República de Colombia Rama Judicial TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ, D.C. SALA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D.C., siete (07) de junio de dos mil veinticuatro (2024) MAGISTRADA PONENTE: ANGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS RADICACIÓN: 11001-31-03-033-2019-00402-02 PROCESO: VERBAL DEMANDANTE: ATC SITIOS INFRACO S.A.S. DEMANDADO: EDIFICIO SUITES CAMINO REAL - PH ASUNTO: IMPUGNACIÓN SENTENCIA De conformidad con el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, frente a la sentencia proferida el día 19 de abril del año 2023 por el Juzgado Treinta y Tres Civil del Circuito de Bogotá, en el asunto del epígrafe.
I.
ANTECEDENTES 1. Tras la reforma del libelo inicialmente presentado, la promotora de esta acción, como pretensión principal pidió declarar nula la “decisión aprobada en la Asamblea General de Copropietarios del EDIFICIO SUITES CAMINO REAL – PROPIEDAD HORIZONTAL en reunión del 23 de marzo de 2019, según consta en el acta respectiva, consistente en revocar unilateralmente el derecho de uso exclusivo de la cubierta que accede (…) como propietario del Garaje 12 ‘si a partir del momento de entregar copia del Acta a ATC en un término de 30 días no se recibe propuesta alguna de ATC’”.
Para soportar tal súplica, expuso, esencialmente, que conforme a la reforma que se le hizo al reglamento original de la propiedad horizontal, mediante escritura pública No. 4.584 del 27 de septiembre de 2003, se consignó que los bienes comunes de uso exclusivo son “aquellos bienes cuya propiedad pertenece a todos los dueños de unidades privadas según su coeficiente, pero no son indispensables para el correcto desenvolvimiento de las actividades de los residentes o copropietarios (…). a) El propietario del apartamento 1101 tiene el uso y disfrute exclusivo, permanente y continuo sobre el área de la cubierta de propiedad común para el fin exclusivo de la colocación de vallas publicitarias, con sus correspondientes instalaciones.
Este uso y goce que se asigna, se transferirá Impugnación Acta de Copropiedad 11001-31-03-033-2019-00402-02 de ATC Sitios Infraco SAS contra Edificio Suites Camino Real PH. sucesivamente con el derecho de propiedad del citado garaje y los demás propietarios, con la sola firma de la escritura de adquisición de su respectiva unidad y de la cual hace parte el reglamento de propiedad horizontal, aceptan este uso exclusivo que no podrá ser modificado posteriormente sino con el consentimiento del titular del derecho de uso (…)”.
Agregó que por escritura pública No. 4.416 del 2 de septiembre de 2004 de la Notaría 42 de Bogotá, la sociedad López de Ayala & Cía. S. en C. “transfirió a título de venta a DIANA YOLANDA POSADA RODRÍGUEZ el apartamento 1101 del EDIFICIO SUITES CAMINO REAL”. Señaló que en la cláusula quinta de ese instrumento, las partes estipularon que “el VENDEDOR como titular del derecho de uso transfiere el uso y goce a la propiedad del garaje número doce (12) de tal forma que el garaje número doce (12) a partir de la fecha de firma de esta escritura y con el visto bueno de la asamblea de copropietarios obtengan los siguientes derechos y obligaciones: El propietario del garaje número 12 tiene el uso y disfrute exclusivo, permanente y continuo sobre el área de la cubierta de propiedad común para fin exclusivo de la colocación de vallas publicitarias, con sus correspondientes instalaciones (…)”.
Asimismo, relató que, en Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios del Edificio Suites Camino Real, celebrada el 17 de agosto de 2006, se aprobó “por unanimidad de los asistentes la asignación del uso y goce exclusivo de la terraza del Edificio al Garaje 12, de acuerdo con lo estipulado en la escritura pública No. 4.416 (…)”. Historió que “mediante la escritura pública No. 4.132 del 4 de septiembre de 2006, también otorgada en la Notaría 42 del Círculo de Bogotá (…) se dejó constancia en cuanto a que la Asamblea de Copropietarios del Edificio Suites Camino Real – Propiedad Horizontal-, según consta en acta de la reunión extraordinaria realizada el 17 de agosto de 2006, aprobó conceder el uso y goce exclusivo de la terraza del Edificio al propietario del Garaje No. 12 (hoy ATC SITIOS INFRACO S.A.S.)”.
Contó que el 30 de octubre de 2013, por escritura pública No. 2.538, y por un precio de $400.000.000 adquirió el Garaje 12 que hace parte de la copropiedad accionada, y que en “ejercicio legítimo de uso y goce de la terraza” instaló una antena de transmisión en la cubierta. Relató que en comunicación del 24 de marzo de 2018 el administrador del Edificio Suites Camino Real-Propiedad Horizontal, le solicitó “el pago de sumas de dinero por el ‘uso de antenas gabinetes’.
Con fecha mayo 31 de 2018 se contestó por escrito dicha solicitud, dejando constancia de la conducta abusiva e ilegal de la administración de impedir el ingreso de personal de un proveedor [suyo] para realizar labores de mantenimiento, insistiendo en el uso 2 Impugnación Acta de Copropiedad 11001-31-03-033-2019-00402-02 de ATC Sitios Infraco SAS contra Edificio Suites Camino Real PH. legítimo de la cubierta y ofreciendo un pago por $7.000.000 para conciliar diferencias”.
Indicó que el “23 de marzo de 2019 se realizó la reunión de Asamblea General Ordinaria de Copropietarios del Edificio Suites Camino Real-Propiedad Horizontal. Durante dicha reunión, [su] representante ofreció el pago de $20.000.000 para conciliar sus diferencias. Según consta en el acta se propuso ‘la eliminación del uso exclusivo de la cubierta tanto al parqueadero 12, como a cualquier otro tercero y/o inmueble, si a partir del momento de entregar copia del acta a ATC en un término de 30 días no se recibe propuesta alguna de ATC.
La propuesta fue aprobada por votación del 84.566% de los copropietarios”. 2. El extremo llamado a juicio, dando contestación a la demanda presentada inicialmente, se opuso a las aspiraciones de la actora y para tal efecto propuso las excepciones de “LA CUBIERTA ES UN BIEN COMÚN ESENCIAL”, “IMPOSIBILIDAD DE TRASMITIR, CEDER, VENDER BIENES DE USO EXCLUSIVO EN FORMA SEPARADA DEL APARTAMENTO AL QUE SE ASIGNA”, “LA CUBIERTA DEL EDIFICO SUITES CAMINO REAL ES UN BIEN DE USO COMÚN DE LA COPROPIEDAD, PREVIA RENUNCIA EXPRESA DE LA TITULAR DEL DERECHO: DIANA YOLANDA POSADA RODRÍGUEZ” y “VISTO EL ALCANCE DE LA REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y DE LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA, LA PREGUNTA FORMULADA EN ASAMBLEA GENERAL, SE DEBE INTERPRETAR, COMO UN MECANISMO PARA LA RESTITUCIÓN DE LA CUBIERTA COMO ZONA COMÚN ESENCIAL”.
Durante el traslado de la reforma de la demanda, guardó silencio. II. LA SENTENCIA APELADA El juzgador a quo desestimó la totalidad de las pretensiones impetradas, tras advertir que “(…) la pretensión principal de la sociedad demandante es ‘que se declare nula la decisión aprobada en la Asamblea General de Copropietarios del Edificio Suites Camino Real Propiedad Horizontal, en reunión del 23 de marzo de 2019, según consta en el Acta respectiva, consistente en revocar unilateralmente el derecho de uso exclusivo de la cubierta que accede a mi poderdante como propietario del garaje 12, si a partir del momento de entregar copia del Acta a ATC, en un término de 30 días no se recibe propuesta alguna de ATC’ (…).
En el acta de Asamblea General Ordinaria del día 23 de marzo del año 2019 -vista a folio 257 a 268 del cuaderno físico-, se advierte que en el punto diez denominado exposición y determinaciones caso ATC se finalizó de la siguiente manera: ‘Luego de los debates y apreciaciones se hace la siguiente propuesta: Se propone la eliminación del uso exclusivo de la cubierta tanto al parqueadero 12 como a cualquier otro tercero y/o inmueble, si a partir del momento de entregar copia del acta a ATC en un término de 30 días, no se recibe propuesta alguna de ATC, se somete a consideración en la 3 Impugnación Acta de Copropiedad 11001-31-03-033-2019-00402-02 de ATC Sitios Infraco SAS contra Edificio Suites Camino Real PH. propuesta, quedando en votación así (…).
Con base a la votación se aprueba la propuesta por mayoría de los asistentes a la Asamblea con un 84.566%. Conforme a lo anterior, lo decidido y votado por la Asamblea General Ordinaria fue, en primer término, una propuesta de eliminación del uso exclusivo de la cubierta, tanto al parqueadero 12 como a cualquier otro tercero y/o inmueble, pero esa propuesta (…) estuvo supeditada al cumplimiento de una condición de plazo consistente en ‘si a partir del momento de entregar copia del acta a ATC en un término de 30 días, no se recibe propuesta alguna de ATC’.
Revisado el expediente no obra prueba alguna de que la condición se hubiera cumplido, pues no se allegó la constancia de la entrega de la copia del acta a la demandante, si posterior a ello dentro de los 30 días siguientes ATC entregó la propuesta y si aquella fue rechazada, acá se dijo a la pregunta que hizo el suscrito funcionario judicial que la propuesta fue verbal.
Asimismo, se dijo por parte del señor Administrador que la propuesta fue rechazada y lo fue de manera verbal (…). Debe tenerse en cuenta lo establecido en el artículo 167 del Código General del Proceso, que nos dice: incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que en ellas persiguen, concordante con lo establecido en el artículo 1757 del Código Civil, que señala: incumbe probar las obligaciones o su extinción al que alega aquellas o estas.
Debe recordarse que, en virtud del principio de la carga de la prueba, el funcionario judicial es una persona completamente ignorante de los hechos sucedidos, por ello, las partes, sujetándose a lo establecido por el legislador en el Código General del Proceso en cuanto a la aportación de las pruebas y la clase de pruebas que se deben aportar, las partes deben aportar las pruebas de los hechos aducidos y si no hay pruebas de estos hechos, se tendrán estos como meras manifestaciones y nada más. Por ello, para que pueda haber una contienda real, las pruebas deben demostrar los hechos para todos los efectos de la prosperidad de las pretensiones o de la prosperidad de las excepciones, teniendo eso, entonces, lo votado en la Asamblea en la ordinaria, fue una propuesta de la que no se tiene conocimiento si se concretó o no, no es dable para el despacho acceder a las pretensiones elevadas por la parte demandante a efecto de declarar nula la decisión de votar una propuesta sometida a una condición, razón por la cual se negarán las pretensiones de la demanda, ordenándose la terminación del proceso, el levantamiento de las medidas cautelares en el evento en que se hubieran decretado y la consecuente condena en costas del proceso a la parte demandante, debe recordarse para finalizar este pequeño punto que para la prosperidad de las pretensiones, los hechos deben estar debidamente soportados en pruebas y para el suscrito funcionario judicial no hay prueba alguna que se hubiese presentado a partir del momento de entregar copia del acta a ATC en un término de 30 días si la propuesta se hizo, si la propuesta fue aceptada o si la propuesta fue rechazada.
Por lo tanto, la técnica procesal nos dice que indiscutiblemente será obligatorio negar las pretensiones de la demanda. 4 Impugnación Acta de Copropiedad 11001-31-03-033-2019-00402-02 de ATC Sitios Infraco SAS contra Edificio Suites Camino Real PH. Ahora si en gracia de discusión se entrara a resolver sobre el fondo del asunto, y teniendo en cuenta que el derecho a la propiedad privada es un derecho constitucional y debe hacerse un estudio mucho más concienzudo y mucho más serio cuando se está de por medio el citado derecho por la vía ordinaria que se incurrió en precisiones en las escrituras públicas allegadas al proceso, toda vez que contrarían lo establecido en la Ley 675 del año 2001, ya que el uso exclusivo de los bienes comunes, la misma ley se lo asigna al propietario del bien privado, no siendo viable su venta, cesión y mucho menos la renuncia a derechos, por ejemplo, debe tenerse en cuenta el artículo tercero de la ley 675 del 2001, que definió los bienes comunes esenciales como aquellos bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescriptibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular, los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales, se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, las estructuras, las circulaciones indispensables para el aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubierta a cualquier nivel, teniéndose en consecuencia la cubierta como un bien común esencial.
De conformidad también con lo establecido en el artículo 19 de la citada ley 675, que trata de la naturaleza y alcance de los bienes comunes, el parágrafo de ese artículo establece: (…) tendrá la calidad de comunes, no sólo los bienes indicados de manera expresa en el Reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción o en el documento que haga sus veces.
Parágrafo segundo, sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular. Los reglamentos de Propiedad Horizontal de los edificios o conjunto podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos.
La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación de las zonas comunes, no afecta la estructura de la edificación ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto o a los gastos de inversión, según lo decida la Asamblea General.
Debe recordarse ahorita que se dijo por el parágrafo segundo del artículo 19, cuando dijo de enajenables, el diccionario de la Real Academia de la Lengua nos dice: Lo que no se puede enajenar absoluta o relativamente. Por su parte, tenemos el artículo 23 de la citada ley, que señala el régimen especial de los bienes comunes de uso exclusivo: Los propietarios de los bienes privados a los que se le asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados (…) y nos dice el parágrafo: en ningún caso el propietario inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes. 5 Impugnación Acta de Copropiedad 11001-31-03-033-2019-00402-02 de ATC Sitios Infraco SAS contra Edificio Suites Camino Real PH.
Debe recordarse que la Ley 675 está por encima del reglamento de copropiedad y las escrituras públicas de transferencia de dominio deben sujetarse a la ley. Por lo tanto, el legislador siempre ha dicho que cualquier anotación que se tenga en contra de la ley se tiene por no escrita. En el presente caso, advierte el despacho que mediante escritura pública 4416 del 2 de septiembre del 2004, se realizó el contrato de compraventa entre López de Ayala y compañía en C, en calidad de vendedora, y la señora Diana Yolanda Posada Rodríguez, en calidad de compradora del bien inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 50C- 01331494, el cual refiere al apartamento 1101 que hace parte del edificio demandado.
Es en el parágrafo 5, de la cláusula quinta del mencionado contrato, en donde se estableció lo siguiente: el comprador renuncia a los derechos de uso y a las responsabilidades sobre daños y mantenimiento de la misma área y disfrute sobre el área cubierta de propiedad común del edificio. El vendedor como titular del derecho de uso transfiere el uso y goce a la propiedad del garaje número 12, de tal forma que el garaje número 12, a partir de la fecha de firma de esta escritura y con el visto bueno de la Asamblea de Copropietarios obtengan los siguientes derechos y obligaciones: El propietario del garaje número 12 tiene el uso y disfrute exclusivo permanente continuo sobre el área de la cubierta y con propiedad común para fin exclusivo de la colocación de vallas publicitarias con sus correspondientes instalaciones.
Este uso y goce que se asigna se transferirá sucesivamente con el derecho de propiedad del citado garaje. ¿Dónde queda entonces la Ley 675? ¿Dónde queda el artículo 19? ¿Dónde quedna entonces los artículos antes relacionados de la ley 675? Se observa, además, que en la escritura pública 4132 del 4 de septiembre de 2006, por medio de la cual se efectuó una aclaración en la que se señaló en la cláusula primera que la Asamblea Extraordinaria de Copropietarios aprobaron que el uso y goce del área de la terraza del edificio quedaría definitivamente en cabeza del propietario del garaje número 12 del mismo edificio, como consta en la escritura pública 4416 del 2 de septiembre del 2004, y que igualmente la Asamblea determinó que el uso y goce de dicho bien podrá disponerse para instalar antenas de telecomunicaciones, vallas publicitarias o similares a voluntad del propietario.
No obstante, el artículo 39 de la Ley 675 del 2001 establece dos clases de reuniones, las reuniones ordinarias y las reuniones extraordinarias. Y dice, cuando habla de las reuniones extraordinarias, se reunirán en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador del conjunto de administración, del revisor fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad, no siendo entonces la determinación registrada la citada escritura, una de aquellas que debieron discutirse y aprobarse a través de asambleas extraordinarias, son situaciones que deben corregir las personas jurídicas o naturales que fungen como administradores de la Propiedad Horizontal.
Finalmente advierte el despacho que de conformidad con lo previsto en el artículo 72 de la mencionada ley, cuando nos dice aprovechamiento económico de las áreas comunes, nos dice: Las actividades que puedan desarrollarse en las áreas 6 Impugnación Acta de Copropiedad 11001-31-03-033-2019-00402-02 de ATC Sitios Infraco SAS contra Edificio Suites Camino Real PH. comunes de las cuales se derive un aprovechamiento económico, podrán ser reglamentadas por la Asamblea de copropietarios o por la Junta administradora de las unidades inmobiliarias cerradas y podrán imponerse en el pago de un canon en condiciones de Justicia y equidad; parágrafo, los dineros recibidos por concepto de la explotación de las áreas comunes solo podrán beneficiar a la persona jurídica y serán destinados al pago de los gastos y expensas comunes de la unidad inmobiliaria, no siendo viable entonces para este despacho que el aprovechamiento de esa explotación sea para que beneficie a quien haga use y goce del área común, situaciones que se deben corregir (…).
Así las cosas, se reitera como punto principal de la demanda que las pretensiones de esta serán negadas y así se declarará. III. LA IMPUGNACIÓN 1. En desacuerdo con la decisión de primera instancia, el apoderado de la parte demandante interpuso recurso de apelación, que sustentó oportunamente, manifestando, basilarmente, que la sentencia no es congruente con lo pedido en la demanda reformada, toda vez que su … pretensión era la nulidad del acta, en particular, en relación con la decisión de revocar el uso y gozo exclusivo de la terraza a [su] representada como propietaria del garaje número 12.
Si se revisan los hechos, en ninguna parte de los hechos [hicieron] mención alguna sobre propuesta o no propuesta derivada de lo que se dispuso en esa reunión de Asamblea. Así las cosas (…) el debate no consistía en si ATC cumplió con enviar propuesta alguna o no a la copropiedad, sino en la legalidad o ilegalidad de la decisión de eliminar ese uso exclusivo.
Ahora bien, aún si se hubiera planteado dentro de los hechos mención alguna a la famosa propuesta (…) ha quedado probada la confesión que dio el señor Velandia como administrador del edificio, tanto en las preguntas que usted realizó directamente como en las que hizo este apoderado. Se concretó en quedar probado que si se recibió una propuesta de ATC que fue rechazada por el Edificio, no establecía ninguna formalidad sobre la propuesta, la forma en que debía ser hecha o cómo debía ser comunicada, entonces, independiente de que se haya hecho la propuesta y haya sido rechazada, como consta de lo que se estableció en el debate probatorio, la discusión en ningún caso era y no estaba obligada [su] poderdante a aprobar si había hecho dicha propuesta o no para cumplir con lo exigido en el Acta.
El debate se planteó en términos de la legalidad o ilegalidad de la decisión de la Asamblea como consta en los fundamentos de Derecho que quedaron contenidos en la reforma de la demanda. Por lo anterior, en la medida en que la sentencia no está en consonancia en ese punto con los hechos y pretensiones que fueron aducidos en la reforma a la demanda, procede este recurso de apelación Segundo de las normas que ha considerado el despacho para justificar también su decisión, debo citar de nuevo que el artículo 58 de la Constitución Política 7 Impugnación Acta de Copropiedad 11001-31-03-033-2019-00402-02 de ATC Sitios Infraco SAS contra Edificio Suites Camino Real PH. consagra la obligación del Estado Colombiano de respetar los derechos adquiridos.
En ningún momento [su] poderdante ha alegado la propiedad sobre la terraza ni la cubierta, ha alegado que, mediante decisión de la Asamblea del 17 de agosto del 2006, se le asignó el uso y goce exclusivo de la terraza al garaje del cual es propietario y la propiedad de ese garaje la adquirió con posterioridad a dicha decisión. Así que parte de la motivación que tuvo para adquirir ese garaje, la propiedad del mismo, fue que existía un acta de asamblea que consta de presunción de legalidad, que no ha sido impugnada ni anulada, independiente de que ya transcurrieron los términos para ello, donde se asignó el uso y goce exclusivo de dicha terraza al garaje y donde se permitió la instalación, además de vallas, de antenas de comunicaciones y elementos relacionados; por lo anterior, fue ese derecho que motivó a mi poderdante a adquirir la propiedad del garaje número 12, es un derecho adquirido que debía ser respetado y garantizado en esta sede judicial.
Si revisamos el régimen sobre bienes comunes de la Ley 675 de 2001, de la cual usted hizo prolijas citas, vamos a encontrar que el artículo 22 define bienes comunes de uso exclusivo y en esa definición establece que los bienes comunes, tanto que sean no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, como aquellos cuyo uso comunal limita el goce y disfrute de un bien privado y cita expresamente terrazas y cubiertas, pueden ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.
El juzgado hace una interpretación en cuanto a que seguramente la palabra localización tiene que ver con la conexión inminente física del bien común con el bien de dominio privado al cual se asigna su uso de manera exclusiva. Sin embargo, esta labor interpretativa debe ser extendida a que si la localización del bien permite su disfrute no tiene por qué entenderse que sea exclusivamente quien tenga una colindancia física con el bien común, quien pueda disfrutarlo, si en sus potestades los copropietarios con las mayorías que determinan la ley, como sucedió en esa reunión del 17 de agosto del 2006, deciden otorgarle el uso exclusivo de un bien común, como es terrazas o cubiertas, como lo dice el artículo 22, a un determinado propietario que lo puede disfrutar, porque está localizado ese bien común en un lugar donde se hace un aprovechamiento del mismo por parte de este, de un determinado propietario, pues eso debe proceder, Entonces, no es que por ser un bien común esencial, no pueda haber sido asignado su uso y gozo exclusivo, porque claramente el artículo 22 determina que tanto terrazas como cubiertas pueden ser entregadas en su uso exclusivo a propietarios.
Por eso, en esa medida es que debemos decir que la decisión que no está en cuestión acá del 17 de agosto del 2006, pero que el juzgado parece condenar, atacar o destruir con su argumentación esa decisión del 17 de agosto del 2006 de la Asamblea fue válida y en estos momentos se encuentra vigente, tiene una presunción de legalidad y ya no puede ser atacada porque ningún copropietario la atacó. Por otra parte, debemos también anotar lo siguiente, si se revisan las funciones de la Asamblea de Copropietarios, que también tuvo en cuenta el despacho a la hora de fallar, vamos a encontrar sus funciones en ese artículo 38 citado por el 8 Impugnación Acta de Copropiedad 11001-31-03-033-2019-00402-02 de ATC Sitios Infraco SAS contra Edificio Suites Camino Real PH. despacho, y revisando esas funciones, que son las básicas, no se encuentra ninguna función relativa a quitarle el uso exclusivo de un bien común a uno de los copropietarios.
No hay absolutamente ninguno de esos numerales que se refiera a la materia. Si hay por allá, en otra norma, en la que habla del uso de los bienes comunes de uso exclusivo, facultades de la Asamblea sobre la compensación económica que podría causarse por ese uso exclusivo. Usted también cita una norma que para mí no es aplicable, que habla del aprovechamiento económico, porque esa norma se refiere o está ubicada en la sección de la ley que habla de unidades inmobiliarias cerradas y este edificio no es una unidad inmobiliaria cerrada.
Por lo tanto, ese artículo 72 que usted cita, es particular a una unidad inmobiliaria cerrada, que no es el caso de este Edificio Suites Camino Real. Por lo anterior, insisto en que la asamblea de ninguna manera puede quitar el uso exclusivo, eso sería como aceptar su Señoría, que si usted compra un apartamento cuya terraza tiene la característica de bien común y su uso exclusivo está asignado, el día de mañana de que usted compre el apartamento, en parte porque tenía la terraza que el día de mañana la asamblea simplemente por aplastante mayoría y por una tiranía de las mayorías, en una pelea con usted decide quitarle el uso de la de la terraza, que es bien común también. Entonces, de ninguna manera puede la asamblea desconocer un derecho adquirido que para mi poderdante fue parte de la causa que lo llevó a celebrar el negocio jurídico con el anterior propietario del garaje 12, y quitarle el uso exclusivo o el goce exclusivo de la cubierta y la terraza, como lo pretendió la Asamblea y como debía ser declarado nulo por el juzgado con base en las pretensiones de este proceso.
Recordemos que ese artículo 49 que usted también cita dice que se pueden impugnar las decisiones de la Asamblea General de Propietarios cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de Propiedad Horizontal. De nuevo, esa decisión no se ajusta a las prescripciones legales en cuanto no es una facultad de la asamblea quitar el goce y uso exclusivo de un bien común al propietario de un bien privado; si lo puede asignar, si puede fijar una compensación por ello, pero no lo puede quitar y en esa medida deberían haberse despachado favorablemente las pretensiones.
Por lo anterior, este recurso solicita que el superior revoque la sentencia y despache favorablemente las pretensiones con la anotación de que en la medida en que el recurso de apelación suspende los efectos de la sentencia, la medida cautelar ordenada por usted anteriormente en esta audiencia debe tener plena validez y efectos mientras es decidida la apelación. En esos términos cierro mi recurso de apelación. IV.
CONSIDERACIONES 1. Encontrándose reunidos los presupuestos procesales y no advirtiéndose vicio que invalide la actuación surtida, se hace necesario anotar, de manera preliminar, que esta Sala se circunscribirá a examinar, 9 Impugnación Acta de Copropiedad 11001-31-03-033-2019-00402-02 de ATC Sitios Infraco SAS contra Edificio Suites Camino Real PH. exclusivamente, los motivos de desacuerdo demarcados por la parte apelante, acatando los lineamientos de los incisos 1º de los cánones 320 y 328 del Código General del Proceso. 2.
Con el propósito de resolver la apelación interpuesta, es del caso recordar que el artículo 37 de la Ley 675 de 2001, en su inciso segundo, prevé que “[l]as decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.” Empero, el canon 49 ídem, faculta al administrador, al revisor fiscal y a los propietarios de bienes privados, para “impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal”; preceptuando, al respecto, el artículo 382 del Código General del Proceso que “[l]a demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad.
Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción”; asunto sobre el que la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia, puntualizó, entre otras cosas, que, “[t]radicionalmente se ha afirmado que el proceso de ‘impugnación de actos de asambleas, juntas directivas o de socios’ tiene como propósito establecer si la decisión adoptada por algún órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado se ajusta o no a las prescripciones legales y a los estatutos que esos entes han adoptado con el fin de regularse.
Y desde esa perspectiva el debate de esos asuntos se ha circunscrito a determinar, bajo el principio de legalidad, si las directrices objetadas pueden ser sancionadas por el incumplimiento de la ‘ley’ o de los reglamentos de las asociaciones, nada más”1. 3. Hechas esas acotaciones, debe precisarse que el juzgador de primera instancia negó las súplicas de la demanda, medularmente, porque, a su juicio, el demandante no logró demostrar si pasados los treinta días contados a partir de la “entrega de la copia del Acta a ATC” efectuó una “propuesta” que, al parecer tiene relación con el uso que se le está dando actualmente a la cubierta de la copropiedad -sitio en el que ATC Sitios Infraco S.A.S. disfruta de una antena de telecomunicaciones-.
Asimismo, estimó que la cláusula contenida en la escritura pública No. 4416 del 2 de septiembre de 2004, por medio de la cual se le concedió el uso y goce de la terraza al propietario del garaje No. 12, desconoce la normatividad de la Ley 675 de 2001. Sentencia rebatida por la parte actora, al insistir en la nulidad de esa 1 CSJ SC6006-2021 de 27 de mayo de 2021, rad, 11001-02-03-000-2021-01284-00. 10 Impugnación Acta de Copropiedad 11001-31-03-033-2019-00402-02 de ATC Sitios Infraco SAS contra Edificio Suites Camino Real PH. determinación asamblearia, por cuanto la misma desconoce sus derechos adquiridos. 4.
Dentro de ese marco impugnativo, bien pronto se observa la confirmación del fallo, al evidenciarse en las diligencias que el estatuto que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios, cuya reforma se formalizó en el instrumento público No. 4584, otorgado el 27 de septiembre de 2003 en la Notaría Cuarenta y Dos del Círculo de Bogotá, no ha sido objeto de demanda para atacar su contenido, y, mientras no sea invalidado por la autoridad competente, se presume su legalidad y tiene plena eficacia, pues, a voces de la Corte Suprema de Justicia, “[l]a presunción de la validez y eficacia del acto jurídico ampara y favorece a quienes en él han intervenido como partes, (…).
Quiere decir esto que para anular o desvirtuar un acto de esa naturaleza, es preciso que quien lo impugna destruya esa presunción, lo cual no puede verificarse sino aduciendo la prueba plena del caso, que demuestre o los vicios internos del acto o la falta de las solemnidades o formalidades requeridas ( )”2. En esas condiciones, no es posible desgajar la nulidad del acto de asamblea acusado, porque en el reglamento de propiedad horizontal que actualmente se encuentra vigente, y por tanto revestido de legalidad hasta que no sea retirado del mundo jurídico por decisión judicial, se estableció con claridad en su artículo 22 que el “propietario del apartamento 1101 tiene el uso y disfrute exclusivo, permanente y continuo sobre el área de la cubierta de propiedad común para el fin exclusivo de la colocación de vallas publicitarias, con sus correspondientes instalaciones.
Este uso y goce que se asigna, se transferirá sucesivamente con el derecho de propiedad del citado apartamento y los demás propietarios, con la sola firma de la escritura de adquisición de su respectiva unidad y de la cual hace parte este reglamento, aceptan este uso exclusivo que no podrá ser modificado posteriormente sino con el consentimiento del titular del derecho de uso”.
Ahora, este Tribunal no desconoce que según la escritura pública No. 4416 del 2 de septiembre de 2004, en la que se materializó el contrato de venta del apartamento 1101 entre López de Ayala y Cía. S. en C. como vendedor y Diana Yolanda Posada Rodríguez, en su condición de compradora, se pactó que esta última renunciaba “a los derechos de uso y a las responsabilidades sobre daños y mantenimientos de la misma área y disfrute sobre el área cubierta de propiedad común del edificio, EL VENDEDOR como titular del derecho de uso transfiere el uso y goce a la propiedad del garaje número doce (12) de tal forma que el garaje número Doce (12), a partir de la fecha de firma de esta escritura y con el visto bueno de la asamblea de copropietarios obtengan los siguientes derechos y obligaciones: El propietario del garaje número 12 tiene el uso CSJ.
Civil. Sentencia del 15 de marzo de 1944, reiterada en Sentencia SC19730-2017 de 27 de noviembre de 2017, rad. 05001-31-03-007-2011-00481-01. 11 2 Impugnación Acta de Copropiedad 11001-31-03-033-2019-00402-02 de ATC Sitios Infraco SAS contra Edificio Suites Camino Real PH. y disfrute exclusivo, permanente y continuo sobre el área de la cubierta de propiedad común para fin exclusivo de la colocación de vallas publicitarias con sus correspondientes instalaciones.
Este uso y goce que se asigna, se transferirá sucesivamente con el derecho de propiedad del citado garaje y los demás propietarios, con la sola firma de la escritura de adquisición de su respectiva unidad y de la cual hace parte el reglamento de propiedad horizontal, aceptan este uso exclusivo que no podrá ser modificado posteriormente sino con el consentimiento del titular del derecho de uso.
El propietario del garaje 12 no podrá efectuar construcciones sobre la cubierta, salvo las que se requieren para la instalación de las vallas citadas (…)”. Es decir que, mediante un acto que solo involucró a dos particulares -ya que en el mismo no intervino la voluntad del máximo órgano de la copropiedad, esto es, la Asamblea- se modificó sustancialmente el reglamento de la copropiedad, en lo relacionado con la cubierta, bien catalogado como “común” y de “uso exclusivo” del apartamento 1101. 5.
No obstante, el demandante en su esfuerzo de blindar de legalidad ese pacto suscrito entre una persona jurídica y otra natural, señaló en el hecho sexto de la reforma de la demanda que el 17 de agosto de 2006 (con posterioridad a la suscripción de la escritura pública No. 4416 del 2 de septiembre de 2004) “se realizó una reunión de Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios del EDIFICIO SUITES CAMINO REAL-PROPIEDAD HORIZONTAL, en la que se aprobó por unanimidad de los asistentes la asignación del uso y goce exclusivo de la terraza del Edificio al Garaje 12, de acuerdo con lo estipulado en la escritura pública.
No. 4.416 del 2 de septiembre de 2004”. Empero, en las diligencias no fue aportada esa decisión a efectos de determinar si la misma tuvo la entidad suficiente para modificar los estatutos iniciales contenidos en la escritura pública No. 4584, otorgada el 27 de septiembre de 2003 en la Notaría 42 de Bogotá. En esas condiciones, se desprende sin tropiezo que, con el acervo demostrativo recopilado en el expediente, la carga demostrativa que el artículo 167 del C. G. del P. le impuso a la parte actora no se observa atendida a cabalidad, en cuya virtud, “[i]ncumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen”; contenido normativo sobre el que jurisprudencialmente se ha dicho que “[d]e este principio legal, trasunto de la equidad y de la justicia abstractas, resulta entonces que todo demandante que intente una acción debe acreditar el fundamento en que se apoya (…)”3. 6.
Con todo, no pierde de vista esta Corporación que según el artículo 22 del reglamento de la copropiedad quedó estipulado que los “BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Se denominan como tales, aquellos bienes cuya propiedad pertenece a todos los dueños de unidades privadas según su coeficiente, 3 CSJ. SC de 29 de abril de 1938, citada en Sentencia STC20190-2017, rad. 11001-22-10-000-2017-00718-01. 12 Impugnación Acta de Copropiedad 11001-31-03-033-2019-00402-02 de ATC Sitios Infraco SAS contra Edificio Suites Camino Real PH. pero no son indispensables para el correcto desenvolvimiento de las actividades de los residentes o copropietarios, o están colindando con unidades privadas y en consecuencia su uso se asigna en forma exclusiva a determinados propietarios (…).
El asignatario podrá cederlo junto con su unidad privada a cualquier título, pero nunca en forma separada del apartamento al que se asigna, ni alterar su destinación”. De donde se desprende que, en línea de principio, el propietario del apartamento 1101 no podía ceder el uso y goce de la cubierta a favor del dueño del garaje 12, pues, para tal efecto, requería que previamente se hubiere modificado la norma en mención; situación que aquí no aparece acreditada.
Por tanto, al ser los copropietarios finalmente los que tiene el dominio sobre la cubierta que es objeto de conflicto, pueden adoptar las determinaciones que, en su sentir, sean mas favorables para el Edificio. Adicionalmente, cumple destacar que lo decidido en la Asamblea General del 23 de marzo de 2019 fue lo siguiente: Es decir, que en la forma como quedó redactada esa determinación, los asambleístas aprobaron una simple “proposición” de la posible eliminación del uso exclusivo de la cubierta, hasta el punto que la supeditaron a la “propuesta” que debía realizar ATC.
De ahí que será la misma copropiedad, hipotéticamente, la que deberá establecer si la condición fue cumplida o no, y en caso afirmativo, entrar a deliberar si el ofrecimiento que realizó la empresa demandante debe ser aceptada o no. En caso contrario, en el ámbito de sus competencias y con estricto ajuste a la normatividad que rige el asunto, tendría que resolver de manera definitiva si elimina o no la prerrogativa en mención. 7.
Todo lo delanteramente dilucidado es suficiente para confirmar por las razones aquí expuestas el fallo apelado, con la consecuente imposición de condena en costas de esta instancia a cargo de la parte recurrente, de conformidad con la regla 1ª del artículo 365 del C. G. P. V. DECISION: En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala Quinta Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, 13 Impugnación Acta de Copropiedad 11001-31-03-033-2019-00402-02 de ATC Sitios Infraco SAS contra Edificio Suites Camino Real PH.
RESUELVE
PRIMERO. CONFIRMAR la sentencia proferida el 19 de abril de 2023, por el Juzgado Treinta y Tres (33) Civil del Circuito de Bogotá, D.C., en el asunto sub examine.
SEGUNDO. CONDENA EN COSTAS en esta instancia a la parte recurrente. La Magistrada sustanciadora fija como agencias en derecho la suma de $1’000.000. Tásense según las previsiones del artículo 366 del C.G.P.
TERCERO. En oportunidad, por Secretaría, ofíciese al Despacho Judicial de origen informándole sobre la presente decisión, y remítasele copia magnética de esta providencia, para que haga parte del respectivo expediente.
NOTIFÍQUESE ANGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS Magistrada (33-2019-00402-02) SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada (33-2019-00402-02) CLARA INÉS MÁRQUEZ BULLA Magistrada (33-2019-00402-02) Firmado Por: Angela Maria Pelaez Arenas Magistrada Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Clara Ines Marquez Bulla Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., 14 Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 10d7ad3782cc77970ff57dfa28a694742686071daf562e3ec56f2ee11fd938d2 Documento generado en 07/06/2024 02:52:37 p. m. Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica