República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA SÉPTIMA DE DECISIÓN CIVIL Magistrado Ponente: Iván Darío Zuluaga Cardona Bogotá, D.C., nueve (9) de diciembre de dos mil veinticinco (2025) Proceso Demandante Demandado Radicado Instancia Verbal – Impugnación de actos de asamblea Armando Veloza Mejía Agrupación de Vivienda Bosques de Castilla 11001 31 03 027 2023 00312 01 Segunda Proyecto discutido y aprobado en Sala de Decisión del 03 diciembre de 2025 Se procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia proferida el 25 de marzo de 2025 por el Juzgado 27 Civil del Circuito de Bogotá D.C., en el asunto en referencia1.
I.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones2 1.1.- Que se decrete la nulidad relativa de lo actuado en la Asamblea General Ordinaria de Propietarios de la Agrupación de Vivienda Bosques de Castilla P.H. del día mayo 7 de 2023 modalidad presencial, sólo con relación al desarrollo del numeral 8 del orden del día, que implicó la presentación y aprobación del presupuesto para la vigencia fiscal año 2023, y su consecuente aumento del 36% de la cuota de administración y de parqueadero para todos los apartamentos por no acatar el reglamento de la copropiedad agrupación Bosques de Castilla. 1 Proceso recibido por el Tribunal el 07 de abril de 2025.
Cuaderno de segunda instancia, archivo 02: Acta. 2 Archivo 006SubsanaciónDemanda. La demanda fue presentada el 01 de junio de 2023, es decir, dentro del término de dos meses siguientes a la realización de la Asamblea Extraordinaria cuestionada. 1.2. Se ordene acatar el reglamento de propiedad horizontal de la agrupación de vivienda bosques de Castilla, en su artículo 12 que cita: “EXPENSAS COMUNES.
PARAGRAFO 2. - El incremento de las expensas periódicas será anualmente y en igual proporción al IPC (índice de precios al consumidor), y su efecto regirá a partir del 1 de enero del año respectivo.” 1.3. Se condene en costas y agencias en derecho a la demandada. 2. Hechos. 2.1. El actor es propietario del inmueble número 568 del interior 12 ubicado en la calle 6D # 79A – 76, de la Agrupación de Vivienda Bosques de Castilla de Bogotá D.C. 2.2.
El día 7 de mayo de 2023 se realizó asamblea ordinaria de copropietarios. Afirma que el orden del día no contempló reforma de estatutos, los cuales están vigentes hace más de 20 años. Para poder reformar estatutos es necesario realizar asamblea con coeficiente calificado superior al 70%. 2.3. En desarrollo de la asamblea, el presidente de dicho acto, señor Elías Aponte Bustamante, al realizar el debate en relación con el presupuesto a regir para el año 2023, para ser votado puso a consideración un incremento porcentual muy superior al permitido por los estatutos. 2.4.
Indica que se indujo a error a la comunidad, pues puso a votación el incremento de 30% (sic) y obtuvo la mayoría de los votos. 2.5. El reglamento comunitario precisa en el artículo 12 que el incremento de las expensas periódicas será anualmente y en igual proporción al IPC (índice de precios al consumidor), y su efecto regirá a partir del 1 de enero del año respectivo. 2.6.
El IPC que debió tenerse en cuenta fue el del año 2022 que según las autoridades fue del 12,8 %, y, al haber la asamblea aprobado un 30% excede ostensiblemente lo ordenado por la norma comunitaria, implicando que se da una reforma ilegal del reglamento. 2.7. La votación es nula al desconocer lo ordenado en los estatutos para ese propósito, pues lo que verdaderamente aconteció fue una reforma a los estatutos de manera indirecta, pues esa mayoría que voto esa opción no puede desconocer el reglamento, dado que para que sea válido tiene que convocarse un punto que reformara estatutos y que el quorum por coeficientes fuera superior al 70%. 3.
Contestación de la demanda.3 Sin formular expresamente algún tipo de excepción de mérito, la accionada se opuso a las pretensiones de la demanda aduciendo que en ningún punto del orden del día se mencionó reforma alguna a los estatutos de la copropiedad. Se presentó el proyecto de presupuesto con un incremento normal, ya que el mismo para el mes de enero de cada año, por reglamento, se deberá reajustar automáticamente.
En la asamblea se decide con base a las necesidades del conjunto y para dar cumplimiento a la ley 675 de 2001. 4. Sentencia de primera instancia.4 La Jueza 27 Civil del Circuito de Bogotá, mediante fallo del 25 de marzo de 2025 dispuso lo siguiente: “PRIMERO: DECLARAR NULA la decisión relativa al incremento del 35 % para el año 2023 de la cuota de administración contenida en el numeral octavo de la Asamblea ordinaria de copropietarios del conjunto AGRUPACIÓN DE VIVIENDA BOSQUES DE CASTILLA PH.
SEGUNDO: ORDENAR el levantamiento de la medida de suspensión de las decisiones ofíciese al funcionario respectivo para que proceda conforme lo aquí decidido TERCERO: CONDENASE en costas a la parte demandada. Tásense. Se fija la suma de un salario mínimo mensual legal vigente, por concepto de agencias en derecho para que sean tenidas en cuenta al momento de la tasación de las costas.
LA ANTERIOR DECISIÓN SE NOTIFICA EN ESTRADOS.” Para sustentar esa posición, adujo la Jueza que el artículo 49 de la Ley 675 de 2001 permite impugnar el acta cuando no se ajuste a las prescripciones legales ni a los estatutos. 3 Archivo 14. Cuaderno Principal primera instancia. 4 Archivo 33. Cuaderno Principal primera instancia. Aseguró que la decisión de modificar estatutos y el reglamento de propiedad horizontal requiere mayoría calificada.
En el caso concreto, la convocatoria solo indicó la discusión del presupuesto de 2023, no obstante, el punto 8 discutido en la Asamblea cuestionada, relacionado con el presupuesto para el año 2023, luego de varias deliberaciones, se aprobó un incremento del 35% sin retroactividad. El quorum para esa decisión fue del 61.25% y aprobado por un 36.06%.
En ningún punto del orden del día se discutió alguna reforma a los estatutos. Según el artículo 12 del reglamento de propiedad horizontal, el aumento sólo podía ser con base en el IPC., por lo tanto, la decisión es contraria a los estatutos y cualquier aumento superior es modificatoria del reglamento que requiere una mayoría calificada. 5.
Recurso de apelación.5 Los puntos de reparo debidamente sustentados por la parte demandada fueron los siguientes: 5.1. Vulneración de la Autonomía de la Asamblea General. La Ley 675 de 2001, en su artículo 38, dispone que la Asamblea de Copropietarios constituye el órgano máximo de administración en la propiedad horizontal, otorgándole facultades expresas para aprobar el presupuesto anual, fijar las expensas comunes y determinar las contribuciones a cargo de los copropietarios.
Durante la Asamblea celebrada el 7 de mayo de 2023, el incremento fue aprobado por mayoría de los copropietarios, en pleno ejercicio de su autonomía y conforme a las necesidades económicas del conjunto. Por lo que declarar dicha decisión como ilegal o nula, no solo desconoce la voluntad colectiva de la comunidad, sino que también restringe la capacidad de la Asamblea para garantizar la sostenibilidad financiera del conjunto residencial. 5.2.
Desconocimiento del principio de prevalencia del interés general. El fallo impugnado privilegia el interés individual del demandante sobre el interés 5 Reparos: archivo 35. Cuaderno Principal y Sustentación archivo 06. Cuaderno de segunda instancia. general de la copropiedad, lo que resulta contrario al artículo 1 de la Ley 675 de 2001, que establece que la propiedad horizontal debe regirse en los principios de solidaridad y convivencia, garantizando el adecuado mantenimiento y funcionamiento de los bienes y servicios comunes.
Cabe resaltar que el incremento aprobado, según se expuso en la diligencia no fue producto de decisiones caprichosas o arbitrarias. Por el contrario, se adoptó como una medida imprescindible para prevenir un déficit financiero que comprometería la prestación de servicios esenciales, tales como vigilancia, aseo, mantenimiento y administración. 5.3.
Ausencia de perjuicio real y desproporcionalidad de la decisión. El demandante no logró acreditar la existencia de un perjuicio grave derivado del incremento, más allá de la afectación económica ordinaria que supone un ajuste en las expensas comunes de la propiedad horizontal. Se itera que en ningún momento la copropiedad ha realizado cobros a la comunidad que carezcan de legalidad, ni ha fijado cánones de cuotas que excedan los límites establecidos por la ley.
Mucho menos se han implementado tarifas que requieran índices superiores de coeficiente, como lo dispone el artículo 46 de la Ley 675 de 2001, el cual exige mayoría calificada en tales casos Por el contrario, la reversión del incremento aprobado SI representará un impacto negativo y desproporcionado para la comunidad, considerando que se pondría en riesgo la continuidad en la prestación de servicios esenciales dentro del conjunto residencial, se generaría un déficit presupuestal, obligando a futuros incrementos aún más altos.
Habría que aplicar una nota crédito para reintegrar esos rubros a las 454 unidades inmobiliarias que hacen parte de la copropiedad o fijar una cuota extraordinaria. Se vería afectada la seguridad, el mantenimiento y la conservación de los bienes comunes. 5.4. Incorrecta interpretación del Reglamento Interno. Aunque el reglamento de propiedad horizontal dispone que los incrementos deben ajustarse al Índice de Precios al Consumidor (IPC), dicha disposición no puede ser interpretada de forma estricta o desvinculada del contexto.
En ejercicio de su autonomía, la Asamblea tiene la facultad de adoptar medidas necesarias para salvaguardar el bienestar de la comunidad, siempre que dichas decisiones no infrinjan normas de orden público. Adicionalmente, la jurisprudencia ha enfatizado que, en situaciones en las que el ajuste de las expensas resulta esencial para el adecuado funcionamiento de la copropiedad, la interpretación del reglamento debe realizarse de manera flexible y acorde con la realidad financiera del conjunto.
Por último, el demandante fijó un porcentaje de incremento (especificando el 35%). Este acto indujo a la juzgadora a un error que no refleja la realidad, ya que el incremento real por mes no supera los $10.000 pesos, fue retroactivo y aplicado únicamente de junio a diciembre de 2023, lo que se traduce en un porcentaje inferior. A su turno, la Juez de conocimiento interpretó de forma descontextualizada el escrito de la demanda presentada, basando su fallo en el porcentaje indicado por el demandante, lo que no corresponde fielmente a la realidad de los hechos. 6.
Réplica del no apelante El demandante que actúa en causa propia, al descorrer el traslado de la sustentación de la apelación, precisó que todos los argumentos base de la decisión están sólidamente motivados por la funcionaria de primera instancia, y soportan razonablemente la decisión, de tal manera que desde ya se avizora que ha de denegarse tal apelación. II.
CONSIDERACIONES 1. La competencia del Tribunal está delimitada por los puntos de controversia expuestos como reparos concretos, ampliados en la sustentación de la apelación y están vedados los temas que no hayan sido debatidos frente al fallo de primera instancia como enmarcan los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso. 2. Se confirmará la decisión de primera instancia, dado que la Asamblea, en el numeral 8 del acta impugnada, adoptó una determinación contraria al reglamento de propiedad horizontal, lo que la vicia de nulidad. 3.
No hay controversia en relación con la no caducidad de la acción, la legitimación en la causa por activa, la realización de la Asamblea y la decisión que aquí se cuestiona. Tampoco hay contradicción en el contenido de la norma que se aduce como infringida del reglamento de propiedad horizontal ni en la valoración de los interrogatorios de parte y del único testimonio recaudado.
Son temas pacíficos que la Sala no tiene por qué entrar a verificar. 4. Los reparos primero y cuarto se resolverán conjuntamente, porque se soportan en idénticos fundamentos fácticos así: 4.1. Aduce que el fallo apelado vulnera la autonomía de la Asamblea General como máximo órgano de administración en la propiedad horizontal, pues, según el artículo 38 de la Ley 675 de 2001, tiene a su cargo la facultad de aprobar el presupuesto anual, fijar las expensas comunes y determinar las contribuciones a cargo de los copropietarios.
Asegura que durante la Asamblea celebrada el 7 de mayo de 2023, el incremento fue aprobado por la mayoría de los copropietarios, en pleno ejercicio de su autonomía y conforme a las necesidades económicas del conjunto. Afirma que declarar dicha decisión como ilegal o nula, no solo desconoce la voluntad colectiva de la comunidad, sino que también restringe la capacidad de la Asamblea para garantizar la sostenibilidad financiera del conjunto residencial. 4.2.
El reparo cuarto se sustentó en una incorrecta interpretación del Reglamento Interno, pues aduce que si bien los incrementos deben ajustarse al Índice de Precios al Consumidor (IPC), dicha disposición no puede ser interpretada de forma estricta o desvinculada del contexto. El incremento real por mes no supera los $10.000 pesos, fue retroactivo y aplicado únicamente de junio a diciembre de 2023, lo que se traduce en un porcentaje inferior al 35%. 4.3.
En la Asamblea cuestionada en este proceso, se adoptó en su parte pertinente la siguiente decisión: Obsérvese que la propiedad horizontal no puso en tela de juicio que la decisión adoptada en la Asamblea cuestionada haya vulnerado el artículo 12 del reglamento de propiedad horizontal que es del siguiente tenor: “ARTÍCULO 12. EXPENSAS COMUNES.
Cada propietario deberá contribuir en los costos, gastos de administración, funcionamiento, sostenimiento, reparación y reposición, de los bienes comunes y al pago de la prima de seguro de incendio, en proporción a lo establecido por el coeficiente de copropiedad detallado en el artículo anterior, con excepción de las expensas que se determinen específicamente.
PARAGRAFO 1. - La cuota de administración aportada por los coeficientes incluidos en el rango que va de 0.2100 a 0.2300 será igual. Las no incluidas en tal rango serán calculadas proporcionalmente.
PARAGRAFO 2. - El incremento de las expensas periódicas será anualmente y en igual proporción al IPC (índice de precios al consumidor), y su efecto regirá a partir del 1 de enero del año respectivo.” El artículo 32 de la Ley 675 de 2001 es muy claro en precisar que la propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular.
Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal. (Negrilla de la Sala). Aunque la Asamblea General es el máximo órgano de la propiedad horizontal y tiene la función de aprobar el presupuesto y fijar las cuotas, ello no le otorga facultades ilimitadas para desconocer el reglamento.
Dicha condición no le confiere una patente de corso o una prerrogativa para exceder los límites de su competencia funcional por fuera del reglamento de propiedad horizontal, porque es precisamente la norma comunitaria el límite y una forma de control al poder decisorio de las mayorías en las personas jurídicas conformadas bajo el régimen de la propiedad horizontal.
El incumplimiento de las reglas de convivencia y los pactos preestablecidos al momento de su constitución es una franca violación de la ley y al contrato, situación que no podría ser de otra manera, pues la rebeldía a acatar los deberes contractuales adquiridos por los sujetos contradice la esencia misma del acto jurídico como fuente de las obligaciones insatisfechas.
Respecto de este tópico, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia precisó: “(…). 3.3.1. A voces del artículo 1602 de Código Civil, “[t]odo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes”, mandato del que se desprende el poder vinculante que ellos tienen y, por consiguiente, el deber que recae en los intervinientes, de cumplirlos.
Con razón ha dicho la Corte, que “[e]l principio jurídico supremo del cual emana todo el derecho de las obligaciones convencionales señala que la finalidad económico–social del contrato lleva implícita el cumplimiento de las estipulaciones en él pactadas. Los contratos se celebran para cumplirse y, por ello, son ley para las partes. (…). Este postulado se encuentra establecido en el artículo 1602 del Código Civil, a cuyo tenor ‘todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales’.
En un sentido similar, el Código de Comercio define el contrato como un ‘acuerdo de dos o más partes para constituir, regular o extinguir entre ellas una relación jurídica patrimonial… (Art. 864)”. 3.3.2. Ostensible es, por lo tanto, que el incumplimiento de las obligaciones derivadas de un contrato por parte de quienes lo celebraron, constituye la más significativa afrenta al mismo y, por ende, corresponde a un comportamiento que, como en todos los casos de infracción de la ley, debe sancionarse, previsión que a más de propender por impedir la generalización de ese tipo de conductas, busca forzar la satisfacción del interés del extremo inocente o que se restablezcan, en lo posible, las condiciones que existían antes del pacto.
(…)”6. Si el contrato es ley para las partes, y es el reglamento de propiedad horizontal el que establece el límite máximo de aumento de la cuota de administración (IPC del año anterior) no puede la Asamblea, so pretexto de ajustar sus necesidades financieras y presupuestales por déficit o sobrecostos, modificar tácitamente la regla preestablecida en su reglamento sin cumplir el quorum calificado exigido por el legislador para dicha temática.
La sostenibilidad financiera de la propiedad horizontal bien puede tratarse como temática prioritaria en una asamblea ordinaria o extraordinaria, pero bajo dicho propósito, no pueden adoptarse decisiones que tácitamente modifiquen el reglamento de propiedad horizontal. Por último, el hecho de que el aumento de la cuota en un porcentaje expreso del 35% (según se infiere de la simple lectura del acta) no se haya hecho en forma retroactiva a enero del año 2023, no muta dicho porcentaje ni permite hacer lucubraciones que desconozcan que la decisión mayoritaria no cumplió su norma comunitaria que permitía sólo un aumento que respetara el IPC del año inmediatamente anterior.
Por lo tanto, los repartos analizados no tienen vocación de prosperidad. 5. El segundo punto de reparo se hizo consistir en que el fallo de primera instancia desconoce el principio de prevalencia del interés general y privilegia el interés individual del demandante. La acción de impugnación de actas de asambleas de copropietarios se encuentra establecida y regulada, expresamente, en el artículo 49 de la Ley 675 de 2001, según el cual, el administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.
(énfasis añadido). 6 Sentencia SC1662-2019 de 5 de julio de 2019, rad. 1991-05099-01. M.P. Álvaro Fernando García Restrepo. Obtenido en: https://www.cortesuprema.gov.co/corte/wp-content/uploads/relatorias/ci/b72019/SC16622019%20(1991-05099-01).doc Según el inciso final del artículo 45 de la Ley en cita, las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en ese artículo “serán absolutamente nulas”, al referirse a las normas sobre quorum y mayorías.
Por su parte, el artículo 46 alude a algunas decisiones que requieren mayoría calificada, como excepción a la mayoría simple de que trata el artículo inmediatamente referido, en cuyo caso se requiere una mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto, entre ellas, la reforma a los estatutos y el reglamento de propiedad horizontal.
Por tal virtud, el principio de la prevalencia del interés general no es absoluto en tratándose del control de las decisiones de los órganos plurales, pues el hecho de que hayan sido adoptadas por una mayoría no implica que no se deba proteger el derecho de las minorías, máxime cuando se acusa la conculcación del reglamento de propiedad horizontal, tema que como se dijo anteriormente, no puede convalidarse por el sólo hecho de tener un interés superior loable para toda la comunidad.
Además, de la demanda no se vislumbra un interés personal del demandante, en razón a que ninguna pretensión económica o de restablecimiento de derecho se ha invocado. Por tal razón, este reparo no tiene vocación de prosperidad. 6. El tercer punto de reparo se sustentó que no existe perjuicio real y se evidencia desproporcionalidad de la decisión, bajo el entendido que el demandante no logró acreditar la existencia de un perjuicio grave derivado del incremento, más allá de la afectación económica ordinaria que supone un ajuste en las expensas comunes de la propiedad horizontal.
Para la prosperidad de la nulidad en ejercicio de la impugnación de actas de Asamblea General de propiedades horizontales, no es menester probar la ocurrencia de un daño cierto y real como es propio de las acciones de responsabilidad. La sola confrontación entre la norma del reglamento de propiedad horizontal y la decisión cuestionada es prueba suficiente de conculcación sin que sea necesario entrar a valorar cuestiones personales de los copropietarios.
Es por ello que, en este tipo de procesos, ni siquiera es necesario agotar requisito de procedibilidad de conciliación extrajudicial en derecho, porque como se ha insistido en esta providencia, la legalidad de una decisión no está sujeta al interés personal de los sujetos involucrados ni tampoco está sometida a la voluntad de los órganos societarios de cumplir las normas de la propiedad horizontal.
Los efectos de la nulidad declarada y del cumplimiento de la medida de suspensión provisional del acto por parte de la primera instancia, son temas ajenos a lo ordenado en la sentencia que se examina, por lo que deberá la Asamblea General adoptar las decisiones que considere necesarias para cumplir las decisiones judiciales. En esencia, este reparo no cuestiona una orden propia del fallo, sino que ataca los efectos de la decisión, tema que se escapa del deber de sustentar críticas concretas a la sentencia y no las contrariedades que encuentra para su cumplimiento.
Lo que sí está claro, tal y como se explicó al desarrollar el primer punto de reparo, es que la decisión atacada desconoció flagrantemente el reglamento de propiedad horizontal, por lo que la justicia debe hacer prevalecer la legalidad de las actuaciones de los órganos de dirección y control de los bienes sometidos a la propiedad horizontal sin importar las consecuencias económicas que ello genere, pues la legalidad no está sometida a ser condicionada por el interés general, la necesidad económica o presupuestal. 7.
Conclusión. Se confirmará la decisión de primera instancia y se condenará en costas a la parte demandada porque ninguno de los puntos de reparo invocados tuvo vocación de prosperidad. DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Séptima, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, III.
RESUELVE
Primero. Confirmar la sentencia proferida el 25 de marzo de 2025 por el Juzgado 27 Civil del Circuito de Bogotá, conforme lo expuesto en la parte motiva de esta providencia. Segundo. Condenar en costas a la parte demandada en esta instancia, las que se liquidarán como lo dispone el artículo 366 del Código General del Proceso. El suscrito magistrado sustanciador señala como agencias en derecho para esta instancia la suma de $1.423.500.
Tercero. Ejecutoriada esta providencia, devuélvase el expediente al despacho de origen.
NOTIFÍQUESE Los Magistrados,7 IVÁN DARÍO ZULUAGA CARDONA ÓSCAR FERNANDO YAYA PEÑA MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA Firmado Por: Ivan Dario Zuluaga Cardona Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Oscar Fernando Yaya Peña Magistrado Sala 011 Civil 7 Documento con firma electrónica colegiada. Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Manuel Alfonso Zamudio Mora Magistrado Sala 005 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 4070dbe3d808a1e917dec67c8bebb68ea0f5ab5fb13e4880a5713c6f6ade 31b6 Documento generado en 09/12/2025 11:03:08 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica