TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE SINCELEJO SALA CIVIL FAMILIA LABORAL Magistrada Ponente ALEJANDRA MARÍA HENAO PALACIO Auto C-DIV-2025-01 Consecutivo 70-001-31-03-006-2023-00107-01 Sincelejo, quince (15) de enero de dos mil veinticinco (2025). Se decide el recurso de apelación interpuesto por la demandada ISABEL CRISTINA MERLANO LÓPEZ, contra el auto de 9 de julio de 2024, proferido por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Sincelejo, dentro del proceso declarativo especial divisorio, promovido por DISTRACOM S.A., contra la mentada recurrente y las señoras SALIMA y SAMIRA ISAAC MERLANO. A N T E C E D E N T E S 1.
La sociedad DISTRACOM S.A., convocó a litigio a las señoras SALIMA y SAMIRA ISAAC MERLANO, e ISABEL CRISTINA MERLANO LÓPEZ, para que se decrete la venta en pública subasta del inmueble identificado con FMI No 340 -1334 de la ORIP de Sincelejo, y su producto se distribuya entre los copropietarios en una proporción del 66% para los demandados, y del 34% para la demandante.
Como fundamento de sus pretensiones la activa señaló, en síntesis, que por medio de escritura pública No 1453 de 25 de noviembre de 2021, de la Notaría 1° del Círculo de Sincelejo, adquirió de ROSA ENITH ISAAC CORENA y ALFREDO JOSÉ ISAAC MONTEJO, una cuota parte correspondiente al 34% del bien inmueble registrado con matrícula 340 -1334 de la ORIP de esta ciudad; que el área real y exacta es la establecida en su ficha catastral 70 001 01010000018700 05000000000, según la cual 2 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 asciende a 1.198 m 2; que en lo que le atañe como copropietaria del 34% de la superficie, no ha realizado mejora alguna; que intentó negociar en varias ocasiones una justa y adecuada partición del bien, con el propósito de hacerse al 66% restante que recae en cabeza de las demandadas, siendo imposible llegar a un acuerdo; que sobre el terreno cuya división está solicitando existen unos locales comerciales que actualmente están arrendados, cuyo canon desconoce, y sin que a la fecha perciba alguna suma alguna de dinero en la proporción que le corresponde; que los copropietarios actuales que figuran en el certificado de libertad y tradición son: ISABEL CRISTINA MERLANO con un 32%, SALIMA ISAAC MERLANO con 17%, SAMIRA ISAAC MERLANO con 17%, y DISTRACOM S.A. con un 34%; que de acuerdo con el artículo 2334 del Código Civil, los comuneros no están obligados a permanecer en indivisión con respecto al dominio del inmueble, y cualquiera de ellos puede solicitar su venta o división material, a voces del canon 406 del Código General del Proceso; que de decretarse la división los condueños sufrirían un desmedro significativo, por lo que es necesaria la venta 1. 2.
Al descorrer el traslado de rigor, las demandadas SALIMA y SAMIRA ISAAC MERLANO, e ISABEL CRISTINA MERLANO LÓPEZ, se opusie ron a lo pretendido sin proponer excepciones, aceptando como ciert os los hechos relativos a la adquisición de la demandante de una cuota parte del lote de terreno mencionado en la demanda, el porcentaje que a ella corresponde, el área total del bien inmueble objeto de la pretensión divisoria, así como que no fue posible concretar un acuerdo negocial debido a discrepancias normales en el desenvolvimiento de la negociación, por lo que conservaron su derecho sin que ello represente una situación anormal.
En su defensa afirmó, que la sociedad demandante está 1 D e r iv a d o 001Demanda.pdf 3 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 informada de la deuda que tienen los herederos de los señores ROSA ENITH ISAAC y ALFREDO ISAAC, la cual se está abonando con los cánones de arrendamiento del lugar; y que en la demanda se afirma que no es viable la división material del bien por el desmedro significativo que pueden sufrir los condueños, pero no se especifica la causa de ese perjuicio 2. 3.
Tras surtirse la audiencia contemplada en el artículo 409 del Código General del Proceso, en la cual se interrogó a los peritos que elaboraron los dictámenes periciales aportados con la demanda y su contestación 3, mediante auto de 9 de mayo de 2024, el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Sincelejo, resolvió: i) decretar la venta en pública subasta del inmueble objeto del proceso, y dividir su producto entre los comuneros en proporción a sus derechos; ii) tuvo como avalúo del mismo la suma de $2’373’.270.000; iii) decretó su embargo y secuestro, y ordenó oficiar a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos –ORIPcompetente para que inscribiera dichas medidas y expidiera los certificados del caso 4.
En sustento de su decisión y en lo que incumbe al recurso, la A Quo optó, en primer lugar, por traer a colación los artículos 406 y 407 del Código General del Proceso, referentes a la potestad que tiene todo comunero de pedir la división material de la cosa común o su venta para que se distribuya el producto, así como unos referentes doctrinales, para de jar sentado que, la prosperidad de una demanda divisoria depende del cumplimiento de presupuestos tales como a) la existencia de uno o varios bienes; b) que la propiedad pertenezca a varias personas en común y proindiviso, y c) que no exista pacto de indiv isión; los cuales encontró acreditados en el proceso, por cuanto en el certificado de libertad y tradición del inmueble distinguido con folio de matrícula inmobiliaria 2 D e r iv a d o No 340-1334, inmueble 0 1 4 C o n t e s ta c i o n D e m a n d a. p d f 0 2 8 A c ta A u d i e n c ia I n te r r o g a to r io s P e r i to s. p d f 4 D e r iv a d o 0 2 9 A u to R e s u e lv e V e n ta S u b a s ta. p d f 3 D e r iv a d o que se 4 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 encuentra en indivisión, figuran como propietarios actuales “Isabel Cris tina Merlano (32% ), Salima Isaac Merlano (17% ), Samira Isaac Merlano (17% ) y Dis tracom (34% )”, los cuales han manifestado que no están obligados a permanece r en indivisión, lo que dijo, se corrobora con la es critura pública de venta No 1453 de 26/11/2021 extendida por la Notaría Primera de esta ciudad, en la que se anotó que el bien raíz “se encontraba libre de cualquier limitación de dominio ”, sin observarse cláusula alguna de indivisión. Seguidamente, para determinar si decretaba la venta o división del predio, trajo a colación el peritaje aportado por la sociedad demandante, del cual extrajo que no es posible dividir materialmente el inmueble en los correspondientes porcentajes de propiedad que ostentan los dueños, debido a que su derecho de dominio se perjudicaría al no poder hacer uso de todo el potencial de la ubicación del mismo, “pues el desarrollo de este tipo de inmuebles debe darse en altura, en propiedad horizontal”, siendo la forma en que más le sacaría provecho “construir locales y of icinas comerciales en una edif icación en altura, es decir, de varios pisos ”, para lo cual es necesaria su venta.
A continuación señaló, que las demandadas se opusieron a la pretensión de venta, pero el dictamen qu e aportaron “nada dijo sobre la f orma de div is ió n”, y el experto que lo elaboró explicó en su interrogatorio que “ no analizó la posibilidad de división por venta… pues to que lo habían contratado para realizar un avalúo comercial y no un dic tamen con destino a un proceso judicial de división”, y aunque aclaró que de acuerdo a las normas del Plan del Ordenamiento Territorial de Sincelejo, el predio es divisible materialmente, no dio más detalles al respecto.
Por ello, consideró que solo se contaba con e lementos de prueba para decretar la venta. A partir de lo anterior, para establecer el precio de la cosa, resaltó que no había acuerdo entre las partes sobre este punto, 5 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 ya que el avalúo presentado por la parte demandante sugiere un valor total de $2’373’270.000, mientras que el de la parte demandada, anuncia uno de $2’669’276.000.
Por tanto, para decantarse por uno de ellos, tuvo en cuenta que, la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Cod azzi, prevé 4 métodos para el avalúo de bienes, que son: “el mé todo de comparación o de mercado, el mé todo de capitalización de rentas o ingresos, mé todo de cos to de reposición y método residual.” Posteriormente, indicó que el perito contratado por la parte activa usó de manera combinada las 4 metodologías, mientras que el convocado por la pasiva solo empleó la combinación de la comparación y del costo de reposición. En ese orden, consideró que la labor del experto convocado por la sociedad actora, le permitió tener un panorama más completo de la situación actual del inmueble y de la construcción eventual del mejor proyecto posible calculando el valor de las construcciones actuales y cuánto podría costar una edificación que use todo su potencial.
Así mismo, tuvo en cuenta las dinámicas de oferta y demanda del mercado de una forma más realista, pues efectuó un estudio del costo de construcción del proyecto inmobiliario más adecuado, incluyendo el valor de las ventas y la rentabilidad deseada por un constructor, lo que le permitió calcular cuál sería el valor máximo que podría ofrecer el posible comprador para que el negocio le sea rentable, sumado a que indagó sobre ofertas de ventas y arriendos actuales de oficinas y locales para conocer el movimiento en el precio que se ofrece por este tipo de inmuebles, de manera que, los que comparó con el método de mercado tienen características homogéneas o similares, ya que los “locales y of icinas” serían la construcción del mejor proyecto posible en el predio avaluado.
Entre tanto, frente al avaluador co ntratado por los demandados, reseñó que este solo tuvo en cuenta el precio de otros inmuebles en venta en el sector y el costo de las 6 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 construcciones actuales del inmueble para realizar su experticia, o sea, que efectuó un estudio menos detallado, lo que dijo, es entendible, porque el perito explicó en audiencia que las demandadas solo habían acudido a sus servicios para hacer un avalúo comercial y no un dictamen con destino a un proceso divisorio, por lo que solo indagó la oferta de inmuebles en venta en el mismo sector del connotado fundo, y analizó la demanda únicamente con el dato de cuál sería el precio mínimo que recibirían los propietarios actuales por la venta de su bienes raíces, sin realizar cálculo o proyección sobre cuál sería objetivamente el valor máximo que podría pagar un eventual comprador, comparando un garaje local, 2 casas lotes y un lote con áreas sustancialmente diferentes para establecer el valor del aquí disputado.
Con base en esta s razones, la Juzgadora del conocimiento optó por el precio señalado en el dictamen allegado por la sociedad promotora de la litis, o sea, de $2’373’270.000 5. 4. Inconforme con la decisión, las demandada s SAMIRA y SALIMA ISAAC MERLANO, la apelaron, formulando los siguientes reparos: i) Que sí existió oposición de su parte frente a la “división por venta”, y en ese sentido fue sustentado el dictamen pericial por el perito, quien contestó de forma diáfana las preguntas que se le realizaron en el inter rogatorio. ii) Que la falta de análisis de la división material del inmueble en el dictamen que allegó se explica, porque la prueba fue aportada con el objeto de contradecir la prueba allegada por la parte demandante, por lo que el análisis de su experticia fue demarcado por el que acompañ ó la demanda, en la cual se dispone la división mediante la venta sin realizar mayores 5 D e r iv a d o 0 2 9 A u to R e s u e lv e V e n ta S u b a s ta. p d f 7 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 elucubraciones sobre la división material, que en todo caso fue controvertida en audiencia. iii) Que el despacho omitió verif icar la posibilidad de la división material antes que la venta, y el análisis para descartar la división material del bien inmueble carece de suficiencia jurídica y probatoria, lo que conllevó a la decisión de la venta. iv) Que el criterio relevante para que en la experticia que aportó, se determinara la posibilidad física y jurídica de la división material del bien, es que “luego de las cuotas de cada propie tario, aún se man tie ne el límite exig ido por la norma, sea que la división se hag a entre los 4 propietarios, o en 2 partes, conf orme a la in tegración de la de mandante y [ todas] las demandadas”.
Y que por el contrario, el desconocimiento perito del de P lan la de parte actora Ordenamiento demostró su Territorial –en adelante P.O.T-, al admitir que no había efectuado avalúos de esta índole en la ciudad, y aseverar que “no es procedente ni f actible la divis ión material de l inmueble en lotes correspondien tes a los porcentajes de propiedad que osten te los respectivos propie tarios”, punto al que el Juzgado le otorgó plena credibilidad sin auscultar directamente la norma de interés. v) Que no es de recibo sostener que el loteo de la propiedad inmueble conlleva a evitar utilizar todo su potencial, puesto que dicha conclusión es una simple aseveración del experto convocado por la accionante, que no fue analizada a profundidad en su trabajo, ni existen los soportes de la supuesta pérdida económica en que se incurr iría, si se efectuase la división material.
Por el contrario, dice, un análisis aterrizado permite constatar, que si el ente territorial al promulgar el P.O.T dispuso un límite de área para el loteo, es precisamente ese margen el que define cuándo se c onstituye en un perjuicio económico la división material. vi) Que no puede colegirse que el análisis ‘tangencial’ de los 4 métodos dispuestos por el I nstituto Geográfico Agustin Codazzi, 8 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 - en adelante IGAC- implique que se haya adoptado la forma más precisa para determinar el precio, pues en audiencia, el perito citado por las demandadas también estimó la posibilidad de realizar el avalúo a través de los demás métodos y explicó a profundidad por qué razón ha bía adoptado el que consignó en su experticia. vii) Que el despacho cimentó su entendimiento sobre hechos inciertos, como el tipo de edificación que eventualmente podría construirse en la propiedad, sin soporte alguno, omitiendo situaciones relevantes man ifestadas por el experto de la parte demandada, con relación a la similitud de los bienes inmuebles tomados como referencia con res pecto al que es objeto de división, así como su amplia experiencia trabajando en Sincelejo para el IGAC. viii) Que el A Quo le otorgó una ostensible relevancia al análisis de las dinámicas del mercado, omitiendo el margen de riesgo amplio que significa la adopción de ese método, máxime si no existe uno que sea considerado como el más adecuado en este tipo de asuntos, sino que se apela a las probabilidades, frente a lo que el experto arrimado por la parte demandada sostuvo que utilizó el método más apropiado, y que cumplía con las expectativas del IGAC, autoridad para la cual trabaja desde hace muchos años. ix) No se entiende la deducción del despacho al considerar que el dictamen de la parte demandante tuvo “más características homogéne as o similares ”, ya que, a diferencia de lo allí sostenido, el método usado en el peritazgo de la pasiva, sí cumplía con las expectativas y fue posible realizarlo, debido a que no se percató de ofertas de bienes inmuebles similares que se encontraban en la misma área de la propiedad objeto de división 6. 6 D e r iv a d o 0 3 1 M e m o r ia lR e c u r s o R e p o s i c i o n. p d f 9 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 5.
En proveído de 14 de junio de 2024, el estrado de conocimiento resolvió no reponer el auto recurrido, y conceder en el efecto devolutivo la alzada subsidiaria, apoyándose en que de los artículos 407, 409, y 410.1, se extrae que el dictamen de división debe tener un avalúo y el tipo de división que fuere procedente; que si el demandado no está de acuerdo con el dictamen puede aportar otro, caso en el cual el segundo dictamen debe contener la misma información que el primero, es decir, el valor y la división procedente; y que tanto la parte demandante como demandada deben acreditar la partición que estimen procedente.
Y, en su parecer, en el presente asunto solo uno de los peritazgos indicó la forma de división y fue el aportado por la parte actora, en el que se consideró que lo procedente era la venta y no la división material, y aunque las demandadas formalmente se opusieron a la venta, lo cierto es que no aportaron prueba alguna sobre la división material, luego sí se tuvo en cuenta esta posibilidad por parte del juzgado, pero no se halló evidencia suficiente para demandante la sustentar descartó esa y las p osibilidad “pues demandadas no la parte aportaron propuesta de división alguna ”, probanza que era sumamente necesaria “pues to que los propietarios no tienen el mismo porcen taje de propiedad, lo cual dif iculta el trabajo de part ición al juez”, sobre todo porque el inmueble “ tiene construcciones en toda su extensión, por lo que la div is ión material debía ser claramen te def inida…”.
A su vez, respecto de la escogencia del precio fijado por el perito de la parte demandante, explicó que, “la utilización de los 4 métodos en un av alúo aumenta las posibilidades de tener una mejor visión del precio de la cos a [y…], si no se hace uso de todo s, entonces la visión podría ser más limitada, debido a que no se tendrán en cuenta circuns tancias que solo el uso de los 4 mé todos permite”; que “el uso combinado de todo s los mé todos, en este caso particular, garan tizaba de mejor manera el análisis de la realidad del inmueble obje to de avalúo”; que a la parte demandada le correspondía demostrar que todo los cálculos del extremo activo eran errados y carentes de soportes, no obstante, ningún elemento de prueba se aportó al 10 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 respecto.
Agregó que, no descono ce la trayectoria que tiene el perito contratado por las enjuiciadas, pero al emplear el método de mercado, comparó inmuebles que pese a estar ubicados cerca del bien raíz objeto de preciación, ostentaban características física s, usos de suelo, y áreas sustancialmente diferentes tales como “ un lote 1.198 m 2 que tiene construcciones comerciales de 317 m 2 con un garaje -lo cal de 310 m 2, una casa lote de 1250 m 2, una casa lote de 700 m 2 y un lo te de 673 m 2 ”, lo que resta convicción a dicha experticia. Finalmente, ante la queja porque se le dio relevancia excesiva al método de mercado, apuntó que deviene infundada, en tanto fue la misma técnica que usó el perito de la parte resistente, y en todo caso, no se compadece con la realidad, dado que el Juzgado eligió el dictamen del extremo demandante por la razón opuesta, esto es, “porque no hizo énf asis en un mé todo de avalúo en par ticular, sino que realizó un uso combinado de todas”, y como ninguno de los expertos anotó que exista un método que se a el más adecuado, por ello se hacía necesario usar de manera combinada todos los métodos, ya que solo así “se tendría la mejor visión o percepción posible de l inmueble, tal co mo lo hizo la parte demandan te” 7.
C O N S I D E R A C I O N E S 1. Competencia: Este despacho es competente para desatar la apelación de marras, por versar sobre un auto que decreta la venta de la cosa común dentro del presente proceso declarativo especial divisorio, de conformidad con el inciso tercero del artículo 409 del Código General del Proceso 8, en consonancia con el numeral 10 del canon 321 ídem 9. 7 D e r iv a d o 0 3 5 A u to No R e p o n e Co n c e d e A e p la c ió n. p d f au to q u e d e c r e te o d e n i e g u e l a d i v i s i ó n o l a v e n ta e s ap e l ab l e.” 9 “ T am b i é n s o n ap e l ab l e s l o s s i g u i e n te s au to s p r o f e r i d o s e n p r i me r a i n s tan c i a: [ … ] 1 0.
L o s d e m ás e x p r e s a me n te s e ñ al ad o s e n e s te C ó d i g o ”. 8 “El 11 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 Tal y como se encuentra planteado el debate procesal, el problema jurídico circunscribe a a definir dilucidar si en en este esta puntual oportunidad, asunto se resulta procedente la venta del inmueble objeto de la acción de la divisoria o si, por el contrario, es viable su partición como lo pretende la parte demandada y apelante. 2.
Del proceso divisorio y su trámite. Para resolver, lo primero por rememorar con relevancia, es que, a voces de l canon 2322 del Código Civil, “la comunidad de una cosa univers al o singular, entre dos o más personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad, o celebrado o tra convención relativ a a la mis ma cos a, es una espec ie de cuasicon trato”.
Por su parte, el artículo 406 del Estatuto Procesal General, dispone que, “Todo comunero puede pedir la división material de la cosa común o su venta para que se distribuya el producto. La demanda deberá dirigirse contra los demás co muneros y a ella se acompañ ará la prueba de que demandante y demandado son condueños. Si se trata de bienes sujetos a registro se presentará también certificado del respectivo registrado r sobre la situación jurídica del bien y su tradición, que comprenda un período de diez (10) años si fuere posible.
En todo caso el demandante deberá acompañar un dictamen pericial qu e determine el valor del bien, el tipo de división que fuere procedente, la partición, si fuere el caso, y el valor de las mejoras si l as re clama.” A renglón seguido, el artículo 407 ídem, reza que: “Salvo lo dispuesto en leyes especiales, la división material será procedente cuando se trate de bi enes que puedan parti rse materialmente sin que los derechos de los condueños desmerezcan por el fraccion amiento.
En los demás casos procederá la venta.” Y el epígrafe 408 de la misma codificación estipula que, “En el auto admiso rio de la demanda se ordenará correr trasl ado al demandado por diez (10) dí as, y si se trata de bienes sujetos a registro se ordenará su inscripción. Si el demandado no está de acuerdo con el dictamen, podrá aportar otro o solicitar la 12 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 convocatoria del perito a audiencia para interrogarlo.
Si el demandado no alega pacto de indivisión en la contestación de la demanda, el juez decretará, por medio de auto, la división o la venta solicitada, según corresponda; en caso contrario, convocará a audiencia y en ella decidirá.” Sobre este tipo de juicios declarativos, la Corte Suprema de Justicia, ha explicado que, “El juicio divisorio, como se sabe, se encamina a cl au surar la indivisión que afecta a los bienes que en común y proindiviso se encuentran en cabeza de varios propietarios.
En efecto, como ninguno de quienes tengan la calidad de comunero de una cosa universal o singular está obligado a permanecer en indivisión, cualquiera de ellos puede pedir su reparti miento, salvo que se haya celebrad o pacto en contrario por los respectivos copartícipes. No obstante, según lo dispuesto en el artículo 1374 del Código Civil, ese compromiso de co mparti r la titularidad del derecho en común, no puede sobrepasar el pl azo máximo de cinco años, aunque es viabl e su renovación. 2.2.
Dicha desmembración puede lograrse de dos maneras; una, mediante la división material y otra, a través de la venta en pública subasta. Aquella implica qu e cada comunero o condueño obtiene una cuota parte del bien indiviso en la prop orción que le corresponde, debidamente delimitada e identificada. Ésta, por su lado, se dirige a vender la cosa que se halla en comunidad para distribuir su producto entre los condóminos, igualmente en simetría a sus derechos.” 10 Y al referirse a los cambi os introducidos a este tipo de pleitos por la Ley 1564 de 2012, en contraste con el anterior Código de Procedimiento Civil, enseñó: “[…] 4.3.
Cuando de la división material se trata, salvo lo dispuesto en leyes especiales, la misma será procedente cuando corresponda a bienes que puedan partirse físicamente sin que los derechos de los co ndueños desmerezcan por el fraccionamiento. (Artículo 407 C.G.P.). En este evento, el procedimiento que preveía el C. de P.C., varió en el nuevo estatuto procesal, pues com o ha quedado visto, el trámite probato rio allí previsto, se mutó, para ex igirle al accionante, que desde un comienzo, con su escrito propulsor, acompañe el correspondiente dictamen, contentivo de los datos señalados en el inciso 3º del artículo 406, ex perticia que puede ser rebatida por el demandado, median te la presentación de otra o pidiendo que se cite al perito para interrogarlo sobre aspectos con cernientes al predio, su división y avalúo. 4.5.
La división ad valorem de la cosa común, por su parte, 10 A C6 9 9 8 - 2 0 1 7 13 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 procede cuando n o es viable la partición material, y en esa dirección, conforme lo dispone el artículo 411 ejusdem, en lo pertinente, en la providencia que la decrete, el juez debe ordenar el secuestro de aquella, y realizado éste, dispondrá el remate en la forma prescrita para el proceso ejecutivo, siendo base para hacer postu ra, el total del avalúo. Si la licitación se frustra po r ausencia de postores, la misma «se repetirá cuantas veces fuere necesario y la base para hacer postura será entonces el setenta por ciento (70%) del avalúo». [7: Artículo 407 del C.G.P.] 4.6.
Ahora, si l as partes apo rtaron diversos avalúos, le corresponde al juez definir el precio del bien, con fundamento en ellos, y si aquellas son capaces, de consuno podrán fijar el valor del objeto y la base de la subasta, antes de señalarse fecha para la al moneda” 11. 3. De la contradicción del dictamen pericial según el Código General del Proceso.
Resulta importante para el asunto, armonizar las anteriores disposiciones procesales las cuales se refieren al proceso divisorio en particular, con las reglas generales de contradicción del dictamen pericial estatuidas en la misma obra adjetiva, concretamente, lo previsto en el artículo 228 que dispone: “CONTRADICCIÓN DEL DICTAMEN.
La parte contra la cual se aduzca un dictamen pericial podrá solicitar la comparecencia del perito a la audiencia, aportar otro o realizar ambas actuaciones. Estas deberán realizarse dentro del término de trasl ado del escrito con el cual haya sido apo rtado o, en su defecto, dentro de los tres (3) días siguientes a la notificación de la providencia que lo ponga en conocimiento.
En vi rtud de la anterior solicit ud, o si el juez lo considera necesario, citará al perito a la respectiva audiencia, en la cual el juez y las partes podrán interrogarlo bajo juramento acerca de su idoneidad e imparcialidad y sobre el contenido del dictamen. La contraparte de qui en haya a po rtado el dictamen podrá formul ar preguntas asertivas e insinuantes.
Las partes tendrán derecho, si lo consideran necesario, a interrogar nuevamente al perito, en el orden establecido para el testimonio. Si el perito citado no asiste a la audien cia, el di ctamen n o tendrá valor. […] En ningún caso h abrá lugar a trámi te especial de objeción del dictamen por erro r grave. ” Igualmente, el canon 232 indica que “E l juez apreciará el dic tamen de acuerdo con las reglas de la sana crítica, teniendo en cuenta la solidez, claridad, exhaus tividad, precisión y calidad de sus 11 I b id e m. 14 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 f undamen tos, la idone idad del perito y su comportamiento en la audiencia, y las demás pruebas que obren en el proceso. ” 4.
De los métodos de avalúos consagrados en la legislación vigente. El Instituto Resolución 620 Geográfico de 2008, Agustín “Por la Codazzi, cual se expidió la establecen los procedimien tos para los av alúos ordenados dentro del marco de la Le y 388 de 1997”, en cual se prevén los siguientes métodos de avaluación de bienes inmu ebles: “ARTÍCULO 1o.
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a parti r del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de aval úo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, anal izadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor co mercial.
ARTÍCULO 2 o. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a parti r de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y u bicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas e n la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés. […] ARTÍCULO 3o.
MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valo r así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. […] ARTÍCULO 4o.
MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a parti r de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. […] Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las ventas proyectadas, los costos to tales y la utilidad esperada del proyecto constructivo.
Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.
PARÁGRAFO. Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un 15 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 inmueble su sceptible de ser dedicado a di ferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatori as, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la co mbinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado. ” 5.
CASO CONCRETO. En el caso bajo examen, no es motivo de debate, que: i) el bien raíz en disputa, identificado con la matrícula inmobiliaria No 340-1334 de la O.R.I.P de Sincelejo, es propiedad en común y pro indiviso de la sociedad demandante DISTRACOM S.A. en un 34%, de las codemandadas SAMIRA y SALIMA ISAAC MERLANO en un 17% por cada una, y de la demandada ISABEL CRISTINA MERLANO LÓPEZ en un 32%, según muestra el certificado de libertad y tradición que acompaña al l íbelo 12; y ii) no existe pacto de indivisión entre los titulares del dominio, que impida la prosperidad de la división, ya sea materialmente o por venta en pública subasta con distribución del producto obtenido.
Por tanto, la controversia propuesta por las apelantes, se centra precisamente en que, de esas dos opciones, la juez de la primera instancia escogió la última de las mencionadas, cuando en su parecer ha debido elegir la primera para finalizar la comunidad existente sobre este inmueble. 5.1. Pues bien, a tono con los parámetros legales y jurisprudenciales arriba citados, se destaca que la parte acto ra para dar cumplimiento a los imperativos consagrado s en el artículo 406 del C.G.P., aportó junto con la demanda un dictamen pericial, elaborado por el perito avaluador JORGE ALBERTO MEDRANO VEGA, Ingeniero Catastral y Geodesta de profesión, especialista en avalúos quien, en síntesis, conceptuó que: “i) Cons iderando q ue el mayor y mejor uso del predio obje to de av alúo es des arrollarse en altura en predios con vocació n comercial, se realiza un análisis de potencial de desarrollo vendiendo locales e n los dos primeros pisos y of icinas en el tercer 12 D e r iv a d o 001Demanda.pdf, pág. 13 -14 16 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 y cuarto piso; ii) Aunque la v iv ienda es permitida en el polígono normativo obje to de es tudio, no se considera que sea el uso óptimo o la actividad econó mica a des arrollar en un eventual desarrollo; iii) Acorde a lo dis pues to por el ar tículo 406 del Código General de l Proceso, se manif ie s ta que, por su naturaleza, según disposiciones del POT de Sincele jo, no es procedente ni f actible la divisió n mate rial de l inmue ble en lotes correspondien tes a los porcent ajes de propiedad que os ten te los respectivos propie tarios, pues el desarro llo de es te tipo de inmuebles debe darse en altura, en propiedad horizon tal; iv) La div is ión de es te inmueble debe darse por medio de la venta y dis tribución de l valor económico re sultante de multiplicar el valor comercial de l bie n, por el porcen taje de propiedad de cad a propie tario en pro indiv iso.” 13 Para arribar a esas conclusiones, el perito informó que realizó una investigación indirecta de valor de oferta de predios semejantes en cuanto a sus características físicas, normas de uso del suelo y condiciones de ubicación sobre la calle 20 del centro de la ciudad de Sincelejo (donde se ubica el predio avaluado), sin encontrar lotes de mayor ex tensión disponibles para venta al momento de la inspección ocular (método de comparación o de mercado).
Por tanto, empleó el método residual o de potencial de desarrollo y el de capitalización de rentas o ingresos, con miras a determinar cuánto estaría dispuesto a pagar un constructor por dicho lote atendiendo los productos inmobiliarios que pueda construir y vender en el predio, teniendo presente que en su criterio, por las condiciones de ubicación y por las áreas de actividad autorizadas en la reglamentación [Acuerdo No 177 de 16 de mayo de 2017, que modificó el POT -Acuerdo 147 de 2015], el desarrollo más probable es comercio y oficinas.
Lo anterior, le llevó a determinar que el metro cuadrado del lote tendría un valor estimado de $1’986.000; y a continuación, para establecer el precio de las construcciones hizo uso de la técnica de l costo de reposición, asignando a una Unidad A (construcción), un metro 13 D e r iv a d o 001Demanda.pdf, pág. 53 -54 17 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 cuadrado de $ 325.000, y a una Unidad B (kioskos), un metro cuadrado de $252.000.
Finalmente, con todos estos datos, dictaminó que el valor comercial total del fundo asciende a $2’373.270.000 14. 5.2. Para hacer oposición a lo planteado por la parte demandante a través del comentado dictamen, las demandadas SAMIRA ISAAC MERLANO, SALIMA ISAAC MERLANO E ISABEL MERLANO LÓPEZ, con la contestación del líbelo aportaron un avalúo elaborado por el Ingeniero Agrícola y Técnico Avaluador SILVINO MANUEL VERBEL ARROYO que, en esencia, en su trabajo estimó lo siguiente: i) Su labor se enfocó en establecer el valor comercial más probable del bien en un mercado abierto y en condiciones normales, dentro de un equilibrio del mercado de oferta y demanda, con el cual “se ef ectuaría una operación de compra – venta o garantía hipotecaria”. ii) El uso actual del lote de terreno y sus construcciones, es el de un parqueadero improvisado de motos y carros, aunque su diseño original corresponde a un establecimiento de comercio con destino a restaurante bar, los cuales evidencian deterioro por falta de uso y mantenimiento, necesitando reparaciones importantes y enlucimiento general. iii) Para determinar el precio del inmueble echó mano del mencionado método de comparación o de mercado, o sea, del estudio de ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables a aquél, indicando características como área, topografía, norma de uso, localización, vías de acceso, etc.; y empleó el método de costo de reposición, para preciar las construcciones, lo que se traduce en “es timar el costo total de la construcció n a precios de hoy, con un bien semejante al de objeto de avalúo, y res tarle la depreciación acumulada ”. 14 D e r iv a d o 001Demanda.pdf, pág. 59 18 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 iv) Con base en lo antepuesto, clasificó las construcciones en Tipo 1, Tipo 2, Tipo 3 y Tipo 4, atribuyendo un precio de metro cuadrado de $105.000, $60.000, $70.000 y $80.000 a cada uno respectivamente, y de $2’220.000 para el lote de terreno, arrojando un avalúo total de $2’669’ 276.000.
Como antes se relató, la juzgadora del conocimiento eligió de entre las experticias vertidas al proceso, la aportada por el extremo activo, elección que motivó a que las demandadas SAMIRA y SALIMA ISAAC MERLANO, formularan la alzada bajo examen. 5.3. En ese orden ideas, sus dos primeras críticas apuntan a que sí ejerció resistencia a la división por venta solicitada por su contraparte, con un dictamen pericial sustentado por el perito en el interrogatorio que le fue realizado, y a que no hizo análisis sobre la división material del inmueble, porque el dictamen de su contraparte nada dijo al respecto, delimitando así la discusión a una sola opción frente a la terminación de la comunidad.
Pues bien, sobre este particular, no desconoce el despacho que el extremo pasivo ejerció su contradicción desde el punto de vista formal, de forma adecuada, pues descorrió la demanda oportunamente, y para oponerse al dictamen de la promotora de la litis, aportó uno propio, e interrogó a los peritos autores de ambas experticias. Cuestión diferente, es el mérito y/o el valor probatorio que tanto la juez de primera instancia, como el juez de apelaciones le otorguen a una u otra probanza de conformidad claro está, con las reglas conjuntas a tener en cuenta de la sana crítica y las reglas de la experiencia. Y en efecto, lo que sin dificultad se aprecia del arsenal probatorio arrimado a las diligencias, es que, mientras la activa procuró incorporar un peritaje en el que se determinara con claridad qué opción sería en su criterio, la más apropiada para poner fin a la indivisión, esto es, la venta, y se determinó un 19 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 precio concreto por el inmueble, las convocadas por pasiva únicamente se resistieron a esa opción, pero sin explicar por qué no sería la más benéfica para los derechos de todos los propietarios, y de hecho, su peritaje simple y llanamente se limita a determinar un valor para el bien raíz, pero ni siquiera se específica por cuál alternativa se decantan (venta o división material), lo que se explica sin lugar a dudas, por qué no le indicaron al experto contratado los fines del avalúo para el cual lo estaban contratando, tal como lo reconoció al responder en el interrogatorio lo siguiente: “[…] • APODERADO PARTE DEMANDANTE: Señor Silvino, l e puede indicar a este despacho el objeto de su avalúo ¿cuál fue? CONTESTADO: Bu eno, el objeto de mi avalúo fue determinar el valor comercial de bien del bien inmueble.
Cuando l a señora Samira me contrata mi servicio, me dice que va a hacer una prueba, o sea, no me informa pues, que lo va a presentar como prueba pericial, si no que me dice que necesita el valor comercial del inmueble que le hice el avalúo. Entonces, por eso en el informe, en el objeto del avalúo no aparece que está destinado para un proceso judicial, po rque no sé, no sé si se le escapó a decirme que era u n proceso judicial.
Sin embargo, ya en los avalúos que yo presento para Procesos judiciales hago llegar el cumplimiento del artículo 226 del Código, que es lo que la norma hacer llegar. • APODERADO PARTE DEMANDANTE: Una pregunta derivada de esa afi rmación, pu es de esa claridad que usted acaba de dar, es: las conclusiones del análisis que usted ha presentado del avalúo que usted present ó ¿hubiesen sido diferente si hubiese sido para un proceso divisorio o hubiese n sido las mismas conclusiones? CONTESTADO: No, serían las mismas conclusiones.
O sea, en cuanto al valor del inmueble. • APODERADO PARTE DEMANDANTE: ¿En cuanto al valor del inmueble y en cuanto a que sí serían las mismas conclusiones ? CONTESTADO: Po rque es un proceso divisorio, entonces ahí yo no, no conceptúe sobre el tema porqu e cuando me contratan para hacer el avalúo, no me especifican que para un proceso de división. • APODERADO PARTE DEMANDANTE: Entonces ahí sí tengo, voy a leer, en el inform e que usted presentó en el objeto de Avalúo, voy a leerlo textualmente: “determinar el valor co mercial más probable del bien en un mercado abierto y en condiciones normales, dentro de un equilibrio del mercado de oferta y 20 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 demanda con el cual se efectuaría una operación de compraventa o garantía hipotecaria.” ¿Me puede aclarar esa última parte si fue que el encargo fue relación? CONTESTADO: Sí, no, pues ajá (sic). • APODERADO PARTE DEMANDANTE: compraventa o garantía hipotecaria.
Una operación de CONTESTADO: De compraventa en el sentido de que, como es un bien que es como un divisor io, tiene varios propietarios. Le entendí que una parte iba a venderla por aparte. Necesitaban saber el valor del inmueble. • APODERADO PARTE DEMANDANTE: ¿Y la parte de la garantía hipotecaria? Perdón. CONTESTADO: Bu eno, lo de la garantía hipotecaria es, digamos, va a i r como so porte.
Digamos, porque en caso de que la compraventa se dé mediante un crédito hipotecario del inmueble, puede servir de avalúo. Perdón, puede servir de sop orte. O sea, porque puede ser la compra venta, pero a través de un de un de un crédito inmobiliario”. De manera que, desde el punto de vista del mérito que tienen las pruebas que cada una de las partes incorporó al expediente, resulta claro que, la experticia aportada por la parte demandada no controvierte por ningún lado las bases y las conclusiones de la pericia de la demandante, en cuanto a la forma de dividir el inmueble en disputa, puntualmente respecto de la procedencia de su venta por subasta.
Por ende, no resulta de recibo la argumentación de las apelantes, relativa a que el contenido del trabajo avaluatorio de su contraparte, limitaba el de la prueba que ellas podían aportar como propietarias e interesadas en la mejor opción -que en su sentir es la división del bien disputado, por cuanto en primer lugar, las normas que consagran la prueba pericial y su controversia (arts. 226 CGP y ss.) en parte alguna limitan el objeto del dictamen que pretenda controvertir otro arrimado a juicio, por el contrario su regulación es abierta, si en cuenta se tiene que el art 226 citado establece que “ la prueba pericial es procedente p ara verif icar hechos que in teresen al proceso ”, y el art 228 ídem que establece la contradicción del dictamen pericial dispone que “ la par te contra la cual se aduzca un dic tamen pericial podrá solic itar la comparecencia del perito a la audiencia, aportar o tro o realizar ambas actuaciones …”; luego, al 21 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 ser la división material del bien inmueble, un hecho que sin duda interesa al proceso, y que la norma no restringe el objeto de la contradicción del dictamen, el abordaje de dicho asunto resultaba pertinente útil y necesari o. Entonces, si el objeto del dictamen pericial de la pasiva es contraprobar respecto de lo que concluía el arrimado por la activa, el trabajo pericial que controvertía el inicial, sí debía ocuparse de ilustrar sobre los aspectos no abordados por el arrimado por la parte demandante, y demostrar por qué la división material de la cosa es la mejor opción. A sí, este medio de prueba debió encaminarse, no solo a efectuar un avalúo del predio sino a i) ilustrar de forma clara por qué la venta del bien no es la mejor opción, y ii) sustentar todos los aspectos concernientes a la división, entre ellos cómo se haría esta, y por qué resulta más beneficiosa que la vent a; en síntesis, demostrar por qué el juez debía preferir la partición material sobre la venta de la cosa. 5.4.
En lo que incumbe a la tercera, cuarta, quinta y sexta inconformidad planteadas, de entrada, se descarta la afirmación de la apelante relativa a que el juzgado de origen no verific ó la posibilidad de la d ivisión material antes que la venta, pues del auto apelado fluye claro que se desplegó un juicio de valor para descartar esta posibilidad, el que aunque haya sido extenso, sí se enfocó en resaltar que probatoriamente fue pobre la actividad de las partes (en especial la de la parte demandada) para ofrecerle al operador jurídico el convencimiento de que ese sendero era el más indicado.
Tampoco consulta la verdad procesal, la a firmación de las apelantes atinente a que el perito de la parte actora demostró su desconocimiento del POT de Sincelejo al admitir que no había efectuado avalúos en la ciudad de Sincelejo, pues ello equivaldría entonces a dar por sentado que cualquier peritaje elaborado en un determinado lugar por un experto foráneo deba desecharse de 22 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 plano, como si el conocimiento de las normas, verbi gratia, un plan de ordenamiento territorial que es de alcance local, dependiera del eventual nexo entre el perito y el lugar donde se sitúa el inmueble.
En todo caso, observado el peritaje que alleg ó la parte acto ra, en su página 7 se avista el marco normativo que guió la actividad del perito, puntualmente el POT de la ciudad de Sincelejo, el cual es del siguiente tenor 15: Tal reglamentación, en lo que concierne al inmueble objeto del proceso, es desarrollada en las páginas subsiguientes de forma gráfica, de las que se destacan aspectos urbanísticos relevantes que vale la pena traer a colación, como son: i) Que por la zona donde está ubicado recibe un tratamiento de renovación urbana, con una actividad predominante comercial; ii) Que entre los usos permitidos están el residencial para viviendas VIS, VIP, unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar; el de comercio y servicios, para comercio vecinal o tiendas de barrio, 15 D e r iv a d o 001Demanda.pdf, pág. 40 23 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 peluquería, lavandería, cafeterías, internet, en locales de áreas que no superen embalajes, los 60 m2, almacenamiento, funerarias, bodegas, mantenimiento, correo, reparación, parqueadero, servicios turísticos, estaciones de combustible; el de uso dotacio nal, para el sector educativo, cultural, salud, bienestar social, culto, instalaciones deportivas especializadas, estadios, coliseos cubiertos, clubes campestres, plaza de toros, pistas deportivas especializadas, administración pública, estaciones de polic ía, estaciones de bomberos, defensa civil, centros de atención inmediata, defensa y justicia; el de uso industrial, para microindustria asociada a la vivienda con área hasta 60 m 2 y mediana industria con procesos de transformación. iii) Que, entre las actividades condicion adas, para uso de comercio y servicio, figura el comercio en grandes superficies; para uso dotacional, el de canchas deportivas en parques zonales, unidades policiales, cuarteles y escuelas; el de uso industrial, para grandes bodegas y edificaciones industriales; y el uso de alto impacto, para servicios técnicos especializados, servicio al automóvil/motocicletas, discotecas, tabernas, bares, comercio pesado. iv) Que la renovación urbana en predios individuales, se permite en lotes con un área mínima de 60 m2; que, en lotes con frente de 6 a 8 metros, se permite altura máxima de 3 pisos; que, en lotes con frente de 8,1 a 10 metros, se permite altura máxima de 6 pisos; que, en lotes con frente de 10,1 a 15 metros, se permite altura máxima de 10 pisos; y que, en lotes con frente de 15,1 a 25 metros, se permite altura máxima de 15 pisos 16.
Esta información, fue explicada de forma conjunta y con mayor sencillez por el perito JORGE ALBERTO MEDRANO VEGA, cuando fue interrogado por el apoderado judicial de la demandada ISABEL MERLANO LÓPEZ, quien intentó controvertir 16 D e r iv a d o 001Demanda.pdf, pág. 42 -43 24 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 o desacreditar sus conclusiones con las siguientes preguntas: “[…] • APODERADO DEMANDADA: Usted en su info rme trae a colación la norma urbanística de la ciudad de Sincelejo.
Conforme a tal regulación, ¿indique si considera que el inmueble avaluado es posible de una división material de la propiedad ? CONTESTADO: No, según el análisis que nosotros hicimos, índices de ocupación, índice de construcción, el potencial de desarrollo, los uso s que se observan ahí y el área del lote, para nosotros la fo rma natu ral y l a mejor forma de desarrollar ese inmueble es en altura, en propiedad horizontal, construyendo en primer piso locales y construyendo en la parte de encima oficinas por el polígono normativo y por las características pro pias del inmueble. • APODERADO DEMANDADA: Le pregunto, no según usted, señor Medrano, según la no rma urbanística que usted estudió para hacer el avalúo, ¿ permitía hacer la división material del bien inmueble ? CONTESTADO: No, según lo que nosotros pudimos consultar, no puedo coger ese lote de 1.000 metros y v olverlo lotes de 60 o 70 metros cuadrados no. Tengo que desarrollarlo por el tratamiento que tiene el inmueble, el tratamiento urbanístico. • APODERADO DEMANDADA: ¿Usted sabe cuál es el área mínima de loteo que está establecida en el plan de ordenamiento territorial de Sincelejo? CONTESTADO: Sí, nosotros investigamos en el POT y lo que pudimos leer es que el área míni ma de lote es 60 metros cuadrados para renovación urbana en predios individuales con unas especificaciones.
Ahí, por ejemplo, dice que: frente mínimo 6 a 8 metros, altura máxima 3 pisos, frente mínimo o de 8 a 10 metros con altu ras hasta 6 pisos, y frente de 15 a 25 metros, con altura de 15 pisos. Entonces, ¿qué pasa si tú vas a sacar lotes de 60 metros cu adrados con frentes de 6?, vas a perde r todo el potencial de desarrollo del lote, porqu e solo te van a dejar hacer ‘casitas’ de 3 pisos.
Si tú desarrollas todo el lote de 1.000 metros completo, puedes hacer hasta 15 pisos. O sea, eso es una opinión profesional con base a la norma. Si uno lotea eso en lotes pequeñitos va a dañar el lote, o sea, va a incurrir en un detrimen to y le va a quitar valor. Uno siempre tiene que tener su an álisis aún mayor y mejor uso, o sea, nosotros vivimos eso, vimos que, efectivamente, en el en el polígono de re novación urbana, usted podía un área mí nima de lote de 60 metros, pero en realidad, como decimos en el gremio mobiliario, lo que hace uno es dañar el lote, se ‘tira’ el lote porque no aprovecha todo el potencial que el lote tiene.
Entonces, nosotros, ahí en las co nclusiones, de hecho, lo decimos, que la mejor forma de aprovechar el potencial de ese lote es desarrollar en propiedad horizontal en comercio con base al uso permitido que se da ahí en el plan de ordenamiento territo rial. • APODERADO DEMANDADA: Ok, es decir, son 60 metros 25 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 cuadrados, señor Medrano, que, si se divide, según usted, bueno, voy a hacer la pregunta, ¿quiere decir s i ya no? para no ser conclusivo, es decir, según el plan de ordenamiento territorial de Sincelejo.
CONTESTADO: Según el POT, 3 pisos puede n hacer. • APODERADO DEMANDADA: Para mí no fue claro, por eso pregunté, sin embargo, continuo. ¿De forma estrictamente obligatoria, según el plan de ordenamiento territorial en este bien inmueble debe darse un proyecto en altura? CONTESTADO: Me estás preguntando lo mismo de otra manera. A ver, ahí el PO T establece un área mínima de lote con unas condiciones de área mínima de lote.
O sea, básicamente, lo que dice el POT en ese polígono de renovación urbana es si usted va a hacer un lote de 60 metros o a subdividir lotes de 60, tiene que tener un frente de 6 metros y puede hacer 3 pisos, ¿s í? Pero si usted quiere desarrollar un lote con más de entre 15 y 25 metros de frente, que es mi lote, yo le voy a dar 15 pisos, 15, quiere decir el POT lo que está buscando, el trasfondo del POT, lo que está buscando es precisamente este desarrollo en altura, eso es lo que está promoviendo el polígono de renovación urban a, i r quitando esas ‘casitas viejas, pequeñitas ’, ir haciendo proyectos que doten de usos co merciales al PO T. Entonces, la recomendación es, si el análisis que nosotros hacemos, es si usted subdivide, ese lote de 60 para repartírselo va a dañar el lote, eso es lo que estamos diciendo nosotros aquí en palabras como ‘castizas’, para que los abogados se entiendan o en palabras de avaluador.
Si usted lo desarrolla en propiedad horizontal, en altura, con usos comerciales, usa el potencial de su lote, porque va a poder acceder a unos índices de ocupación y construcción, y a unos pisos qu e ‘casitas’ de 60 metros y 3 pisos no van a poder lograr. Los principios de elaboración de estos avalúos están siempre orien tados al mayor y mejor uso para que n o vayan detrimen to del patrimonio, en mi detracción, ni en los otros propietarios siempre.
¿Cuál es el may or y mejor uso que se le puede dar? Po r qué uno no va a parti r un lote para dañarl o porque en realidad lo que hace es dañar el patri monio de las personas o las personas jurídicas. Entonces, repito que, aunque el POT permita su bdividirlo en unos lotes peque ños con unas condiciones, la viabilidad técnica y la viabilidad económica, es un desarrollo en altura que es un análisis que n osotros hicimos.” De estas respuestas, surge nítido que el mencionado Avaluador no solo conoce la reglamentación urbanística de l a ciudad de Sincelejo, sino que, a través de la misma, buscó de entre las varias opciones posibles, proponer la que mejor se adecúe y beneficie los intereses tanto de la persona jurídica que lo contrató para hacer la experticia, como de los demás propietarios del predio que examinó. Y, si bien, como lo sugieren 26 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 las apelantes, en el peritaje se pudo haber consignado una negativa rotunda a la división material del bien, con lo explicado por el experto en el interrogatorio, es evidente que no se trató de la aseveración de la imposibilidad fáctica, sino de contemplar que también es una opción posible, normativa y físicamente hablando, pero que, al ponderarse al lado de la venta, no resulta la más beneficiosa para las partes, en virtud, del principio del mayor y mejor uso a que hizo alusión el perito, y que se consagra en el parágrafo del citado artículo 4° de la Resolución 620 del IGAC, conforme al cual “el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a dif erentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las pos ibilidades le gales y f ísicas, al económicamente más ren table, o si es suscep tible edif icatorias, será de ser construido con el que resulte construirlo, de distin tas in tensidades d entro de las posibilidades leg ales y f ísicas, con la combinación de in tensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado ”, principio que se enmarca dentro del método residual, que precisamente no fue utilizado ni mucho menos controvertido por el peritaje de la parte demandada.
De otro lado, en la alzada se sostiene que “[…] se identif ica como criterio relevante para determinar la división material su posibilidad física y jurídica, ambos, acreditados plenamente dentro del partic ular, teniendo en cuenta que obra dentro del proceso judicial la explicación concedida por el perito Silvino Verbel Arroyo en relación a la habilitació n, según el Plan de Ordenamien to Territorial de Sincele jo, de div idir materialmente el predio d ado que, luego las cuotas de cada propie tario, aún se mantiene el límite exig ido por la norma, se a que la div is ión se hag a entre los 4 propie tarios, o en 2 partes conf orme a la in tegració n de la de mandante y demandadas. ” Y, efectivamente, ya se ha dicho en precedencia, que ni este despacho ni la A Quo, desconocen esa posibilidad, sin embargo, la explicación que ofreció el mencionado perito VERBEL ARROYO, no en su informe escrito (avalúo), sino en el interrog atorio, luce deficiente al lado de los criterios explicados por su homólogo MEDRANO VEGA, ya que su contestación solo consistió en lo 27 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 siguiente: “[…] • APODERADO DEMANDADA: Señor Verbel, ¿usted hizo un estudio de la norma u rbanística del plan de ordenamiento territorial de Sincelejo para su estudio? CONTESTADO: Sí, ahí en el en el documento está plasmada l a norma. • APODERADO DEMANDADA: Y según esa norma, ¿este bien inmueble podría ser susceptible de división material? CONTESTADO: Pu es sí, la norma lo permite. • APODERADO DEMANDADA: ¿Por qué lo permite la norma? OK, ¿po r qué? SILVINO VERBEL ARROYO: Po rque l a no rma me dice que el lote mínimo ahí puede ser de 60 metros.
En s í l a norma lo permite, ya de pronto que entren a establecerse otros factores, pero la norma como tal, sí lo permite. ” Las anteriores apreciaciones, constituyen el único argumento de las apelantes para decir que el predio es susceptible de ser fraccionado materialmente, sin embargo, no se preocuparon por ahondar en mayores razones que dieran validez a su postura, ni con el peritaje que adosaron, ni interrogando con más holgura a su perito acerca de esta posibilidad o de la venta, y el que ambas pudiesen tener en los derechos de todos los propietarios, labor que obviamente resulta insuficiente, frente a todo lo argüido por la demandante a través del Avaluador que contrató. A su vez, las recurrentes tildan de tangencial, la utilización de los 4 métodos que emple ó el experto de la parte demandante, sin embargo, no aportan ningún elemento de juicio que aniquile las conclusiones de ese perito, pues simplemente se afincan en decir que el suyo, también estimó la posibilidad de aplicar las otras técnicas, y que explicó a profundidad la razón por la que adoptó lo consignada en su experticia, afirmación que tampoco se compadece con el acontecer procesal del litigio. 28 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 Ciertamente, véase que, en el avalúo arrimado por las demandadas, -como solo estaba enfocado en determinar el valor del inmueble para una hipotética venta, sin la consideración de que estaría dirigido a un proceso declarativo divisorio -, simplemente se consignó que se utilizó la técnica del método de comparación o de mercado, sin ahondar en otros razonamientos relativos al método del costo de reposición, o al de capitalización de rentas o ingresos.
Ahora, la sola utilización de la técnica de mercado, implica una baja confiabilidad, por cuanto solo está teniendo en cuenta un factor dentro del dinámica del mercado, que es el de la oferta, menospreciando el de la demanda, es decir, excluyendo datos del análisis que enriquecen más la búsqueda de obtener un precio de venta. Así lo reconoce, el perito VERBEL ARROYO, al responder lo siguiente: “[…] • APODERADO PARTE DEMANDANTE: Señor Silvino, sírvase aclarar l a estrategia utilizada para que sus valores fueran los más cercanos a lo planteado en el mercado.
Eso que acaba de informar si me puede dar u n poquito de detalle de cómo funciona o cómo hizo el análisis, sería muy bueno. CONTESTADO: Bu eno, el análisis como es una oferta ya uno se presenta como comprador en este caso es lo que lo que aconseja, digamos la experiencia de que cuando uno va a averiguar el valor de la información para que le den, el dato es de cuánto sería el mínimo.
Inclusive algunos, algunas, algunas perso nas, no escuchan ofertas y yo le pongo, o le ofrezco tanto, no, ese valor no, no si rve, entonces hasta tanto, entonces ya uno establece ahí un porcentaje, un porcentaje de negociación, o sea, el del valor que ellos están ofertando inicialmente, ya llegan a u n valor, digamos, por el cual sería el cual ellos lo venderían.
Entonces, uno le saca ahí el porcent aje, el porcentaje de negociación, entonces ya con ese porcentaje de negociación, ya tiene unos valores por metro cuadrado estimado. A esos valores por metro cuadrado estimados de la muestra se le hace un análisis estadístico y donde uno captura las medida s de dispersión, el promedio desviación estándar, coeficiente de vari ación, límite superior, límite inferior, moda, para al final, a partir de ese análisis estadístico uno opta por un valor.
En este caso, digamos el coeficiente de vari ación está dentro del rango permitido de acuerdo a la norma. Yo adopté el valor promedio ajustado. • APODERADO PARTE DEMANDANTE: Eh, quisiera saber, ahorita que estuvimos escuchándole, de manera sucinta y yo sé 29 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 que de pronto lo ha hecho, pero pues es importante para poder tener claro si el método comparativo que usted utilizó… ¿de qué manera usted evaluó la demanda dentro de dicho método con respecto a ese lote a ese inmueble, perdón? SILVINO VERBEL ARROYO: Bueno la demanda, o sea, ¿cómo se tiene en cuenta?… porque yo encu entro es una oferta, digamos.
Entonces, la demanda es, digamos, cuánto estarí a dispuesto el propietario o el que está vendiendo el inmueble, cuánto estaría dispuesto a recibir ya por ese, por el valor de ese inmueble. Es por eso, le decía el ejercicio que uno hace que uno llama y le dice: ‘no, yo quiero co mprarle ese inmueble, cuanto me vale ese inmueble ’, o sea, yo estoy dispuesto a pagar, o sea, yo soy la demanda, yo estoy dispuesto a pagar hasta tanto de dinero.
Él me di rá si sí o n o, o se lo dejo en tanto. Entonces, a partir de ahí, o sea, es, digamos, l a manera de uno de establecer, presentándome como un comprado r, como si fuera una demanda para ese inmueble. O sea, yo soy el que estoy demandando el inmueble. […] Entonces, él me da, él me dice, “no, te l a dejo en mínimo en tanto, ah bueno, listo”.
Ya yo tomo ese valor como como si yo lo fuera a co mprar. • APODERADO PARTE DEMANDANTE: O sea, ¿el único elemento qu e tu vo en cuenta, fue la demanda, fue la negociación en el momento en la que usted solicitó la información a los eventuales solicitantes de la información que usted tuvo en cuenta para presentar el avalúo? CONTESTADO: Correcto.
Por el contrario, el señor MEDRANO VEGA, enfatizó en la inconveniencia de solo utilizar la demandada de inmuebles con características similares al estudiado, como único pilar para determinar el valor a calcular, como se lee a continuación: “[…] • APODERADO PARTE DEMANDANTE: Bueno, yo voy a hacer un poco más cercano, señor perito, es que tengo dos inquietudes, apenas dos preguntas que voy a hacer.
Una, si nos puede, ¿si le puedes explicar a este despacho cómo funciona el método comparativo y que se analiza en la pri mera pregunta ? CONTESTADO: Sí. Pues, como he mos afi rmado anteriormente, el método comparativo pretende determinar inmuebles comparables al objeto de avalúo que se encuentren en oferta al mo mento de realización del avalúo que cuenten con características similares en cuanto a área de lotería, construc ción, polígono, normativo, tratamientos, índices, usos o actividades económicas y después por medio de estadística descriptiva, con medidas de tendencia central y con medidas de dispersión determinar si este conjunto de datos es homogéneo, cuál es el valor promedio que se oferta eso es una palabra clave, que los propi etarios están ofreciendo en venta en el mercado para poder llegar a un valor promedio 30 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 ofrecido en el mercado de ese inmueble.
Entonces, ahí lo co mplejo del uso del método comparativo es con encontrar verdaderos inmuebles comparables al mío. Entonces, se vuelve una generalidad, porque como inmuebles de 1.200 o 1.500 o 1.300 metros cuadrados, tipo lote comercial en el centro de Sincelejo, no hay muchos y si ahí no están ofertados en venta, entonces ahí terminan revolviéndose y promediándo se cosas comparables o no comparables.
Ento nces, este método solo, es muy peligroso de usar si usted no analiza el tema específico, la parte, la norma, los indicadores de edificabili dad, la reglamentación urbaní stica para saber si es el valor comercial, entendiendo valor comercial como la estimación del valor probable de transacción entre un vendedor y un comprado r que vayan a negociar ese inmueble en condiciones de libre mercado. • APODERADO PARTE DEMANDANTE: Teniendo en cuenta la acotación que acaba de manifestar, ¿quiere decir que el método comparativo de mercado no vin cula la demanda dentro de su análisis de manera técnica? CONTESTADO: Ex actamente.
Exactamente, ya lo comprendiste. El método comparativo solame nte nos dice la oferta, solo analiza lo que los propietarios están pidiendo por sus inmuebles, con el agravante que los inmuebles que están en oferta cu ando un o va a h acer el avalúo puede que no sean completamente comparables. Puede que sea más pequeños, unas construcciones más viejas, más nuevas.
Entonces, solamente a parti r de la oferta de inmuebles que no son tan comparables, poder determinar en cuánto se llevaría a cabo una negociación es demasiado peligroso. Por eso es que yo afi rmo que el método comp arativo solo es un método, es un método incapaz de estimar con cierto grado de precisión, el valor en el que se llevaría a una transacción. Hay que usar algún método que analice la demanda, ya sea el método de la renta po r el directo, flujo de caj a descont ado método residual o el método que más se acomode para analizar la demanda.
Para poder mirar si es cierto que lo que ofrecen allá los propietarios es mu y poco o bastante como casi siempre pasa. A ver en cuánto se llevaría a cabo esa transacción si usted n o analiza la deman da, pues en evidentemente ese avalúo no le va a quedar bien.” De manera que, si según la parte apelante el laborío del experto contratado por su contraparte no es el má s preciso, mucho menos lo es, el trabajo desplegado por su perito, ya que para hallar el valor del lote (sin tener en cuenta sus construcciones) solo empleó una sola técnica sin dar mayores explicaciones sobre la no utilización de las otras previstas en la Resolución 620 de 2 008. 5.5.
Bajo esta misma lógic a, y de cara a los reparos séptimo, 31 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 octavo, y noveno planteados, se recuerda que la censura califica de hechos ‘inciertos’, el tipo de edificación que eventualmente podría construirse en la propiedad según el experto de la parte demandante, y cuestiona que sobre esos datos, el despacho de primer grado soportara su razonamiento, olvidando un tema relevante como que el perito convocado por la parte demandada se apoyó en la similitud de los bienes inmuebles que tomó de referencia, a la par de que menospreció su experiencia en la ciudad de Sincelejo y como trabajador del IGAC.
Frente a estos ataques, huelga precisar que escoger uno u otro peritazgo por parte del juez, no significa menospreciar las calidades profesionales de uno otro Avaluador, sino que simplemente envuelven la dinámica de este tipo de procesos judiciales, en los que el director del proceso debe optar por un solo dictamen, y es el que lo lleve al convencimiento de que la decisión a impartir es la correcta y ajustada a derecho.
En el asunto de marras, juega un rol importante en esa elección, el que por la parte demandada se haya presentado un avalúo que solo contemple miramientos más que semejantes (método de la el precio oferta de mercado), del bien, predios cuando de sin otros apa rentemente la otra orilla procesal, la promotora de la litis aportó una experticia que tiene presente otros elementos no despreciables como la demanda, y el potencial desarrollo del sector de acuerdo a la norma urb anística, a más de señalar expresamente cuál es la opción más benéfica para los dueños del fundo.
No obstante, si se trata de poner especial énfasis en la “similitud” de los inmuebles que tomó como muestra el perito de la parte demandada, tal semejanza no resulta confiable, pues solo uno de los terrenos que mencionó tiene la envergadura o extensión del que aquí se pretende dividir, según se desprende del siguiente relato: 32 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 “[…] • JUEZA: ¿Me puede explicar más a detalle cada cual? Usted me dice que utilizó un método para el terreno y otro método para la construcción. ¿Me puede explicar a detalle cada uno de ellos? CONTESTADO: OK.
Bueno, en el método de terreno, hice el estudio donde el mercado, encontré en el sector centro de Sincelejo, d igamos inmuebles con la misma no rma urbanística donde se encuentra el inmueble objeto a avalúo, encontré 4 ofertas de bienes inmuebles, una en la Carrera 23, 18 -63 por valor de $800’000.000, otra en la carrera 18 con 25 de $3 ’200.000.000; una en la carrera 19, 18-72 de $2 ’000.000.000 y una cuarta oferta de $1’600.000.000 en la calle 20, 24 -75; pero el resto ti enen son casas lotes. • JUEZA: ¿en qué se parece? ¿Cuál es la identidad que hay entre esos inmuebles que usted comparó? ¿Y el que es objeto de todo este proceso ? ¿por qué hizo la comparación con ellos ? ¿qué tienen en común o que no tienen en común? CONTESTADO: O sea, lo que tienen en común es que se encuentran en el mismo sector de la norma, digamos urbanística.
Esa es la que, digamos l a coincidencia, que es lo que se normal mente se hace. • JUEZA: ¿Y en qué son diferentes? CONTESTADO: Bueno, ¿en qué son diferentes? Bueno, en el área, 3 Son diferentes. Digámoslo, hay un lote de 310 metro s. Hay un lote que tiene casi la misma área, 1.250 metros. Hay u n l ote de 700 metros y un lote de 673 metros.
Esa es digamos la di ferencia, porque el otro que nosotros estamos manejando desde un área de 1.200, casi 1.195 metros. Esa es la diferencia. ” En consecuencia, si en palabras de las apelantes, el trabajo del experto contratado por la demandante se asienta sobre hechos ‘inciertos’, a l sopesar el de su propio Avaluador, éste resulta menos confiable aún, porque finalmente está guiado por la similitud espacial y geográfica que tiene un solo predio de los comparados con el que es objeto del proceso, y por la similitud en cuanto a la reglamentación urbanística.
Por demás, en lo atinente al ‘margen de riesgo o error’ (coeficiente de variación) que tiene la adopción de los métodos empleados en ambas experticia s, conviene apuntar que ninguna utilidad le ofrece al debate ahondar en esa temática, dado que los avalúos conservaron el límite tolerado por la norma del 33 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 7.5% 17, esto es, parte demandante: 7.3% 18 y, parte demandada: 2.65% 19. 5.6.
En consecuencia, de todo lo hasta aquí explicado fluye que la censura no ha logrado demostrar de qué manera l o zanjado por la juez del conocimiento, entraña un error protuberante, arbitrario y caprichoso en la valoración de las pruebas vertidas al expediente, para determinar que en lugar de segmentar materialmente el bien objeto del litigio, la opción que menos desmerece los derechos de los condueños es su venta.
Por consiguiente, habrá de CONFIRMARSE la providencia confutada, y ante la improsperidad de la apelación deprecada, se impondrá condena en costas de esta instancia a l as demandadas SAMIRA y SALIMA ISAAC MERLANO, fijando como agencias en derecho la suma de medio (½) salario mínimo legal mensual vigente para cada una de ellas, conforme al numeral 7° del artículo 5 del Acuer do PSAA16-10554 del 05 de agosto de 2016.
En mérito de lo expuesto, la suscrita MAGISTRADA DE LA SALA CIVIL FAMILIA LABORAL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE SINCELEJO, R E S U E L V E:
PRIMERO: CONFIRMAR el auto de 09 de julio de 2024, proferido por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Sincelejo, dentro del proceso de la referencia, conforme a lo disertado en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a las demandadas SAMIRA y SALIMA ISAAC MERLANO. FIJAR como agencias en derecho, la suma de medio (½) salario mínimo legal mensual vigente para cada una de ellas, para que sea incluida en 17 R e s o lu c ió n 620 de 2008, art. 11 001Demanda.pdf, pág. 55 19 D e r iv a d o 0 1 4 C o n t e s ta c i o n D e m a n d a. p d f, p á g. 3 1 18 D e r iv a d o 34 Auto C-DIV-2025-01 Co n s e c u ti v o 7 0 - 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 6 - 2 0 2 3 - 0 0 1 0 7 - 0 1 la liquidación de costas a practicar en la forma prevista por el artículo 366 del Código General del Proceso.
TERCERO: Por Secretaría, DAR salida al presente proceso en el aplicativo JUST ICIA XX WEB – TYBA, y DEVOLVER el expediente en su oportunidad, a la oficina de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE ALEJANDRA MARÍA HENAO PALACIO Magistrada