11001310305520230000901_DrCeronSentenciaSegundaInstancia · Tribunal de Bogotá

1 1100131030 5520230000901 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA SEGUNDA CIVIL DE DECISION Magistrado Ponente: JUAN CARLOS CERÓN DIAZ Aprobado en sala de decisión del veinticuatro (24) de junio de dos mil veintiséis (2026). Acta 025 Bogotá D. C., primero (01) de julio de dos mil veintiséis (2026) Proceso Verbal Radicado 11001310305520230000901 Demandante Eugenio Paredes Castellanos Demandado Rustico Construcciones Fiduciaria Central S.A S.A.S. y Vocera del Fideicomiso Proyecto Rústico 7-09 Paipa Instancia Segunda Asunto Sentencia 110013103055202300009 01 Procede el Tribunal a decidir el recurso de apelación formulado contra la sentencia de primera instancia proferida por el Juzgado Cincuenta y Cinco (55) Civil del Circuito de Bogotá, el 02 de diciembre de 2025. 1.

ANTECEDENTES 1.1. Eugenio Paredes Castellanos convocó a proceso declarativo a la sociedad Rústico Construcciones S.A.S. y a la Fiduciaria Central S.A., en su calidad de vocera del Fideicomiso Proyecto Rústico 709 Paipa, con el propósito de obtener la declaración de incumplimiento de 2 1100131030 5520230000901 las obligaciones derivadas del Contrato de Promesa de Compraventa suscrito el 24 de septiembre de 2020.1 En consecuencia, deprecó que se ordenara el cumplimiento del contrato mediante la suscripción de la escritura pública del apartamento 611 y el parqueadero 36 del Edificio Rústico 7-09 ubicado en Paipa, Boyacá, o de manera subsidiaria, se declarara la resolución del vínculo jurídico.

En ambos escenarios, el actor reclamó el pago de la cláusula penal equivalente al 20% del valor del negocio, el lucro cesante por la valorización del inmueble, el daño emergente por cánones de arrendamiento y la indemnización por perjuicios morales. 1.2. El libelo demandatorio se sustentó en los siguientes puntos fácticos:2 Las partes suscribieron un contrato de promesa de compraventa el 24 de septiembre de 2020 sobre el apartamento 611 y el parqueadero 36 del proyecto inmobiliario ubicado en la carrera 8 # 24b 72 del Municipio de Paipa, por un precio total de $215.059.008.

El promitente comprador satisfizo el pago inicial de $64.518.021, mientras que el saldo restante, correspondiente al 70% del valor, debía cubrirse a través de un crédito hipotecario al momento de la protocolización de la escritura pública. Si bien el Otrosí Nro. 1 del 04 de octubre de 2021 fijó inicialmente el 25 de enero de 2022 para la firma del instrumento, tras diversas prórrogas la constructora citó al demandante para el 5 de septiembre de 2022 en la Notaría 23 de Bogotá a las 9:00 a.m. Llegada la fecha, el negocio jurídico no se perfeccionó porque el apoderado de la sociedad vendedora se negó a suscribir el documento, bajo el argumento de que el banco no radicó la minuta de hipoteca ni el comprador aportó la carta de ratificación del crédito. 1 Ver archivo “001DemandaAnexos.pdf” y “006Subsanación.pdf” de la carpeta de primera instancia. 2 ibidem 3 1100131030 5520230000901 En este sentido, el demandante adujo que siempre estuvo presto al cumplimiento y que la exigencia de tales documentos constituyó una maniobra de mala fe de la constructora para declarar un desistimiento unilateral e injustificado, para poder vender el apartamento a un precio mayor una vez valorizada la unidad inmobiliaria cosa que ocurrió, pues se vendió a un tercero por la suma de $332.784.000.

A la postre argumentó, que el incumplimiento le causó un perjuicio material directo por la pérdida de la valorización del bien, así como una afectación moral por la imposibilidad de trasladar a su hijo menor de edad, quien padece una condición de autismo, al municipio de Paipa para sus terapias físicas.3. 1.3. Vencido el término de traslado, la sociedad Rustico Construcciones S.A.S. se opuso a la totalidad de las pretensiones.

Invocó como excepciones de fondo: i) el incumplimiento exclusivo del contrato por parte del comprador; y ii) la aceptación del demandante frente a las modificaciones de las fechas para la suscripción de la escritura pública del apartamento 611 y el parqueadero 36 de Paipa. 1.4. Del mismo modo, vencido el término de traslado, la Fiduciaria Central S.A. como vocera del Fidecomiso Proyecto Rústico 7-09 Paipa, se opuso a todas las pretensiones y formuló las siguientes excepciones: (i) falta de legitimación en la causa por pasiva;

(ii) fiducia central no es contractualmente responsable; (iii) inexistencia de daño; (iv) ausencia de nexo causal; (v) falta de diligencia del demandante en el retiro del cheque girado a su favor; (vi) buena fe; (vii) el fideicomitente constructor se obligó a mantener indemne a la fiduciria; y, (viii) excepción ecuménica o genérica consagrada en el artículo 282 del código general del proceso. 1.5.

El a quo mediante sentencia escrita adiada 02 de diciembre de 20254 declaró el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa por parte de la sociedad Rústico Construcciones S.A.S., por 3 ibidem 4 Ver archivo “095Sentencia.pdf” de la carpeta de primera instancia. 4 1100131030 5520230000901 lo cual decretó la resolución del vínculo jurídico y condenó a la constructora al pago de $35.317.179 por concepto de lucro cesante, junto con 5 salarios mínimos legales mensuales vigentes a título de daño moral.

Así mismo, ordenó a la Fiduciaria Central S.A. la restitución de los $64.518.021 suministrados como cuota inicial, pero negó la actualización monetaria de dicha suma tras considerar que el recurso estuvo a disposición del actor desde diciembre de 2022. 1.6. Para sustentar esta decisión, el juzgado estableció que el promitente comprador cumplió con su carga obligacional al comparecer a la notaría, mientras que la vendedora impidió la formalización del negocio al exigir documentos no pactados expresamente en la promesa, tales como la minuta de hipoteca y la carta de ratificación del crédito en fechas específicas.

En contraste, la providencia absolvió de toda responsabilidad a la Fiduciaria Central S.A. tras declarar probada la excepción de ausencia de responsabilidad contractual, pues consideró que la entidad financiera actuó en debida forma como vocera del patrimonio autónomo y siguió las instrucciones del fideicomitente al poner a disposición del actor, los recursos que había dado.

Por tal razón, el fallo negó la indexación de la suma a devolver, en tanto la desvalorización del dinero fue consecuencia de la renuencia del demandante a retirar el cheque de gerencia girado a su favor. Asimismo, la sentencia desestimó las pretensiones relativas al pago de la cláusula penal, al concluir que este rubro no fue integrado correctamente en el juramento estimatorio de la demanda.

De igual manera, denegó el cobro de cánones de arrendamiento y honorarios profesionales, tras considerar que el demandante ya poseía una vivienda en la ciudad de Tunja y que los gastos de defensa judicial deben ser cubiertos mediante la figura de las agencias en derecho. 5 1100131030 5520230000901 1.7. Inconforme con la decisión Eugenio Paredes Castellanos5 formuló recurso de apelación y sustentó sus reparos bajo las siguientes consideraciones: 1.7.1.

Discute la falta de responsabilidad atribuida a la Fiduciaria Central S.A., pues considera que la entidad omitió los deberes de diligencia profesional que le impone el artículo 1234 del Código de Comercio al permitir la transferencia del apartamento a un tercero sin verificar el soporte legal del desistimiento. Al respecto, adujo que la entidad no notificó formalmente al comprador sobre la devolución de los recursos, omisión que a su juicio configura una responsabilidad solidaria por la gestión negligente de los recursos del patrimonio autónomo. 1.7.2.

Censuró la omisión en la aplicación de la cláusula penal pactada en el numeral 6º del contrato, puesto que a su juicio el despacho erró al concluir que dicha prestación no se incluyó en las pretensiones. Es por ello, que la sanción pecuniaria se integró válidamente al proceso mediante el escrito de subsanación y constituye una estimación anticipada de perjuicios que no requiere prueba adicional una vez que se declara el incumplimiento. 1.7.3.

Respecto a la integridad de la reparación económica, el opugnante apeló la tasación de lucro cesante, pues la considera arbitraria al basarse en una fórmula del 30% sin sustento normativo, por lo que pretende el reconocimiento de $127.526.702 como ganancia real derivada de la valorización comercial del bien enajenado a un tercero. 1.7.4.

Asimismo, rechazó la negativa de indexar la suma de $64.518.021 bajo la premisa de que el cheque estaba disponible en el banco, toda vez que el desconocimiento del acreedor sobre la existencia del título no detiene la pérdida del poder adquisitivo del dinero Ver archivos “007SustentaciónRecurso.pdf” y “096MemorialRecursoApelación.pdf” “097MemorialRecursoApelaciónSentencia.pdf” de la carpeta de primero y segunda instancia. 5 Ver archivos “015SustentaciónRecurso.pdf” y 6 1100131030 5520230000901 1.7.5.

A su vez, el libelista calificó como falso el razonamiento de la sentencia que negó los cánones de arrendamiento por la ubicación del inmueble en Tunja, pues el daño emerge de la necesidad de pagar una vivienda sustituta ante el incumplimiento de la entrega en Paipa. 1.7.6. Y finalmente, deprecó que el daño moral ascienda a una suma no inferior a 100 salarios mínimos legales mensuales vigentes, en tanto la juez no ponderó la gravedad de la afectación emocional sufrida por su hijo menor de edad en condición de autismo 1.8.

La sociedad Rústico Construcciones S.A.S.6 sustentó su alzada con el propósito de obtener la revocatoria de la sentencia en los puntos que le resultaron adversos, bajo los siguientes cargos: 1.8.1. Atacó la conclusión del fallo que le atribuyó un incumplimiento unilateral. Bajo su tesis, operó la excepción de contrato no cumplido por parte del actor, quien omitió cargas obligacionales previas como la radicación de la minuta de hipoteca y la entrega de la carta de ratificación del crédito ante la notaría. Tales requisitos resultaban indispensables para garantizar el flujo de los recursos hacia el patrimonio autónomo y brindar certeza sobre el pago del saldo del precio, por lo que su ausencia constituyó un bloqueo jurídico para la suscripción del instrumento público.

En tal medida, afirmó que su renuencia a suscribir el instrumento público el 5 de septiembre de 2022 fue una respuesta legítima ante la falta de aseguramiento del pago del saldo del precio. 1.8.2. Adujo que debe declarase la resolución por mutuo disenso tácito, por lo que solo deben ordenarse las restituciones mutuas de los aportes realizados, ya que, no existió una voluntad de cumplimiento por ninguno de los extremos, de modo que la consecuencia legal debe ser el retorno al estado inicial sin que proceda el cobro de la cláusula penal o indemnizaciones de cualquier naturaleza, en especial porque el dinero ha estado disponible para el actor desde 2022. 6 Ver archivo “015SustentaciónRecurso.pdf” de la carpeta de segunda instancia. 7 1100131030 5520230000901 1.8.3.

Respecto a la reparación económica, sostuvo que la valorización comercial del apartamento constituye una mera expectativa y no un perjuicio real para quien no ostenta la calidad de propietario de la unidad inmobiliaria. En cuanto al daño moral, censuró la ausencia de una prueba técnica pericial que acredite la afectación emocional; así mismo, subrayó que el estado de salud del hijo del actor es una patología preexistente que no guarda nexo de causalidad con el fracaso del negocio jurídico 2.1.

Una vez corrido el traslado de rigor a los escritos de sustentación, la Fiduciaria Central S.A.S.7, solicitó confirmar su absolución y alegó su falta de legitimación en la causa debido a que su rol se limita a ser un conducto financiero, mas no la vendedora; además, arguyó que no es parte de la promesa de compraventa ni garante de las obligaciones del constructor, por lo que la solidaridad pretendida carece de fuente legal.

En segundo lugar, defendió la negativa a escriturar como un ejercicio del deber de prudencia, bajo el argumento que el actor no garantizó el pago del saldo ni perfeccionó el gravamen hipotecario; en consecuencia, se opuso a la indexación de las sumas, ya que la pérdida del poder adquisitivo es imputable a la desidia del demandante, quien se ha negado a recibir los dineros disponibles desde el año 2022. 2.2.

Rústico Construcciones S.A.S. también descorrió traslado del recurso interpuesto por el demandante y solicitó confirmar la negativa de los perjuicios adicionales; aduciendo puntualmente que, el lucro cesante por valorización es una mera expectativa de mercado y no un daño cierto, pues el actor nunca fue dueño del bien debido a su propio incumplimiento8 2.3.

En cuanto al daño emergente, discutió que los gastos de arrendamiento obedecieron a decisiones personales y no a una consecuencia directa del contrato, por lo que descartó el nexo causal para 7 Ver archivo “011SustentaciónRecurso.pdf” de la carpeta de segunda instancia. 8 Ver archivo “012SustentaciónRecurso.pdf” de la carpeta de segunda instancia. 8 1100131030 5520230000901 su reembolso en el escenario de resolución. Frente a los perjuicios morales, alegó que no se aportó una prueba científica o técnica que acreditara una afectación emocional profunda; además, subrayó que el estado de salud del hijo del actor constituye una patología preexistente ajena al fracaso del negocio jurídico 2.4.

El extremo actor también descorrió traslado y afirmó que la excepción de contrato no cumplido carece de sustento, pues la constructora conocía la aprobación del crédito y la minuta de hipoteca era un documento que ella misma debía validar, por lo que, afirmó que la negativa a escriturar fue una maniobra dilatoria para ocultar que el proyecto no estaba finalizado.

Asimismo, rechazó la figura del mutuo disenso tácito al señalar que nunca abonó el negocio, sino que agotó requerimientos legales para salvaguardar su patrimonio, precisó que debe mantenerse la condena por arras ante el incumplimiento unilateral de la constructora, quien además dispuso del bien en favor de un tercero mientras el contrato estaba vigente.

Para terminar, afirmó que los perjuicios reclamados son reales y solicitó desestimar los cargos de la demanda. 3. CONSIDERACIONES 3.1. Realizado el control de legalidad establecido en el artículo 132 del Código General del Proceso, no se advierte vicio ni irregularidad alguna que configuren nulidad; igualmente, se consideran reunidos los presupuestos procesales requeridos para proferir una decisión de fondo. 3.2.

La facultad de resolver los contratos por incumplimiento, amparada en la condición resolutoria tácita que prescribe el artículo 1546 del Código Civil, exige la concurrencia de presupuestos estructurales que la doctrina y la jurisprudencia han precisado con rigor, en tanto que, bajo el principio de normatividad del artículo 1602 ibidem, la aniquilación del vínculo contractual constituye una respuesta excepcional ante la desatención de las prestaciones correlativas propias de los negocios bilaterales a los que alude el artículo 1496 de la misma codificación. 9 1100131030 5520230000901 En este sentido, la Sala observa que para la prosperidad de la acción resolutoria es imperativo que el demandante acredite no solo la existencia de un contrato bilateral válido y el incumplimiento de su contraparte, sino también su propia fidelidad al programa obligacional, pues como lo señala la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SC5430-2021: “Quien pretende aniquilar el contrato con ocasión de su desatención debe demostrar la existencia de un negocio válidamente celebrado; un incumplimiento imputable al demandado; el cumplimiento o por lo menos el allanamiento a cumplir de su parte; y solicitar el débito adicional vinculado con la indemnización de perjuicios, la existencia del daño y su cuantía, así como la conexión causal”.9 El rigor del cumplimiento previo como presupuesto de la acción resolutoria se acentúa cuando las obligaciones de las partes se deben ejecutar de forma sucesiva o escalonada, y es bajo este esquema prestacional, que el artículo 1609 del Código Civil dispone que el primer incumplidor libera a su contraparte de la ejecución de la carga siguiente, en razón a que esta última no adquiere el carácter de exigible mientras la prestación precedente permanezca insatisfecha.

Por consiguiente, la legitimación para solicitar la resolución con indemnización de perjuicios radica exclusivamente en el contratante que ha estado puntual en sus deberes o que se ha allanado a cumplirlos en la forma y tiempo debidos, pues como se ha doctrinado: “Es preciso entender, entonces, que no hay lugar a resolución de este linaje en provecho de aquella de las partes que sin motivo también ha incurrido en falta y por lo tanto se encuentra en situación de incumplimiento relevante, lo que equivale a afirmar que la parte que reclama por esa vía ha de estar por completo limpia de toda culpa, habiendo cumplido rigurosamente con sus obligaciones, al paso que sea la otra quien no haya hecho lo propio, de donde se sigue que el titular de la acción resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir con las obligaciones que le corresponden”10 9 la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia SC5430-2021 del 7 de diciembre de 2021, M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque.

Sala de Casación Civil, Sentencia del 7 de marzo de 2000, Rad. 5319, citada en el archivo “SC1209-2018-2004-00602-01.pdf” del folio 13 al 14 10 10 1100131030 5520230000901 No obstante, lo anterior, esta Corporación reconoce que, en los eventos de incumplimiento recíproco y simultáneo, donde ambos extremos se han apartado de sus compromisos sin una justificación válida, el ordenamiento jurídico no puede permitir el estancamiento indefinido de la relación contractual.

Ante un incumplimiento recíproco, la jurisprudencia autoriza la resolución del contrato mediante la aplicación analógica del artículo 1546 del Código Civil. No obstante, esta medida excluye el cobro de perjuicios o de la cláusula penal, toda vez que, al tenor del artículo 1609 ibídem, ninguna de las partes se halla en mora y, por ende, no se configura el presupuesto resarcitorio del artículo 1615.

Sobre este punto, la Corte ha precisado: “En la hipótesis del incumplimiento recíproco ( ) se impone hacer aplicación analógica del referido precepto ( ) para deducir que está al alcance de cualquiera de los contratantes solicitar la resolución ( ), pero sin que haya lugar a reclamar indemnización de perjuicios, quedando comprendida dentro de esta limitación el cobro de la cláusula penal, puesto que ( ) ninguna de las partes se encuentra en mora y, por ende, ninguna es deudora de perjuicios”.11 Finalmente, en lo que respecta a la responsabilidad de las sociedades fiduciarias que intervienen en proyectos inmobiliarios, su estándar de conducta no se mide bajo el patrón de un hombre común, sino bajo el de un profesional especializado, lo cual le impone una diligencia extrema y la observancia de deberes secundarios de información y previsión.12 En este sentido, la responsabilidad del fiduciario es de carácter profesional y le exige actuar como un «buen hombre de negocios» en la defensa de los bienes fideicomitidos y en la ejecución diligente de todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia.13 11 12 13 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia SC1209-2018 del 20 de abril de 2018, M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo, folios 14 al 16 Razonamiento de la Corte Suprema de Justicia contenida en las sentencias SC1209-2018 y SC5430-2021. ibidem 11 1100131030 5520230000901 4.

Caso en concreto: Precisado el marco jurídico que gobierna la controversia, procede la Sala a resolver los reparos concretos formulados por ambos extremos procesales; y, dada su identidad temática, los cargos se agruparán de la siguiente manera: 4.1. Sobre la configuración del incumplimiento contractual; 4.2. Sobre la responsabilidad profesional de la Fiduciaria Central S.A.; y 4.3.

Sobre la tasación integral de los perjuicios, comprensiva de la cláusula penal, el lucro cesante, la indexación, los cánones de arrendamiento y el daño moral. 4.1. Sobre la configuración del incumplimiento contractual. La sociedad Rústico Construcciones S.A.S. sustentó su recurso de apelación, en lo que a este punto concierne, en la configuración de la excepción de contrato no cumplido14, bajo el argumento de que el señor Paredes Castellanos no acreditó, al momento de la diligencia notarial, la minuta de hipoteca, ni la carta de ratificación del crédito; documentos que, en su criterio, constituían cargas obligacionales previas e indispensables para garantizar el pago del saldo del precio.

Subsidiariamente, planteó que, de hallarse una desatención recíproca de las partes, debe declararse la resolución por mutuo disenso tácito, con la consecuente improcedencia de toda condena indemnizatoria. 4.1.1. Pues bien, inicialmente debe aclararse que, no existe controversia en que el vínculo jurídico derivó del contrato de promesa de compraventa del 24 de septiembre de 2020 y su Otrosí número 1 del 4 de octubre de 202115, documentos en los cuales se pactó la adquisición del apartamento 611 del proyecto Rústico 7-09 ubicado en Paipa, Boyacá. 4.1.2.

En lo que respecta a la tradición, el acuerdo de promesa inicial preveía la firma de la escritura para el 19 de octubre de 202116 y, aun así, la empresa vendedora manifestó su imposibilidad de cumplir con lo estipulado originalmente por problemas con la documentación, licencias de construcción y permisos que debía obtener ante la Alcaldía de Paipa17, lo 14 Ver archivos "015SustentacionRecurso.pdf” y"097MemorialRecursoApelacionSentencia.pdf" del cuaderno de primera instancia. Ver archivo “001DemandaAnexos.pdf” y “006Subsanación.pdf” de la carpeta de primera instancia. Ibidem. páginas 66 a 68 17 Ibidem. página 35. 15 16 12 1100131030 5520230000901 que obligó a las partes a celebrar el referido Otrosí y a trasladar la fecha de escrituración al 25 de enero de 2022.18 Al respecto, vale la pena destacar que el 28 de diciembre de 2021 la constructora remitió al demandante un segundo otrosí para modificar de nuevo la fecha de escrituración19, frente al cual el actor manifestó su desacuerdo mediante correo del 9 de enero de 202220, pues la nueva fecha propuesta no respetaba los tiempos necesarios para el trámite del primer crédito hipotecario ante la entidad bancaria. 4.1.3.

Aun con todo, después de dicha exigencia, la constructora demandada, nuevamente en Oficio del 24 de enero de 202221, le comunicó al actor que se encontraba en imposibilidad de cumplir, esta vez por la falta de liquidación de impuestos ante la Alcaldía de Paipa, trámite que era de su exclusivo cargo. Paralelamente, el primer proceso para obtener el desembolso del crédito hipotecario, adelantado ante el Fondo Nacional del Ahorro, sufrió un revés ajeno a la diligencia del comprador, ya que, el informe de peritaje del 23 de mayo de 202222, practicado dentro de ese trámite, calificó el inmueble como “no habitable”23 debido a la ausencia de grifería en baños y cocina, así como a la falta de medidores de servicios públicos.

Por supuesto, esta negligencia técnica de la vendedora le impidió al señor Eugenio, la legalización de la primera fuente de financiación y lo forzó a iniciar una nueva gestión ante Bancolombia, entidad que funge como banco aliado de la sociedad Rústico Construcciones S.A.S. y de la sociedad 18 Ibidem. Ibidem. Y ver archivo “017MemorialContetsacionDemanda.pdf” del cuaderno de primera instancia. ibidem 21 I Ver archivo “001DemandaAnexos.pdf” y “006Subsanación.pdf” de la carpeta de primera instancia. 22 ibidem 23 Ibidem 19 20 13 1100131030 5520230000901 fiduciaria demandada; gestión que entonces, el actor tuvo que emprender por sugerencia de la propia constructora, hecho ratificado por el señor Sergio Andrés Acosta, ex personero de Paipa, como más adelante se explicará. 4.1.4.

El reclamante, con la intención de dar cumplimiento a su deber de pago, gestionó la nueva financiación con éxito y obtuvo una aprobación inicial desde el 9 de agosto de 2022.24 Y sobre este particular, Bancolombia expidió luego el documento técnico oficial “Resultado del estudio para la financiación de tu Inmueble”25 el 23 de agosto de 2022, mediante el cual certificó la aprobación de un crédito para vivienda por valor de $150.000.000 a favor del actor, documento que fue puesto a disposición de la constructora, con miras a facilitar la coordinación de la minuta hipotecaria.

Añádase que, a pesar de que el promitente comprador reside en la ciudad de Tunja y el negocio se vincula a un proyecto situado en Paipa, la sociedad Rústico Construcciones S.A.S. modificó unilateralmente el lugar de la cita y convocó al actor a la Notaría 23 de Bogotá para el día 5 de septiembre de 2022. 26 Sobre el estado del trámite del crédito, Bancolombia informó al demandante, en correo electrónico del 2 de septiembre de 202227, que el proceso se encontraba en espera de la formalización del estudio de títulos, y que el banco aguardaba que la constructora le indicara la fecha de formalización en notaría para continuar con el cierre. 24 ibidem ibidem ibidem 27 ibidem 25 26 14 1100131030 5520230000901 4.1.5.

Empero lo descrito, una vez acaecida la diligencia notarial, el apoderado de la sociedad demandada, Carlos Luna, se negó a suscribir el instrumento público bajo el pretexto de la falta de una carta de ratificación y falta de radicación de la minuta. Valga resaltar que, esta exigencia no figura de manera expresa en el contenido de la promesa de compraventa28, ni en los otrosíes suscritos por las partes29.

A su vez, resulta determinante en esta valoración el acta manuscrita suscrita por el apoderado de la constructora esa misma jornada ante la Notaría 23 de Bogotá, de la que se desprende que este sí reconoció que el señor Eugenio Paredes había allegado con anterioridad una comunicación de aprobación de crédito por $150.000.000, al tiempo que condicionó la firma a la existencia de una “ratificación” dirigida específicamente al proyecto30.

Obsérvese. 28 29 30 Ver archive “089PruebaDeOficio.pdf” de la carpeta de primera instancia. 15 1100131030 5520230000901 Sin embargo, esa excusa no solo es desproporcionada con el promitente comprador, sino que también, pierde cimiento, frente la admisión de la misma representante legal de la sociedad demandada, Adriana Salamanca, quien en el interrogatorio judicial31 reconoció que los vocablos “aprobación” y “ratificación” operan como sinónimos en la práctica inmobiliaria.

Y es que, la deponente contextualizó que ambas expresiones refieren al respaldo definitivo de la entidad financiera tras superar la etapa de viabilidad, aceptando incluso que el libelista, siempre contó con dicho aval32, lo que, sin dubitación alguna, contradice el rigor formalista exigido por el apoderado de la sociedad para negarse a suscribir el título traslaticio. 4.1.6.

Por último, también resulta útil la valoración de la declaración de Sergio Andrés Acosta, ex Personero Municipal de Paipa33, quien manifestó que el demandante acudió a su despacho ante la práctica recurrente de la constructora de alterar de forma unilateral las condiciones y el lugar de escrituración para dificultar el cierre del contrato.

El testigo, también testificó que observó de forma directa la trazabilidad de la aprobación del crédito del actor y constató que este poseía el respaldo de la entidad financiera, ya que, por sugerencia de la misma constructora el demandante tuvo que iniciar el proceso de aprobación con Bancolombia. 31 32 33 Ver audiencia “090GrabaciónAudienciaParte2.Mp4” de la carpeta de primera instancia. Min. 18:24 y 31:54.

Ibidem. Ver audiencia “090GrabaciónAudienciaParte2.Mp4” de la carpeta de primera instancia. Min. 2:11:49, 2:13:16 y 2:25:31 16 1100131030 5520230000901 De suyo, aun admitida en hipótesis una deficiencia documental atribuible al comprador, ello no habría conferido a la constructora la facultad de extinguir unilateralmente un negocio donde el actor ya había satisfecho el 30% del precio y acreditado la viabilidad del saldo restante.

En abono de lo dicho, el máximo órgano de cierre civil34, ha precisado que no toda separación del programa obligacional por parte del deudor habilita a su contraparte para ejercer la facultad resolutoria, pues “en justicia el contrato no se podrá resolver si el incumplimiento de una de las partes contratantes tiene muy escasa importancia en atención al interés de la otra”.

Tal postura fue retomada y profundizada en decisiones de reciente data, como la SC5312-2021, la cual precisa que “no todo incumplimiento puede dar al traste con el acuerdo de voluntades” pues permitir que infracciones menores se erijan en factores dirimentes constituye un desprecio por el cúmulo de prestaciones ya satisfechas y vulnera el principio de estabilidad contractual.35 Por tanto, no solo fue arbitrario el desistimiento unilateral, sino que carece de fundamento la conducta de la sociedad pasiva al atribuir al demandante, el incumplimiento de una carga que la propia constructora conocía superada desde el 23 de agosto de 2022.

Los reparos entonces no prosperan. 4.2. Sobre la responsabilidad profesional de la Fiduciaria Central S.A Vocera del Fideicomiso Proyecto Rústico 7-09 Paipa El libelista cuestionó la absolución de la Fiduciaria, al estimar que incurrió en responsabilidad concurrente, primero, por ejecutar la instrucción de desistimiento impartida por la constructora sin verificación autónoma del supuesto incumplimiento; segundo, permitir la transferencia del inmueble a un tercero sin claridad documental sobre la situación contractual del comprador inicial; y, tercero, omitir una notificación formal e idónea al beneficiario acerca de la existencia del cheque girado a su favor. 34 35 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de 18 de diciembre de 2009, Rad. 41001-3103-004-1996-09616-01, M.P. Arturo Solarte Rodríguez Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia SC5312-2021 17 1100131030 5520230000901 Sobre el incumplimiento, juzgador de primer grado descartó la responsabilidad de la fiduciaria al considerar que su actuación se limitó a cumplir instrucciones del fideicomitente en condición de vocera administrativa. 4.2.1.

Aunque el a quo arribó a tal conclusión, lo cierto es que, ese entendimiento no se ajusta a la interpretación jurisprudencial del negocio fiduciario, conforme a la cual la sociedad fiduciaria no es un ejecutor pasivo, sino un profesional calificado cuya actividad interesa al orden público económico y se rige por estándares reforzados de diligencia.36 Efectivamente, el fiduciario no se limita a ejecutar instrucciones, sino que asume una función de control y equilibrio del negocio, con deberes de prudencia y diligencia que superan la mera obediencia formal. 37 Como lo destaca la doctrina, en la fiducia inmobiliaria la función de la entidad consiste en “proteger o salvaguardar los intereses de los terceros interesados en adquirir las unidades inmuebles resultantes del proyecto de construcción quienes motivados por la confianza en la profesión, conocimientos, experiencia, probidad, seriedad y eficiencia de las sociedades fiduciarias se ven obligados a anticipar determinadas cantidades de dinero a cuenta del precio de los derechos sobre unos inmuebles que se van construir, poniéndose en una situación de manifiesta debilidad frente a unos promotores/ constructores/ desarrolladores que no están obligados a cumplir en tanto los inmuebles no se encuentren construidos”38 Sobre el punto, la Corte Suprema de Justicia ha sido enfática en que “el grado de diligencia exigible a la fiduciaria no es el que un hombre común emplearía ordinariamente en sus negocios propios (art. 63 C.C.), sino el de un «buen hombre de negocios», comoquiera que, si la fiducia mercantil siempre involucra la obligación de administrar, ello le impone actuar como un profesional en el ramo bien calificado para el desempeño de su oficio, so pena de incurrir en responsabilidad si actúa de manera negligente y con 36 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.

Sentencia SC5430-2021 del 7 de diciembre de 2021. M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. Radicación 0500131-03-010-2014-01068-01 37 ibidem 38 Luis Gonzalo Baena Cárdenas (2017), Fiducia Inmobiliaria. Universidad Externado de Colombia. Pag. 26 a 28. 18 1100131030 5520230000901 su acción u omisión genera perjuicios al otro contratante”. 39 Por lo tanto, la fiduciaria no puede escudarse en la instrucción del fideicomitente para desatender sus deberes propios de información y protección frente al consumidor financiero.

Ese estándar no solo proviene de la naturaleza del contrato, sino también del régimen de protección al consumidor, que impone a estas entidades el deber de suministrar “información cierta, suficiente, clara y oportuna, que permita, especialmente, que los consumidores financieros conozcan adecuadamente sus derechos” 40; principios que se armonizan con las disposiciones del Estatuto del Consumidor, que reconoce como derecho fundamental el acceso a información veraz, transparente y comprensible, así como la protección efectiva de los intereses económicos del consumidor.41 Finalmente, cabe agregar que el contrato de fiducia mercantil y la promesa de compraventa funcionan de manera conjunta, puesto que, el Máximo Órgano civil, ha reconocido que en los proyectos inmobiliarios fiduciarios existe una coligación negocial que ata funcionalmente los distintos contratos hacia un mismo fin económico,42 razón por la cual la fiduciaria no puede desentenderse de la suerte del comprador amparándose en que no suscribió la promesa, en tanto “el contrato de fiducia inmobiliaria, se define e identifica por esa función económico-social que le reconoce el ordenamiento jurídico, la cual no es otra distinta que la de proteger o salvaguardar los intereses de los terceros interesados en adquirir las unidades inmuebles resultantes del proyecto de construcción, quienes motivados por la confianza en la profesión, conocimientos, experiencia, probidad, seriedad y eficiencia de las sociedades fiduciarias se ven obligados a anticipar determinadas cantidades de dinero a cuenta del precio de los derechos sobre unos inmuebles que se van a construir, poniéndose en una situación de manifiesta debilidad frente a unos 39 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.

Sentencia SC5430-2021 del 7 de diciembre de 2021. M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. Radicación 0500131-03-010-2014-01068-01 40 Art. 3, lit. a a) Debida Diligencia. Las entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia deben emplear la debida diligencia en el ofrecimiento de sus productos o en la prestación de sus servicios a los consumidores, a fin de que estos reciban la información y/o la atención debida y respetuosa en desarrollo de las relaciones que establezcan con aquellas, y en general, en el desenvolvimiento normal de sus operaciones.

En tal sentido, las relaciones entre las entidades vigiladas y los consumidores financieros deberán desarrollarse de forma que se propenda por la satisfacción de las necesidades del consumidor financiero, de acuerdo con la oferta, compromiso y obligaciones acordadas. Las entidades vigiladas deberán observar las instrucciones que imparta la Superintendencia Financiera de Colombia en materia de seguridad y calidad en los distintos canales de distribución de servicios financieros. y c c) Transparencia e información cierta, suficiente y oportuna.

Las entidades vigiladas deberán suministrar a los consumidores financieros información cierta, suficiente, clara y oportuna, que permita, especialmente, que los consumidores financieros conozcan adecuadamente sus derechos, obligaciones y los costos en las relaciones que establecen con las entidades vigiladas., Ley 1328 de 2009. 41 Arts. 1 y 3, Ley 1480 de 2011. 42 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.

Sentencia SC3978-2022 del 14 de diciembre de 2022. M.P. Martha Patricia Guzmán Álvarez. Radicación Nro. 05001-31-03-017-2012-00104-01. 19 1100131030 5520230000901 promotores/ constructores/ desarrolladores que no están obligados a cumplir en tanto los inmuebles no se encuentren construidos”.43 4.2.2. En este orden lógico, los reparos propuestos deben ser acogidos por esta Colegiatura, en tanto, la sociedad fiduciaria ejecutó una instrucción de desistimiento sin constatar la configuración real del incumplimiento alegado, a pesar de que el artículo 1234 del Código de Comercio le impone realizar los actos necesarios para la consecución de la finalidad del encargo44, máxime cuando el comprador tenía su crédito aprobado desde el 23 de agosto de 202245 y compareció a la Notaría el 5 de septiembre de ese año en plena disposición de cumplir sus obligaciones, y jamás se le exigió expresamente la “ratificación” de la aprobación del crédito.

Autorizó, además la disposición del bien sin soporte que acreditara la mora del comprador inicial, lo que permitió su posterior transferencia a un tercero por un valor superior en más de $100.000.000 al precio pactado con el actor, con lo cual desatendió su deber indelegable de defensa del patrimonio autónomo, incluso frente al propio constituyente, y en garantía de los derechos del consumidor.

Igual suerte corre el reproche por el deber de información, ya que la Fiduciaria Central S.A., no comunicó al promitente comprador de manera directa, formal ni oportuna la existencia del cheque girado a su favor, pues esa gestión se redujo a un mensaje de WhatsApp remitido por la constructora, como da cuenta la comunicación que a continuación se extrae: 43 44 45 Luis Gonzalo Baena Cárdenas (2017), Fiducia Inmobiliaria.

Universidad Externado de Colombia. Pag. 26 a 28. Razonamiento de la Sentencia SC3978-2022 del 14 de diciembre de 2022. Ver archivo “001DemandaAnexos.pdf” del cuaderno de primera instancia. 20 1100131030 5520230000901 Confirme a lo expuesto, este reparo cuenta con vocación de prosperidad. 4.2.3. Así las cosas, y comoquiera que, la sentencia habrá de modificarse en este sentido, debe decirse que, en análisis a las excepciones planteadas por la sociedad fiduciaria, estas son, (i) falta de legitimación en la causa por pasiva;

Sobre la tasación integral de los perjuicios, comprensiva de la cláusula penal, el lucro cesante, la indexación, los cánones de arrendamiento y el daño moral. 4.3.1. Cláusula penal. El actor reclamó el reconocimiento de la cláusula sexta del contrato que fijó como arras el equivalente al 20% del valor del negocio, con fundamento en que sí fue válidamente deprecada en la subsanación de la demanda, y no como lo erradamente lo indicó la sentencia confutada. 21 1100131030 5520230000901 A pesar de lo esgrimido por el censor, memórese que la cláusula penal es una liquidación convencional anticipada de perjuicios, de suerte que el artículo 1600 del Código Civil prohíbe acumularla con la indemnización salvo pacto expreso en contrario, pues ambas persiguen el mismo fin resarcitorio y su concurrencia implicaría una doble reparación por el mismo daño. Así lo ha precisado el Tribunal de cierre civil, al señalar que “mediando la cláusula penal, el acreedor no puede acumular la pena con la indemnización si no existe estipulación expresa que así lo autorice”.46 Es por ello por lo que, el contrato de promesa no contiene ese pacto, la mentada sanción no puede reconocerse adicionalmente.

Este reparo no prospera. 4.3.2. En lo que respecta a la indexación de los $64.518.021, el reparo prospera, puesto que, la simple emisión de un cheque de gerencia no constituye un pago efectivo ni extingue la mora, pues la liberación del deudor exige la percepción real de la prestación por parte del acreedor. Y, ante la negativa del actor, quien justificó su abstención en la necesidad de no convalidar el desistimiento arbitrario del negocio, las demandadas debieron acudir al pago por consignación para frenar la desvalorización monetaria.

En consecuencia, dado que la indexación no reviste carácter sancionatorio, sino que constituye el mecanismo idóneo para preservar el poder adquisitivo de la moneda frente al fenómeno inflacionario, se ordenará el pago del valor $64.518.021 desde el 14 de diciembre de 2022, hasta que se verifique el pago efectivo de la obligación. 4.3.3. El apelante cuestionó la fórmula de la sentencia confutada que limitó el lucro cesante al 30% de la diferencia entre el valor de reventa y la cuota inicial pagada, $35.317.179, y pretende en cambio el reconocimiento de la diferencia total entre el precio pactado y el de reventa, 46 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.

Sentencia SC170-2018 del 15 de febrero de 2018. Radicación Nro. 05001-31-03-011-2007-00299-01 22 1100131030 5520230000901 por $127.526.702. Aun con lo esgrimido, el reparo no prospera en esos términos, aunque la motivación del juzgador merece precisión. El artículo 1614 del Código Civil exige que el lucro cesante sea una ganancia real y tangible, no meramente hipotética.

En el presente asunto, el actor declaró que el inmueble tenía como destino la vivienda familiar de su núcleo, motivada por la cercanía a las aguas termales de Paipa en beneficio de su hijo menor. Con todo, sí existe un perjuicio cierto, y es el enriquecimiento que la constructora obtuvo a expensas del actor en proporción directa a lo que este aportó, pues, el comprador pagó el 30% del precio, $64.518.021, y ese mismo porcentaje se valorizó a $99.835.200 al momento de la venta al tercero. Entonces, la diferencia de $35.317.179 representa el beneficio real que la demandada capturó a expensas del contratante cumplido, y es el lucro cesante cierto que el a quo reconoció. 4.3.4.

Cánones de arrendamiento: Se confirmará la negativa de la indemnización por este concepto, ya que el resarcimiento del daño emergente exige la prueba de una afectación patrimonial cierta y efectiva, requisito ausente en este plenario, pues el actor admitió en interrogatorio que reside en el inmueble de su progenitora en Tunja, y pese a afirmar el pago de cánones en efectivo, no exhibió recibo, registro contable ni transferencia bancaria alguna que respaldara una salida real de dinero de su patrimonio.

Además, el censor mantuvo su residencia habitual en la ciudad donde labora sin acreditar empobrecimiento real por causa del negocio fallido, de suerte que el nexo causal entre el incumplimiento y el gasto reclamado no quedó demostrado. 4.3.5. Daño moral: El resarcimiento de perjuicios extrapatrimoniales en la esfera contractual rige por un criterio de excepcionalidad y exige la prueba fehaciente de la intensidad del padecimiento, carga que el actor no satisfizo para sustentar el incremento pretendido. 23 1100131030 5520230000901 En su declaración de parte admitió residir en casa de su progenitora en Tunja y reconoció que sus visitas a Paipa son apenas esporádicas, manifestaciones que debilitan la tesis de una afectación vital extrema derivada de la falta de entrega del inmueble, ya que el plenario carece de dictamen pericial o testimonio que realmente vincule el estado de salud del menor con el negocio fallido.

Ahora si se parte del hecho que, lamentablemente la condición de del hijo es un hecho preexistente al contrato, y no obra evidencia de agravamiento alguno atribuible a la conducta de la constructora, y el psicólogo nunca fue oído en audiencia porque la apoderada del actor desistió de su testimonio, resulta acertada la suma fijada por el juez de primer grado.

Por lo que este reparo tampoco prospera. 5. Conclusión: Este Cuerpo Colegiado, atendiendo las consideraciones expuestas, revocará el numeral primero de la sentencia confutada en cuanto encontró probada la excepción “Fiducia Central no es contractualmente responsable”, modificará el numeral tercero para declarar también el incumplimiento de esta última, y a su vez ordenará el pago indexado de la suma $64.518.021 desde el 14 de diciembre de 2022, hasta que se verifique el pago efectivo de la obligación, y la confirmará en todo lo demás. En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Segunda Civil de Decisión ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA DE COLOMBIA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY,

RESUELVE

PRIMERO: REVOCAR el numeral primero de la sentencia de fecha y procedencia anotadas, conforme a las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.

SEGUNDO: MODIFICAR el numeral tercero de la referida sentencia, el cual quedará de la siguiente manera: “DECLARAR el incumplimiento del 24 1100131030 5520230000901 contrato de promesa de compraventa cuyo objeto es la venta de la propiedad del inmueble ubicado en el proyecto Rustico 7 – 09 Paipa, apartamento 611 con derecho al uso exclusivo del parqueadero 36, por parte de RUSTICO CONSTRUCCIONES S.A.S., y FIDUCIARIA CENTRAL S.A VOCERA DE FIDEICOMISO PROYECTO RÚSTICO 7-09 PAIPA, en consecuencia, DECLARAR SU RESOLUCIÓN”.

TERCERO: MODIFICAR el numeral cuarto del fallo confutado, el cual quedará así: “CONDENAR a la demandada RUSTICO CONSTRUCCIONES S.A.S. y a la FIDUCIARIA CENTRAL S.A VOCERA DE FIDEICOMISO PROYECTO RÚSTICO 7-09 PAIPA a pagar a favor del demandante la suma de $35.317.179 por lucro cesante y 5 salarios mínimos legales mensuales vigentes por daño moral, dentro de los 10 días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia. De no efectuarse su pago, se causarán intereses moratorios sobre el rubro correspondiente a lucro cesante, dado que el daño moral se tasa en salarios mínimos legales mensuales vigentes a la fecha del pago”.

CUARTO: ADICIONAR el referido proveído en el sentido de DECLARAR no probadas las excepciones de mérito formuladas por la FIDUCIARIA CENTRAL S.A VOCERA DE FIDEICOMISO PROYECTO RÚSTICO 7-09 PAIPA QUINTO: CONFIRMAR en todo lo demás el proveído opugnado.

SEXTO: CONDENAR en costas de ambas instancias a cargo del extremo demandado. Inclúyanse dentro de ellas la suma de tres salarios mínimos legales mensuales vigentes.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Notifíquese. JUAN CARLOS CERÓN DÍAZ Magistrado 25 1100131030 5520230000901 ADRIANA AYALA PULGARIN Magistrada STELLA MARÍA AYAZO PERNETH Magistrado Firmado Por: Juan Carlos Ceron Diaz Magistrado Sala 002 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: cdf301b9d3f32ff389a01092f198f59ddf503b3af718cfd08c65dc5c21b04c36 Documento generado en 01/07/2026 02:44:24 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica