REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA DE DECISIÓN CIVIL Bogotá D.C., veintiocho (28) de octubre de dos mil veinticuatro (2024) Proceso Demandante Demandados Radicado Asunto Decisión Pertenencia Luis Alejandro Castro Carlos Arturo Balaguera Márquez y otros 11001 31 03 0026 2018 00150 01 Apelación sentencia Confirma Magistrado Ponente JAIME CHAVARRO MAHECHA Discutido y aprobado en Sala de Decisión del 2 de octubre de 2024 Se decide el recurso de apelación formulado por la parte demandada contra la sentencia proferida por el Juzgado 26 Civil del Circuito de Bogotá en audiencia pública celebrada el 18 de agosto de 2023, en el proceso de pertenencia de la referencia. I.
ANTECEDENTES 1. Demanda 1.1. Se solicitó1: i) Declarar “que el señor LUIS ALEJANDRO CASTRO ha venido ejerciendo la posesión pacifica e ininterrumpida sobre el bien inmueble individualizado así: ‘lote de terreno con área superficiaria de doscientos ocho, punto veinticinco (208.25) metros cuadrados ubicado en la calle 31 sur No. 70 -34 y 70-42 (nomenclatura actual) de Bogotá, Urbanización Carvajal, segundo sector, manzana 87 (…) identificado con la matricula inmobiliaria 50S-555176 de la Oficina de Registro de 1 Folios 147 a 167 Archivo “01Cuadernouno” Carpeta 01Cuadernouno. Carpeta PrimeraInstancia. Radicado: 11001 31 03 026 2018 00150 01 Instrumentos Públicos de Bogotá Zona Sur…” ii) que se declare que el señor LUIS ALEJANDRO CASTRO ha adquirido por prescripción ordinaria adquisitiva de dominio el bien inmueble” ya referido e identificado y alinderado en el libelo y iii) que se ordene la inscripción y registro de la sentencia en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la Zona Sur de Bogotá y la condena en costas. 1.2.
En el libelo se afirmaron los hechos2 que a continuación se sintetizan. El demandante mediante contrato de compraventa de 15 de octubre de 2012 adquirió de parte de los demandados y de la sociedad Balaguera Márquez y Cia. S.C.A., el bien objeto de las pretensiones y en esa misma fecha le fue entregado materialmente junto con su posesión. Por la compraventa pagó la suma de $253.300.000,oo, a los demandados y a la sociedad mencionada, quienes manifestaron recibido dicha suma a entera satisfacción. El inmueble objeto de la compraventa, se encontraba a nombre de la sociedad Balaguera Márquez y Cia S.C.A., y los contratantes se comprometieron a que una vez disuelta y liquidada aquella persona jurídica, se realizaría el englobe respectivo, lo que se realizó mediante escritura pública 2848 de 20 de mayo de 2016, en el que se englobaron dos inmuebles que resultaron en el que fue objeto de la venta y hoy de la pertenencia. Desde el 15 de octubre de 2012, el demandante ha ejecutado actos de señor y dueño, como el uso y explotación económica como local comercial, pues arrendó el bien y tiene contratada una inmobiliaria para su administración, el mantenimiento del inmueble, la realización de mejoras útiles y necesarias, al igual que el pago de impuestos, con lo que suma más de cinco años de posesión pacifica e ininterrumpida. 2 Folios 147 a 167 Archivo “01Cuadernouno” Carpeta 01Cuadernouno. Carpeta PrimeraInstancia. Radicado: 11001 31 03 026 2018 00150 01 3.
Contestación de la demandada Los demandados Carlos Alberto, Luis Ernesto y Pedro Antonio Balaguera Márquez, por intermedio de apoderado, contestaron señalando como ciertos los hechos del libelo y se allanaron a las pretensiones3. La curadora ad litem que representa a indeterminados, contestó la demanda y se opuso a las pretensiones, sin formular ninguna excepción de mérito4. 4.
Sentencia de primer grado El a quo negó las pretensiones de la demanda5, sobre el supuesto que al haberse alegado la prescripción adquisitiva ordinaria de dominio, debió allegarse al plenario el justo título que permita la viabilidad de las pretensiones; no obstante, precisó que con la demanda se allegó una promesa de compraventa, que de acuerdo con la jurisprudencia, no corresponde a un justo título, por cuanto, este no constituye título traslaticio de dominio, sino que corresponde a un acto preparatorio que genera únicamente una obligación de hacer. 5.
El recurso de apelación El extremo demandante planteó y sustentó los siguientes reparos6: La sentencia contiene un defecto fáctico o error de hecho, en la medida que el a quo partió de la premisa que el contrato allegado para sustentar el justo título de la prescripción ordinaria fue un contrato de promesa de compraventa, lo que dista del documento adosado, ya que de su lectura se extrae que corresponde a un contrato de compraventa.
A su vez argumentó un defecto procedimental o error probatorio, en la medida que se otorgó al contrato de compraventa aportado, el mérito probatorio de una promesa de compraventa. 3 Folios 194 a 197 Archivo “01Cuadernouno” Carpeta 01Cuadernouno. Carpeta PrimeraInstancia. 4 Folios 234 y 236 Archivo “01Cuadernouno” Carpeta 01Cuadernouno. Carpeta PrimeraInstancia. Archivo 48AudienciaFallo.
“01Cuadernouno” Carpeta 01Cuadernouno. Carpeta PrimeraInstancia. 6 Archivo “07SustentaciónRecurso” de la carpeta CuadernoTribunal. 5 Radicado: 11001 31 03 026 2018 00150 01 Finalmente, alegó un defecto sustancial, fincado en que de acuerdo con la jurisprudencia el justo título es el que otorga un título traslaticio de dominio, como lo es la compraventa, pero que por alguna razón puramente jurídica no llegó a ser el propietario, como sucedió en este caso, dado que se celebró un contrato de compraventa en el que el comprador, conscientemente pagó un precio con el objetivo de adquirir el dominio de un inmueble y los vendedores, se obligaron a trasferir el derecho de dominio de este, solo que el acuerdo no se elevó a escritura pública.
En suma, considera que el documento aportado, si constituye justo título para respaldar la pretensión de prescripción ordinaria. En consecuencia, pidió la revocatoria del fallo apelado. La parte demandada guardó silencio frente al recurso. II. CONSIDERACIONES 1. Concurren en este asunto los presupuestos procesales traducidos en competencia del juez, demanda en forma, capacidad procesal y para ser parte, sin que se advierta causal de nulidad que pueda comprometer la validez de lo actuado, por manera que se procede a resolver el asunto en referencia. 2.
Derecho de dominio y la prescripción adquisitiva El artículo 669 del Código Civil enseña que el “dominio que se llama también propiedad es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra ley o contra derecho ajeno”. Según lo dispuesto en el precepto 673 del señalado código los “modos de adquirir el dominio son la ocupación, la accesión, la tradición, la sucesión por causa de muerte y la prescripción”; éste último, opera en virtud de “haberse poseído las cosas…. durante cierto lapso de tiempo, y concurriendo los demás requisitos legales” (a. 2.512 ib.).
Radicado: 11001 31 03 026 2018 00150 01 La prescripción adquisitiva se encuentra regulada por el artículo 2518 ídem, bien sea de las cosas corporales ajenas, muebles o inmuebles, así como de los demás derechos reales susceptibles de apropiación por tal medio, la que puede ser ordinaria o extraordinaria, según lo prevé la norma 2.527 de la codificación sustantiva en mención. La ordinaria precisa de posesión regular e ininterrumpida por espacio de 5 años para los bienes raíces.
La extraordinaria no requiere de los elementos integrantes y constitutivos de la regular; resulta, entonces, ser irregular, de aquellas que define el artículo 770 ibídem, que no necesitan proceder de justo título, ni adquirida de buena fe, pero por espacio de 10 años (normas tales vigentes para la época de presentación de la demanda). 3. La prescripción ordinaria y el justo título “Para ganar la prescripción ordinaria se necesita posesión regular no interrumpida, durante el tiempo que las leyes requieren” (art. 2528 ib.), la “que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe” (art 764 ib.).
A términos de la norma 765 de la codificación en cita el “justo título es constitutivo o traslaticio de dominio. Son constitutivos de dominio la ocupación, la accesión y la prescripción. Son traslaticios de dominio los que por su naturaleza sirven para transferirlo, como la venta, la permuta, la donación entre vivos. Pertenecen a esta clase las sentencias de adjudicación en juicios divisorios y los actos legales de partición” (se subraya).
Sobre el justo título, la Corte Suprema de Justicia tiene explicado: “…por justo título se entiende todo hecho o acto jurídico que, por su naturaleza y por su carácter de verdadero y válido, sería apto para atribuir en abstracto el dominio. Esto último, porque se toma en cuenta el título en sí, con prescindencia de circunstancias ajenas al mismo, que en concreto, podrían determinar que, a pesar de su calidad de justo, no obrase la adquisición del dominio.
Si se trata, pues de un título traslaticio, puede decirse que éste es justo cuando al unírsele el modo correspondiente, habría conferido al adquirente el derecho de propiedad, si el título hubiese emanado del verdadero propietario. Tal el caso de la venta de cosa ajena, diputada por el artículo 1871 como justo título que habilitaría para la prescripción ordinaria al comprador Radicado: 11001 31 03 026 2018 00150 01 que de buena fe entró en la posesión de la cosa (CSJ SC 4 dic. 2009 rad. 2002-00003)”7.
En ese mismo pronunciamiento se señaló: “Así las cosas, los insumos jurídicos hasta ahora expuestos permiten concluir que el justo título debe valorarse según estos parámetros: a. Es verdadero, existe en la realidad, lo cual excluye a los falsificados u otorgados por quien no es mandatario o representante del otorgante. b. Es eficaz, carece de defectos sustanciales que lo invaliden. c. En materia de bienes que exigen una formalidad en particular para su enajenación (como, entre otros, los inmuebles) es solemne, lo que significa que debió cumplirse la solemnidad respectiva (por ejemplo, la escritura pública para los bienes raíces), en razón a que la enajenación de este tipo de fundos requiere tal exigencia. d. Permite concluir que (1) de haberse ejecutado por el verdadero propietario y (2) perfeccionado el modo, el derecho real habría ingresado al patrimonio del poseedor. e. Se evalúa con objetividad, circunstancias que le resulten ajenas. marginando aquellas f. Se aprecia al momento de su existencia, y no en un instante posterior” (énfasis añadido).
También dijo: “Por lo mismo, si lo que en casos tales se averigua es por la eventual transmisión del dominio de una cosa inmueble, no podrá fungir como justo título sino la escritura pública correspondiente, manera única para que el adquirente de buena fe pueda anidar la creencia de que el antecesor se obliga a transmitir la propiedad. Con criterio de contraste, no servirá a dichos propósitos un documento cualquiera, ni en línea de principio, la misma promesa de contrato; no aquel, porque un documento cualquiera no puede hacer creer fundadamente desde luego a nadie que es apto para transmitir el dominio del inmueble; tampoco este, pero ya por otra razón, porque no tiene siquiera vocación de trasladar el dominio, pues apenas es un convenio preparatorio que impone la obligación de hacer el contrato en otro tiempo.
En la ocasión jurisprudencial recién rememorada, precisamente denegó la Corte la justeza del título que allí se hacía valer que 7 Corte Suprema de Justicia, Sala de casación Civil. Sentencia 084 de septiembre 29 de 1998. Radicado: 11001 31 03 026 2018 00150 01 trata puntualmente, no de la transmisión del bien en sí, sino apenas de derechos y acciones sobre él”8 (se destaca). 4.
Examen del asunto sub judice En la demanda se alude a una posesión regular ejercida por la demandante sobre el inmueble por espacio superior a 5 años “manteniendo siempre su ánimo de señor y dueño”9, donde hace referencia expresa a la prescripción ordinaria, para lo cual se adujo como justo título el que procede del negocio de jurídico celebrado entre “el extremo demandante … LUIS ALEJANDRO CASTRO, en calidad de comprador y con fundamento en el ‘Contrato de Compraventa de Lote de Terreno y su Bodega de Carlos, Luis y Pedro Balaguera a Luis Alejandro Castro’ adquirió de parte de los aquí demandados (y de la sociedad BALAGUERA MÁRQUEZ Y CIA. CIA. S.C.A. … en fecha quince (15) de octubre de octubre del año dos mil doce (2012)” (hecho 1º de la demanda)10.
La venta de inmuebles en la legislación colombiana, para que se reputen perfectas ante la ley exige que se otorgue por escritura pública (art. 1857 C.C.), debe ser inscrita ante la respectiva Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (art. 756 ib.), por lo tanto, para que un convenio de esa naturaleza se aporte como prueba del justo título debe llenar aquellas formalidades.
A su turno, el artículo 12 del Decreto 196 de 1971 advierte que “deberán celebrarse por escritura pública todos los actos y contratos de disposición o gravamen de bienes inmuebles, y en general aquellos para los cuales la Ley exija esta solemnidad”, cuyo trámite de otorgamiento y autorización se encuentran previsto en las normas 35 a 42 del indicado Decreto.
Entonces, si "por justo título se entiende todo hecho o acto jurídico que, por su naturaleza y por su carácter de verdadero y válido, sería apto 8 C.S.J., Cas.5 de julio de 2007 9 Folio 151, Archivo 01Cuadernouno 10 Folio 147, Archivo 01Cuadernouno Radicado: 11001 31 03 026 2018 00150 01 para atribuir en abstracto el dominio”, el que acreditó el demandante no sirve a sus propósitos, porque el convenido ajustado entre el demandante Luis Alejandro Castro y Carlos Arturo Balaguera Márquez, Luis Ernesto Balaguera Márquez, Pedro Antonio Balaguera Márquez y la sociedad Balaguera Márquez y Cia. S.C.A., realmente no corresponde a una compraventa en los términos definidos por el citado artículo 1857, de manera que no resulta ser uno traslaticio del dominio.
Entonces, importa destacar que si bien los reparos que formuló el apelante al fallo de primer grado se centraron en que el a quo tuvo como contrato de promesa de compraventa el documento que el actor considera una verdadera compraventa y, por supuesto, justo título, debe precisarse que, en puridad, lo que se adosó con la demanda para comprobar la pretendida venta del inmueble objeto de la litis, responde verdaderamente es a un documento privado que contiene la promesa de celebrar un contrato.
En efecto, si bien al contrato que se adujo como fundamento de la pretensión declarativa de pertenencia se apellidó “Compraventa” y se incluyeron algunos elementos propios de esa contratación como identificar el bien objeto de la venta, el precio, entrega, lo cierto e innegable es que tal convenio solo resulta ser un precontrato, a juzgar por lo consignado en su cláusula sexta donde los contratantes acordaron: “La escritura pública que deberá otorgarse con el fin de a perfeccionar la venta del inmueble objeto de este contrato se otorgará en la Notaría Novena (9) de Circulo de Bogotá el día dieciséis de julio de dos mil trece (2013) a las diez de la mañana (10:00 a.m.), y una vez se haya realizado el englobe y reloteo que permita individualizar el inmueble vendido en este contrato (se subraya)”.
Además, ese documento carece de las formalidades propias de una escritura pública exigidas por el memorado Decreto 196 de 1971, necesaria para perfeccionar la venta de inmueble y erigirse a su vez como justo título traslaticio de dominio. Radicado: 11001 31 03 026 2018 00150 01 En ese sentido, ha dicho la Corte Suprema de Justicia que “…en tratándose de inmuebles el referido título debe constar por escritura pública -según solemnidad ad substantiam actus y ad probationem, en los términos del artículo 1857 del Código Civil-, este solo podría probarse con su aportación, conforme a las reglas de conducencia que señala el artículo 176 del Código General del Proceso”11.
Ahora, es preciso hacer referencia a las pruebas recaudadas en la primera instancia, con fines de descubrir el verdadero sentido del negocio jurídico pilar de las pretensiones. En el interrogatorio de parte que absolvió el demandante, al ser indagado sobre cómo fue el negocio adujo (minuto 12:41): “ellos me la vendían [la bodega] y que después me hacían la escritura, pero entonces, ellos me hicieron la promesa de venta y entonces se fueron, un señor, un tal Pedro se fue para fuera del país y entonces como no me hicieron escritura pues yo los demandé para que me hicieran la escritura”; seguidamente, el juez le preguntó si los demandados no habían estado dispuestos a otorgar la escritura de venta, a lo que respondió (tiempo 14:47): “no señor, ellos me hicieron la promesa de venta”.
En el interrogatorio de parte absuelto por el demandado Luis Ernesto Balaguera, este señaló que se puso en venta un inmueble y que (tiempo 43:00): “… hubo interés por parte del señor Castro, hicimos la negociación (…) él nos canceló el valor del predio correspondiente y una vez terminó de pagar, se lo entregamos, él estaba usufructuando su bodega, posteriormente lo fuimos a escriturar y nos encontramos la situación (…) de la correspondencia del predio versus el lote, entonces, se nos dificultó escriturar porque el predio, o sea, la bodega era más grande que el lote de lo que nosotros habíamos previsto en ese momento…”.
El demandado Carlos Arturo Balaguera, refirió sobre la negociación que conoció al demandante y que (Tiempo 6:25): “… apareció él como comprador (…), cumplió con todos los acuerdos que logramos en la forma de pago y se le entregó una vez terminó de pagarnos y empezó a hacer usufructo de la bodega…”; al indagarse sobre la escrituración, refirió que 11 SC2474 de 2022 Radicado: 11001 31 03 026 2018 00150 01 el inmueble era parte de una herencia y que “cuando empezó la sucesión, empezamos a darnos cuenta que, él construyó no directamente en cada lote, sino tomó lote y medio para hacer cada bodega, cuando la pusimos en venta y fuimos a hacer la escritura, nos dimos cuenta de todos esos inconvenientes”.
El demandado Pedro Antonio Balaguera, al ser indagado sobre las razones por las que no se ha otorgado la escritura pública, contestó (Tiempo 50:39): “no se hizo inicialmente, porque mi padre construyó dos bodegas y cada bodega estaba en lote y medio, entonces, para escriturar había que englobar primero y relotear, logramos englobarlo, pero el reloteo no fue posible y pues estamos en ese trámite ahora”.
En ese orden de ideas, de las declaraciones vertidas se extrae que la negociación que los contratantes percibieron haber realizado fue una promesa de venta, en la medida que se acordó un precio y una vez pagado fue entregado el inmueble y solo faltaba la escrituración del mismo. Y de lo señalado por los demandados, se reafirma el contenido del documento, en cuanto a que se anticiparon prestaciones como el pago total del precio y la entrega del inmueble, lo que realmente no es extraño en el contrato de promesa.
Sobre el particular la Corte Suprema de Justicia ha señalado que “[e]l contrato preparatorio, preliminar, promesa de contrato, precontrato (…), en efecto, genera esencialmente (…), una prestación de hacer, su función es preparatoria e instrumental, proyecta y entraña la obligación de estipular en un futuro determinado otro contrato diferente en sus elementos, naturaleza, función y efectos.
No obstante, la figura legis, admite pactos expresos (…) y en desarrollo de la autonomía privada dispositiva, libertad contractual o de contratación reconocida por el ordenamiento jurídico a las partes, nada se opone a la ejecución anticipada de algunas prestaciones propias del contrato definitivo, verbi gratia, tratándose de promesa de compraventa, en el tráfico jurídico negocial, es frecuente el pago anticipado de todo o una parte del precio y, también, es usual la entrega anticipada del bien, incluso a título de posesión»”12. 12 SC436-2023 Radicado: 11001 31 03 026 2018 00150 01 De ese modo, no fue desatinado que el juez de primera instancia, hubiese dado al mencionado documento el trato de promesa de compraventa, que anticipa las prestaciones del contrato prometido y que ciertamente definió una fecha y condición para la celebración del contrato pretendido; además, así lo percibió el demandante, según su propio relato que corresponde a una confesión conforme al artículo 195 del estatuto procesal, toda vez que refirió que el negocio celebrado fue una promesa de compraventa, aseveración que no fue infirmada por ninguno de los demás elementos probatorios.
Igualmente, los demandados, coincidieron al señalar que se convino la celebración de la escritura, es decir, el contrato de compraventa, en una oportunidad futura, posterior al pago del precio y a la entrega del inmueble, lo que permite interpretar que el contrato realmente celebrado fue una promesa de compraventa, en tanto, uno de compraventa no nació a la vida jurídica por la falta de la solemnidad aludida.
En ese escenario, al documento aportado debe darse el alcance que realmente tiene, promesa de contrato, que no compraventa, porque esta no afloró a la vida jurídica. Y certeramente el contrato promesa de compraventa no constituye justo título para respaldar la adquisición de un bien raíz por vía de la prescripción ordinaria alegada, porque no resulta idóneo para transferir el derecho de dominio.
Con apoyo en las consideraciones precedentes, advierte la Sala que no se encuentra ninguna deficiencia en la valoración probatoria que realizó el iudex a quo, III. CONCLUSIÓN En síntesis, no se encuentra demostrado dentro del proceso la existencia de un justo título que soporte la prescripción ordinaria reclamada, lo que da pábulo para confirmar la decisión confutada, sin lugar a imponer costas en esta instancia, por no aparecer casadas, en la Radicado: 11001 31 03 026 2018 00150 01 medida que la contraparte del apelante no concurrió a esta instancia a replicar el recurso.
IV. DECISIÓN DE SEGUNDO GRADO En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá - Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, CONFIRMA la sentencia apelada. En la debida oportunidad, la Secretaría devolverá la actuación digital al juzgado de origen.
Notifíquese. Magistrado y magistradas integrantes de la Sala JAIME CHAVARRO MAHECHA MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA STELLA MARÍA AYAZO PERNETH Firmado Por: Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 23d05907fd4d0fc684e120a39a98d4c148a3c85f9571f7384be12caf47580b9f Documento generado en 28/10/2024 02:58:49 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica