sentencia — Tribunal Superior de Valledupar

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE VALLEDUPAR SALA CIVIL – FAMILIA –LABORAL PROCESO: VERBAL DECLARATIVO- NULIDAD CONTRATO ASUNTO: APELACIÓN SENTENCIA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA MAGISTRADO PONENTE: ÓSCAR MARINO HOYOS GONZÁLEZ Valledupar, nueve (9) de agosto de dos mil veinticuatro (2024) Procede la Sala Civil Familia Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Valledupar, a resolver el recurso de apelación interpuesto por el demandante, en contra de la sentencia proferida en audiencia celebrada el 26 de septiembre de 2022, por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Valledupar, dentro del proceso de la referencia. 1.

ANTECEDENTES 1.1.- El señor ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA, en nombre propio, interpuso demanda en contra de JAVIER MARTINEZ MENDOZA con el fin de que se declare inexistente el contrato de promesa de compraventa celebrado el 12 de diciembre del 2015, por falta de uno de sus elementos esenciales como lo es el precio de la compraventa ya que el estipulado es irrisorio, y en tal sentido que el demandado y demás ocupantes restituyan el terreno objeto de dicho contrato, así como que reintegre al demandante el precio pagado.

De manera subsidiaria se requirió que se declare la nulidad absoluta del mentado contrato y que se restituyan las partes al estado en que se hallaren de no haberse celebrado el convenio, condenando al pasivo a reintegrar los frutos naturales y civiles producidos en el lapso de la tenencia. 1 PROCESO: VERBAL DECLARATIVO NULIDAD PROMESA COMPRAVENTA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA 1.2.- Explicó el actor que mediante documento privado del 12 de diciembre del 2015, prometió vender de manera proindivisa al señor JAVIER MARTINEZ MENDOZA, 20 hectáreas que le corresponderían en el predio rural denominado Luisa María identificado con Matrícula Inmobiliaria 190-4414. 1.3.- Resalta que para la fecha de la promesa de compraventa no era propietario del área prometida en el predio de mayor extensión Luisa María, como tampoco lo es en la actualidad, por cuanto no se había ni se ha legalizado el traspaso del terreno por parte de Elvira Rosa Ávila de Cuello en cumplimiento de las sentencias de primera y segunda instancias dictadas dentro del proceso de simulación de radicado 201200148, que terminó mediante contrato de transacción donde se plasmó cuota parte proindivisa de terreno que corresponde a los herederos del causante Silvio Cuello Daza. 1.4.- Que, al carecer de la titularidad del derecho de dominio para la fecha de la transacción, y como la promesa de compraventa es un contrato preparatorio, era válida la expectativa de consolidar la propiedad de terreno prometida en venta, sin embargo, hasta la actualidad no se ha legalizado el traspaso de la tierra por estar pendiente una licencia de subdivisión. 1.5.- La referida promesa de compraventa, pese a señalar una fecha para su perfeccionamiento, 12 de marzo del 2016, condicionó dicho trámite a la previa obtención de la licencia de parcelación que se tramitaría en una Curaduría Urbana de Valledupar, lo que significa que las partes dejaron al arbitrio de un tercero (herederos y cónyuge supérstite de Silvio Cuello) definir el momento en que se otorgaría la escritura pública de compraventa, con base en la voluntad de las ajenos antes mencionados, no resultando exigible ese convenio, no pudiendo exigir incumplimiento a ninguno de los contratantes, afectando el contrato de nulidad absoluta. 1.6.

Resalta que el precio pactado en la promesa de compraventa, de $15.000.000 por hectárea, frente al precio comercial del terreno para la fecha de negociación que era de $81.250.000 según avalúo pericial presentado, resulta irrisorio y ridículo al ser excesivamente bajo, lo que trae consigo la ausencia del precio conforme lo dispone el inciso 2 del artículo 920 del C. de Co. 2 PROCESO: VERBAL DECLARATIVO NULIDAD PROMESA COMPRAVENTA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA 1.7.- Que por otro lado el demandado invadió desde el mes de septiembre del 2019 una franja de terreno de 14,6 hectáreas de la Hacienda Luisa María, amparado, según él, en la promesa de compraventa que se objeta, cuando en este documento no se acordó entrega material y además recae en un terreno proindiviso, arbitrariamente dividiendo el área en 2 lotes, uno de 8,5 hectáreas que enajenó al señor Rangel Cerchar, y otro de 6 trazado para la construcción de casas campestres. 1.8.- La demanda fue admitida mediante proveído del 13 de septiembre del 2021. 1.9.- El demandado, constituyó apoderado judicial sin embargo no contestó la demanda de manera oportuna.

Presentó escrito que no constituyó de ninguna manera la proposición de medios exceptivos de fondo y previos.

2. LA SENTENCIA OBJETO DE APELACIÓN 2.1.- En audiencia celebrada el día 26 de septiembre de 2022, el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Valledupar, profirió sentencia de fondo dentro del asunto de la referencia mediante la que desestimó las pretensiones del demandante. 2.2.- Inicialmente argumentó el a quo, que contrario a lo indicado por el actor, la naturaleza del contrato controvertido es civil y no comercial, pues de ninguna de las partes se comprobó la calidad del comerciante, ni el negocio celebrado pretende especulación o ganancia de forma profesional, por lo que dicho acto no se enmarca en lo que la legislación comercial presume como mercantil, reconociendo que debe verificarse la naturaleza del negocio a través de la ponderación del criterio objetivo, siendo posible que entre dos comerciantes se eleve un acto civil, pues además de no haberse acreditado que la adquisición del inmueble tuviera como fin enajenarlo con un fin lucrativo, siendo aplicable para el caso, el régimen civil. 2.3.- Que ello resulta trascendental, puesto que para la legislación civil la omisión de algún requisito de ley para el valor de un determinado contrato, da lugar a la nulidad absoluta del mismo conforme el artículo 1741 del Código Civil, mientras que para la legislación comercial, esa misma falencia origina la inexistencia del negocio. 3 PROCESO: VERBAL DECLARATIVO NULIDAD PROMESA COMPRAVENTA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA 2.4.- Explicó el juzgador de instancia que en cuanto al tema del precio irrisorio, debe recordarse en nuestra legislación no se encuentra dicha definición precisa, sino que necesita auscultarse, no existiendo un criterio objetivo como sí sucede con la lesión enorme.

Se precisó por el juzgador que la doctrina ha dicho que el precio irrisorio es el que se pacta sin la intención de exigirlo, que cuando el vendedor pasa por semejante acuerdo es porque entiende que no ha habido seriedad en el punto, echándose a perder los linderos que lo diferencian de la simulación. La palabra irrisorio no tiene otro significado a lo que es común, que es tan exiguo que es ridículo si se quiere. 2.5.- Analizó entonces el juez primario, que las partes prometieron dentro del negocio objetado, vender y comprar, respectivamente, una parte del predio denominado Luisa María que se identifica con Matrícula Inmobiliaria 190-4414, correspondiente a 20 hectáreas, por un precio total equivalente a $300.000.000 en ese momento, 12 de diciembre del 2015, conforme a un valor unitario por hectárea de $15.000.000.

En ese sentido, consideró el a quo que no aflora lo irrisorio de ese monto, para el momento en que fue celebrada la promesa de compraventa, es decir, diciembre del 2015, puesto que el dictamen pericial aportado por el demandante no resulta suficiente para arribar a esas conclusiones ya que allí se realizaron unas comparaciones a la compra y venta celebra con 47 propietarios del sector, siendo la más coetánea la de un contrato del 14 de septiembre del 2015, que según se indicó, trató de una venta de 6 hectáreas de terreno por $455.000.000, con un valor unitario por hectárea de $75.833.000, sin embargo esos datos no son concluyentes para ese juzgador, ya que no se hace una comparación de la calidad de los terrenos al momento de la celebración de la promesa, ni de la similitud de las tierras, ni se incluyen fechas de los trabajos de la valorización del sector, como lo es del caso de las obras del frente sobre vía nacional de las que no se indicó si ya se encontraba al momento de la promesa de compraventa, no habiéndose realizado un trabajo retrospectivo en el tiempo de tales variantes fácticas.

Del mismo modo resaltó el funcionario, que en las consideraciones finales del avalúo se anotó que este no tuvo en cuenta aspectos jurídicos de ninguna especie y que el precio allí determinado se circunscribe a la propiedad en el estado en que se encontró al momento de la visita del perito, por lo que dicho medio suasorio no ofreció certeza 4 PROCESO: VERBAL DECLARATIVO NULIDAD PROMESA COMPRAVENTA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA de que el precio pactado de $300.000.000 por 20 hectáreas de tierra, en el año 2015 resulte irrisorio. 2.6.- Por otro lado, el juzgador no le dio razón a las alegaciones del demandante mediante las que determinó que el contrato de promesa de compraventa no produce obligación alguna, recordando que dicho acuerdo en su clausula 5, condicionó ese acto a más tardar el día 12 de marzo del 2016, a la obtención previa de licencia de parcelación que se tramitaría en la Curaduría Urbana de Valledupar por lo que consideró el actor que las partes dejaron al arbitrio de un tercero el hecho futuro propuesto para el perfeccionamiento del contrato de compraventa, no obstante a diferencia de lo expuesto el a quo indicó que la promesa de compraventa por su carácter preparatorio debe tener un plazo o condición que fije la fecha en que ha de perfeccionarse a través de la compraventa, por lo que es admisible que bajo esa característica esencial del negocio que se debate, que se haya estipulado la fecha o condición con el fin de fijar los parámetros temporales suficientes para deducir la voluntad de las partes. 2.7.- Finalmente el a quo indicó que de cara a lo sostenido por el demandante, en relación a la falta de calidad de propietario al momento de la celebración de la promesa de compraventa, esta es una situación que tampoco diluye la confección del mismo pues se recuerda que en nuestra legislación se encuentra habilitada la venta de cosa ajena, por lo que falta de calidad de propietario del promitente vendedor no desvanece ni da lugar a nulitar el contrato, puesto que si bien el demandante no era propietario, aspiraba a serlo en parte de la porción de tierra prometida tal como pudo deducirse de la demanda.

3. DEL RECURSO DE APELACIÓN 3.1.- Inconforme con la decisión anteriormente reseñada, el actor interpuso recurso de apelación con base en los siguientes reparos. 3.2.- Reprochó que el juez haya considerado la promesa de compraventa debatida como un contrato de naturaleza civil y no comercial, puesto que ese tema está superado por la jurisprudencia nacional donde se ha determinado que el carácter de comercial de un contrato no lo da la calidad de las partes, sino el acto en sí, tal como 5 PROCESO: VERBAL DECLARATIVO NULIDAD PROMESA COMPRAVENTA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA lo establece el artículo 20 del C. de Co.

Que comprar un bien con el objeto de comercializarlo o venderlo es un acto mercantil, y si esto es así, el contrato objetado debe regirse por las normas del Código de Comercio, y por ende hablar de precio irrisorio, figura que es comercial, más no civil. 3.3.- Aclaró el apelante que él en ningún momento ha hablado de precio lesivo, y es bueno tener clara la diferencia de ello con el precio irrisorio, el cual tal como fue dicho por el a quo debe considerarse a partir de un punto de vista objetivo, por lo que rechazó y objetó el análisis del trabajo pericial hecho por el juez de primera instancia, sosteniendo que para el tiempo de la negociación de la promesa de compraventa, el valor de la hectárea en esa zona era de $81.200.000, tal como fue dicho por el avaluador, frente al precio pactado en el convenio que se demanda, que resulta irrisorio al ser del 18,5% del real de la tierra, habiendo un desequilibrio patente y palpable, situación que no fue vista por el funcionario de instancia, y que no fue objetada por el demandado, al no solicitar la presencia del perito e interrogarlo con el fin de realizar las aclaraciones a que hubiese lugar, por lo que la prueba en comento quedó en firme y tiene pleno valor suasorio para demostrar la irrisoriedad del precio acordado. 3.4.- Que contrario a lo afirmado por el juez primario, no es que el perito no tuviera en cuenta la naturaleza del terreno, ya que se estudió la zona, y del predio de mayor extensión, presentándose además otros contratos debidamente acreditados donde se señala la fecha de celebración y su cercanía con la de la promesa de compraventa que se pretende desbancar. 3.5.- Afirmó que el contrato de promesa de compraventa, objeto del proceso, es de naturaleza mercantil, y lo demuestra el hecho de que el demandado haya vendido porciones de terreno a terceros, por lo que puede comprobarse que el pasivo adquirió ese predio con ánimo de venderlo y presentarlo en el comercio, pues a eso se dedica, así no esté inscrito en el Registro Mercantil. 3.6.- Resalta que el demandado no presentó contestación a la demanda por lo que tendrían que tenerse como ciertos aquellos hechos que la incluyen y que sean susceptibles de confesión. 6 PROCESO: VERBAL DECLARATIVO NULIDAD PROMESA COMPRAVENTA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA 3.7.- Aduce que no hay ni una sola prueba en el expediente de la que se pueda determinar que el precio de la promesa de compraventa es proporcionado o justo, luego entonces si el precio es irrisorio, dicho contrato está afectado de nulidad absoluta por carecer de uno de sus elementos esenciales para su validez, al no haberse desvirtuado el concepto pericial.

Recordó entonces que la misma ley comercial estipula que el precio irrisorio debe tenerse por no escrito por lo que el contrato de esta manera es nulo o inexistente. 3.8.- Cuestionó el hecho, de que si ese contrato no está afectado de nulidad absoluta por la falta de fecha para adelantarse la compraventa, ¿por qué han pasado 7 años sin haberse perfeccionado? Respondiendo seguidamente que no hay incumplimiento de ninguno de los extremos al no haberse llegado al momento de efectuar la prestación, por lo que ninguno de los compromisos estipulados es exigible.

Sobre ello precisó que la promesa de compraventa no se ha materializado ya que el plazo estipulado no se ha hecho exigible, ya que mientras no se realice la licencia de parcelación, no es posible asistir a una notaría para adelantar formalmente la compraventa del predio. 3.9.- Que se ha hecho alusión sobre la falta de requisitos necesarios del contrato de promesa de compraventa para el perfeccionamiento de la tradición de la cosa, negándose por el a quo a declarar la nulidad del mismo, en relación a la falta de titularidad del bien, con base en la aprobación legal de la venta de cosa ajena.

Sobre ello, el recurrente indicó que como promitente vendedor no era, ni es, el propietario del terreno objeto del contrato por lo que no sería posible predicar la venta de la cosa ajena, ya que llegado el momento de cumplir con la promesa de compraventa, 12 de marzo del 2016, él no ostentó esa calidad, situación que persiste actualmente.

Con base en ello, al no poder ser perfeccionada la tradición por carecer del dominio del bien, esto es suficiente para declarar la nulidad absoluta del contrato, así fuese de manera oficiosa y de ello no se hubiere tocado en la demanda.

4. CONSIDERACIONES DE LA SALA De conformidad con el artículo 320 del CGP, la Sala es competente para resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, únicamente en los reparos 7 PROCESO: VERBAL DECLARATIVO NULIDAD PROMESA COMPRAVENTA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA concretos formulados por el apelante, sin perjuicio de las cuestiones que deban ser absueltas de oficio.

Así mismo, esta providencia es emitida luego de efectuar control de legalidad sobre toda la actuación surtida y constatar que se cumplen todos los requisitos sustanciales y procesales para resolver de fondo. 4.1.- El problema jurídico que compete resolver a este Tribunal, se circunscribe a determinar si fue acertada la decisión del juez de primera instancia al haber desestimado las pretensiones de la demanda al considerar que el contrato de promesa de compraventa, centro de la controversia planteada, es de naturaleza civil y no comercial, y el cual reúne todos los requisitos para completar su plena validez, o si, por el contrario, dicha decisión debe ser revocada con base en las reparos del actor que insistió en que el precio pactado es irrisorio, además de carecer de varios elementos esenciales de este tipo de contrato, relacionados a la falta de titularidad del dominio de él como promitente vendedor, así como el plazo o condición para el perfeccionamiento de la promesa celebrada.

Conocidos los reparos que ha formulado el recurrente, se realizará el estudio pertinente, no sin antes hacer un proemio de lo que, con antelación la ley y la jurisprudencia han expuesto en torno a este tipo de debates. 4.2.- El Código Civil en su artículo 1611 estipula que la promesa de celebrar un contrato no produce ninguna obligación, salvo que concurrentemente: i) conste por escrito; ii) no se trate de los contratos que legalmente se declaren ineficaces por no concurrir los elementos del canon 1511 ibidem; iii) contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse lo prometido; y iv) para perfeccionarse solo falta la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Por ende, la promesa de compraventa no es otra cosa que un contrato en el que, valga la redundancia, una parte se promete a comprar y la otra se promete a vender, siendo de este modo una convención de tipo preparatoria y que solo se perfecciona y/o se cumple a través de la materialización de la compraventa. Este tipo de contratos, por su naturaleza, es de amplia utilización para el caso de los bienes inmuebles, como es del caso que nos ocupa, siendo, tal como lo contempla en el 8 PROCESO: VERBAL DECLARATIVO NULIDAD PROMESA COMPRAVENTA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA artículo 1602 del Código Civil, ley para las partes, siempre y cuando contenga todos los requisitos que la ley exige para ella. 4.3.- Pues bien, iniciará esta Sala con el estudio del último de los reparos interpuestos por el apelante, mediante la cual determinó que el juez debió decretar la nulidad absoluta del contrato por la falta de los requisitos necesarios para el perfeccionamiento de la compraventa, en virtud de que él, como prometiente vendedor carece y carecía de la titularidad del predio objeto de la promesa.

Del mismo reprochó en que el negocio debía anularse en vista de que se había determinado una condición que pendía de terceros y que llegado y pasado el plazo estipulado contractualmente, nunca se había perfeccionado la promesa con la compraventa del bien, en vista de que no se había cumplido con la condicionalidad de la licencia de parcelación ante la curaduría por causa de quien en la actualidad ostenta aun la calidad de propietaria.

Sobre esto, es menester citar lo estudiado por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en Sentencia SC5690-20181: “(…)3. Generalidades del contrato de promesa. 3.1. Requisitos de existencia y validez. La promesa de celebrar un contrato, sólo produce efectos cuando, además de satisfacer los presupuestos generales, incluidos en el canon 1502 del Código Civil, cumple los requerimientos expresamente establecidos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, subrogado por el 1611 del Código Civil, es decir, si consta por escrito; el negocio prometido no es de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos señalados por el ordenamiento jurídico; contiene un plazo o condición, o ambos, que fije la época de celebración del contrato prometido; y éste ha sido determinado de tal manera, que para su perfeccionamiento, únicamente falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Si la promesa no se ajusta a las exigencias allí reclamadas, resulta afectada de nulidad absoluta, pues cuando la norma expresa que «no produce obligación alguna» está haciendo referencia a dicha sanción, establecida además en el artículo 1741 ejusdem, para aquellos actos o contratos en los cuales se ha omitido algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para su valor, en consideración a su naturaleza, o a la calidad o estado de las partes. 1 Magistrado Ponente: LUIS ALONSORICO PUERTA.

Radicación n° 11001-31-03-032-2008-00635-01. Bogotá, D.C., diecinueve (19) de diciembre de dos mil dieciocho (2018). 9 PROCESO: VERBAL DECLARATIVO NULIDAD PROMESA COMPRAVENTA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA Cabe señalar que esos mismos motivos comprometen la validez de los actos o convenciones mercantiles, cuya legislación, además, enuncia de forma expresa como causal de nulidad, el desconocimiento de una «norma imperativa, salvo que la ley disponga otra cosa» (art. 899), regla que por supuesto, ha de entenderse, involucra a los de índole civil.

Cuando esa invalidez aflora, el juez queda facultado para declararla, «aún sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato», como lo establece el precepto 1742 ibídem, de suerte que, con alegación o sin ella, le corresponde al juzgador declarar la nulidad que sin duda se presenta y hacer fluir las consecuencias legales, propias de esa decisión. (…) Sólo con el lleno de esos requerimientos es posible afirmar el carácter vinculante de la promesa, así como su validez, en los términos del citado precepto 89 de la Ley 153 de 1887.

(…) 3.3. Los bienes prometidos o el objeto material de la convención preparada. 3.3.1. En relación con la determinación de la cosa vinculada en la negociación, conviene decir que el mandato contenido en el ordinal 4º del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, se cumple satisfactoriamente cuando la promesa determina el bien prometido, lo que sucede una vez se ha delimitado de tal manera que no pueda confundirse con otro.

(…) la especificación o singularización del bien prometido no queda sometida a la discrecionalidad de los promitentes pactantes, pues si de acuerdo con la ley, lo único que debe quedar pendiente es la tradición o la ejecución de las formalidades legales, es porque el contrato prometido está determinado a cabalidad». En consecuencia, la determinación del bien objeto del negocio prometido debe ser tal que no genere ningún tipo de duda. 3.3.2.

Ahora bien, lo dicho en precedencia no implica que la promesa únicamente pueda versar sobre bienes o derechos actualmente existentes y determinados; pues, la normativa no impide que la convención preparatoria recaiga sobre bienes o derechos indeterminados, pero determinables, ni que involucre cosas inexistentes, pero cuya existencia pueda esperarse razonablemente para el momento del perfeccionamiento del contrato final.

Justamente, el artículo 1869 del Código Civil contiene una regla de aplicación analógica a convenciones preparatorias, como lo es la promesa, que afirma la validez de la venta o la promesa de «cosas que no existen, pero se espera que existan», sin olvidar que en ese supuesto va implícita «la condición de existir», a menos que las partes convengan lo contrario «o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte». 3.3.3.

Del mismo modo, la ajenidad del bien prometido tampoco afecta la validez de la convención preparatoria, en la medida que, siguiendo la preceptiva del artículo 1871 ibídem, «la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el 10 PROCESO: VERBAL DECLARATIVO NULIDAD PROMESA COMPRAVENTA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA lapso de tiempo», lo cual significa que los actos celebrados sobre bienes ajenos no son nulos y, por tanto, cuando se promete la venta de una cosa en esas condiciones, es posible predicar también la validez del contrato que las contiene, pues nada obsta para que posteriormente, el prometiente vendedor adquiera el derecho sobre la cosa que ha prometido transferir u obtenga el consentimiento del verdadero dueño que le permita cumplir la obligación adquirida para el momento en que deba perfeccionarse el contrato prometido, así ello envuelva un hecho futuro e incierto. 3.4.

Época del contrato prometido y su correcto establecimiento. 3.4.1. La prestación que deriva de la promesa, a más de no ser exigible desde su constitución, reclama la estipulación de una modalidad que fije la época de celebración del convenio preparado, tal cual prescribe el numeral 3º del artículo 1611 del Código Civil, al demandar para su validez que «la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato».

Dentro de las modalidades para el señalamiento de la época se encuentran el plazo, entendido como el momento preestablecido para el cumplimiento de la obligación (art. 1551 del C. Civil); y la condición, esto es, un acontecimiento futuro, que puede suceder o no (art. 1530 del C. Civil), sin perjuicio de acudirse a ambas. El plazo y/o la condición a emplearse en el ámbito obligacional y particularmente en la promesa -dada su especial naturaleza y condicionamientos de eficacia-, refieren a un hito que no puede obedecer al simple capricho de los contratantes, esto es, no puede fijarse un plazo irrazonable en cuanto a su extensión, ni es admisible la estipulación de una condición indeterminada, de la cual no se conozcan sus contornos concretos.

En efecto, la teleología de la promesa de contrato que subyace en la norma civil -que en principio le niega eficacia, salvo el completo y cabal cumplimiento de unos requisitos-, impone la previsión de un plazo o una condición, que obedezcan a la exigencia del ordinal 3º del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, esto es, «[q]ue la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato».

En este sentido se pronunció la Corte en sentencia SC 22 abr. 1997, exp.: 4461 «Como la misma norma lo indica, el plazo o la condición son los hechos futuros que al cumplirse fijan ‘la época en que ha de celebrarse el contrato’. La fijación de la época, dice el ord. 3º del art. 89, debe hacerse a través de un plazo o una condición, pero teniendo presente, como lo ha expuesto la Corte, que en este punto lo primordial o subordinante es el señalamiento de la época y lo instrumental el plazo o la condición, que según las circunstancias concretas del caso deben ser adecuados para precisar tal época.» (Destacado fuera de texto). 3.4.2.

El aludido presupuesto significa que necesariamente, bajo una de dichas modalidades, pueden y deben las partes establecer cuándo se ha de celebrar o perfeccionar el contrato proyectado, sin olvidar, claro está, que si se trata de una condición «… la única ( ) compatible con ese texto legal (requisito 3º de la norma transcrita), en consideración a la función que allí 11 PROCESO: VERBAL DECLARATIVO NULIDAD PROMESA COMPRAVENTA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA cumple, es aquella ‘que comporta un carácter determinado’, por cuanto sólo una condición de estas (o un plazo), permite la delimitación de la época en que debe celebrarse el contrato prometido…» (CSJ SC 22 abr. 1997, exp. 4461.

G. J. Tomo CCXLVI, No. 2485, pág. 498). De esta manera, existiendo plazo o condición, como se señaló, es evidente que la prestación de hacer que surge de la promesa, consistente en celebrar la convención prometida, no puede ser pura y simple, así como tampoco puede quedar incierta la época en que ha de llevarse a cabo el dicho contrato definitivo.

En este orden, si hay plazo, su exigibilidad emerge del vencimiento del pactado, el cual, se reitera, debe atender lo prescrito en el citado artículo 89 de la Ley 153 de 1887, de suerte que resulte suficiente y preciso para alcanzar el fin propuesto, que no es otro que perfeccionar el contrato proyectado; y si hay condición, su nacimiento se contrae a la realización del acontecimiento futuro e incierto, desde luego posible y definido (arts. 1530 y 1536 C.C.), pero cuya determinación temporal, en el caso específico de la promesa, se requiere a fin de que se conozca de antemano el momento en que debe ocurrir o no el suceso condicional y de qué depende, en tanto, como lo indica el canon 1541 del Código Civil, las condiciones deben cumplirse literalmente en la forma convenida, todo lo cual obliga a su completa precisión. Conforme a lo expuesto, el plazo o la condición deben ser determinados o, lo que es lo mismo, deben estar definidos de tal manera que permitan establecer, con precisión, cuándo se ha de otorgar el contrato final, dado que, sin tal particularidad, la incertidumbre se opondría al carácter transitorio de la promesa, razón por la cual se ha señalado que la condición determinada es aquella en la que el suceso incierto, establecido con claridad, se estima que ocurra « dentro de un lapso temporal determinado de antemano».

En cambio, es indeterminada cuando « no solamente se ignora si el evento condicional ocurrirá o no; sino que además se ignora la época en que éste puede ocurrir» (CSJ SC 18 sep. 1986, G.J. CLXXXIV, número 2423. Pág. 283), a lo cual se agrega la exigencia de posibilidad de cumplimiento de la condición, pues si ésta es imposible física o jurídicamente, una vez más la indefinición da al traste con la temporalidad de la promesa, mientras que cuando es posible y se fija el aludido hito, la modalidad será legítima como válido será el contrato de promesa.

Por tales razones, cabe reiterar, las partes deben fijar, sin vaguedades, la época en la cual se ha de verificar el contrato prometido para lo cual pueden acudir a un plazo o a una condición, pero la modalidad escogida debe ser precisa para la finalidad buscada, que no es otra que establecer certeramente la transitoriedad del contrato de promesa. 3.4.3.

Incluso, hay eventos, en los que el contexto de una promesa requiere la combinación del plazo y la condición; pues, no basta con señalar un plazo, en tanto el paso del tiempo no siempre es suficiente para perfeccionar el contrato prometido, lo cual se relieva cuando las actividades tendientes a lograr la convención final están atadas a hechos futuros e inciertos, que no dependen del promitente; casos en los cuales, el plazo por sí solo no es 12 PROCESO: VERBAL DECLARATIVO NULIDAD PROMESA COMPRAVENTA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA idóneo, al punto que debe sumarse una condición con los ribetes de claridad y definición anotados.

En esta clase de hipótesis, si las partes no actúan de ese modo, realmente no habrán establecido la época del pacto definitivo, con la precisión anotada, sino solamente fijado un momento sin la claridad que predica la buena fe contractual y que demanda una negociación seria, que se pretenda satisfacer y se pueda cumplir. Sobre el particular, esta Corporación en fallo CSJ SC Jun 1º de 1965, GJ CXI, Nos. 2276 a 2277, páginas 141 y 142, había explicado también: (…) La condición es un suceso futuro e incierto, esto es, que puede suceder o no (C.C., 1128 y 1530).

Entre las varias clases de condiciones importa recordar aquí la suspensiva y la resolutoria, la determinada y la indeterminada. Suspensiva es la que suspende la adquisición de un derecho, y resolutoria aquella cuyo cumplimiento produce la extinción de un derecho. Condición determinada es aquella que, sin perder su caracteres de futura e incierta, ofrece la particularidad de que, si llega a realizarse, por anticipado se sabe cuándo o en qué época ha de suceder.

Indeterminada es la condición que se halla estrictamente sometida a la incertidumbre, esto es, que no se sabe si sucederá o no, ni cuándo. Si de acuerdo con el ordinal 3º del Art. 89 de la Ley 153, citada, la promesa de contrato debe fijar la época precisa en que ha de celebrarse la convención prometida, bien se comprende que para cumplir tal requisito no puede hacer uso de un plazo o de una condición de carácter indeterminado, porque ni el uno ni la otra sirven para señalar la época.

La propia naturaleza del plazo y de la condición indeterminados los hace inadecuados para fijar la época en que debe concretarse el contrato prometido. De consiguiente, siendo el requisito de la fijación de la época de la esencia del contrato de promesa, esta convención será invalida o carente de eficacia jurídica cuando le falte ese requisito bien por no contenerlo en realidad o por hallarse él subordinado a un plazo o a una condición indeterminados».

(…)” 4.4.- Conforme a la jurisprudencia en cita, se observa que el primer reparo estudiado no encuentra vocación alguna de prosperidad, toda vez que la falta de titularidad de dominio de parte del señor ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA sobre el predio prometido, tanto al momento de la celebración del contrato, inclusive en la actualidad, en nada inválida a la promesa de compraventa, puesto que esta puede recaer sobre bienes o derechos indeterminados, pero determinables.

Ha sido afirmado y sostenido por la parte demandante en su demanda e interrogatorio rendido, y así fue confirmado por el demandado en su declaración, que aunque no se ha legalizado el traspaso del terreno, al demandante le corresponde un derecho equivalente al 20% de la cuota de sus clientes SILVIO CUELLO CHINCHILLA Y OTROS, por concepto de pago de honorarios relacionados a proceso de simulación 2012-00148 que terminó mediante transacción en 13 PROCESO: VERBAL DECLARATIVO NULIDAD PROMESA COMPRAVENTA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA el que se plasmó la cuota parte proindivisa de donde se deriva su derecho.

Con base en lo explicado, surge de las declaraciones del mismo demandante las condiciones en las que fue celebrada la promesa de compraventa inicialmente sobre 20 hectáreas de terreno, teniendo en cuenta la próxima expectativa de protocolizar su dominio de dicho predio, razón por la que no resulta procedente su reproche mediante el que afirma que la falta de titularidad sobre el bien objeto de la promesa, incluya la anulación del acuerdo, por cuanto tal como lo estableció el a quo, y así lo confirma la jurisprudencia, en nuestra legislación se avala la venta de la cosa ajena, además de la aplicación analógica contenida por el artículo 1869 del Código Civil que afirma la validez de la promesa de cosas que no existen pero se espera que existan, sin olvidar que en ese supuesto va implícito la condición de existir.

Sobre esto, no se observa dentro del trámite que obre prueba o argumentación si quiera, de que, en algún momento hubiese debate o hesitación sobre que el derecho del promitente vendedor, hoy demandante, existirá, una vez que se concreten los trámites legales de traspaso del terreno. 4.5.- Por otro lado, tampoco se vislumbra procedencia en los alegatos del recurrente al afirmar que debe decretarse la nulidad del contrato con base en la condición o plazo inscrito en la promesa de compraventa al no haberse visto cumplidos por depender de terceras personas, frente a la afirmación de que, inclusive, al momento de emitirse la sentencia de instancia, no se le había trasladado el dominio del predio, ni se había obtenido la licencia de parcelación estipulada en la clausula quinta de la promesa para el perfeccionamiento del convenio, todo ello a desacuerdos con la actual propietaria Elvia Silva Mercado, quien se encontraba renuente a materializar la transacción que había finiquitado el proceso judicial donde el hoy demandante había representado como apoderado a Silvio Cuello y otros, y de donde se estipulaba la cuota parte que le correspondía del inmueble como pago de sus honorarios profesionales, objeto de la promesa.

Lo cierto es que, tal como fue tocado por la jurisprudencia en cita, primero, el plazo y/o la condición son requisitos estructurales del contrato de promesa de compraventa por su naturaleza preparatoria y transitoria, habiendo eventos en los que se requiere la combinación de ambos, plazo y condición, pues no basta con señalar el primero, en tanto el paso del tiempo no siempre es suficiente para perfeccionar el contrato prometido, lo cual se relieva cuando las actividades tendientes a lograr la convención final están atadas a hechos futuros e inciertos, que no dependen del promitente, como es del caso, situación que en nada invalida o anula el contrato deprecado. 14 PROCESO: VERBAL DECLARATIVO NULIDAD PROMESA COMPRAVENTA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA 4.6.- Conforme lo explicado, esta Sala no encuentra razón acerca de que la promesa de compraventa estaría afectada de nulidad absoluta puesto que la misma, antes, cumplió con todos y cada uno de los requisitos esenciales para su validez tal como se vio.

Ahora, siguiendo con la misma Sentencia SC5690-2018, es preciso determinar el objeto de la promesa del contrato, tal como lo refiere la Corte Suprema de Justicia de la siguiente manera: “Determinación del objeto de la promesa de contrato. 3.2.1. La promesa, en tanto contrato preliminar, contiene una prestación de hacer, consistente en llevar a cabo el negocio prometido, asegurando su realización, que de no concretarse habilita la posibilidad de obligar a su acatamiento de forma coactiva, con la respectiva indemnización del daño derivado del incumplimiento.

De manera que el objeto principal de la promesa, se contrae a establecer unas bases ciertas, claras y vinculantes, esto es, el marco jurídico suficiente, que conduzca a la efectiva perfección del acuerdo final; éste posterior negocio, por su parte, cuenta con un propósito autónomo y diferenciable, directamente referido a la satisfacción de la causa que da origen a la relación jurídica.

Lo anterior por cuanto, como lo ha estimado la Sala, la promesa de contrato, en sí misma considerada, «carece de eficacia real, esto es, no envuelve hipótesis de adquisición originaria o derivativa, traslaticia o constitutiva del derecho real de dominio y, por tanto, ‘no es título traslaticio (…) acto de enajenación que genere obligaciones de dar’», en tanto que esas cualidades le son propias al negocio definitivo.

En otras palabras, la promesa es instrumento para llegar al contrato ulterior y aunque ambos se enmarcan en un mismo escenario negocial, lo cierto es que cada uno es autónomo, independiente y juega un papel diferente en el desarrollo del vínculo. Por consiguiente, uno y otro compromiso presentan características distintas, pues mientras la promesa de contrato tiene una vigencia transitoria, la del negocio futuro es de vocación definitiva.

En tal orden, es claro que si el objeto de la promesa consiste en procurar la celebración del pacto proyectado, en el acto preparatorio debe delimitarse claramente en cuanto su naturaleza, esto es, los «elementos esenciales» del negocio futuro; por ende, la promesa debe dar a conocer de forma expresa y clara en qué consiste el convenio programado, lo cual implica: definir las partes que habrán de concurrir a celebrarlo; los bienes sobre los que recaerá ese pacto ulterior; la contraprestación pactada, si a ello hubiere lugar; y muy especialmente, la época de celebración de esa convención conclusiva. 15 PROCESO: VERBAL DECLARATIVO NULIDAD PROMESA COMPRAVENTA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA Sólo con el lleno de esos requerimientos es posible afirmar el carácter vinculante de la promesa, así como su validez, en los términos del citado precepto 89 de la Ley 153 de 1887. 3.2.2.

Sin embargo, lo anterior no significa que el contrato de promesa envuelva las prestaciones propias del contrato planeado, ni que sus cláusulas sean las mismas del posterior; pues, ello supondría la inutilidad de la promesa, en tanto se confundiría con el preparado y, entonces, no habría necesidad del acuerdo preparatorio si desde ese momento es viable arribar al negocio ulterior.

Lo dicho, por el contrario, exige y supone que en la promesa se debe identificar de tal suerte el contrato final «que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.» (ord. 4º, art. 89, Ley 153 de 1887). La Sala, en sentencia SC 7 mar. 2008, exp.: 2001 06915 01, tuvo la oportunidad de referirse a este tema, en los siguientes términos: «La promesa comporta un verdadero contrato, o sea, un acuerdo dispositivo de intereses celebrado por dos o más sujetos para regular sus relaciones.

Sentado lo anterior, es preciso aclarar la singularidad o especificidad estructural y funcional del contrato preliminar respecto del contrato definitivo prometido. Para comprender la relevancia de esta dicotomía, entre las peculiaridades más destacadas pueden señalarse las inherentes a la naturaleza, estructura, elementos, forma, función y efectos, de suyo diferente para cada contrato, conforme a su disciplina concreta e individualizada.

En tal sentido, la naturaleza del contrato preliminar es eminentemente transitoria, antecedente, preparatoria e instrumental del definitivo y en su estructura genética constitutiva, ex artículo 1611 del Código Civil, es menester, esentialia negotia, determinar el contrato prometido y la época de su celebración con sujeción al ordenamiento o al título obligatorio o ambos (arts. 1517 y 1518 C.C.).

El primer requisito esencial atañe a la precisión de los elementos esenciales del contrato prometido, de tal manera ‘que para su perfeccionamiento sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales’ (art. 1611, C.C.)». Así las cosas, para sustentar la naturaleza transitoria y preparatoria de la promesa es indispensable que ésta, además, concrete los bienes que constituyen el objeto material de la convención prefijada y contenga un plazo o condición, o ambos, que fije la época de celebración del contrato prometido.

(…)” De la misma manera es menester revisar los conceptos emitidos por la misma Corporación en Sentencia SC2221-20202: 2 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. Sala de Casación Civil. Magistrado Ponente: LUIS ALONSO RICO PUERTA. Radicación n.° 76001-31-03-011-2016-00192-01. Bogotá, D.C., trece (13) de julio de dos mil veinte (2020). 16 PROCESO: VERBAL DECLARATIVO NULIDAD PROMESA COMPRAVENTA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA “4.2.

Concepto y función jurídico-económica del contrato de promesa. (…) el precontrato tiene como función principal afianzar la celebración de un acuerdo definitivo posterior, que, por motivos de distinta índole, no puede consolidarse en forma inmediata. Verbigracia, en las negociaciones inmobiliarias es usual que, a pesar de que las partes hayan arribado a un consenso sobre cosa y precio, requieran un lapso adicional para adquirir los recursos para sufragarlo, o entregarla libre de todo vicio o gravamen (respectivamente), pudiendo diferir en el tiempo el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa, con la razonable confianza de que ello ocurrirá en los términos prefijados, o en los que voluntariamente dispongan los contratantes una vez sobrevenga el plazo o la condición respectiva.

Así lo enseña el precedente de la Sala: «El contrato de promesa tiene una finalidad económica peculiar, cual es la de asegurar la celebración de otro contrato posterior cuando los interesados no quieren o no pueden realizado de presente. No es un fin en sí mismo, sino un medio o un instrumento que conduce a efectuar otro negocio distinto.

Ofrece además estos caracteres: es un contrato preparatorio de orden general, porque puede referirse a cualquiera otra convención; es principal y solemne, y puede ser unilateral o bilateral, según que la obligación de celebrar el contrato prometido haya sido contraída por una sola de las partes o recíprocamente por ambas. Tiene su individualidad propia y si algo ofrece de excepcional ello obedece al modo imperativo como la ley exige la presencia de todos los elementos que lo configuran, desde luego que esos factores son de la esencia misma del contrato» (CSJ SC, 1 jun. 1965, G.J. t. CXI-CXII, pp. 135-145).

(…) 4.3. Naturaleza de los acuerdos que pueden incluirse en el contrato de promesa. En proveído CSJ SC, 7 feb. 2008, rad. 2001-06915-01, la Sala explicó lo siguiente: «( ) [E]l preliminar es contrato con efectos obligatorios, cuya única prestación esencial es la de celebrar el contrato futuro o posterior definitivo y carece de eficacia real, esto es, no envuelve hipótesis de adquisición originaria o derivativa, traslaticia o constitutiva del derecho real de dominio y, por tanto, “no es título traslaticio (…) acto de enajenación que genere obligaciones de dar” (cas. marzo 22/1979 reiterada en cas. marzo 22/1988 y cas. mayo 8/2002, exp. 6763 ), porque la obligación de hacer “no va destinada a la mutación del derecho real” (CLIX, pág. 88) y “ por sus mismas connotaciones funcionales, en particular por limitarse a comprometer la conducta futura de los contratantes no resulta eficaz, para traducirse en fuente o detonante del dominio, ya que se repite, esa tipología de negocio preparatorio tan solo origina una obligación de celebrar —in futurum— el contrato convenido (de hacer) y, en consecuencia, no puede —por definición— ser traslativo o 17 PROCESO: VERBAL DECLARATIVO NULIDAD PROMESA COMPRAVENTA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA constitutivo de derechos” (cas. civil, mayo 8/2002, exp. 6763).

Tampoco, por si, genera prestación diferente a la de estipular el contrato futuro definitivo. (…) En fin, la promesa de compraventa genera esencial y exclusivamente la prestación de hacer consistente en la celebración futura, posterior y definitiva de la compraventa, sin perjuicio de acordarse en forma clara, expresa e inequívoca por pacto agregado a propósito, el cumplimiento anticipado del precio o la entrega de la tenencia o posesión del bien, en tanto, la venta constituye la prestación de dare rem y, por consiguiente, transferir el derecho real de dominio.

Por ende, el contrato preliminar y el definitivo, tienen estructura y función heterogéneas, sus requisitos esenciales, forma y efectos son distintos y, también, los derechos y prestaciones inherentes a cada tipo contractual». Más recientemente se insistió en que «El contrato preparatorio, preliminar, promesa de contrato, precontrato (pactum de contrahendo o pactum de ineiundo contratu), en efecto, genera esencialmente (esentialia negotia), una prestación de hacer, su función es preparatoria e instrumental, proyecta y entraña la obligación de estipular en un futuro determinado otro contrato diferente en sus elementos, naturaleza, función y efectos.

(…) Ahora bien, de acuerdo con el carácter preparatorio de la promesa, pactos como los recién descritos serán, por vía general, meramente provisionales, y por lo mismo resultan admisibles únicamente a modo de adelanto –lícito– de los efectos de la negociación prometida; pero, finalmente, las cargas del comprador y el vendedor no pueden tener origen distinto a la convención definitiva.

Ello es así, pues si bien la anticipación de ciertas cargas negociales es válida, no lo es la sustitución de los efectos traditivos reservados a la compraventa. (…) 4.4. ¿La celebración del contrato prometido extingue las obligaciones incorporadas en el contrato de promesa? Acorde con la jurisprudencia de esta Sala, «( ) la promesa de contrato, como tal, se encuentra en los momentos postreros en la gestación de los acuerdos contractuales, teniendo un peculiar cariz provisional y transitorio en cuanto es un convenio eminentemente preparatorio de otro cuyo resultado no pueden o no quieren alcanzar de inmediato las partes, pero a cuya realización se comprometen mediante un vínculo jurídico previo que les impone la obligación recíproca y futura de llevarlo a cabo con posterioridad, agotándose en él su función económico jurídica, quedando claro, entonces, que como “no se trata de un pacto perdurable, ni que esté destinado a crear una situación jurídica de duración indefinida y de efectos perpetuos, la transitoriedad indicada se manifiesta como de la propia esencia de dicho contrato” (G. J. CLIX pág.283). 18 PROCESO: VERBAL DECLARATIVO NULIDAD PROMESA COMPRAVENTA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA (…) se ha sostenido que «los efectos del contrato de promesa se extinguen por el cumplimiento espontáneo de sus obligaciones, lo cual, referido a la obligación típica del contrato de promesa, lo es la celebración del contrato prometido», tesis que ha sido acogida por esta Corporación, aunque sin alcances totalizadores, al considerar: «El objeto de la promesa –según lo tiene establecido la jurisprudencia– es la conclusión del contrato posterior.

De ahí que “siendo el contrato de promesa un instrumento o contrato preparatorio de un negocio jurídico diferente, tiene un carácter transitorio o temporal, característica esta que hace indispensable, igualmente, la determinación o especificación en forma completa e inequívoca del contrato prometido, individualizándolo en todas sus partes por los elementos que lo integran”.

(Sentencia de 14 de julio de 1998. rad. 4724) “La promesa de celebrar un contrato –en términos de ALESSANDRI– puede definirse diciendo que es aquella convención por la cual los contratantes se obligan a celebrar otro contrato dentro de cierto plazo o al evento de una condición. La promesa es un antecedente del contrato prometido; no es el mismo contrato, sino diverso de éste”.

(La compraventa y la promesa de venta. Tomo II. Volumen 2. Editorial Jurídica de Chile, 2003. Pág. 841) El contrato de promesa, por tanto, no puede confundirse con el prometido, pues es su antecedente; y la realización de éste es el objeto de aquélla. “La promesa no es sino una convención que sirve para celebrar otra, por lo que no produce más efecto que poder exigir la celebración de éste.

Ahí termina su misión. Celebrado el contrato prometido desaparece la promesa.” (Ibid, 842) (…) Ciertamente, si en la promesa se prevé que alguno de los elementos del contrato prometido adoptará una determinada forma, y luego en este resulta regulado de manera distinta, es ineludible entender –al menos en línea de principio– que lo manifestado en el negocio jurídico final recoge la contundente, irrebatible y definitiva voluntad de los contratantes, sustituyendo así su querer inicial, expresado en la promesa; lo anterior precisamente por la naturaleza meramente preparatoria y función jurídico-económica del precontrato, que no es otra que allanar el camino para la celebración de un convenio posterior.

En cambio, si las partes guardan silencio en el segundo contrato (el definitivo) frente a algún punto sistematizado en el primero (el preliminar), la disposición primigenia subsistirá, siempre y cuando reúna los requisitos que exige el ordenamiento para la validez y eficacia de la totalidad de las convenciones entre particulares. En síntesis, «( ) como las voluntades de los contratantes se pusieron de acuerdo sobre lo que es objeto del contrato preparatorio, este los obliga como cualquier contrato.

Sin embargo, las partes solo están obligadas porque se pusieron de acuerdo en cuanto a la preparación de un contrato que normalmente surge después y como consecuencia del contrato preparatorio. Necesariamente llegará un momento en que el contrato preparatorio se transformará en contrato definitivo, o en que el segundo remplace al primero, o en que tenga 19 PROCESO: VERBAL DECLARATIVO NULIDAD PROMESA COMPRAVENTA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA que comprobarse la imposibilidad de concluir el contrato definitivo, la que implica la extinción del precontrato que no llegó a su fin.

Lo que sí es cierto es que el contrato definitivo solo existirá desde la fecha en que reemplazará al contrato preparatorio ( ). [E]l precontrato no tiene por objeto suspender la existencia de un contrato cuyos elementos existen en su totalidad; se trata de un acuerdo que prepara el contrato definitivo, el cual no existe todavía porque faltan uno o varios elementos para que se considere como perfecto, esto es, para que pueda producir sus efectos.

En otras palabras, el precontrato retarda la conclusión definitiva del contrato». (…)” 4.7.- Pues bien, teniendo en cuenta la jurisprudencia anteriormente citada, procede la Sala a desestimar los reparos del apelante quien sostiene férreamente que la promesa de compraventa, génesis controversial de este caso, se trató de un convenio de naturaleza mercantil, y no civil como fue concluido por el juez de primera instancia, circunstancia que refulge preponderante en el litigio pues, las pretensiones de la demanda gravitaron sobre el concepto comercial del precio irrisorio según las alegaciones del actor, lo que ocasionaría la inexistencia del precontrato atacado.

Dicha situación fue rebatida por el a quo al concluir que no podría, para este caso, hablar de un contrato mercantil, ya que no se comprobó la calidad de comerciante de ninguno de los extremos, aquí procesales. Sobre ello, basa el apelante sus alegaciones en que se ha determinado por la jurisprudencia, que cuando ninguna de las partes en un contrato es comerciante no por ello ha de seguirse que el acto jurídico que celebraron sea inexorablemente civil, ya que el Código de Comercio, en su artículo 20, enlista una serie de actividades tenidas como mercantiles para todos los efectos legales, al margen de quien las ejecute3, por lo que alegó el recurrente que, pese a que es cierto que ninguna de las partes se encuentra inscrita en el registro mercantil, se debe tener en cuenta que, primero, según sus alegaciones, el demandado sí se dedica al comercio, y segundo, tal como lo dicta la jurisprudencia, se debe analizar las condiciones particulares de cada negocio, por lo que aduce que el señor MARTINEZ MENDOZA realizó la promesa de compraventa con intenciones de vender el predio nuevamente, tal como se argumentó en la demanda, la cual nunca fue contestada y por ende, según su afirmación, debe tenerse lo anterior como confeso por el pasivo.

Con base a lo explicado procedería entonces la aplicación de las 3 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. Sala de Casación Civil. SC4428-2018. Magistrada Ponente: MARGARITA CABELLO BLANCO. Radicación, n.° 11001-31-03-005-2004-00076-01. Bogotá D.C., doce (12) de octubre de dos mil dieciocho (2018). 20 PROCESO: VERBAL DECLARATIVO NULIDAD PROMESA COMPRAVENTA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA normas mercantiles y por ende la inexistencia del negocio a partir de la inexistencia del precio por considerarse el estipulado en la promesa de compraventa como irrisorio.

Ahora, considera este cuerpo colegiado, tal como se ha explicado ampliamente con antelación a través de la nutrida jurisprudencia que estudia el tema de la promesa de los contratos, en que esta no puede confundirse con la naturaleza del convenio que se pacta, pues ambos negocios son heterogéneos y autónomos, aunque innegablemente conexos, ya que, si en algo se ha insistido por parte de la Corte, es que la promesa es un antecedente del contrato prometido, no es el mismo contrato, sino diverso de éste, y su naturaleza es meramente preparatoria e instrumental.

En tal sentido, tal como se repite insistentemente en los conceptos jurisprudenciales referidos, la promesa de contrato no genera más que una obligación de hacer, relacionada a los actos que conllevarán al perfeccionamiento de, en este caso, la compraventa, y que no produce más efecto que poder exigir la celebración de ésta. No envuelve hipótesis de adquisición originaria o derivativa, traslaticia o constitutiva del derecho real de dominio, y por ende no podría predicarse del mismo que se celebra con el fin de adquirir un predio para su enajenación futura, pues su solo objeto, y por ende la intención de las partes, se detiene y basta en la sola celebración de la compraventa que es del cual se determinarían tales efectos, ya que tal como se ha precisado de manera detallada con precedencia es necesario resaltar la singularidad o especificidad estructural y funcional del contrato preliminar respecto del contrato definitivo prometido.

De aquí es clave determinar que no puede estimarse dicho convenio a partir del contexto mercantil, y mucho menos entrar a calificar como irrisorio un precio cuando la promesa solo encierra las circunstancias convenidas bilateralmente en las que de manera futura se perfeccionará la compraventa, a través del cumplimiento del plazo y/o condición. Si bien es cierto, la promesa de compraventa debe precisar los elementos estructurales del que en su momento se tratará del contrato definitivo, las partes solo están obligadas, porque se pusieron de acuerdo, en cuanto a la preparación de un contrato que normalmente surge después y como consecuencia del contrato preparatorio.

De esta manera, llegará un momento en que el contrato preparatorio se transformará en contrato definitivo, o en que el segundo remplace al primero, o en que tenga que comprobarse la imposibilidad de concluir el contrato definitivo, la que implica la extinción del precontrato 21 PROCESO: VERBAL DECLARATIVO NULIDAD PROMESA COMPRAVENTA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA que no llegó a su fin.

Lo que sí es cierto es que el contrato definitivo solo existirá desde la fecha en que reemplazará al contrato preparatorio, y en este punto resultaría prematuro tales alegaciones sobre la irrisoriedad del precio, en especial cuando ha surgido claro que a través del tiempo, dichas circunstancias han podido mutar, tal como se trató en la variación de la extensión del terreno prometido, pero que dichas situaciones solo entrarían a revestir fuerza jurídica a través de la celebración y protocolización de la compraventa, que apenas se encuentra prometida.

No podría determinarse entonces que el demandado celebró la promesa con el fin de enajenar el predio a futuro, pues lo único en lo que ahora se ha obligado es a efectuar la compraventa prometida, a través de las pautas estipuladas en el precontrato, y en las que además, no se ha visto incumplimiento de ningún tipo por el pasivo. 4.8.- Corolario de lo explicado, se observa que los reparos del apelante se chocan con el fracaso, primero porque la promesa de compraventa atacada, reúne todos y cada uno de los requisitos necesarios para su validez en su celebración, y segundo, porque es necesario tenerse presente, la naturaleza y función jurídica de la promesa de contrato, en virtud de su esencia preparatoria, meramente instrumental, y nunca definitiva, razón por lo que su función se limita a una prestación de hacer, que proyecta y entraña la obligación de estipular en un futuro determinado otro contrato diferente en sus elementos, naturaleza, función y efectos, sobre el que sí podrían recaer las acusaciones que hoy debate el recurrente, pero que hasta el día de hoy, no se ha materializado. 4.9.- En conclusión de lo expuesto, los argumentos del apelante carecen de prosperidad en lo referente a la decisión de fondo tomada por el juez de primera instancia, puesto que conforme en los explicado en párrafos precedentes fue correcto el haberse denegado las pretensiones del demandante, razón por la que se confirmará la providencia apelada. 5.- Como no prospera la alzada, la parte demandante será condenada en costas y se fijarán agencias en derecho en la suma de equivalente a dos (02) salarios mínimos legales mensuales vigentes, que incluirá el Juzgado de primera instancia en la liquidación de costas de conformidad al artículo 366 del C. G. del P. 22 PROCESO: VERBAL DECLARATIVO NULIDAD PROMESA COMPRAVENTA RADICADO: 20001 31 03 004 2021 00168 01 DEMANDANTE: ANTONIO RODRIGUEZ MENDOZA DEMANDADO: JAVIER MARTINEZ MENDOZA En mérito de lo expuesto, la Sala Civil - Familia - Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Valledupar, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:

PRIMERO. CONFIRMAR la sentencia proferida en audiencia de fecha 26 de septiembre de 2022 por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Valledupar, conforme las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.

SEGUNDO. Condenar a la parte demandante a pagar las costas procesales en la suma equivalente a dos (02) salarios mínimos mensuales legales vigentes. Liquídense por secretaria.

TERCERO. Devuélvase el expediente al juzgado de origen una vez cumplidos los trámites propios de esta instancia. Déjense las constancias del caso en el sistema justicia siglo XXI.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, ÓSCAR MARINO HOYOS GONZÁLEZ Magistrado Ponente JHON RUSBER NOREÑA BETANCOURTH Magistrado EDUARDO JOSÉ CABELLO ARZUAGA Magistrado 23