05360310300120230016502 SentenciaSegundaInstancia · Tribunal de Medellín

Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CUARTA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, veinticuatro (24) de octubre de dos mil veinticinco (2025) Proceso Radicado Demandante Demandado Providencia Tema Decisión Magistrada Ponente Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 Silvia Elena Sierra Aguilar Copropiedad Central Mayorista de Antioquia Sentencia nro. 178 PH El proceso de impugnación previsto por el art. 382 del C.G.P., lo es para atacar ACTOS o DECISIONES de órganos directivos de personas jurídicas de derecho privado, entre ellos la Asamblea General de Propietarios, “cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento”, no para cuestionar las actas en que constan aquellos.

Confirma Piedad Cecilia Vélez Gaviria Procede la Sala Cuarta de Decisión Civil a resolver el recurso de apelación interpuesto por el señor apoderado de la parte demandante en contra de la sentencia proferida en audiencia del pasado 8 de noviembre por el señor Juez Primero Civil del Circuito de Itagüí en el proceso de la referencia.

ANTECEDENTES Correspondió al Juzgado Primero Civil del Circuito de Itagüí conocer de la demanda incoadora de proceso verbal de Impugnación de Actos de asamblea, formulada por la señora Silvia Elena Sierra Aguilar en contra de la copropiedad Central Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 Mayorista de Antioquia P.H., representada por el señor Juan Orlando Toro Escobar, deprecando: “PRIMERA.

Que se declare la NULIDAD ABSOLUTA de la Asamblea Ordinaria de Copropietarios Número 37 de la COPROPIEDAD CENTRAL MAYORISTA DE ANTIOQUIA P.h., … celebrada el 30 de marzo de 2023, por la indebida notificación de la convocatoria a la Asamblea. SEGUNDA. Que como consecuencia de la anterior declaración de nulidad absoluta, igualmente se declare la ineficacia de todas las decisiones tomadas en la Asamblea … incluyendo la designación del Consejo de Administración. TERCERA.

Condenar en costas y agencias en derecho a la parte demandada”. Lo anterior, con fundamento en HECHOS que así se compendian: 1- La demandante es propietaria del local número 38 ubicado en el Bloque 15 de la Central Mayorista de Antioquia, distinguido con matrícula inmobiliaria 001-457-763 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, Zona Sur, por lo que ostenta los derechos y obligaciones previstos por la Ley 675/2001 y el Reglamento de Propiedad Horizontal contenido en la E.P. 136 de 21 de enero de 1987 de la Notaría única del Círculo Notarial de Itagüí, reformado y adicionado, entre otras, por escritura pública 1775 de 3 de octubre de 2006 de la Notaría Segunda del Círculo de Itagüí, por la cual se adecuó a la Ley 675 de 2001. 2- El 13 de marzo de 2013, recibió comunicación con un archivo adjunto, del señor Juan Orlando Toro Escobar, representante legal de la copropiedad, convocando para la celebración no presencial de la asamblea ordinaria de copropietarios número 37 de la Central Mayorista de Antioquia, a celebrarse el día 30 de Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 marzo de 2023 a las 2 P.M., pero solo tuvo acceso a dicho e-mail el día 16 de marzo, habiendo procedido a trasladarse a recibir notificación personal, lo que indica una latente vulneración a sus derechos por la indebida notificación conforme a la Ley 675/01 y Ley 2213 de 2022. 3- El acta número 37 evidencia las siguientes irregularidades que atentan contra la legalidad del trámite y constituyen vicios de forma: “No hay evidencia alguna dentro de la grabación de la asamblea” sobre quiénes, cómo y en qué calidad participan en la misma, el número de asistentes, sus delegados y/o apoderados, no se establece con claridad si existe el porcentaje necesario para deliberar.

Expresa que si el quorum necesario para el funcionamiento de la asamblea “es igual a un número plural de unidades privadas que representen por lo menos más de la mitad de coeficiente de propiedad, de conformidad con el artículo 75 de la Ley 675, y el acta informa que solo había el 86.3816% del quorum, significa ello que no había quorum suficiente para deliberar legalmente”.

Se pregunta entonces la accionante si asistieron otras personas que podían participar, pero que no se inscribieron previamente; y si el requisito de inscripción previa constituye un obstáculo para la participación. 4- No está claro si se cumplió con el artículo 185 del C. de Co. sobre las incompatibilidades de los administradores y empleados para representar en las reuniones de la asamblea o juntas de socios, acciones o derechos distintos de los propios, mientras estén en ejercicio de sus cargos, ni sustituir los poderes que le fueren conferidos.

También prohíbe la norma que dichos Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 funcionarios puedan votar por los balances y cuentas de fin de ejercicio, ni las de la liquidación. 5- Ninguna información requerida y necesaria según el reglamento de propiedad horizontal y la ley especial que regula estas actuaciones, fue conocida por los participantes de la asamblea ni colocada en el texto del acta, donde tampoco se determina el sentido y número de votos y quiénes votaron en uno u otro sentido. 6- El acta número 37, objeto de impugnación, carece de los requisitos exigidos por el art. 47 de la Ley 675/2001. 7- Se limitó la participación de los copropietarios al consignar en la convocatoria: “Es importante indicar que, sin la generación del usuario en la plataforma de la Asamblea Ordinaria virtual en el tiempo señalada (del 13 al 26, a las 12:00, pm, de marzo de 2023), no podrá habilitarse el ingreso del copropietario para participar el día de la Asamblea”. 8- La accionante, mediante derecho de petición, solicitó la grabación de la asamblea celebrada el 30 de marzo de 2023, sin recibir respuesta, por lo que no es posible aportarla, debiendo exigírsele a la demandada. 9- La señora Silvia Sierra sí estuvo presente de manera virtual en la aludida asamblea, a que se refiere el acta 37.

RÉPLICA Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 La parte demandada oportunamente dio respuesta a cada uno de los hechos planteados, resaltando que a la demandante se le convocó por escrito del 13 de marzo de 2013, recibido por aquella en la misma fecha, como lo afirma en su libelo, o sea 17 días calendario antes de la fecha señalada para celebrar la asamblea, es decir, dando cumplimiento al artículo 39 de la Ley 675/01 que exige efectuar la convocatoria con antelación no inferior a 15 días calendario.

Niega lo afirmado por la demandante de haber tenido acceso al correo electrónico solo el 16 de marzo, pues existe prueba de su recibo el mismo día en que fue remitido (13 de marzo), y por ello, al día siguiente (14 de marzo) se acercó a las oficinas de archivo de la copropiedad donde recibió personalmente de manos de Sandra Milena Osorio Zuluaga (auxiliar de archivo), el formato de votos con los que podía participar en la asamblea como propietaria de los locales 38 del bloque 15 y 02B del bloque 19, y además recibió, como autorizada, los votos que corresponderían al local 58 del bloque 15, como se prueba con las constancias de recibo adjuntas.

Por lo mismo, el 14 de marzo de 2023 a la 1:17 p.m., la demandante radicó ante la administración de la copropiedad, escrito con su firma, con el ánimo de ejercer de manera previa a la asamblea el derecho de inspección a los libros contables, como lo prueba la documental adjunta. También rechaza la, por demás equivocada, apreciación jurídica de la demandante, en el sentido de que debe aplicarse la Ley 2213 de 2022 a la notificación por correo electrónico de las citaciones que, en forma especial, regula la Ley 675/2001, pues aquella trata solo de actuaciones judiciales.

Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 Niega que el acta 37 de la asamblea celebrada en forma virtual el 30 de marzo de 2023, presente irregularidades que atenten contra la legalidad del trámite o configuren vicios de fondo, pues allí sí existe relación de las personas que asistieron a la asamblea, con indicación de cuáles bienes representaban y la calidad en que actuaron (si como propietario y/o mandatario), la unidad privada y su respectivo coeficiente, pues ello se consignó en el anexo número 1 del acta, que hace parte integral de la misma; además, en aquella se puede hacer control del quorum necesario para deliberar y decidir, pues el inicial fue de 85.2% del coeficiente total de la copropiedad, habiéndose alcanzado un máximo de 92.10%; y se consignaron los resultados de la votación obtenida por cada proposición. Afirma que igualmente la contabilización del quorum se hizo en reflejo en la pantalla en la aplicación en que se adelantó la asamblea virtual, sin que se hubiese formulado reparo alguno por los asistentes, el revisor fiscal o la comisión de revisión del acta elegida por la misma asamblea.

En punto a las preguntas que se formula la demandante, acota que conforme al art. 75 de la Ley 675, el quorum necesario para que la asamblea sesione, es el número plural de propietarios que represente por lo menos más de la mitad de los coeficientes de propiedad, lo que para el caso se mide por un millón de votos, que es el 100% de los coeficientes de propiedad, en los que cada propietario tiene un porcentaje determinado por el área de su bien privado, y en la fecha indicada la asamblea deliberó con un quorum inicial del 85.2%, lo que denota cumplimiento del quorum exigido.

Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 Asevera que todas las personas que participaron en la asamblea tuvieron previa inscripción, generándose para cada una de ellas un usuario requerido para ingresar a la reunión, y con la asignación de un porcentaje de coeficiente según su participación como propietario, lo cual no constituye ningún obstáculo para la participación. Por eso la demandante participó con voz y voto y hasta se postuló para ser miembro del Consejo de Administración, siendo por demás la única que promovió acción de impugnación, lo que indica que no existen otros que se sientan perjudicados con dicha actuación. Destaca, de otro lado, que no es el art. 185 del C. de Co. la norma aplicable al caso en cuanto a las incompatibilidades de administradores y empleados, pues la copropiedad está regida por la Ley 675/01 y el reglamento de propiedad horizontal, cuyo art. 90 regula el tema.

Pero en este caso, ni el administrador, ni el representante legal, ni los miembros del Consejo de Administración, actuaron en representación de otros copropietarios, lo que se advierte de la lista de asistentes. Por demás, cuando se verifica el proceso se inscripción para participar en la asamblea, el director administrativo y financiero hace el filtro correspondiente que permite garantizar que ningún empleado de la copropiedad, ni su representante legal, ni miembros del Consejo de Administración, actúen en representación de otros copropietarios.

Termina oponiéndose a las pretensiones y planteando como “excepciones de mérito” las que denomina: “Cumplimiento de los supuestos legales definidos para la convocatoria de la Asamblea General Ordinaria Nro. 37 de la COPROPIEDAD CENTRAL Proceso Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 Radicado MAYORISTA DE ANTIOQUIA PH.;

Convalidación de la demandante de cualquier supuesta irregularidad en la convocatoria; Inexistencia de causal de nulidad en las decisiones de la Asamblea General Ordinaria Nro. 37 de la COPROPIEDAD CENTRAL MAYORISTA DE ANTIOQUIA PH., por la carencia de la supuesta convocatoria en debida forma a la demandante. Específicamente acota en este punto que conforme al art. 49 de la Ley 675, a la impugnación de las decisiones de la asamblea le son aplicables las disposiciones y el procedimiento del art. 194 del C. de Co., es decir, pueden ser objeto de nulidad absoluta, ineficacia o inoponibilidad.

Así la nulidad absoluta se predica de las decisiones tomadas sin el quorum necesario para deliberar y decidir; la ineficacia, cuando la reunión se celebra fuera del lugar del domicilio social; y la inoponibilidad se predica de una decisión de carácter general, frente a los socios ausentes o disidentes. Siendo así, los reparos en la forma de la convocatoria -que la demandada no acepta, pero que se habrían saneado con la asistencia de la accionante a la asamblea- no generan nulidad de las decisiones adoptadas;

“Existencia del quorum necesario para deliberar y decidir en la Asamblea General Ordinaria Nro. 37 de la COPROPIEDAD CENTRAL MAYORISTA DE ANTIOQUIA PH”. Al respecto asevera que ello se prueba con el acta de asamblea, la certificación del revisor fiscal y el informe presentado por POPIEDATA; “Temeridad y mala fe; Inepta demanda; Falta de legitimación en la causa por activa por parte de la demandante para disponer que existió limitación de participación a los asambleístas en el protocolo exigido por la plataforma PROPIEDATA”.

SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Proceso Radicado Agotado el trámite pertinente, se Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 celebró audiencia de juzgamiento el pasado 8 de noviembre de 2024, en la cual el señor juez se planteó como problemas jurídicos los siguientes: ¿Quedaron demostradas las irregularidades que denunció la demandante en la asamblea ordinaria de copropietarios del 30 de marzo en la copropiedad demandada? ¿Se causó un perjuicio concreto en ella a la parte demandante que la habilitara para la acción de impugnación?; en caso de ser afirmativos los anteriores, ¿se demostraron por la demandada las excepciones que planteó? Para responder tales interrogantes, inició recordando que el régimen de Propiedad Horizontal es una forma especial de dominio en que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y propiedad común sobre otros bienes (art. 3 Ley 675), su constitución da origen a una persona distinta de los propietarios, cuyo objeto es administrar los bienes y servicios comunes y hacer cumplir la ley y el reglamento de P.H. Su órgano máximo es la asamblea general de copropietarios, y es el encargado de examinar los aspectos generales, económicos y financieros de la copropiedad.

Esas funciones de la asamblea, muchas de ellas indelegables (art. 38) son determinantes para el adecuado funcionamiento del condominio, tanto es así que por ley están en la obligación de convocarse al menos una vez al año. Entre sus funciones está decidir sobre la desafectación de bienes comunes no esenciales y autorizar su venta o división cuando fuere el caso, y decidir las eventuales dudas sobre el carácter esencial o no de un bien común (art. 38-7), aprobar las reformas Proceso Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 Radicado al reglamento, o a probar las expensas ordinarias o extraordinarias.

Sin embargo, que la asamblea general sea el máximo órgano de dirección, no traduce que sus decisiones sean inexpugnables, pues los copropietarios, como uno de sus derechos políticos, tienen la posibilidad de atacar las decisiones que toma la persona jurídica, particularmente en las reuniones de su máximo órgano social. El art. 49 de la Ley 675 indica que los propietarios de bienes privados pueden impugnar aquellas, cuando no se ajustan a las prescripciones legales y al reglamento de propiedad horizontal, y aunque no precisa qué sanciones produce la inobservancia de tales normas, la doctrina especializada ha dicho que produce nulidad por así disponerlo algunas normas sustanciales, y otras la ineficacia, que ni siquiera requiere de declaración judicial.

Ahora, aunque el canon legal citado dice quiénes pueden adelantar la pretensión impugnatoria, no basta con tener esa calidad, pues además de la legitimación, el interesado debe poseer un interés jurídico serio en hacerlo, es decir, un interés particular, serio, concreto y actual, o sea que la decisión cuestionada le haya causado un perjuicio concreto.

Así, la norma general y abstracta señala quiénes tienen legitimación: el administrador, el revisor fiscal y el propietario de bienes privados. Pero el interés jurídicamente serio en impugnar se concreta solo en aquellos sujetos que siendo administrador, revisor fiscal o propietario de bien privado, la decisión irregular que impugna les cause concretamente a ellos un daño. Así ocurre en las decisiones de las sociedades comerciales, y salvo mejor criterio, también en las sociedades civiles y en las propiedades horizontales, donde la legitimación radica en administrador, revisor fiscal y socio, pero Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 el interés para obrar solo recae en quienes fueron “ausentes o disidentes” (art. 191 C.Co.).

Luego, no tienen interés jurídico aquellos copropietarios que hayan asistido sin oponerse a la decisión que impugnan. Esto también se apoya en el principio de conservación que rige los actos jurídicos. Esa máxima orientadora persigue que, ante actos jurídicos o convenciones ambiguas, las partes y el juez en caso de conflicto deban entenderlo en su expresión más útil, es decir, en vez de interpretarlo y sancionarlo en el sentido de que no produzca efecto, deben hacer todo lo contrario, o sea mantener la plena eficacia del acto en todo lo que no sea contrario a la ley.

El principio de conservación del acto jurídico se traduce en que la nulidad o la ineficacia del acto debe ser utilizada como remedio indeseable o extremo, y en el límite de llegarse a su invalidez, se preserve todo lo no viciado, es decir, que la nulidad no arrastre todo el contenido obligacional sino solo aquello que tiene un desperfecto en su validez, inclusive puede darse la hipótesis que no se invalide el acto, sino que degenere en otro.

Todo esto en procura de preservar los efectos jurídicos y económicos que surgen de las convenciones. La Corte ha dicho: “Síguese de lo dicho hasta ahora que si bien la inobservancia de las obligaciones de resorte de un contratante le da derecho al otro de pedir la resolución del negocio, ese no es el único remedio jurídico que dispone ni a este debe acceder el juez aún si así se le solicita, la razón de este aserto reside en que la diversidad de situaciones atendiendo el interés que al acreedor le representa la prestación in- cumplida o el convenio en sí, es aconsejable dar prelación al principio de estabilidad de los contratos, procurando el cumplimiento del acuerdo de voluntades con o sin indemnización de perjuicios.

Particularmente en los casos en que no se ha producido el incumplimiento del objeto primario y esencial del negocio o no se da al traste con su fin o utilidad práctica, una medida de temperamento de resolución o de terminación, se avizora excesiva y puede como lo indicó el pronunciamiento recién citado, Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 propiciar situaciones inequitativas entre las partes, tópico que es obligación del juzgador auscultar evaluando de manera objetiva el incumplimiento a fin de averiguar tanto su magnitud como su incidencia efectiva en el interés que el acreedor buscaba satisfacer con la conducta del deudor y dilucidar de esa forma si resulta procedente la aniquilación o extinción de la relación convencional o su cumplimiento forzoso.” (Sala civl SC 248- de 23 de agosto de 2023.

Rad. 20130003102). Por tanto, si la infracción que se le enrostra al acto jurídico no incidió gravemente en su validez o en la economía de la relación, es decir, no crea un desequilibrio sensible o apreciable, debe preferirse mantener su validez que restarle sus efectos. En el caso concreto se reclama la nulidad absoluta de la asamblea ordinaria de copropietarios número 37 de 30 de marzo de 2023 de la copropiedad Central Mayorista de Antioquia, por indebida citación y como consecuencia se declaren ineficaces todas las decisiones que allí se tomaron, incluida la designación del consejo de administración. Para ello afirmó la accionante que es propietaria del local 38 bloque 15, M-I. 001-457-763; que el 13 de marzo recibió comunicación con un archivo adjunto, en el cual convocan para la celebración no presencial de la asamblea ordinaria de propietarios que se celebraría el próximo 30 de marzo a las 2 p.m., comunicación a la que solo tuvo acceso el 16 de marzo; que en el acta de asamblea: 1- no hay evidencia de quiénes participaron y el número de asistentes y si existía el porcentaje para deliberar o quórum deliberatorio; 2- tampoco si existían inhabilidades o incompatibilidades de los representantes de la sociedad; 3- que el acta carece de los requisitos establecidos en el art. 47 porque no dice el quorum, la relación de asistentes ni los votos emitidos para cada decisión; 4- que no se garantizó el libre acceso a la asamblea, pues se limitó desde la convocatoria Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 con el mecanismo de creación previa al permitir solo la inscripción entre el 13 y 26 de marzo.

Y 5- no se proyectó la lista de la totalidad de los asistentes de quienes estaban en la asamblea. La parte demandada se opuso diciendo que la demandante efectivamente fue notificada de la citación a la asamblea ordinaria el 13 de marzo, y al día siguiente se le entregó el formato de votos con que podía participar; que el acta sí tiene la relación de las personas que participaron, los bienes que representaban y la calidad en que actuaban; que también estaba el quorum necesario para deliberar, pues hubo un porcentaje inicial del 85.2% del coeficiente total y alcanzó un máximo del 92,10%, que la demandante tuvo voz y voto en la asamblea hasta el punto de postularse al consejo de administración; y que al ser un evento de gran magnitud que convocaba a más de 1.900 unidades inmobiliarias y 700 copropietarios aproximadamente, exige una organización previa para la creación de usuarios y la habilitación de participantes en la plataforma utilizada, lo que no traduce limitaciones para participar en ella.

Propuso como excepciones: cumplimiento de presupuestos legales para la convocatoria de la asamblea; convalidación de la demandante de cualquier irregularidad en la convocatoria; inexistencia de la causal de nulidad en las decisiones de la asamblea; existencia de quorum necesario para deliberar y decidir; temeridad y mala fe; falta de legitimación en la causa por activa.

Puesto el juzgado en la pesquisa de si los cargos formulados por la demandante efectivamente se presentaron y si ellos tienen la entidad para invalidar las decisiones adoptadas, se analizarán Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 individualmente cada uno, pues varios de ellos se fundamentan en supuestos e irregularidades distintas.

Es preciso decir que según el art. 49 de la Ley 675 de 2001 y el art. 382 del C.G.P., el objeto de estos procesos es la impugnación de los actos o decisiones de la asamblea, no las irregularidades del acta que contenga las decisiones de la asamblea. Es decir, la impugnación debe girar en torno a la ilegalidad de las decisiones adoptadas, no a la inobservancia de los requisitos formales que debe contener el acta, pues el propio artículo 47 de la Ley 675 precisa la sanción que se genera en caso de negarse la entrega del acta, la cual en todo caso solo es económica y se realiza por vía administrativa; además el acta conforme a ese mismo canon legal solo tiene efectos probatorios, así lo indica el inciso cuarto al precisar que la copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella; y 3- la forma ad-probationem del acta no constituye un requisito de validez de la asamblea general sino que sirve únicamente para probar su existencia y contenido, o sea es una forma probatoria y nada más. Po tanto, en el hipotético evento en que el acta no indique el quorum, la relación de asistentes, o los votos emitidos para cada decisión, no es ni de lejos un vicio que invalide las decisiones tomadas en la asamblea.

Pero aun dejando de lado lo anterior, suficiente per se para negar este cargo, de todas formas, se llegaría a la misma conclusión, porque aun cuando no está en el cuerpo del acta la relación de asistentes, la condición en que actuaban (si a título personal o como mandatario), la unidad privada que representaban y su coeficiente, todas ellas constituyen un anexo de la misma (f. 66 a Proceso Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 Radicado 97 y 100 a 321 del expediente digital) por lo que sí cumplió con la exigencia formal del art. 47 de la Ley 675.

Con esas mismas desfavorablemente pruebas otro de también los se cargos logra que despachar enrostra la impugnante, pues de los documentos y videos no tachados ni desconocidos por Silvia Elena Sierra, también se logra identificar quiénes participaron, el número de asistentes y el porcentaje para deliberar o quorum deliberatorio.

Véase por ejemplo el video del PDF 63 a las 4 horas 35 minutos y 35 segundos, donde el presidente de la asamblea dijo a la hora de votar por aprobarse los estados financieros de 2022 que para ese momento existía un quorum de 90.7% que corresponde a 1724 unidades conectadas y 1706 poderes registrados. En dicha votación además dijo que de ese porcentaje había votado el 88,6%, al final de la votación se acompañó un pantallazo con la votación y los porcentajes, (los comparte el juez en pantalla).

Estos dan cuenta de la aprobación de los estados financieros, la aprobación del proyecto de presupuesto con sus porcentajes, elección de candidatos con porcentajes, elección de las planchas con sus porcentajes, y ratificación de aprobación de la desafectación de áreas comunes. Allí aparece la hora y el minuto en la cual se proyectó en el video cada una de estas decisiones.

Hora 7:32:50 otras ratificaciones, ratificaciones de aprobación, más ratificaciones de aprobaciones de desafectación, autorización para elevar a escritura pública las áreas de desafectación, ratificaciones de área desafectadas, estas fueron las decisiones que se adoptaron. Ese mismo procedimiento se llevó a cabo con el orden del día, hora 3:7 minutos; el comité de aprobación del acta -hora 3:19 Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 minutos; aprobación de proyecto de presupuesto de 2023 -hora 5:9 minutos; elección de revisor fiscal -hora 5:26 minutos; elección de consejo de administración -hora 5:58 minutos; ratificación de aprobación de la desafectación del área de 19 metros para ser adicionados por el cenit del local 58 bloque 16 y venderla al propietario actual de ese inmueble -hora 6:46 minutos; así como la ratificación aprobación de la desafectación de zonas sociales en los locales 20 y 22 bloque 16 -hora 6:56 minutos; del local 30 bloque 18 -hora 7:05 minutos; del local 31 bloque 18 -hora 7:13 minutos; del local 3G2 bloque 19 -hora 7:20 minutos; de los locales 33,34 y 35 bloque 12 y locales 83,84, 85, y 86 bloque 13 -hora 7:27 minutos; del local 36 bloque 16 -hora 7:37 minutos; locales A1, B1 bloque 21; del depósito 2 bloque 11 -hora 7:47 minutos; del local 16 bloque 9 -hora 7:57 minutos; del local 58 bloque 16 -hora:8:01 minuto; y locales 37 y 38 bloque 17-hora 8:05 minutos; y también la cuota extra pagadera en mayo y junio de 2023 -hora 9:04 minutos del video de la asamblea.

Como se advierte no se cayó en el vicio que invoca la parte demandante, ni tampoco es cierto que al momento de las votaciones no se cumpliera el quórum necesario. Si la parte demandante consideraba que pese a esa contundente prueba no se cumplía con el quórum suficiente para delibrar y tomar decisiones (12 PDF 29), medios probatorios que no fueron controvertidos y que tienen todo el valor persuasivo (juez comparte pantalla) era ella quien debía derruir esa prueba demostrando que los porcentajes allí señalados no eran correctos o que quienes votaron no estaban habilitados para hacerlo.

Pero sus acusaciones quedaron en meras afirmaciones carentes de Proceso Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 Radicado medios probatorios que la respaldaran. Lo visto resulta suficiente para no acceder a las pretensiones. El último cargo radicó en la convocatoria, alegó que fue indebidamente citada y que hubo restricción para el ingreso a la plataforma a través de la cual se llevaría a cabo la reunión. Frente a lo primero, como la propia demandante señaló en los hechos 3 y 12, aquella fue debidamente convocada el 13 de marzo de 2023 por correo electrónico, y al día siguiente acudió personalmente a las oficinas de la administración de la copropiedad donde le entregaron el formato de votos para participar en la asamblea, de lo cual da cuenta también la prueba documental que se acompañó con la contestación (f. 12 PDF 29), medios demostrativos no controvertidos y que merecen todo valor persuasivo (juez comparte pantalla).

Pero aun aceptando que efectivamente se cometió la irregularidad invocada por la demandante –que en verdad no ocurrió- dicho desperfecto habría sido convalidado con su presencia en la asamblea. El art. 136 C.G.P., tiene por saneados, entre otras razones, cuando la parte que alega no lo hizo oportunamente o actuó sin proponerla o cuando a pesar del vicio el acto procesal cumplió su finalidad y no se violó el derecho de defensa.

Y estos dos últimos se presentaron en este caso: Sierra Aguilar afirmó en el hecho 12 de la demanda que sí estuvo presente de manera virtual en la asamblea, y el acto de notificación cumplió su finalidad porque fue debidamente enterada de la convocatoria de la asamblea y no se violó su derecho de defensa en tanto se le permitió su ingreso y se garantizó el ejercicio del voto.

Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 Finalmente alega la demandante que existió una restricción para el ingreso a la plataforma donde se iba a realizar la asamblea, pues a su juicio no se respetó el término de 15 días calendario del art. 38 Ley 675. Frente a este punto, bastaría decir que pese a que Silvia Elena tiene legitimación por su condición de copropietaria, no tiene interés jurídico para impugnar las decisiones tomadas en la asamblea habida cuenta que: 1) sí participó en la asamblea e incluso apoderó a otros copropietarios, como lo admitió en su interrogatorio, por eso no fue ausente; 2) tampoco fue disidente, pues también dijo en su declaración que en el desarrollo de la asamblea no alegó su invalidación ni mostró inconformidad por la irregularidad que acá denuncia; y 3) dentro de la asamblea se le permitió participar, pedir el uso de la palabra y votar en cada una de las decisiones que se adoptaron.

No hay un fundamento serio que justifique restarle sus efectos, si las irregularidades que se denuncian son de poca monta, el principio de conservación prefiere que el acto perviva y produzca sus efectos jurídicos y económicos, que restárselos. Por tanto, que en la inscripción no se hayan respetado los 15 días calendario que trata el art. 38 de la Ley 675 sino apenas 14, no es asunto que haya afectado a la demandante, quienes podían alzar su voz por tal proceder no eran otros que aquellos que se les impidió el Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 acceso a la asamblea por haberse realizado una inscripción extemporánea, sin embargo, ninguno de esos impugnó la decisión y su silencio traduce que estuvieron de acuerdo con el proceder de la copropiedad.

Y ni decir ahora que la demandante está agenciando sus intereses, su actuación fue personal, y como ningún daño se le causó, necio sería entonces borrar las decisiones que voluntariamente adoptaron 700 propietarios. Pero aun dejando de lado lo anterior, de todas formas se llegaría a la misma conclusión, pues el hecho de haberse recortado los tiempos para la inscripción a la plataforma, no luce per se arbitrario ni desproporcionado, para comenzar, en estricto sentido la copropiedad sí realizó el enteramiento con al menos 15 días calendario de antelación, pues la convocatoria se realizó el 13 de marzo y la asamblea se realizó el 30 de ese mes, es decir, un interregno de 18 días entre el aviso y su celebración. El punto radica entonces en que dentro de esos 17 días solo se permitió la inscripción por alrededor de 14 días, entre el 13 y el 26 de marzo de 2023.

Esa diferencia de 1 día, además de no tener mayor trascendencia porque no menoscabó los derechos de la demandante, tiene una justificación atendible. El uso de las tecnologías de la información y las comunicaciones, al estar atravesando el país por la pandemia del covid 19, que finalizó el 5 de mayo de 2023, constituía un mandato de protección efectiva de los asambleístas tendiente a garantizar no solo su salud, sino además el derecho político a participar en las decisiones relativas a la copropiedad de la cual son parte.

La organización por tanto de una asamblea de tal magnitud imponía una logística previa que justifica y explica por qué la Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 empresa que iba a suministrar la plataforma digital imponía que previamente con una antelación de tres días aproximadamente los asambleístas se inscribieran, pues téngase en cuenta que debía identificarse a cada uno, vincular su coeficiente, vincular los poderes que representaba, enviar la invitación para ingresar a la plataforma y crear la contraseña. En suma, no se logró probar que dicho medio hubiese imposibilitado el ejercicio de los derechos de la demandante e inclusive de los demás asambleístas, pues según da cuenta el video de la asamblea, esta se llevó a cabo sin problemas de conectividad o de imposibilidad fáctica de ejercer el derecho al sufragio.

En fin, el deber impuesto de inscribirse con anticipación para participar de la asamblea ordinaria a través de plataformas digitales fue una medida proporcional y no constituyó una barrera injustificada para el ejercicio de sus derechos políticos como asambleístas. Por el contrario, ese mecanismo autorizado por la ley permitió a la copropiedad funcionar de manera adecuada al permitir que los copropietarios participaran de las decisiones que determinaban la estabilidad financiera y jurídica de la central mayorista.

Queda así al descubierto que ninguna de las irregularidades denunciadas por la demandante realmente ocurrió o tuvo la entidad de dejar sin efecto las decisiones de los asambleístas. El principio de conservación del acto, así como el de trascendencia de la irregularidad y la falta de interés jurídico serio en la promotora del litigio, hacen que la pretensión naufrague por sí sola, sin necesidad de auscultar las excepciones propuestas.

Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 APELACIÓN Inconforme con lo decidido, el señor apoderado de la demandante interpuso recurso de apelación, señalando en el acto como reparos concretos, los siguientes: Se radica la inconformidad teniendo en cuenta que ha quedado demostrado que la demandante es propietaria del inmueble reseñado en la demanda, por tanto, su legitimación está probada.

Tampoco hay dudas de la legitimación pasiva. Para la demandante la convocatoria no respetó los términos previstos en la ley y en el reglamento de propiedad horizontal. Han quedado establecidas las falencias existentes dentro de la convocatoria, ha quedado establecido que la convocatoria fue el 13 de marzo de 2023, y el registro hasta el 26 de marzo, o sea que solo trascurrieron 13 días calendario desde la citación, esto no solo se prueba de manera documental, sino que además fue ratificado por el señor José Aristizábal, de la entidad operadora logística de la asamblea.

De igual manera se pudo demostrar que las declaraciones de los testigos de la parte demandante, ratifican que no solo la demandante fuera la afectada con la convocatoria sin cumplir los términos legales y de los cuales no fueron cumplidos por caprichos de la administración de la copropiedad demandada. Además, esto es motivo de recurso de alzada, el acta 37 del 2023 ha infringido por omisión lo ordenado por el párrafo primero del art. 47 de la Ley 675, este artículo aún está vigente y por una interpretación dada por el juez de primera instancia aceptó que Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 se vulnera esta norma, pero le pone otros requisitos adicionales que la norma no trae, y solo por una interpretación errónea por este apoderado, se trata de una norma de carácter público.

Y no son dables a las autoridades judiciales y administrativas dar interpretaciones al caso, esta norma es objetiva y no subjetiva. Tratando de demostrar que su decisión es más subjetiva y por vías de hecho, según lo pensado por este abogado, es de recordar que la Ley 675 de 2001, le recuerdo a los señores magistrados, establece en firme una medida cautelar de suspensión del acta de la asamblea, pero se reformuló por el juez, y no quisiera pensar que hay una interpretación errónea de la ley.

Es de recordar señores magistrados que se interpuso un recurso y los magistrados del tribunal y de la corte, le dieron a este abogado la razón, entonces no entiendo el afán de querer demostrar en esta audiencia con pantallazos. Ahora dice que la señora Silvia no se opuso en la asamblea, entonces ¿para qué existe el proceso de impugnación?, si es dado y como lo manifestó el señor José, operario logístico de la asamblea, dichas grabaciones fueron puestas en traslado solo 3 días después y que la administración de la copropiedad, solo la puso en un tiempo ya perentorio el traslado, entonces cómo se iba a hacer oposición, si solo pasado ese término se conocieron, desconocíamos totalmente los términos, la hora, lo que se debatió, las diferentes posturas y sus votaciones.

El juez expresa que no hay interés ni afectación alguna a la demandante, es obvio que no le permitieron que aspirara a una plancha, solo le permitieron asistir a la asamblea, y que fueron cercenados los derechos como copropietaria y además de muchos Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 copropietarios.

Se ha omitido en la asamblea y dentro del acta, el nombre de los asistentes, su calidad, su unidad privada y coeficiente, los votos emitidos en las decisiones especialmente en la elección del consejo de administración, por lo cual el acta se tiene que declarar nula y no imponerle más cargas de lo que ya se tiene, interpretaciones sugestivas a los copropietarios no solo de esta unidad de copropietarios sino a todas las demás, no es dado que el a-quo interprete normas de orden público, el a-quo desconoce el precedente judicial.

La presencia de la demandante en la asamblea no valida las irregularidades de la asamblea. DE LA SUSTENTACIÓN EN ESTA INSTANCIA (LEY 2213 DE 2022) El recurso de apelación fue admitido mediante auto de 20 de enero de la anualidad que avanza y se concedió el término de cinco días a partir de su ejecutoria para la sustentación, dentro del cual la parte apelante, en esencia, insistió en los argumentos expuestos al momento de presentar los reparos concretos, comenzando por afirmar que: “En el caso sub judice, la demanda de impugnación, se basa en que el acta cuestionada infringe la propia reglamentación establecida en la escritura pública por la cual se constituyó el Régimen de Propiedad horizontal (artículo 99), y muy especialmente el artículo 47 de la Ley 675 de 2001 en tanto en aquella se omite el nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente de propiedad.

Además de esto, que la citación a la asamblea no cumplió con los términos mínimos contenidos en el artículo 39 de la ley 675 de 2001 y el artículo 86 del reglamento de propiedad horizontal, esto teniendo en cuenta la fecha de convocatoria, la fecha de cierre y la fecha en la cual se realizó la asamblea impugnada”. Afirma que el juez, no obstante admitir que se violó la ley y el reglamento de propiedad horizontal, aduce que la demandante Proceso Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 Radicado tenía la carga adicional de probar un “perjuicio irremediable o afectación inmediata” generado por tales omisiones de la administración, derivando una falta de legitimación en la causa.

Y por considerar muy severa la sanción establecida por violación de la Ley 675, aplicó por analogía conceptos relativos a las nulidades en materia de negocios jurídicos civiles y comerciales, no obstante que la ley es de obligatorio cumplimiento, sin que pueda el operador jurídico darle una interpretación distinta. Agregó que la asamblea ordinaria del año 2022 también fue realizada de manera virtual, y habiendo sido impugnada, el juzgado acogió en su totalidad las mismas pretensiones, por lo que no entiende la decisión y postura del nuevo juez, quien adujo “que el acta en era un simple instrumento que hace parte de la asamblea y norma, pero que los errores o negligencias que se cometen con ella, no eran suficientes para tomar una medida de nulidad de los actos plasmadas en el acta de asamblea”.

Que también dijo el juez que por haber estado presente en la asamblea, la accionante no podía impugnar el acta, desconociendo que los disidentes también pueden hacerlo. En lo referente al segundo reparo reitera que la citación a la asamblea no se ajustó a los términos del artículo 39 de la Ley 675/01 y 86 del reglamento de propiedad horizontal, pues el 13 de marzo recibió comunicación (con un anexo) por correo electrónico, remitida por el representante legal de la copropiedad Central Mayorista de Antioquia, celebración no presencial convocándola para la de la asamblea ordinaria de copropietarios número 37, a realizarse el 30 de marzo de 2023 a las 2:00 pm, pero su poderdante solo tuvo acceso al mismo el día Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 16 siguiente, lo que evidencia una indebida notificación conforme a la Ley 675 y la Ley 2213 de 2022.

Luego, retrotrayéndose al primero de los reparos, pasa a enunciar irregularidades del acta “que atentan contra la legalidad del trámite, y se configuran como vicios de forma”, en su criterio: “No hay evidencia alguna dentro la grabación de la asamblea, quienes como y calidad de que participan en dicha asamblea, tampoco se puede evidenciar la participación real o número de asistentes, sus delegados y/o apoderados, en casi imposible para los asistentes ejercer control sobre lo que realmente está ocurriendo, es decir, no se establece con claridad, si existe el porcentaje necesario para deliberar o cuórum deliberatorio”.

Plantea entonces el recurrente que si conforme al artículo 75 de la Ley 675/01, el quorum necesario es igual a un número plural de unidades privadas que representen al menos más de la mitad del coeficiente de propiedad, y el acta informa que había el 86.3816% del quorum, entonces no había el suficiente para deliberar. Ante eso se pregunta si constituye el requisito de inscripción previa, un obstáculo para la participación del copropietario que no asistiera, pues solo se podían inscribir hasta el 26 de marzo.

Termina pidiendo se revoque la sentencia, y en su lugar “se declare no probados los medios exceptivos propuestos por la demandada” y se acojan las pretensiones. La parte no recurrente guardó silencio, como se advierte de la constancia secretarial con la que se ingresó el expediente al Despacho. Proceso Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 Radicado PROBLEMAS JURÍDICOS Considerando lo decidido y argumentado por el juzgador de primer grado y los reproches elevados por el demandante, en los siguientes términos pueden plantearse los problemas jurídicos que debe abordar la sala en esta ocasión: ¿Son nulas las decisiones adoptadas en la trigésima séptima asamblea general de copropietarios de la Central Mayorista de Antioquia, celebrada el 30 de marzo de 2023, por no haber sido citada la demandante con la antelación prevista por la ley, así como no haberse ajustado el acta respectiva a las exigencias del artículo 47 de la Ley 675/01, puntualmente “en tanto en aquella se omite el nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente de propiedad”? Previamente se impone responder los siguientes interrogantes: ¿Es cierto que la convocatoria no respetó los términos establecidos por la ley y por el reglamento de propiedad horizontal? Puntualmente ha de responderse si ¿habiéndose citado el 13 de marzo de 2023 y habilitándose el registro hasta el día 26, para participar en una asamblea a realizarse el día 30, se acató o no la antelación exigida por la ley? ¿Qué consecuencia acarrea que en el texto del acta no se indique “nombre y calidad de los asistentes, su unidad Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso”? A responder los anteriores interrogantes apuntan las siguientes consideraciones, teniendo presente la delimitación legal de la competencia del tribunal (art. 328 C.G.P.), circunscrita por la pretensión impugnaticia, esto es, por los reparos concretos formulados ante el a-quo en la oportunidad prevista por el segundo inciso del numeral 3º del artículo 322 del C.G.P. y que hubiesen sido sustentados en esta instancia conforme al inciso cuarto del mismo canon.

CONSIDERACIONES 1- SOBRE EL OBJETO DE LA ACCIÓN DE IMPUGNACIÓN (Art. 382 C.G.P.; 191 C. de Co. y 49 Ley 675 de 2001). Dispone, en lo pertinente, el artículo 382 del C.G.P.: “La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad.

Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción”. Por su parte, el artículo 191 del Código de Comercio establece: “Los administradores, los revisores fiscales y los socios ausentes o disidentes podrán impugnar las decisiones de la asamblea o de la junta de socios cuando no se ajusten a las prescripciones legales o a los estatutos.

Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 La impugnación sólo podrá ser intentada dentro de los dos meses siguientes a la fecha de la reunión en la cual sean adoptadas las decisiones, a menos que se trate de acuerdos o actos de la asamblea que deban ser inscritos en el registro mercantil, caso en el cual los dos meses se contarán a partir de la fecha de la inscripción”.

En términos similares el artículo 49 de la Ley 675 de 2001 expresa: “El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal”. Es claro, entonces, que este específico proceso verbal se encuentra instituido para impugnar decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando estas no se ajusten a la ley o al reglamento de propiedad horizontal.

No para impugnar el acta que da cuenta de su celebración; y los motivos de aquella impugnación no pueden ser otros que la inobservancia de la ley o del reglamento de propiedad horizontal, en punto a los requisitos establecidos para su adopción. 2- CASO CONCRETO Como prima facie lo expresa el recurrente en su escrito de sustentación de la apelación, los báculos de su demanda no son otros que el incumplimiento del término legalmente previsto para la citación (artículo 39 Ley 675/01 y 86 Reglamento de P.H.), así como la omisión en el acta de requisitos exigidos por el artículo 47 de la citada ley, específicamente “el nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente de propiedad”.

Y aunque en la demanda se pidió literalmente “Que se declare la NULIDAD ABSOLUTA de la Asamblea Ordinaria de Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 Copropietarios Número 37 de la COPROPIEDAD CENTRAL MAYORISTA DE ANTIOQUIA P.h., … celebrada el 30 de marzo de 2023, por la indebida notificación de la convocatoria a la Asamblea”, interpretó el a-quo, y así también lo hace la sala, que lo pretendido es la nulidad absoluta de las decisiones en aquella reunión adoptadas, pues la asamblea general de copropietarios, es el órgano máximo de dirección de la persona jurídica y se conforma con los propietarios de las diferentes unidades privadas (arts. 37 y 38 Ley 675/01), no siendo susceptible entonces de semejante declaración. Ahora bien, la Ley 675 de 2001, en su artículo 49, prevé la posibilidad de impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios “cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de propiedad horizontal”.

Previamente en su artículo 45, y luego de establecer el régimen de quorum y mayorías, prescribe que “Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas”. En este sentido, entonces, el fallo del a-quo debe ser glosado porque la ley 675 sí establece la sanción específica de nulidad absoluta para la hipótesis contemplada, esto es, inobservancia de lo establecido sobre quorum y mayorías.

Pero además el artículo 49 de la citada ley tampoco exige que los propietarios de bienes privados, en orden a impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios -cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de propiedad horizontal-, sean solo los “ausentes o disidentes”, porque esta condición legitimante no la trae aquella norma, lo que per se no implica un vació legal que habilite la aplicación analógica de lo Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 previsto por el artículo 191 del C. de Co., como lo entendió el a quo; que por demás, tampoco este último estatuto exige la calidad de socio ausente o disidente para deprecar la nulidad de las decisiones tomadas “sin el número de votos previstos en los Estatutos o en las leyes,…”, pues dicho canon hay que leerlo en concordancia con el 190 ib. que es el que establece las sanciones: ineficacia, nulidad e inoponibilidad, y solo en relación con esta última exige aquella calidad al disponer “y las que no tengan carácter general, conforme a lo previsto en el artículo 188, serán inoponibles a los socios ausentes o disidentes”.

De todos modos, advierte la sala que conforme a las probanzas que obran en el proceso, como bien lo concluyó el a quo, y lo admite incluso la propia demandante, esta recibió vía correo electrónico la citación para dicha asamblea desde el 13 de marzo de 2023, y la reunión de ese órgano estatutario se realizó, de acuerdo con la misma convocatoria, el día 30 del mismo mes y año. Lo cual significa que, excluyendo el día de convocación, mas no el de reunión -por así disponerlo el artículo 86 del reglamento de propiedad horizontal-, transcurrieron 17 días comunes, respetándose así lo dispuesto por el artículo 39 de la Ley 675/01, que replica el artículo 86 del reglamento de propiedad horizontal.

De otra parte, la circunstancia de que la accionante solo hubiese examinado su correo el día 16 de marzo, es un detalle accidental que en nada demerita el término y la forma de convocatoria; que por demás aquella se hizo presente desde el día siguiente (14 de marzo) al recibo del e-mail, en las oficinas de la administración de la copropiedad, requiriendo entrega de formularios para votación y otras informaciones pertinentes a la asamblea, como Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 lo acreditan los folios 164 a 172 PDF 030 C01 Principal, documentos aportados con la contestación de la demanda y que no fueron cuestionados por la demandante.

Y en lo concerniente al establecimiento de un término para efectos de la inscripción previa para poder participar en la asamblea, así como el registro de planchas de quienes aspiraren a integrar el Consejo de Administración, todo lo cual se informó en la respectiva convocatoria con advertencia de los requisitos exigidos (PDF 31, folios 490-501 del anexo 02 Contestación demanda), la sala entiende que por el gran número de unidades inmobiliarias que conforman la Central Mayorista de Antioquia P.H. -según el recurrente, la segunda más grande del país-, se hacía imperioso establecer un reglamento para acceder y participar en la asamblea, pues la logística de la reunión demanda ese tipo de medidas, cuando se trata de una participación masiva de personas, utilizando medios virtuales.

Con lo anterior no se desconoce la imperatividad de la norma que exige el decurso de por lo menos 15 días comunes entre la fecha de citación y la de la reunión. No sobra decir, por último, que la Ley 2213 de 2022, invocada por el recurrente, prevé solo la notificación en procesos judiciales, lo que dista mucho de los eventos en que se cita o convoca, que no “notifica” una reunión de copropietarios o de socios.

En lo pertinente, así reza el artículo primero de aquel cuerpo normativo: “ARTÍCULO 1o. OBJETO. Esta ley tiene por objeto adoptar como legislación permanente las normas contenidas en el Decreto ley 806 de 2020 con el fin de implementar el uso de las tecnologías de la información y las comunicaciones en las actuaciones judiciales y Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 agilizar el trámite de los procesos judiciales ante la jurisdicción ordinaria en las especialidades civil, laboral, familia, jurisdicción de lo contencioso administrativo, jurisdicción constitucional y disciplinaria, así como las actuaciones de las autoridades administrativas que ejerzan funciones jurisdiccionales y en los procesos arbitrales”.

En cuanto a los motivos que generan la sanción de nulidad en los términos previstos por el citado artículo 45 de la Ley 675/01, es claro que la misma se presenta cuando: (i) el quorum deliberatorio no llega a más de la mitad del total de los coeficientes de propiedad del edificio o conjunto; (ii) la decisión impugnada no alcanza una mayoría de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión; y (iii) para casos especiales previstos en la ley o en el reglamento de copropiedad, no se obtengan los quórums calificados, que en ningún caso pueden ser superiores al 70% de los coeficientes que integran el edificio o conjunto (salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal).

Y es lo cierto que nada de esto se afirma en la demanda, muy a pesar de ser la nulidad absoluta lo que se depreca. Simplemente se manifiesta que el acta de la asamblea ostenta irregularidades que atentan contra la legalidad del trámite, puesto que, entre otras, no hay evidencia en la grabación sobre los participantes, su calidad, delegados y/o apoderados, “no se establece con claridad si existe el porcentaje necesario para deliberar”.

Acto seguido expresa que, si el quorum necesario para el funcionamiento de la asamblea “es igual a un número plural de unidades privadas que representen por lo menos más de la mitad de coeficiente de propiedad, de conformidad con el artículo 75 de la Ley 675, y el acta informa que solo había el 86.3816% del Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 quorum, significa ello que no había quorum suficiente para deliberar legalmente”.

Sobre el punto anterior conveniente es hacer dos precisiones: 1) que la inobservancia en el acta de las previsiones del artículo 47 de la Ley 675, no se encuentra contemplada como causal de nulidad de las decisiones adoptadas en la respectiva asamblea, como acertadamente lo expresó el juzgador de primer grado, lo que encuentra total respaldo en el artículo 45 del citado cuerpo normativo.

De suerte que aquella circunstancia, solo acarrea que la misma no pueda considerarse “prueba suficiente de los hechos que consten en ella” (art. 47 inciso final Ley 675), haciéndose necesario entonces acudir a otros medios persuasivos; y, 2) que si en el acta se consignó un quorum del “86.3816%” no puede concluirse que entonces no había quorum “para deliberar legalmente”, pues el porcentaje se establece en relación con el total de coeficientes de propiedad en que se divide el edificio o conjunto, de suerte que tal cifra indica la presencia de ese porcentaje en relación con el total, no en relación con la mitad más uno (1), como parece sugerirlo el recurrente.

Y, claro si del total de coeficientes de propiedad estaba presente el 86.3816%, claramente se superó el mínimo previsto por el artículo 45 de la Ley 675 que, para deliberar exige un número plural de propietarios que representen “más de la mitad de los coeficientes de propiedad” y para decidir “el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.”.

De todo ello da cuenta el video que recoge la celebración de la asamblea, incorporado por vía de prueba oficiosa según auto proferido en audiencia del 17 de julio de 2024 (PDF 061 C.Ppal), que habiendo sido puesto en traslado por auto Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 de 10 de octubre siguiente (PDF 066 C.Ppal.), ninguna tacha mereció a la accionante.

Y no es cierto -como lo malinterpreta el recurrente- que el juez hubiese admitido la violación de la ley y del reglamento pero que por considerar muy severa la sanción establecida por la Ley 675, aplicó por analogía conceptos relativos a las nulidades en materia de negocios jurídicos civiles y comerciales. La alusión al principio de conservación de los actos jurídicos traída por el juez con cita de una concreta sentencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, fue a manera de argumento adicional y de respaldo, pues ya había expresado que aunque el artículo 49 de la Ley 675 dice quiénes están legitimados para promover la acción de impugnación, el interés para hacerlo se concreta solo en quien sufra un daño con la decisión impugnada; esto fue lo dicho por el funcionario antes de la cita jurisprudencial: “Así ocurre en las decisiones de las sociedades comerciales, y salvo mejor criterio, también en las sociedades civiles y en las propiedades horizontales, donde la legitimación radica en administrador, revisor fiscal y socio, pero el interés para obrar solo recae en quienes fueron “ausentes o disidentes” (art. 191 C.Co.).

Así concluyó que no tienen interés jurídico los copropietarios que hubiesen asistido a la reunión sin oponerse a la decisión que impugnan. Y, ya en el caso concreto puntualizó que “pese a que Silvia Elena tiene legitimación por su condición de copropietaria, no tiene interés jurídico para impugnar las decisiones tomadas en la asamblea habida cuenta que: 1) sí participó en la asamblea e incluso apoderó a otros copropietarios, como lo admitió en su interrogatorio, por eso no fue ausente; 2) tampoco fue disidente, pues también dijo en su declaración que en el desarrollo de la asamblea no alegó su invalidación ni mostró inconformidad por la irregularidad que Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 acá denuncia; y 3) dentro de la asamblea se le permitió participar, pedir el uso de la palabra y votar en cada una de las decisiones que se adoptaron.

En consecuencia, Sierra Aguilar no tiene interés jurídico serio porque concretamente a ella no se le causó un daño, estuvo en la reunión, y estando en posibilidad de hacerlo, no cuestionó la ilegalidad que acá denuncia, es decir, no puso allí al descubierto las supuestas irregularidades que se presentaron en la convocatoria”. Y aunque no se comparte tal apreciación del a quo, pues como se dijo en precedencia, el artículo 49 de la Ley 675 no establece esa condición legitimante -ausencia o disidencia-, ni luce razonable que la sola presencia de un determinado copropietario en la asamblea tenga la virtud de subsanar los vicios generadores de nulidad de las decisiones adoptadas, como tampoco viene al caso aplicar el artículo 136 del C.G.P. que, obviamente prevé el saneamiento de las nulidades procesales, que no es el caso, la realidad es que no se probó que las decisiones tomadas en la referida asamblea hayan transgredido lo previsto por la Ley 675/01 sobre quorum y mayorías.

De lo visto se sigue que la demandante no afirmó, y menos probó, los supuestos de hecho que previó el legislador como generadores de la consecuencia jurídica deprecada, esto es, que el conjunto de decisiones adoptadas en la asamblea general de copropietarios de la Central Mayorista de Antioquia celebrada el 30 de marzo de 2023, contravino lo prescrito en la ley sobre quorum y mayorías, y son así las cosas porque el video que recoge la celebración de aquella reunión, y que tampoco fue tachado por la accionante, como bien lo advirtió el juzgador de primer grado, da cuenta de lo contrario.

De suerte que, como lo concluyó el señor juez de primera instancia, la pretensión no puede triunfar. Proceso Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 Radicado Ahora bien, aunque por mandato del artículo 46 de la Ley 675/01, hay una serie de decisiones que exigen mayoría calificada (70% de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto), entre las cuales se encuentra la “Desafectación de un bien común no esencial”, y que el parágrafo del mismo dispone que “Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales”, es lo cierto que muy a pesar de lo indicado en el orden del día plasmado en la convocatoria, realmente lo tratado y aprobado a ese respecto en la asamblea general ordinaria de copropietarios número 37, fue una serie de ratificaciones a desafectaciones de zonas comunes adoptadas en diferentes asambleas generales celebradas varios años atrás (2003, 2006, 2010, 2013, 2014, 2015, 2016 y 2018), ratificaciones que se hacían necesarias, entre otras razones, para cumplir requisitos exigidos por la Curaduría, la Notaría y la misma Oficina de Registro, a efectos de llevar a cabo los procesos de escrituración; y en otros casos porque habiéndose desafectado ciertas zonas comunes para ser agregadas a determinados bienes privados, a cuyo propietario habrían de venderse, se solicitó por estos variación en el sentido de autorizar mejor la constitución de dichas áreas como nuevas unidades privadas, según fue explicado en cada caso por la asesora jurídica de la copropiedad al desarrollarse dicho punto del orden del día, que por demás, todas fueron ratificadas con votaciones superiores al 80% de los coeficientes de propiedad.

No obstante, existe una notable excepción, como es el caso de la señora Alba Rocío González Buitrago, pues en este punto no se sometió a decisión de la asamblea una simple ratificación de algo previamente aprobado, como en los demás casos aconteció, sino Proceso Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 Radicado una solicitud de desafectación de determinadas zonas comunes.

Es de resaltar que en este caso y a diferencia de los demás presentados, la abogada asesora de la copropiedad no hizo mención de asambleas anteriores donde se hubiese autorizado dicha desafectación; simple y llanamente expresó que la mencionada señora Alba Rocío presenta solicitud de DESAFECTACIÓN de un área de 6 metros cuadrados colindantes por el cenit al lado derecho con el depósito 2 del bloque 11, un área de 6.05 metros cuadrados colindante por el cenit del lado izquierdo con el depósito 2 del bloque 11 y el aire de las mencionadas áreas comunes que se ubican desde la altura de 3 metros hasta la altura variable, tal como consta además en la respectiva acta en el numeral 12 -literal i)-.

En este punto hay que resaltar que el reglamento de propiedad horizontal (páginas 113-236 PDF 001, demanda-anexos) establece en su artículo 95 las “EXCEPCIONES AL QUORUM DECISIORIO NORMAL”, esto es, los casos en que se requiere mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad que la integran, relacionando, entre otros también previstos por el artículo 46 de la Ley 675/01, la “Desafectación de un bien común no esencial”; consagra un Parágrafo Primero exactamente de igual literalidad al Parágrafo Único del art. 46 de la Ley 675 en tanto expresa: “Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley”.

Y más destacable aún es que instituye un PARÁGRAFO SEGUNDO del siguiente tenor literal: “Las decisiones que se adopten en contravención a lo establecido en los artículos 92, 94 y en el presente artículo serán Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 absolutamente nulas”. Conviene anotar que los artículos 92 y 94, en su orden, señalan el quórum deliberatorio (más de la mitad de los coeficientes de copropiedad) y quórum decisorio: “Salvo lo dispuesto por la Ley y el presente reglamento para casos especiales, las decisiones de la Asamblea General de propietarios se adoptarán por los votos de un número plural de personas que represente, por lo menos, la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad, debidamente representados en la reunión, siempre que haya quórum”.

En el caso específico de la señora González Buitrago y considerando la literalidad tanto del parágrafo único del artículo 46 de la Ley 675/01, como el Parágrafo Primero del artículo 95 del reglamento de propiedad horizontal de la Central Mayorista de Antioquia P.H., es clara la prohibición legal de adoptar esa clase de decisiones en asambleas no presenciales, lo que determina su nulidad absoluta tanto conforme a las previsiones de la Ley 675/01 –cuyo articulado desafortunadamente no sigue un orden técnico-, como a lo establecido por los artículos 1740 y 1741 del Código Civil, en especial este último, que consagra como motivo de nulidad absoluta la omisión de algún requisito o formalidad que la ley prescribe para el valor de ciertos actos en consideración a su naturaleza, que no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan.

Y precisamente es en esta última hipótesis que encaja la norma contenida en el parágrafo del artículo 46 de la Ley 675/01 y Parágrafo Primero del art. 95 del reglamento de propiedad horizontal, al consagrar que las decisiones previstas en tales artículos (entre ellas la desafectación de un bien común no esencial), no pueden tomarse en reuniones no presenciales; de ahí que con total claridad, el Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 citado artículo 95 del reglamento de propiedad horizontal tenga prevista en su Parágrafo Segundo la sanción de NULIDAD ABSOLUTA para la contravención de tal prohibición. Recordando además que las “reuniones no presenciales” están descritas en el artículo 42 de la ley ibídem y 107 del reglamento de propiedad horizontal, precepto este último que agrega un Parágrafo Segundo de idéntico contenido al Parágrafo Primero del artículo 95 para reiterar que “Las decisiones que requieren de mayoría calificada no podrán tomarse en reuniones no presenciales”, siendo irrebatible que a esa descripción se acomoda perfectamente la asamblea o reunión a que se refiere este proceso.

Pero a más de lo anterior, tampoco puede pasarse por alto que conforme al artículo 6º del Código Civil -que hace parte del Título Preliminar, que por serlo irradia toda disposición posterior- “En materia civil son nulos los actos ejecutados contra expresa prohibición de la ley, si en ella misma no se dispone otra cosa…”, y como aparece en las disposiciones citadas en precedencia, su literalidad no deja duda de una terminante prohibición de tomar decisiones relativas, entre otras, a la desafectación de un bien común no esencial, en reuniones no presenciales.

Sobre tal precepto del Código Civil, ha dicho la jurisprudencia: “1. El artículo 6º del Código Civil explica en términos genéricos lo que se entiende por ‘sanción legal’, esto es, la sanción que, en el campo civil, acarrea el incumplimiento de una ley. El inciso segundo de este precepto dispone que, ‘en materia civil, son nulos los actos ejecutados contra expresa prohibición de la ley, si en ella misma no se dispone otra cosa’.

Lo cual significa que la nulidad es una sanción legal que se aplica a los actos que la ley prohíbe, pero, además, que esa sanción no es única, porque la propia ley puede imponer otra sanción diferente a los actos que violan sus prescripciones. (…) Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 “De estas nociones se deduce que los actos a que hace referencia el artículo 6º del Código Civil son actos jurídicos de orden sustancial; que también es sustancial la nulidad que afecta los actos prohibidos por la ley, y que así mismo ha de tener carácter sustancial el precepto que consagra la prohibición determinante de la invalidez.

Aludiendo a este punto expresó la Corte, en casación de 18 de junio de 1941 (LI1973,587), que el citado artículo 6º ‘contiene una proposición jurídica que se refiere única y exclusivamente a las nulidades sustantivas de que puedan adolecer los actos de la vida civil, cuando al ejecutarlos o celebrarlos se violen normas también sustantivas que los reglamentan, señalan sus requisitos intrínsecos o extrínsecos y fijan su alcance” (CSJ, sent. 16 mayo 1967, G.J., t. CXIX, pág.136).

De suerte que la declaratoria oficiosa de tal nulidad absoluta se impone por mandato del artículo 2º de la Ley 50 de 1936, del siguiente tenor: “La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el Juez, aun sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el que tenga interés en ello; puede asimismo pedirse su declaración por el Ministerio Público en el interés de la moral o de la ley.

Cuando no es generada por objeto o causa ilícitos, puede sanearse por la ratificación de las partes y en todo caso por prescripción extraordinaria”. Sobre el punto esto ha dicho la C.S.J.: “Se ha sostenido reiteradamente por la jurisprudencia que la prerrogativa que le concede el artículo 2 de la Ley 50 de 1936 al juzgador para declarar de oficio la nulidad absoluta de los actos o contratos, no es ilimitada, puesto que sólo puede utilizar tal poder excepcional cuando concurran las circunstancias siguientes: ‘1ª Que la nulidad aparezca de manifiesto en el acto o contrato, es decir, que a la vez que el instrumento pruebe la celebración del acto o contrato, muestre o ponga de bulto por sí solo los elementos que configuran el vicio determinante de la nulidad absoluta; 2ª Que el acto o contrato haya sido invocado en el litigio como fuente de derechos u obligaciones para las partes; y 3ª Que al pleito concurran, en calidad de partes, las personas que intervinieron en la celebración de aquél o sus causahabientes, en guarda del principio general que enseña que la declaración de nulidad de un acto o contrato en su totalidad no puede pronunciarse sino con audiencia de todos los que lo celebraron’ Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 (sentencia de 9 de junio de 1882, VII, 261; 30 de junio de 1893, VIII, 340; 12 de junio de 1923, XXX, 59; 19 de agosto de 1935, LXII, 372”.1 Los requisitos reseñados en el anterior pasaje jurisprudencial, se cumplen a cabalidad en el caso a estudio, pues la nulidad aparece de manifiesto en el acto, toda vez que en el marco de una asamblea NO PRESENCIAL se decidió la desafectación de un bien común, como lo acredita el respectivo video, es decir, el video prueba tanto que la reunión no fue presencial, como que en la misma se decidió sobre la desafectación de un bien común no esencial, contrariando la expresa prohibición de la ley, que repite el reglamento de propiedad horizontal; la relación debatida en el proceso versa sobre las decisiones adoptadas en aquella; y en el proceso se encuentra representados todos los que intervinieron en la conformación del acto, puesto que ejerce la acción de impugnación una copropietaria en contra de la persona jurídica, que agrupa a todos los propietarios de unidades privadas en la mencionada copropiedad (art. 32 L. 675/01 y 382 C.G.P.). 3- ACOTACIÓN FINAL.

SALVAMENTO PARCIAL INTERNO DE VOTO. No obstante lo disertado en los párrafos inmediatamente precedentes, que a juicio de la suscrita magistrada ponente constituyen razones más que suficientes para adicionar la sentencia de primer grado para declarar oficiosamente la NULIDAD ABSOLUTA de la decisión de desafectar a solicitud de la señora Alba Rocío González Buitrago “un área de 6 metros cuadrados colindantes por el cenit al lado derecho con el depósito 1 C.S.J., sent. 1º diciembre 1981.

G.J., t. CLXVI, pág. 630. Criterio reiterado, entre otras, en sentencias SC2468-2018, SC. Abr. 5 de 1946. G.J. LX-357, reiterada en SC Jul. 14 de 2014, Rad. 2006-00076-01. Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 2 del bloque 11, un área de 6.05 metros cuadrados colindante por el cenit al lado izquierdo con el depósito 2 del bloque 11, y el aire de las mencionadas áreas comunes que se ubican desde la altura de 3 metros hasta la altura variable al paraboloide”, con este específico punto no están de acuerdo los demás integrantes de la sala, pues, en su criterio, “más allá de lo taxativamente señalado en esas normas, y en el propio artículo 6º del C. Civil, los jueces no podemos desconocer los cambios y avances tecnológicos y científicos al momento de aplicar la norma al caso puntual.

No hay duda que después de la pandemia el mundo cambió muchos aspectos, y en especial estos que requerían de reuniones presenciales, pues la finalidad y lo que se buscaba proteger con ello, perfectamente se puede lograr haciendo uso de los medios tecnológicos que permiten hoy en día, sin duda alguna, la identificación plena de los sujetos intervinientes, la deliberación amplia y razonada de todos sobre el aspecto controversial u objeto de decisión, de hecho cuando se trata de reuniones en las que se involucra un numero de personas tan elevado, como en el caso particular, de esa manera se logra una mayor concurrencia y facilita, sin duda, la toma de decisiones.

Al final, no se trata de aplicar la norma por aplicarla, sino analizar el porqué y para qué de la misma, y en esa perspectiva finalista, examinar si se cumplió el cometido sin vulnerar los derechos que con la misma se buscaban proteger”. Adicionalmente, expresan que “debió hacer parte del proceso como parte la señora Alaba Rocio González B. en tanto es la titular del derecho real que, precisamente por el efecto de la nulidad, se le va a cercenar, siendo que, de manera alguna, la administración de la copropiedad puede representar derechos Proceso Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 Radicado subjetivos de los propietarios de zona privadas, como el que ella adquirió”.

A pesar de que para la suscrita ponente lo argumentado por la mayoría de la sala no resulta de recibo, por la perentoriedad de las normas sustantivas que consagran la nulidad absoluta en los términos atrás expresados, destacándose que la figura de “reuniones no presenciales”, se encuentra regulada por la ley desde hace treinta (30) años (artículos 19, 20 y 21 de la Ley 222 de 1995) -habiéndose adoptado para las propiedades horizontales por la Ley 675 de 2001-, bajo estrictos cánones de aplicación que no pueden contraerse o expandirse por situaciones tales como una “pandemia”, es lo cierto que dada la dinámica de las decisiones colegiadas, esa puntual decisión no alcanzó la mayoría necesaria, correspondiendo entonces a esta funcionaria dejar sentado su salvamento parcial interno de voto en los términos antes expuestos.

DECISIÓN Por lo expuesto y sin necesidad de más consideraciones, la Sala Cuarta de Decisión Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, FALLA Primero: Confirmar la sentencia de fecha y procedencia indicadas. Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 Segundo: Sin imposición de costas en esta instancia por no aparecer causadas.

Tercero: En firme esta sentencia, devuélvase el expediente al despacho de origen.

NOTIFÍQUESE PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA MAGISTRADA (Con salvamento parcial interno de voto) BENJAMÍN DE J. YEPES PUERTA MAGISTRADO JULIÁN VALENCIA CASTAÑO MAGISTRADO Firmado Por: Piedad Cecilia Velez Gaviria Magistrada Sala 002 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Benjamin De Jesus Yepes Puerta Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Julian Valencia Castaño Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 010 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Proceso Radicado Verbal – Impugnación de actos de asamblea 05360310300120230016502 Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 16fad9079d7ab8ed199d06e03aa74d7a6f8bab363a3ed3b216f5cfe27 3758d42 Documento generado en 24/10/2025 03:41:37 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica