REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL Magistrada Ponente MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Bogotá D.C., veintiséis (26) de septiembre de dos mil veinticinco (2025) Asunto: Proceso de pertenencia por prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio instaurado por Myriam Mateus Corredor y Héctor Sierra González contra Fundación Social y demás personas indeterminadas Radicado. 11001310300520180012201 Discutido y aprobado en sesión de Sala de 17 de septiembre de 2025, según acta nº 36 de la misma fecha.
Decide la Sala el recurso de apelación que interpuso la parte demandante contra la sentencia que profirió el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Bogotá el 30 de agosto de 2024. I. 1.
ANTECEDENTES Miryam Mateus Corredor y Héctor Sierra González interpusieron demanda de pertenencia en contra de la Fundación Social y demás personas indeterminadas, con el 1 Expediente. 110013103005201800122 01 fin de que se declare judicialmente que han adquirido, por el modo de la prescripción extraordinaria adquisitiva, el inmueble ubicado en la Carrera 110 A No. 132C-20 de la ciudad de Bogotá, D.C., identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 50N-555586.
Solicitaron, en consecuencia, que se ordene la inscripción de la sentencia que así lo reconozca en los respectivos folios de matrícula inmobiliaria de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la Zona Norte de esta capital, y que se condene en costas del proceso a la parte demandada. 2. Para la debida sustentación de las pretensiones formuladas, se allegaron los presupuestos fácticos que, en forma sintética, se enuncian a continuación: 2.1.
Se afirma que, si bien la Fundación Social figura como titular del derecho de dominio sobre el inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 50N555586, y que el acceso inicial al mismo -acaecido el 18 de enero de 2003- obedeció a un contrato de arrendamiento, lo cierto es que jamás se satisfizo canon alguno. Razón por la cual, a partir de enero de 2005, los actores habrían ejercido la posesión material sobre el bien de manera pública, pacífica e ininterrumpida, actos con los que se desconoció cualquier derecho del propietario inscrito y de la entidad Banco Caja Social, acreedor hipotecario, por un término superior a diez años. 2.2.
En desarrollo de dicha posesión, aducen haber desplegado actos inequívocos de señor y dueño, consistentes en: efectuar mejoras y construcciones necesarias, sufragar el 2 Expediente. 110013103005201800122 01 pago de los impuestos, arrendar el primer nivel del inmueble, contratar y pagar los servicios públicos, habitarlo con su núcleo familiar y mantenerlo en condiciones de conservación. 3.
Admitida la demanda1, se notificó a la Fundación Social, quien se opuso a la prosperidad de las súplicas mediante la formulación de las siguientes excepciones de mérito2: (i.) “Ausencia de los presupuestos legalmente establecidos para declarar la usucapión respecto del bien inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 50N-555586”, por cuanto el inmueble objeto del litigio fue entregado por el señor Juan Manuel Aldana Ortega al Banco Caja Social S.A. el 14 de julio de 2005, entidad que posteriormente lo enajenó a la Fundación Social mediante contrato de compraventa celebrado el 29 de diciembre de 2006, con la consiguiente entrega material a los actores, quienes incluso reconocieron la propiedad del adquirente en septiembre de 2014, mes en el que se acordó con ellos una fecha para la entrega del inmueble, la que fue pospuesta por no ser suficiente para desocupar el bien.
Aun en gracia de discusión, si se admitiera la posesión, esta no alcanzaría el término mínimo legal, puesto que solo podría computarse desde el 8 de septiembre de 2014; a más que el pago de servicios públicos constituye una carga propia de los arrendatarios y no prueba de señorío sobre el bien. (ii.) “Inexistencia de la interversión del título, los demandantes reconocían a la entidad Fundación Social como 1 Folio 474 “0001Cuaderno01” de C01 Principal 2 Folios 644 a 658 “0001Cuaderno01” de C01 Principal 3 Expediente. 110013103005201800122 01 propietaria del inmueble objeto de la litis”, circunstancia que impide determinar con certeza el momento en que su condición de meros tenedores habría mutado a la de poseedores, lo que torna insuficiente el lapso de permanencia alegado para consolidar la prescripción adquisitiva, al no existir actos externos que evidencien oposición frente al titular registral.
(iii.) “La Fundación Social ha ejercido los derechos que le confiere la propiedad y adelantado actuaciones tendientes a obtener la entrega real del inmueble”, de hecho, en el marco de una eventual negociación de compraventa, requirió a los ocupantes para su restitución, diligencia que estos postergaron sin formular oposición expresa. 4.
De otra parte, las personas indeterminadas estuvieron representadas por curadora ad litem, quien al contestar la demanda propuso la excepción de mérito consistente en la “Falta de los requisitos legales para declarar la prescripción adquisitiva de dominio”, bajo el argumento de que los convocantes nunca ostentaron la calidad de poseedores, sino de simples tenedores, sin que de su propio relato pueda derivarse fehacientemente la interversión del título. 5.
Agotado el trámite procesal, el juez de conocimiento dictó sentencia en la que negó las pretensiones y declaró probadas las excepciones de mérito denominadas “ausencia de los presupuestos legalmente establecidos para declarar la usucapión respecto del bien inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 50N-555586” e “inexistencia de la interversión del título, los demandantes reconocían a la entidad Fundación Social como propietaria del inmueble objeto de la litis”, propuestas por la Fundación 4 Expediente. 110013103005201800122 01 Social, así como la de “falta de los requisitos exigidos por la ley para declarar la prescripción adquisitiva de dominio”, formulada por la curadora ad litem.
Finalmente, condenó en costas a los demandantes. II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA La juzgadora de primer grado, a vuelta de definir la usucapión como modo de adquirir el dominio y de reseñar los requisitos exigidos para la prosperidad de la acción de pertenencia, procedió a verificar si en el caso concreto tales presupuestos se encontraban demostrados.
En esa labor, delimitó el problema jurídico a la acreditación de la interversión del título de tenedor a poseedor, a partir de una posesión pública, pacífica e ininterrumpida ejercida por los demandantes desde enero de 2005 y durante diez años antes de la presentación de la demanda. Tras exponer los hechos que sustentan la acción y precisar las exigencias de la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio -posesión material del bien, transcurso del tiempo y animus domini- la funcionaria distinguió entre la mera tenencia y la posesión. En este punto subrayó que la interversión del título no se configura por el simple paso del tiempo, sino que requiere de un acto inequívoco, público y revelador de oposición frente al derecho del propietario.
Al analizar el acervo probatorio, la a quo concluyó acreditado que los demandantes ingresaron al inmueble en enero de 2003 como arrendatarios; que entre los años 2003 y 2005 reconocieron el dominio ajeno tanto del propietario inicial como del Banco Caja Social S.A.; y que, pese a alegar 5 Expediente. 110013103005201800122 01 haber iniciado la posesión en enero de 2005, tal afirmación carecía de respaldo probatorio, pues las gestiones adelantadas por la convocante Myriam Mateus ante el Banco Caja Social S.A. (antes Banco Colmena) denotaban el reconocimiento de su calidad de propietario.
Respecto de los pagos de servicios públicos y de las mejoras efectuadas con anterioridad a 2005, la funcionaria consideró que se trataban de actos compatibles con la mera tenencia, habida cuenta de que mediaba el reconocimiento del dominio ajeno. Adicionalmente, resaltó que no se acreditó el pago íntegro de los impuestos prediales, lo que impedía demostrar de manera fehaciente la transmutación del título.
Con fundamento en tales consideraciones, concluyó que no se cumplían los requisitos legales para declarar la prescripción adquisitiva de dominio, razón por la cual declaró probadas las excepciones de mérito propuestas por la parte convocada. III.
1. EL RECURSO DE APELACIÓN En su oportunidad procesal, el apoderado de los demandantes interpuso recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia; de su exposición se desprenden los siguientes ejes temáticos: (i.) Errónea valoración probatoria y aplicación indebida del concepto de “interversión del título” El recurrente sostiene que la juez de primera instancia restó valor a la prueba documental y testimonial que acredita el inicio y continuidad de la posesión con ánimo de señor y 6 Expediente. 110013103005201800122 01 dueño desde enero de 2005.
Considera que la sentencia adoptó una visión excesivamente restrictiva del concepto de interversión del título, al exigir un acto formal y expreso de contradicción frente al propietario, cuando la jurisprudencia ha reconocido que esta figura se estructura también mediante actos materiales, públicos y pacíficos, incompatibles con la mera tenencia. A su juicio, la inacción del propietario inicial y luego de la Fundación Social, así como el abandono del inmueble, propiciaron la mutación del título a partir de 2005.
Desde esa fecha los demandantes desplegaron actos de señorío tales como el arrendamiento del primer piso, la instalación y pago de servicios públicos a nombre propio, la ejecución de mejoras sustanciales corroboradas en inspección judicial y dictamen pericial, el pago de impuestos prediales y el reconocimiento público de su calidad de dueños en la comunidad.
Tales comportamientos, clandestinos, constituyeron una lejos revelación de ser abierta e inequívoca del dominio ejercido por los demandantes, cuya publicidad y continuidad se vio confirmada por testimonios unánimes y consistentes. (ii.) Errónea interpretación de la conducta de la Fundación Social y ausencia de ejercicio posesorio El apelante reprocha que la juez haya otorgado preeminencia al título registral de la Fundación Social sin analizar su absoluta falta de ejercicio material sobre el inmueble.
Destaca que el representante legal de la entidad, en interrogatorio de parte, reveló desconocimiento sobre la existencia y estado del predio, admitió que jamás requirió a los ocupantes y no aportó prueba alguna de actos de 7 Expediente. 110013103005201800122 01 posesión. Esta inacción, prolongada por más de trece años, demuestra que la entidad nunca ejerció control material sobre el bien, mientras los demandantes lo ocuparon pacíficamente, sin perturbaciones, consolidando su animus domini y la buena fe en el ejercicio de la posesión. (iii).
Cumplimiento de los requisitos de los artículos 2512 y 2531 del Código Civil El recurso afirma que la decisión apelada pasó por alto que en el caso concreto se acreditaron todos los presupuestos para la procedencia de la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio. Los demandantes demostraron posesión material desde 2003 y, a partir de 2005, la ejercieron con ánimo de señor y dueño. El tiempo exigido por la Ley 791 de 2002 fue ampliamente superado, pues la posesión se mantuvo ininterrumpida por más de diez años hasta la presentación de la demanda.
Además, esa posesión fue pública, notoria y pacífica, reconocida por la comunidad y nunca perturbada por la Fundación Social. Finalmente, se acreditó la prescriptibilidad del inmueble al tratarse de un bien privado, circunstancia confirmada por las certificaciones oficiales incorporadas al expediente. (iv.) Aplicación incorrecta de la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia El apelante reprocha también que la sentencia desconozca la línea jurisprudencial de la Sala de Casación Civil, según la cual la prescripción extraordinaria debe declararse una vez el juez verifique la concurrencia de sus presupuestos, atendiendo a un análisis integral de las pruebas.
La juez, al negar la usucapión pese a la 8 Expediente. 110013103005201800122 01 demostración de la posesión pública, pacífica e ininterrumpida, se apartó de manera injustificada de dicha doctrina, contrariando precedentes que obligan a reconocer la adquisición del dominio cuando concurren los requisitos legales. 2. Por su parte, la sociedad demandada sostuvo que la juez de primera instancia valoró acertadamente el acervo probatorio y aplicó de manera correcta las normas sustantivas que regulaban la prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio.
Argumentó que no se demostró la interversión del título, toda vez que los propios demandantes reconocieron al Banco Caja Social y a la Fundación Grupo Social como titulares del derecho de dominio, lo que descartaba la mutación de la mera tenencia en posesión útil. Añadió que los actos invocados -pago de servicios públicos, realización de mejoras y eventuales contratos de arrendamiento- carecían de la entidad suficiente para acreditar el animus domini, pues resultaban compatibles con la condición de tenedores y, en algunos casos, habían sido ejecutados antes de la fecha en que los actores afirmaron haber iniciado la posesión. Señaló, además, que las declaraciones de supuestos vecinos no suplían la prueba fehaciente de actos posesorios inequívocos, ya que la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia había reiterado que la interversión del título no se presumía y debía acreditarse de manera cierta, a más que los intentos de acercamiento de los demandantes con las entidades titulares del dominio constituían actos de reconocimiento de propiedad ajena, incompatibles con la prescripción adquisitiva. 9 Expediente. 110013103005201800122 01 IV. 1.
CONSIDERACIONES No ofrece margen de vacilación la concurrencia de los presupuestos procesales indispensables para la válida conformación de la relación jurídico-procesal en este asunto. En efecto, la competencia corresponde al juez civil del circuito para conocer en primera instancia, y a esta Sala el pronunciamiento del recurso de apelación; las partes litigantes ostentan legitimación en la causa por activa y por pasiva, así como capacidad para ser parte y capacidad procesal, dada su condición respectiva de persona natural y de persona jurídica en pleno ejercicio de sus derechos.
De igual modo, la demanda satisface los requisitos formales exigidos por el legislador en el Código General del Proceso. Asimismo, la competencia de la Sala está limitada a los precisos reparos que propuso y sustentó la parte demandante, apelante única, como así lo establece el artículo 328 del Código General del Proceso. 2. Para resolver el recurso de apelación viene bien memorar que, a voces de la Corte Suprema de Justicia: “[l]a posesión urge la presencia de dos elementos el corpus y el ánimus (artículo 762 del Código Civil); en cambio, la mera tenencia sólo requiere uno de esos dos elementos, el corpus.
Es mero tenedor quien tiene una cosa reconociendo dominio ajeno. Para que exista la mera tenencia solo se exige la detención material, mientras que la posesión requiere no solo la tenencia, sino el ánimo de tenerla obrando como señor y dueño. Lo anterior no quiere decir que la mera tenencia, por virtud de la mutación o transformación en la aprehensión de las cosas por parte del sujeto de derecho, no pueda convertirse en posesión, según lo indica el artículo 2531 del Código Civil, cuando permite obtener el dominio de las cosas comerciales, no adquiridas por 10 Expediente. 110013103005201800122 01 prescripción ordinaria, por la extraordinaria, cuando clarifica y connota: “(…) “3) Pero la existencia de un título de mera tenencia, hará presumir mala fe, y no dará lugar a la prescripción, a menos de concurrir estas dos circunstancias: “1.
Que el que se pretende dueño no pueda probar que en los últimos treinta años [diez años. Art. 5. L. 791/02] se haya reconocido expresa o tácitamente su dominio por el que alega la prescripción. “2. Que el que alegue la prescripción pruebe haber poseído sin violencia, clandestinidad, ni interrupción por el mismo espacio de tiempo” (subrayado y resaltado ex texto).
De modo que un tenedor puede convertirse en poseedor siempre que se rebele expresa y públicamente contra el derecho del propietario desconociéndole su calidad de señor y empezando una nueva etapa de señorío ejercido no sólo a nombre propio sino con actos nítidos de rechazo y desconocimiento del derecho de aquél a cuyo nombre con antelación ejercía la tenencia, intervirtiendo, innovando y trocando su situación jurídica, en forma ostensible, porque, por ejemplo, el mero no pago de los cánones por un arrendatario no significa que adquiera su condición de poseedor, únicamente se convierte en tal cuando de manera pública, abierta, franca, niega el derecho que antes le reconocía al propietario.”3 3.
Con lo anterior en mente, en el sub examine, corresponde a la Sala examinar los reparos formulados contra la sentencia de primera instancia, en particular, la errónea valoración probatoria, la indebida aplicación del concepto de interversión del título y la presunta omisión en la apreciación de los requisitos exigidos para la usucapión extraordinaria, que anuncia el apoderado de los demandantes.
En esa tarea, resulta imperioso precisar que la interversión del título de tenedor a poseedor no admite presunciones ni puede inferirse de actos equívocos o de la mera permanencia física en el inmueble. Tal mutación demanda, conforme lo ha reiterado la Corte Suprema de Justicia4, la acreditación de comportamientos externos, 3 Sentencia SC5187-2020 de 18 de diciembre de 2020, exp. 25290-31-03-002-2013-00266- 01. 4 CSJ, SC3925-2002;
SC1120-2021; SC4303-2021 11 Expediente. 110013103005201800122 01 públicos, ostentosos e inequívocos de oposición al dominio ajeno, idóneos para desvirtuar el vínculo inicial de mera tenencia y dar inicio a una situación jurídica distinta, caracterizada por el ejercicio del señorío a nombre propio. Bajo este marco conceptual, la Sala aborda la valoración integral del acervo probatorio, a efectos de establecer si operó o no la alegada interversión del título, así: 3.1.
En lo que atañe a las declaraciones rendidas por los actores, advierte la Sala que tanto la señora Myriam Mateus Corredor como el señor Héctor Sierra González reconocieron haber ingresado al inmueble en enero de 2003 bajo la expectativa de un contrato de arrendamiento ofrecido por Juan Manuel Aldana y su cónyuge, a quienes señalaron de manera expresa como propietarios.
Aún más, la propia demandante admitió haber gestionado acercamientos con el Banco Colmena con miras a regularizar su situación, circunstancia que implica un reconocimiento directo de titularidad ajena y excluye, desde entonces, la posibilidad de predicar animus domini a partir de 2005. De modo que lejos de sostener la tesis de la interversión, tales manifestaciones confirman que la ocupación inicial se produjo en condición de meros tenedores, configurándose un reconocimiento explícito del dominio ajeno en los términos previstos en el artículo 2531 del Código Civil.
Obsérvese así que, la fuerza persuasiva de los interrogatorios rendidos por los demandantes se ve debilitada por notorias contradicciones e imprecisiones que comprometen su credibilidad. 12 Expediente. 110013103005201800122 01 En primer lugar, respecto de la fecha de inicio de la posesión, la señora Miryam Mateus Corredor manifestó que “sí, soy la poseedora de este predio con mi esposo, desde el año 2005”, pero en otro pasaje refirió que la entrega del inmueble se produjo “desde ahí eso fue en enero 18 del 2003”.
Por su parte, el señor Héctor Sierra González aseguró que han estado en el inmueble “desde el 2003”. Estas versiones disímiles generan un vacío insalvable en la determinación del inicio real de la presunta ocupación, elemento indispensable para acreditar el tiempo exigido en la usucapión extraordinaria. A lo anterior, súmese que respecto del título inicial de ingreso al inmueble, también se advierten divergencias de relieve.
La actora manifestó que “en ese momento [Juan Manuel Aldana- anterior propietario] quedó de hacernos un contrato de arrendamiento, que nunca se hizo, la señora [su esposa] nos entregó las llaves para el día que quisiéramos pasarnos”, con lo cual sugiere que el acceso se produjo sin contraprestación alguna, bajo la expectativa de formalizar un arrendamiento que jamás se celebró. En contraste, su esposo, el señor Héctor Sierra González, afirmó categóricamente lo contrario: “fuimos, pagamos el arriendo, nos dieron la llave del inmueble”, lo que implicaría que la relación jurídica sí se materializó a través de un contrato verbal de arrendamiento con contraprestación económica.
Más aún, frente al interrogatorio de la parte demandada, el mismo testigo varió nuevamente su versión al indicar: “Nada, porque nunca se llegó a hacer eso, duramos un mes, dos meses tratando de que ellos nos allegaran algún documento de arrendamiento”. Es decir, primero sostuvo que 13 Expediente. 110013103005201800122 01 sí pagó arriendo, luego afirmó que nunca lo hizo y que tan solo permanecieron en conversaciones para formalizar el contrato.
Estas versiones irreconciliables generan una contradicción sustancial, pues no permiten establecer si el ingreso al bien se produjo en calidad de arrendatarios (tenedores por contrato) o si, como alegan en sus pretensiones, ingresaron desde un principio con ánimo de señores y dueños (poseedores). La claridad en este punto es fundamental, toda vez que la prescripción adquisitiva exige probar de manera inequívoca el inicio de la posesión, y no de una simple tenencia. De igual manera, frente al conocimiento de la situación jurídica del bien, se observa una notoria contradicción en las declaraciones de los demandantes.
En su interrogatorio, la señora Miryam Mateus Corredor refirió en un primer momento que el señor Aldana, anterior propietario, les manifestó expresamente que “tenía esa casa con el Banco Colmena y que en ese momento estaba como en proceso de un remate”, e incluso les ofreció la posibilidad de “arregláramos con el Banco Colmena en esa época”.
Con ello, reconoce haber conocido directamente, desde los primeros contactos, la existencia de un proceso judicial de remate que afectaba el inmueble. No obstante, al ser interrogada posteriormente, sostuvo una versión distinta frente a la situación jurídica del inmueble, al indicar: “Yo no lo conocía, yo llegué a arrendar el apartamento que tenía un aviso y me comuniqué con ellos y ellos fueron y me mostraron el apartamento. no sabía que 14 Expediente. 110013103005201800122 01 tenía deudas con Colmena [ ] me di cuenta a partir de eso porque empezaron a llegar notificaciones del Banco Colmena”.
Es decir, en un primer momento asegura haber sido advertida directamente por el señor Aldana sobre el remate con Colmena, pero más adelante niega conocer deudas del propietario y ubica su conocimiento únicamente a partir de notificaciones recibidas en el inmueble. En un sentido semejante, el señor Héctor Sierra González señaló inicialmente que Aldana “nos dijo que tenía ese problema, que miráramos a ver si podíamos solucionarlo y llegar a un acuerdo con ellos”, lo que confirma que hubo comunicación directa sobre las deudas y el remate.
Sin embargo, más adelante, cuando se le preguntó por acercamientos concretos con las entidades financieras, afirmó lo contrario: “Créamelo que nunca porque llegamos, y que ellos [las entidades financieras] no estaban enterados de eso y contestaciones así ninguna (…) entonces no se pudo hacer nada”. Estas vacilaciones revelan un relato inconsistente sobre hechos determinantes, pues mientras en algunos apartes los actores aceptan haber sido advertidos directamente por el propietario inicial sobre la deuda y el remate con el Banco Colmena, en otros niegan ese conocimiento y trasladan su versión a un escenario de desconocimiento o de gestiones infructuosas.
Tal contradicción resulta sustancial, en la medida en que el conocimiento de la situación litigiosa del bien incide en la buena fe de los demandantes y, por ende, en la viabilidad de la prescripción adquisitiva extraordinaria que pretenden. 15 Expediente. 110013103005201800122 01 Otro aspecto relevante se advierte en relación con la continuidad del vínculo con el señor Juan Manuel Aldana.
La actora señaló que “recibimos el inmueble en enero 18 del 2003(…) y no supimos más”, mientras que también dijo que “después, como del 2004, no volví a tener contacto con él”. Surge aquí un desfase evidente: si afirman que desde septiembre de 2003 ya estaban en el inmueble en calidad de poseedores, no resulta coherente que simultáneamente sostengan que mantuvieron comunicación con Aldana hasta 2004.
Esto muestra que la ruptura del contacto con el propietario no es clara ni definitiva, lo que desvirtúa la tesis de una posesión independiente, autónoma y exclusiva desde el inicio. En cuanto al pago de impuestos, la demandante aceptó: “hemos pagado los impuestos, excepto unos años, [ ] que son 3 años, creo que fueron lo que no se pagó”. Cuando se le preguntó por la ausencia de soportes de pago en varias anualidades (2007, 2008 y 2011 a 2016), se limitó a responder: “No vengo preparada porque no lo miré, pero sé que sí los he pagado”.
A su vez, su esposo contradijo esta respuesta indicando que “sí los tenemos doctora. Nosotros tenemos todos los soportes de pago que se han hecho hasta la actualidad”, sin que tales documentos hayan sido allegados al proceso. La discontinuidad reconocida en los pagos y la falta de prueba documental minan el carácter ininterrumpido de los actos de señorío que dicen ejercer.
Igualmente, el señor Sierra sostuvo que “en ningún momento, nadie en el momento ha llegado a tocar las puertas de la casa [ ] nada de ninguna parte”, pese a que él mismo relató que Aldana les advirtió: “si pueden arreglar eso, quédese con la casa, sino ellos verán si se la hacen 16 Expediente. 110013103005201800122 01 desocupar”. Tal contradicción demuestra que, contrario a lo afirmado, sí existieron advertencias de terceros sobre el derecho de dominio, lo cual desvirtúa la pretendida pacificidad de la posesión. En suma, de la valoración conjunta de los interrogatorios de los actores se concluye que sus versiones resultan incongruentes entre sí e internamente, tanto en lo relativo a la fecha de inicio de la posesión, el título de ingreso, la ruptura del contacto con el propietario inicial, las gestiones con las entidades financieras y la continuidad en el pago de tributos.
Tales inconsistencias reducen ostensiblemente la fuerza persuasiva de sus declaraciones y afectan la solidez de la pretensión. 3.2. Por otro lado, los testimonios de terceros resultan igualmente insuficientes para demostrar la alegada interversión del título. La señora Patricia Orjuela Ramírez refirió haber acompañado a la demandante al Banco Caja Social con el propósito de indagar por impuestos que se encontraban en mora a cargo del anterior propietario, circunstancia que no solo confirma la existencia de obligaciones insatisfechas, sino que pone de relieve que la propia actora reconocía en dicha entidad a la titular del dominio Ahora, si bien podría alegarse que las obligaciones en mora correspondían al propietario anterior y que, por tanto, la actuación de la demandante no implicaría un reconocimiento de dominio ajeno, lo cierto es que lo jurídicamente relevante no es la titularidad de la deuda, sino la conducta desplegada. 17 Expediente. 110013103005201800122 01 Siendo ello así, conforme lo relató la señora Patricia Orjuela Ramírez, quien expresó: “acompañé a la demandante al Banco Caja Social a averiguar algo de un impuesto porque el anterior propietario había dejado una deuda con ese banco”, tal proceder evidencia que la actora acudió a la entidad bancaria por considerarla la llamada a pronunciarse sobre la situación del inmueble, lo que constituye un reconocimiento práctico de que en dicha institución residía la titularidad del derecho.
Esto, toda vez que quien verdaderamente actúa como poseedor en concepto de dueño asume directamente las cargas de su propiedad, de ahí que acudir a un tercero a indagar sobre obligaciones ajenas denota aceptación implícita de la ajenidad del dominio y, por ende, confirma la precariedad de la situación jurídica de los demandantes. En similar sentido, el señor Edgar Hernando Salamanca Africano relató que conoció a los demandantes en calidad de arrendatarios y que él mismo les aconsejó sufragar servicios públicos e impuestos para intentar la usucapión. Tal declaración revela más bien una estrategia orientada a aparentar los requisitos de la prescripción adquisitiva, antes que la exteriorización genuina de un ánimo de señor y dueño. Por su parte, el testimonio del señor Ernesto Rodríguez Moreno, aunque reconoce la realización de mejoras materiales en el inmueble, tampoco logra desvirtuar la tenencia inicial.
El propio testigo admitió que los actores expresaban reiteradamente el deseo de que “ojalá esa casa fuera de ellos”, expresión que, lejos de evidenciar certeza sobre un derecho propio, denota conciencia de la ajenidad del bien y confirma la precariedad de su situación jurídica. 18 Expediente. 110013103005201800122 01 3.3. En cuanto a la prueba documental allegada por los actores, cabe señalar que los denominados contratos de arrendamiento adolecen de consistencia y carecen de la fuerza demostrativa que se les pretende atribuir.
El documento fechado en 2005 resulta incompatible con la declaración de uno de los supuestos arrendatarios, quien ubicó su ingreso en el inmueble en 2007, lo cual priva de fiabilidad la alegada explotación económica desde la fecha indicada en la demanda. Tampoco las facturas de servicios públicos permiten tener por acreditada la posesión con animus domini, pues como lo dispone el artículo 148 de la Ley 142 de 1994, dichos documentos únicamente reflejan la condición de usuario o suscriptor del servicio, sin que ello tenga incidencia en la titularidad del derecho de dominio.
En igual medida, las cuentas de cobro por materiales de construcción acreditan la ejecución de reparaciones o adecuaciones locativas, mas no constituyen actos públicos, inequívocos y concluyentes de desconocimiento del propietario inscrito. En lo que respecta a la prueba relativa al pago de los impuestos prediales, los interrogatorios de los demandantes y la prueba documental allegada al proceso revelan contradicciones sustanciales.
En efecto, se itera que la señora Miryam Mateus Corredor reconoció en audiencia: “…excepto unos años, que yo siempre lo pagaba como en el mes de marzo, abril y fui a pagarlo y no me dejó pagarlo el sistema, que son 3, 3 años, creo que fueron lo que no se pagó”, y agregó: “…yo los 19 Expediente. 110013103005201800122 01 cancelaba como en marzo o abril y cuando llegaba ya estaban cancelados, no me los dejaba cancelar el sistema”.
Tales manifestaciones evidencian que la propia demandante admitió que en determinados periodos fiscales no pudo realizar el pago del tributo porque ya figuraba como cancelado por un tercero. Este hecho, confrontado con la prueba documental allegada por la Fundación Social, consistente en recibos de pago de las vigencias 2004, 2007, 2008, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 y 2016, pone de presente que fue el propietario registral quien asumió de manera constante la carga tributaria.
Ahora bien, si bien la actora no mencionó de manera expresa la identidad del tercero que había cancelado, el acervo probatorio permite concluir razonablemente que tales pagos provinieron de la entidad demandada, titular inscrita del inmueble. Así las cosas, aunque no se trate de un reconocimiento expreso, sí se configura un reconocimiento tácito de dominio ajeno, pues la demandante aceptó la imposibilidad de ejercer un acto de señorío típico (el pago de los impuestos) debido a que otro lo había realizado previamente.
Tal circunstancia desvirtúa la alegada continuidad e independencia de la posesión, en tanto revela una actitud pasiva frente al ejercicio de derechos propios del propietario y demuestra la ausencia del animus domini exigido para la prescripción adquisitiva extraordinaria. 3.4. En lo atinente a las mejoras introducidas en el inmueble, si bien la inspección judicial permitió constatar la 20 Expediente. 110013103005201800122 01 existencia de ciertas adecuaciones, su eficacia probatoria resulta claramente debilitada.
De una parte, se advierte que buena parte de dichas intervenciones se ejecutaron entre los años 2003 y 2004, cuando los demandantes aún reconocían expresamente el dominio ajeno, circunstancia que impide conferirles la connotación de actos posesorios útiles. De otra, las obras posteriores carecen de respaldo documental suficiente y se presentaron más como esfuerzos necesarios para garantizar la habitabilidad del bien que como actos inequívocos de señor y dueño. Es preciso destacar que los propios demandantes reconocieron haber intentado gestiones ante las entidades financieras vinculadas al inmueble, particularmente con el Banco Colmena y posteriormente con el Banco Caja Social.
Tales actuaciones, consistentes en haber recibido del anterior propietario la indicación de que se comunicaran con el Banco Colmena para solucionar el problema del inmueble; haber intentado establecer contacto con dicha entidad sin obtener respuesta por encontrarse en liquidación; y, posteriormente, haber buscado igualmente un acercamiento con el Banco Caja Social o la Fundación Grupo Social, también sin éxito, ponen en evidencia que su conducta no fue la de poseedores que actúan en abierta oposición al derecho de dominio inscrito, sino la de ocupantes que se mantuvieron a la expectativa de llegar a un arreglo con el propietario registral.
En otras palabras, la circunstancia de haber buscado un acuerdo con los titulares formales excluye, entonces, que los actos de ocupación puedan calificarse como 21 Expediente. 110013103005201800122 01 manifestaciones de rebeldía o de desconocimiento absoluto del dominio ajeno. Por el contrario, tales acercamientos revelan una aceptación implícita de la situación jurídica existente, incompatible con la interversión del título que pretenden alegar. 4.
Frente a los demás reproches elevados en la alzada, la Sala concluye que ninguno encuentra respaldo fáctico ni jurídico, como en lo sucesivo se detallará: 4.1. En cuanto al primero, relativo a una supuesta errónea valoración probatoria y a la indebida comprensión de la interversión del título, resulta infundado. El acervo probatorio fue examinado en su integridad, con arreglo a las reglas de la sana crítica y en consonancia con la jurisprudencia uniforme de la Corte Suprema de Justicia, que ha sostenido reiteradamente que la mutación del título no puede presumirse ni deducirse de actos equívocos, sino que requiere manifestaciones externas, públicas, constantes e inequívocas de desconocimiento del derecho del propietario registral.
En el caso concreto, ninguna de las pruebas allegadas satisface tal estándar. Los testimonios practicados a Claudia Patricia Orjuela Ramírez, Edgar Hernando Salamanca Africano Testimonio Ernesto Rodríguez Moreno, apenas reflejan una percepción social que, en el plano jurídico, carece de entidad para acreditar animus domini. Las facturas de servicios públicos, por su parte, constituyen actos de mera administración propios de quien detenta materialmente el bien, compatibles con la tenencia y desprovistos de aptitud para exteriorizar dominio. 22 Expediente. 110013103005201800122 01 Finalmente, los contratos de arrendamiento, además de exhibir notorias inconsistencias temporales, no demuestran un verdadero ejercicio de señorío, sino simples intentos de explotación económica subordinados a la situación de tenedores.
Así las cosas, no puede afirmarse que se hubiera incurrido en error de valoración cuando, en verdad, el material probatorio conduce de manera uniforme y convergente a una conclusión opuesta a la pretendida por los apelantes. 4.2. En lo que respecta al segundo reproche, referido a un supuesto abandono del inmueble y a la alegada inactividad posesoria de la Fundación Social, tampoco le asiste razón al recurrente.
Se acreditó en el expediente que, tras la adquisición del bien mediante compraventa celebrada con el Banco Caja Social, la entidad cumplió de manera regular con el pago de los impuestos prediales correspondientes a diversas vigencias, promovió en el año 2014 actuaciones orientadas a la recuperación material del inmueble y dejó debidamente protocolizadas e inscritas en el folio de matrícula inmobiliaria las transferencias de dominio contenidas en las escrituras públicas números 3479 de 2005 y 6488 de 2006.
Así, si bien es cierto que el pago de impuestos prediales por parte del Banco Caja Social y de la Fundación Grupo Social no constituye en sí mismo un acto posesorio, tales erogaciones, acompañadas de la protocolización e inscripción de los títulos de dominio y de las gestiones desplegadas en el año 2014 para la recuperación material del inmueble - 23 Expediente. 110013103005201800122 01 particularmente los requerimientos de desalojo y la aclaración de la nomenclatura- constituyen indicios claros de interés y ejercicio de cargas propias de la propiedad.
De ahí que no pueda sostenerse, como lo pretende la parte demandante, que el titular registral haya incurrido en un abandono absoluto del bien, pues por el contrario obran acreditadas mantener actuaciones incólume la que revelan titularidad y su voluntad de de ejercer las prerrogativas derivadas de ella. Tales actuaciones desvirtúan cualquier alegación de desidia o abandono y, por el contrario, reflejan un comportamiento congruente con el ejercicio de las cargas y deberes inherentes a la calidad de propietario.
No sobra recordar que la jurisprudencia ha sostenido de manera uniforme que la inactividad del dueño únicamente puede favorecer adquisitiva la cuando consolidación el de prescribiente la prescripción acredita actos inequívocos de dominio durante el término legal exigido. En este caso ello no acontece, pues si bien es cierto que el pago de impuestos y la conservación del derecho en el registro no constituyen, por sí solos, actos posesorios, tales elementos- apreciados en conjunto con las gestiones adelantadas en el año 2014 para la recuperación material del inmueble- sí evidencian que el titular registral no permaneció inerme ni desentendido del bien, sino que, por el contrario, mantuvo un interés constante en preservar su dominio y ejercer las prerrogativas derivadas de él. 4.3.
De igual manera, no se satisface el presupuesto temporal exigido por el artículo 2531 del Código Civil. Si bien 24 Expediente. 110013103005201800122 01 está acreditada la ocupación del inmueble desde el año 2003, los propios demandantes reconocieron durante esa etapa inicial el dominio de terceros, de modo que solo a partir de 2005 alegan haber operado la interversión del título.
Empero, desde esa fecha no se aportaron pruebas idóneas que acrediten una posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida, ejercida con ánimo de señor y dueño durante más de diez años. Por el contrario, el expediente contiene diversos elementos que evidencian la persistencia de la mera tenencia y el reconocimiento de la ajenidad del derecho, tales como los acercamientos de la actora con el Banco Colmena para regularizar su situación, el pago de impuestos prediales por parte de la Fundación, así como la dación en pago a favor del Banco Caja Social y la posterior enajenación en beneficio de aquella, ambas debidamente inscritas en el folio de matrícula inmobiliaria.
En este contexto, resulta claro que el requisito cardinal de la prescripción extraordinaria adquisitiva no se configura, pues el animus domini no surge del simple transcurso del tiempo ni de la ejecución de actos neutros de conservación o administración, sino de una voluntad expresa, abierta y concluyente de desconocer el derecho del titular registral, circunstancia que en el presente asunto se encuentra ausente. 5.
Bajo esa tesitura, se desvirtúan los reparos de la apelación relativos a la supuesta errónea valoración probatoria, a la inacción del propietario, al cumplimiento de los requisitos de los artículos 2512 y 2531 del Código Civil y a la aplicación de la jurisprudencia, toda vez, lejos de 25 Expediente. 110013103005201800122 01 acreditar un tránsito jurídico de la mera tenencia a la posesión con animus domini, los elementos probatorios revelan una continuidad de la tenencia inicial y refuerzan la conclusión de que no existió un acto público, inequívoco y ostensible de desconocimiento del propietario registral. 6.
Así las cosas, en atención a que no salen avante los reparos formulados por el apelante contra la decisión fustigada, se impone confirmarla, con la consecuente condena en costas a su cargo, propósito para el que la Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho la suma de dos (2) salarios mínimos legales mensuales vigentes, teniendo en cuenta las directrices previstas en el numeral 1.1.del artículo 6° Acuerdo 1887 de 2003, modificado por el Acuerdo 2222 de 2003, proferidos por el Consejo Superior de la Judicatura.
V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Bogotá D.C., administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, VI.
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia que profirió el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Bogotá el 30 de agosto de 2024, dentro de este asunto.
SEGUNDO. CONDENAR en costas de esta instancia al extremo demandante, para lo cual se señalan como agencias en derecho la suma de dos (2) salarios mínimos legales 26 Expediente. 110013103005201800122 01 mensuales vigentes, equivalentes a $2´847.000 M/cte. El Juzgado de primer grado proceda a su liquidación de conformidad con el artículo 366 del Código General del Proceso.
TERCERO. DEVOLVER de manera oportuna el expediente al Despacho de origen, para lo de su cargo.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, Los Magistrados, (firma electrónica) MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Radicado: 110013103005201800122 01 (firma electrónica) STELLA MARÍA AYAZO PERNETH Radicado: 110013103005201800122 01 (firma electrónica) JAIME CHAVARRO MAHECHA Radicado: 110013103005201800122 01 Firmado Por: Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jaime Chavarro Mahecha Magistrado 27 Expediente. 110013103005201800122 01 Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 6a35ebc701f5f2ff07e840458a9907973aaf8255190ce171345f614 845e1c2d8 Documento generado en 26/09/2025 09:28:48 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 28 Expediente. 110013103005201800122 01