TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CUNDINAMARCA Y AMAZONAS SALA CIVIL –FAMILIA Proyecto discutido y aprobado en Sala No. 19 de 11 de julio de 2024 Asunto: Verbal de Yhon Javer Rodríguez Bernal y Miguel Ángel Alonso Pérez, contra Fenicia Constructores S.A.S. Exp. 2022-00213-02 Bogotá, D.C., veintiséis (26) de julio de dos mil veinticuatro (2024). 1.
ASUNTO A TRATAR Conforme a lo previsto en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, en contra del fallo proferido el 3 de octubre de 2023, por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Zipaquirá. 2.
ANTECEDENTES 2.1.
HECHOS Y PRETENSIONES: Los señores Yhon Javer Rodríguez Bernal y Miguel Ángel Alonso Pérez, a través de apoderado judicial, promovieron demanda de resolución contra Fenicia Constructores S.A.S., para que previos los trámites del proceso verbal de mayor cuantía, se acceda a las siguientes pretensiones: 1 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023 1.- Declarar la existencia de un contrato de comisión o “PRIMA DE ÉXITO SOBRE EL NEGOCIO DE COMPRA DE LOTE “SANTO DOMINGO – LA GUAJIRA” UBICADO EN LA VEREDA FAGUA, SECTOR IGLESIA DE FAGUA MUNICIPIO DE CHÍA, CUNDINAMARCA”, suscrito entre Constructora Fenicia y los demandantes el 24 de mayo de 2021, el cual tenía como objeto llevar a buen término el negocio entre Recibanc S.A.S. y Constructora Fenicia, frente a los predios rurales “SANTO DOMINGO” y “LA GUAJIRA”, lo cual “se cumplió con la celebración del contrato de compraventa de los inmuebles”. 2.- Declarar el cumplimiento de la obligación condicional relativa a la celebración del contrato de compraventa suscrito entre la empresa demandada y Recibanc S.A.S. el día 1º de junio de 2021, frente a los predios denominados “SANTO DOMINGO” y “LA GUAJIRA”, por un valor de $4.600.000.000. 3.- Condenar “la obligación” a cargo de la parte demandada del pago de “PRIMA DE ÉXITO SOBRE EL NEGOCIO DE COMPRA DE LOTE “SANTO DOMINGO – LA GUAJIRA” UBICADO EN LA VEREDA FAGUA, SECTOR IGLESIA DE FAGUA MUNICIPIO DE CHÍA, CUNDINAMARCA” por $300.000.000, a favor de los demandantes, los cuales deberán ser indexados a valor presente una vez se dicte fallo condenatorio dentro del actual proceso. 4.- Finalmente, se condene a la pasiva “al pago de la suma que corresponda por el % sobre lo pedido, por concepto de las agencias en derecho, según el Acuerdo PSAA16-10554 del 5 de agosto de 2016 expedido por el C.S. de la J”.
Como fundamentos fácticos de las pretensiones, la parte actora expuso, en síntesis, los siguientes hechos relevantes: 2 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023 - Yhon Javer Rodríguez Bernal y Miguel Ángel Alonso Pérez celebraron contrato de corretaje con la sociedad Recibanc S.A.S.; esta última, era la propietaria de los inmuebles denominados “SANTO DOMINGO” y “LA GUAJIRA”, identificaos con F.M.I. números 50N-421358 y 50N- 45405, con un área aproximada de 15.000 M2, ubicados en la vereda Fagua, sector la iglesia de Fagua del municipio de Chía. - El contrato suscrito entre los demandantes y la sociedad Recibanc S.A.S. tuvo como objeto “adelantar gestiones de venta sobre los inmuebles mencionados y como resultado de su gestión se acordaron los términos de la promesa de venta con la Constructora Fenicia SAS”, motivo por el cual, Recibanc reconoció a los “comisionados” por la venta de los predios el 3% del valor total del precio de la venta. - El 24 de mayo de 2021 la empresa demandada presentó “un acuerdo comercial” a los demandantes “denominado PRIMA DE ÉXITO SOBRE EL NEGOCIO DE COMPRA DE LOTE “SANTO DOMINGO – LA GUAJIRA” UBICADO EN LA VEREDA FAGUA, SECTOR IGLESIA DE FAGUA MUNICIPIO DE CHÍA, CUNDINAMARCA”, en el cual se estableció que, si la compraventa de los inmuebles referidos llegaba a “buen término” para las partes”, la constructora accionada “reconocería una PRIMA DE ÉXITO equivalente a la suma de TRESCIENTOS MILLONES DE PESOS M/CTE ($300.000.000)”. - El 28 de mayo de 2021 la pasiva presentó a Recibanc S.A.S. propuesta de compra de los predios en mención, por valor de $4.000.000.000; el 1º de junio de 2021 una nueva oferta a la sociedad propietaria de los predios, está vez por un valor $4.600.000.000, la cual fue aceptada por la empresa propietaria. 3 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023 - Con “ocasión al perfeccionamiento del negocio jurídico de compraventa de los inmuebles descritos, entre la CONSTRUCTORA FENICIA y RECIBANC SAS”, se dieron por concretados los términos del acuerdo comercial referido, por la cual, surgió en cabeza de la accionada “la obligación condicional de cancelar la suma de trescientos millones de pesos ($300.000.000) a favor de mis poderdantes”, por cuanto, la constructora demandada celebró contrato de compraventa sobre los inmuebles aludidos; - Atendiendo a “que el negocio de compra de los inmuebles se perfeccionó en el mes de junio de dos mil veintiuno (2021)”, y la prima de éxito fue presentada “desde el mes de junio de dos mil veintiuno (2021)” por la empresa demandada, debe “cancelar la suma determinada como PRIMA DE ÉXITO” a los demandantes; igualmente, a la fecha de la presentación de la demanda la constructora accionada se “ha abstenido de realizar el pago correspondiente a la PRIMA DE ÉXITO” que, fue propuesta a los actores. - Teniendo en cuenta el incumplimiento de la parte demandada, los demandantes han sufrido un menoscabo en su patrimonio, porque llevaron a cabo una serie de trámites para el cumplimiento “de los acuerdos presentados por la constructora demandada”, no obstante, “a la fecha se encuentran sin percibir utilidad o provecho alguno por la labor realizada”, razón por la cual, “se deben pagar los intereses de mora que sobre dicha suma se han generado”. - Además, se debe tener en cuenta que, para adelantar el presente asunto, “que tiene por objetivo la declaración de la existencia de la relación contractual y la existencia de la obligación expresa, clara y exigible” los demandantes incurrieron en gastos por la suma de $1.500.000 atendiendo los honorarios de abogado, así mismo, Constructora Fenicia en la actualidad “se encuentra ofreciendo un proyecto de vivienda” en los lotes “SANTO DOMINGO” 4 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023 y “LA GUAJIRA”, lo que permite inferir que, la pasiva “adquirió los predios descritos” de los cuales se encuentra haciendo uso y disposición; los promotores acudieron al centro de conciliación de la Casa de Justicia de Chía en vista de que no recibían respuesta por parte de la parte demandada. 2.2.
ADMISIÓN, NOTIFICACIÓN Y CONTESTACIÓN DEL LIBELO. El Juzgado Primero Civil del Circuito de Zipaquirá, admitió la demanda con auto de 26 de julio de 20221; la pasiva se notificó por conducta concluyente y contestó la demanda oportunamente2, resistiendo las pretensiones, con las excepciones de mérito que denominó “INEXISTENCIA DE CONTRATO DE COMISIÓN O PRIMA DE ÉXITO A FAVOR DE LOS DEMANDANTES”, “PAGO POR LA GESTIÓN REALIZADA POR LOS DEMANDANTES”, “FALTA DE OBJETO PARA PRESENTAR ESTA DEMANDA” y “COBRO DE LO NO DEBIDO”.
Para el 28 de noviembre de 20223 se llevó a cabo la audiencia que tratan los artículos 372 y 373 del C.G.P., se declaró fracasada la conciliación, se determinó no reponer el auto recurrido de fecha 15 de noviembre de 20224, se llevó a cabo el interrogatorio de parte, en representación del extremo activo se escuchó a Yhon Javer Rodríguez Bernal, a su vez se interrogó a Philip Giovanni Vela Piñeros, quien funge como representante legal de Fenicia Constructores S.A.S., seguidamente, realizó la fijación del litigio, se efectuó el control de legalidad y se decretaron pruebas, las partes presentaron sus alegatos de conclusión y finalmente se profirió sentencia en la que se declaró 1 2 3 4 Archivo 026.
C01 – C1. Expediente digital. Archivo 031. Archivo 045 – 046 - 047. Archivo 039. 5 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023 fundada la excepción de “COBRO DE LO NO DEBIDO” y en consecuencia se desestimaron las suplicas de la demanda. Luego, el Tribunal con auto de 6 de septiembre de 20235, decretó la nulidad de todo lo actuado en el proceso a partir de la fijación del litigio, atendiendo a que no se efectuó el interrogatorio de parte “de todos los extremos que componen la parte actora”, conservando la validez de las pruebas colectadas.
Así las cosas, procedió el A quo a rehacer la actuación, convocando audiencia de que trata el artículo 372 del C.G.P. -mediante auto de 21 de septiembre de 20236-, la cual se llevó a cabo el día 3 de octubre de 20237, donde se atendió la declaración del demandante Miguel Ángel Alonso Pérez, se fijó el litigio, se decretaron pruebas, posteriormente, se alegó de conclusión y se profirió el respectivo fallo desestimatorio de las pretensiones de la demanda, acogiendo la excepción de mérito denominada “COBRO DE LO NO DEBIDO”.
3. LA SENTENCIA APELADA El Juez de instancia indicó que se colmaban los presupuestos procesales para definir el asunto y realizó unas apuntaciones teóricas sobre las fuentes de las obligaciones, la normativa comercial de la oferta, sus elementos esenciales, la manera en que se da respuesta y aceptación a la misma. Consideró que en el presente asunto existe prueba documental, motivo por el cual, seria este medio probatorio el determinante para “auscultar la naturaleza del acto jurídico”, toda vez que “en las obligaciones y en general dentro 5 6 7 Archivo 12.
C01 - C2. Archivo 051. C01 - C1 Archivo 55 – 56. 6 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023 del proceso, la prueba reina por excelencia se llama la prueba documental”; entonces, del acervo probatorio que obra en el expediente, se tiene “un escrito proveniente del representante legal de Fenicia Constructores, dirigido a los señores Miguel Alonso y Yohn Rodríguez, de fecha 24 de mayo de 2021, que es al que aluden los demandantes el cual identifica como asunto “Propuesta de prima de éxito sobre el negocio de compra del Lote Santo Domingo, La Guajira - Ubicado en la vereda Fagua, sector iglesia de Fagua, Municipio de Chía, Cundinamarca>”, misma que se concreta en ofrecer una prima de éxito a quien “represente comercialmente a las sociedades, Recibanc Factory Servicios SAS, en referencia a la propuesta comercial presentada por Fenicia Constructores SAS. para la compra de los predios de su propiedad”, entonces, es importante resaltar que dicho documento “viene firmado unilateralmente por la oferente de la prima de éxito - falta algo muy importante como sería la aceptación”, por lo cual, no puede tenerse como un contrato bilateral, ya que, no se expuso el consentimiento expreso o tácito de los actores, no obstante, dicho acto se asimila a “un acto pre – contractual, como es la oferta o propuesta”, del que se ocupa el artículo 845 del Código de Comercio.
Que la parte demandante sostuvo que la aceptación fue tácita y, que “tuvieron conocimiento de la oferta el mismo 24 de mayo de 2021, es decir, la misma fecha de la propuesta”, sin embargo, la pasiva “presentó dos propuestas de compraventa a Recibanc SAS… una del 28 de mayo y otra del 1 de junio de 2021, la primera por el valor de $4.000.000.000 y la segunda por valor de $4.600.000.000”, lo expuesto, sugiere que existió una propuesta anterior a estas y, es aquella a la que “alude la oferta señalada”, en este orden de ideas, “se ve en el folio digital 31 folio 39” la oferta de compraventa de los predios “LA GUAJIRA” y “SANTO DOMINGO” de fecha 21 de mayo de 2021 por valor de $3.800.000.000, así las cosas, se tiene que “la demandada presentó cuando menos 3 ofertas de compraventa de la propietaria con variación del precio y forma de pago, por lo que diáfanamente estima este estrado se aprecia que la propuesta de prima de éxito solo se habría referido 7 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023 a la que fuera presentada el 21 de mayo de 2021, bajo esas condiciones que fueron diferentes, se repite y en todo caso todas las ofertas de compra distintas, por lo que no se aprecia que la propuesta de prima de éxito pueda corresponder a todas… y no se puede intuir que es que venían atadas la una con la otra como si fueran otrosí”, por lo que “Desde su texto literal se advierte que solo se hizo con relación a la oferta de compra con condiciones contenidas en la efectuada del 21 de mayo, es decir, hubo no hubo solamente la propuesta del 21 de mayo, hubo otras posteriores en las que ya no se incluía eso, y no se puede intuir que es que venían atadas la una con la otra como si fueran otros sí, no aquí lo que, porque así se titularía, seguramente no eran propuestas y ofertas nuevas y diferentes.
De manera que, no, no lo comparte este estrado judicial y no puede observar que, como lo afirma la parte actora, exista prueba indiciaria que pueda concluir de manera apodíctica en el grado de certeza como se requiere para la prueba documental en los actos jurídicos solemnizados, en este caso, por voluntad propia de las partes o ad probacione, pueda inferirse en obligaciones tácitas a partir de unas propuestas escritas, es decir, de propuestas expresas deduce pretender que desde lo que se ha solemnizado escrituralmente se puedan deducir tácitamente otras obligaciones.
No, porque para eso lo documentaron las partes, se cuidaron de documentarlo en lo que a bien tuvieron con la aceptación o con la aquiescencia del uno o del otro”.
4. EL RECURSO Inconforme con la decisión el apoderado de la parte demandante solicitó la revocatoria de la sentencia de primera instancia, con fundamento en los siguientes motivos de disenso8: -El Juez de instancia puso de presente que se estaba frente a un proceso “declarativo de contrato”, razón por la que no se entiende la argumentación 8 Archivo 06.
C02. 8 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023 de que la documental que proveniente del representante legal de la empresa demandada y dirigido a los demandantes, haya sido tenida como la “prueba reina” del proceso; con lo cual, omitió el juzgador analizar todo el material probatorio en su conjunto, “interrogatorios de parte practicados y los demás documentales aportadas”; en el interrogatorio al representante legal de la empresa demandada “reconoció que existió una reunión con mis poderdantes realizando gestiones encaminadas a la venta de los predios”, como también que la naturaleza de la oferta presentada “era pagar la prima de éxito a la o las personas que ayudaran a realizar la venta”, por lo que “las ofertas se suministran “indistintamente”. - Con la documental aportada por la parte demandada, se aportó el documento denominado “PRIMA DE ÉXITO EMITIDA POR LA EMPRESA FENICIA CONTRUCTORA, dirigida a mis poderdantes, reconociendo a los mismos como intermediarios de manera taxativa”, en el trámite de la compraventa; el reconocimiento de esa prima de éxito se ejecutó, en tanto que en las pruebas que obran en el expediente se adjuntaron cinco recibos de caja por concepto de abono “comisión de prima de éxito”9, los cuales, no se valoraron a la luz de los postulados de la sana critica, lo mismo ocurre con las tres propuestas de Recibanc en diferentes fechas: 12 de abril de 2021 por $3.800.000.000, 28 de mayo de 2021 $4.000.000.000 y 1º de julio de 2021 $4.600.000.000. - No se tiene prueba o documenta que acredite la exclusión de los demandantes como intermediarios en la compraventa, por lo cual, la propuesta emitida por Fenicia Constructores S.A.S el 24 de mayo de 2021 “seguía vigente” por las siguientes razones: i) Fenicia aceptó a los demandantes como intermediarios en el proceso de compraventa; ii) “Obviamente y como se desprende de la oferta de prima de éxito del 21 de mayo de 2021, dicha intermediación 9 Fls. 30 a 47 contestación 9 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023 tenía un costo”; iii) la compraventa se realizó entre las partes, “cuya conexión” fue por los demandantes; iii) el hecho de que la oferta de Fenicia a Reciban no se hubiese aceptado, no impidió que los demandantes siguieran desplegando su función, “continuaron ellos interviniendo en el negocio sin que la demandada se opusiera.”; iv) por lo que, tácitamente la demandada aceptó la continuidad de los promotores en la función que estaban desempeñando, sin modificar el valor ofrecido como prima de éxito inicialmente; v) el último recibo de pago recibido por los actores el 22 de octubre de 2021, donde se anotó “abonó prima de éxito” por $10.000.000, ratificó que no existía otra propuesta y “la vigencia de la propuesta de prima de éxito realizada por la demandada en el mes de mayo de 2021”. - Reiteró que, en todos los recibos aludidos aportados por la parte demandada se anotó que su origen es el pago de la prima de éxito; a su vez, en el escrito de contestación de demanda frente -numeral décimo primero-, se anotó que “como reconocimiento a la labor realizada por los demandados consistente en lograr el acercamiento entre comprador y vendedor”, se canceló la suma de $36.300.000; a su vez, la interpretación probatoria de la documental, conforme al hecho relevante indicado en la contestación de la demanda “reconoce no solo la existencia de la prima de éxito, sino que además reconoce la vigencia de la propuesta de pago realizada a mis mandantes en el mes de mayo de 2021”. - Nada se dijo frente al cambio del valor de la prima de éxito, al contrario, en los meses de julio, septiembre y octubre de 2021, se realizaron diferentes pagos bajo la denominación de “comisión de prima o abono prima de éxito, sin que obre documental bajo el concepto de pago final o bajo el concepto de renegociación de prima de éxito.”; no se comparte el argumento de que la variación en el precio afectaba la prima de éxito, insistiendo que mediaron pagos con posterioridad por tal concepto, iniciando el 16 de julio de 2021, a pesar de no tener ningún acuerdo escrito. 10 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023 5.
FUNDAMENTOS DE ESTA INSTANCIA 5.1. COMPETENCIA: Radica en esta Sala adoptar la decisión que en derecho se reclama, con fundamento en el numeral 1º del artículo 31 y artículo 328 del C.G.P, por ser la superior funcional del Juez que profirió la sentencia de primera instancia. Además, encontrando satisfechos los presupuestos procesales exigidos por la jurisprudencia y la doctrina para que sea posible emitir una sentencia de mérito, sin que se haga necesario realizar pronunciamiento sobre los mismos.
Tampoco se observa que se haya incurrido en motivo de nulidad que obligue a invalidar total o parcialmente lo actuado; sumado a ello, en este evento, siendo con apelante único, a voces del artículo 328 del C.G.P. y de la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Agraria y Rural10, impone que sea restrictiva, por tanto, nos ocuparemos sobre los puntos que son motivo del recurso. 5.2.
PROBLEMA JURIDÍCO: Emerge como problema a resolver, el determinar si le asiste razón al reclamo del extremo demandante, respecto a la existencia de los elementos suficientes para declarar un contrato de “comisión” entre las partes y, por consiguiente, si tiene derecho al pago de la suma establecida en la “PROPUESTA DE PRIMA DE ÉXITO SOBRE EL NEGOCIO DE COMPRA DEL LOTE “SANTO DOMINGO – LA GUAJIRA” UBICADO EN LA VEREDA FAGUA, SECTOR IGLESIA DE FAGUA MUNICIPIO DE CHÍA, CUNDINAMARCA”. 10 Entre otras, la SC10223-2014 de 1º de agosto de 2014. 11 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023
5.3. CASO DE ESTUDIO: Como primera medida se destaca el alcance del contrato de corretaje, el cual se encuentra regulado de los artículos 1340 a 1353 del C.Co, siendo 11“un contrato en virtud del cual una parte llamada corredora, experta y conocedora del mercado, contrae, para con otra denominada cliente, encargante o proponente, a cambio de una comisión, la obligación de gestionar, promover, inducir y propiciar la celebración de un negocio poniéndola en conexión con otra u otras, sin tener vínculos de colaboración, dependencia, mandato o representación con alguna de ellas”, (Negrilla intencional) como lo establece el artículo 1340 ejusdem.
Se trata, por tanto, de un contrato mercantil típico, nominado, consensual, bilateral, principal, autónomo, independiente, oneroso, conmutativo y de libre discusión; en cuanto a sus características, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia ha considerado: “el corretaje, entre otras características, es contrato con tipicidad legal por su disciplina legis; bilateral o de prestaciones correlativas al generar obligaciones para ambas partes contratantes; oneroso y conmutativo; principal porque su existencia no pende de otro u otros negocios, tampoco del finalmente celebrado por las partes acercadas del cual es un tipo diverso, autónomo e independiente; en principio, paritario o de libre discusión; consensual o de forma libre, y aun cuando prepara, facilita o propicia la celebración de otro negocio, no es contrato preliminar o preparatorio por no crear para el corredor, ni el encargante, prestación de hacer o de celebrar un negocio, sino buscar, aproximar y contactar interesados en su celebración”12.
Así las cosas, la labor principal del corredor es buscar oportunidades de negocios, aproximar y presentar a los sujetos que necesitan contratar y que no 11 12 Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, C.S.J., SC008 – 2021 CSJ SC 14 septiembre 2011, rad. 2005-00366-01 12 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023 se relacionan directamente; claro está, sin participar en el pacto promovido, al punto que después de presentarlos se separa.
Es decir, los contacta y se despide a esperar que contraten para poder exigir la comisión, esa gestión debe realizarla con sus propios medios, riesgos y costos 13“sin comprender la ejecución de actos por cuenta ajena, la celebración del negocio a nombre de otro, ni asumir o garantizar su realización, salvo pacto en contrario, pues ello depende exclusivamente de las partes, quienes son las que deciden si lo llevan o no a cabo”.
Entonces, si los contactados hacen el negocio, surge para el “cliente” el deber de pagarle al corredor la comisión acordada conforme lo prevé el artículo 1341 del C.Co., salvo que dicho acto quede sujeto a condición suspensiva, en cuyo caso, solo se causará cuando el hecho futuro e incierto se cumpla -art. 1343 ídem-; de ahí que, surge el deber de demostrar que se dio gracias a su intermediación o acercamiento, por lo que 14“solo así habrá certeza de que esa labor fue efectiva; para lo cual es preciso que haya identidad entre el acto promocionado y el realizado por los aproximados, lo que significa que debe evidenciarse una relación de causa a efecto entre su oficio y el vínculo jurídico concertado por los relacionados”.
En ese sentido, los promotores sostienen que acorde a los hechos 1º y 4º de la demanda15, celebraron contrato de corretaje con Recibanc S.A.S., empresa que por la gestión adelantada “canceló a los comisionados por concepto de la venta de los predios mencionados, el equivalente al 3% del valor total del precio de la venta de los inmuebles”.
Entonces, es palmario que el contrato de corretaje fue entre Recibanc S.A.S. y los demandantes, como consecuencia de la gestión e intermediación adelantada, conllevando la suscripción de la promesa de compraventa de Lotes Santo Domingo y La Guajira, motivo por el cual, 13 14 15 SC008-2021. SC008-2021. Archivo 20. C01 – C1. 13 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023 Recibanc S.A.S. canceló la comisión a Yhon Javer y Miguel Ángel correspondiente al 3% del valor total de la venta de los inmuebles, enunciado descriptivo frente al cual no hubo discusión. Ahora bien, reclamaron los demandantes que el presente asunto se ciñó a la declaración de contrato, motivo por el cual como reparo adujeron, “no entiende el suscrito la argumentación frente a que la documental… identificada como… “PROPUESTA DE PRIMA ÉXITO…” sea en palabras del juzgado la “prueba reina” dentro de este proceso”, soslayando que la primera pretensión fue “DECLARAR la existencia de un contrato de comisión o <<PRIMA DE ÉXITO SOBRE EL NEGOCIO DE COMPRA DEL LOTE “SANTO DOMINGO – LA GUAJIRA” UBICADO EN LA VEREDA FAGUA, SECTOR IGLESIA DE FAGUA MUNICIPIO DE CHÍA, CUNDINAMARCA”>>, suscrito entre CONSTRUCTORA FENICIA y los señores YHON JAVER RODRÍGUEZ BERNAL y el señor MIGUEL ANGEL ALONSO PEREZ el día veinticuatro (24) de mayo de dos mil veintiuno (2021) …”16.
En este orden, era factible por parte del juzgado de instancia analizar de manera principal el escrito denominado “PROPUESTA DE PRIMA DE ÉXITO …”, siendo el sustento de las pretensiones; ahora bien, resulta necesario estudiar las figuras de la comisión y la propuesta u oferta comercial –como figuras jurídicas-, ya que, se observa una equiparación de los mismos por el extremo demandante de acuerdo a las pretensiones de la demanda.
Entonces, como se anotó frente a los contratos de corretaje, la comisión es aquella retribución que obtienen los comisionistas o corredores por llevar a cabo la intermediación y ejecución de un negocio; en ese sentido, los señores Miguel Ángel Alonso y Yhon Javer Rodríguez, en efecto, obraron como tal 16 Archivo 20. 14 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023 frente a Recibanc S.A.S., motivo por el cual -al llevar a cabo las gestiones pertinentes para lograr la celebración del negocio de compra y venta entre esta última y Fenicia Constructores-, Recibanc S.A.S. les canceló la comisión respectiva del 3% del valor total de la venta de los inmuebles, de este modo, el contrato de corretaje que dio paso a la comisión fue el celebrado por los actores con Recibanc S.A.S. - al ser esta la sociedad vendedora de los predios Santo Domingo y La Guajira.
Luego, no hay lugar a declarar que entre los accionantes y Fenicia Constructora S.A.S. existió un contrato de corretaje que diera paso a la comisión pretendida por los demandantes, como ha quedado claro, ese emolumento fue cancelado por la sociedad vendedora de los predios, al ser esta la que firmó la respectiva convención y así se puso de presente en la demanda y en el mismo sentido lo certificó Recibanc S.A.S.17 Dicho lo anterior, entra el Tribunal a elucidar lo atinente a la oferta o propuesta de la que hacen referencia los actores, la cual, se encuentra regulada en los artículos 845 al 863 del C.Co., contemplando que la oferta o propuesta, como “…el proyecto de negocio jurídico que una persona formule a otra, deberá contener los elementos esenciales del negocio y ser comunicada al destinatario.
Se entenderá que la propuesta ha sido comunicada cuando se utilice cualquier medio adecuado para hacerla conocer del destinatario” (Art 845 ídem). Lo expuesto, permite colegir la oferta o la propuesta comercial es la intención o el propósito que se tiene de realizar un negocio jurídico, en el cual intervienen dos partes, por un lado, el oferente, que es la persona encargada de proponer el plan de negocio y, por otra parte, el destinatario, que es aquella 17 Archivo 031.
Fl. 53. 15 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023 persona a la que va dirigida la propuesta; al respecto nuestra superioridad ha puntualizado: “La oferta o propuesta es, entonces, una declaración de voluntad unilateral de carácter recepticio en cuanto está destinada a ser recibida por otra u otras personas, cuyo objetivo es la celebración de un determinado contrato respecto del cual el proponente tiene la indeclinable intención de realizar.
Según explican Díez Picazo y Guillón, es necesario que aquella «contenga todos los elementos necesarios para la existencia del contrato proyectado, y que esté destinada a integrarse en él de tal manera que, en caso de recaer aceptación, el oferente no lleve a cabo ninguna nueva manifestación». … Mas la declaración del destinatario o destinatarios de la oferta debe ser de tal entidad que manifieste el asentimiento o conformidad con aquella, lo que puede realizarse de forma expresa o tácita. … En este punto del análisis, es preciso recordar que el consentimiento es la «piedra angular sobre la que descansa el contrato», de modo que sea éste expreso o tácito, siempre debe ser cierto y no presunto.
Por eso, únicamente puede tener fundamento en hechos reales y positivos que lo demuestren de forma indiscutible. Según la doctrina francesa, «no podrá considerarse que se ha formado el contrato si no hay concordancia entre el objeto de la aceptación y el de la oferta, por la sencilla razón de que la falta de concordancia impide el acuerdo de voluntades». 18 Esta Sala recordó que es muy frecuente que las partes «efectúen sucesivos y recíprocos planteamientos negociales, los cuales, en la medida en que no traduzcan un consenso pleno o total de los intervinientes, no darán lugar al surgimiento del contrato, objetivo éste que sólo se obtendrá cuando, se reitera, frente a una oferta definitiva, la contraparte la acepte oportunamente y sin reparos» (CSJ SC, 26 Feb. 2010, Rad. 2001-000418-01; se subraya).
Explicó Messineo que «con el intercambio de las declaraciones de voluntad no ha surgido todavía el consentimiento (y, por lo tanto, tampoco el contrato). Es necesario, además, que las dos declaraciones (y las correspondientes voluntades) se combinen, en el sentido de integrarse recíprocamente». Las declaraciones de voluntad en el contrato «se implican mutuamente… en el sentido de que la una no tiene valor jurídico sin presuponer la otra».
Así -continuó- «la propuesta a la que no siga la aceptación, queda en mera tentativa de contrato; la 18 SC 054-2015. Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil. 16 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023 aceptación a una propuesta simplemente imaginada cae en el vacío»”. (Subrayado intencional). Por consiguiente, la oferta es, la declaración de voluntad unilateral que se encuentra a la espera de la aceptación del destinatario -tácita o expresa-, con la finalidad de celebrar determinado contrato, de allí que, la aceptación, -entendida como el consentimiento del destinatario-, es la piedra angular para consolidar el contrato que ha sido propuesto por el oferente.
Entonces, no es el simple intercambio de declaraciones de voluntad lo que da origen al contrato, sino, la aquiescencia del receptor, “en el sentido de que la una no tiene valor jurídico sin presuponer la otra”, dado que, si de la propuesta no hay aceptación, no se originaria un contrato, dado que quedaría en una simple expectativa contractual.
En consecuencia, adujo la parte recurrente que la constructora accionada les debe una prima de éxito conforme documento denominado “PROPUESTA DE PRIMA DE ÉXITO SOBRE EL NEGOCIO DE COMPRA DEL LOTE “SANTO DOMINGO-LA GUAJIRA”, UBICADO EN LA VEREDA FAGUA, SECTOR IGLESIA DE FAGUA, MUNICIPIO DE CHIA, CUNDINAMARCA”19; frente a este punto hay que resaltar que si bien la propuesta que realiza Constructora Fenicia S.A.S. –referente a la prima de éxito- se dirige a los aquí accionantes, no fue con la finalidad de determinarlos como destinatarios, sino, como intermediarios en eras de comunicar dicha intención específicamente “a quien represente comercialmente a las sociedades RECIBANC SAS – FACTORING SERVIMOS SAS”, ello derivado la literalidad del documento, por lo cual, se desprende que son los representantes comerciales de dichas sociedades a quien va dirigida la propuesta de prima de éxito.
Veamos: 19 Archivo 019. C01-C1. 17 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023 20 “CAJICA, MAYO 24 DE 2021 SEÑORES MIGUEL ALONSO – C.C. 1.072.648.751 JOHN RODRIGUEZ – C.C. 86.042.173 … ASUNTO: PROPUESTA DE PRIMA DE ÉXITO SOBRE EL NEGOCIO DE COMPRA DEL LOTE “SANTO DOMINGO-LA GUAJIRA …” Apreciados señores: Obrando en nombre y representación legal de FENICIA CONSTRUCTORES S.A.S., por medio de la presente me permito ofrecer una PRIMA DE ÉXITO a quien represente comercialmente a las sociedades RECIBANC SAS – FACTORING SERVIMOS SAS en referencia a la propuesta comercial presentada por FENICIA CONSTRUCTORES SAS, para la compra de los predios de su propiedad, identificados a continuación: LOTE SANTO DOMINGO MATRICULA INMOBILIARIA 50N-421358 AREA 15.000 M2 APROX LA GUAJIRA 50N-45405 184 V2 APROX De esta manera, si el negocio llega a buen término para las partes y se consigue concretarlo dentro de los términos presentados por FENICIA CONSTRUCTORES SAS con fecha 21-05-2021, esta última le reconocerá una PRIMA DE ÉXITO equivalente a la suma de TRECIENTOS MILLONES DE PESOS ($300.000.000) MONEDA LEGAL COLOMBIANA, que serán entregados a quien corresponda en los plazos pactados para ello…” (Subrayado intencional).
Asimismo, en el devenir del proceso ha quedado claro que Yhon Javer y Miguel Ángel no ostentaron la calidad de representantes comerciales de ninguna de las sociedades en comento, como se ha señalado, si fueron los corredores o comisionistas de Recibanc SAS y, ha sido pacífica la jurisprudencia en sostener frente a los contratos de corretaje que los corredores no tienen 21 “vínculos de colaboración, dependencia, mandato o representación con alguna de ellas”; para afianzar lo anterior, Recibanc S.A.S. 20 21 Archivo 019.
SC008 – 2021. 18 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023 por medio de su representante legal certificó que 22“los señores MIGUEL ANGEL ALONSO PEREZ y YHON JAVER RODRIGUEZ BERNAL… nunca han representado comercialmente a la sociedad RECIBANC S.A.S. frente al comprador FENICIA CONSTRUCTORES SAS… para llevar a cabo la representación en este negocio de compraventa …”.
En suma, en las declaraciones de parte de los demandantes se desprende que en ningún tiempo fungieron como representantes comerciales de Recibanc S.A.S.; Yhon Javer Rodríguez, al preguntársele si contaba con algún documento que lo acreditara como representante comercial de la parte vendedora, contestó “nosotros adelantamos un contrato de corretaje con Recibanc y estábamos autorizados para adelantar el negocio”23, para posteriormente expresar “… en el contrato de corretaje dice que - los señores Yhon Rodríguez y Alonso Pérez adelantaron gestiones de venta sobre los inmuebles mencionados y como resultado de su gestión se acordaron los términos en la promesa de compraventa con constructora Fenicia”24; en el mismo sentido se pronunció el Miguel Alonso, al exponer que “… el señor Carlos, que era el representante de la empresa Reciban SAS. que dice que nosotros solo hicimos el acercamiento y, pues, él nos firmó el corretaje y ahí dice que nosotros fuimos los que hicimos los trámites y la gestión”25.
En gracia de discusión, no es posible afirmar que los aquí actores fueron los destinatarios de la propuesta de prima de éxito realizada por la pasiva, puesto que, ella se dirigió a quien representara comercialmente a las sociedades en referencia, con lo cual, mal podían los demandantes considerarse los destinatarios de la propuesta, por ende, carecían de la potestad para aceptarla o rechazarla; ahora, si no tenían tal calificación, 22 23 24 25 Archivo 031 – Fl. 53.
Archivo 046 – Récord minuto 23:05. Archivo 046 – Récord minuto 23:50. Archivo 055 – Récord minuto 15:08. 19 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023 mucho menos contaban con la posibilidad de originar o participar en el contrato, al punto que el representante legal de Fenicia Constructores S.A.S en interrogatorio de parte sostuvo que “la sorpresa que nos llevamos es que a Recibanc, las propuestas iniciales pasadas a Guillermo no habían llegado, y, en esa reunión el Gerente… el señor Alfredo Gutiérrez, no tenía conocimiento ni siquiera de la propuesta que habíamos enviado de $4.000.000.000”26 para posteriormente aseverar que “al momento de salir de la reunión sabemos que todo lo que se había manifestado y, que se exigía una prima de éxito por parte de alguien de Recibanc … no era cierto, porque, nadie conocía a Fenicia en su momento”27; por manera que, lo anterior sería motivo suficiente para corroborar que los señores Yhon Javer Rodríguez y Miguel Alonso no tienen legitimación para exigir la prima de éxito.
En este orden, para dar mayor precisión a los motivos de inconformidad, se pone de presente que la propuesta en mención contaba con otros requisitos para producir efectos, esto es, si “se consigue concretarlo dentro de los términos presentados por FENICIA CONSTRUCTORES SAS con fecha 2105-2021”; luego, dicha fecha no hace alusión al día en que debía concretarse el negocio, sino, a la fecha en que la accionada presentó los términos de la oferta, que de cumplirse darían paso al reconocimiento de la “PRIMA DE ÉXITO”, los cuales eran: “PROPUESTA COMPRA GUAJIRA 2021-05-028”28 LOCALIZACION ESTRATO AREA LOTE USO DE SUELO NOMBRE DEL PREDIO 26 27 28 LOTE SANTO DOMINGO-LA CHIA RURAL 15.000 M2 APROX.
CENTRO POBLADO SANTO DOMINGO – LA GUAJIRA Archivo 046 – Récord minuto 40:34. Archivo 046 – Récord minuto 41:00. Archivo 031 – Fl. 05. 20 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023 OFERTA COMERCIAL FORMA DE PAGO CUATRO MIL MILLONES DE PESOS ($4.000.000.000). ABONO MESES 0,1,2,3,4,5,5,6,9,12,15 Y 17 (VER ADJUNTO) Por lo anterior, es importante precisar que la prima de éxito no recaía indistintamente sobre cualquier oferta presentada por Fenicia Constructores S.A.S a Recibanc SAS, sino, a la presentada el día 21 de mayo de 2021, en la cual se realizó una oferta comercial por $4.000.000.000, dicha oferta, además de acreditarse en la contestación de la demanda, fue ratificada en el interrogatorio de parte del representante legal de la pasiva, por cuanto, si bien refirió que la prima de éxito se realizó por sugerencia del tercero Guillermo Rodríguez por un valor de $3.800.000.000, expresó que esa “propuesta que se le pasa a Miguel y a Yhon el 24/05/2021 es sobre un valor de $4.000.000.000 y es una propuesta como tal29… en este caso concreto el 24 de mayo se pasó una nueva propuesta por $4.000.000.000 a Recibanc, de las cuales la prima éxito que se le proponía a pagar al representante comercial de Recibanc era si se cumplían las condiciones de precio y tiempo”30, empero, esa proposición no fue la que generó el acto preparatorio de la compraventa, comoquiera que, el precio finalmente fue por $4.600.000.000 en los términos de la propuesta de 1 de junio de 202131; siendo así las cosas, tampoco se honró ese requisito plasmado en la propuesta de prima de éxito.
Finalmente, señaló el recurrente que los recibos de caja aportados por la empresa demandada dan cuenta de los abonos que han venido realizando en favor de los promotores y concepto de prima de éxito, lo cual develaría la vigencia de la misma; en efecto, dichos recibos aportados por la pasiva en la contestación de la demanda32 se encuentran diligenciados de la siguiente 29 30 31 32 Archivo 046 – Record minuto 38:04.
Archivo 046 – Record minuto 38:58. Archivo 031 – Fl. 41. Fl. 48 al 52, Archivo 031. 21 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023 manera: i) Cajicá - julio 16 de 2021 – Recibo de: Fenicia constructores SAS - La suma de: $4.890.000 - por concepto de “comisión prima de éxito 1er pago” – Recibido por Yhon Rodríguez; ii) Cajicá - julio 16 de 2021 – Recibo de: Fenicia constructores SAS - La suma de: $4.890.000 - por concepto de “comisión prima de éxito 1er pago” –Recibido por Miguel Alonso; iii) Cajicá - septiembre 14 de 2021 - Recibo de: Fenicia constructores SAS - La suma de: $3.260.000 - por concepto de “comisión prima de éxito 2do pago” – Recibido por Miguel Alonso; iv) Cajicá - septiembre 14 de 2021 - Recibo de: Fenicia constructores SAS - La suma de: $3.260.000 - por concepto de “comisión prima de éxito 2do pago” – Recibido por Yhon Rodríguez; v) Cajicá - octubre 22 de 2021 - Recibo de: Fenicia constructores - La suma de: $10.000.000 - por concepto de “abono prima de éxito” – Recibido por Yhon Rodríguez y Miguel Alonso; vi) Cajicá diciembre 9 de 2021 - Recibo de: Fenicia constructores - La suma de: $6.000.000 - por concepto de “Abono prima de éxito Lote Santo Domingo” - Recibido por Yhon Rodríguez y Miguel Alonso y, vii) Cajicá - diciembre 12 de 2021 - Recibo de: Fenicia constructores SAS - La suma de: $4.000.000 - por concepto de “Abono prima de éxito Lote Santo Domingo” - Recibido por Miguel Alonso.
Así las cosas, aunque pueden resultar contradictorios los conceptos determinados en los recibos de pago prenotados, no es menos cierto que, los demandantes no estaban facultados para recibir la prima de éxito estipulada en la propuesta del 24 de mayo de 2021, conforme a lo expuesto en precedencia, por un lado, carecían de legitimación al no ser los representantes comerciales de Recibanc SAS o Factoring Servimos S.A.S., y por otro, el negocio no se ciñó a los términos presentados en la propuesta de prima de éxito, esto es, que el valor del negocio se concretara por $4.000.000.000 conforme oferta de 21 de mayo de 202133 y propuesta de 28 de mayo de 33 Archivo 031 – Fl. 05. 22 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023 202134-; luego, estimar que esos pagos a los demandantes después de concretar el negocio conllevara un reconocimiento la vigencia de la propuesta de prima de éxito es inconsecuente, porque, como se ha puesto de presente, no se dieron los parámetros para que la propuesta de prima de éxito surtiera efectos.
Conforme las consideraciones expuestas, no puede acogerse la pretensión impugnatoria del extremo demandante, por lo que hay lugar a confirmar la sentencia de primera instancia calendada a 3 de octubre de 2023, proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Zipaquirá. Para terminar, respecto a las costas del recurso, se impondrán a cargo del apelante, incluyendo como agencias en derecho por dos salarios mínimos legales mensuales vigentes a favor de la parte demandada, conforme al núm. 1º del artículo 365 del C.G.P. DECISIÓN En consecuencia, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca y Amazonas, Sala Civil - Familia, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: Confirmar la sentencia de 3 de octubre de 2023, proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Zipaquirá, conforme a los argumentos expuestos en la parte motiva. 34 Archivo 031 – Fl. 40. 23 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023 SEGUNDO: Condenar en costas a la parte demandante. Fijar como agencias en derecho de esta instancia, la suma de dos (2) salarios mínimos legales mensuales vigentes, que se han de incluir en la correspondiente liquidación. Óbrese de acuerdo a lo previsto en el artículo 366 del C.G.P.
TERCERO: Oportunamente por secretaría, devolver el expediente al Juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE ORLANDO TELLO HERNÁNDEZ Magistrado Ponente GUSTAVO ADOLFO HELD MOLINA Magistrado JUAN MANUEL DUMEZ ARIAS Magistrado 24 25899-31-03-001-2022-00213-02 Número Interno: 5625/2023