República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA SÉPTIMA CIVIL DE DECISIÓN Magistrado Sustanciador: Iván Darío Zuluaga Cardona Bogotá, D.C., veintitrés (23) de junio de dos mil veintiséis (2026) Proceso Demandante Demandado Radicado Instancia Decisión Ejecutivo Sociedad de Activos Especiales S.A.S. - S.A.E. S.A.S.Eventplus Cali S.A.S. 110013103 023 2020 00081 01 Segunda Sentencia Proyecto discutido y aprobado en Sala de Decisión de 10 y 17 de junio de 2026.
Se procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia de 22 de enero de 2025, proferida por el Juzgado 23 Civil del Circuito de esta ciudad1.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones2 De acuerdo con el líbelo subsanado, la Sociedad de Activos Especiales S.A.S. - S.A.E. S.A.S.- convocó a Eventplus Cali S.A.S. con el fin de que se libre mandamiento ejecutivo en su contra por los cánones de arrendamiento causados de diciembre de 2018 a enero de 2020. Entre la primera data y el mes de julio el valor mensual obedeció a $24’514.000.oo; de septiembre a la última fecha cada erogación atendió a $28’787.766.oo; mientras que, en el mes de agosto de 2019, la prestación correspondió a $5’719.936.oo – por los días comprendidos del 1º a 7 de agosto- y a $22’070.621.oo – por el interregno de las jornadas de 8 a 30 de ese mes.
Aunado a las erogaciones que sean causadas a futuro y por la cláusula penal pactada en $57’575.532.oo, equivalente al doble del canon mensual. 1 Proceso recibido por el Tribunal el 16 de octubre de 2025. Cuaderno de segunda instancia, archivo Acta. 2 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01-451; fl. 80-85. T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 2.
Fundamentos fácticos3 La Sociedad de Activos Especiales S.A.S. (SAE) expuso que, en desarrollo de un proceso de extinción de dominio, así como de medidas de embargo y suspensión del poder dispositivo decretadas por la Fiscalía General de la Nación sobre el inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 370-366644, este le fue entregado por la Dirección Nacional de Estupefacientes (DNE), en su calidad de administradora del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado (FRISCO).
Indicó que, en calidad de arrendadora, celebró el 1º de agosto de 2018 un contrato de arrendamiento con Eventplus Cali S.A.S., respecto de 10.000 m² del referido predio, ubicado en la carrera 47 con Avenida Canal de San Fernando, con una extensión total de 35.432,51 m², por un término inicial de 36 meses, cuyos efectos iniciaron el 8 de agosto de 2018.
Señaló que como contraprestación se pactó, para el primer año, un canon anual de $247.200.000 más IPC, dos puntos y IVA, pagadero mensualmente de manera anticipada en cuotas de $20.600.000 más los mismos incrementos; para el segundo año, un valor anual de $276.000.000, con mensualidades de $23.000.000; y para el tercer año, un canon anual de $313.200.000, equivalente a cuotas mensuales de $26.100.000.
Finalmente, precisó que la arrendataria incumplió el pago de los cánones desde el 1º de diciembre de 2018, adeudando a la fecha de la demanda la suma de $367.841.387, por lo que consideró que dichas obligaciones son claras, expresas y actualmente exigibles. 3. El mandamiento de pago4 El a quo libró la orden de apremio por las siguientes prestaciones: No. 1 2 3 PERIODO DE ARRIENDO 01/12/2018 01/01/2019 01/02/2019 CANON $ 20’600.000.oo $ 20’600.000.oo $ 20’600.000.oo IVA $ 3’914.000.oo $ 3’914.000.oo $ 3’914.000.oo 3 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01-451; fl. 81-83. 4 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01-451; fls. 113-114. 2 TOTAL CANON $ 24’514.000.oo $ 24’514.000.oo $ 24’514.000.oo T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 01/03/2019 01/04/2019 01/05/2019 01/06/2019 01/07/2019 01/08/2019 – 07/08/2019 08/08/2019 – 31/08/2019 01/09/2019 01/10/2019 01/11/2019 01/12/2019 01/01/2020 $ 20’600.000.oo $ 20’600.000.oo $ 20’600.000.oo $ 20’600.000.oo $ 20’600.000.oo $ 4’806.669.oo $ 18’546.740.oo $ 24’191.400.oo $ 24’191.400.oo $ 24’191.400.oo $ 24’191.400.oo $ 24’191.400.oo $ 3’914.000.oo $ 3’914.000.oo $ 3’914.000.oo $ 3’914.000.oo $ 3’914.000.oo $ 913.267.oo $ 3’523.881.oo $ 4’596.366.oo $ 4’596.366.oo $ 4’596.366.oo $ 4’596.366.oo $ 4’596.366.oo $ 24’514.000.oo $ 24’514.000.oo $ 24’514.000.oo $ 24’514.000.oo $ 24’514.000.oo $ 5’719.936.oo $ 22’070.621.oo $ 28’787.766.oo $ 28’787.766.oo $ 28’787.766.oo $ 28’787.766.oo $ 28’787.766.oo Aunado a los demás cánones de arrendamiento que se siguieran causando y la cláusula penal pactada en $57’575.532.oo. 4.
Posición de la demandada Eventplus Cali S.A.S.5 Se opuso y, en su defensa, alegó: i) Inexistencia de la obligación por carencia del objeto de arrendamiento de uso y goce; ii) Llamamiento en garantía iii) Imposibilidad de cumplimiento del contrato por razones de pandemia Covid 19 y, iv) Revisión del contrato por circunstancias extraordinarias. 5.
Sentencia de primera instancia6 El a quo desestimó las excepciones propuestas y ordenó continuar la ejecución, al considerar que el contrato de arrendamiento nació válidamente a la vida jurídica y produjo plenos efectos, pues tenía por objeto conceder el uso y goce de 10.000 m² del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 370366644 a Eventplus Cali S.A.S., a cambio del pago del canon pactado, sin evidenciarse vicios del consentimiento en su celebración. Asimismo, concluyó que la demandada no fue privada del uso del bien, ya que admitió haber dejado de pagar los cánones desde diciembre de 2018 y haberlo retenido hasta febrero de 2024; por ello, rechazó la justificación de incumplimiento fundada en la imposibilidad de desarrollar eventos por falta de servicios públicos, actuaciones de autoridades y sanciones ambientales, al estimar que tales circunstancias no desvirtuaban la obligación de pago.
Igualmente, determinó que el inmueble estaba destinado a explotación comercial cuya gestión y riesgos correspondían a la arrendataria, quien además 5 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo archivo 001Folio01-451; fl. 204-216. 6 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 717-752. 3 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 asumió contractualmente las cargas relativas al uso del suelo, quedando la arrendadora exonerada de responsabilidad en ese aspecto.
Precisó que el proceso ejecutivo no tiene por objeto establecer la responsabilidad contractual, sino verificar la existencia, validez y eficacia del título ejecutivo, conforme al artículo 422 del Código General del Proceso. También reconoció la validez de la cláusula de penalidad pactada y la aptitud del contrato para prestar mérito ejecutivo.
De otra parte, rechazó el llamamiento en garantía por improcedente en el proceso ejecutivo y descartó la alegada imposibilidad derivada de la pandemia, al evidenciar que el incumplimiento era previo y no cobijado por el Decreto 579 de 2020. Finalmente, indicó que la revisión del contrato por circunstancias extraordinarias, conforme al artículo 868 del Código de Comercio, no habilita al deudor para abstenerse del pago, sino que solo permite su reajuste o terminación. 6.
Recurso de apelación de Eventplus Cali S.A.S.7 (Único apelante) El recurrente formuló como reparos: (i) la omisión en la verificación del título ejecutivo; (ii) la falta de demostración de una obligación clara, expresa y exigible; (iii) el desconocimiento de la naturaleza del proceso ejecutivo frente al ordinario; y (iv) la indebida valoración probatoria por su análisis fragmentado.
Sostuvo que, conforme al artículo 430 del C.G.P., en el proceso ejecutivo pueden proponerse defensas tanto sobre aspectos formales del título como sobre circunstancias que afecten la existencia, validez, eficacia o exigibilidad de la obligación. En ese sentido, afirmó que el contrato no presta mérito ejecutivo, pues no permite evidenciar de forma clara la obligación ni su incumplimiento.
Alegó que la ejecutante incumplió su deber de garantizar el uso y goce del inmueble, particularmente por la falta de servicios públicos, lo que impidió el desarrollo de la actividad comercial. Indicó que la ausencia de condiciones Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451 y Cuaderno de Segunda instancia, archivo 006Sustentación. 7 4 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 adecuadas de funcionamiento, en los términos del artículo 1973 del Código Civil, desnaturalizó el objeto del contrato e hizo inviable el pago de los cánones.
Agregó que las restricciones de uso del suelo, la carencia de servicios públicos y las actuaciones sancionatorias de las autoridades afectaron la operación del negocio, generando costos extraordinarios y limitando su productividad. Con fundamento en el artículo 898 del Código de Comercio, sostuvo que tales circunstancias comprometen la validez y exigibilidad de la obligación, bajo el principio de reciprocidad.
Precisó que su defensa no pretende controvertir el fondo del derecho, sino el incumplimiento de la arrendadora, el cual debe analizarse como excepción, conforme al artículo 1604 del Código Civil, cuando la conducta de la otra parte impide el cumplimiento. Señaló que el contrato se ejecutó en condiciones gravosas, con esfuerzos extraordinarios que excedieron lo razonable para el arrendatario.
Asimismo, invocó el Decreto 579 de 2020 como reconocimiento de que situaciones extraordinarias pueden afectar la ejecución contractual, y afirmó que las condiciones fácticas impedían exigir la obligación de manera rígida, pues se generaba un desequilibrio contractual. Finalmente, aunque admitió que la revisión del contrato corresponde a un proceso declarativo, consideró que tales circunstancias pueden valorarse dentro del ejecutivo como excepción de imposibilidad de cumplimiento, y concluyó que este proceso no es idóneo para resolver controversias complejas, por lo que solicitó negar las pretensiones y remitir el asunto a la jurisdicción declarativa. 7.
Réplica de SAE S.A.S.8 La parte opositora sostuvo que el título ejecutivo cumple los requisitos previstos en los artículos 422 y 423 del Código General del Proceso, en tanto la obligación es exigible, apoyándose en jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia. 8 Cuaderno de Segunda instancia; archivo 008DescorreTraslado. 5 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 Indicó que la apelante no acreditó la inexistencia, nulidad, pago, prescripción ni otra causal extintiva de la obligación, calificando sus argumentos como simples negaciones sin respaldo probatorio.
Asimismo, defendió la valoración probatoria realizada por el a quo, señalando que se ajusta a la sana crítica y se encuentra debidamente motivada conforme a los artículos 167, 176 y 280 del C.G.P., sin que se configure error de hecho o de derecho en la apreciación de las pruebas. De igual manera, descartó la vulneración del debido proceso, al no identificarse un acto concreto generador del agravio ni un perjuicio ni su relación causal.
Finalmente, solicitó mantener la decisión de primera instancia, por considerar que fue adoptada con adecuada motivación, correcta valoración probatoria y aplicación de las reglas del proceso ejecutivo, con pleno respeto al debido proceso. CONSIDERACIONES 1. La competencia del Tribunal está delimitada por los puntos de controversia expuestos como reparos concretos, ampliados en la sustentación de la apelación y están vedados los temas que no hayan sido debatidos frente al fallo de primera instancia como enmarcan los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso.
Se confirmará el fallo de primera instancia, porque los puntos de reparo sustentados no logran derruir las conclusiones que se indicaron en la sentencia apelada. 2. Primer punto de reparo. Sobre la naturaleza del proceso ejecutivo y el proceso declarativo en relación con los medios de defensa. Es asunto averiguado que oposición y excepción son diferentes.
La primera, corresponde a la “…simple negación del derecho del demandante y de los hechos de donde 6 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 pretende deducirlo…”9; mientras que la segunda es “…la afirmación de hechos distintos o de modalidades de los mismos hechos que tienden a destruir, modificar o paralizar sus efectos…”10. Incluso, recientemente, la doctrina enfatizó en esa especial distinción, relacionada con la oposición incorporada en la contestación de la demanda, hecha de manera amplia, y la excepción, atinente a la defensa específica que pretende atacar la pretensión estructurada11.
Con miramiento en lo descrito en el canon 442 del C.G.P., la interposición de excepciones de mérito se encuentra habilitada al interior de los procesos ejecutivos y, para ese propósito, es necesario que se exterioricen los hechos que las sustentan como se incorporen las pruebas respectivas, cuya promoción únicamente se restringe en determinados eventos, de acuerdo con el título ejecutivo que la erige – tal es el caso de una providencia judicial, el acuerdo surgido de un medio alternativo de solución de conflictos, de un título-valor, entre otros.
Dicho esto, de vieja data se han clasificado las excepciones de mérito como: i) perentorias, las cuales “…persiguen que se declare la extinción de la obligación cuyo nacimiento no se discute o la inexistencia del derecho pretendido a pesar de su aparente nacimiento y en razón de algún hecho impeditivo con lo que la pretensión del actor queda destruida para siempre, o su modificación favorable también definitiva…”12 – Se subraya-, lo que se traduce en la clasificación de extintivas, impeditivas o modificativas, y ii) dilatorias que “…excluyen la pretensión como actualmente exigible…”13.
De ahí que el legislador hubiere propiciado en el proceso ejecutivo el espacio para alegarlas con miras a “…desvirtuar el mérito sustancial de los actos que son fuente de las obligaciones objeto de recaudo…”14, sin que pueda resultar de recibo abrir un nuevo debate en torno a esa finalidad en un momento posterior a la contradicción del 9 Devis Echandía, Hernando.
“Compendio de derecho procesal – Teoría General del proceso”; Bogotá -1996; ed. ABC; 14ª Edición; Tomo I y pág. 240. 10 Devis Echandía, Hernando. “Compendio de derecho procesal – Teoría General del proceso”; Bogotá -1996; ed. ABC; 14ª Edición; Tomo I y pág. 240. De manera más clara, la excepción“…es análoga a la de la pretensión porque ambas persiguen una sentencia favorable, y diferente de la acción, por el mismo motivo, en cambio, el derecho de contradicción o de defensa en general es de idéntica naturaleza al derecho de acción… Es un error decir que la excepción ataca o se opone al derecho de acción 10 ella ataca la pretensión”;
Devis Echandía, Hernando. “Compendio de derecho procesal – Teoría General del proceso”; Bogotá -1996; ed. ABC; 14ª Edición; Tomo I y pág. 242. 11 Ver Álvarez Gómez, Marco Antonio. “La Ejecución Derecho y Proceso”; Bogotá -2025; Ed. Tirant lo Blanch; 1ª Edición; pág. 105. 12 Devis Echandía, Hernando. “Compendio de derecho procesal – Teoría General del proceso”;
Bogotá -1996; ed. ABC; 14ª Edición; Tomo I y pág. 246. 13 Devis Echandía, Hernando. “Compendio de derecho procesal – Teoría General del proceso”; Bogotá -1996; ed. ABC; 14ª Edición; Tomo I y pág. 246. 14 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia de 16 de diciembre de 2005; rad. 080013103002-1994-12835-02. 7 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 juicio coercitivo o en un consecuente proceso declarativo15.
Lo anterior encuentra sustento en que: “…[L]a sentencia que resuelve las excepciones de mérito en el proceso ejecutivo hace tránsito a cosa juzgada, imperativo del cual no puede escapar el demandado con sólo dejar de proponer la excepción o haciéndolo de manera abstracta aludiendo a cualquier motivo enervante de la pretensión. El silencio del demandado sobre un medio de defensa que a su haber tenía contra el título ejecutivo, no puede quedar impune, ni deja abierta la jurisdicción para que dicha excepción sea discutida mediante proceso ordinario, pues darle tal valor al mutismo del ejecutado no sólo desconoce el alcance del artículo 512 del Código de Procedimiento Civil[16], sino que se erige en premio para la conducta omisa del demandado, la que podría afectar la lealtad procesal debida, a la par que colocaría en un ámbito bastante relativo la cosa juzgada.
El tránsito de un negocio jurídico por el proceso de ejecución, en línea de principio, depura definitivamente la relación sustancial, porque nada justificaría que el deudor callara una excepción para luego poner en disputa el valor de la cosa juzgada y la seguridad jurídica que ella depara a las partes y a terceros.”17 – Énfasis de la Sala-.
Esa la razón para haber abordado el estudio de los medios exceptivos en el curso de la primera instancia, aun cuando se atacara el fondo del asunto y las obligaciones a cargo de la demandante, motivo por el cual, este punto de reparo no tiene vocación de prosperidad. 3. Respuesta a los demás puntos de reparo. Se concretaron en lo siguiente: omisión de verificar el título ejecutivo; no se demostró la existencia de una obligación clara, expresa y exigible, aunado a una valoración inadecuada de las pruebas aportadas por realizarse de manera fragmentada.
Al plenario se aportó el contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad de Activos Especiales S.A.S. y Eventplus Cali S.A.S., debidamente signado por sus representantes legales18, en el que ambas refrendaron su celebración, en el hecho primero del líbelo inaugural19, como en su contestación20. Además, en la cláusula vigésima se plasmó que su perfeccionamiento se surtiría con la firma de las partes intervinientes, al tiempo que para su ejecución se requirió de la póliza, así como de la firma del acta de entrega del bien21. 15 Ver Corte Suprema de Justicia, Sala de casación Civil.
Sentencia de 16 de diciembre de 2005; rad. 080013103002-1994-12835- 02: “…resulta inaceptable que con posteridad a la etapa de contradicción del título ejecutivo, puedan los deudores plantear un tema propio de las excepciones, recurriendo al proceso ordinario, si es que tal defensa fue inédita en el procedimiento ejecutivo antecedente. En últimas, si las partes celebraron un negocio jurídico que una de ellas adujo como fundamento de la ejecución, las irregularidades y vicios del acto deben alegarse dentro del proceso ejecutivo; y el silencio de los ejecutados genera los efectos preclusivos que la jurisprudencia ha reconocido…”. 16 Extensible al numeral 5º del artículo 443 del C.G.P. que consagra “… La sentencia que resuelva las excepciones hace tránsito a cosa juzgada, excepto en el caso del numeral 3 del artículo 304.”. 17 Corte Suprema de Justicia, Sala de casación Civil.
Sentencia de 16 de diciembre de 2005; rad. 080013103002-1994-12835-02. 18 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fls. 4-11. 19 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 106. 20 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 204. 21 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 10. 8 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 Como prueba del seguro adquirido, se evidencia la póliza AA172066 de La Equidad Seguros O.C., cuya tomadora, asegurada y beneficiaria fue la SAE S.A.S., mientras que la afianzada correspondió a Eventplus Cali S.A.S. El riesgo asegurado obedeció a: i) el canon de arrendamiento, ii) la renta por incendio, iii) la asistencia domiciliaria y iv) los servicios públicos, en relación con el Lote entre KR47 y Av.
Canal San Fernando, cuya vigencia se extendió de 1º de septiembre de 2018 a esa misma fecha de 201922. En él se aprecia que el primero concedía en arrendamiento “…PARA DESTINACIÓN COMERCIAL…”, el uso y goce de 10.000m2, conforme a la delimitación efectuada en el Anexo 0123, al interior del inmueble identificado con el Folio de Matrícula Inmobiliaria 370-366644, ubicado entre la carrera 47 y la Avenida Canal San Fernando de Cali24.
Punto en el que también coincidieron ambos extremos25. Como contraprestación se estableció para el primer año la suma de $247’200.000.oo + IVA, pagadera mensualmente de manera anticipada en cuotas de $20’600.000.oo + IVA; durante la segunda anualidad $276’000.000.oo + IPC + 2 puntos + IVA, bajo una discriminación mensual de $23’000.000.oo + IPC + 2 puntos + IVA; por la tercera calenda $313’200.000.oo + IPC + 2 puntos + IVA, en doce partes, cada una por $26’100.000.oo + IPC + 2 puntos + IVA26.
Valga anotarse que las partes pactaron una duración de 36 meses, contados a partir del 1º de agosto de 2018 y hasta el 31 de julio de 202127, periodo modificado mediante el otro sí de 29 de agosto de 201828. Es más, de la interpretación del parágrafo primero de la cláusula tercera, se desprende que el canon era pagadero dentro de los cinco días primeros de cada mes, pues en su contenido se anunció: “…[e]n el evento de no pagarse en el plazo señalado se cobrará unos intereses en los siguientes términos: Del sexto (6) día al treinta (30), se causarán intereses corrientes a una tasa del 1.5%… A partir del día treinta (30), se causarán intereses 22 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 146-147, 188-189. 23 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 12-13. 24 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 5. 25 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 106 y 204. 26 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 5-6. 27 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 5. 28 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 15. 9 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 moratorios a una tasa del 2.25%, se enviará a cobranzas y se adicionará a la cuenta, los honorarios de cobro que se llegasen a causar, sobre el valor de la mora adeudado…”29.
A lo que debe añadirse que, tanto en el escrito inaugural como en la réplica a este, se aludió a que el pago debía realizarse en mensualidades anticipadas dentro de los cinco primeros días de cada mes, sin que hubiere discrepancia en ese aspecto30. De manera armónica, dentro del listado de las obligaciones a cargo del arrendatario se contempló la de “[c]ancelar el precio total del arrendamiento establecido en la cláusula Tercera”31, previamente citada.
Más aún, en la disposición décima séptima pactaron que el contrato precitado prestaría mérito ejecutivo en los términos del artículo 422 del C.G.P., en caso de mora en el pago del canon, con la exhibición del convenio y con la sola afirmación del arrendador, para ello, el arrendatario expresó su renuncia a ser requerido para ser constituido en mora32.
Como se ve, resulta clara la existencia de un título ejecutivo del que emanaron obligaciones claras y expresas, entre ellas, la de pago del canon en los términos precitados. Ahora bien, en lo concerniente a su exigibilidad, es preciso recordar que en el líbelo se afirmó que la sociedad demandada no ha pagado los cánones desde el 1º de diciembre de 201833 y así se corroboró en su contestación34.
Empero, Eventplus argumentó que no nació a la vida jurídica porque “…el municipio de Cali, ha impedido el uso y goce del inmueble a título de arrendamiento con el argumento constante de que el bien no tiene uso del suelo…” – sic-35. Para darle solución, en el numeral 4º de las consideraciones del contrato se indicó que por tratarse del arrendamiento para “…la explotación comercial, desde ya las partes acuerdan que las actividades que el arrendatario realice sobre el predio son exclusivamente de su responsabilidad, en consecuencia, las licencias y permisos que se requieran y las multas y 29 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 6. 30 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 107 y 204. 31 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 7. 32 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 9. 33 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 107 y 34 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 205. 35 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 205. 10 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 sanciones que le sean impuestas por una – sic- indebido uso del uso del suelo, o falta de permisos o excesos sobre los otorgados, estarán a su exclusivo cargo, exonerando de responsabilidad al Arrendador o su depositario provisional”36 – Se resalta-.
En torno a este punto, otra de las obligaciones del arrendatario se ubica en el numeral 10º con el propósito de “[u]tilizar el inmueble arrendado única y exclusivamente para el desarrollo el objeto previsto”37, así como “[a]delantar directamente los trámites respectivos ante la ALCALDÍA DE CALI para la consecución del USO DEL SUELO”38. De igual forma, en la previsión décima cuarta se estipuló que el arrendatario se comprometía a destinar el inmueble exclusivamente para actividades comerciales lícitas, al tiempo que en el parágrafo primero se relevó de responsabilidad al arrendador ante “…cualquier menoscabo, pérdida o detrimento que EL ARRENDATARIO sufra en sus proyectos de explotación económica, agrícola, ganadera o de cualquier otra índole como consecuencia de desastres naturales, incendios, uso inadecuado del suelo, topografía del inmueble, estado físico de la tierra y general – sic- cualquier deterioro que afecte su destinación, por lo cual EL ARRENDATARIO no podrá usar como justificación para el incumplimiento de sus obligaciones contractuales dichos sucesos”39.
Por lo demás, en el parágrafo segundo se contempló que las actividades comerciales desarrolladas por el arrendatario serían de responsabilidad de él, “…motivo por el cual las licencias y permisos a las que hayan lugar y las multas y sanciones que se llegaren a imponer serán asumidas única y exclusivamente por este”40 – sic-. Bajo esa orientación, en la cláusula quinta se plasmó que el contrato incluía el uso de los servicios públicos con los cuales estuviera dotado el inmueble al momento de la entrega, incluso de aquellos que se instalaran a futuro en él. Es más, como carga de Eventplus Cali S.A.S. también fue previsto el pago de los gastos generados por esos servicios41 y los reclamos emanados de perjuicios ocasionados a las empresas públicas, ante infracciones a su reglamento, aunado a las multas, cargos, sanciones o reconexiones detectadas por la violación en sus sellos o alteraciones a sus contadores42. 36 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 5. 37 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 7. 38 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 7. 39 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 9. 40 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 9. 41 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 7. 42 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 6. 11 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 Inclusive, por llegar a desatenderse alguna de las cargas descritas y, como reflejo de su gravedad, fue acogida la terminación del convenio por las siguientes causales: i) En favor del arrendador, entre ellas, la omisión de pagar el canon de arrendamiento y de los servicios públicos a cargo del arrendatario dentro del plazo estipulado, en este último evento que lleve la desconexión o pérdida del servicio, así como el cambio de destinación del inmueble, sin previa autorización del arrendador, la incursión del arrendatario en actividades que alteren la tranquilidad ciudadana de los vecinos o destinación del bien para actos delictivos o que impliquen la contravención debidamente comprobada ante la autoridad policiva43. ii) En beneficio del arrendatario, se previó la culminación del vínculo por la suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble por acción premeditada del arrendador o mora en los pagos que estuvieran a cargo de este último, su incursión reiterada en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal del inmueble por parte del arrendatario “…debidamente comprobada ante la autoridad policiva”, entre otras44.
Al amparo de esas premisas, no cabe duda de que el contrato de arrendamiento se ejecutó desde el 8 de agosto de 201845, tan es así que Eventplus Cali S.A.S. satisfizo la obligación de pago hasta noviembre de ese año. Sin que sean de recibo los argumentos tendientes a exonerarla de honrar el canon desde ese momento porque era a ella a quien le concernía explotar el bien comercialmente, mediante el ejercicio de actividades tanto lícitas como debidamente licenciadas, conforme al uso del suelo permitido.
No le estaba dado a la SAE S.A.S. adelantar los permisos correspondientes y mucho menos soportar los detrimentos que padeciera la arrendataria, ante esa clase de circunstancias o bien por la imposición de multas o sanciones, por haber pactado la exoneración de su responsabilidad en esos aspectos. 43 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 8. 44 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 8. 45 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 15. 12 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 Y es que lo anterior cobra importancia, tras evidenciarse que el Subdirector de Espacio Público y Ordenamiento Urbanístico de la Alcaldía de Santiago de Cali, el 30 de noviembre de 2018, le emitió al Secretario de Seguridad y Justicia un concepto sobre el uso del suelo de la Carpa 50 en el que advirtió que no estaba permitida la actividad CIIU 5630, de expendio de bebidas alcohólicas, al interior del establecimiento, mientras que la identificada con CIIU 9007, de espectáculos musicales en vivo, había sido condicionada “…a la expedición de un Esquema de Implantación y Regularización – EIR, como lo dispone el artículo 299 ‘Usos de Alto Impacto Ambiental y Urbanístico Sujetos a Esquema de Implantación y Regularización’ del Acuerdo 0373 de 2014”46.
Asimismo, previno que las consideraciones sobre el uso del suelo y los Esquemas de Implantación y Regularización – EIR- no eran actos administrativos definitivos, por lo que requerían de una licencia urbanística; al tiempo que advirtió que por no cumplirse con los requisitos de ley aún no se encontraba autorizada la actividad económica CIIU 900747.
El precitado concepto fue remitido, el 3 de diciembre de 2018, por la Subsecretaría de Acceso a Servicios de Justicia de la Alcaldía de Santiago de Cali a la Inspección Urbana de Policía Categoría Especial B/. El Cedro de la Secretaría de Seguridad y Justicia, a la par, adicionó que estaba incompleta la solicitud de EIR radicada para ese predio, elevada en septiembre de ese año48.
Fue de este modo que, Eventplus Cali S.A.S., el 4 de diciembre de 2018, le solicitó a la SAE S.A.S. la documentación e información que tuviera para iniciar las gestiones administrativas ante los entes de control y autoridades distritales sobre el uso del suelo del predio ubicado en la Calle 2A 4749 y en otra comunicación, de la misma fecha, le pidió fuera autorizada para “…realizar todo trámite y gestión para la instalación de los servicios públicos…”50.
Tampoco puede pasar desapercibido que, el 11 de septiembre de 2018, a la Oficina EIR de la Subdirección de Espacio Público y de Ordenamiento 46 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo001Folio01a451; fl. 300; carpeta 002AnexoCds; archivos 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 18 y 001Anexo2; fl. 3. 47 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo001Folio01a451; fl. 300; carpeta 002AnexoCds; archivos 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 18-19 y 001Anexo2; fl. 3 y 4. 48 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 303; carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 26-28. 49 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo2; fl. 5. 50 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo2; fl. 13. 13 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 Urbanístico del Departamento Administrativo de Planeación de Cali le fue entregado el plano tanto de ubicación como de distribución de las áreas para el establecimiento de comercio y la actividad CIIU 9007 – espectáculos musicales en vivo-51.
En respuesta de 9 de octubre posterior, su Subdirector le indicó las deficiencias que debía subsanar para conceder el uso del suelo de la Carpa La 5052: Entre ellas, la localización para ampliar el área de influencia del proyecto, especificar tanto el sentido como la jerarquización de las vías; complementar los planos en los cortes y en las fachadas, los cuales debían estar acotados y, sobre ellos, mostrarse las dimensiones del espacio público, el ancho de la calzada, el andén, incluido el antejardín; el cálculo de los estacionamientos ceñido al POT53, por cada actividad a desarrollar en el predio54; destinar las zonas de cargue, al igual que las de descargue; especificar las áreas, además, de sujetarse a las normas de diseño y construcción de los Decretos Municipales 860 de 1986 y 430 de 2016 – art. 6º-, con el fin de presentar la documentación allí referida55.
Súmese a lo dicho que el Subsecretario de Inspección Vigilancia y Control de la Secretaría de Gobierno de Cali le dio respuesta a la petición planteada por Eventplus Cali S.A.S. en septiembre de 2018, por medio de la cual le hizo saber que, para el ejercicio de las actividades comerciales, a los establecimientos de comercio abiertos al público les asistía el deber de cumplir unos requisitos, en aras de procurar la sana y tranquila convivencia56.
De hecho, el 2 de noviembre de 2018, el Subdirector de Espacio Público y Ordenamiento Urbanístico del Departamento Administrativo de Planeación absolvió el cuestionamiento de la vocera de la comunidad del barrio Lido, mediante el cual le informó que no se había emitido ningún Esquema de Implantación y Regularización – EIR- y que para continuar con ese trámite debía cumplirse el Acuerdo 0373 de 2014 – POT-, junto al Decreto 430 de 2016 – arts. 2 y 6-; al tiempo, le hizo saber de la implementación del servicio de consulta online sobre el uso del suelo57. 51 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 11. 52 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fls. 276-280; carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 2-6 y 12-16 53 Acuerdo 0373 de 2014, artículo 220. 54 En cuanto al CIIU 5611 - expendio a la mesa de comidas preparadas, aplicar el numeral 4 y para el CIIU 9007 el numeral 3. 55 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl.2-6. 56 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 227-228. 57 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl.7-8. 14 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 Por cierto, doce días más tarde, el 14 de diciembre de 2018, la Curaduría Urbana 2 emitió el concepto deprecado por Eventplus Cali S.A.S., atinente a la emisión de una licencia urbanística para una “carpa de grandes alturas”, a través del cual refirió que si su carácter era temporal, efímero o provisional y permitía su desmonte, la autorización le competía a la administración distrital, aparejada de la fijación de los términos correspondientes; no obstante, en el evento de ser permanente, era necesaria la licencia de construcción, acompasada de la documentación y requisitos definidos en la Resolución 462 de 201758.
En consecuencia, de lo discurrido se infiere que, para ese entonces, aún no se habían satisfecho la totalidad de los requisitos para obtener el permiso del uso de suelo en la actividad CIIU 9007, espectáculos musicales en vivo, gestión que debía desplegar la demandada por haber mediado una estipulación contractual al respecto. Mucho menos, se allegó prueba de que hubiera honrado los requerimientos de la administración distrital en torno a ese fin, pues a lo largo de la vigencia contractual evocó la imposibilidad de llevar a cabo su explotación comercial, entre otros, por el uso del suelo.
Recálquese, además, el informe rendido por la SAE S.A.S. a través del cual explicó las razones de no haberse concedido ese permiso para desarrollar su actividad en el área del terreno arrendada: “…La SOCIEDAD DE ACTIVOS ESPECIALES SAS, no conoce que la arrendataria EVENPLUS CALI SAS haya acreditado ante la Subdirección de Espacio Público y Ordenamiento Urbanístico, el cumplimiento de los requisitos y exigencias legales que le fueron puestos de presente para la autorización de uso del suelo, ni el resultado de las diligencias adelantadas por la inspectora de Policía de la localidad con ocasión de no encontrarse autorizada la actividad comercial desarrollada en el predio arrendado, por no cumplir los requisitos de ley…Tampoco conoce la arrendadora que la demandada haya acreditado el cumplimiento de la documentación y requisitos que le fueran expuestos por la Curaduría Urbana 2 de Cali para la obtención de la licencia de construcción…”59.
Y si a lo anterior se añaden las solicitudes y actuaciones administrativas promovidas en su contra, tal como se vislumbra de lo siguiente: a) En septiembre de 2018, fue solucionada una petición de Catherine Dupriez – tercera-, por medio de la cual el Subdirector de Gestión de Calidad Ambiental del DAGMA le hizo saber: “…Los eventos masivos que se llevan a cabo en la ciudad son evaluados en las reuniones del comité de eventos que tienen lugar semanalmente en las instalaciones de la Secretaría de Seguridad y Justicia y del cual participan varios organismos de la administración municipal [sic], 58 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451 fls. 304-305; carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 70-83. 59 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fls.261-263. 15 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 entre ellos el DAGMA.
Dicho comité es el encargado de orientar a los empresarios sobre los requisitos que debe cumplir para la ejecución de los eventos, e indicar los requerimientos necesarios para que finalmente la Secretaría de Seguridad y Justicia, otorgue el permiso una vez cumplan con lo exigido según la normatividad que lo regule…[P]ara el evento Festival del Cuy, los organizadores no presentaron solicitud de viabilidad para superar los niveles de ruido de manera temporal por medio de Permiso de Emisión de Ruido, por consiguiente, dicho evento lo realizaron, sin el permiso respectivo… Por lo anterior, para los próximos eventos que realicen en el predio en mención personal técnico de este organismo, realizará control con el propósito de realizar medición de presión sonora bajo los parámetros establecidos en la resolución 627 de 2006… y verificar si durante el desarrollo de sus actividades cumple con los estándares de ruido permitidos para el sector” 60.
De ahí que en las fechas posteriores se hubieren seguido esos controles y se evidenciara que la demandada había superado los decibelios permitidos. b) El 21 de noviembre de 2018, la Jefe Jurídica del DAGMA citó al representante legal de Eventplus Cali S.A.S. para notificarlo del contenido del Auto 1143 de 2018 de 13 de septiembre anterior, TRD 4133.010.9.12.873-201861; aun así, el 11 de diciembre de ese año, recibió el aviso correspondiente62.
En la prenotada determinación se inició un proceso sancionatorio ambiental contra Eventplus Cali S.A.S. porque en el predio fueron instalados veinte recipientes de 55 galones sin la implementación del mobiliario de acopio ni de almacenamiento temporal tanto de los residuos sólidos ordinarios como de los aprovechables, generados en el desarrollo del evento ENIIA espiritual 2018.
Acto que era indispensable para evitar la contaminación cruzada de los residuos, su exposición a la intemperie y darle viabilidad a su aprovechamiento63. c) Luego, el 3 de diciembre de 2018, el Subdirector de Gestión de Calidad Ambiental convocó al representante legal de Eventplus Cali S.A.S. para ser enterado del Auto 1429 de esa misma fecha, TRD 4133.0.9.9.1017-201864 y, el día 26 de ese mes y año, le fue remitido el aviso65.
En aquella oportunidad se inició el proceso sancionatorio contra la ejecutada por infringir la normatividad ambiental vigente, en vista de que la Carpa Salón de Eventos de su propiedad no contaba con barreras acústicas para desarrollar esas 60 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl.9-10. 61 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl.17. 62 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 61. 63 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451 fls. 268-275; carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 62-69. 64 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 37. 65 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 94. 16 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 actividades y la medición de la presión sonora tomada, el 7 de octubre de esa calenda, había arrojado 79,1 dB, cuando los límites permitidos de decibelios atienden a 70 durante el día y en la noche a 6066. d) Por otro lado, dos días después, el 28 de diciembre de 2018, fue citado el representante legal de Eventplus Cali S.A.S. por parte del Área Jurídica del DAGMA, con el propósito de que acudiera a la intimación de la Resolución 4133.010.21.1367 de 28 de diciembre de 201867, en la que fue acogida una medida preventiva en su contra para que suspendiera el uso del equipo de amplificación de sonido, instrumentos musicales o elementos que emitieran ruidos en el predio68. e) Pasados varios meses, el 24 de abril de 2019, el Jefe de la Unidad de Apoyo del DAGMA le dio respuesta a una petición de Eventplus Cali S.A.S. Entre otros, le manifestó que no presentó sus descargos sobre el Auto de 1144 de 19 de noviembre de 2018 y por eso el proceso siguió su curso.
Seguidamente, precisó que para instaurar el medio de control del C.P.A.C.A. debía agotar la conciliación previa y presentar la demanda en el plazo establecido69. f) Al día siguiente, el 25 de abril de 2019, le fue enviado el aviso para darle a conocer al gestor de Eventplus Cali S.A.S. el contenido del Proveído 330 de 20 de marzo de 2019, proferido por el Subdirector de Gestión de la Calidad Ambiental del DAGMA, en el que le formuló cargos dentro del expediente sancionatorio de carácter ambiental 4133.010.9.12.1017-2018, iniciado el 3 de diciembre de 2018, como propietaria de la Carpa Salón de Eventos y por superar los niveles de ruido el 7 de octubre de 2018, con un aporte de 79,1 dB70.
De la misma manera, aludió al memorando operativo de 27 de diciembre de la misma calenda, a través del cual fue informado que, en la visita hecha esa noche al precitado establecimiento de comercio, se advirtió de la superación de los niveles admisibles de la presión sonora para el sector C, con un aporte de 87,2 dB y sin contar con barreras acústicas71. 66 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 95-104. 67 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 105. 68 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo001Folio01a451; fls. 289-298; carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 40. 69 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 120-123. 70 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451 fls. 326-327; carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 38-48. 71 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451 fls. 326-327; carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 38-48. 17 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 Es más, memoró la medida preventiva adoptada mediante la Resolución 4133.0.10.21.1367 de 28 de diciembre de 2018 y previno sobre su levantamiento al momento en que la ejecutada hiciera las adecuaciones locativas necesarias, como obras de insonorización para mitigar el impacto evidenciado, relacionarlas en el informe técnico y presentar el estudio de emisión de ruido72.
Fueron esas las razones para que le formulara el pliego de cargos por el incumplimiento del artículo 9º de la Resolución 0627 de 200673. g) El 25 de noviembre de 2019, el Subdirector de Gestión de Calidad Ambiental del DAGMA extendió el Acto Administrativo 4133.010.21.0.1373, por la cual impuso como medida preventiva a Eventplus Cali S.A.S. “…la suspensión del uso de equipos de amplificación de sonido que contribuyan a generar impacto por ruido instrumentos musicales o elemento alguno que emita sonido…”74.
Asimismo, advirtió que sería levantada de: i) cancelar los costos en que incurrió la autoridad ambiental para su imposición, en cuantía de $742.102.oo; ii) asistir a la capacitación sobre normatividad ambiental y, de no hacerlo, pagar la multa de 5 SMLMV; iii) hacer las adecuaciones locativas necesarias para mitigar el impacto evidenciado; iv) cumplir los niveles permitidos en el sector, v) relacionar esas actuaciones en el Informe Técnico, acompañado del registro fotográfico de los cambios efectuados y, vi) desaparecer las causas que dieron lugar a su imposición75.
A lo dicho, añadió que, de incumplirse total o parcialmente, sería causal de agravación de la responsabilidad en materia ambiental; empero, en el caso de acatarse debía informar al DAGMA y no había lugar a eximirla de adelantar los permisos ante las demás autoridades76. De acuerdo con lo expuesto, es claro que las medidas implementadas, aunado a los procesos administrativos sancionatorios ambientales, seguidos en contra de Eventplus Cali S.A.S, se produjeron con ocasión de los actos desplegados por ella misma, tal es el caso de la superación de los decibeles permitidos, el manejo 72 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 41. 73 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 47. 74 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451 fls. 328-341; carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 136. 75 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451 fls. 328-341; carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 124-137. 76 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451 fls. 328-341; carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 124-137. 18 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 incorrecto de los residuos generados y la falta de implementación de las medidas que permitieran un mejor manejo del ruido.
Máxime, si el 26 de diciembre de 2018, mediante aviso, se le había dado a conocer al representante legal de Eventplus Cali S.A.S. el Auto 1144 de 19 de noviembre del mismo año, emitido por el Subdirector de Gestión de Calidad Ambiental del DAGMA, por el cual se le formuló cargos a esa sociedad en el expediente sancionatorio ambiental TRD 4133.10.9.12.549 – 2018, como organizadora del evento “RETIRO ESPIRITUAL ENIAA 2018”, adelantado en la carrera 50 entre calle 2 y 4A del barrio El Lido, por la superación de los niveles de ruido permitidos en el permiso 4133.0.83.062-2018 de 15 de junio de 2018, los días 29 y 30 de junio de 2018 –anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento ejecutado-, con un aporte en la primera fecha de 77,3 dB y en la segunda, de 84,7 dB77.
Por consiguiente, las exigencias de sujeción a los niveles de ruido no eran novedosas para Eventplus Cali S.A.S., de modo que resulta palmario su actuar en las decisiones adoptadas por los entes territoriales administrativos, con mayor razón si en el clausulado se estipuló que ella debía darles solución, por ser de su exclusiva responsabilidad y sin que sea de recibo trasladarle esa carga a la SAE S.A.S. De otra parte, acerca de la provisión de los servicios públicos, es oportuno citar que, con antelación al contrato celebrado, el 8 de mayo de 2018, Eventplus Cali S.A.S. ya le había solicitado a EMCALI E.I.C.E E.S.P. fuera exonerado de la presentación del informe de caracterización de vertimientos y en respuesta le señaló que la autoridad encargada era del DAGMA78.
Luego, el 22 de octubre de 2018, Eventplus Cali S.A.S. pidió la renovación del servicio de energía provisional en La Carpa de la 50, cuya fecha de aprobación fenecía ese mismo día79. No obstante, el 30 de noviembre de 2018, la personería hizo acompañamiento a la diligencia desplegada por EMCALI para suspender la electricidad80 y, la del día postrero, en la que fue cortado ese suministro81. 77 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 85-93. 78 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 31-32. 79 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl.35 80 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 20 – 21.. 81 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 22-25. 19 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 Se llama la atención en que, aquel 1º de diciembre, a través de correo electrónico, se dio a conocer que el gerente general de EMCALI había dado la orden de suspender el servicio de acueducto provisional del Contrato 4689798982 y, el 3 de diciembre, se le había informado a Eventplus Cali S.A.S. que la renovación del servicio de energía provisional trifilar, pedida para La Carpa de la 50 no era posible por haber vencido el 22 de octubre de 2018 y no haberse realizado los pagos oportunamente, aunado a que la SAE S.A.S. no había efectuado los procedimientos de autorización83.
De hecho, en el acta de suspensión de servicio de 2 de diciembre de 2018, ordenada sobre el contrato 46897989 del cliente “Eventos Plus Cali S.A.S.” y de manera drástica por “otros motivos” 84 y bajo la siguiente descripción: “EMCALI procedió a suspender el servicio provisional de Acueducto del contrato 46897989. Las actividades que se ejecutan en dicho predio afectan el interés general de la comunidad, la Alcaldía de Santiago de Cali y la Gerencia General de Emcali, la Gerencia de Acueducto y la Dirección de Gestión Operativa ordenarán la suspensión del servicio…”85 – Se subraya-. 8687 En vista de lo anterior, el 8 de diciembre de 2018, Eventplus Cali S.A.S. presentó una tutela, cuyo trámite se siguió ante el Juzgado 6º Civil Municipal de Cali88.
En esa ocasión, mediante sentencia de 14 de enero de 2019 fue concedida la protección a un debido proceso y se le ordenó a EMCALI R.I.C.E. E.S.P. notificarle bien la suspensión, terminación o corte del servicio, junto al motivo que la suscitó89. En el entretanto, el 26 de diciembre de 2018, la SAE S.A.S. le solicitó a EMCALI E.I.C.E. E.S.P. la reconexión de los servicios públicos, a fin de “…[r]enovar el servicio provisional de energía trifilar y acueducto de los contratos 681848 (energía) y 46898989 (acueducto), realizando la respectiva reconexión en cada uno de los servicios… teniendo en cuenta que el arrendatario EVENTPLUS CALI S.A.S. se encuentra al día en los pagos…”90. 82 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 29. 83 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 30. 84 Diferentes a mora en el pago, clausula del servicio, solicitud, pago/acuerdo. 85 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 302. 86 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 33-34. 87 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 144-145. 88 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 50-60. 89 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451 fls. 306-317; carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo1PruebaIntervención; fl. 106-119. 90 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo2; fl. 20-23. 20 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 El 15 de enero de 2019, EMCALI E.I.C.E. E.S.P. le replicó: “En cuanto al contrato 681848 que manifiesta reconexión del servicio de energía, se procedió a enviar solicitud al área pertinente quienes nos informaron lo siguiente: ‘Fecha: 08/01/2019 Acta: DMD122296 Orden: 34570055 Observación: ACTA DMD122296, SE VISITA PREDIO SE ENCONTRÓ CON SERVICIO DE ENERGÍA CARGA ENCONTRADA F1=0 AMP SE REVISA MEDIDOR Y ACOMETIDA SE VERIFICA ACOMETIDA SE ENCUENTRA CONFORME, SE HACEN PRUEBAS AL MEDIDOR CON AVM PRUEBAS CONFORMES, EL SERVICIO DE ENERGÍA SE DEJA VERIFICADO Y SELLADO.
NOTA: SE LLAMA A DESPACHO OPERATIVO EL CUAL MANIFIESTA QUE LA RECONEXIÓN DEL SERVICIO ERA PROVISIONAL Y EL TIEMPO YA TERMINÓ, EL CLIENTE SOLICITÓ FUE UNA RECONEXIÓN PARA LA CARPA LA 50, Unidad Op: DELTEC’…”91. Sin embargo, en comunicación de 31 de enero de 2019, EMCALI E.I.C.E. E.S.P. le hizo saber a la SAE S.A.S. que para el perfeccionamiento del contrato debía establecer condiciones uniformes de prestación del servicio, además, de requerir el formato para eventos temporales, la mención de la actividad para la cual se solicita, el tiempo exacto de su prestación, la autorización de la autoridad competente y del propietario del predio, aparejado de la reproducción del documento de identificación, el certificado de tradición y libertad del bien, formulario de censo de carga, declaración de cumplimiento RETIE, anexo de recomendaciones de control de riesgos eléctricos para uso de instalaciones en eventos temporales, plano de ubicación del evento a mano alzada y de las instalaciones eléctricas – diagrama unifilar, adecuado al censo de carga solicitado-, autorización de la Secretaría de Planeación y de la SAE92.
Acerca del pedimento referente al servicio de acueducto, se trasladó al Departamento de Dirección Jurídica93 y en la misma misiva de 31 de enero de 2019, se le hizo saber a la SAE S.A.S. que debía garantizar el cumplimiento del artículo 134 de la Ley 142 de 1994, para incorporar la fecha de la solicitud, el nombre del usuario potencial, la indicación de la calidad en la que actúa el solicitante, la fotocopia del documento de identificación, dirección del predio – que de ser rural ajustarlo al plano de ubicación-, dirección del propietario y número telefónico de contacto; a la vez, se le previno que si el servicio solicitado era para eventos requería acercarse a las instalaciones del Centro Operativo Navarro porque las condiciones podían variar94. 91 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo2; fl. 24 y 28. 92 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo2; fl. 29-30. 93 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo2; fl. 24 y 28. 94 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo2; fl. 32. 21 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 Consecuentemente, el 4 de febrero de 2019, la SAE le indicó a Eventplus S.A.S. que había hecho las gestiones pertinentes ante EMCALI para solicitar la reconexión de los servicios públicos del predio arrendado y su restablecimiento pleno95.
Asimismo, le hizo saber que se encontraba dispuesta a aportar los documentos que fueran de su competencia y coadyuvar la reconexión para que Eventplus S.A.S. realice sus actividades legales, que correspondan a su objeto social y le recordó que la desconexión se debió a circunstancias ajenas a la SAE, porque no se satisficieron los requisitos exigidos por EMCALI96.
De igual manera, le expuso que, sin entrar a discutir el uso indebido del predio arrendado, EMCALI había desconectado el servicio público domiciliario por las conductas de la arrendataria, no acordes con el interés general; por consiguiente, como la SAE no había fallado en sus obligaciones, no podía acceder a exonerarla del pago del canon de arrendamiento97.
Tampoco es admisible acoger el planteamiento elevado por Envetplus Cali S.A.S., referente a que la SAE no implementó los servicios públicos, cuando estuvo atenta a los requerimientos para su materialización y le atribuyó a la arrendataria desligarse de honrar las exigencias de “…las empresas municipales de Cali para prestar el servicio provisional de energía…” – sic-98.
Y no se diga que en contra de Eventplus medió una persecución a cargo de la SAE S.A.S., las entidades administrativas de Cali ni de la empresa de servicios públicos, pues, como se advirtió, esas actuaciones devinieron por peticiones de la comunidad y ante las vulneraciones de las normas ambientales a cargo de la propia demandada, que no eran justificativas para exonerarla del pago de los cánones de arrendamiento ni siquiera de su reducción, deprecados los días 22 de diciembre de 201899; 25 de febrero100, 13 de marzo101, 8 de abril102, 14 de mayo, 9 de junio103 y 16 de julio de 2019104. 95 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo2; fl. 33-38. 96 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo2; fl. 36. 97 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo2; fl. 38. 98 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fls.261-263. 99 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo2; fl. 14-19. 100 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo2; fl. 42. 101 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo2; fl. 44-53. 102 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo2; fl. 55.. 103 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo2; fl.66. 104 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo2; fl. 58-60. 22 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 A tono con lo valorado, se resalta que, en esta última, Eventplus Cali S.A.S. aclaró que el establecimiento “LA CARPA SALÓN DE EVENTOS” no estaba clausurado ni cerrado al público; más, sin embargo, persistía la medida preventiva del DAGMA en cuanto no usar fuentes auditivas; a la par, aclaró que los días 3 y 4 de agosto abriría el establecimiento para “EL MEJOR PARCHE DE TU MASCOTA” y “WEEKEND CARS”, a fin de negociar con vehículos automotores105.
Lo que refrenda aún más la tesis de que el predio sí estaba siendo explotado, pues el mandatario de la demandada en el interrogatorio de parte practicado106 declaró que a pesar de haber sido ordenada la restitución en otro proceso en el que intervinieron las mismas partes, no lo había entregado porque la nueva representación legal quería llegar a un acuerdo con la SAE, con miras a continuar con el arrendamiento dos años más, en vista del mobiliario y las mejoras realizadas en el predio107.
Adicionalmente, afirmó que sí se habían realizado eventos, a pesar de las vicisitudes ocurridas con los servicios públicos desde 2018, toda vez que la contratación había sido manual y temporal, incluso, en el marco de la feria108. Por su parte, Carlos Hernán Paz Guillén, el anterior representante legal de Eventplus Cali S.A.S., narró que la infraestructura de Carpa La 50 fue desmontada y el predio fue entregado el 13 de febrero de 2024109.
Mencionó que “…sí llevamos a cabo actividades, señor juez, como la carpa… llevamos a cabo un par de ferias que nosotros hicimos ahí porque, realmente, la continuidad no era viable llevar a cabo muchos eventos por lo que le acabo de comentar. Pero si llevamos a cabo, como la carpa, hasta la última feria… en 2023”110. Añádase que el testimonio de Sandro Eduardo Paz Guillén no brinda mayores elementos de juicio para deducir la explotación comercial del predio por parte de Eventplus, con posterioridad a diciembre de 2018, pues únicamente estuvo vinculado a esa empresa entre noviembre y diciembre de ese año111. 105 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, carpeta 002AnexoCds; archivo 001Anexo2; fl.67. 106 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 005Folio256Audiencia20230620; min. 33”50’”. 107 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 005Folio256Audiencia20230620; min. 53”53’” y 55”43’”. 108 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 005Folio256Audiencia20230620; min. 58”53’” y 59”52’”. 109 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 006Folio268Audiencia20240229; min. 32”45’” y 33”53’”. 110 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 006Folio268Audiencia20240229; min. 35”25’”. 111 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; 462-465. 23 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 Bajo ese tenor, no fue del todo inviable la explotación comercial del predio, pues en él se siguieron adelantando actividades, aun cuando lo fue por intermedio de la contratación de terceros para la disposición de agua y energía; pues, según la SAE S.A.S. la dificultad devino en que: “…[L]a arrendataria no ha actuado con responsabilidad y diligencia en la ejecución de su actividad comercial, lo que dio lugar a la suspensión de los servicios públicos de energía y acueducto, no ha atendido oportunamente y en debida forma los requisitos y exigencias que se le han puesto de presente y de tiempo atrás para la autorización del uso del suelo y la reconexión de servicios públicos, siendo además objeto de procesos sancionatorios ambientales y procedimientos policivos con imposición de medidas correctivas como la suspensión de equipos de amplificación de sonido.”112.
Conclusión que coincide con el análisis previamente hecho por la Sala. En esa línea, tampoco debe acogerse la justificante invocada por la Compañía de Seguros la Equidad O.C. dado “…EL INCUMPLIMIENTO DE LOS ARRENDATARIOS EN EL PAGO DE LOS CÁNONES O REAJUSTES PROVENGA DE ACCIÓN U OMISIÓN DE EL ASEGURADO”113, tras la reclamación elevada por Eventplus Cali S.A.S. para el pago de los cánones causados desde diciembre de 2018 a junio de 2019, so capa de la imposibilidad de desarrollar su objeto social114, pues como se halló probado la causa de su aparente inviabilidad devino de la propia demandada.
Relativo a las razones de invocar lo acontecido en la pandemia y la emisión del Decreto 579 de 15 de abril de 2020, referente a la adopción de medidas transitorias en materia de contratos de arrendamiento, para revisar las condiciones contractuales inicialmente concertadas no resultan extensibles al presente caso por haber sido anterior la radicación del líbelo ejecutivo.
Además, se insiste, en que las partes no llegaron a una negociación sobre la exoneración o disminución de las erogaciones causadas, como tampoco Eventplus Cali S.A.S. adelantó alguna gestión para que fueran revisadas las condiciones contractuales del arrendamiento, más allá de citar a la SAE S.A.S. a una conciliación, como lo aseveró el apoderado de la accionada115, y de reiterar las peticiones ante las entidades distritales, sin obtener éxito. 112 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fls.261-263. 113 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; 455-456. 114 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 156-158 y 199-200; carpeta 002AnexoCds. archivo 001Anexo2; fl. 62, 63 y 65. 115 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 005Folio256Audiencia20230620; min. 1’00”24’”. 24 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 3.
Para finalizar, en el contrato de arrendamiento se estipuló, a cargo del infractor, el cobro de una pena pecuniaria por el incumplimiento, equivalente al doble del canon de arrendamiento aplicado en ese momento, cuya demostración se efectuaría sumariamente, a través del clausulado: “Las Partes establecen como sanción pecuniaria a cargo de quien incumpla cualquiera de las obligaciones consagradas en el presente contrato un valor equivalente al doble del canon de arrendamiento que se esté aplicando al momento del incumplimiento.
Este contrato será prueba sumaria suficiente para el cobro de esta pena.”116 De su contenido no se desprende su causación por el simple retardo o bien la habilitación de su recaudo sin considerarse extinta la obligación principal, como lo prevé el precepto 1594 del Código Civil117. De manera que no resultaba viable su ordenación en el mandamiento de pago por no haberse convenido su recaudo conjunto con la obligación principal periódica y mucho menos a título de sanción, como consecuencia de la mora en que hubiere incurrido.
Lo que quiere decir que será revocado el numeral 16 de la orden compulsiva, relativo a que fueran pagados “…$ 57.575.532 correspondiente al capital que por cláusula penal se pactó”. La anterior decisión obedece a la exigencia de analizar los requisitos del título ejecutivo, al momento de proferir la decisión que resuelve la instancia, aun cuando las partes no hubieren hecho mención de ello en los reparos planteados y sustentados; al amparo de lo sentado por la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia118. 4.
Así las cosas, se confirmará en todo lo demás la decisión del juez de primera instancia, para darle continuidad a la ejecución por los cánones adeudados y hasta el momento de la restitución del bien. 116 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 001Folio01a451; fl. 9. 117 Aplicable al presente asunto, en virtud de la remisión efectuada en el artículo 822 del Código de Comercio: “Antes de constituirse el deudor en mora, no puede el acreedor demandar a su arbitrio la obligación principal o la pena, sino solo la obligación principal; ni constituido el deudor en mora, puede el acreedor pedir a un tiempo el cumplimiento de la obligación principal y la pena, sino cualquiera de las dos cosas a su arbitrio; a menos que aparezca haberse estipulado la pena por el simple retardo, o a menos que se haya estipulado que por el pago de la pena no se entienda extinguida la obligación principal.” – Se resalta-. 118 Ver Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
Sentencias STC-1121-2015; STC-20186-2017; STC 11143-2018; STC2778-2018; STC1121-2015; STC1018-2023; STC9529-2023, STC11278-2023 y STC3274-2024, reiteradas en Sentencia STC21438-2025 de 18 de diciembre de 2025, rad. 76111-22-13-002-202-00304-01: “Al respecto, se debe recordar que, según lo ha determinado esta Sala en reiteradas oportunidades, el juzgador debe revisar los requisitos formales del título base de ejecución no solo al momento de dictar o negar el mandamiento ejecutivo y al desatar los recursos contra dicha decisión, sino que también está habilitado para adelantar tal escrutinio, incluso oficiosamente, al momento de emitir el fallo que resuelva de fondo el asunto.”. 25 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 Parejamente, se impondrá la condena en costas a cargo de la demandada en un 80% ante la resolución parcialmente desfavorable del remedio vertical.
DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Séptima Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, RESUELVE Primero. Revocar los numerales primero y segundo de la sentencia de 22 de enero de 2025, proferida por el Juzgado 23 Civil del Circuito de esta ciudad, para en su lugar: “Primero: Declarar probada de oficio la excepción de prohibición de recaudar la pena pecuniaria pactada y, por consiguiente, Revocar el numeral 16 de la orden de pago, mediante el cual se conminó a la demandada al recaudo de “…$ 57.575.532 correspondiente al capital que por cláusula penal se pactó…”.
Segundo: Ordenar darle continuidad a la ejecución conforme a lo dispuesto en el mandamiento de apremio, salvo el numeral 16.”. Segundo. Confirmar en todo lo demás la decisión apelada. Tercero. Condenar en costas en ambas instancias a la demandada, en un 80% y en favor de la ejecutante. Para ese propósito se fija como agencias en derecho la suma de $2’500.000.oo.
Liquídense. Cuarto. Ejecutoriada esta providencia, devuélvase el expediente al despacho de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE; 26 T. S. B. S. CIVIL - 110013103 023 2020 00081 01 Los Magistrados,119 IVÁN DARÍO ZULUAGA CARDONA ÓSCAR FERNANDO YAYA PEÑA MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA Firmado Por: Ivan Dario Zuluaga Cardona Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Oscar Fernando Yaya Peña Magistrado Sala 011 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Manuel Alfonso Zamudio Mora Magistrado Sala 005 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: c0e527bbe556c176a36923726173457fec5c73506773a607a8e9a8d51f907af7 Documento generado en 22/06/2026 07:39:19 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 119 Documento con firma electrónica colegiada. 27