TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL Bogotá D.C., veinticuatro (24) de junio de dos mil veintiséis (2026) Sería del caso decidir lo que en derecho corresponda respecto del trámite del recurso de apelación formulado por la convocante contra de la sentencia dictada el 26 de noviembre 20261 por el Juzgado 38 Civil del Circuito de Bogotá, de no ser porque se advierte que el trámite está viciado de nulidad al concurrir la causal prevista en el ordinal 8º del precepto 133 del Estatuto Procesal, como pasa a verse: 1.
OCB Vascular Periférico Ltda. convocó a: i) la Constructora Área 98 S.A.S.; ii) Itaú Asset Management Colombia S.A. Sociedad fiduciaria, como vocera y administradora del Fideicomiso 1 Archivo digital 101 cuaderno principal – expediente primera instancia Inmobiliario Área 98 y, iii) Juan Guillermo Serrano Lobos a fin de que principalmente se ordene la resolución de los contratos de promesa de cesión de área suscritos el 3 de noviembre de 2018 como consecuencia del incumplimiento de los demandados o de manera subsidiaria se declare a esa personalidad jurídica como contratante cumplido de los acuerdos de voluntad báculos de la acción. 2.- En el caso que nos ocupa, dada la naturaleza de la relación sustancial controvertida se hacía obligatoria la citación e integración del contradictorio con el Fideicomiso Inmobiliario Área 98, lo anterior, comoquiera que: “(…) la participación de múltiples interesados en el proceso emana de la voluntad del actor contenida en el escrito inaugural, sin perjuicio de que sea imperativo convocar a otros interesados cuando la sentencia tenga un impacto uniforme sobre todos los partícipes en el acto, negocio o relación jurídica”2 (negrilla para exaltar), amén que en litigios por proyectos inmobiliarios “cuando la discusión gravite sobre obligaciones propias de uno de los agentes y sus efectos concretos, los cuales pueden escindirse de los que son transversales a toda la red contractual, sólo habrá que convocar al juicio a los directamente concernidos.
En las hipótesis contrarias, esto es, cuando se encuentre sub judice el proyecto inmobiliario en su conjunto o se discutan aspectos propios de la coligación contractual, habrá que llamar a juicio a todos los partícipes que puedan resultar afectados con la decisión”3 (resaltado propio). 2 Cfr. C.S.J. Sal. Cas. Civ. Sentencia de 18 de mayo de 2023.
Rad. 11001-31-99-003-2018-01590-01. SC1072023. 3 Ib. 3.- Al amparo de la anterior orientación jurisprudencial pronto se advierte que al sub examine debió convocarse al citado patrimonio autónomo, atendiendo la presencia de múltiples actores en la actividad inmobiliaria, mírese que los convenios sobre los cuales se basa el reclamo judicial y que se rotularon como “contrato promesa de cesión de beneficio de área Edificio Area (sic) 98” desde la denominación de las partes se define a la promotora de la acción como: “Fideicomitente(s) – Inversionistas(s)” y ello es así porque según lo establecido en las condiciones generales del Fideicomiso Inmobiliario Área 98 los beneficiarios de área debían ser vinculados a éste -literal v) consideración 6.-, “[ú]nicamente con respecto al beneficio de área que le corresponda en una determinada unidad inmobiliaria del “Proyecto” y en el porcentaje de copropiedad que a esa unidad le corresponda …” -consideración 15.- y además se fijó que este contrato “será accesorio al Contrato de Fiducia …”-consideración 11.-; incluso en el inciso final de éstas se consignó: 4.- De cara al clausulado en este se consintió por los contratantes que “[E]L CEDENTE transfiere al CESIONARIO, a título de cesión onerosa, quien a su vez acepta y adquiere con arreglo a los términos y las condiciones que a continuación se expresan, los derechos de beneficio derivados del Fideicomiso Inmobiliario …” los cuales “Por la cesión que en el presente documento consta, EL BENEFICIARIO(S) DE ÁREA no adquirirá(n) los derechos, ni contraerá(n) las obligaciones que se consagrarán en FIDEICOMISO INMOBILIARIO AREA 98 en su calidad de fideicomitente del mismo.” -Cláusula primera- (negrilla propia).
Incluso, para el perfeccionamiento de la cesión la cláusula segunda indicó que se haría a través del registro que debía efectuar Itaú Asset Management Colombia S.A. Sociedad fiduciaria como vocera y administradora del Fideicomiso Inmobiliario Área 98 y para que este se realizara debía acreditarse por el cedente, además de la certificación del cumplimiento de condiciones del punto de equilibrio “[L]os documentos que solicite ITAU ASSET MANAGEMENT COLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA (Antes Helm Fiduciaria S.A.), del CESIONARIO para su vinculación como beneficiario de area (sic) en el Fideicomiso de ADMINISTRACION INMOBILIARIA AREA (sic) 98.”(negrilla del despacho). 4.1.- Lo anterior denota que la relación negocial se encuentra coligada al contrato de fiducia de administración inmobiliaria, el cual, valga decir desde ya se echa de menos en el informativo; en suma de lo anterior y comoquiera que lo que se suplica de manera principal es la resolución del contrato de cesión de beneficio de área, el cual, se insiste, es accesorio al ya citado convenio de fiducia inmobiliaria y de contera la devolución de los aportes con el valor de la cláusula penal, así como el reconocimiento de la indexación e intereses moratorios, debe tenerse en cuenta que según las consideraciones 4., 5. y 6. de los contratos de cesión una vez se llegara al punto de equilibrio los dineros recibidos con los contratos de encargo fiduciario de inversión que se debieron realizar por los “interesados en adquirir una unidad privada en el proyecto” serían enviados al Patrimonio Autónomo de Administración Inmobiliaria. 4.2.- Acorde con lo que viene de decirse en los párrafos precedentes debe ponerse de presente que no debe confundirse la responsabilidad a cargo de la Fiduciaria con ocasión a las funciones de administración otorgadas legalmente y aquellas a cargo del patrimonio autónomo de cara a las obligaciones contractuales, sin dejar de lado que este tiene capacidad para comparecer al proceso según lo indica el numeral 2° del canon 53 de la Codificación Procesal. 5.- Todo lo ya expuesto, como ya se había enunciado, genera la nulidad de la sentencia de conformidad con lo previsto en el numeral 8º del canon 133 del Rituario Procesal y con fundamento en el inciso 5º del artículo 325 del mismo estatuto, en concordancia con los artículos 134 (inciso final) y 137 ibídem es procedente declararla oficiosamente, para que se reanude la actuación ordenando la integración del litisconsorcio necesario, según quedó plasmado en esta providencia, lo que impide continuar con el trámite en esta instancia. 6.- Téngase en cuenta que el inciso 1º del artículo 61 del Código General del Proceso establece: “[c]uando el proceso verse sobre relaciones o actos jurídicos respecto de los cuales, por su naturaleza o disposición legal, haya de resolverse de manera uniforme y no sea posible decidir de mérito sin la comparecencia de las personas que sean sujetos de tales relaciones o que intervinieron en dichos actos, la demanda deberá formularse por todas o dirigirse contra todas; si no se hiciere así, el juez, en el auto que admite la demanda, ordenará notificar y dar traslado de esta a quienes falten para integrar el contradictorio, en la forma y con el término de comparecencia dispuestos para el demandado” (Se resalta).
Por lo expuesto, se
RESUELVE
1.- DECLARAR de oficio la nulidad de la sentencia dictada 26 de noviembre 2026 por el Juzgado 38 Civil del Circuito de Bogotá. 2.- RENUÉVASE la actuación declarada nula, para lo cual la oficina judicial de primera instancia deberá adoptar las medidas necesarias para vincular al Fideicomiso Inmobiliario Área 98, según la parte considerativa de esta providencia. Téngase en cuenta las previsiones del artículo 138 del C. G del P., puesto que la prueba practicada de la actuación conserva validez “y tendrá eficacia respecto de quienes tuvieron oportunidad de controvertirla (…)”. 3.- DEVUÉLVASE el expediente al Despacho Judicial de origen.
NOTIFÍQUESE (firma electrónica) STELLA MARÍA AYAZO PERNETH (11001-31-03-038-2022-00144-01) Magistrada Firmado Por: Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 30b2931d352d1505df199064bb9776a6785ce5dbc3e243566f2638f4d9482068 Documento generado en 24/06/2026 09:39:11 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica