República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ - SALA CIVIL Bogotá D.C, diecinueve (19) de julio de dos mil veinticuatro (2024).
1. IDENTIFICACIÓN DEL PROCESO Magistrada Ponente: CLARA INÉS MÁRQUEZ BULLA Radicación: 110013103040 2021 00429 02 Procedencia: Juzgado Cuarenta Civil del Circuito de Bogotá, D.C. Demandante: Promotora Inmobiliaria Oriente - Proinor S.A. Demandado: Iván Alberto Pérez Gómez y otra. Proceso: Verbal Recurso: Apelación Discutido y aprobado en Sala de Decisión del 18 de julio de 2024.
Acta 27.
2. OBJETO DE LA DECISIÓN Se dirime el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia calendada 14 de julio de 2023, proferida por el Juzgado Cuarenta Civil del Circuito de Bogotá D.C., dentro del proceso VERBAL instaurado por la PROMOTORA INMOBILIARIA ORIENTE – PROINOR S.A. contra IVÁN ALBERTO PÉREZ GÓMEZ y MC CONSTRUCCIONES LTDA. Verbal 040 2021 00429 02 3.
ANTECEDENTES 3.1. La Demanda. Promotora Inmobiliaria Oriente – Proinor S.A., a través de apoderado judicial, interpuso demanda contra Iván Alberto Pérez Gómez y MC Construcciones Ltda., para que previos los trámites de rigor, se hicieran los siguientes pronunciamientos: 3.1.1. De manera principal: 3.1.1.1. Declarar que celebró contrato de promesa de compraventa sobre los lotes 6 y 7 del Predio Los Rosales, ubicados en la ciudad de Villavicencio, por un precio de $3.386.000.000.oo, respecto del cual cumplió con las obligaciones a su cargo, mientras, los convocados deshonraron los deberes negociales que les atañían, relativos al pago de la totalidad del valor y otorgamiento de la garantía hipotecaria, lo cual le causó perjuicios. 3.1.1.2.
Condenarlos, en consecuencia, a cubrir $2.486.000.000.oo rubro pendiente de satisfacción con su respectiva indexación, más $ 677.200.000 por concepto de clausula penal, junto con sus correspondientes intereses moratorios, y $3.386.000.000.oo actualizados, por violación al postulado de la buena fe y pérdida de oportunidad. 3.1.2.
Subsidiariamente: Disponer que los intimados abusaron de sus derechos al obtener el perfeccionamiento del instrumento público y no otorgar garantía hipotecaria, ocasionándole con ello detrimento por la suma de $3.386.000.000.oo, cifra que deben cancelar con la respectiva corrección monetaria, o en su defecto, la existencia de un enriquecimiento sin justa causa y un empobrecimiento correlativo de su parte, 2 en cuantía de Verbal 040 2021 00429 02 $2.486.000.000.oo, monto que deben sufragar junto con su actualización dineraria pertinente y las costas procesales1. 3.2.
Hechos. Para soportar dichos pedimentos adujo los supuestos fácticos que se compendian como sigue: El 18 de diciembre de 2010 celebraron entre las partes promesa de compraventa sobre los inmuebles identificados en las peticiones por un valor de $3.386.000.000.oo, de los cuales los encausados pagaron $900.000.000.oo a la firma del documento, cifra igualmente establecida a título de arras penales.
El saldo restante de $2.486.000.000.oo se sufragaría al momento de perfeccionar la alianza, lo cual acaecería el 31 de enero de 2011, junto con la constitución de hipoteca, pero, la suscripción del convenio definitivo se adelantó para el día 28 del mismo mes y año. Los demandados solicitaron la entrega de los predios para efectuar una serie de obras y modificaciones, por lo que tomaron posesión respecto de los mismos desde el 18 diciembre de 2010; no obstante, deshonraron los compromisos de pagar el precio y constituir la garantía hipotecaria al considerar que ya se había perfeccionado la convención. El proceder ha causado menoscabos, consistentes en un detrimento patrimonial, con el correlativo enriquecimiento, a la fecha no se ha logrado la cristalización de lo convenido o la restitución de las heredades.
Fue despojada del dominio, sin que se le hubiera cubierto su precio; además, víctima de defraudación por parte de los interpelados, según las 1 Folios 106 a 111 del archivo 01EscritoDemanda, ubicado en la carpeta 01CuadernoPrincipal. 3 Verbal 040 2021 00429 02 declaraciones rendidas por Iván Alberto Pérez y Tari Catalina Gutiérrez ante el Juzgado 3º Penal del Circuito de Villavicencio.
Generó pérdida de oportunidad para continuar ejerciendo lícitamente su objeto social. En atención de lo consignado en la cláusula 9ª del acuerdo, presentó demanda arbitral, admitida en marzo de 2021 por el Tribunal, trámite en el que cedió sus derechos a la señora Claudia Liliana Mariño Plata, quien fue reconocida como litisconsorte cuasi necesario; empero, dicho órgano colegiado mediante auto número 14 del 26 de agosto de 2021 declaró extinguidos los efectos de la cláusula compromisoria y concluidas sus funciones2. 3.3.
Trámite Procesal. La demanda fue admitida el 28 de septiembre de 2021. Dispuso su notificación al extremo pasivo, y posterior traslado3. Enterados los intimados del anterior proveído, se pronunciaron frente a los hechos, con oposición a las pretensiones. Plantearon las excepciones denominadas: “…contrato no cumplido por falta de tradición de los Inmueble (sic)…”, “…contrato no cumplido por no encontrarse los Inmuebles libres de gravámenes al momento de suscribir la promesa de compraventa y el otorgamiento de la escritura pública…” y “…contrato no cumplido por imposibilidad de la parte demandante de entregar real y materialmente los Inmuebles a la parte demandada…”4. 3.4.
Reconvención. Así mismo, MC Construcciones Ltda. e Iván Alberto Pérez Gómez, 2 Folios 11 a17 ibidem, ubicado en la carpeta 01CuadernoPrincipal. 3 Archivo 02AutoAdmiteDemanda, ubicado en la carpeta 01CuadernoPrincipal. 4 Archivo 03ContestaciónDemanda, ubicado en la carpeta 01CuadernoPrincipal. 4 Verbal 040 2021 00429 02 plantearon contrademanda frente a Proinor S.A. y Claudia Liliana Mariño Plata, con el propósito de: 3.4.1.
Declarar la resolución de la promesa de compraventa y de la escritura pública 191 suscrita el 28 de enero de 2021 en la Notaria 32 del Círculo de Bogotá, celebrados con su convocada, porque inobservó la obligación de entregar las propiedades. 3.4.2. Ordenar, en consecuencia, le restituya el monto pagado, esto es, $900.000.000.oo, más intereses de mora a la tasa máxima legal permitida desde el 13 de mayo de 2021, y $677.200.000.oo por concepto de cláusula penal5.
Como sustento, esgrimieron: La intimada deshonró el compromiso de entregar los lotes enajenados, identificados con matrícula inmobiliaria 230-96847 y 230-96848 el 1º de febrero de 2011, según lo pactado en el instrumento protocolario de la venta. No podrá atender la memorada obligación, dado que dichos bienes fueron embargados el 9 de diciembre de 2015 y se encuentra fijada fecha para llevar a cabo la diligencia de remate, dentro del proceso compulsivo con radicación 2005-00264 adelantado en el Juzgado Segundo de Ejecución Civil del Circuito de esta urbe, donde se persigue una obligación adquirida por los convocados, la cual es respaldada por una hipoteca6. 3.5.
Trámite de la contrademanda. El libelo de mutua petición fue admitido el 22 de noviembre de 20227. 5 Folio 8 del archivo 01DemandaReconvención, 02CuadernoDemandareconvención. 6 Folio 4 al 8 ibidem. 7 Folio 70 ibídem. 5 ubicado en la carpeta Verbal 040 2021 00429 02 Notificadas las reconvenidas, por medio de abogado, se resistieron a las súplicas invocadas, replicaron los supuestos fácticos.
Formularon los enervantes titulados “…DE LA AUSENCIA DE LOS ELEMENTOS ESENCIALES PARA LA DECLARATORIA DE LA RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL QUE PERMITA INFERIR OBLIGACIÓN ALGUNA DE SANEAR PERJUICIOS A LA DEMANDADA CUANDO ESTA NO HA SIDO INCUMPLIDA…”, “…DE LA INEXISTENCIA DE DAÑO MATERIAL RESARCIBLE…”, “…DE LA INEXISTENCIA DE LA OBLIGACIÓN DE PAGAR PERJUICIOS…”, “…DEL ABUSO DEL DERECHO…”, “…DE LA INEXISTENCIA DE MOTIVOS PARA DECLARAR EL INCUMPLIMIENTO POR PARTE DE LA DEMANDADA PROMOTORA INMOBILIARIA DE ORIENTE S.A. – PROINOR S.A.- …”, “…DE LA EXISTENCIA DE BUENA FE DE PARTE DE PROMOTORA INMOBILIARIA DE ORIENTE S.A. – PROINOR S.A…”, “…TEMERIDAD Y MALA FÉ…”,“…CONTRATO NO CUMPLIDO…”,“…CARENCIA DE ACCION…”, “…DE LA INEXISTENCIA DE LOS ELEMENTOS ESENCIALES PARA LA RESOLUCIÓN DEL ACUERDO…”, “…CULPA DE IVAN ALBERTO PÉREZ GÓMEZ Y DE LA SOCIEDAD MC CONSTRUCCIONES RECONVENCIÓN LTDA…”, (IVAN “…LA ALBERTO DEMANDANTE PÉREZ GOMEZ Y EN MC CONSTRUCCIONES LTDA) NO MITIGÓ EL SUPUESTO DAÑO QUE DICE HABER SUFRIDO NI HIZO NADA PARA PREVENIRLO…”, “…DESCONOCIMIENTO DE ACTOS PROPIOS…”, “…INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL DE LA DEMANDANTE EN RECONVENCIÓN (IVAN ALBERTO PÉREZ GOMEZ Y MC CONSTRUCCIONES LTDA)…” y “…FALTA DE LAS CONDICIONES ESENCIALES PARA EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN RESOLUTORIA POR PARTE DE LA DEMANDANTE EN RECONVENCIÓN (IVAN ALBERTO PÉREZ GOMEZ Y MC CONSTRUCCIONES LTDA) QUIEN ESTÁ INCUMPLIDA…”8. 8 Archivo 03ContestaciónDemandaReconvención20230111, 02CuadernoDemandareconvención. 6 ubicado en la carpeta Verbal 040 2021 00429 02 Descorridas las excepciones9, convocó a las audiencias consagradas en los artículos 37210 y 37311 del Código General del Proceso.
Advirtió que el veredicto se emitiría por escrito. El pronunciamiento desestimó las súplicas principales y subsidiarias del escrito introductorio inicial; negó la resolución del convenio preparatorio, invocado en la contrademanda; declaró resuelta la compraventa, contenida en la escritura pública 191 del 28 de enero de 2011, por incumplimiento del demandado en reconvención; no impuso condena por perjuicios a cargo de este; ordenó a la conminada de la contrademanda, restituir a sus contradictores, dentro de los 15 días siguientes a la ejecutoria del pronunciamiento, $900.000.000.oo con la indexación correspondiente y, la condenó en costas12 Inconforme con la determinación, la precursora del escrito genitor primigenio interpuso recurso de apelación13, concedido mediante auto de 12 de abril de 202414.
4. LA SENTENCIA IMPUGNADA La Funcionaria advirtió la presencia de los presupuestos procesales, que no existe irregularidad que invalide lo actuado, los requisitos de la acción resolutoria y la legitimación para promoverla en quien hubiera honrado sus compromisos o se hubiere allanado a hacerlo, antes que el convocado desatienda los suyos. 9 Archivo 13DescorrreTrasladoContestaciónEcepcionesMérito220726, ubicado en la carpeta 01CuadernoPrincipal. 10 Archivo 26ActaAudiencia-LinkVideo372CGP(20230329), ubicado en la carpeta 01CuadernoPrincipal. 11 Archivos 52ActaAudiencia-LinkVideoArt373CGP(20230626) y 57ActaAudienciaLinkVideoArt373CGP(20230629), ubicado en la carpeta 01CuadernoPrincipal. 12 Folios 16 y 18 del archivo 58Sentencia 20230714, ubicado en la carpeta 01CuadernoPrincipal. 13 Archivos 62RecursoApelación20240322 y 63RecursoApelación20240322, ubicados en la carpeta 01CuadernoPrincipal. 14 Archivo 65AutoConcedeApelación20240412, ubicado en la carpeta 01CuadernoPrincipal. 7 Verbal 040 2021 00429 02 Reseñó las pruebas adosadas, que el contrato de promesa de compraventa celebrado entre los extremos del litigio cumple con los requisitos de ley, esto es, el objeto del mismo -lotes 6 y 7-, el precio $3.386.000.000.oo – y la fecha de la escritura fijada para el 31 de enero de 2011.
El convenio fue materializado a través de escritura pública número 191 del 28 de enero de 2011 en la Notaria 32 del Círculo de Bogotá, en la cual la Promotora Inmobiliaria de Oriente Anónima Proinor S.A. transfirió el derecho de dominio a MC Construcciones Ltda. de los lotes de terreno 6 y 7, identificados con matrículas inmobiliarias 230-96847 y 230-96848, registrado en las anotaciones 23 y 18 respectivamente.
Además, se consignaron cláusulas respecto al valor, forma de pago, fechas, así como que la entrega se ejecutaría el 2 de febrero de 2011. En estas circunstancias, como la consumación de la enajenación extinguió la alianza preparatoria, estimó inviable la resolución invocada, tanto en la demanda principal como en la de reconvención, por lo que negó las pretensiones que propendían la resolución de la promesa; aunado, consideró improcedente examinar el incumplimiento alegado en la demanda principal respecto de las prestaciones consignadas en la convención de venta, por ir ello en contravía del principio de congruencia. Expuso no tener acogida la petición subsidiaria de abuso del derecho, en tanto no se estructuran la extralimitación del derecho o la intención de daño como requisitos indispensables para su prosperidad, pues la promotora no acreditó la forma a través de la cual la demandada ejerció en forma irrestricta su derecho y tampoco que ello tuviere la intención de ejercer daño en su contraparte.
Desestimó las súplicas de enriquecimiento sin causa, porque no existe una relación de causalidad entre el incremento y empobrecimiento, al no haberse efectuado la entrega de los bienes objeto de la venta, mal podría 8 Verbal 040 2021 00429 02 interpretarse un desequilibro por la falta del pago del saldo restante, cuando no hubo equivalencia entre las cargas de los intervinientes.
Además de la causa jurídica, por cuanto las obligaciones de las partes se consignaron en la promesa y la escritura de venta. Si bien se honraron los compromisos iniciales de suscribir la escritura de venta y pago de $900.000.000.00, tanto el vendedor como el comprador incumplieron las obligaciones sucesivas contenidas en el contrato de venta, -lo cual descarta un mutuo incumplimiento contractual de deberes simultáneos-, dado que la entrega de los bienes comercializados no se consumó en el mes de febrero de 2011 como se estipuló, conforme se infiere del interrogatorio absuelto por el representante legal de MC Construcciones, así como de los testimonios de Javier Leyva, Tary Catalina Gutiérrez y Jácome, quienes se valoran pese a la tacha planteada frente a ellos, porque tienen conocimiento del tiempo, modo y lugar en que se llevaron a cabo las alianzas preparatoria y definitiva, el pago del precio, la gestión relativa a colocar los bienes a disposición, lo cual permite constatar una comunicación revestida de imparcialidad para la valoración de sus dichos.
Estimó que la carencia de entrega para la fecha estipulada desemboca en la inobservancia inicial o primigenia en cabeza del vendedor, omisión que justifica al comprador en ser renuente para cancelar los valores restantes en los meses posteriores, y lo habilita para ejercitar la resolución del contrato bajo la premisa del contratante cumplido, la cual se acoge por darse los presupuestos exigidos para el particular.
No reconoció la penalidad implorada por la demandante de mutua petición, debido a que fue pactada en la convención preparatoria y no en la definitiva, la cual extinguió aquella al perfeccionarse. Tampoco perjuicio de orden patrimonial, en razón a que no se acreditó menoscabo alguno causado a la litigante, como le correspondía. 9 Verbal 040 2021 00429 02 Dispuso la devolución a la precursora del libelo de reconvención de los $900.000.000.oo que aceptó haber recibido el representante legal, con la corrección monetaria; pero, no la restitución de los terrenos negociados, dado que no se encuentra en posesión o tenencia de MC Construcciones Ltda., sino bajo custodia de un depositario y fueron adjudicados en un trámite judicial, según lo reafirmaron las partes y los deponentes15.
5. ALEGACIONES DE LAS PARTES 5.1. El apoderado del demandante principal, como sustento de solicitud revocatoria, al momento de presentar los reparos concretos manifestó disconformidad con lo resuelto, por cuanto las pretensiones comprenden el negocio preparatorio y definitiva de compraventa, razón por la cual la Juez si estaba habilitada para pronunciarse sobre la totalidad de los pedimentos invocados, incluidas las declaraciones de incumplimiento y la indemnización de perjuicios.
En caso de duda debió interpretarse el escrito para resolver de fondo la resolución del negocio materializado entre las partes, de cara al incumplimiento de los demandados en el pago del precio, máxime cuando sobre ello se les interrogó, estableciendo que la entrega de los inmuebles se consumó. Las solicitudes del libelo inicial comprendían la resolución de la compraventa, tan así que en los hechos tercero y cuarto se hizo alusión a la escritura pública que perfeccionó la convención preparatoria.
En las declaraciones de condena se deprecó “…una declaración general sobre la totalidad de la relación jurídica, incluida promesa y escritura, y no solo sobre la primera…”; además, se aportaron como pruebas ambos documentos, a los cuales se refirió la litigante en sus declaraciones. No era dable que prosperara la resolución de la compraventa, en tanto los predios si fueron entregados al comprador, como acredita el acta de 15 Archivo 58Sentencia20230714, ubicado en la carpeta 01CuadernoPrincipal. 10 Verbal 040 2021 00429 02 entrega suscrita por Proinor S.A., pero no por MC Constructores Ltda., quien se negó a recibirlos con soporte en unos supuestos robos y ataques armados, aunque el instrumento público en que se protocolizó el negocio fue inscrito en el registro inmobiliario.
Motivos por los que la demandada en reconvención si honró los convenios de promesa y venta, en cambio, el promitente comprador se negó a pagar el precio y a recibir los predios, por ende, debe soportar los efectos negativos de la resolución implorada. En las circunstancias descritas, es una denegación de justicia, la omisión en pronunciarse sobre las pretensiones principales de la demanda inicial, situación que debe enmendar el Tribunal, si es del caso, interpretando el escrito genitor, para otorgarle prevalencia a la real intención de los sujetos procesales, conforme se decantó en la sentencia emitida el 10 de mayo de 2009 por la Corte Suprema de Justicia, radicación 2022-00083-01.
Se verificó el Registro de la escritura pública protocolaria de la venta, así como la entrega de los terrenos objeto de la misma, por lo que los compradores quedaron obligados a realizar el pago del excedente $2.486.000.000.oo-, como lo admitió el declarante Iván Pérez. Están configurados todos los presupuestos para acoger la indemnización de perjuicios reclamada, de forma autónoma e independiente, al no subordinarse a la acción resolutoria, como lo ha precisado la jurisprudencia. Reprochó que se concluyera que se inobservó la obligación de dar las heredades únicamente con soporte en las declaraciones de Javier Leyva y Tary Catalina Gutiérrez, aquél no conoció de la diligencia y esta, manifestó que hubo gestión para la consumación del acto, cuando, los declarantes Claudia Mariño y RodrigoTaborda relataron lo contrario, Inclusive, en los interrogatorios de parte recaudados también respaldan que la demandante principal hizo lo propio, pese a los inconvenientes presentados después de ello. 11 Verbal 040 2021 00429 02 Fustigó el valor probatorio dado al acta de entrega que data del mes de noviembre de 2012 al haber sido suscrita exclusivamente por la vendedora, desconociendo que fue exhibida por los compradores, circunstancia que demuestra que el hecho del que allí se da cuenta ocurrió y ella lo conocía, además de la mala fe, abuso del derecho y enriquecimiento sin causa de su parte.
No existen pruebas de las supuestas complicaciones en la entrega, en caso de que “…hayan pactado una formalidad como lo es la firma de un acta, dicha solemnidad debe ceder ante la realidad de la ejecución contractual…”, para darle primacía a lo sustancial. Los demandados principales no mitigaron el supuesto daño sufrido, ni hicieron nada para prevenirlo, pues una vez fueron registrados como propietarios no se hicieron parte, ni impidieron el remate para evitar la pérdida de los inmuebles en el proceso ejecutivo, tampoco iniciaron acciones policivas o de pertenencia para recuperarlos; comportamiento que debió analizarse, con el fin de determinar si los convocados principales debían participar en el resarcimiento, o de ponderar que tales cosas perecieron en su poder, para que como consecuencia de la resolución, en las restituciones mutuas, se disponga que los compradores paguen el precio de los bienes, más los mayores valores que correspondan a la vendedora16.
En la oportunidad para sustentar la alzada, además de lo precedente deprecó revocar y/o modificar la sentencia, con ocasión de la indebida valoración probatoria efectuada, fundada en las razones ya indicadas17. 5.2. Los intimados replicaron que, no obstante que la recurrente ataca toda la sentencia, no hizo especificación puntual de los puntos de disenso; 16 Archivo 63RecursoApelación20240322. 17 Archivo 08SustentaApelación. 12 Verbal 040 2021 00429 02 reiteran que la entrega de los bienes no se consumó, a punto tal que el acto que la constataba no fue suscrito por todos los compradores, como se convino en el clausulado sexto de la escritura de compraventa.
El pago del precio estaba sujeto a la obligación previa, a cargo de la vendedora, de sanear el gravamen que recaía sobre los terrenos. Las pruebas incorporadas al plenario se valoraron acorde con lo ordenado en el artículo 176 del Código General del Proceso. Los vendedores no honraron los compromisos derivados de la compraventa, en especial, el saneamiento de los mismos respecto de medidas decretadas en un proceso civil y otro penal, las cuales se desconocían, ni la entrega de estos, como lo manifestó la representante legal de la actora principal, los demandados, además de los testigos Tary Catalina Gutiérrez y Rodrigo Borda, motivo por el cual no se materializó la tradición, así se hubiera inscrito el título a favor de los compradores en el registro inmobiliario.
Reitera la imposibilidad de cumplir con la entrega, pues los lotes fueron adjudicados por el Juzgado Segundo Civil de Ejecución Civil del Circuito de esta urbe a Italiana de Llantas, en el proceso con radicado 2005 -00264, es más, para el momento de la transferencia, los enajenantes no tenían la posesión de los bienes negociados. No existe nexo de causalidad entre el supuesto incumplimiento alegado y el perjuicio ocasionado.
Tampoco una tarifa legal para valorar el acta de entrega; sin embargo, la fecha de esta -16 de noviembre de 2012-, no fue la concertada por las partes. Es inviable el resarcimiento deprecado por la falta de acciones de la actora principal para evitar la prosperidad de la ejecución en que se perseguían los predios, cuando las compradoras no tenían relación alguna con tal litigio, máxime por cuanto ni siquiera detentaban la tenencia, razón que 13 Verbal 040 2021 00429 02 también hace improcedente que se ordene la devolución del valor a los vendedores, dentro de las restituciones mutuas.
Con estribo en los anteriores argumentos imploró la ratificación del veredicto18. 6. CONSIDERACIONES. 6.1. Liminarmente se advierte la presentación de una demanda en forma, la capacidad de las partes para obligarse y concurrir al juicio, así como la competencia del Juzgador para dirimir el conflicto. Además, por cuanto examinado el trámite rituado no se observa irregularidad capaz de invalidarlo fluye meridiana la concurrencia de las condiciones jurídicoprocesales que habilitan el proferimiento de una sentencia de mérito. 6.2.
Acorde con lo previsto en el artículo 328 del Código General del Proceso, la competencia del Tribunal de conformidad con los reparos esbozados ante la señora Juez a- quo se circunscribe, a definir, si es posible colegir que la promotora del libelo inicial deprecó la resolución del contrato de compraventa. Dilucidado, determinar acerca de su prosperidad, por haberse consumado la entrega de las heredades enajenadas, si las mismas se perdieron en su poder; finalmente de ser el caso, disponer se le devuelva el valor a la vendedora, con ocasión de las restituciones mutuas.
Para ahondar en el estudio del asunto, viene bien recordar conforme al criterio que venía sosteniendo en los últimos lustros el Alto Tribunal Civil, que el incumplimiento unilateral de lo pactado por parte de uno de los contratistas facultaba al otro, es decir, al cumplidor o que se allanó a satisfacer sus deberes, a solicitar la resolución del contrato con indemnización de perjuicios, según lo disciplinado en el artículo 1546 del 18 Archivo 09DescorreTraslado. 14 Verbal 040 2021 00429 02 Código Civil, que preceptúa: “…En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante, pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios…”. Bajo el resguardo de la memorada disposición, la Corporación pregonó que la condición resolutoria tácita, es el instrumento que el legislador estatuyó con miras a dejar sin efectos el negocio jurídico vinculante de las partes y a restablecer las condiciones en que ellas se encontraban, antes de su celebración19.
A tono con ello, expresó que para su prosperidad es necesario demostrar por quien ha acatado las obligaciones a su cargo, que el demandado no ha satisfecho las suyas, y el contrato del que se derivan sea válido. Sin embargo, por vía jurisprudencial, en sentencia SC1662 de 2019 efectuó una importante corrección doctrinaria, a partir de la interpretación sistemática y armónica de los artículos 1546 y 1609 del Código Civil, para precisar que, ante el mutuo incumplimiento, era plausible que cualquiera de los contratantes demandara la resolución del pacto, sin indemnización de perjuicios.
Más adelante la misma Corporación precisó, en Sentencia SC4801 de 2020, que la deshonra convencional debía ocurrir de manera simultánea, pues si existe un orden prestacional, el incumplimiento del primero en sus débitos habilita al segundo para también desatender los que en adelante le correspondan y promover la resolución convencional regulada en el artículo 1546 del Código Civil. 19 Corte Suprema de Justicia. Sentencia del 26 de agosto de 2011, expediente 2002-00007-01. 15 Verbal 040 2021 00429 02 En este sentido, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia puntualizó: “…en el ordenamiento jurídico patrio es de recibo, al día de hoy, la figura iuris de la simple resolución contractual en situación de recíproco incumplimiento de las partes, resta por precisar algo más y que es trascendental a la hora de evaluar cualquier caso con pretensiones de encuadrar en el criterio doctrinal vigente de la Corte; esto es, que no basta un incumplimiento en cada uno de los extremos contractuales para propiciar una resolución, sino que se requiere que ese desconocimiento de las obligaciones sea recíproco y simultáneo, porque si contractualmente los interesados establecieron un orden prestacional, no hay manera de predicar un incumplimiento mutuo, ya que la infracción contractual del primero en el tiempo justifica la renuencia del segundo a cumplir, y permite que este último ejercite las acciones alternativas previstas en el artículo 1546 del Código Civil: ejecutar o resolver, con indemnización de perjuicios. … “En resumen, puede deprecar la resolución de un acuerdo de voluntades el contratante cumplido, entendiéndose por tal aquel que ejecutó las obligaciones que adquirió; así como el que no lo hizo justificado en la omisión previa de su contendor respecto de una prestación que este debía acatar de manera preliminar; y puede demandarla en el evento de desacato reciproco y simultáneo si se funda en el desacato de todas las partes, en este evento sin solicitar perjuicios (CS SC1662 de 2019) ” (se subraya).…” 20. 20 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC3666-2021, reiteradas en SC5430 de 7 de diciembre de 2021, expediente 05001 31 03 010 -2014 01068 01 y SC1962 de 28 de junio 2022, expediente 11001-31-03-023-2017-00478-01. Magistrado Ponente Doctor Octavio Augusto Tejeiro Duque. 16 Verbal 040 2021 00429 02 De otra parte, es pertinente traer a colación que, acorde a la postura pacífica del Alto Tribunal, la promesa de un convenio solo pierde vigencia ante la celebración de este vínculo, siempre y cuando “…exista perfecta coincidencia entre ambos negocios jurídicos…”, pues, de lo contrario, “…la disposición primigenia subsistirá…”.
Sobre el tópico ha dicho: “…el efecto ‘extintivo’ que conlleva frente a los pactos del precontrato el surgimiento del convenio final, no puede, ni debe, ser absoluto. Por el contrario, para responder el cuestionamiento propuesto resulta imperativo identificar, previamente, si existe perfecta coincidencia entre ambos negocios jurídicos (es decir, si en el contrato prometido se vertieron, sin reformas, las condiciones señaladas en la promesa), o si se presentan divergencias en sus contenidos.
En la primera hipótesis, resulta innegable la improcedencia (y futilidad) de hacer pervivir una negociación que, como se ha señalado insistentemente…, corresponde a una expresión temporal de voluntad de las partes, orientada –precisamente- a ser sustituida con el otorgamiento del contrato prometido. En el segundo evento, a su turno, será necesario identificar si los puntos divergentes fueron, o no, objeto de una novedosa regulación en el contrato definitivo.
Ciertamente, si en la promesa se prevé que alguno de los elementos del contrato prometido adoptará una determinada forma, y luego en este resulta regulado de manera distinta, es ineludible entender -al menos en línea de principio- que lo manifestado en el negocio jurídico final recoge la contundente, irrebatible y definitiva voluntad de los contratantes, sustituyendo así su querer inicial, expresado en la promesa; lo anterior precisamente por la naturaleza meramente preparatoria y función jurídicoeconómica del precontrato, que no es otra que allanar el camino para la celebración de un convenio posterior. 17 Verbal 040 2021 00429 02 En cambio, si las partes guardan silencio en el segundo contrato (el definitivo) frente a algún punto sistematizado en el primero (el preliminar), la disposición primigenia subsistirá, siempre y cuando reúna los requisitos que exige el ordenamiento para la validez y eficacia de la totalidad de las convenciones entre particulares.
En síntesis, «( ) como las voluntades de los contratantes se pusieron de acuerdo sobre lo que es objeto del contrato preparatorio, este los obliga como cualquier contrato. Sin embargo, las partes solo están obligadas porque se pusieron de acuerdo en cuanto a la preparación de un contrato que normalmente surge después y como consecuencia del contrato preparatorio.
Necesariamente llegará un momento en que el contrato preparatorio se transformará en contrato definitivo, o en que el segundo remplace al primero, o en que tenga que comprobarse la imposibilidad de concluir el contrato definitivo, la que implica la extinción del precontrato que no llegó a su fin. Lo que sí es cierto es que el contrato definitivo solo existirá desde la fecha en que reemplazará al contrato preparatorio ( ). [E]l precontrato no tiene por objeto suspender la existencia de un contrato cuyos elementos existen en su totalidad; se trata de un acuerdo que prepara el contrato definitivo, el cual no existe todavía porque faltan uno o varios elementos para que se considere como perfecto, esto es, para que pueda producir sus efectos.
En otras palabras, el precontrato retarda la conclusión definitiva del contrato…”21. También conviene relievar que, conforme a la doctrina imperante, la exigencia de constar por escrito la promesa de contrato se extiende a las modificaciones y/o adiciones que se efectúen, por lo que en caso de ser verbales no surten efecto jurídico alguno, así las partes hubieran consentido en ellas, por estar desprovistas de tal formalidad.
En este sentido el Colegiado precisó: “…la exigencia legal de que el contrato de promesa conste por escrito 21 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC2221 de 13 de julio del 2020, expediente 2016-00192-01. 18 Verbal 040 2021 00429 02 (numeral 1° del artículo 89 de la ley 153 de 1887), genera en este pacto meramente preparatorio consecuencias referidas principalmente a que las modificaciones o adiciones deban constar asimismo por ese medio.
Es lo que, por lo demás, ha pregonado la jurisprudencia de esta Corporación al señalar que “como quiera que por ser la promesa de contratar un convenio solemne, no solamente sus cláusulas primigenias sino también sus adiciones o modificaciones deben constar por escrito, pues como repetidamente lo ha dicho la Corte la formalidad del escrito es un requisito unido a la existencia misma del contrato y no simplemente condición ad probationem, razón por la cual son inadmisibles, para demostrarlas, otros elementos de convicción distintos a la forma escrita, incluida la confesión de los mismos contratantes” (Cas.
Civ. del 25 de febrero de 1991). Y en el mismo sentido, más recientemente puntualizó: La solemnidad a la que por mandato de la ley está sometida la promesa, hace que cualquier otro medio de convicción que se exhiba para acreditar su existencia, su modificación o adición, resulte ineficaz para tales propósitos, pues se está ante un modo tarifario y específico de la prueba (CSJ SC 081 2000 del 23 de junio de 2000, rad.
C-5295)… ” 22. 6.3. Dicho lo presente, al arribar al primer motivo de la pretensión impugnaticia se otea que, dada la literalidad de los hechos y pretensiones no se alegó, ni deprecó la resolución del negocio de venta. Además, es inviable interpretar la demanda principal para examinar la resolución de cara al contrato definitivo -compraventa- y no respecto de la promesa, conforme fue invocado, en razón a que ello implica pasar por alto las peticiones formuladas y los supuestos fácticos que la soportan, los cuales, son coherentes con las cifras de condena pretendidas23, 22 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC17214 de 16 de diciembre 2014, expediente 2004-00457-01. 23 Folios 106 al 111 del archivo 01EscritoDemanda, ubicado en la carpeta 01CuadernoPrincipal. 19 Verbal 040 2021 00429 02 específicamente el tercero y el séptimo, que de manera diáfana dan cuenta del incumplimiento en el pago del excedente del precio pactado en el convenio preparatorio que corresponde a $2.486.000.000.oo24, suma diferente a la consignada en el instrumento protocolario de la venta, donde se contempló un valor total de los predios de $2.057.070.000.oo25.
Proceder en contrario implicaría ir en contravía del principio de congruencia, estatuido en el canon 281 ejúsdem, según el cual, “…[l]a sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda…”. Tópico sobre el cual, la Corte también ha puntualizado: “…La causa petendi corresponde únicamente a los hechos en que se soportan las pretensiones… Así ha sido explicado por nuestra jurisprudencia, al aclarar que la congruencia de las sentencias «sólo se refiere a la imposibilidad del juzgador de variar la causa petendi…”26.
Cuando la autoridad procede en desconocimiento de tal lineamiento, la decisión es censurable mediante el recurso de casación. La aludida Corporación, al respecto definió: “…al fundarse sobre unos hechos distintos o inexistentes en la demanda, sin que para ello hubiese llegado a esa conclusión en desarrollo de una interpretación de los supuestos fácticos de la petición generatriz, porque en este último evento se debe acudir a la primera causal que gobierna este recurso extraordinario, como se precisó anteriormente…”27. 24 Folios 112 y 113 ibidem. 25 Folio 34 ibidem. 26 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC780 de 10 de marzo de 2020, expediente 18001-31-03-001-2010-00053-01. Magistrado Ponente Doctor Ariel Salazar Ramírez. 27 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia de 12 de junio de 2001, expediente 6050. Magistrado Ponente Doctor Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo. 20 Verbal 040 2021 00429 02 En línea con lo expuesto, es inviable, como lo pretende la opugnante, pronunciarse con base en hechos que no aparecen enunciados en el libelo introductor prístino, y que no tienen correlación con las pretensiones allí planteadas.
Acceder a la resolución de la convención de compraventa, sería ir en contravía de los derechos de defensa y contradicción de los litigantes, al permitir que aquellos sean sorprendidos con decisiones inesperadas que corresponden a hechos y pretensiones no planteados en el escrito genitor inicial. Memórese que el Alto Tribunal Civil ha reseñado: “…A la luz del principio dispositivo que rige primordialmente el procedimiento civil, debe el juez, al dictar el fallo con el cual dirime la controversia, respetar los límites o contornos que las partes le definen a través de lo que reclaman (pretensiones o excepciones) y de los fundamentos fácticos en que se basan ante todo los pedimentos, salvo el caso de las excepciones que la ley permite reconocer de oficio, cuando aparecen acreditadas en el proceso, o de pretensiones que, no aducidas asimismo deben declararse oficiosamente por el juez.
A eso se contrae la congruencia de la sentencia, según lo establece el artículo 305 del Código de Procedimiento Civil, dirigido no sólo a disciplinar que esa respuesta de la jurisdicción corresponda con lo que las partes le ponen de presente, sino, subsecuentemente, a impedir que el juez desconozca el compromiso de fallar dentro del marco de referencia que le trazan las partes, y cuyo incumplimiento es de antaño inscrito en una de estas tres posibilidades: en primer lugar, cuando en la sentencia se otorga más de lo pedido, sin que el juzgador estuviese facultado oficiosamente para concederlo (ultra petita); en segundo lugar, cuando en la sentencia olvida el fallador decidir, así sea implícitamente, alguna de las pretensiones o de las excepciones formuladas (mínima petita); y en tercer lugar, cuando en el fallo decide sobre puntos que no han sido objeto del litigio, o, de un tiempo a esta parte, 21 Verbal 040 2021 00429 02 en Colombia, con apoyo en hechos diferentes a los invocados (extra petita)…”28.
Por demás, la pretensión resolutoria no debía estar fincada en la desatención del clausulado de la promesa de compraventa, pues este acto preparatorio carece de efectos obligacionales con posterioridad a la fecha de celebración del contrato prometido, máxime cuando varió sus estipulaciones frente al precio y forma de pago de los bienes negociados, como antes se anunció. Dicha talanquera impide el éxito de tal acción. 6.4.
Por el contrario, la resolución del negocio de compraventa, está llamada a prosperar porque, en efecto, pese a que las compradoras habían acatado las cargas negociales que con antelación le concernían, esto es, el pago de parte del precio, la vendedora desatendió la entrega de los inmuebles el 2 de febrero de 201129, conforme fue pactado en la cláusula sexta del vínculo, dado que ninguna probanza con contundencia demostrativa acreditó que ese día se consumó tal acto, pues el dicho de la convocada Claudia Liliana Mariño, quien, a su vez es representante legal de la sociedad actora principal, Proinor S.A., relativo a que el aludido acontecimiento tuvo lugar en esa época, pero que las adquirentes abandonaron luego el inmueble al verse intimidadas por terceros30, no es pertinente tenerlo como demostración, habida consideración que “…no puede tomarse como prueba lo que las partes declaran en su favor, todo a partir del deber que gravita sobre aquéllas de asumir la carga de probar, para así evitar que el proceso se convierta en un espacio de encuentro para simples versiones y no, como debe ser, el escenario para despejar la incertidumbre con los elementos reconstructivos del pasado que sean legalmente admisibles, máxime si estos se encuentran en posibilidad de ser acopiados…”31. 28 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
SentenciaSC1806 de 24 de febrero 2015, reiterada en SC4966 de 18 de noviembre de 2019. 29 Folio 35 del archivo 01EscritoDemanda, ubicado en la carpeta 01CuadernoPrincipal. 30 Hora 1:05 a 1:07 de la audiencia regulada en el artículo 372 del Código General del Proceso. 31 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia de 27 de junio de 2007, expediente 73319-3103-002-2001-00152-01.
Magistrado Ponente Doctor Edgardo Villamil Portilla. 22 Verbal 040 2021 00429 02 Aunque pretendió acreditarse con un acta de entrega incorporada al plenario que tales bienes fueron dados a las adquirentes con posterioridad, en el mes de noviembre de 201232, este documento no goza de contundencia para este fin, en tanto, no se verificó que los extremos negociales hubieran modificado el día concertado para que se materializara tal hecho.
En contraste, la demandada en reconvención y representante legal de la sociedad convocada en este libelo, Claudia Liliana Mariño, admitió que no habían concertado variar tal data33, aunado, el referido documento únicamente fue signado por la vendedora, Proinor S.A.34; circunstancia que impide darle el valor suasorio ambicionado por la recurrente, así estuviera en poder de los vendedores, quienes no desconocieron este hecho al punto que lo arrimaron a las diligencias, y uno de ellos indicó que no lo suscribió porque la entrega no se materializó35.
Igualmente, refrenda la no cristalización del memorado acto la declaración de Tary Catalina Gutiérrez36. No se desconoce que el deponente Rodrigo Taborda aseveró que dicho suceso aconteció en la fecha inicial acordada, pero que por amenazas de terceros las compradoras salieron de los predios; sin embargo, su afirmación resulta contrarrestada por su propio dicho, al haber aceptado que tiempo después les remitió a las adquirentes un acta que consignaba la ocurrencia de la entrega en el mes de noviembre de 2012, la cual se negaron a firmar37.
Por lo tanto, en el escenario descrito se constata que, en efecto, la convocada en la demanda de mutua petición -vendedora- desatendió el 32 Folios 8 y 9 del archivo 28ExhibiciónDocumentos20230419, ubicado en la carpeta 01CuadernoPrincipal. 33 Hora 1:05 a 1:07 de la audiencia regulada en el artículo 372 del Código General del Proceso. 34 Folios 6 al 9 del archivo 29ExhibiciónDocumentos20230419, ubicado en la carpeta 01CuadernoPrincipal. 35 Hora 3:28 y 3:29 de la audiencia regulada en el artículo 373 del Código General del Proceso. 36 Hora 1:31 a 1:35 de la la audiencia regulada en el artículo 373 del Código General del Proceso. 37 Hora 2:37, 3:54 a 3:56 de la la audiencia regulada en el artículo 373 del Código General del Proceso. 23 Verbal 040 2021 00429 02 deber de proporcionar los bienes negociados a las adquirentes.
De manera que ningún reproche merece la primera instancia por haber llegado a esta misma conclusión, tras valorar los elementos de juicio antes reseñados. Lo anterior, por demás descarta que las promotoras de la demanda inicial hubieran procedido de mala fe al entablarla, o sin derecho para hacerlo, o con ánimo de lucrarse sin justa causa.
En suma, prospera el petitum enfilado a declarar la resolución del contrato de compraventa invocado en el libelo de mutua petición, en razón a que sus promotoras cumplieron la obligación primigenia de sufragar parte del valor de los bienes negociados, en cambio, la convocada -vendedoratransgredió primero, y de forma esencial, ese vínculo jurídico al no realizar la entrega de las heredades negociadas, omisión que liberó a las demandantes en reconvención de pagar el excedente del precio, obligación subsiguiente a aquella, acorde con lo pactado en las cláusulas quinta y sexta de tal alianza38. 6.5.
En coherencia con lo anterior, acreditado como está que la reconvenida fue quien deshonró primero el compromiso de entregar los bienes enajenados, se insiste, lo cual exoneró a las compradoras de satisfacer el saldo debido, ello impide el éxito de su pretensión resarcitoria, en tanto la jurisprudencia ha pregonado: “…Ahora, es preciso puntualizar que, en ese ámbito indemnizatorio, el impulsor debe justificar que atendió sus deberes o estuvo dispuesto a satisfacerlos como fue pactado, ya que solo la parte cumplidora de sus débitos contractuales puede reclamar perjuicios.
Con mayor razón si de relaciones jurídicas sinalagmáticas se trata, porque en estas cada parte espera algo a cambio de la prestación que asume, 38 Folios 34 y 35 del archivo 01EscritoDemanda, ubicado en la carpeta 01CuadernoPrincipal. 24 Verbal 040 2021 00429 02 toda vez que hay reciprocidad, situación que hace necesario identificar el orden cronológico en que debían ejecutarse las obligaciones, si de forma sucesiva, (primero las de una parte y luego las de la otra) o simultánea (las de las dos al tiempo), ya que el artículo 1609 ibidem determina que «[e]n los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos», es decir, la exceptio non adimpleti contractus.
Tanto es así que en CSJ SC 23 mar. 1943, G.J. Tomo LV, pág. 67-72, se destacó que «(…) si el acreedor no ha cumplido por su parte la obligación que le incumbe, su demandado no está en mora de ·cumplir lo pactado, y no estando en mora, su prestación no es exigible. Sería jurídicamente irregular la condena al pago de una obligación, sin exigibilidad».
Esa precisión es relevante porque si las obligaciones recíprocas debían ser satisfechas de forma sucesiva, solo podrá reclamar perjuicios aquella parte a quien le incumplieron delanteramente, en rigor, porque tal desatención la liberó de atender sus débitos …”39 -resalta la Sala-. 6.6. Lo hasta aquí argüido basta para aseverar que, al no haberse consumado la entrega de los predios vendidos, como quedó dilucidado, fútil resulta referirse a los argumentos edificados en que las compradoras no mitigaron el riesgo que los mismos pasaran a manos de un tercero, y de devolver el valor de estos a la tradente, en virtud de las restituciones mutuas. 6.7.
Como los desencuentros de la impugnante están llamados al fracaso, se confirmará el veredicto de primer grado, con condena en costas a 39 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC1962 de 28 de junio de 2022, expediente 023-2017-00478-01. Magistrado Ponente doctor Octavio Augusto Tejeiro Duque. 25 Verbal 040 2021 00429 02 aquella litigante -numeral 1º del artículo 365 del Código General del Proceso-. 7.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, en SALA QUINTA CIVIL DE DECISIÓN, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,
RESUELVE
7.1. CONFIRMAR la sentencia proferida en el asunto del epígrafe, emitida el 14 de julio de 2023, por el Juzgado Cuarenta Civil del Circuito de Bogotá D.C. 7.2. COSTAS a cargo de la apelante. Liquidar en la forma prevista en el artículo 366 del Código General del Proceso. 7.3. DEVOLVER el expediente a su Despacho de origen. Oficiar y dejar constancia. Fijar como agencias en derecho la suma de $1´500.000.
NOTIFÍQUESE, Firmado Por: 26 Clara Ines Marquez Bulla Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Angela Maria Pelaez Arenas Magistrada Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: b00ecfe3749aed3559164e1d8e7c8e259a02b5c30cace3aa72641204d05ed8c7 Documento generado en 19/07/2024 11:49:44 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica