REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ D.C. SALA SEGUNDA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D.C. veinticinco (25) de marzo de dos mil veintiséis (2026) Radicación: 110013103 028 2018 00389 03 Proceso: Verbal (Rescisión Compraventa Lesión Enorme) Demandante: Ana Olinda Rojas Leyva Demandada: John Edison Giraldo Giraldo y Elkin Uriel Aristizábal Botero Magistrada Sustanciadora: ADRIANA AYALA PULGARÍN [Discutido y aprobado en Sala de 18 de febrero de 2026, acta 5] Decide la Sala el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de 1º de abril de 2022, proferida por el Juzgado Veintiocho Civil del Circuito de Bogotá.
ANTECEDENTES 1. Ana Olinda Rojas Leiva, representada por su curador, instauró demanda para que se declarara la “rescisión por lesión enorme” de la compraventa celebrada entre María Atilia Rojas Leiva, John Edison Giraldo Giraldo y Elkin Uriel Aristizábal Botero y que protocolizaron ante la Notaría Sesenta y Ocho de Bogotá, mediante “escritura pública n° 4002 del 22 de julio de 2014”.
En consecuencia, solicitó condenar a los accionados a pagar “en favor de la sucesión de María Atilia Rojas Leyva (sic)” el “valor que recibieron demás por la venta del 60% del inmueble (…) identificado con la matrícula inmobiliaria No. 50S- Radicación n° 110013103 028 2018 00389 03 40563578”, que estimó en “$3.253.463.103,oo”, así como los “perjuicios materiales causados con la lesión” y los “frutos dejados de percibir”, en cuantía de “$1.101.895.809,oo” 1. 2.
Como fundamento esencial de esas súplicas relató que María Atilia Rojas Leiva adquirió tres lotes de terreno a los que inicialmente les correspondían los folios de matrícula inmobiliaria n° 50S-556805, n° 50S556806 y n° 50S-556807, que “englobó” en un solo predio identificado con la matrícula inmobiliaria n° 50S-40563578, mediante escritura pública n° 4833 del 3 de agosto de 2010 de la Notaría Cincuenta y Tres de Bogotá. Afirmó que su progenitora, a través de poder que otorgó a María Aurora Muñoz Rojas, le vendió ese inmueble a Jhon Edison Giraldo Giraldo y Elkin Uriel Aristizábal Botero “por un valor irrisorio de novecientos cincuenta millones de pesos ($950.000.000,00)”, negocio que quedó consignado en la “escritura pública 4002 del 22 de julio de 2014, otorgada en la Notaría 68 del Círculo de Bogotá”.
Aseguró que esa venta supuso “lesión enorme y detrimento patrimonial” para la vendedora y sus herederos, dada la ubicación privilegiada y la explotación comercial del inmueble, el cual, para la fecha de celebración del controvertido negocio, tenía un “valor por metro cuadrado de $6.536.904,77” y un “valor comercial de $4.118.250.005,10” sin incluir el valor de la edificación que allí se encuentra.
Por último, destacó que el 2 de diciembre de 2015 los demandados transfirieron el “60%” de dicha propiedad a Gilberto Andrés Ochoa Ceballos, Luis Alejandro Ochoa Ceballos, Cesar Augusto Ochoa Ospina y Alejandro Ramírez Prieto, según consta en la escritura pública n° 3756 de la misma fecha que elevaron ante la Notaría Setenta y Seis de Bogotá, razón 1 Cfr. Carpeta “01Primera Instancia”, Subcarpeta “C01Principal”, Archivo “01.C01principal.pdf”, fs. 88-89 y 149- 150. 2 Radicación n° 110013103 028 2018 00389 03 por la que la accionante aclaró que su pretensión de “rescisión se pide solo sobre el 40%” 2. 3.
Admitida la demanda y notificados los accionados, John Edison Giraldo Giraldo se opuso a las pretensiones de su contendora y formuló las excepciones: i) “inexistencia e improcedencia de lesión enorme”; ii) “transacción”; iii) “imposibilidad de pedir para la sucesión por trámite concluido”; iv) “cobro de lo no debido” y, iv) la “genérica” 3.
Otro tanto hizo el demandado Elkin Uriel Aristizábal Botero4. 4. Agotadas todas las etapas del proceso y celebradas las audiencias de rigor, el juzgado de primera instancia negó las pretensiones de la demandante y la condenó en costas. Para ello, luego de precisar que el negocio jurídico en discusión tuvo como objeto la trasferencia de un lote de terreno y que estuvo precedido de un contrato preparatorio de “promesa de permuta” que se ajustó a los presupuestos del artículo 1611 del Código Civil, consideró que el ejercicio comparativo para establecer la eventual desproporción económica entre el “justo precio” y el efectivamente pagado por dicho predio debía realizarse para la fecha de celebración de dicha promesa y el valor allí acordado.
De esta forma, al valorar las copias de los distintos contratos que obran en el expediente, el juez encontró equivalentes las prestaciones que cada una de las partes asumió en la negociación inicial y destacó que éstas al final se materializaron en “dos contratos de compraventa” y no en una “permuta” por voluntad de los mismos contratantes, quienes celebraron un acuerdo de “transacción” con esa finalidad, en el que además de ratificar el valor de los bienes previamente establecido, también aclararon que la disminución de dicho rubro en las respectivas escrituras públicas solo tenía como finalidad 2 Cfr. Ibíd., fs. 88-93. 3 Cfr. Ibíd., fs. 562-574. 4 Cfr. Ibíd., fs. 844-860. 3 Radicación n° 110013103 028 2018 00389 03 la reducción de los costos tributarios y no implicaba incumplimiento contractual o lesión enorme.
Señaló el fallador que la ponderación de los dictámenes no reveló la “lesión de ultramitad” alegada por la demandante y para ello acogió las conclusiones de las experticias presentadas por los demandados que mostraban que el precio pactado en el negocio preparatorio era “superior” al valor que tenía el inmueble para ese momento e indicó que incluso la comparativa frente al rubro plasmado en el contrato definitivo de compraventa no dejaba ver la lesión patrimonial.
Resaltó que, a diferencia de esos dictámenes, el peritaje presentado por la demandante no cumplió las exigencias de la Resolución 620 de 2018 y partió de planteamientos “incorrectos”, como el de establecer el “valor del lote” a partir del método de capitalización, renta o ingresos de la edificación que allí existía, “lo que desconoce que el objeto del avalúo era el lote”.
Subrayó la ausencia de referencias necesarias para “agotar el método comparativo”, la consulta de fuentes oficiales sobre el “valor catastral” del bien y su conversión a “valor comercial” según las pautas del “CONFIS” distrital y, además, que se desconociera la voluntad de las partes de excluir de su negociación la “edificación” que pertenecía a un tercero, circunstancia que impedía calcular el valor del lote a partir de la “renta” generada por esa construcción, ya que constituía una circunstancia “exógena” al objeto del avalúo5. 5.
La parte actora impugnó la decisión del a quo, a quien le recriminó, en síntesis, la “falta de motivación” sobre el contenido de las pruebas recaudadas, en particular del contrato de compraventa plasmado en la escritura pública n° 4002 del 22 de julio de 2014 de la Notaría Sesenta y Ocho de Bogotá, cuya “sola lectura” mostraba que la suma de “$950.000.000” que recibió la vendedora por la venta del lote de terreno era “irrisoria”, pues su 5 Cfr. Ibíd. Archivo “03.ActaAudiencia1.pdf” y Subcarpeta “03.
Audiencia”, Archivo “08.1100131030282018 0038900s2022023429304_02_202201_07AMUTC.mp4”, mín. 00:50-42:15 aprox. 4 Radicación n° 110013103 028 2018 00389 03 “valor comercial” ascendía a “$4.118.250.005,10”, dada la extensión, ubicación y destinación económica del mismo, como lo acreditaba el peritaje que desestimó el juzgado. Por otra parte, acotó que el documento firmado el “25 de julio de 2014”, con posterioridad a esa compraventa, no podía entenderse como una “transacción respecto del negocio jurídico celebrado mediante escritura pública 4002 del 22 de julio de 2014”, porque su contenido no hacía ninguna referencia a la citada escritura “celebrada tres (3) días antes”, ni concordaba con las cláusulas relacionadas con el valor, forma de pago y entrega del predio vendido.
Asimismo, destacó que la persona que signó esa transacción en nombre de la vendedora “carecía de poder especial para ello” y el que había recibido no cumplía con las exigencias del artículo 2471 del Código Civil, pues no contaba con constancia de “vigencia”. En relación con las razones que llevaron al juzgador a desestimar el peritaje que presentó, sostuvo que estas no eran “viables”, pues el experto absolvió con “certeza y seguridad” el interrogatorio al que fue sometido y sustentó las conclusiones de su avalúo, así como también explicó los motivos por los que utilizó la “metodología comparativa de homogenización”, la forma como la aplicó y las fuentes de información a las que acudió para fijar el valor del lote objeto de su experticia, que determinó “de manera separada” respecto del valor de la “construcción”.
Agregó que los demandados no objetaron oportunamente ese dictamen. Finalmente, replicó la condena en costas que le impuso el juez de primer grado sin tener en cuenta el amparo de pobreza que le había reconocido en las providencias del “27 de septiembre de 2018” y “16 de agosto de 2019”, con fundamento en las cuales exigió la aplicación del artículo 154 del Código General del Proceso6. 6 Cfr. Ibíd., Archivo “08.11001310302820180038900s2022023429304_02_202201_07AMUTC.mp4”, mín. 42:27-44:29 aprox.;
Subcarpeta “C01Principal”, Archivo “07.EscritoApelacion6.pdf” y Subcarpeta “CuadernoTribunal”, Archivo “06SustentaApelacion.pdf”. 5 Radicación n° 110013103 028 2018 00389 03 CONSIDERACIONES 1. Los presupuestos procesales se encuentran acreditados y no se advierte causal de nulidad que pueda invalidar lo actuado. 2. En orden a decidir la alzada, conviene recordar que la rescisión por lesión enorme, regulada en los artículos 1946 y siguientes del Código Civil, tiene como finalidad el restablecimiento del equilibrio económico del contrato de compraventa en aquellos eventos en los que se ve alterada, de manera significativa, la equivalencia de las prestaciones entre los contratantes o el legítimo y recíproco beneficio que esa negociación debía generarles.
Así lo ha sostenido la Corte Suprema de Justicia, al catalogar esa figura jurídica como un remedio para “la efectiva reparación de la grave inequidad objetiva que determinada relación contractual representa para una de las partes frente al correlativo enriquecimiento de la otra, de donde se sigue que en virtud de aquel instituto, en cuanto mira de modo prioritario e independientemente de cualquier consideración subjetiva, al fenómeno que entraña el intercambio producido, se establece un control sobre la justicia intrínseca de este último expresado en las cargas recíprocas reflejadas unas y otras en la esfera de cada contratante” 7.
(Subrayas fuera del texto). Dicha postura es reflejo del criterio “objetivo” que se encuentra presente en la redacción del artículo 1947 del Código Civil, cuyas pautas imponen al juez una labor de verificación de la realidad contractual dirigida a establecer si las prestaciones desbordaron los límites trazados por el legislador. En tal sentido, la jurisprudencia ha destacado que en juicios de esta índole “el único factor (…) sobre el cual debe recaer el fallo judicial es si en realidad la cosa fue vendida por un precio írrito o por uno superior y desproporcionado a su valor venal, y si por esa circunstancia el contratante lesionado ha padecido laesio ultra dimidium.
Por ese aspecto, lo conducente en el debate judicial y lo que constituye la cuestión litigiosa es la confrontación 7 Gaceta Judicial, t. CCLVIII, pág. 588. En el mismo sentido, CSJ SC 1º mar. 2001. Exp. 6106; CSJ SC7720- 2014, SC17434-2014, SC2485-2018, entre otras. 6 Radicación n° 110013103 028 2018 00389 03 y examen del precio estipulado en la compraventa y del justo precio de la cosa vendida, en la fecha de la convención, para deducir judicialmente si entre los dos existe una diferencia tan apreciable que ésta se eleve a más de la mitad del justo precio o a más del doble del estipulado en el contrato” 8.
(Subrayas fuera del texto). En este punto conviene recordar que la alusión al precio justo para el “tiempo del contrato”, que se encuentra en el inciso final de la citada norma, no siempre hace referencia a la fecha del instrumento público que sirvió a las partes para perfeccionar el negocio traslaticio, pues cuando su celebración estuvo precedida de un contrato preparatorio, la valoración de la desproporción sancionada por la ley deberá realizarse entre el precio pagado o recibido y el que determinaban las condiciones económicas del mercado al tiempo de la promesa.
En palabras de la Corte, “para los efectos de la lesión de ultra dimidium, el justo precio del inmueble es el que tuviere al tiempo de la convención, a menos que las partes hayan estampado previamente su voluntad de contratar en una promesa de contrato, caso en el cual será en el tiempo de ésta en donde habrá de situarse el juzgador para averiguar si el precio fue lesivo” 9.
(Resalta el Tribunal). En todo caso, nótese que se trata de parámetros objetivos que, en ambas situaciones, implican un ejercicio de “comparación entre dos cifras: la del precio contratado y la del precio justo” 10, que además lleva implícito el análisis sobre la trascendencia del eventual desequilibrio prestacional para la época del contrato o de la promesa, atendiendo los límites expresamente señalados en el artículo 1947 del Código Civil.
Rebasada la barrera allí establecida, se impondrá la “rescisión” de la compraventa como consecuencia directa de la disparidad económica entre los contratantes (art. 1946 C.C.), quienes tendrán aún la posibilidad de evitar el declive del negocio si consienten en alguna de las alternativas de reajuste previstas en el canon 1948 del citado estatuto. 8 CSJ.
SC 8 nov. 1938. Reiterada en CSJ SC 21 feb. 1966. Gaceta Judicial, t. CXXXI, pág. 53; CSJ SC 16 jul. 1993, Rad. 3269; SC17434-2014, entre otras. 9 CSJ. SC 9 dic. 1999. Exp. 5368. Reiterada en CSJ SC 5 dic. 2011. Exp. 252693103002 2005 00199 01; CSJ SC8456-2016, entre otras. 10 Gaceta Judicial, t. XLIII, pág. 890. 7 Radicación n° 110013103 028 2018 00389 03 Para finalizar, vale la pena agregar que el alcance de dicha sanción legal frente al contrato es una de las razones que explica el carácter restrictivo y excepcional que se le atribuye a la figura de la lesión enorme, pues, como en reciente oportunidad lo advirtió la máxima instancia de la jurisdicción ordinaria, se trata de “una institución excepcionalísima, que rompe con varias reglas y principios del universo contractual (v.gr. ‘libertad jurídica’, ‘conmutatividad subjetiva’ y ‘seguridad de las convenciones y respeto de la palabra dada’).
De allí que su acreditación tenga que ser inequívoca” 11. (Resalta el Tribunal). En ese contexto, cobra especial relevancia la carga que el artículo 167 del Código General del Proceso le impone a las partes de “probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen”, entendida como una verdadera “regla de juicio”, en virtud de la cual la incertidumbre que exista sobre los “hechos medulares” de un litigio comprometerá el interés de quien estaba llamado a demostrarlos, vale decir, cuando “las omisiones probatorias no le permitan al juzgador inferir con la certidumbre necesaria, la existencia o inexistencia del hecho aducido, el fallador deberá resolver la cuestión adversamente a quien tenía la carga probatoria del hecho respectivo” 12.
(Subrayas fuera del texto original). 3. Desde esa perspectiva y corroboradas las circunstancias particulares del asunto sometido al estudio del Tribunal, ningún reproche admite la decisión apelada, pues resulta cierto que las pruebas adosadas al expediente no ponen en evidencia la “lesión enorme” que la demandante le enrostró al negocio celebrado entre la vendedora María Atilia Rojas Leiva y los compradores John Edison Giraldo Giraldo y Elkin Uriel Aristizábal Botero. 3.1.
En efecto, invocada la rescisión del contrato de compraventa protocolizado en la Escritura Pública n° 4002 del 22 de julio de 2014 de la Notaría Sesenta y Ocho de Bogotá (Pretensión Primera), le correspondía a la 11 CSJ SC437-2023. 12 CSJ SC 18 enero 2010, Exp. 130013103006 2001 00137 01. Reiterada en CSJ SC4232-2021. En similar sentido, Cfr. CSJ SC1301-2022, SC437-2023, SC706-2024, entre otras. 8 Radicación n° 110013103 028 2018 00389 03 hoy recurrente la carga de demostrar, con suficiencia, todos y cada uno de los supuestos de la acción invocada, principalmente, que el monto que recibió su fallecida progenitora con ocasión de esa operación fue “inferior a la mitad del justo precio” que para ese momento tenía el “lote de terreno” enajenado.
Así se lo exigía el artículo 1947 del Código Civil que invocó como fundamento de sus pretensiones. Sin embargo, revisadas las experticias y la prueba documental que ese extremo procesal incorporó al plenario, ninguna permite establecer cuál era el justo valor de dicho inmueble en el mercado de la época, parámetro de referencia imprescindible para corroborar el exorbitante desequilibrio prestacional que censura la norma, pues como lo ha explicado la Corte, “es base necesaria, elemento indispensable, el establecimiento en legal forma de ese justo precio al tiempo del contrato que la ley señala como obligado término de comparación; de suerte que si éste falta, la comparación no puede hacerse y por lo mismo no puede saberse si efectivamente hay discordancia entre los dos precios referidos ni si, al haberla, llega al extremo de determinar la lesión enorme y con ella la acción rescisoria (CSJ SC, 29 jul. 1938, G.J. t. XLVII, pág. 40-44)” 13 (Subrayas fuera del texto original). 3.1.1.
En lo relevante, los antecedentes registrales del inmueble objeto del cuestionado negocio de “compraventa” fijan su origen en la Escritura Pública n° 4833 del 3 de agosto de 2010, otorgada ante la Notaría Cincuenta y Tres de Bogotá14, por medio de la cual la señora María Atilia Rojas Leiva, a través de apoderado especial, “[englobó] en una sola unidad inmobiliaria” tres lotes de su propiedad, que se identificaban con los folios de matrícula inmobiliaria n° 50S-556805, n° 50S-556806 y n° 50S-556807 (cláusula tercera).
Unidos estos bienes, pasaron a conformar el “Lote N° 36/37/38, con una cabida superficiaria de 630 metros cuadrados”, al que posteriormente se le asignó la matrícula inmobiliaria n° 50S-40583578 15. 13 CSJ SC948-2022. 14 Cfr. Carpeta “01Primera Instancia”, Subcarpeta “C01Principal”, Archivo “01.C01principal.pdf”, fs. 60-67. 15 Cfr. Ibíd., fs. 75-77. 9 Radicación n° 110013103 028 2018 00389 03 En el mismo instrumento público, María Atilia Rojas Leiva declaró la existencia de una “construcción” sobre esos predios, la cual, según lo expresó, fue edificada por Luis Alejandro Ochoa Ceballos, a “ciencia y paciencia” de ella como propietaria (cláusula cuarta)16.
Esta “declaración de mejora en suelo propio” fue estimada, “para efectos fiscales”, en la suma de “ochocientos millones de pesos ($800.000.000) moneda corriente” (cláusula quinta) y se registró en la “anotación 002” del precitado folio de matrícula inmobiliaria17. Dicha circunstancia no pasó inadvertida en la Escritura Pública n° 4002 del 22 de julio de 2014 de la Notaría Sesenta y Ocho de Bogotá, que restringió su “objeto” a la “venta real y efectiva” del “derecho de dominio y la posesión” que ejercía María Atilia Rojas Leiva sobre el “lote de terreno junto con todos sus usos, costumbres y servidumbres que real y naturalmente le corresponden, marcado con los números 36/37/38 (…), con un área de seiscientos treinta metros cuadrados (630.00 mts2) (…)” al que le correspondía el “folio de matrícula inmobiliaria 50S40563578” (Cláusula Primera); con la expresa salvedad que sobre esa misma heredad “el señor Luis Alejandro Ochoa Ceballos (…), con dineros de su propio peculio, amparado en la licencia de construcción número LC 08-2-0995 del 31 de diciembre de 2008, expedida por la Curaduría Urbana No. 2, construyó un edificio de dos plantas, la (sic) cual cuenta con cuatro locales independientes, con un área construida de 630.00 M2 cuyo costo de obra de ochocientos millones de pesos ($800.000.000);
(sic) obra, que de conformidad con el artículo 739 del C.C., fue realizada por dicho señor a ciencia y paciencia de la propietaria del terreno, señora María Atilia Rojas Leiva, quien así lo declaró en la escritura pública número 4833 de fecha 3 de agosto de 2010, de la Notaría 53 de Bogotá D.C., motivo por el cual la construcción no se encuentra comprendida dentro de la presente venta” y que se trataba de un hecho conocido y aceptado por los compradores John Edison Giraldo Giraldo y Elkin Uriel Aristizábal Botero, quienes allí mismo manifestaron que reconocían “como dueño de las mejoras -edificio- al señor Luis Alejandro Ochoa Ceballos.” (Cláusula Primera – Parágrafo.
Subrayas fuera del texto original)18. 16 Cfr. Ibíd., fs. 63-66. 17 Cfr. Ibíd., fl. 75. 18 Cfr. Ibíd., fs. 25-26. 10 Radicación n° 110013103 028 2018 00389 03 Asimismo, como parte integral de esa escritura pública, además del escrito de julio de 2014 dirigido a la Notaría Sesenta y Ocho de Bogotá, por medio del cual Luis Alejandro Ochoa Ceballos “[autorizó] la venta del lote ubicado en la carrera 71D #8-64/70/76 Sur, identificado con matrícula inmobiliaria identificada con el número 50S-40563578, sobre el cual existe una declaración de construcción a mi favor realizada por medio de la escritura pública número 4833 del 3 de agosto de 2010, de la Notaría 53 del círculo de Bogotá, debidamente registrada” 19, también se encuentra la copia del “Formulario para declaración sugerida del impuesto predial unificado.
Año gravable 2014”, correspondiente al “terreno” objeto de compraventa, cuyo “autoavalúo” se fijó en “$294.210.000” para ese momento20. (Resalta la Sala). Eran estas las principales características del inmueble que fue objeto del acuerdo entre María Atilia Rojas Leiva y los señores John Edison Giraldo Giraldo y Elkin Uriel Aristizábal Botero. 3.1.2.
Dicho esto, advierte el Tribunal, luego de analizar en su integridad el contenido de la demanda, que la actora en realidad no cuestionó el rubro que aparentemente recibió María Atilia Rojas Leiva por la transferencia del lote de terreno, esto es, la suma de “novecientos cincuenta millones de pesos ($950.000.000,00)”, salvo por considerar que se trataba de “un valor irrisorio” (Hecho Quinto), que dista de su “valor real” para la fecha de celebración de la compraventa -julio de 2014-, el cual estimó en “un valor por metro cuadrado de $6.536.904,77 que multiplicado por los 630 metros cuadrados del lote vendido, [arrojaba] un valor comercial de $4.118.250.005,10”, sin incluir el valor de la edificación allí construida (Hecho Octavo)21.
Esto último, a tono con la experticia anexa al libelo22, que luego respaldó con un segundo trabajo adjuntó al escrito de subsanación23. 19 Cfr. Ibíd., fl. 45. 20 Cfr. Ibíd., fs. 29 y 31. 21 Cfr. Ibíd., fs. 88-93. 22 Cfr. Ibíd. fs. 78-87. 23 Cfr. Ibíd., fs. 99-148. 11 Radicación n° 110013103 028 2018 00389 03 Aun así, tal posición de la hoy recurrente carece de respaldo, pues al examinar el primero de estos dictámenes, elaborado el 9 de octubre de 2015, resulta evidente la disonancia de sus conclusiones frente a la realidad procesal, pues el perito señaló el 7 de septiembre de 2015 como “fecha [del] avalúo” 24, sin tener en cuenta que debía establecer el justiprecio del bien para el “tiempo del contrato”, es decir, para el mes de julio de 2014.
De igual forma, las conclusiones sobre el valor por metro cuadrado ($6’536.904.77) y el valor “parcial” del “lote sin la construcción” ($4.118’250.005.10)25 carecen de justificación y respaldo, pues aunque el experto indicó que esas cifras eran el resultado de la aplicación de la técnica valuatoria “comparativa” que consistió en el “estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al objeto de este avalúo”, lo cierto es que en su informe no aparece ninguna información sobre el contenido de dichas “ofertas o transacciones”, la identificación o el precio de las “propiedades homogéneas” que utilizó como referencia para fijar el valor del predio objeto de esta controversia, menos aún, la explicación sobre la forma como aplicó las fórmulas de “media aritmética”, “desviación estándar” y “coeficiente de variación”, que tan solo aparecen mencionadas en el dictamen26.
Además, es innegable que al reseñar las “características generales” del “sector”, del “predio” y del “inmueble” y las “consideraciones generales” que anteceden al “avalúo comercial”.27, el perito solo describió el bien para el momento en que realizó su visita (3 oct. 2015) y con ello dejó de lado las particularidades que tenía el lote de terreno e incluso la construcción para la fecha de celebración del negocio materia de debate, pese a que se trataba de información que en este caso fácilmente podía obtener a partir del contenido y los respectivos anexos de las Escrituras Públicas n° 4833 del 3 de agosto 24 Cfr. Ibíd., fl. 79. 25 Cfr. Ibíd., fl. 86. 26 Cfr. Ibíd., fl. 85. 27 Cfr. Ibíd., fs. 79-86. 12 Radicación n° 110013103 028 2018 00389 03 de 2010 de la Notaría Cincuenta y Tres de Bogotá (cláusula cuarta) y n° 4002 del 22 de julio de 2014 de la Notaría Sesenta y Ocho de Bogotá (cláusula primera - parágrafo), que justamente correspondía al contrato en cuestión. Similares falencias se advierten en el “avalúo comercial” elaborado el 22 de agosto de 2018, con el objeto “calcular el valor más probable en el mercado para operaciones de compra, venta o permuta y canon de arrendamiento del lote sobre el cual fue construido el edificio” 28, a través de la “metodología comparativa homogeneización” y el “método de capitalización de rentas o ingreso”, establecidos en la Resolución N° 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi29.
Nótese que este segundo dictamen también hace caso omiso de la morfología y características del lote de terreno para el momento de la suscripción del contrato, las cuales se encontraban expresamente descritas en las mencionadas escrituras, que a la par daban cuenta de las “mejoras” existentes en esa época, en esencia, una edificación de “dos plantas (…) con cuatro locales independientes con un área construida de 630.00 M2” y un “costo de obra de ochocientos millones de pesos ($800.000.000)”, que contaba con la “licencia de construcción número LC 08-2-00995 del 31 de diciembre de 2008, expedida por la Curaduría Urbana No. 2” (EP 4002 22 jul. 2014 - Cláusula Primera)30, que, dicho sea de paso, hacía parte de la Escritura Pública n° 4833 del 3 de agosto de 2010, en la que se detallaban con precisión las “características” y “especificaciones” de ese edificio31 (Subrayas de la Sala).
Sin atender esa información, el perito realizó su experticia y tomó como punto de partida el valor estimado de un edificio comercial de “cuatro pisos y mezzanine”32 y un “área de construcción [de] 2559,07 M2” 33, diferente en su estructura y dimensiones al que existía para la fecha en que los contratantes 28 Cfr. Ibíd., fl. 101. 29 Cfr. Ibíd., fs. 113-117. 30 Cfr. Ibíd., fs. 25-26. 31 Cfr. Ibíd., fs. 63-65. 32 Cfr. Ibíd., fl. 105. 33 Cfr. Ibíd., fl. 107. 13 Radicación n° 110013103 028 2018 00389 03 decidieron celebrar la cuestionada enajenación. Según explicó, para justipreciar ese bien tomó en cuenta “variables endógenas y exógenas”, entre otras, las “características y especificaciones del inmueble”, la “vetustez y calidad de la construcción y su estado de conservación”, las “especificaciones del terreno”, su “localización”, “estratificación socioeconómica”, “posibilidades de valorización”, “estudio de planos, normas y demás” y las “condiciones actuales de oferta y demanda de la zona de inmuebles de alguna manera comparable (sic) con (sic) que es objeto del presente avalúo” 34.
(Subrayas de la Sala). Sobre ese particular, afirmó que había aplicado el “método comparativo o de mercado”, que consistió en “comparar inmuebles semejantes aplicando técnicas de homogeneización” 35, en concreto, un “local en arriendo” con un área construida de “141 m2”, un “edificio en arriendo” de “825 m2” y un “local comercial [en venta]” de “284 m2”, cuyos respectivos “valor[es] de arriendo” eran “$6.000.000”, “$33.000.000” y “$12.000.000” 36.
Aseguró que, con esas referencias, el “ejercicio de homogeneización” mostró que “el valor por metro cuadrado arrendado tendría un valor mínimo de $40.207/m2, un valor medio de $41.602/m2 y un valor máximo de $42.998/m2”; tope por el que se inclinó “según reglas de experiencia, sana crítica y teniendo en cuenta el estado de conservación del edificio, ubicación, factor de demanda y vista”.
Y a partir de ese “precio de renta más probable” y la “tasa de rentabilidad más probable”, que estimó en “0.5%”, dada la “localización óptima” del inmueble, concluyó que el “valor de venta o transacción probable por metro cuadrado” era de “$8.599.576,47/m2” 37. (Resalta el Tribunal). Una vez obtuvo ese dato, señaló que para determinar el “valor del terreno” era necesario tener en cuenta “factores como ubicación, entorno, tamaño y disponibilidad de lotes en la zona” y que “ante un evento de escasez dicho factor hace que 34 Cfr. Ibíd., fl. 113. 35 Ibídem. 36 Cfr. Ibíd., fl. 119. 37 Cfr. Ibíd., fs. 117 y 119. 14 Radicación n° 110013103 028 2018 00389 03 el valor de metro cuadrado tienda a acercarse al del valor global de construcción.” Con esa explicación, le asignó al terreno un “factor de comercialización de 0.95”, dada su “ubicación de tipo estratégico en una zona donde no se disponen de terrenos disponibles”.
Así, la operación aritmética arrojó como resultado la suma de “$5.148.398.740” que correspondía al “avalúo comercial” del lote para el mes de agosto de 201838. (Subrayas de la Sala). Finalmente, sin explicación adicional, el perito aseveró en su dictamen que el lote de terreno “a julio de 2014 [presentaba] un valor de $4.203.463.103”.39; rubro que aparentemente obtuvo a partir de “una regresión en el tiempo a 2014, con base en el índice de precios al consumidor, con información del IPC del Banco de la República”, como lo acotó en la audiencia celebrada el 1º de abril de 2022 40.
En este punto conviene recordar que, a voces del artículo 232 del Código General del Proceso, el mérito demostrativo de un dictamen se encuentra determinado por “la solidez, claridad, exhaustividad, precisión y calidad de sus fundamentos” y, claro está, por el cumplimiento de las exigencias que establece el canon 226 del mismo estatuto, entre otras, la detallada explicación de “los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuadas, lo mismo que los fundamentos técnicos, científicos o artísticos de sus conclusiones” y la necesaria incorporación de los documentos e información que sirvieron de fundamento para su elaboración. Sin embargo, el informe pericial que se acaba de referenciar no cumple ninguna de estas condiciones, pues desatendió el verdadero objeto de la prueba, que estaba circunscrito a la estimación del valor del “lote de terreno” objeto del negocio atacado, no al avalúo de la “edificación” que, por expresa voluntad de los contratantes, se había excluido de dicha transacción. 38 Cfr. Ibíd., fl. 121. 39 Cfr. Ibíd., fl. 123. 40 Cfr. Carpeta “01Primera Instancia”, Subcarpeta “03Audiencia”, Archivo “04. 11001310302820180038900s 20220234293 04_01_2022 06_59 PM UTC.mp4”, mín. 1:01:22 - 1:01:33 aprox. 15 Radicación n° 110013103 028 2018 00389 03 Incluso si se pasara por alto esa circunstancia, el perito estaba llamado a determinar el costo de esa “mejora” con fundamento en las características y especificaciones técnicas que tenía en el mes de julio de 2014, visiblemente detalladas en los títulos públicos de la época del contrato, de los que también hacía parte la respectiva licencia de construcción y que fueron obviados sin justificación alguna.
Sumado a esto, ni siquiera existe claridad sobre cuáles fueron los exámenes, investigaciones o los fundamentos técnicos que le permitieron establecer el área construida de ese edificio, su estructura, composición, vetustez y estado de conservación; hechos respecto de los cuales no hay certeza, pues el avaluador no incorporó ningún documento o soporte que ratificara sus asertos y tampoco pudo verificarlos personalmente, ya que los últimos pisos se encontraban “cerrados” al momento de su visita, como lo reconoció en la audiencia de contradicción de su experticia41.
De igual manera, el dictamen no se ajustó a los parámetros de la “metodología comparativa o de mercado” y la “técnica de homogeneización” establecidos en la Resolución n° 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, que exigía la clasificación, análisis e interpretación de “ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo” (art. 1º), la verificación previa de la coherencia de “los datos de áreas de terreno y construcción”, la “mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior” y de ser posible la incorporación de “fotografías de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis” (art. 10).
(Subrayas fuera del texto). Contrario a esos lineamientos, la experticia simplemente menciona tres direcciones virtuales que anunciaban la venta y el arriendo de dos “locales comerciales” y un “edificio”, sin ninguna indicación sobre la fecha de publicación 41 Ibídem, mín. 38:45 - 1:53:12 aprox. 16 Radicación n° 110013103 028 2018 00389 03 de dichas ofertas o las características particulares de los inmuebles ofertados, que, en cualquier caso, no eran semejantes ni comparables con el “lote de terreno” objeto del trabajo pericial y tampoco con la edificación allí construida, cuya extensión (2.559,07 m2) superaba con creces el “área construida” de aquellos bienes (141 m2, 825 m2 y 284 m2)42.
Nótese además que el experto no indicó cuáles fueron las pautas, las fórmulas y operaciones aritméticas que utilizó para fijar parámetros como la “desviación estándar”, el “coeficiente de variación” y los límites superior e inferior del ejercicio de homogeneización o la “tasa de rentabilidad” y el “factor de comercialización” que respectivamente aplicó para calcular el “valor de venta o transacción probable por metro cuadrado” y el “valor del terreno” 43, aspectos que no clarificó en la citada audiencia de contradicción44.
Y en cuanto al “método de capitalización de rentas o ingresos” que dijo haber aplicado para determinar el valor del predio, también allí es patente el incumplimiento de las exigencias previstas en los artículos 2º y 16º de la Resolución n° 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, que suponían una detallada investigación de contratos “que regulen la posibilidad de generar rentas o ingresos, tales como los de arrendamiento, para bienes comparables”, con “menos de un (1) año de suscritos” y un “canon de arrendamiento” acorde con “la norma de uso del terreno o de las construcciones” y que no sobrepasara los “topes legales”; pesquisas de las que no existe noticia en el dictamen, como tampoco de los contratos que aparentemente establecían el “valor de arriendo” de los predios que sirvieron de “muestreo comercial” en este caso45.
Todas estas inconsistencias metodológicas y, principalmente, el injustificado desconocimiento de las características y condiciones del terreno 42 Cfr. Carpeta “01Primera Instancia”, Subcarpeta “C01Principal”, Archivo “01.C01principal.pdf”, fl. 119. 43 Cfr. Ibíd., fs. 119 y 121. 44 Cfr. Carpeta “01Primera Instancia”, Subcarpeta “03Audiencia”, Archivo “04. 11001310302820180038900s 20220234293 04_01_2022 06_59 PM UTC.mp4”, mín. 38:45 - 1:53:12 aprox. 45 Cfr. Carpeta “01Primera Instancia”, Subcarpeta “C01Principal”, Archivo “01.C01principal.pdf”, fl. 119. 17 Radicación n° 110013103 028 2018 00389 03 para la época de su enajenación, ponen en entredicho la solidez, precisión y calidad de las conclusiones del perito46, incluso del ejercicio de depreciación que realizó para establecer la valía del lote de terreno para el mes de julio de 2014, que no solo adolece de la necesaria explicación del procedimiento, sino que parte de datos imposibles de corroborar, como lo era el cálculo del “valor de venta o transacción probable por metro cuadrado” y del “valor del lote de terreno” en agosto de 2018. 3.2.
En estas condiciones, la inadecuada e ineficaz gestión probatoria de la demandante en orden a demostrar el justo precio del “lote de terreno” para la época de la debatida convención, sin lugar a dudas, impedía corroborar el exorbitante desequilibrio prestacional que alegó, en otras palabras, sin prueba fehaciente del baremo de comparación entre el precio recibido por María Atilia Rojas Leiva y el justo valor del bien enajenado, no es posible afirmar que el negocio protocolizado en la Escritura Pública n° 4002 del 22 de julio de 2014 de la Notaría Sesenta y Ocho de Bogotá adolece de una manifiesta inequidad económica en detrimento de los intereses patrimoniales de la mencionada señora o sus herederos, lo que descarta la rescisión por lesión enorme de dicho contrato. 4.
Debe indicarse que la anterior conclusión no varía de cara a las discrepancias que planteó la recurrente en la sustentación del recurso de apelación, relacionadas con la “invalidez” de la “transacción” celebrada por los contratantes el 25 de julio de 2014 y la presunta ausencia de facultades de la apoderada general de María Atilia Rojas Leiva para dicho acto, tópicos cuyo análisis desborda la finalidad de la acción de lesión enorme que fue invocada y el carácter objetivo de esta cuestión litigiosa.
En todo caso, la Sala no puede desconocer que el controvertido negocio de “compraventa” tuvo como antecedente inmediato un “contrato de 46 Sobre el particular, la Corte tiene dicho que: “Es acertado y suficiente para rechazar un dictamen pericial como prueba de la lesión enorme, el hecho de no referirse a la época de la adquisición del inmueble ni exponer los factores determinantes del precio allí señalado.” Sentencia de Casación del 17 de junio de 1964. 18 Radicación n° 110013103 028 2018 00389 03 promesa de permuta”, que las mismas partes celebraron el 14 de julio de 2014, como lo acreditan las respectivas constancias “de presentación personal y de reconocimiento” ante la Notaría Cincuenta de esta ciudad47.
En dicho contrato, María Atilia Rojas Leiva, representada por María Aura Muñoz Rojas, según “poder general otorgado mediante escritura pública (…) 1.723 de fecha 16 de octubre de la Notaría Treinta y Seis de Bogotá” 48, prometió “enajena[r]” en favor de los señores Giraldo y Aristizábal Botero el “derecho de dominio y posesión material” que ejercía sobre el lote de terreno en comento (FMI 50S-40563578).
A su turno, ellos, como “agentes oficiosos” de “Carlos Ariel Tobar Garzón”, se comprometieron a “enajana[r] en favor de María Atilia Rojas Leiva” una “casa de habitación” ubicada en Bogotá e identificada con el folio de matrícula inmobiliaria “50C-515035” (Cláusula Primera). Para efectos de la “enajenación mutua” de los anteriores bienes los contratantes estimaron el valor del lote de terreno en “$1.800.000.000”, mientras que a la referida casa le asignaron un coste de “$1.500.000.000” (Cláusula Segunda), por lo que acordaron que la “diferencia en favor de María Atilia Rojas Leiva, por valor de trescientos millones de pesos m/l ($300.000.000)” sería pagada por John Edison Giraldo Giraldo y Elkin Uriel Aristizábal Botero, “en dinero”, a la firma de la escritura que perfeccionara la permuta, esto con el fin de lograr “la equivalencia de prestaciones” (Cláusulas Segunda y Tercera).
Y aunque convinieron que el “contrato de permuta” lo suscribirían el 15 de julio de 2014 (Cláusula Séptima), al final la enajenación de estos inmuebles se concretó a través de dos contratos de “compraventa”, respectivamente protocolizados en las Escrituras Públicas n° 4002 del 22 de julio de 2014 de la Notaría Sesenta y Ocho de Bogotá49 y n° 1332 del 26 de agosto de 2014 47 Cfr. Cfr. Carpeta “01Primera Instancia”, Subcarpeta “C01Principal”, Archivo “01.C01principal.pdf”, fs. 417- 422 y 443-446. 48 Cfr. Ibíd., fs. 46-55.
Según Certificado de Vigencia N°6/372 del 16 de julio de 2014, ese poder no había sido revocado ni modificado. 49 Cfr. Ibíd., fs. 25-71. 19 Radicación n° 110013103 028 2018 00389 03 de la Notaría Setenta y Cinco de Bogotá50, que aparecen registradas en los folios de matrícula inmobiliaria n° 50S-4058357851 y n° 50C-51503552. Pese a esa modificación en la naturaleza del contrato inicialmente prometido, también obra en el expediente una copia de la “certificación de paz y salvo” suscrita el 26 de agosto de 2014 por María Aura Muñoz Rojas, en su condición de “apoderada de María Atilia Rojas Leiva”, en la que además de reconocer que recibió, “a entera satisfacción”, el pago de la “suma de trescientos millones de pesos” por parte de John Edison Giraldo Giraldo y Elkin Uriel Aristizábal Botero53, reiteró que había recibido, en nombre de su representada, “el inmueble con folio de matrícula inmobiliaria 50C-515035 (…) por valor de mil quinientos millones de pesos ($1.500.000.000).
Lo anterior, en cumplimiento de lo convenido por las partes, como consecuencia de (sic) enajenación mutua que hacen de los bienes debidamente identificados con matrícula inmobiliaria número 50S-40563578 (de María Atilia a favor de Elkin Uriel y Jhon Edison por valor de mil ochosientos (sic) millones de pesos) y el inmueble con matrícula inmobiliaria 50C-515035 (de Carlos (sic) a favor de María Atilia por valor de mil quinientos millones de pesos)” 54.
(Subrayas fuera del texto). En torno a esa enajenación a favor de María Atilia Rojas Leiva, es pertinente resaltar que el contrato de “compraventa” fue celebrado por Carlos Ariel Tobar Garzón, entonces propietario de dicho inmueble55, quien otorgó la Escritura Pública n° 1332 del 26 de agosto de 2014, personalmente, ante la Notaria (Encargada) Setenta y Cinco de Bogotá. Allí mismo, esa funcionaria dejó constancia sobre la protocolización del “poder general” conferido por la señora Rojas Leiva (EP 1723 16 oct. 2013), “con su respectiva vigencia” 56, y de los “comprobantes fiscales” aportados por los contratantes, entre 50 Cfr. Ibíd., fs. 423-435. 51 Cfr. Ibíd., fs. 75-77 (Anotación 003, 11-08-2014). 52 Cfr. Ibíd., fs. 437-441 (Anotación 009, 11-09-2014). 53 Cfr. Ibíd., fl. 442. 54 Ibídem. 55 Cfr. Ibíd., fs. 437-441 (Anotación 008, 11-09-2014). 56 Cfr. Ibíd., fl. 425. 20 Radicación n° 110013103 028 2018 00389 03 otros, la copia del “formulario sugerido del impuesto predial unificado, año gravable 2014”, correspondiente a la “matrícula inmobiliaria: 050C00515035”, cuyo “autoavalúo” ascendía a “$567.895.000” para ese momento57.
(Resalta la Sala). Acreditadas de esta forma las circunstancias en las que se desenvolvió la negociación entre los contratantes, nótese que incluso desde esta perspectiva no surgen evidencias de la lesión de ultramitad que esgrimió la demandante; por el contrario, las prestaciones y obligaciones que asumieron los permutantes resultan equivalentes, pues estimado el valor del lote de terreno en “$1.800.000.000”, se encuentra demostrado que la señora María Atilia Rojas Leiva recibió de manos de Carlos Ariel Tobar Garzón una casa apreciada en “$1.500.000.000” y la suma de “$300.000.000”, en efectivo, pagada por John Edison Giraldo Giraldo y Elkin Uriel Aristizábal Botero.
Para concluir, debe indicarse que ninguno de esos rubros o el efectivo cumplimiento dichas transacciones se puso en tela de juicio por parte de la aquí recurrente, conducta que revalida el fracaso de sus pretensiones, pues lo cierto es que las pruebas válidamente arrimadas al proceso no dan cuenta de un desequilibrio económico manifiesto en la rebatida negociación que sostuvieron los contratantes en julio de 2014. 5.
Son estos argumentos los que conllevan la confirmación de la decisión de primer grado y, como consecuencia de ello, se condenará en costas a la apelante, no sin antes señalar que el amparo de pobreza que inicialmente se le había reconocido58, fue revocado por el juez de primera instancia en providencia del 24 de septiembre de 2020, debidamente ejecutoriada59, que descarta en este caso la aplicación del artículo 154 del Código General del Proceso. 57 Cfr. Ibíd., fl. 429. 58 Cfr. Carpeta “01Primera Instancia”, Subcarpeta “C01Principal”, Archivo “01.C01principal.pdf”, fs. 158, 890, 928-930. 59 Cfr. Ibíd., fs. 1017-1019. 21 Radicación n° 110013103 028 2018 00389 03 DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Sala Segunda de Decisión Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C., administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
Primero: Confirmar la sentencia de 1º de abril de 2022, proferida por el Juzgado Veintiocho Civil del Circuito de Bogotá. Segundo: Condenar en costas a la demandada. La Magistrada Ponente fija como agencias en derecho en sede de apelación la suma de $3.000.000. Liquídense. Tercero: Previas las constancias necesarias, devuélvase el expediente al juzgado de origen para lo de su cargo.
Notifíquese y Cúmplase Firmado Por: Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil 22 Radicación n° 110013103 028 2018 00389 03 Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Juan Carlos Ceron Diaz Magistrado Sala 002 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 340dbfb5ff8bd286bca315e35d857a74ae8e2ed54650904beb7f40785ac657 32 Documento generado en 25/03/2026 03:09:17 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 23