Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, veintiséis (26) de agosto de dos mil veinticinco (2025) Proceso: Radicado: Demandante: Demandados: Providencia Tema: Decisión: Ponente Verbal 05001310301020170043201 Gabriel Jaime Vásquez Acevedo Jorge Jaramillo Botero y otro Sentencia Nro. 039 La compraventa que se celebre sobre un bien objeto de un contrato de arrendamiento conlleva a la subrogación legal del arrendador inicial vendedor-, por el actual propietario -comprador-.
Revoca Benjamín de J. Yepes Puerta Procede la Sala Cuarta a emitir sentencia, mediante la cual se resuelve el recurso de apelación interpuesto y sustentado por el demandante, en contra de la decisión proferida en audiencia celebrada el 18 de junio de 2019, por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, en el proceso Verbal, promovido por Gabriel Jaime Vásquez Acevedo en contra Jorge Jaramillo Botero y Colombia Telecomunicaciones S.A. E.S.P., en adelante Colombia Telecomunicaciones.
I. SÍNTESIS DEL CASO. 1. Fundamentos fácticos1. 1 003Demanda.pdf - 008EscritoDeSubsanacion.pdf / C001Principal / Primera Instancia Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 1.1. El demandado transfirió al demandante, a título de compraventa, el derecho real de dominio y la posesión material de los lotes de terreno identificados con las matrículas inmobiliarias 102-0000239, 102-0000589, 102-0001749, 1020001705, 102-0001704, 102-0000914 y 102-0006108, ubicados en el municipio de Aguadas (Caldas).
Este contrato consta en la escritura pública No. 1247 del 30 de mayo de 2008, otorgada en la Notaría 23 del círculo de Medellín, y su registro se efectuó el 5 de junio de 2008. 1.2. Con anterioridad a la celebración del contrato de compraventa mencionado, el señor Jaramillo Botero suscribió contrato de arrendamiento con la empresa Colombia Telecomunicaciones, cuyo objeto era la instalación de una antena de telecomunicaciones de 40 metros de altura y una base de 4 metros cuadrados, ubicada en 100 metros cuadrados ubicada en el lindero oriental del lote de terreno denominado Hacienda Ele Ache, con folio de matrícula inmobiliaria No. 102-0006108, descrito en la escritura de compraventa ya referenciada. 1.3.
En consecuencia, dicho contrato de arrendamiento debió ser cedido al adquirente del lote, desde la fecha en que se perfeccionó la compraventa; sin embargo, esto nunca se realizó debido a la negativa del vendedor. 1.4. Mediante derecho de petición dirigido a Colombia Telecomunicaciones, se solicitó el pago de los cánones de arrendamiento a favor del nuevo propietario del citado lote.
Sin embargo, la empresa rechazó esta solicitud, el 23 de julio de 2012, invocando que, por indicación de Arturo Jaramillo Arango, hijo de Jorge Jaramillo Botero, este aún conservaba la propiedad Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 de la franja de terreno donde estaba instalada la antena de telecomunicaciones, quien había continuado consignando los cánones de arrendamiento a favor del señor Jaramillo Botero, sin ser el legitimado para percibir dichos frutos civiles, derivándose una solidaridad entre la empresa arrendataria y el vendedor del bien, para el reconocimiento y pago de los cánones causados desde que había adquirido la titularidad de ese lote. 2.
Síntesis de las pretensiones. 2.1. Que se declarara que era titular del derecho de dominio y poseedor material de la franja de terrero de la cual la empresa demandada era tenedora a título de arrendamiento. 2.2. Que el contrato de arrendamiento celebrado entre los demandados, Jorge Jaramillo Botero o su intermediario y la empresa Telecomunicaciones S.A. E.S.P., celebrado el 30 de mayo de 2008, se encontraba vigente. 2.3.
Que en virtud del contrato de compraventa celebrado entre el señor Jaramillo Botero con el demandante el 30 de mayo de 2008, este es el legitimado para recibir las sumas de dinero por concepto de frutos civiles, esto es, los cánones de arrendamiento causados desde esa fecha. 2.4. Que se ordenara a la parte demandada a cancelar, solidariamente, la totalidad de los cánones de arrendamiento antes referenciados, por un monto mensual de $2.000.000, desde la citada fecha hasta el corte, esto es, 8 de agosto de 2017, así: Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 2.5.
Igualmente, el pago de los intereses moratorios causados sobre dichos valores, a la tasa máxima legal para cada período desde el 30 de junio hasta la cancelación total, conforme se indica en la siguiente tabla, hasta la fecha de corte, 8 de agosto de 2017: Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 2.6.
Que se ordene a la empresa de Telecomunicaciones S.A. E.S.P., a cancelar al demandante, los cánones de arrendamiento a partir de la sentencia, teniendo en cuenta los causados dentro del proceso y desde la sentencia hacia el futuro. 3. Contestación de la demanda. 3.1. Colombia Telecomunicaciones S.A. E.S.P.2 Por intermedio de apoderada judicial, dio respuesta, proponiendo las excepciones de fondo que nominó: 2 025ContestacionDeDemanda.pdf / C001Principal / Primera Instancia Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 - “Falta de legitimación en la causa por pasiva”.
Arguyendo que no era a través de un proceso “VERBAL DE RESPONSABILIDAD CIVIL EXTRACONTRACTUAL”, donde podía invocarse la pretensión primera de la demanda, consistente en la declaración de dominio y posesión de un área de terreno específico; ni tampoco pretenderse la restitución de dicha porción de terreno, pues en este caso quien estaría legitimado por pasiva sería quien tenga la calidad de poseer, que no es la que ostenta dicha empresa. - “Ineptitud sustantiva de la demanda por carencia de los requisitos exigidos por la ley para la determinación de la propiedad del bien”.
Considerando que en este caso no se cumplían los requisitos que la jurisprudencia había señalado para la prosperidad de la acción reivindicatoria, de cara a lo contemplado en el artículo 946 del Código Civil. Pues a pesar de haberse allegado la escritura No. 1247 del 30 de mayo de 2008 de la Notaría 23 del Círculo de Medellín, que da cuenta de la titularidad de los predios adquiridos por el demandante por compraventa que le hiciera el demandado Jorge Jaramillo Botero, no existía certeza de que el predio donde estaba ubicada la antena de telecomunicaciones se encontraba en alguno de ellos.
Esa empresa no era poseedora de ese lote de terreno donde se encontraba la citada antena, pues lo ocupaba en calidad de arrendataria en virtud del contrato celebrado con el señor Jaramillo Botero. Tampoco existía singularidad de la cosa porque el actor no había probado de manera clara y precisa el terreno donde se encontraba instalada la antena en mención, lo que a su vez imposibilitaba que pudiera determinarse la Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 identidad entre lo que se decía poseído con lo que se pretendía fuera reivindicado. - “Principio de buena fe de la demandada Colombia Telecomunicaciones S.A. ESP”.
Afirmando que la controversia planteada en este asunto es sobre una franja de terreno sobre la cual se encuentra ubicada una antena de telecomunicaciones de esa sociedad, sin que se haya acreditado por el demandante que aquélla fue objeto de la compraventa que celebró con el codemandado Jaramillo, con quien se celebró contrato de arrendamiento de dicho lote, por lo ha continuado cumpliendo dicho negocio en la forma pactada, pues además, no se ha demostrado que se cumplieron con las exigencias para la cesión de dicho contrato. - “Ineptitud de la demanda por indebida acumulación de pretensiones en la demanda”.
Señalando que, con relación a la declaración de que el demandante es el titular del derecho de dominio y posesión sobre el lote que se encuentra ubicada la antena, no podía ser invocada tal pretensión en un proceso de responsabilidad civil extracontractual, sino en uno reivindicatorio, ni mucho menos pretenderse la condena solidaria, por ser propio de los juicios ordinarios en la jurisdicción laboral y, respecto a que se declarara la vigencia del contrato de arrendamiento de dicho terreno, carecía de legitimación por no hacer parte de ese negocio jurídico. 3.2.
Jorge Jaramillo Botero3. Se pronuncio, por intermedio de vocero judicial, frente a los supuestos fácticos narrados en la 3 034ContestacionDeDemanda.pdf / C001Principal / Primera Instancia Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 demanda, señalando que si bien había celebrado contrato de compraventa de los lotes referidos en el líbelo genitor, en la promesa de dicho negoció se había planteado que el vendedor se reservaría para él una franja de terreno allí descrita, y que se corresponde a el lugar donde se encuentra anclada la antena de telecomunicaciones de la sociedad codemandada lo que fue aceptado por el comprador, específicamente “una extensión aproximada de 4.700 metros, identificado de como (sic) una franja de terreno de forma triangular cuyos lados miden 89 metros, 67,18 metros y 78 metros, y que linda por un costado con Ernesto Valencia, por el otro costado con propiedad del hoy demandado Gabriel Jaime Vásquez Acevedo, y por el sur con propiedad de Ángel Espinel, cuya ubicación se aprecia en el plano total del inmueble principal… y que hace parte del inmueble que se identifica con el folio de matrícula Matrícula (sic) inmobiliaria No. 102-0006108 de la oficina de instrumentos públicos de Aguadas Caldas”, cumpliéndose con todos los requisitos que legalmente se exigen para la validez de dicho negocio, conforme lo contemplado en los artículos 1849 y 1851 del Código Civil.
Con fundamento en lo anterior, formuló como excepciones de mérito: “CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS DE VALIDEZ”, “ERROR PROPIO (NEMO AUDITUR PROPIAM TURPITUDINEM ALLEGAS)”, “MALA FE DEL DEMANDANTE”, “PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN” y “FALTA DE CAUSA PARA PEDIR”. 4. Demanda de reconvención. 4.1. El señor Jorge Jaramillo Botero formuló de manera oportuna, por intermedio de su apoderado judicial, demanda de Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 reconvención4, en contra de Gabriel Jaime Vásquez Acevedo, arguyendo que había poseído la franja de terreno descrita en la promesa de compraventa celebrada con el demandado en reconvención desde el 17 de septiembre de 2002, y que hace parte del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 102-0006108, mediante compraventa contenida en la escritura No. 5256 de la Notaría 12 del Círculo de Medellín, el cual había sido prometido en venta el 17 de enero de 2008, al señor Gabriel Jaime Vásquez Acevedo, por su hijo, Arturo Jaramillo Arango, pero reservándose la aludida franja, en la cláusula primera, más exactamente, en el parágrafo.
Que el demandado en reconvención se había dado cuenta que no podía pagarle al vendedor el precio pactado en la promesa, por lo que, para no dañar el negocio, se accedió a escriturarle las propiedades, con el fin de que el Banco Agrario de Colombia S.A., el hiciera un préstamo con dicha finalidad. Acorde con lo anterior, solicitó que, se declarara que había adquirido por prescripción extraordinaria la faja de terreno referenciada. 4.2.
Dentro de la oportunidad legal, el demandado en reconvención, dio respuesta a los hechos enlistados en esta demanda5, precisando que mediante escritura pública No. 5.526 del 17 de septiembre de 2002 de la Notaría 12 del Círculo de Medellín, registrada el 14 de julio de 2004, el demandante en reconvención había adquirido, entro otros, a título de compraventa, el lote de terreno denominado ELE ACHE, al que 4 002Demanda.pdf / 5 007ContestacionReconvencion.pdf / C002Reconvencion / Primera Instancia Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 pertenece la franja que se pretende adquirir por usucapión, por lo que no era cierto que fuese titular del derecho de dominio desde septiembre de 2022 y que, posteriormente, mediante escritura No. 1247 del 30 de mayo de 2008, de la Notaría 23 del Círculo de Medellín le había transferido ese derecho, despojándose en consecuencia, de la posesión del mismo.
En cuanto a la cláusula contenido en el parágrafo de la promesa de compraventa, afirmó que debía tenerse por inexistente, por cuanto no se había contemplado que se llevarían a cabo posteriormente y que, según la redacción textual de esta, quien se reservaría el dominio de la franja era “el promitente comprador” y no el promitente vendedor.
Con fundamento en lo anterior, formuló como excepciones de mérito: “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA” y “FALTA DE REQUISITOS PARA PROSPERIDAD DE LA PRETENSIÓN”. La curadora ad litem que le fue designada a las personas indeterminadas, igualmente se pronunció dentro de la oportunidad legal concedida para tal efecto, sin proponer excepciones, manifestando que se atenía a lo probado en este asunto6. 4.
Sentencia de primera instancia7. El juez de primera instancia denegó la totalidad de las pretensiones, elevadas tanto en la demanda principal como en la 6 055ContestacionReconvencion.pdf / C002Reconvencion / Primera Instancia 7 2017 0432 PARTE III ALEGACIONES Y FALLO.mp4 / FOLIO 172 CUA 2 / AUDIOS 010 2017 00432 / Primera Instancia Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 de reconvención. Con relación a lo reclamado en aquélla señaló que según las reglas de interpretación de los contratos, se había podido establecer por el comportamiento de las partes y los acuerdos precontractuales (contenido de la promesa de compraventa), que el demandado Jorge Jaramillo Botero se había reservado la propiedad del lote de terreno donde se encontraba la antena de telecomunicaciones, razón por la cual percibía los cánones de arrendamiento y que si bien dicha reserva no había quedado plasmada en el contrato de compraventa, por lo que el demandante Gabriel Jaime Vásquez estaba pretendiendo el valor de dichos cánones en su calidad de propietario de la totalidad del predio, no podía considerarse que había operado la cesión del contrato de arrendamiento, por cuanto se requería autorización expresa de la arrendataria y esta aún no se había dado, ni se había siquiera gestionado por el interesado.
Frente a la pretensión de pertenencia, invocada en la demanda de reconvención, se indicó que no se había probado que el señor Jaramillo Botero ejercíera actos de señor y dueño sobre la faja de terreno que pretendía adquirir, que se limitaba a percibir los cánones de arrendamiento debido al acuerdo de reserva del terreno que era objeto de este contrato. 5.
Impugnación. La parte demandante formuló recurso de apelación en la misma audiencia8, exponiendo como reparos, el que se hubiese dado validez a la cláusula de la promesa de la compraventa que aludía a la reserva del terreno en el que estaba ubicada la antena de 8 Minuto 1:26:50 / 2017 0432 PARTE III ALEGACIONES Y FALLO.mp4 / FOLIO 172 CUA 2 / AUDIOS 010 2017 00432 / Primera Instancia Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 telecomunicaciones, por parte del vendedor, pues no cumplía con la solemnidad que exigía la ley frente a la compraventa de inmuebles, por lo que debió considerarse como inexistente; que no se hubiese tenido en cuenta el artículo 718 del Código Civil, que contemplaba que los frutos civiles eran del propietario del bien y que de considerarse que no se cumplían las exigencias para que operara la cesión, debió declararse la figura de la subrogación al haberse celebrado contrato de compraventa sobre el bien objeto de arrendamiento.
Dentro del término concedido en esta instancia, el vocero judicial del recurrente, sustentó los reparos en los siguientes términos9: 5.1. No podía dársele validez a la cláusula de reserva contemplada en la promesa de compraventa, porque esta, tal como lo había señalado el a quo, se extinguió con la celebración del contrato de compraventa, y no fue incluida en este negocio, incumpliéndose la solemnidad que se exigía para la transferencia del derecho de dominio de inmuebles, sin el cual no nacía a la vida jurídica, además de requerirse un trámite de loteo, segregándolo, bajo una identidad inmobiliaria distinta a los bienes vendidos. 5.2.
Tampoco podía interpretarse que dicha reserva era a favor del vendedor como lo estimó el a quo, con fundamento en el artículo 1618 del Código Civil, pues no se acreditó dentro del proceso tal circunstancia, descuidando la debida observancia de la norma procesal dentro del régimen probatorio que le ordenaba fundar sus decisiones en las pruebas regular y oportunamente allegadas al proceso. 9 22MemorialSustentacion.pdf / Segunda Instancia Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 5.3.
Era desacertada la apreciación jurídica en cuanto a que para que el demandante pudiera gozar de los frutos civiles representados en los cánones cancelados por TELEFÓNICA MOVILES COLOMBIA S.A. le era indispensable lograr la cesión del contrato de arrendamiento bajo el consentimiento de esta misma, en razón de que en el contrato de arrendamiento se estipuló en la cláusula DÉCIMA OCTAVA “…los derechos y obligaciones que de él emanen, no podrán cederse por el ARRENDADOR, sin la autorización expresa y escrita de la ARRENDATARIA, la cual le resultaba inoponible al demandante, en su condición de nuevo propietario del inmueble objeto de dicho arrendamiento, por no haber intervenido en el mismo, bastando para que la arrendataria cancelara a su favor los cánones, la notificación a esta de la calidad adquirida de nuevo titular del derecho de dominio, como en efecto lo había hecho el 23 de julio de 2012. 5.4.
Se desconocieron múltiples disposiciones del Código Civil que le son aplicables al caso, relacionadas con el derecho de dominio y la tradición: art. 669, 673, 740, 745, 756, 759; sobre los frutos civiles: 717, 718; sobre el pago y la subrogación: 1634, 1635, 1666,1667; de la prueba de las obligaciones: 1760; y de la compraventa: 1857, 1884, que podían conllevar a acceder a las pretensiones de la demanda, esto es, el derecho que tenía el demandante a percibir los cánones de arrendamiento desde la fecha en que se le puso en conocimiento a la arrendataria la adquisición del bien objeto de este contrato (23 de julio de 2012).
II. Problema Jurídico. Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 Corresponde entonces a esta Sala, determinar, i) si la cláusula contentiva de la reserva, vertida en la promesa de compraventa tenía efectos luego en el negocio prometido, no obstante, no haberse incluido en la escritura contentiva del mismo; en caso negativo; ii) si se cumplieron las exigencias para que operara la cesión del arrendador en el contrato de arrendamiento objeto de este proceso o, en su defecto, operó, en razón de la adquisición del bien arrendado, la subrogación del arrendador inicial vendedor-, en el actual propietario -comprador- y, en caso de haberse configurado alguna de estas figuras; iii) establecer el valor de los cánones que le correspondía recibir el actual propietario y si procede el pago solidario de los demandados o recae sobre solo uno de ellos.
III. PLANTEAMIENTOS SUSTENTATORIOS DE LA DECISIÓN 3.1. Realizado el control de legalidad establecido en el artículo 132 del Código General del Proceso, no se advierte vicio ni irregularidad alguna que configuren nulidad. Igualmente, se consideran reunidos los presupuestos procesales requeridos para proferir una decisión de fondo, no habiendo discusión frente a este punto. 3.2.
De otro lado, es claro que la competencia de este Tribunal se circunscribe en examinar únicamente las concretas inconformidades señaladas por el apelante, tal como lo ha decantado la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia,10 siendo por tanto que, a los aspectos puntuales de los reparos, debidamente sustentados, que nos ocuparemos. 10 (STC 11429-2017).
(STC 2423-2018 y STC 3969-2018), reiterada en Sentencia STC 4673-2018. Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 Para tal efecto, se analizarán los mismos agrupándolos según la sustentación en la cual fueron soportados: 3.3. Reparo frente a la validez de la cláusula de reserva contemplada en la promesa de compraventa. Por cuanto, en el contrato de promesa de compraventa11 celebrado entre Gabriel Jaime Vásquez Acevedo, como promitente comprador y Jorge Jaramillo Botero, como promitente vendedor, se pactó en el parágrafo de la cláusula primera, luego de describir la Hacienda denominada Ele Ache, como uno de los bienes objeto de dicho negocio: Sin embargo, en la Escritura Pública No. 1247 del 30 de mayo de 2008 de la Notaría Veintitrés del Círculo de Medellín12, en la cual se vertió el contrato de compraventa prometido entre las referidas partes, no se dejó plasmada dicha reserva, describiéndose la totalidad del lote denominado Ele Hache como parte de ese negocio, por lo que, en el certificado de tradición y libertad este, folio de matrícula No. 102-610813, quedó registrado el 100% a nombre del aquí demandante: 11 Pág. 13-22 / 034ContestacionDeDemanda.pdf / C001Principal / Primera Instancia 12 Pág. 14-23 / 003Demanda.pdf / C001Principal / Primera Instancia 13 Pág. 10-12 / 008EscritoDeSubsanacion.pdf / C001Principal / Primera Instancia Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 No obstante, el a quo consideró, de cara a dicha consagración, atendiendo a lo manifestado por Arturo Jaramillo Arango, hijo del vendedor y quien suscribió el contrato de promesa en representación de aquél, y conforme a las disposiciones contempladas en el artículo 1618 y ss del Código Civil, interpretó que la intención de las partes, era que el demandado Jaramillo se reservara la franja de terreno descrita en la promesa de compraventa, en la cual se encontraba ubicada la antena de telecomunicaciones en razón de la cual se había celebrado contrato de arrendamiento con Colombia Telecomunicaciones S.A. E.S.P. Sin embargo, tal como lo ha señalado la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia14, en casos semejantes, solo era viable atender como obligaciones de los contratantes las estipuladas en el citado documento escritural, máxime si como en este caso, no se reprodujo alguna de las cláusulas o condiciones, introducidas en la promesa, posición acogida por esta misma Sala en decisiones anteriores15: “(…) así las cosas, cabe preguntarse, …si ¿la celebración del contrato prometido extingue las obligaciones incorporadas en el contrato de promesa? La respuesta a esa pregunta, entonces, se ha construido a partir de dos hipótesis del 14 Corte Suprema de Justicia, Sala Civil.
Sentencia del 13 de julio de 2020. Radicado 76001-31-03- 011-2016- 00192-01. MP. Luis Alonso Rico Puerta 15 Sentencia del 8 de febrero de 2024. Radicado 05001310300820220018901. M.P. Piedad Cecilia Vélez Gaviria y Sentencia del 3 de diciembre de 2024. Radicado 05001310301720170037701. Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 siguiente cariz «resulta imperativo identificar, previamente, si existe perfecta coincidencia entre ambos negocios jurídicos (es decir, si en el contrato prometido se vertieron, sin reformas, las condiciones señaladas en la promesa) (primera), o si se presentan divergencias en sus contenidos (segunda).» De suerte que la situación desde lo dogmático se concreta en la siguiente postura decantada por la Corte en la sentencia antes citada: «(E)n la primera hipótesis, resulta innegable la improcedencia (y futilidad) de hacer pervivir una negociación que, como se ha señalado insistentemente a lo largo de esta providencia, corresponde a una expresión temporal de voluntad de las partes, orientada – precisamente– a ser sustituida con el otorgamiento del contrato prometido.
En el segundo evento, a su turno, será necesario identificar si los puntos divergentes fueron, o no, objeto de una novedosa regulación en el contrato definitivo». Ciertamente, si en la promesa se prevé que alguno de los elementos del contrato prometido adoptará una determinada forma, y luego en este resulta regulado de manera distinta, es ineludible entender –al menos en línea de principio– que lo manifestado en el negocio jurídico final recoge la contundente, irrebatible y definitiva voluntad de los contratantes, sustituyendo así su querer inicial, expresado en la promesa; lo anterior precisamente por la naturaleza meramente preparatoria y función jurídico-económica del precontrato, que no es otra que allanar el camino para la celebración de un convenio posterior.” Es decir que, en este caso, resultaba desacertado, como lo adujo el recurrente, estimar como válida una condición que, a pesar de haber sido incluida en la promesa de compraventa, no fue reproducida en el documento escritural en la que fue vertida esta, menos aún si se trataba de un cláusula accidental, esto es, que no hacía parte de los elementos esenciales de dicho contrato, por Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 lo que las partes pudieron realizar modificaciones a la misma entre las negociones preliminares y la celebración del contrato final o, incluso excluirla, como en efecto sucedió en este caso.
En consecuencia, el reparo que frente a esta consideración planteó el demandante resulta avante. 3.4. Reparo frente a la decisión de no haberse configurado ni la cesión, ni la subrogación del contrato de arrendamiento. Estimó igualmente el juez de primer grado, que aun considerando que en este caso no se aplicara la cláusula de reserva plasmada en el contrato de promesa de compraventa, al no haberse reproducido en la escritura contentiva de este negocio, no era viable considerar que había operado una cesión del contrato de arrendamiento en el señor Vásquez Acevedo, por la adquisición de la totalidad del lote objeto del mismo, por cuanto en este se había contemplado expresamente16: Sin que en este caso se hubiese acreditado que Colombia Telecomunicaciones S.A. E.S.P. haya emitido autorización para la cesión a favor del demandante, en la forma que allí se indica y ni siquiera, que este hubiese gestionado la obtención de esta, pues solo se había limitado a remitir una petición para que se le indicara el procedimiento que debía seguir para el pago de los cánones de arrendamiento. 16 Pág. 10-13 / 025ContestacionDeDemanda.pdf / / C001Principal / Primera Instancia Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 No obstante, aduce el recurrente que esta cláusula no le era oponible al comprador-demandante, quien no participó del contrato de arrendamiento.
Efectivamente, en principio, el contrato que se celebra entre dos partes solo vincula a éstas, quienes están sometidas al cumplimiento de las obligaciones que adquieren, ya sea de manera verbal o escrita, según sea el caso, al tenor de lo establecido en el artículo 1602 del Código Civil. Sin embargo, es factible que una de esas partes, en algún momento de la ejecución del contrato, transfiera su posición o relación contractual a un tercero, a través de la figura de la cesión; no obstante, se establece para ciertos contratos y posiciones, algunas restricciones por el legislador, en aras de proteger al contratante cedido, como lo es la exigencia de la aceptación de este, como es el caso del contrato de arrendamiento, que no puede ser cedido por el arrendatario sin la autorización disposiciones expresa que del regulan arrendador, este tipo de en todas las negocios.
Los arrendamientos en general: Artículo 2004 del Código Civil; los arrendamientos de vivienda urbana: Artículo 17 de la Ley 820 de 2003; y los arrendamientos de locales comerciales: Artículo 523 del Código de Comercio. En cuanto a la cesión del contrato de arrendamiento por parte del arrendador, la ley no estableció ningún tipo de limitación, por lo que se ha entendido que este podrá hacerlo, siempre que no se haya convenido lo contrario, conforme lo contemplado en el artículo 887 del Código de Comercio o, que opere por disposición Proceso Radicado normativa expresa, como es el caso Verbal 05001310301020170043201 de la venta del establecimiento de comercio (Inc. final del art. 523 del C. Cio.).
Ahora, en el caso de la venta de un inmueble sobre el cual se haya celebrado dicho contrato, la conducta usual a seguir es que el vendedor, arrendador inicial, cede al comprador, esa posición para que este continúe percibiendo los cánones de arrendamiento que produzca el bien, pues al tenor de lo contemplado en el artículo 669 del Código Civil, quien adquiere el derecho de dominio sobre una cosa, obtiene con este los atributos que le son propios, esto es, el de uso, goce y explotación de esta, que son definidas por la jurisprudencia constitucional como17: “…los actos materiales y jurídicos que permiten a su titular el aprovechamiento de su derecho, en concreto, a través de los beneficios del uso, el fruto y la disposición. En cuanto al primero, reconocido como el ius utendi, se limita a consagrar la facultad que le asiste al propietario de servirse de la cosa y de aprovecharse de los servicios que pueda rendir.
Por su parte, el segundo, que recibe el nombre de ius fruendi o fructus, se manifiesta en la posibilidad del dueño de recoger todos los productos que acceden o se derivan de su explotación. Finalmente, el tercero, que se denomina ius abutendi, consiste en el reconocimiento de todas aquellas facultades jurídicas que se pueden realizar por el propietario y que se traducen en actos de disposición o enajenación sobre la titularidad del bien.” Ahora, en este caso, el codemandado Jaramillo Botero, adujo no haber cedido el contrato de arrendamiento celebrado con Colombia Telecomunicaciones S.A. E.S.P., debido a que, afirmó que se había acordado con el demandante Vásquez Acevedo que se excluiría de la compraventa celebrada con este, una porción 17 Sentencia C-189 del 15 de marzo de 2006.
M.P. RODRIGO ESCOBAR GIL. Expediente D-5948. Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 de la Hacienda Ele Ache, sobre la cual se encontraba instalada la antena de la citada sociedad y que era el objeto de arrendamiento, por cuanto el mencionado codemandado se reservaría para si esa franja. No obstante, como se indicó antes, tal disposición a pesar de haberse pactado en la promesa de compraventa, no fue reproducida en la escritura contentiva de este contrato, lo que conllevó a que el actor acudiera directamente a la arrendataria, y elevara derecho de petición en los siguientes términos18: 18 Pág. 1 / 004Memorial.pdf / C001Principal / Primera Instancia Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 Es decir, ante la ausencia de una cesión del contrato de arrendamiento por parte del arrendador inicial -vendedor-, a favor del comprador, este optó por enterar a la arrendataria sobre su condición de nuevo propietario del bien objeto de aquel negocio jurídico, para efectos de que en adelante le continuara cancelando los cánones a su favor; sin embargo, esta se negó, emitiendo la siguiente respuesta19: 19 Pág. 2 / 004Memorial.pdf / C001Principal / Primera Instancia Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 Por tanto, consideró el operador de primera instancia que en el sub júdice, no había operado la cesión, por cuanto según la cláusula décimo octava del contrato de arrendamiento, esta requería de la autorización del arrendatario, la cual no se había acreditado en este asunto, se hubiese emitido por Colombia Telecomunicaciones S.A. E.S.P., incluso, estimó que el comprador no había procurado siquiera su obtención, por cuanto con la petición que había presentado solo se había indagado sobre el trámite a seguir para seguir recibiendo el pago de los cánones.
Sin embargo debe precisarse que, en parte alguna se alegó por los demandados, al contestar la demanda, la falta del requisito de la autorización por parte del arrendatario al que se refirió el a quo en su sentencia, pues la parte resistente reconoció que la cesión del contrato de arrendamiento nunca se había efectuado por el vendedor, y fundamentaron ambos accionados, su defensa en que la faja de terreno sobre la cual se encontraba instalada la antena no había sido objeto del contrato de compraventa, el señor Jaramillo Botero soportado en la promesa de compraventa y la sociedad codemandada en este documento y en la no identificación, por parte del actor, de los predios adquiridos por este, “…con planos topográficos y coordenadas geodésicas del IGAC los linderos de dichos predios…para poder establecer si efectivamente el lugar el lugar donde se encuentra la antena…corresponde a alguno de los predios citados por él”.
No obstante, tal como se explicó con antelación la estipulación de reserva plasmada en la promesa de compraventa no podía tenerse en consideración para la negativa del reconocimiento de los frutos civiles al nuevo propietario, por cuanto la misma no se Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 dejó planteada en el contrato prometido, por lo que, pendiendo los efectos a partir de la celebración de este.
En cuanto a la determinación de lo adquirido para efectos de establecer la arrendataria si se encontraba incluido el terreno sobre el cual se había ubicado la antena de su propiedad, bastaba con acudir al contrato de arrendamiento, donde se describe el bien objeto del contrato de arrendamiento, que ad literam señala20: Y, seguidamente, verificar la escritura pública No. 1247 del 30 de mayo de 2008 de la Notaría Veintitrés del Círculo de Medellín21, aportada incluso por el demandante a la petición elevada a la arrendataria, para establecer que en esta se estipuló que Jorge Jaramillo Botero vendió a Gabriel Jaime Vásquez Acevedo, entre otros: Describiendo seguidamente los linderos que delimitaban este inmueble y referenciando al final de esta descripción: 20 Pág. 10-13 / 025ContestacionDeDemanda.pdf / C001Principal / Primera Instancia 21 Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 Es decir, que de una simple lectura de ambos documentos podía establecerse, sin mayor esfuerzo que la compraventa incluyó la totalidad de la Hacienda Ele Ache, lo que implicaba que en dicho negocio estaba incluida el área dada en arriendo, sin requerirse un estudio especializado para tal efecto.
Ahora, establece el artículo 2019 del Código Civil: “Extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de ella hace cesión del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta, será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho, no esté obligada a respetar el arriendo.” Es decir que, en casos como los que nos ocupa, si bien se acostumbra, como se indicó, que quien vende la cosa arrendada, ceda el contrato de arrendamiento a quien la adquiere, previa notificación o enteramiento al contratante cedido; nada obsta para que, ante la ausencia de dicho actuar voluntario opere la subrogación del anterior arrendador por quien lo sucede en el derecho de dominio, esto es, para que el que el actual propietario asuma esa condición, en el caso en que este deba respetar, en los Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 términos del artículo 2020 del Estatuto Sustancial Civil, el respectivo contrato de arrendamiento o, que no obstante no tener legalmente que hacerlo, decida de manera voluntaria continuar con dicho negocio jurídico.
Es decir que, en este caso, la sustitución de la posición contractual no se derivó de la figura de la cesión, pues como se evidenció desde el inicio de la demanda, esta no fue realizada por el vendedor Jaramillo Botero, sino que, como lo alegó el vocero judicial de la parte demandante, se configuró una subrogación derivada de la adquisición del derecho de dominio del bien dado en arriendo, conforme lo establecido en la norma antes transcrita.
Por tanto, no podía examinarse la procedencia de las pretensiones de la demanda, de cara a la figura de la cesión, como lo hizo el a quo y menos, aducirse la inoperancia de esta por la ausencia de autorización de la arrendataria. Incluso, en el sub júdice, el nuevo propietario no estaba obligado a respetar el contrato de arrendamiento, pues si bien adquirió el inmueble arrendado a título oneroso, este contrato no fue contraído en escritura pública (Num. 2, art. 2020 C.C.), por lo que fue voluntad del demandante que dicho negocio jurídico continuara en los términos inicialmente pactados, pero, asumiendo este la condición de arrendador, debiendo en consecuencia la arrendataria codemandada, proceder al pago de los cánones de arrendamiento a este a partir del momento en que fue informada del cambio de titular del derecho de dominio, por pertenecer a este los frutos civiles que provengan de ese bien, Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 conforme a lo establecido en el artículo 718 del Código Civil y haberse extinguido el derecho del arrendador inicial.
Ahora, el hecho de haberse limitado la cesión, exigiéndose la autorización de la arrendataria, no impedía de manera alguna que el arrendador vendiera el bien objeto de dicho contrato, pues tal consideración iría en contravía del atributo de disposición que envuelve del derecho de dominio, por lo que incluso en el artículo 2022 del Código Civil, se establece que el acuerdo que prohíba la compraventa del bien arrendado no tiene la virtud de invalidar este negocio, el cual estatuye: “El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la cláusula de nulidad de la enajenación, no dará derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo hasta su terminación natural” Es así que, como se indicó antes, no podía Colombia Telecomunicaciones S.A. E.S.P., negarse a reconocer al demandante como propietario del cien por ciento de la Hacienda Ele Ache, cuando se le aportó como prueba la escritura contentiva de la compraventa de dicho terreno, ni mucho menos anteponer lo pactado en la promesa de compraventa de ese bien, pues, como se explicó con antelación, esta solo es documento donde se vierten tratativas o acuerdos precontractuales, que tiene como finalidad el obligar a las partes a la celebración del negocio prometido, cuyos pactos iniciales pueden variar, al punto que esta pierde cualquier eficacia o cumple la finalidad jurídica con la cual se realiza, una vez se celebra ese contrato al que se obligaron las partes.
Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 Por tanto, resulta imperiosa la revocatoria de la decisión impugnada, para en su lugar, conceder las pretensiones del derecho que le asiste al demandante a percibir los cánones de arrendamiento producidos por el inmueble de su propiedad, en razón del contrato de arrendamiento celebrado con la codemandada y al cual se subrogó al adquirir la propiedad del bien objeto de dicho negocio. 3.5.
Obligación del pago de los cánones de arrendamiento a favor del demandante, monto y procedencia de intereses. Solicitó el demandante que se condenara a los demandados al pago, de manera solidaria, de los cánones de arrendamiento causados sobre el bien de su propiedad, en razón del contrato de arrendamiento celebrado con Colombia Telecomunicaciones S.A. E.S.P., al cual se subrogó, desde el 30 de mayo de 2008, hasta la fecha efectiva de su cancelación, por concepto de $2.000.000, mensuales, cuyo monto estimó hasta la presentación de la demanda, en la suma de $220.660.000.
Sin embargo, debe considerarse que, en este caso, la obligación de cancelar el canon de arrendamiento recaía sobre Colombia Telecomunicaciones S.A. E.S.P., en su calidad de arrendataria conforme al contrato celebrado inicialmente con Jorge Jaramillo Botero, como arrendador y al cual se subrogó Gabriel Jaime Vásquez, en su condición de nuevo propietario.
Ahora, no puede derivarse una responsabilidad solidaria de ese pago entre la citada arrendataria y el vendedor, pues esta figura solo surge de la convención, el testamento o la ley, conforme lo establecido en el artículo 1568 del Código Civil, y en este caso, el Proceso Radicado anterior arrendador no emitió garantía Verbal 05001310301020170043201 alguna sobre el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, ni celebró contrato de cesión, que generara un vínculo contractual entre cedente y cesionario en ese sentido, por tanto, recaía única y exclusivamente sobre la sociedad demandada el cumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento pactados en el respectivo negocio jurídico, ni existe disposición legal que imponga solidaridad en estos eventos.
No obstante, aduce la sociedad resistente que era un tercero de buena fe en la negociación llevada a cabo entre el señor Vásquez Acevedo y Jaramillo Botero, por lo que la disputa entre ambos sobre el lote de terreno donde se encontraba instalada la antena de su propiedad y que era objeto del contrato de arrendamiento, no tenía por qué trasladarse a ella, por lo que se había limitado a cancelar el valor acordado por cánones de arrendamiento a la persona con la cual había celebrado el respectivo contrato, cumplimiento así la obligación pactada en el mismo.
Efectivamente, puede considerarse que, en este caso, en razón de la controversia suscitada entre los citados, esto es, vendedor y comprador del citado bien, se generó una confusión en la arrendataria que no podría endilgársele a ella, en su condición de tercero de buena fe, pues en atención a la obligación inicialmente adquirida continúo cumpliendo con el pago de los cánones pactados en los términos acordados en el respectivo contrato.
Sin embargo, atendiendo a lo contemplado en el artículo 964 del Código Sustantivo Civil, con relación a la restitución de frutos, que señala: Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 “El poseedor de mala fe es obligado a restituir los frutos naturales y civiles de la cosa, y no solamente los percibidos sino los que el dueño hubiera podido percibir con mediana inteligencia y actividad, teniendo la cosa en su poder.
Si no existen los frutos, deberá el valor que tenían o hubieran tenido al tiempo de la percepción; se considerarán como no existentes lo que se hayan deteriorado en su poder. El poseedor de buena fe no es obligado a la restitución de los frutos percibidos antes de la contestación de la demanda; en cuanto a los percibidos después, estará sujeto a las reglas de los dos incisos anteriores.” Y lo señalado por la Corte Suprema de Justicia, frente al alcance e interpretación de esta disposición, de manera reiterada, ya no podría considerarse que el continuar realizando el pago al arrendador inicial, hubiese sido un actuar de buena fe de la arrendataria, y no porque deje de ostentar esa condición, sino porque había sido enterada judicialmente de la reclamación que estaba efectuando el actual propietario de los frutos civiles producidos por el bien, acreditando con la respectiva demanda, el título que deba cuenta de esa condición. Este entendimiento fue el asumido por la Corte Constitucional en la revisión de constitucionalidad de la norma: “(…) mientras no se ha notificado al poseedor de buena fe el auto admisorio de la demanda, la ley, con razón, reconoce la legitimidad de su situación. El no intentar la reivindicación, justifica el que el dueño no adquiera los frutos, frutos que sigue haciendo suyos el poseedor de buena fe a quien no se ha notificado el auto admisorio de la demanda.
¿Qué ocurre cuando se notifica el auto admisorio, es decir, cuando se traba la litis?. En este momento no desaparece la Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 buena fe del poseedor, necesariamente. Esa buena fe puede subsistir, porque él tenga motivos fundados para seguir creyendo, por ejemplo, que recibió la cosa de quien tenía la facultad de enajenarla, y que no hubo fraude ni otro vicio en el acto o contrato.
Por esto, no es acertado sostener que la ley presume que en ese momento deviene poseedor de mala fe. La realidad es otra. En virtud del efecto declarativo que tiene la sentencia que decreta la reivindicación, sus efectos se retrotraen al día de la notificación de su auto admisorio. El dueño que presentó la demanda no tiene por qué sufrir las demoras de la administración de justicia: por eso, los efectos de la sentencia que reconoce la existencia de su derecho se causan a partir de la notificación del auto admisorio”22 Es decir, que en este caso, una vez Colombia Telecomunicaciones S.A. E.S.P. fue vinculada procesalmente al presente litigio23, eso es, el 2 de noviembre de 201724, tuvo la posibilidad de conocer la posición jurídica del demandante con relación a la propiedad del lote objeto del contrato de arrendamiento que había sido celebrado entre ella en calidad de arrendadora y el señor Jaramillo Botero, como arrendador, pudiendo, en un actuar diligente y cuidadoso que se exige de cualquier persona, máxime en su condición de comerciante donde se exige un mayor nivel de prudencia, ante los conocimientos especializados que sobre la materia se espera que tenga, proceder a consignar los cánones de arrendamiento en la cuenta bancaria del Juzgado hasta que se definiera la presente controversia. 22 Sentencia SC544/1994.
M.P. Jorge Arango Mejía. Expediente D-619 23 CSJ, SC10326 del 5 de agosto de 2014. M.P. Arturo Solarte Rodríguez. Exp. 25307310300120080043701, Sentencia 064 del 24 de agosto de 2020. M.P. Julián Valencia Castaño 24 018Notificaciones.pdf / C001Principal / Primera Instancia Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 Por tanto, a partir de esa fecha, la citada sociedad le realizó el pago a quien no era el acreedor de la obligación, derivándose en inválido, al tenor de lo establecido en el precepto 1635 del Código Civil y que, por ende, no extinguió la obligación adquirida en el contrato de arrendamiento, debiendo a la fecha, el monto correspondiente por dicho concepto desde ese momento, sin que pueda excusarse en un actuar de buena fe, como lo alegó, por lo que se le condenará al pago de los cánones de arrendamiento causados desde su notificación en este asunto, hasta la dufecha de esta sentencia. Ahora, en cuanto a los cánones causados con anterioridad, los mismos deberán ser asumidos por el codemandado Jorge Jaramillo Botero, desde el 13 de julio de 2012, pues desde ese momento fue enterado por la arrendataria de la reclamación efectuada por el señor Vásquez Acevedo, y aun así, continuó percibiendo los dineros por dicho concepto, sin ser el titular del derecho de dominio, al no haberse reproducido la condición de reserva que se había dejado plasmada en el contrato de promesa de compraventa celebrado entre ambas partes, por lo que al tenor de lo establecido en el inciso final del artículo 768 del Código Civil, que señala que el error “en materia de derecho, constituye una presunción de mala fe, que no admite prueba en contrario”, debe colegirse que una vez aquél fue enterado de esa circunstancia, era poseedor, condición que el mismo se endilgó, de mala fe, por lo que se le condenará al pago de los montos correspondientes a los cánones de arrendamientos causados entre la citada fecha y la notificación de la demanda a la arrendataria codemandada.
Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 En consecuencia, deberá entrarse a determinar el monto que le corresponde pagar a cada uno de los demandados, de acuerdo al canon de arrendamiento que regía para esos momentos atendiendo a lo pactado en el contrato aportado con la contestación a la demanda que hizo la arrendataria, con relación al mismo, donde se indicó: A partir del 15 de septiembre de 2005, se acordó con relación a esta prestación, en el otrosí suscrito el 21 de junio de 2010: Así las cosas, y de acuerdo con en el incremento anual pactado en el contrato en los siguientes términos: Así las cosas, los que se causaron desde la fecha referenciada, hasta la presente sentencia, en razón de la actualización que impone el artículo 283 del Código General del Proceso de las condenas en segunda instancia, procediendo a realizar la actualización anual con IPC anual del año inmediatamente anterior, serían los que se indican a continuación: Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 - A cargo del codemandado Jorge Jaramillo Botero: PERIODO CANON IPC MESES TOTAL CANONES SEPT.15-SEPT.14 VIGENTE ANUAL CAUSADOS 2010 -2011 $1.869.914 3,73% 0 0 2011-2012 $1.939.662 2,44% 3 (Jul.- $5.818.986 Sept.) 2012-2013 $1.986.990 1,94% 12 $23.843.880 2013-2014 $2.025.538 3,66% 12 $24.306.456 2014-2015 $2.099.673 6,77% 12 $25.196.076 2015-2016 $2.241.821 5,75% 12 $26.901.852 2016-2017 $2.370.726 4,09% 1 (Oct.) $2.370.726 TOTAL $108.437.976 - A cargo de la codemandada Colombia Telecomunicaciones S.A. E.S.P. PERIODO CANON IPC MESES SEPT.15-SEPT.14 VIGENTE ANUAL CAUSADOS 2017-2018 $2.467.689 3,18% 11 (Nov.- TOTAL CANONES $27.144.579 Sept.) 2018-2019 $2.546.161 3,80% 12 $30.553.932 2019-2020 $2.642.915 1,61% 12 $31.714.980 2020-2021 $2.685.466 5,62% 12 $32.225.592 2021-2022 $2.836.389 13,12% 12 $34.036.668 2022-2023 $3.208.523 9,28% 12 $38.502.276 2023-2024 $3.506.774 5,20% 12 $42.081.288 2024-2025 $3.689.126 10 $36.891.260 TOTAL $273.150.575 En consecuencia, se condenará al codemandado Jorge Jaramillo Botero pagar al demandante la suma de $108.437.976 y a la demandada Colombia Telecomunicaciones S.A. E.S.P., la suma Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 de $273.150.575, por concepto de cánones de arrendamiento, más los intereses moratorios, sobre cada uno de los cánones causados, a la tasa de una y media veces el interés bancario corrientes certificado por la Superintendencia Financiera, desde el día siguiente a la fecha en que debían ser cancelados, esto es, a partir del 26 de cada período contractual, en razón de que se le otorgó a la arrendataria el término de 10 días para su cancelación, hasta el pago total de los mismos.
Igualmente, se ordenará a la sociedad codemandada que cancele al demandado, los cánones de arrendamiento que en adelante se continúen causando, así como los intereses moratorios correspondientes de no realizarse el respectivo pago dentro del término contractualmente establecido. 3.7. Conclusión. Consecuente con lo expuesto, deviene ineludible la revocatoria de la decisión de primera instancia; para en su lugar, conceder las pretensiones de la demanda, declarando que el demandante se subrogó en la posición contractual del arrendador inicial, Jorge Jaramillo Botero, dentro del contrato de arrendamiento que este había celebrado con Colombia Telecomunicaciones S.A. E.S.P., en razón de la adquisición del lote objeto de dicho contrato, por compraventa y, en consecuencia, se condenará al codemandado Jorge Jaramillo Botero a cancelar al actor los cánones de arrendamiento causados desde el 13 de julio de 2012 hasta el 1° de noviembre de 2017, esto es, la suma de $108.437.976 y a la codemandada Colombia Telecomunicaciones S.A. E.S.P., los cánones causados desde el 2 de noviembre de 2017 y la fecha de esta sentencia, que asciende a la suma de $273.150.575, más Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 los intereses moratorios correspondientes.
Según lo dictado por el numeral 4 del artículo 365 del Código General del Proceso, se condenará a la parte demandada al pago de las costas causadas en ambas instancias. El magistrado sustanciador fijará las agencias en derecho por valor de $4.270.500. IV. DECISIÓN. Con fundamento en lo expuesto, la Sala Cuarta de Decisión Civil del Tribunal Superior de Medellín, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad Constitucional y legal, FALLA:
PRIMERO: REVOCAR la sentencia Décimo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, por las razones esbozadas en la motivación de esta providencia.
SEGUNDO: En su lugar, se DECLARAN imprósperas las excepciones formuladas por la parte resistente y, en consecuencia, SE ACCEDE a las pretensiones de la demanda.
TERCERO: DECLARAR que el señor Gabriel Jaime Vásquez Acevedo, se subrogó en la posición contractual de arrendador del Jorge Jaramillo Botero, en el contrato de arrendamiento de este había celebrado con Colombia Telecomunicaciones S.A. E.S.P., como arrendataria, al adquirir el derecho de propiedad del lote denominado ELE ACHE, mediante compraventa vertida en la escritura pública No. No. 1247 del 30 de mayo de 2008, otorgada en la Notaría 23 del círculo de Medellín. Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 CUARTO: DECLARAR que, en razón de lo anterior, los cánones de arrendamiento debían ser cancelados al actual propietario, por el codemandado Jorge Jaramillo Botero, desde el 13 de julio de 2012, hasta el 1° de noviembre de 2017 y por Colombia Telecomunicaciones S.A. E.S.P., desde el 2 de noviembre de 2017 hasta la fecha de esta sentencia, por lo que los pagos que por dicho concepto se hicieron al inicial propietario son inválidos.
QUINTO: CONDENAR a Jorge Jaramillo Botero a cancelar al demandante, Gabriel Jaime Vásquez Acevedo los cánones de arrendamiento causados desde el 13 de julio de 2012 hasta el 1° de noviembre de 2017, esto es, la suma de $108.437.976 y a Colombia Telecomunicaciones S.A. E.S.P., los cánones causados desde el 2 de noviembre de 2017 y la fecha de esta sentencia, que asciende a la suma de $273.150.575, así como los intereses moratorios generados sobre el monto de los cánones mensuales, a la tasa de una y media veces el interés bancario corrientes certificados para cada período por la Superintendencia Financiera, desde el día siguiente a la fecha en que debían ser pagados, esto es, a partir del 26 de cada período contractual, hasta el pago total de los mismos.
SEXTO: ORDENAR a Colombia Telecomunicaciones S.A. E.S.P. que cancele al demandado, los cánones de arrendamiento que en adelante se continúen causando, así como los intereses moratorios correspondientes de no realizarse el respectivo pago dentro del término contractualmente establecido.
SÉPTIMO: En lo demás se confirma la sentencia. Proceso Radicado Verbal 05001310301020170043201 OCTAVO: CONDENAR a los demandados al pago de las costas causadas en ambas instancias, a favor del demandante. El magistrado sustanciador fija como agencias en derecho el valor de $4.270.500.
NOVENO
NOTIFÍQUESE esta providencia a los sujetos procesales y DEVUÉLVASE el expediente al Juzgado de origen. Proyecto discutido y aprobado en sala de la fecha
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los Magistrados, (Firmados electrónicamente) BENJAMÍN DE J. YEPES PUERTA JULIÁN VALENCIA CASTAÑO (Con salvamento de voto) PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA Firmado Por: Benjamin De Jesus Yepes Puerta Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Julian Valencia Castaño Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 010 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Piedad Cecilia Velez Gaviria Magistrada Sala 002 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Firma Con Salvamento De Voto Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: f6052c312c92794248daabe4d4846af6e30fc3290cc9f933815e3d2b340f5352 Documento generado en 26/08/2025 04:03:32 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica