TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL DE DECISIÓN N.º 4 Magistrada Ponente: MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO Bogotá D.C., veintiséis (26) de mayo de dos mil veintiséis (2026) (Decisión que inició discusión en Sala de 13 de mayo de 2026 –Aviso 017) Verbal – Cumplimiento Promesa de Compraventa. 11001310302020210007601. Francisco Eliseo Quimbayo Ardila y otra.
Mi Remate Seinco S.A.S., y otra. Apelación de sentencia. Modifica y confirma. Proceso: Radicado: Demandante: Demandado: Asunto: Decisión: 1. ASUNTO A RESOLVER El recurso de apelación formulado por ambas partes de la referencia contra la sentencia calendada 13 de mayo de 2025 proferida por el Juez Veinte Civil del Circuito de Bogotá D.C.1. 2.
ANTECEDENTES 2.1. Los señores Francisco Eliseo Quimbayo Ardila y Emilse Abella Barón, formularon demanda verbal en contra de la Sociedad Mi Remate Seinco S.A.S., y Lucrecia Cuervo Sánchez, con el propósito de obtener las siguientes pretensiones: «PRIMERA. - SE ORDENE EL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, incumplido por los vendedores, celebrado en esta ciudad el día 03 de diciembre de 2018 entre MI REMATE SEINCO S.A.S… en calidad de apoderados para la venta del 1 Asunto asignado por reparto al despacho del Magistrado Ponente el 30 de mayo de 2025.
Secuencia 5074. Nota: En algunos casos se puede alterar el orden para fallo, por asuntos temáticos, según el artículo 16 de la Ley 1285 de 2009, o por vicisitudes de cada trámite. 1 Rad. N.º 11001 3103 020 2021 00076 01 inmueble de la señora LUCRECIA CUERVO SANCHEZ en calidad de vendedores y FRANCISCO ELISEO QUIMBAYO ARDILA, y EMILCE ABELLA BARON sobre el siguiente inmueble: El Bien Inmueble prometido en venta se encuentra ubicado en la CARRERA 69 No. 57C- 16 Sur Casa 3, CASA C, CASA 3 (…) Cuyos linderos se encuentran descritos en la escritura pública número 702 del 11 de marzo del año 2009, en la notaría 36 de Bogotá. A este inmueble le corresponde el folio de Matrícula Inmobiliaria número 50S40524040 y CHIP No. AAA0210AWLF.
TRADICIÓN: El inmueble fue adquirido por la señora LUCRECIA CUERVO SANCHEZ por compraventa realizada a los señores CARLOS EDUARDO CAMARGO VALDIVIESO y LUZ MARINA RUIZ ORTIZ mediante Escritura Pública No. 11199 del 24 de diciembre de 1990 otorgada en la Notaría Quinta del círculo Notarial de Bogotá. SEGUNDA. - Que igualmente y como consecuencia de la anterior declaración se ordene que… MI REMATE SEINCO S.A.S… en calidad de apoderados para la venta del inmueble de la señora LUCRECIA CUERVO SANCHEZ en calidad de vendedores deben de cancelar en favor de los compradores, la suma de… ($12.000.000) por concepto de CLAUSULA PENAL estipulada en la CLAUSULA OCTAVA QUINTA. -.
Que como consecuencia de todo lo anterior se ordene una fecha cierta para la escrituración o que de ser renuente la parte demandada sea usted quien ordene la escrituración. SEXTA. – Que, en su oportunidad procesal, se condene a la demandada al pago de las costas y agencias en derecho del proceso». 2.2. Los hechos que le sirvieron de soporte a tales pretensiones son: 2.2.1.
Que, el 3 de diciembre de 2018, José Heliodoro Boada Bohórquez en representación de Mi Remate Seinco S.A.S., celebró un contrato de promesa de compraventa con Francisco Eliseo Quimbayo Ardila y Emilce Abella Barón, respecto del inmueble ubicado en la carrera 69 N.º 57C-16 sur, Casa 3, identificado con folio de Matrícula Inmobiliaria número 50S-40524040 de Bogotá, propiedad de Lucrecia Cuervo Sánchez. 2.2.2.
Que el precio pactado fue de $139.900.000, de los cuales se pagaron $105.000.000, y el saldo restante $34.900.000 se cubriría mediante crédito hipotecario preaprobado. 2.2.3. Que según la promesa de compraventa la escritura se fijó inicialmente para el 29 de marzo de 2019, a las 2:00 p.m., en la Notaría 2 Rad. N.º 11001 3103 020 2021 00076 01 Novena de Bogotá, con prórroga condicionada al levantamiento de hipoteca por el mismo término inicial (parágrafo de la cláusula décima). 2.2.4.
Que, en la primera fecha de escrituración los demandados no se presentaron. 2.2.5. Que posteriormente, Lucrecia Cuervo Sánchez revocó el poder otorgado a la sociedad Mi Remate Seinco S.A.S., por lo que se estableció una nueva fecha para el 29 de abril de 2019 a las 2:00 p.m., en la Notaría Novena del Círculo de Bogotá, a la cual tampoco asistieron los demandados. 2.2.6.
Que, a pesar de ello, los compradores tomaron posesión del inmueble el 7 de diciembre de 2018, mantienen la posesión y han cumplido con pagos de impuestos y servicios públicos. 2.2.7. Que han realizado numerosos requerimientos para que se concrete la escrituración, sin éxito por parte de los demandados.
3. ACONTECER PROCESAL Se dispuso la admisión de la demanda en legal forma, por auto de 11 de junio de 20212, ordenándose el traslado de ésta a la parte demandada por el término de ley. La demandada Lucrecia Cuervo Sánchez, notificada en legal forma, a través de apoderado judicial, se opuso a las pretensiones de la acción, por medio de las excepciones de mérito que denominó: «
1. NULIDAD ABSOLUTA DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA;
2. INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DE LOS DEMANDANTES COMPRADORES;
3. IMPOSIBILIDAD PARA LOS DEMANDANTES DE PEDIR ORDEN DE CUMPLIMIENTO, POR FALTA DE ACATAMIENTO DE PROPIAS OBLIGACIONES O ALLANAMIENTO A CUMPLIRLAS;
4. INCUMPLIMIENTO DE REQUISITOS LEGALES GENERALES Y ESPECIALES, EXIGIDOS POR LA LEY CIVIL PARA OBLIGARSE; 5. EXCEPCIÓN GENÉRICA»3. 2 3 Expediente digital, Cuaderno “001PrimeraInstancia”, Archivo 10. Expediente digital, Cuaderno “001PrimeraInstancia”, Archivo 22. 3 Rad. N.º 11001 3103 020 2021 00076 01 Notificada la decisión de conformidad con el artículo 8° de la Ley 2213 de 2022, Mi Remate Seinco S.A.S., guardó silencio4.
Por otro lado, por auto de 13 de marzo de 2023 5 se dispuso la vinculación del señor José Heliodoro Boada Bohórquez, en calidad de litisconsorcio necesario de la parte pasiva; quién no contestó la demanda ni propuso excepciones, conforme se dejó sentado en proveído de 3 de septiembre de 20246.
4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA A través de auto de 3 de septiembre de 2024, actas de 12 de noviembre de 2024 y 14 de enero de 20257 se convocó a las partes a las audiencias previstas en los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso; una vez agotadas las etapas procesales pertinentes, se profirió sentencia en audiencia el 13 de mayo de 20258 en la que se resolvió lo siguiente: «Primero: Declarar oficiosamente la nulidad del contrato de compraventa ajustado por las partes.
Segundo: En consecuencia, ordenar las restituciones mutuas por las cuales la demandada deberá restituirle a los demandantes el precio recibido en virtud de la promesa actualmente a la fecha en un total de $156’114.000,oo m/cte., pago que deberá efectuarse dentro de los tres (3) días siguientes a la ejecutoria de esta decisión y, en adelante mensualmente seguirá indexándose conforme al IPC; de esta cifra deberán descontarse los frutos civiles que deben reintegrar los demandantes actualmente a abril de 2025 en la cifra de $94’822.769,00, mensualmente deberá incrementarse también a estos frutos un canon de $1’607.956,00; en el momento de hacerse el pago se autorizara la compensación de tales cifras.
Una vez pagados estos dineros, dentro de los seis (6) días siguientes, los demandantes deberán restituirle a la demandada el inmueble materialmente en perfectas condiciones de habitabilidad. Tercero: En consecuencia, se desestiman todas las pretensiones de la demanda y sus excepciones, y el Juzgado se abstiene de condenar en costas. Expediente digital, Cuaderno “001PrimeraInstancia”, Archivo 35.
Expediente digital, Cuaderno “001PrimeraInstancia”, Archivo 42. 6 Expediente digital, Cuaderno “001PrimeraInstancia”, Archivo 59 (Pdf. 3). 7 Expediente digital, Cuaderno “001PrimeraInstancia”, Archivos 59 (Pdf. 6), 67 y 71. 8 Expediente digital, Cuaderno “001PrimeraInstancia”, Archivo 76. 4 5 4 Rad. N.º 11001 3103 020 2021 00076 01 Cuarto: Cumplido todo lo anterior, por secretaría archívense las presentes diligencias».
El a quo para declarar de oficio la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa de conformidad con el artículo 1741 del Código Civil, señaló que faltó uno de los requisitos esenciales previstos en el artículo 1611 del mismo cuerpo normativo, esto es, la identificación completa del inmueble objeto del contrato, específicamente por no constar de manera expresa sus linderos.
Agregó que ha sido enfática la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia en señalar que cuando una promesa versa sobre bienes inmuebles debe contener la descripción detallada de los linderos, requisito sine qua non para evitar la nulidad absoluta. En consecuencia, ordenó las restituciones mutuas, así, los demandantes deberán devolver el inmueble a la propietaria, la señora Lucrecia Cuervo Sánchez, y esta a su vez deberá reembolsar a los demandantes el precio pagado, ajustado a valor presente mediante el IPC, con descuento de los frutos civiles calculados por dictamen pericial aceptado por las partes.
Adicionalmente, desestimó las pretensiones y excepciones de la demanda y no condenó en costas.
5. RECURSO DE APELACIÓN Inconforme con lo resuelto, ambas partes formularon recurso de apelación. 5.1. La parte demandante9 argumentó que la identificación del bien sí fue incluida mediante referencia expresa de la Escritura Pública N.º 702 de 11 de marzo de 2009, que contiene los linderos y ubicación en Bogotá, y que dicha identificación cumple con los requisitos legales y jurisprudenciales aplicables (artículo 31 del Decreto 960 de 1970;
Decreto 9 Expediente digital, Cuaderno Tribunal, Archivo 006. 5 Rad. N.º 11001 3103 020 2021 00076 01 1069 de 2015; sentencias de la Corte Suprema de Justicia y Corte Constitucional). Agregó que la promesa cumple con la determinación del inmueble, requisito indispensable para la validez del contrato; en consecuencia, solicitó la revocatoria de la nulidad para que se concedan las pretensiones de la demanda y se otorgue la escritura correspondiente.
Subsidiariamente, pidió la nulidad de la audiencia de sentencia por falta de notificación y traslado del dictamen pericial utilizado como base para condenas, impidiendo la contradicción efectiva por parte de sus representados. Señaló que el dictamen no consideró la actualización del valor del inmueble ni los pagos de impuestos durante siete años, y fijó un valor de arrendamiento no representativo de la zona.
Reclamó que la ausencia de traslado del dictamen pericial vulnera el derecho al debido proceso y a la defensa, por lo cual se requiere dar trámite adecuado antes de dictar sentencia definitiva. 5.2. Por su parte, la demandada Lucrecia Cuervo Sánchez10 cuestiona parcialmente la decisión de primera instancia en lo relacionado con la orden de reembolso, pues considera que la responsabilidad de devolver los pagos recae en quienes efectivamente los recibieron, esto es, la sociedad Mi Remate Seinco S.A.S., y José Heliodoro Boada Bohórquez, este último vinculado posteriormente al proceso, puesto que sostuvo que los documentos probatorios indican que dichos recursos ingresaron únicamente al patrimonio de estos demandados y no al suyo.
Por ende, solicitó revocar parcialmente la sentencia en lo relativo a la restitución de dinero, ordenando que la devolución sea efectuada únicamente por Mi Remate Seinco S.A.S., y José Heliodoro Boada Bohórquez, excluyéndola porque nunca recibió dichos dineros ni obtuvo provecho de ellos. 10 Expediente digital, Cuaderno Tribunal, Archivo 007. 6 Rad.
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6. PARA RESOLVER SE CONSIDERA 6.1. Competencia Esta Sala Cuarta de Decisión es competente para desatar la apelación al tenor del numeral 1° del artículo 31 del Código General del Proceso y bajo los lineamientos contemplados en el artículo 280 ibidem; además, se encuentran satisfechos los presupuestos procesales y no se verifica ninguna irregularidad procesal que pueda invalidar lo actuado.
Conviene señalar que la sentencia fue apelada por ambas partes en contienda; por tanto, esta Sala limitará su competencia a dichos reparos señalados en primera instancia y sustentados ante esta Sede, conforme a lo dispuesto en el artículo 328 del Código General del Proceso11, en concordancia con los arts. 320 y 327 ejusdem. 6.2. Problema jurídico Gravita este juicio, alrededor de la nulidad absoluta declarada de oficio por el Juez de primer grado frente a la promesa de compraventa traída como base de la acción, por falta del cumplimiento de los requisitos contemplados en el canon 1611 del Código Civil –subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1889-, en concomitancia con lo dispuesto en el precepto 1741 ejusdem, determinación por la cual, de contera, se ordenaron las respectivas restituciones mutuas; por ello, corresponde a esta Sala definir si existe mérito para revocar o modificar la sentencia de primera instancia como lo piden los recurrentes, en punto de los reparos que especificaron como cimiento de su apelación, o, contrario sensu, si se confirma la misma. 6.3.
Marco conceptual Tal y como quedó decantado tanto en el acápite de las pretensiones que obra en el escrito inicial, como del análisis efectuado por el juez a quo, “El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley”. 11 7 Rad.
N.º 11001 3103 020 2021 00076 01 del contrato arrimado como base de la acción, se tiene que nos encontramos ante una promesa de compraventa. En ese contexto, diremos que es una estipulación preparatoria o preliminar en la que las partes se obligan a celebrar otra ulterior, respecto de la cual el ordenamiento jurídico declara que para su eficacia deben darse ciertas condiciones o requisitos que son los establecidos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, que subrogó el canon 1611 del Código Civil.
De esa definición, al final, se pueden distinguir dos contratos: uno definitivo que es el que se celebra cumpliendo con la obligación de hacer originada en el contrato de promesa o contrato preparatorio, y el contrato preparatorio propiamente dicho, del cual nace esta obligación de hacer que consiste en suscribir, dentro de un plazo o condición, el contrato definitivo.
Ergo, el contrato definitivo es el objeto del contrato de promesa. En esa dirección, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia12, puso de presente que la promesa sólo produce efectos cuando, además de satisfacer los presupuestos generales incluidos en el canon 1502 del Código Civil, cumple los postulados explícitamente instituidos en el canon 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, es decir: i) que conste por escrito; ii) que el negocio prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que el ordenamiento establece; iii) que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato prometido; y, iv) que este se determine de tal manera que para su perfeccionamiento solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
En suma, se anotó en la memorada jurisprudencia, que cuando la promesa, en absoluto, se ajusta a las exigencias allí enlistadas, resulta afectada de nulidad absoluta, sanción dispuesta en el precepto 1741 del Código Civil, para aquellos pactos en los cuales se ha omitido algún requisito o formalidad que la ley contempla para tenerlo como válido. 12 SC5690 de 19 de diciembre de 2018, rad. 2008-00635-01. 8 Rad.
N.º 11001 3103 020 2021 00076 01 Cabe anotar que, además, el Máximo Tribunal de lo Civil 13, ratificó que de acuerdo con su función «jurídico-económica», toda promesa debe incluir, cuando menos, dos tipos de disposiciones: las que describen los términos que contemplará el contrato prometido (en lo que toca, fundamentalmente, con sus elementos esenciales y accidentales), y las que establecen el plazo o condición a cuyo acaecimiento hará exigible el deber de celebrar la convención definitiva, teniendo la posibilidad de sumar a esos acuerdos, que corresponden al tercer y cuarto requisitos de validez legal de la promesa, otros que recaigan sobre la regulación anticipada de ciertas prestaciones del contrato prometido. 6.4.
Caso concreto 6.4.1. Descendiendo al caso bajo estudio, tenemos que los demandantes, Francisco Eliseo Quimbayo Ardila y Emilse Abella Barón, en sus reparos pretenden la revocatoria de la sentencia de primera instancia en la que se declaró de oficio la nulidad de la promesa de compraventa celebrada entre José Heliodoro Boada Bohórquez, en representación de Mi Remate Seinco S.A.S., como apoderada de la señora Lucrecia Cuervo Sánchez (prometiente vendedor) y, los señores Francisco Eliseo Quimbayo Ardila y Emilse Abella Barón (prometientes compradores).
Para el efecto, aducen que el objeto del convenio se encuentra suficientemente determinado por cuanto le resulta claro que la promesa versó sobre la casa C ubicada en la carrera 69 N.º 57C-16 Sur, identificada con folio de matrícula inmobiliaria 50S-40524040. Acorde con lo anterior, se arguyó por los convocantes que el negocio jurídico discutido cumple con los presupuestos de identificación del bien, toda vez que se incluyó, mediante referencia expresa que la Escritura Pública N.º 702 de 11 de marzo de 2009, contiene los linderos y ubicación en Bogotá; luego entonces, considera que la promesa cumple con la determinación del inmueble, requisito indispensable para la validez del contrato.
Para desatar dicha inconformidad, por sabido se tiene que la declaratoria de nulidad absoluta, lleva implícita la pérdida de aptitud del 13 SC2221 de 13 de julio de 2020, rad. 2016-00192-01. 9 Rad. N.º 11001 3103 020 2021 00076 01 contrato inválido para producir cualquier efecto jurídico; es por lo anterior, que el artículo 1746 del Código Civil, dispone que: «[l]a nulidad pronunciada en sentencia que tiene la fuerza de cosa juzgada, da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo; sin perjuicio de lo prevenido sobre el objeto o causa ilícita.
En las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud de este pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos, y la posesión de buena fe o mala fe de las partes; todo ello según las reglas generales y sin perjuicio de lo dispuesto en el siguiente artículo».
Sobre el particular, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia SC313-2023, Radicación n° 68001-31-03-012-2016-00162-01 de 5 de octubre de 2023, M.P. Francisco Ternera Barrios, frente a la no identificación concreta a través de los linderos del inmueble prometido en venta, puntualizó: «2.2.1.- Los requisitos de validez del contrato de promesa están señalados en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 -modificatorio del 1611 CC-, a saber: i) que conste por escrito; ii) que el contrato al cual la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil; iii) que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; y, iv) que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
De tal suerte que, si dichos elementos no están contenidos en la referida convención, esta no producirá ninguna obligación. 2.2.2.- En punto del cuarto presupuesto, es decir, el que ordena que «(…) se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales», este impone a los contratantes la obligatoriedad de fijar los elementos indispensables del contrato que va a celebrarse.
Esto es, al tratarse de una compraventa, deben quedar determinados -o, al menos, ser determinables- el precio y la cosa prometida en venta14. Y, para efectos de identificar el objeto del contrato, cuando este corresponda a un inmueble, se tiene previsto 14 Al respecto, esta Sala ha sostenido que «[e]n esas condiciones, para que el contrato de promesa de compraventa tenga validez jurídica debe satisfacer plenamente las exigencias legales, respecto de las cuales la que tiene que ver con el cargo que se analiza hace relación al ordinal 4° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, la cual sólo se cumple satisfactoriamente, tratándose de compraventa de bienes inmuebles o de derechos que recaen sobre estos, una vez se haya efectuado en ella la determinación de los sujetos y de los elementos esenciales del aludido contrato, esto es, la cosa vendida y el precio; por consiguiente, todos los requisitos legales de la promesa deben concurrir en el mismo acto constitutivo de la misma para que esta sea válida, sin que quepa cumplirlos posteriormente por la vía de acudir a averiguaciones adicionales, las cuales, justamente por no haber quedado perfecta y expresamente previstas dentro del contrato preparatorio, impiden concluir que el contrato prometido fue determinado de tal suerte que sólo faltaría para perfeccionarlo la formalidad de la escritura pública» (SC del 30 de octubre de 2001, exp. 6849). 10 Rad.
N.º 11001 3103 020 2021 00076 01 que la forma de hacerlo es a través de la mención de su ubicación o linderos. O, cuando menos, con la referencia a cualquier dato que permita la cabal identificación del predio prometido en venta15. Ello, según lo exigido en el artículo 31 del Decreto 960 de 1970 16 y el canon 2.2.6.1.2.1.11. del Decreto 1069 de 201517.
Siendo que, «tratándose de inmuebles no es admisible otra manera o forma de determinarlos legalmente» (G. J., T. CLXXX, pág. 226)18. 2.2.3.- En el caso, el Tribunal extrañó, en el contrato demandado, la identificación del bien. Lo que lo llevó a refrendar la anulación de la convención como consecuencia del incumplimiento del ordinal cuarto del artículo 89 de la Ley 153 de 1887 -1611 CC-.
Postura que se halla en consonancia con la doctrina esbozada por esta Sala, que en reciente jurisprudencia recordó que «(…) Ya adoptado el estatuto de notariado contenido en el decreto 960 de 1970, reiteró su doctrina de antiguo cuño, explicando que “En frente a lo preceptuado por la regla 4ª del artículo 89 de la Ley 153, citada, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de cualquiera otro, y cuando se refiera a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse éste en la misma forma, es decir, por sus alinderaciones especiales.
La razón de esta doctrina, que otrora se hacía estribar en el contenido del artículo 2594 del Código Civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del Decreto 960 de 1970”. Doctrina que ha venido reiterando en providencias posteriores (por ej. CSJ SC 2 ag 1985, G.J. CLXXX, pág. 226) en las que el énfasis del requerimiento acerca de la determinación del inmueble que ha de enajenarse en virtud del contrato prometido, se pone en el alindamiento y ubicación del inmueble como forma cabal de identificarlo, sin que ello signifique, agrega ahora la Corte, que no existan hoy por hoy otros medios que, quedando expresados en el texto mismo de la promesa, logren la misma finalidad identificante, con lo cual se cumple el propósito de que el bien raíz sobre que versará la compraventa no pueda ser confundido con otro, sin que exista razón para exigir la mención concurrente a todos ellos en la promesa, junto con los que ha venido destacando como obligatorios la jurisprudencia de esta Sala» (CSJ SC004-2015)».
(Negrilla intensional) 15 Artículo 2.2.6.1.2.11.1 del Decreto 1069 de 2015: «[e]n desarrollo de lo dispuesto en el artículo 317 del Decreto Ley 960 de 1970, para efectos de identificar los inmuebles por sus linderos, se podrá acudir al plano definitivo expedido por la autoridad catastral correspondiente resultante de los procesos de formación, actualización y conservación catastral, el cual se protocolizará con la escritura pública respectiva.
En este evento no será necesario transcribir textualmente los linderos literales del inmueble». 16 «ARTÍCULO 31. Los inmuebles que sean objeto de enajenación, gravamen o limitación se identificarán por su cédula o registro catastral si lo tuvieren; por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados, y por sus linderos. Siempre que se exprese la cabida se empleará el sistema métrico decimal». 17 «ARTÍCULO 2.2.6.1.2.1.11.
Segregación de un inmueble. Cuando en una escritura se segreguen una o más porciones de un inmueble, se identificarán y alinderarán los predios segregados y el de la parte restante. Si se expresa la cabida se indicará la de cada unidad por el sistema métrico decimal». 18 Frente al tema, en proveído del 24 de junio del 2005, esta Sala indicó que la identificación de un inmueble no está librada enteramente a la voluntad privada.
Ello, porque el legislador identifica la forma en que habrán de determinarse las heredades. 11 Rad. N.º 11001 3103 020 2021 00076 01 Con base en la jurisprudencia transcrita, dígase de entrada que el reparo que se estudia, se despachará desfavorable, en el entendido que la valoración que efectuó el a quo a la promesa de compraventa, se alinea con la interpretación otorgada al artículo 89 de la Ley 153 de 1887, que modifica el artículo 1611 del Código Civil, pues, en efecto, en dicho contrato no se incluyeron los linderos del inmueble, lo que impide identificar con precisión el bien prometido en venta.
Veamos en la cláusula primera se acordó lo siguiente19: Al analizar la mencionada convención, se constata de manera objetiva que no se especificaron de forma expresa los límites del inmueble objeto de la promesa de venta, aunque sí se hizo referencia a instrumentos externos donde dicha información está registrada, esto es, en la escritura pública 702 del 11 de marzo de 2009, documento que si bien fue aportado con la demanda20 tampoco sería útil en los términos de la jurisprudencia citada.
Así: «O, cuando menos, con la referencia a cualquier dato que permita la cabal identificación del predio prometido en venta» «que, quedando expresados en el texto mismo de la promesa, logren la misma finalidad identificante» Se dice lo anterior, porque revisada la escritura en comento (702 del 11 de marzo de 2009), la misma es una copia simple, sin ningún valor 19 20 Expediente digital, Cuaderno “001PrimeraInstancia”, Archivo 02, Pdf. 2-5.
Expediente digital, Cuaderno “001PrimeraInstancia”, Archivo 02, Pdf. 64-117. 12 Rad. N.º 11001 3103 020 2021 00076 01 probatorio, conforme al sello sobre ella estampado y que se trae a colación: A lo que se suma que revisado nuevamente el plenario no se aportó su original o copia auténtica que ofrezca versión diferente. No obstante, y, si en gracia de discusión, se admitiera su contenido, lo cierto es que tampoco hace referencia al inmueble objeto de este proceso identificado con folio de matrícula 50S-40524040, sino a otro diferente (50S-824912).
Lo que lleva a concluir que los linderos no aparecen plenamente identificados, tal como lo establece la normativa jurisprudencial citada, la descripción o relación de los linderos debe aparecer siempre de manera explícita en el contrato de promesa de compraventa o que, con la referencia a cualquier dato en aquella, permita la cabal identificación del predio prometido en venta, lo que constituye un requisito esencial del contenido del documento y está vinculado directamente con la identificación precisa del bien.
Situación que no se observa en el presente caso, como ya se precisó. 13 Rad. N.º 11001 3103 020 2021 00076 01 Aunado a que no se señala tampoco que el inmueble o edificio al cual pertenece la casa prometida en venta se encuentre aquel sometido al régimen de propiedad horizontal, previsto en la Ley 675 de 2001. Así las cosas, se confirmará la sentencia de primera instancia, dado que la decisión comporta el mismo objetivo, esto es, la ausencia de la determinación del inmueble objeto de litigio, mediante la descripción de linderos que permitiera identificar de forma inequívoca el bien, conforme lo ha señalado nuestro Máximo Tribunal en materia civil, pues al margen de la existencia de un folio de matrícula inmobiliaria o citación de la escritura pública, se reitera, en el presente caso no existe la inclusión expresa y completa ni en uno ni en el otro de alindamiento del bien materia del contrato, “pues tal información constituye la forma natural de procurar la requerida precisión en la determinación del objeto que reclama el precepto en comento”21 (ordinal 4° del art. 1611 del C.C.).
Ergo, resulta entonces probada la ineficacia del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes, al desconocer uno de los requisitos esenciales para su validez, cuya inobservancia hace que no produzca obligación alguna entre las partes, e imponga la aplicación de la sanción consagrada en el art. 1741 del C.C. Ahora bien, en relación con el reparo subsidiario atinente a anular la audiencia de sentencia debido a la falta de notificación y entrega del dictamen pericial, lo que impidió la posibilidad de controvertirlo; además, porque el dictamen no actualizó el valor del inmueble ni consideró los impuestos pagados en siete años, y que fijó un valor de arrendamiento inadecuado, lo que, en su sentir, vulnera el derecho al debido proceso y a la defensa, por lo que se reclama un trámite adecuado antes de dictar la sentencia definitiva.
Tal inconformidad no tiene vocación de prosperidad, si en cuenta se tiene que el trabajo presentado y que fue solicitado por el a quo de oficio, conforme a lo que se plasmó en el acta de 12 de noviembre de 2024 22 es claro, preciso, y explica detalladamente las fuentes de información, su 21 CSJ SC, 24 jun. 2005, rad. 1999-01213-01, traída a colación en proveído SC1964-2022, Radicación n.º 11001-31-03006-2013-00359-01 de 19 de julio de 2022, M.P. Luis Alonso Rico Puerta. 22 Expediente digital, Cuaderno “001PrimeraInstancia”, Archivo 67. 14 Rad.
N.º 11001 3103 020 2021 00076 01 marco teórico, la metodología utilizada y responde integralmente a los frutos que pudo generar el inmueble en disputa23; a más que en la audiencia de que trata el precepto 373 del Código General el Proceso, que se llevó a cabo el pasado 13 de mayo de 2025, misma que se encuentra en el expediente digital, cuaderno “001PrimeraInstancia”, archivo 73, se dio paso a las partes para que procedieran a interrogar a la perito Doris del Rocié Munar sobre la experticia que se aportó al plenario (minuto 39:20); en virtud de ello, la apoderada de Francisco Eliseo Quimbayo Ardila y Emilse Abella Barón, Dra. Nirsa Morales Galeano, en ese momento, nada adujo acerca de la falta de traslado del dictamen pericial que ahora viene alegar, por vía de apelación de la sentencia. Y con todo, aun cuando se aceptara que existió la irregularidad planteada por los demandantes, lo cierto es que por su silencio al momento en el que se les brindó la posibilidad de interrogar a la experta, la misma se entendería saneada. 6.4.2.
Continuando con los ataques enfilados por la demandada Lucrecia Cuervo Sánchez, en punto a la orden de reembolso, argumentando que la obligación de devolver los pagos corresponde únicamente a quienes los recibieron, es decir, Mi Remate Seinco S.A.S. y José Heliodoro Boada Bohórquez; solicitando ser excluida, dado que no recibió ni se benefició de dichos recursos.
Dígase de entrada que, dicho reproche tampoco prospera, por lo que pasa a exponerse. De acuerdo con el documento de fecha 29 de noviembre de 2018 de referencia “Poder para enajenación de bien inmueble urbano ”24 que contiene el mandato conferido por la señora Lucrecia Cuervo Sánchez, mismo que se allegó con la demanda, se puede observar que aquélla manifiesta de manera expresa que otorga poder especial amplio y suficiente al señor José Heliodoro Boada Bohórquez, para que en su nombre y representación “suscriba la promesa de compraventa y posteriormente la escritura pública de venta del siguiente inmueble: CASA C ubicado en la actual nomenclatura urbana No. Carrera 69 No. 57C – 16 Casa 3, 23 24 Expediente digital, Cuaderno “001PrimeraInstancia”, Archivos 71 y 72.
Expediente digital, Cuaderno “001PrimeraInstancia”, Archivo 02, Pdf. 22-23. 15 Rad. N.º 11001 3103 020 2021 00076 01 PRIMER PISO: primer nivel, consta de acceso, salón comedor, cocina baño de emergencia y escaleras de acceso al segundo piso. SEGUNDO PISO: segundo nivel, consta de hall, una alcoba, un baño y escaleras de acceso al tercer piso.
TERCER PISO: tercer nivel, consta de hall, dos alcobas, cuarto de estudio, escaleras, terraza y cuarto de ropa., Cuyos linderos se encuentran descritos en la escritura pública número 702 del 11 de marzo del año 2009, en la Notaria 36 Bogotá D.C. A este predio le corresponde el folio de matrícula inmobiliaria No. 50S-40524040 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá D.C., Zona Sur, Chip AAA0210AWLF”.
Así mismo quedó consignado en dicho poder, que “[m]i apoderado queda expresamente facultado para pactar los términos de la negociación, suscribir la promesa de compraventa y sus modificaciones, la escritura pública por medio de la cual se dé cumplimiento a la misma; para fijar el precio por el referido inmueble y demás términos y condiciones del contrato, para cobrar y recibir el pago producto de la venta, que se estipule por dicho bien inmueble; otorgar instrucciones para el pago del precio en caso de que el mismo fuere pagado por parte de entidades financieras y/o por cualquier otra empresa financiera que ofrezca préstamos o facilidades de financiamiento en dinero a cualquier título, efectuar la entrega del inmueble, una vez recibido de mi poderdante, para suscribir todas las aclaraciones, adiciones y reformas de escritura que fuere menester, así como para firmar la resolución de la escritura pública de compraventa y/o la resciliación de la misma; para cancelar los gravámenes hipotecarios que puedan existir en relación con dicho bien inmueble.
De igual manera, mi apoderado queda facultado para sustituir, reasumir y renunciar al presente poder y en general cuenta con las facultades que sean convenientes o necesarias para llevar a cabo el encargo que por el presente documento se le confía, sin limitación alguna”. De la lectura al aludido instrumento otorgado el 29 de noviembre de 2018, se puede apreciar que efectivamente la señora Cuervo Sánchez, de manera literal consignó en el referido mandato la facultad expresa conferida al señor José Heliodoro Boada Bohórquez para suscribir la promesa de compraventa; además le otorgó facultad para fijar el precio por el referido inmueble y demás términos y condiciones del contrato, así como para cobrar y recibir el pago producto de la venta.
Por lo tanto, ante la ausencia de prohibición alguna consignada en el mandato relacionado con la facultad para suscribir la promesa de 16 Rad. N.º 11001 3103 020 2021 00076 01 compraventa y recibir el precio pactado, considera la Sala que no puede ser excluida de la orden de restituir a los demandantes el precio recibido en virtud de la promesa pluricitada; máxime cuando no puede olvidarse que el apoderado actuó en su nombre, por lo que los efectos de ese contrato introductorio y de la nulidad a la que se arribó en primera instancia, le atañen directa y exclusivamente a la señora Cuervo. 6.4.3.
Para finalizar, se debe destacar que el inciso 2° del artículo 283 del Código General del Proceso, señala que «[e]l juez de segunda instancia deberá extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia, aun cuando la parte beneficiada con ella no hubiese apelado». Por tanto, corresponde efectuar la respectiva indexación desde la fecha en que se profirió el fallo de primera instancia, hasta la fecha de esta sentencia. Para el efecto, se trae a colación lo que se resolvió en el ordinal segundo de la parte resolutiva de la sentencia, con el fin de extender las condenas impuestas hasta el fallo de segunda instancia. «Segundo: En consecuencia, ordenar las restituciones mutuas por las cuales la demandada deberá restituirle a los demandantes el precio recibido en virtud de la promesa actualmente a la fecha en un total de $156’114.000,oo m/cte., pago que deberá efectuarse dentro de los tres (3) días siguientes a la ejecutoria de esta decisión y, en adelante mensualmente seguirá indexándose conforme al IPC; de esta cifra deberán descontarse los frutos civiles que deben reintegrar los demandantes actualmente a abril de 2025 en la cifra de $94’822.769,00, mensualmente deberá incrementarse también a estos frutos un canon de $1’607.956,00; en el momento de hacerse el pago se autorizara la compensación de tales cifras».
Para ello, se aplicará la fórmula VA = VH x (IPC final / IPC Inicial); donde VA es el valor actualizado, VH es el valor inicial e IPC es el índice de precios al consumidor certificado por el DANE. Así, se tiene que el IPC de 13 de mayo de 2025 fue de 148.68 – fecha del fallo de primera instancia- y el IPC de mayo de 2026 es de 156.94 –último dato reportado por el DANE a la fecha de esta sentencia-; por tanto, el resultado es $156.114.000 x 156.94 / 148.68 = $164.787.000.
Valor que la demandada deberá restituirle a los demandantes por el precio recibido en virtud de la promesa, 17 Rad. N.º 11001 3103 020 2021 00076 01 Ahora, en relación con los frutos civiles que deben pagar los demandantes a la demandada, se tiene que el IPC de 13 de mayo de 2025 fue de 148.68 –fecha del fallo de primera instancia- y el IPC de mayo de 2026 es de 156.94 –último dato reportado por el DANE a la fecha de esta sentencia-; por tanto, el resultado es $94.822.769 x 156.94 / 148.68 = $100.090.700,61.
En conclusión, como las disertaciones de los apelantes no lograron rebatir lo decidido en primera instancia, en donde se analizó en debida forma las pruebas recaudadas y aplicó las normas idóneas para desatar la discusión propuesta, solo se modificará el ordinal 4° de la sentencia, para actualizar la condena, sin que haya lugar a imponer condena en costas de esta instancia, dado el fracaso de las apelaciones de ambas partes.
Por último, se ordenará devolver las diligencias a la dependencia de origen, por Secretaría de la Sala Civil de esta Corporación. En mérito de lo expuesto, la Sala Cuarta de Decisión Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, 7.
RESUELVE
PRIMERO: MODIFICAR el ordinal 2° de la parte resolutiva de la sentencia proferida el 13 de mayo de 2025 por el Juez Veinte Civil del Circuito de Bogotá D.C., el cual quedará al siguiente tenor literal: «Segundo: En consecuencia, ordenar las restituciones mutuas por las cuales la demandada deberá restituirle a los demandantes el precio recibido en virtud de la promesa actualmente a la fecha en un total de $164.787.000,oo m/cte., pago que deberá efectuarse dentro de los tres (3) días siguientes a la ejecutoria de esta decisión y, en adelante mensualmente seguirá indexándose conforme al IPC; de esta cifra deberán descontarse los frutos civiles que deben reintegrar los demandantes actualmente a abril de 2025 en la cifra de $100.090.700,61, mensualmente deberá incrementarse también a estos frutos un canon de $1’607.956,00; en el momento de hacerse el pago se autorizara la compensación de tales cifras. 18 Rad.
N.º 11001 3103 020 2021 00076 01 Una vez pagados estos dineros, dentro de los seis (6) días siguientes, los demandantes deberán restituirle a la demandada el inmueble materialmente en perfectas condiciones de habitabilidad ».
SEGUNDO: CONFIRMAR en lo demás la sentencia proferida, empero por las razones expuestas en esta providencia.
TERCERO: SIN CONDENA en costas de esta instancia.
CUARTO: DEVOLVER el asunto al juzgado de origen, en firme la presente providencia por la Secretaría de la Sala Civil de este Tribunal.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, Los Magistrados, MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO (11001 3103 020 2021 00076 01) FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ (11001 3103 020 2021 00076 01) JOSÉ ALFONSO ISAZA DÁVILA (11001 3103 020 2021 00076 01) Firmado Por: Martha Isabel Garcia Serrano Magistrada Sala 021 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jose Alfonso Isaza Davila Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 018 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., 19 Rad.
N.º 11001 3103 020 2021 00076 01 Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 29268f72a5c448cbc5f6c167864d2a220c3d445d1ee41a3beca7ffe1231cd6b2 Documento generado en 29/05/2026 02:18:15 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 20