REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIALDE BOGOTÁ, D.C. SALA SÉPTIMA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D.C., dieciocho (18) de diciembre de dos mil veinticinco (2025). Magistrado ponente: MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA Proceso N.° Clase: Demandante: Demandada: 110013103008202100438 03 VERBAL – RCC LUZ ALEJANDRA SANTAMARÍA SÁNCHEZ y otros.
AR CONSTRUCCIONES S.A.S. Sentencia discutida y aprobada en sesión n.o 49 de la fecha diez (10) de diciembre de dos mil veinticinco (2025). El Tribunal emite sentencia escrita, como lo permite el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, con motivo de la apelación que la parte demandante interpuso contra el fallo de 31 de julio de 2025 proferido por el Juzgado 8° Civil del Circuito de Bogotá D.C., mediante el cual denegó las pretensiones de la demanda.
ANTECEDENTES 1. José Jairo Salinas Bustamante, Yolanda Pinilla Rodríguez, Alexander Rueda Lizarazo, Hellen Carolina Uribe Valencia, Germán Antonio Serna Navarro, María Patricia Navarro de Serna, María Catalina Serna Navarro, Néstor Raúl Santamaría Pineda, Luz Alejandra Santamaría Sánchez, Ciro Milcíades Rocha Buitrago y Ana Delina Rocha Buitrago, pidieron, en esencia, que se declare civilmente responsable a AR Construcciones S.A.S., con ocasión de las deficiencias constructivas y estructurales que afectaron el asentamiento del edificio ubicado en la carrera 56 No. 153-15 de esta ciudad.
En consecuencia, solicitaron que se la condene al pago de las siguientes sumas de dinero: Daño Emergente Continuación de sentencia en el proceso n.° 110013103008202100438 03 Clase: Verbal – Protección al consumidor. ------------------------- José Jairo Salinas Apto. 901 Bloque 2 Bustamante y Yolanda Pinilla Rodríguez $ 83.668.310 Alexander Rueda Apto. 902 Bloque 1 Lizarazo y Hellen Carolina Uribe Valencia $ 78.560.100 Maria Catalina Serna Apto. 501 Bloque 2 Navarro, Maria Patricia Navarro de Serna, y Germán Antonio Serna Navarro $ 83.668.310 Néstor Raúl Santamaría Apto. 1201 Bloque 2 $ 83.668.310 Pineda y Luz Alejandra Santamaría Sanche Ciro Milcíades Rocha Apto. 601 Bloque 1 Buitrago y Ana Delina Rocha Buitrago $93.523.929 Daño Moral 100 SMMLV a cada demandante 2.
Para sustentar sus pretensiones, la parte actora expuso que el Edificio Reserva de Colina P.H. fue construido por AR Construcciones S.A., sociedad a la que, en reiteradas ocasiones, le han solicitado la reparación de las “deficiencias constructivas” que afectan tanto a las zonas comunes como a sus unidades privadas. Refirió que, con ocasión de una queja presentada por la representante legal de la copropiedad, a través de la Resolución No. 2348 de 23 de agosto de 2016, la Subdirección de Investigación y Control de Vivienda de la Secretaría Distrital de Hábitat le impuso una multa de $161.967 a la empresa AR Construcciones S.A.S. y “le ordenó realizar las obras necesarias para corregir las deficiencias constructivas relacionadas con: oxidación de bancas del parque infantil y en la tubería del tanque de agua potable; filtraciones de agua en distintos puntos del sótano 1 y 2; mal funcionamiento de sifones en zonas de shut y parqueaderos; falta de señalización de circulación en los sótanos; rayones profundos en los ventanales de las torres; inundación en la zona de recepción y acceso al ascensor de la Torre 2 en días de lluvia; y la falta de instalación de la rejilla del baño de portería, entre otras (…).” Dijo que el 20 de marzo de 2020 la empresa Unilonjas Avalúos y Tasaciones encontró que “las zonas comunes afectadas por defectos constructivos e incumplimientos normativos tienen un valor de $10.347.048.128 y la cimentación un valor adicional de $1.096.134.854” Continuación de sentencia en el proceso n.° 110013103008202100438 03 Clase: Verbal – Protección al consumidor. ------------------------- Afirmó que la empresa Proyectos Estructurales y Civiles S.A.S. elaboró un estudio de diseño estructural de la cimentación y concluyó, entre otros, que: (i) se ha presentado un asentamiento diferencial anormal, (ii) “la cimentación se diseñó y construyó de manera monolítica” y “el hecho de no realizar la cimentación por separado es un defecto de diseño que afecta la estructura de la edificación,” (iii) existe deficiencia en los pilotes, (iv) la edificación perdió verticalidad y que (v) los hallazgos “configuran un error en el diseño estructural de la losa de cimentación.” En consecuencia, a fin de lograr el enderezamiento y nivelación del edificio, propuso “la construcción de micropilotes a nivel de cimentación.” Agregó que la “solución técnica para minimizar los defectos” asciende a la suma de $2.171.766.973,93 y lograría “reducir parcialmente el desplome pero algunos apartamentos conservarían pendientes (…).” El 22 de diciembre de 2020 Seguros del Estado S.A. le puso de presente la imposibilidad de asegurar el edificio, en contravía de lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley 675 de 2001.
Los demandantes José Jairo Salinas Bustamante y Yolanda Pinilla Rodríguez expusieron que adquirieron el apartamento 501 del bloque 2, a través de la Escritura Pública No. 2998 de 17 de junio de 2013 otorgada en la Notaría Primera de Bogotá D.C. y que de conformidad con el informe de revisión de diseño estructural elaborado por la firma Proyectos Estructurales y Civiles S.A.S. las deficiencias constructivas afectaron a dicha unidad, ascienden a la siguiente suma de dinero: Por su parte, Alexander Rueda Lizarazo y Hellen Carolina Uribe Valencia, quienes compraron la unidad 902 del bloque 1, por medio de la Escritura Pública No. 827 de 18 de marzo de 2013 otorgada en la Notaría Primera de Bogotá D.C., estimaron las deficiencias constructivas que, a su juicio, depreciaron su apartamento en: María Catalina Serna Navarro, María Patricia Navarro de Serna y Germán Antonio Serna Navarro, propietarios del apartamento 501 del bloque 2, adquirido a través de la Escritura Pública No. 808 de 15 de marzo de 2013 otorgada en la Notaría Primera de Bogotá D.C., reportaron como perjuicio: Continuación de sentencia en el proceso n.° 110013103008202100438 03 Clase: Verbal – Protección al consumidor. ------------------------- A su turno, Néstor Raúl Santamaría Pineda y Luz Alejandra Santamaría Sánchez, quienes compraron el apartamento 1201 del bloque 2, por medio de la Escritura Pública No. 2606 de 10 de julio de 2015 otorgada en la Notaría Primera de Bogotá D.C., señalaron que de conformidad con el informe de revisión de diseño estructural elaborado por la firma Proyectos Estructurales y Civiles S.A.S. las deficiencias constructivas afectaron su vivienda, ascienden a la siguiente suma de dinero: Por su parte, Ciro Milcíades Rocha Buitrago y Ana Adelina Rocha Buitrago, quienes compraron la unidad 601 del bloque 1, por medio de la Escritura Pública No. 1626 de 23 de abril de 2013 otorgada en la Notaría Primera de Bogotá D.C., estimaron las deficiencias constructivas que depreciaron su apartamento en: Refirieron que el daño emergente solicitado corresponde al menor de sus viviendas, “con ocasión de los defectos constructivos atribuibles a la constructora demandada,” las cuales son evidentes a la vista y les han generado “preocupaciones que afectan su moral y tranquilidad.”1 3.
El auto admisorio de 22 de julio de 2022,2 se notificó en forma personal a la convocada, quien contestó la demanda y alegó las siguientes defensas: “no estructuración de elementos esenciales de la responsabilidad civil,” “inexistencia de conducta imputable a los demandados (el diseño y construcción del edificio reserva de colina se adelantó con cumplimiento de las normas y la técnica constructiva adecuada,” “inexistencia del estado de amenaza de ruina de la edificación,” “inexistencia de falla estructural en la edificación,” “inexistencia de defectos del diseño y del proceso constructivo imputable al demandado,” “falta de legitimación en la causa por activa,” “falta de causa en las pretensiones de la demanda,” “falta de mantenimiento en el conjunto residencial reserva de colina desde la entrega de las zonas, áreas y bienes comunes en contravía de las disposiciones establecidas en la Ley 675 de 2001,” “causa extraña como eximente de responsabilidad,” “improcedencia de la devolución reclamada,” “prescripción” y “excepción genérica.”3 4.
La sentencia de primera instancia:4 1 001DemandaRCE.pdf 2 014AutoAdmite.pdf 3 028ApoderadoDemandadoAllegaContestaciónDemanda.pdf 4 135Senetncia.pdf Continuación de sentencia en el proceso n.° 110013103008202100438 03 Clase: Verbal – Protección al consumidor. ------------------------- La sede judicial de primer grado denegó las pretensiones de la demanda, tras considerar que en el presente asunto no operó la prescripción de la acción, toda vez que se logró notificar a la sociedad convocada del auto admisorio de la demanda, antes de que se cumplieran los 10 años previstos para que operara dicho fenómeno. Pues, para los apartamentos 901, 902, 501 y 601 dicho plazo fenecía en el año 2023 y para la residencia 1201 en 2025 y la demanda se presentó el 27 de octubre de 2021, se admitió el 22 de julio de 2022 y se enteró a la demandada el 7 de diciembre siguiente.
Ello teniendo en consideración el término previsto en el Código Civil y el de garantía legal de estabilidad de la obra en el Estatuto de Protección al Consumidor. Luego de referirse a la responsabilidad derivada de la construcción y la garantía de estabilidad estructural decenal prevista en el artículo 2060 del Código Civil apuntó que tanto la actora como la convocada aportaron al legajo sendos dictámenes periciales, los cuales coinciden en afirmar que el edificio cuenta con una inclinación en el costado sur norte, sin embargo, auscultadas las experticias concluyó que el aportado con la demanda se fundamentó en datos que no se correspondían con la realidad física de la obra mientras que el anexado por la sociedad convocada tuvo en cuenta la versión 1.1. de los planos de obra.
Lo anterior, teniendo en cuenta que el trabajo allegado por la parte demandante se elaboró estudiando una versión desactualizada de los planos de obra la cual no “incluía el reforzamiento de los 32 micropilotes, sumado a la modificación de pilotes preexcavados in situ a un sistema de pilotes a elementos hincados.” En relación con la desvalorización de los apartamentos, precisó que los demandantes aportaron un avalúo comercial que (i) no permite identificar de dónde se obtuvo la información que se tomó para emplear el método comparativo, pues se echan de menos las ofertas y/o transacciones de los inmuebles aludidos como de similares características, (ii) se hizo respecto del área construida siendo lo correcto presentar el valor por metro cuadrado de área privada de construcción, y (iii) el perito no se encuentra en el Registro de Avaluadores, motivos por el cual carece de valor demostrativo.
Ahora bien, el trabajo aportado por la constructora incluyó 9 ofertas del sector y se realizó respecto del área privada, circunstancia que “permiten un acercamiento real al verdadero precio del inmueble.” Así las cosas, concluyó que no se acreditaron los presupuestos de la acción de responsabilidad civil, por lo que devenía improcedente el estudio de los daños morales deprecados. 5.
El recurso de apelación:5 5 136RecursoApelación.pdf Continuación de sentencia en el proceso n.° 110013103008202100438 03 Clase: Verbal – Protección al consumidor. ------------------------- La parte demandante interpuso recurso de apelación contra la sentencia antes mencionada, cuyos reparos concretos se sintetizan de la siguiente manera: 5.1.
La juez de primer grado perdió de vista que con la demanda no se pretendía demostrar que el edificio amenaza ruina ni que colapsó estructuralmente, “sino que la pérdida de verticalidad, como consecuencia del asentamiento diferencial ha afectado gravemente el valor comercial y la habitabilidad de sus inmuebles.” Agregó que la responsabilidad civil extracontractual de los constructores también se abre paso cuando los propietarios padecen un menoscabo patrimonial. 5.2.
Reprochó que se desestimara el avalúo comercial rendido por el perito Excehomo Rodríguez Sierra, “sin realizar un verdadero ejercicio de contradicción técnica,” pues las deficiencias que encontró la juez de primera instancia no le restan fuerza demostrativa al dictamen. Señaló que no incluir los inmuebles utilizados en el método comparativo de mercado ni una fórmula matemática exacta del porcentaje de devaluación no “desvirtúa la coherencia y razonabilidad del dictamen.” Dijo que el porcentaje de devaluación del 20% no es una estimación arbitraria, sino que es producto de una “observación profesional” por parte del perito.
A su juicio, la experticia se valoró de manera incompleta, pues esta tuvo en cuenta la comparación de inmuebles similares, el análisis de acabados, instalaciones, condiciones físicas y estado general del bien, circunstancias que le otorgan “solidez técnica.” Agregó que el dictamen “tiene un carácter estrictamente comercial no catastral”, por lo que no le resulta aplicable la Resolución 620 de 2008 del IGAC.
Refirió que la metodología basada en el área construida y no en el área privada “refleja de mejor forma la inversión total en términos funcionales y comerciales.” 5.3. En la sentencia atacada se valoró de manera deficiente el material probatorio allegado, pues se omitió “ponderar con criterio de razonabilidad y amplitud los elementos técnicos y comerciales que evidencian la afectación real y directa sobre su patrimonio.
CONSIDERACIONES Continuación de sentencia en el proceso n.° 110013103008202100438 03 Clase: Verbal – Protección al consumidor. ------------------------- 1. Los presupuestos procesales se hallan reunidos en el presente asunto, la actuación se desarrolló con normalidad y no se observa causal de nulidad que pueda invalidar lo actuado, de modo que ello conlleva a la presente decisión, en los términos y con las limitaciones que establecen los artículos 327 (inciso final) y 328 (inciso primero) del CGP y la jurisprudencia (CSJ.
STC.2061/2017 de 30 agosto). Ahora bien, es del caso precisar que, en el presente asunto, en el escrito introductorio se reclamó la responsabilidad civil contractual, en la exposición fáctica se aludió a la estabilidad de la obra y, posteriormente, en el memorial de apelación se mencionó el tipo de responsabilidad civil extracontractual. En tal escenario, le corresponde al juzgador interpretar integralmente la demanda para desentrañar la verdadera intención de los actores.
Obsérvese que en un reciente pronunciamiento la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia puntualizó: “(…) la acción judicial no es otra cosa que el derecho sustantivo ejercitado bajo forma procesal y lo importante es saber qué pide el demandante y los fundamentos de derecho cuya efectividad o respeto solicita, sin sujeción a fórmulas sacramentales y a denominaciones formalistas.
No obstante, el ejercicio hermenéutico «no puede moverse en campo ilimitado y arbitrario y no procede sino en casos en que los términos en que aparezca concebida la demanda permitan esta labor exegética que de ningún modo puede llevarse hasta la desestimación de sus declaraciones categóricas». Pues bien, la demanda oscura o ambigua debe interpretarse como un todo.
En efecto, la intención del accionante puede aparecer en los fundamentos de hecho y de derecho, más allá del acápite de pretensiones, sin desconocer que estas deben estar cuando menos esbozadas para que el sentenciador las pueda auscultar. Esta interpretación debe ser racional, lógica, sistemática e integral. En otras palabras, debe propender por dar sentido al texto, sin suplantar la voluntad del accionante, en aras de dar prevalencia al derecho sustancial.”6 En consecuencia, al aplicar el anterior criterio jurisprudencial al asunto que ocupa ahora la atención de la Sala, el análisis debe orientarse, por una parte, a la garantía legal de estabilidad de la obra de las áreas comunes de la propiedad horizontal, y por otra, a la responsabilidad civil derivada de los perjuicios reclamados por los demandantes, en calidad de propietarios de las unidades privadas.
En relación con la garantía legal de estabilidad de la obra, se advierte que, de conformidad con el artículo 8° de la Ley 1480 de 2011 “para los bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1) año.” Y en relación con la garantía legal de bienes comunes de 6 SC-1906-2025 Continuación de sentencia en el proceso n.° 110013103008202100438 03 Clase: Verbal – Protección al consumidor. ------------------------- propiedades horizontales, el artículo 14 del Decreto 735 de 2013, por medio del cual se reglamenta su efectividad señala que “en los bienes inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, la garantía legal sobre los bienes comunes deberá ser solicitada por el administrador designado en los términos del inciso 1° del artículo 50 de la Ley 675 de 2001 o las normas que la modifiquen o adicionen.” Al respecto, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha decantado que: “(…) si se repara en varios textos de la ley 675 de 2001, puede arribarse a una conclusión que privilegia la economía procesal reflejada en el fácil acceso a la administración de justicia por parte de los copropietarios coligados por un régimen de propiedad horizontal.
(…) [L]a evolución de régimen de propiedad horizontal en Colombia evidencia el interés del legislador por facilitar que los bienes comunes tengan adecuada defensa y vocería. Y que la interpretación sistemática de la actual normativa nos conduce, necesariamente, a considerar a la persona jurídica administradora de esa propiedad horizontal como legitimada por activa y pasiva para representar los intereses de los copropietarios, en lo que hace a los bienes comunes.”7 En esa medida, ciertamente la legitimación en la causa por activa a fin de exigir la garantía legal por estabilidad de la obra le asiste a la administración del Edificio Reserva de la Colina.
Y es que, en efecto, el Edificio Reserva de Colina P.H. citó a juicio a la sociedad AR Construcciones S.A.S., asunto cuyo conocimiento le correspondió al Juzgado 18 Civil del Circuito de esta ciudad, bajo el radicado No. 11001310301820210006100 y que terminó como consecuencia del desistimiento de las pretensiones el 13 de diciembre de 2023. 2.
Ahora bien, en punto de la responsabilidad civil deprecada por los demandantes con ocasión de la desvalorización que a su juicio sufrieron los inmuebles de los que son propietarios, producto de las deficiencias estructurales encontradas en el edificio ubicado en la carrera 56 No. 153-15 de esta ciudad, la Sala advierte que no encuentran acogida los reparos de la parte demandada, por las razones que pasan a exponerse: Con el propósito de facilitar el estudio del caso que se analiza, se estudiaran de manera conjunta los reparos planteados por el extremo demandante, en tanto se refieren a similares temáticas.
Véase que, en esencia, los actores cuestionan que: (i) la juez de primer grado estudió únicamente la amenaza de ruina de la edificación y no la desvalorización de sus unidades privadas y (ii) la valoración de los dictámenes aportados 7 SC 536-2021 Continuación de sentencia en el proceso n.° 110013103008202100438 03 Clase: Verbal – Protección al consumidor. ------------------------- con el escrito inicial, los cuales, a su juicio, dan cuenta de los perjuicios reclamados.
En esa medida, obra en el plenario la experticia elaborada por la sociedad Proyectos Estructurales y Civiles S.A.S., allegada con la demanda, la cual arrojó las siguientes conclusiones: a) “La cimentación del Edificio Reserva de Colina está compuesta por una placa flotante que ha presentado un asentamiento diferencial anormal inclinándose hacía el costado sur. b) Las unidades de vivienda están afectadas con desniveles que van desde 0.53% en los últimos pisos hasta 1.18% de pendiente en los primeros pisos. c) El asentamiento diferencial inició desde que se empezó la construcción. d) “La ausencia de una junta de dilatación en la losa de cimentación ocasionó una excentricidad del 14.06% en sentido Y (norte-sur) causando incrementos de esfuerzos en la presión de contacto hacia el costado sur, mayores a los permitidos por el estudio de suelos.” e) El cuadro de capacidad para pilotes contiene cargas muy elevadas para un asentamiento de 4 cm. f) La capacidad portante de los pilotes presenta diferencias importantes en los resultados del análisis actual y el del estudio de la construcción. g) La cimentación se diseñó y construyó de manera monolítica y el hecho de no realizar la cimentación por separado es un defecto de diseño que afecta la estructura de la edificación. h) Al mantener continuidad en la losa de cimentación se está induciendo a un desbalance de cargas por presión de contacto en la misma losa de cimentación ya que la torre pesa cinco veces más que la plataforma y su área de contacto en la placa de cimentación es similar. i) La inclinación del edificio sucedió a temprana edad, desde el primer año de habitabilidad de la torre, lo cual permite concluir que los pilotes bajo la torre no tomaron el 80% de las cargas sino un porcentaje menor. j) Estos hallazgos configuran un error en el diseño estructural de la losa de cimentación por no prever una junta de dilatación entre la proyección de la torre y la plataforma de tal manera que esta permitiera un asentamiento de la torre y de la plataforma de manera independiente.” Ahora, con la contestación de la demanda se allegó el trabajo elaborado por Marco Antonio Alzate Ospina, en el cual se concluyó que: a) Actualmente no existe afectación a la estabilidad de la obra que Continuación de sentencia en el proceso n.° 110013103008202100438 03 Clase: Verbal – Protección al consumidor. ------------------------- incida en la funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las unidades privadas localizadas dentro de la edificación, ya que no se identificaron daños en elementos estructurales (vigas, columnas, muros, etc.) o daños estéticos que afecten o generen impacto al hacer uso de estas. b) No existen indicios que permitan afirmar que el Edificio Reserva de Colina amenaza ruina ya que, si bien es cierto que el edificio presenta un desplazamiento horizontal y un asentamiento, estos ya se estabilizaron y estos no representaron ningún tipo de amenaza de ruina o colapso para el edificio. c) El sistema de cimentación que fue implementado para el edificio fue el adecuado, ya que, mediante la inspección realizada y análisis respectivo, se determinó que no solo se realizó y se aprobó por la respectiva entidad reguladora (curaduría urbana), sino también que este tipo de cimentaciones son las que se utilizan para este tipo de edificaciones con características similares en la ciudad de Bogotá, además de resaltar que en el proceso constructivo del edificio reserva de colina se empleó un sistema de cimentación adecuado que permite no sólo garantizar la estabilidad de la obra, sino que los asentamientos diferenciales se encuentren dentro de los parámetros permitidos por las normas técnicas, asimismo, el ajuste en el sistema de cimentación, permitió contrarrestar los asentamientos en su momento, y estabilizar los asentamientos diferenciales en el momento actual.” Particularmente, respecto del dictamen allegado con la demanda se precisó, entre otros, que se trató de un análisis “únicamente estructural,” que “no tuvo en cuenta la descarga del terreno por la excavación” y que se utilizaron los primeros planos del edificio, sin estudiar que “posteriormente se incluyeron 32 micropilotes, por lo cual estos datos perjudican los análisis tanto de cargas como de excentricidad.” Sobre este tópico el perito que elaboró el trabajo anexo al escrito inicial afirmó que no ha pertenecido a ninguna lonja ni se encuentra inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores, circunstancias que, distinta a lo afirmado por la parte recurrente, debían ser valoradas por la juzgadora de instancia a fin de determinar el grado de certeza que le proporcionaba su experticia. Así mismo, depuso que a la construcción “le hicieron falta micropilotes” y al cuestionársele la razón por la que en su estudio no tuvo en cuenta los 32 micropilotes que fueron instalados donde la construcción de la edificación refirió que “nosotros no contábamos con esa información, no teníamos evidencia documental, a pesar de que a administración había solicitado en reiteradas oportunidades la totalidad de los planos estructurales.”8 8 Audiencia de 21 de agosto de 2024.
Continuación de sentencia en el proceso n.° 110013103008202100438 03 Clase: Verbal – Protección al consumidor. ------------------------- Además, el representante legal de la sociedad convocada puso de presente que se realizó el reforzamiento de la construcción a través de 32 micropilotes una vez iniciada la construcción, por cuanto “falló el suelo.”9 Lo anterior, da cuenta de las dudas que ofrece la experticia anexa al escrito inicial y las razones por las cuales la juez de instancia le restó valor probatorio, y en esa medida, deja sin piso el argumento de la recurrente, referente a que dicho trabajo da cuenta de las fallas alegadas en la demanda.
Se sigue de lo expuesto que, tal como consideró la juzgadora de primer grado, el dictamen pericial allegado por la sociedad convocada arroja fuerza demostrativa del estado de la edificación de la que se predican deficiencias constructivas. Véase que, no viene a duda que el trabajo aportado por la parte demandante se realizó sin tener en cuenta el reforzamiento de los micropilotes de la construcción, mientras que el adjunto a la contestación de la demanda valoró tal circunstancia. Y en relación con la prueba de los perjuicios reclamados, atinentes a la desvalorización de los apartamentos, con el escrito inicial se anexó el avalúo rendido por el experto Excehomo Rodríguez Sierra quien estimó el precio comercial en condiciones normales y el valor disminuido por el deterioro estructural del 20%.
De igual forma, incluyó la ubicación de los bienes, sus características constructivas, urbanísticas del sector, uso predominante, estado de conservación, así como la situación del mercado inmobiliario. Ahora, el trabajo se realizó según el método de oferta y demanda y si bien le asiste razón a la parte recurrente al afirmar que la experticia “tiene un carácter estrictamente comercial y no catastral,” lo cierto es que la Resolución 620 de 2008 del IGAC nos ofrece luces sobre la forma de avalúo. En ese sentido, la metodología empleada se asemeja a la de comparación o de mercado, definida en el artículo 1 de esta normativa como la que “busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo.” Y es que aunque no se trate de una valoración catastral, a fin de establecer el precio justo de los bienes se debe tener en cuenta la comparación entre inmuebles de semejantes características y, tal como consideró la juzgadora de instancia, aunque el perito mencionó que había llevado a cabo tal labor, en su trabajo no plasmó ninguna cotización o referencia que diera cuenta del precio de apartamentos de similares características.
Además, téngase en cuenta que al cuestionársele al perito los motivos por los que tomó un porcentaje del 20% como depreciación y 9 Audiencia de 12 de septiembre de 2023. Continuación de sentencia en el proceso n.° 110013103008202100438 03 Clase: Verbal – Protección al consumidor. ------------------------- no uno distinto depuso que “fue un valor subjetivo, y estuve en algunas de las asambleas de copropietarios y pues la gente, los residentes y propietarios manifestaban que más menos manifestaban que ese sería el valor que se perdería, teniendo en cuenta que si sacaban el predio a la venta no se recibían ofertas teniendo en cuenta la condición.”10 Así las cosas, se sigue de lo expuesto que la juez de primer grado valoró los dictámenes aportados según lo consignado en ellos y lo depuesto por los expertos a voces del artículo 232 del Código General del Proceso: “El juez apreciará el dictamen de acuerdo con las reglas de la sana crítica, teniendo en cuenta la solidez, claridad, exhaustividad, precisión y calidad de sus fundamentos, la idoneidad del perito y su comportamiento en la audiencia, y las demás pruebas que obren en el proceso.” No puede olvidarse que la prueba pericial está concebida para ilustrar al juez en el análisis y definición de puntos para los que se imponen aspectos técnicos o científicos que no le son exigibles al funcionario, por lo que resulta perentorio que el dictamen sea claro, preciso y detallado, de suerte que facilite esa labor de apreciación del punto objeto de valoración. Ahora bien, a juicio de esta Corporación, le asiste razón al extremo recurrente al afirmar que la responsabilidad civil de los constructores se abre paso cuando los propietarios sufren un menoscabo patrimonial como consecuencia de una actuación atribuible a estos, sin embargo, lo cierto es que para ello, resultaba imperioso que quien ejercita la acción demuestre los presupuesto de esta.
Ello, en consonancia con lo dispuesto en el artículo 167 del Código General del Proceso, según el cual “incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen.” Empero, lo cierto es que, con el material probatorio arrimado al plenario, no se acreditó que el edificio ubicado en la carrera 56 No. 15315 de esta ciudad tenga defectos constructivos y que estos hayan ocasionado la desvalorización de los apartamentos de los que son propietarios los demandantes.
En esa medida, a juicio de la Sala, los demandantes incumplieron la carga que les asistía atinente a demostrar los elementos de la acción de responsabilidad civil invocada. 3. Colofón de todo lo expuesto, no prosperan los motivos de disentimiento enarbolados por la parte demandante, de acuerdo con los razonamientos que preceden. En tal orden de ideas, se condenará en costas de esta instancia a la parte a quien se le resolvió desfavorablemente el recurso de apelación, suma que será puesta a disposición de su adversaria, en los términos del numeral 3° del artículo 10 Audiencia de 21 de agosto de 2024.
Continuación de sentencia en el proceso n.° 110013103008202100438 03 Clase: Verbal – Protección al consumidor. ------------------------- 365 del Código General del Proceso. En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, en Sala Séptima Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. Confirmar la sentencia de 31 de julio de 2025, proferida por el Juzgado 8° Civil del Circuito de Bogotá D.C., acorde con las razones que anteceden.
Segundo. Costas de esta instancia a cargo de la demandante y en favor de su contraparte. Liquídense por el juez a quo, e inclúyanse como agencias en derecho en esta instancia, el valor de $3.600.000, de conformidad con lo previsto en el artículo 365, numeral 3° del CGP, en concordancia con el artículo 5, numeral 1° del Acuerdo n.° PSAA1610554 de 5 de agosto de 2016, expedido por la presidencia del Consejo Superior de la Judicatura.
NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE, Los Magistrados, MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA (firma electrónica) IVÁN DARÍO ZULUAGA CARDONA (firma electrónica) OSCAR FERNANDO YAYA PEÑA (firma electrónica) Firmado Por: Manuel Alfonso Zamudio Mora Magistrado Sala 005 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ivan Dario Zuluaga Cardona Magistrado Sala 010 Civil Continuación de sentencia en el proceso n.° 110013103008202100438 03 Clase: Verbal – Protección al consumidor. ------------------------- Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Oscar Fernando Yaya Peña Magistrado Sala 011 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: a7f8be26121df5572016d18ec8ee25b0cc32c6f5812df4742a9952faf9b8 df3d Documento generado en 18/12/2025 12:49:20 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica