República de Colombia Rama Judicial TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTA SALA CIVIL Magistrado Ponente: José Alfonso Isaza Dávila Radicación: 11001-3199-001-2021-97446-01 Demandante: María Alejandra Gil Bueno Demandado: Fideicomiso P.A. Santa Lucía de Atriz y otro Proceso: Verbal Trámite: Apelación sentencia Discutido y aprobado en Sala(s) varias de abril, 6 y 14 mayo de 2024 Bogotá, D. C., quince (15) de junio de dos mil veinticuatro (2024).
Decídese el recurso de apelación formulado por la Fiduciaria demandada contra la sentencia de 16 de febrero de 2023, proferida por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio –SIC–, en este proceso verbal de Maria Alejandra Gil Bueno contra Victoria Administradores S.A.S. y Fiduciaria Bancolombia S.A. en calidad de vocera y administradora del Fideicomiso P.A. Santa Lucía de Atriz.
ANTECEDENTES 1. Pidió la demandante, según la demanda reformada, se declare que Victoria Administradores S.A.S. y Fiduciaria Bancolombia S.A., esta última en calidad de vocera del Fideicomiso P.A. Santa Lucía de Atriz, vulneraron los derechos de los consumidores y, en consecuencia, se ordene hacerle la “entrega jurídica” de estos bienes: el apartamento 1001-2 y parqueadero S1-1001-2 de la Torre 2, Conjunto Residencial Santa Lucía de Atriz, ubicado en la Calle 18 A No. 42-162 en la ciudad de Pasto (Nariño), se ordene el otorgamiento de la escritura de venta a favor de la demandante y su inscripción en el folio de matrícula respectivo, como también que se impongan las sanciones pertinentes.
En la reforma también solicitó que en en caso de no efectuarse la entrega jurídica del inmueble, se reintegren los dineros depositados con intereses a la tarifa máxima legal. República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil 2. En el sustento fáctico relató, en resumen, que tras diligenciar documento de adhesión de optante al contrato fiduciario invocado (doc. 01, folio 10, cuad. ppal), documentos de separación el 10 de octubre de 2015 y otros trámites, el 21 de abril de 2017, Nathalia Cristina Arteaga Legarda, suscribió promesa de venta, relacionada con dicho Fideicomiso 9908, contrato de fiducia celebrado por medio de escritura pública No. 0977 de 4 de abril de 2017 otorgada ante la Notaría Primera del Círculo de Pasto (doc. 22, folio 48, cuad. ppal), Proyecto Conjunto Residencial Santa Lucía de Atriz, con el objeto de adquirir apartamento 1001, Parqueadero S1-1001-2, de la Torre 2 del Proyecto Conjunto Residencial Santa Lucía de Atriz, en razón de la oferta comercial de octubre de 2015, la ficha técnica de pagos y la restante documentación relacionada con la vinculación a proyectos inmobiliarios.
Anotó que el 6 de agosto de 2021, su cedente ya citada, Nahtalia Cristina Arteaga L. recibió el apartamento y suscribió acta de entrega con la demandada (doc. 01, folio 8, cuad. ppal), sin que la fiduciaria como vocera del patrimonio autónomo otorgara escritura a su favor, para ser registrada y así completar el negocio (título y modo). Transferencia que no se ha efectuado porque la constructora demandada, se excusó planteando la imposibildad de cumplir, por su admisión a proceso de reorganización empresarial, regulado por la ley 1116 de 2006, además de que el inmueble se encuentra embargado.
El 7 de octubre de 2021 Nathalia Cristina cedió el contrato a la demandante dejando constancia del pago del precio total del inmueble consignado en el fideicomiso (doc. 01, folio 21, cuad. ppal.). 3. La constructora demandada se opuso a las pretensiones, aceptó unos hechos, negó otros y formuló las excepciones falta de causa, prestación a cargo del Fideicomiso y cualquier otra que se pruebe (doc. 12, folio 5, cuad. ppal).
La Fiduciaria, como vocera del patrimonio autónomo Fideicomiso Santa Lucía de Atriz, replicó la demanda, aceptó unos hechos, negó otros y presentó los medios defensivos de inexistencia de publicidad engañosa y no agotamiento de carga probatoria, inexistencia del daño, ausencia de legitimación en causa por pasiva, ausencia de requisitos para configuración de publicidad engañosa, imposibilidad de ejecución frente a obligaciones contractuales a cargo de la fiduciaria, obligación de realizar TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-97446-01 2 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil el pago de las cuotas del crédito constructor a cargo de la constructora, inexistencia del nexo causal entre el actuar de la fiduciaria y el supuesto daño causado a la demandante.
También objetó el juramento estimatorio (doc. 15, folio 1-29, cuad. ppal). La demandante descorrió oportunamente el traslado de las excepciones y el juramento estimatorio que se formula sin que se pretenda el reconocimiento de ninguna pretensión de condena que sustente este medio de prueba. (doc.19, folios 1-11, cuad. ppal.). Por interesar para lo aquí debatido, es pertinente anotar que el 3 agosto de 2022, la Superintendencia de Sociedades admitió proceso de reorganización de la constructora (doc. 37, cuad. ppal). 4.
En la sentencia apelada, la SIC resolvió, en síntesis: (i) declaró que Victoria Administradores S.A.S. y Fideicomiso P.A. Santa Lucía de Atríz, representado por su vocera Fiduciaria Bancolombia S.A., vulneraron los derechos de la consumidora; (ii) ordenó a esas entidades, en favor de la demandante, a título de efectividad de la garantía, dentro de los 30 días hábiles siguientes a la ejecutoria de la providencia, suscribir la escritura pública y registro oportuno respecto de los inmuebles comprometidos, ubicados en el Conjunto Residencial Santa Lucía de Atríz, cuyas características se mencionaron, asumiendo todos los gastos que genere dicho acto;
(iii) ordenar a la parte demandante informar en el término de 30 días hábiles, posteriores al vencimiento del plazo para el cumplimiento de la orden, para inicio al trámite de verificación previsto en el artículo 5811 de la ley 1480 de 2011, so pena de declarar el archivo de la actuación; con la advertencia de que el retraso en el cumplimiento causará multa a favor de la SIC y, en caso de persistir la infracción de la orden, decretar cierre del establecimiento de comercio;
(iv) condenó en costas a la demandada y ordenó notificar la sentencia a la Superintendencia arriba mencionada, encargada del proceso de reorganización expediente 2022-01590262 de agosto de 2022 en el que se encuentra la sociedad Victoria Administradores S.A.S. Para tal efecto consideró que frente a la relación de consumo y obligaciones solidarias entre productores y proveedores de garantizar calidad e indoneidad de servicios y productos, es aplicable ley 1480 de TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-97446-01 3 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil 2011.
Explicó que ningún elemento de prueba desacredita la calidad de consumidora de la demandante frente a las demandadas, pues suscribieron el contrato de promesa, el contrato de fiducia relacionado con el proyecto referido, la Fiduciaria, como vocera del fideicomiso, se encargó de administrar los recursos aportados por los consumidores, razón por la que tiene la calidad de proveedor, en los términos del estatuto del consumidor, y por eso no se configura la falta de legitimación de las demandadas, pues la ley, no exige la participación directa en la relación de consumo para que alguien sea reputado productor o proveedor.
Adujo que la reclamación prevista en el art. 58-3 del estatuto del consumidor fue acreditada, porque las partes, antes del proceso cruzaron comunicaciones sobre el particular, hechos aceptados por ellas, sin ningún acuerdo. Expuso que el art. 10, inciso 2°, de la ley 1480 de 2011, prevé como carga del demandante la prueba del defecto, exigencia cumplida, por lo cual se generó la carga del productor o proveedor de acreditar: a) causal de exoneración de responsabilidad -art. 16 ibidem-, o b) el cumplimiento de las obligaciones para el caso de la garantía legal.
Consideró que el compromiso era que una vez la demandante recibiera el predio y pagara el precio, procedía la transferencia. Se verificaron las primeras y conforme a las facultades del artículo 58-9 de la ley 1480 de 2011, se adoptó la decisión más justa para dirimir la controversia, que consistió en aplicar la efectividad de la garantía, de “entrega material del producto y, de ser el caso, el registro correspondiente en forma oportuna”, conforme al art. 11-6 ibidem.
Agregó la importancia de entender la garantía legal según el art. 5-5 de la misma ley, “como obligación temporal solidaria a cargo de todo productor o proveedor de responder sobre la calidad, seguridad de idoneidad de los productos”, reiterada en el art. 7, que se refiere a la obligación de entrega material, que comprende tanto el título como el modo de adquirir el dominio del inmueble, deber incumplido tanto por las demandadas.
TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-97446-01 4 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil Así, según la SIC, si bien no hay responsabilidad de la Fiduciaria en relación con la construcción del proyecto, fallas en acabados y las relacionadas con las características del bien, si ocurrió desde el punto de vista del objeto de la pretensión, que tiene relación con la transferencia de dominio (54 mm, 50 seg, video aud, cuad. princ.).
EL RECURSO DE APELACIÓN La Fiduciaria sustentó oportunamente el recurso y expresó en resumen, las siguientes críticas (Pdf 06 y 07, cuad. Trib.). (i) Existencia y obligatoriedad de precedente horizontal en un caso similar decidido por la Sala Civil del Tribunal; (ii) la Delegatura desconoce el precedente vertical del Tribunal, por contrariar lo dispuesto en precedente anterior;
(iii) la actuación de la Fiduciaria como vocera del patrimonio autónomo no ocasionó vulneración de los derechos de la consumidora demandante, porque la imposibilidad para realizar escrituración es una consecuencia del actuar de la constructora demandada; (iv) exoneración de responsabilidad de la Fiduciaria como vocera del patrimonio autónomo frente a la garantía legal de la entrega jurídica del inmueble;
(v) exoneración de responsabilidad por cumplimiento del deber de diligencia; y (vi) diligencia de la Fiduciaria como vocera del patrimonio autónomo en desarrollo de sus obligaciones por ser una obligación a exigir a un tercero y el actuar de la fiduciaria ha sido diligente respecto de las obligaciones adquiridas. Adicionalmente propuso la (i) insuficiencia de recursos en el patrimonio autónomo debido a la devolución de dineros a la constructora demandada, (ii) el patrimonio atutónomo no está obligado a lo imposible;
(iii) la obligación frente al pago de las cuotas del crédito constructor se encuentra a cargo de la constructora demandada y (iv) condicionaldiad de la obligación de escrituración al proceso de reorganización empresarial. Lo anterior, por cuanto la constructora demandada es quien debe solventar los gastos para proceder con la “entrega jurídica” del inmueble, por lo que la Fiduciaria no puede cumplir con obligación imposible y la constructora está inmersa en proceso de reorganización empresarial.
TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-97446-01 5 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil La constructora no propuso reparo alguno frente a la decisión del a quo. La demandante descorrió oportunamente el traslado de la sustentación de la apelación (pdf 06, cuad. Trib). CONSIDERACIONES 1. Ausentes los problemas relacionados con los presupuestos procesales y demás cuestiones de naturaleza procesal, circunscrita la la competencia del Tribunal a los temas planteados en el recurso de apelación, la cuestión central por resolver consiste en analizar si acertó la sentencia de primera instancia, al declarar que las demandadas vulneraron los derechos del consumidor a la demandante y las condenó a otorgar la escritura de transferencia del dominio, respecto del predio tema del litigio, además de las órdenes, a título de efectividad de la garantía, aspectos controvertidos por la apelante.
La respuesta a dicha cuestión es que debe confirmarse la decisión apelada, por estimarse que se encuentra acorde con las disposiciones aplicables del estatuto del consumidor, con las precisiones que luego se harán. 2. Los reproches de la parte apelante se refieren a la delimitación de la decisión en relación con el tema de efectividad de la garantía, por la falta de escrituración (perfeccionamiento de la compraventa) del producto adquirido por la consumidora, así como la vinculación de la Fiduciaria Bancolombia, como vocera del Fideicomiso o patrimonio autónomo demandado, que son, centralmente, los aspectos a estudiar en esta ocasión, mas no los aspectos que se dejaron sin cuestionar.
Así, el cumplimiento del negocio jurídico por parte de quien cedió sus derechos a la demandante, quien tiene materialmente el apartamento 10012 y parqueadero S1-1001-2 de la Torre 2 (doc. 01, folio 25, cuad. ppal.), fue un tema analizado por el a quo, y respecto de él no fue planteada inconformidad, e inclusive en el expediente obra constancia de la constructora de pago total por parte de la consumidora y el paz y salvo frente a obligaciones del contrato suscrito.
TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-97446-01 6 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil 3. Dentro de esos contornos, cumple reiterar que las normas del estatuto del consumidor solo pueden aplicarse a negocios jurídicos de consumo, de manera que es impracticable su empleo en otro tipo de relaciones, pues así emana de varias reglas allí contenidas, como el art. 2º, bajo cuyo tenor, se regulan “los derechos y las obligaciones surgidas entre los productores, proveedores y consumidores…” (inc. 1), a más de que esas normas “son aplicables en general a las relaciones de consumo y a la responsabilidad de los productores y proveedores frente al consumidor en todos los sectores de la economía respecto de los cuales no exista regulación especial, evento en el cual aplicará la regulación especial y suplementariamente las normas establecidas en esta ley” (inc. 2º). 3.1.
Como ha expresado la Sala1, la libre competencia económica es una atribución básica dentro de un sistema político que consagra y garantiza la propiedad privada, la libertad económica y de empresa, dentro de los límites del bien común (art. 333 de la Constitución), pese a que el fuerte crecimiento de la población y el desarrollo constante de nuevas tecnologías en las últimas décadas, ha traído una gigantesca ola de producción y comercialización de bienes y servicios, en serie y masiva, que en la moderna economía global ha avasallado a los consumidores, quienes suelen ser la parte débil en la vastedad negocial creada, con la consecuente necesidad de regulación de los mercados, mediante la fijación de normas de auxilio concernientes a esos ámbitos.
Dentro de esa perspectiva menester es proteger con particular énfasis al consumidor, como partícipe crucial pero normalmente frágil, en aspectos tales como la asimetría en la información, o la desigualdad jurídica y material ante los proveedores de productos y servicios; apoyo mediante normas de rango constitucional y legal, por fuera de las reglas tradicionales del derecho privado que se basan en la autonomía de la voluntad y la igualdad jurídica formal, lo que no siempre acontece en las relaciones de consumo.
Así, el artículo 78 de la Constitución Nacional dispone que: “La ley regulará el control de calidad de bienes y servicios 1 TSB, SC, sentencia de 8 de marzo de 2019, exp. 1100131990012017-68056-01, 12 de agosto de 2022, Rad. 110013199001-2019-60898-04, verbal de José Simón Cárdenas Amado vs. Rincón de Herreros S.A.S. y otro. TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-97446-01 7 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil ofrecidos y prestados a la comunidad, así como la información que debe suministrarse al público en su comercialización”. 3.2.
De ahí que la ley 1480 de 2011 consagra un conjunto de normas que amparan al consumidor, en cuanto a que los bienes y servicios que se ofrezcan en el mercado cuenten con estándares mínimos de calidad e idoneidad, se les brinde información “completa, veraz, transparente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea” (numeral 1.3, art. 3º), como también que pueda obtener una “reparación integral, oportuna y adecuada de todos los daños sufridos” (numeral 1.5, art. 5º), para cuyo propósito, a más de poder tomar con libertad y reflexión las decisiones en la adquisición de bienes y servicios, tenga a su disposición acciones judiciales especiales, ante el juez ordinario o las Superintendencias de Industria y Comercio y Financiera, en pro de una solución acaso más expedita para las controversias, que suelen acontecer en el colosal espectro de la moderna contratación mercantil. 3.3.
Empero, el estatuto limita su ámbito de aplicación a “las relaciones de consumo” y “la responsabilidad de los productores y proveedores” (artículo 2º), de lo cual resulta esencial definir qué se entiende como consumidor. En ese orden, establece el numeral 3º del artículo 5º de la ley 1480 de 2011, que consumidor es “[t]oda persona natural o jurídica que, como destinatario final, adquiera, disfrute o utilice un determinado producto, cualquiera que sea su naturaleza para la satisfacción de una necesidad propia, privada, familiar o doméstica y empresarial cuando no esté ligada intrínsecamente a su actividad económica.
Se entenderá incluido en el concepto de consumidor el de usuario” (se resaltó). Concepto que comprende a las personas naturales o jurídicas, como consumidor final que haya adquirido el producto o servicio, para satisfacer una necesidad suya, que a su vez puede darse en su esfera privada, familiar o doméstica y empresarial, con la importante salvedad de que esa carencia, que se colma con el producto, no esté intrínsecamente ligada a su actividad económica.
Verbigracia, un colegio que adquiere un sistema de software para optimizar su operación administrativa, pues su actividad se TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-97446-01 8 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil centra en el servicio de educación2; o la microempresa de textiles que instala un sistema de vigilancia y seguridad en sus dependencias, dado que tal producto no está ligado intrínsecamente a la actividad comercial que desarrolla.
La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en jurisprudencia que conserva vigencia, determinó que “siempre será forzoso indagar en torno a la finalidad concreta que el sujeto – persona natural o jurídica – persigue con la adquisición, utilización o disfrute de un determinado bien o servicio”, pues sólo puede catalogarse como consumidor “a quien sea destinatario final”, en tanto que el uso o la adquisición “esté ubicada por fuera de la esfera de actividad profesional o empresarial de quien se dice consumidor”, aunque puede vincularse de algún modo a su objeto social.
Delimitó la Corte en la misma sentencia, que el “destinatario final” es quien adquiere los productos o servicios con el fin de “utilizarlos o consumirlos él mismo”, esto es, para que queden en su ámbito personal, familiar o doméstico “sin que vuelvan a salir al mercado”; y que la calificación de consumidor depende de “a). la posición de destinatario o consumidor final del bien o servicio; y b). la adquisición o utilización de bienes o servicios con una finalidad ubicada por fuera del ámbito profesional o empresarial”3.
La Corte Constitucional explicó que la noción de consumidor cambió progresivamente, pues “luego de desecharse la clasificación productor (especialista) - consumidor (profano)”, se llegó a entender como consumidor, en la ley 1480 de 2011 “(i) al destinatario final, que mediante (ii) un acto de consumo, busca (iii) la satisfacción de una necesidad intrínseca, (iv) no en el ámbito de una actividad económica propia, reubicándose el desequilibrio en la relación productor y/o expendedor, de una parte, y consumidor, de la otra”4.
La doctrina también confluye en estimar que las reglas especiales del consumidor solo pueden aplicarse a quienes estén revestidos de esa 2 En un caso similar, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Cas. Civil, profirió la sentencia STC113462018 de 5 de septiembre de 2018, exp. 11001-02-03-000-2018-02298-00. 3 CSJ, SCC, sentencia de 3 de mayo de 2005, exp. 5000131030011999-04421-0l. 4 Sentencia C-909 de 2012.
TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-97446-01 9 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil calidad5. De similar forma se pronuncia el profesor Mauricio Velandia, quien reitera que el ordenamiento del consumidor “está diseñado para salvaguardar a un sujeto calificado específico. Es decir, sólo será benefactor de estas normas quien tenga la calidad de consumidor, nadie más”6. 3.4.
Debe ser así porque carecería de ecuanimidad que quien carezca de la condición de consumidor, pretenda aprovecharse de las prerrogativas que el orden jurídico, en particular la ley 1480 de 2011, ha querido instituir a favor de ese sujeto regularmente indefenso, y entre esas ventajas pueden recordarse: un listado de varios derechos tendientes a la protección, como la información, las garantías, la indemnidad, etc.
(art. 3); la interpretación más favorable de las normas y de los contratos (arts. 4, inc. 3º, y 34); adecuadas cláusulas generales de la contratación en los negocios de adhesión, sin obligación de permanencia mínima (arts. 37 y ss.); prohibición de cláusulas que generen desequilibrio o abusivas y su ineficacia de pleno derecho (arts. 42 a 44); posibilidad de retracto (art. 47); acciones especiales de protección (arts. 56 y ss.), con facultad del juzgador para resolver “de la forma que considere más justa para las partes según lo probado en el proceso, con plenas facultades para fallar infra, extra y ultrapetita, ” (art. 58-9).
Desde luego que quien carezca de esa calidad, tampoco queda desprotegido, pues puede acudir a las normas comunes del derecho privado o de otros ámbitos. 4. Dentro de los supuestos de esas normas, la demandante probó la calidad de consumidora en la relación jurídica de autos, visto como explicó en su interrogatorio, María Alejandra Gil Bueno, pagó el precio total del inmueble y es quien está viviendo con su familia en apartamento 1001 y parqueadero 1001 Torre 2 del Conjunto Santa Lucía de Atriz desde el 6 de octubre de 2021 (17 mm, 30 seg., video aud., cuad. ppal). 5 Dante D. Rusconi.
Derecho del Consumo, problemáticas actuales. Ed. Universidad Santo Tomás, Bogotá, 2014, pp. 99 a 117. 6 Mauricio Velandia. Derecho de la Competencia y del Consumo. Universidad Externado de Colombia. Segunda Edición, 2011, pág. 427. TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-97446-01 10 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil A su turno, la constructora codemandada ofreció el proyecto para conseguir clientes, con la intermediación de un patrimonio autónomo administrado por la Fiduciaria demandada, según contrato de fiducia mercantil, coligado a los negocios que la consumidora, o su antecesora, y la constructora denominaron separación, promesa de compraventa y contrato de vinculación al encargo fiduciario, mediante escritos de adhesión, lo que ha sido ratificado en diferentes actos, como los documentos obrantes dentro del expediente y los interrogatorios que fueron practicados.
Unión de contratos o coligación que operó así la Fiduciaria no haya suscrito esos negocios de separación y de promesa, dada la vinculación directa del proyecto inmobiliario al contrato de fiducia, mediante el cual, dicha constructora o Fideicomitente transfirió la propiedad del inmueble y los recursos para la construcción, a la Fiduciaria para formar un patrimonio autónomo o Fideicomiso, como se puede verificar en el contrato de fiducia. Puede verse en el clausulado de la fiducia, entre otras cosas, en la consideración sexta, que el Fideicomitente requería el negocio “para adelantar el proyecto inmobiliario para: (i) mantener la titularidad del inmueble, (ii) recibir los recursos dinerarios que el fideicomitentes destine para tal fin y realizar los pagos para el desarrollo del proyecto”, en los términos de ese contrato.
Se pactó que los bienes fideicomitidos eran los referidos en ese momento y los que en el futuro se destinen al proyecto o sean producto del desarrollo de este, “ cuya existencia dependerá de la realización de tales actividades y de su registro como activos del fideicomiso, así como del otorgamiento y registro de la escritura pública de constitución de la propiedad horizontal del proyecto en el caso de las unidades inmobiliarias” (cláusula 1ª, numeral 1°).
Fue establecido que los fondos obtenidos mediante el crédito constructor se desembolsaran al Fideicomiso (cláusula 1ª, numerales 4° y 14°), las unidades inmobiliarias hacían parte del mismo (cláusula 1ª, numeral 15°), el objeto y finalidad del contrato de fiducia era la administración y pagos y la Fiduciaria (i) mantendría la titularidad del inmueble;
(ii) recibiría, administraría e invertiría recursos; (iii) efectuaría pagos y iv) transferiría las unidades inmobiliarias a los compradores o a terceros (cláusula 3ª y TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-97446-01 11 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil 6ª), dentro de los bienes fideicomitidos se encontraban (i) los recursos y (ii) el inmueble donde se construyó el proyecto (cláusula 4ª).
Los recursos fueron transferidos al fideicomiso (cláusula 5ª), aunque se pactó una figura por medio de la cual la Fiduciaria autorizó la tenencia y custodia del inmueble a la constructora, por medio de un comodato precario (cláusula 6ª y 9ª) y los consumidores entregaban directamente al Fideicomiso el valor correspondiente al precio por concepto de venta de la unidad inmobiliaria (cláusula 16ª).
Es derecho de los consumidores recibir transferencia de la unidad inmobiliaria objeto de cada promesa de venta a su favor, libre de gravámenes o limitaciones al dominio (cláusula 17ª y clausula 3ª del contrato de promesa de venta). Derívase, pues, que la constructora no actuó como propietaria en los negocios denominados separación y promesa de venta, pero sí como una especie de mandataria del Fideicomiso, además de tener la calidad de Fideicomitente, entramado negocial del cual emana que ambas demandadas deben responder frente a lo ordenado por el a quo, porque establece el artículo 1505 del Código Civil: “Lo que una persona ejecuta a nombre de otra, estando facultada por ella o por la ley para representarla, produce respecto del representado iguales efectos que si hubiere contratado él mismo”.
En otras palabras, el negocio de fiducia mercantil deja ver claramente que el desarrollo del proyecto inmobiliario involucró tanto a la constructora Fideicomitente, como a la Fiduciaria, esta última quien debía administrar el desarrollo financiero del proyecto, pues allí en varias partes quedó sentado que fue transferido el terreno y los dineros para la construcción y la posterior enajenación. 5.
Inferencias que armonizan con lo apuntado en la denominada promesa de venta firmada entre la demandante y la constructora, en donde se pactó, entre otras cosas, para efectos de la tradición: “el inmueble prometido en venta ha sido construido con recursos del promitente vendedor, inmueble que hace parte del conjunto residencial Santa Lucía de Atriz que se levanta sobre predio de mayor extensión de propiedad del Fideicomiso P.A. Santa Lucia de Atriz, que de conformidad con lo establecido en el contrato fiduciario, será quien transfiera el inmueble prometido por el promitente vendedor a través del presente documento, sin TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-97446-01 12 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil perjuicio de que el promitente vendedor, deba comparecer en dicha escritura pública para efectos de obligarse al saneamiento del inmueble objeto de la presente promesa” (cláusula 3ª). 6.
De otro lado, frente a lo que se menciona en la sustentación del recurso vertical por parte de la Fiduciaria, en cuanto a otras decisiones contrarias de este Tribunal, cumple anotar que es inviable aceptar tesis distintas, pues antes bien, debe reiterarse lo ya estudiado en precedentes horizontales7, en decisiones en que participaron miembros de esta sala de decisión, respecto a eventos que tienen cierto grado de similitud: Es pertinente precisar que el contrato de vinculación de beneficio de área es un contrato derivado de la fiducia mercantil, por medio del cual el beneficiario de área se vincula a un fideicomiso inmobiliario con la finalidad de que la entidad administradora del fideicomiso le transfiera el derecho de dominio por medio de escritura pública.
Por lo tanto, se trata de un contrato multilateral en el que concurren tres partes y las prestaciones de todos los sujetos involucrados están enderezadas a la obtención de un propósito común. Al respecto, se ha explicado que: (…) mediante el denominado contrato de vinculación no se están celebrando dos contratos diferentes coligados o unidos por factores funcionales o temporales, sino que, en rigor, se produce una sola declaración o negocio unitario que obedece a una operación económica global (la adquisición de un inmueble destinado a vivienda), y que conjuga prestaciones de diferentes contratos: cesión de derechos personales o créditos a título de compraventa, en lo tocante a la enajenación de los derechos derivados del contrato de fiducia mercantil, merced al cual el o los fideicomitentes promotores/constructores tienen la calidad de beneificiarios en relación con las unidades inmuebles resultantes de la construcción, y estipulación por otro, para lo relacionado con la posición de beneficiario que en el contrato de fiducia mercantil pasan o ocupar terceros interesados en adquirir las unidades inmuebles resultantes del proyecto de construcción8.
Sin que sobre aclarar que el contrato llamado en otros casos fideicomisos vinculación de beneficio de área, es similar a los contratos o negocios de separación y promesa de venta de esta especie de litis, pues tanto allá 7 Sala Civil, Tribunal Superior de Bogotá. Sentencia de 12 de agosto de 2022, radicado: 1100131990012019-60898-04. 8 Sala Civil, Tribunal Superior de Bogotá de 25 de noviembre de 2021, radicado 11001319900120191246401, MP.
Liana Aida Lizarazo Vaca. TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-97446-01 13 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil como aquí, la intención de las partes es que el consumidor adquiera uno o varios de los inmuebles surgidos del proyecto inmobiliario. Acorde con eso, en oposición a lo alegado por la parte apelante, el estatuto del consumidor sí es aplicable, conforme a las premisas esbozadas, pues se trató de una relación de consumo, dada la vinculación al proyecto inmobiliario, mediante un contrato de fiducia coligado a la promesa celebrada con la demandante autorizada y aprobada por la Fiduciaria, que denota el compromiso de adquirir un producto (inmueble) ofrecido y edificado por la constructora demandada, pero que es de propiedad del patrimonio autónomo administrado por dicha Fiduciaria, todo con el propósito de adquirir bienes para necesidades personales.
Contexto en el que es obligación “a cargo de todo productor y/o proveedor responder por la calidad, idoneidad, seguridad y el buen estado y funcionamiento de los productos”, denominada por el estatuto del consumidor garantía legal (art. 7), la cual también incluye la obligación de “entrega material del producto y, de ser el caso, el registro correspondiente en forma oportuna” (art. 11, numeral 6).
En ese orden, es ostensible que luego de sufragar el precio, a la consumidora le asiste el derecho a que le transfieran, entreguen o suministren el producto o servicio por el que pagó. 7. Debe reiterarse por el Tribunal9 que en el sistema adoptado por el Código Civil, según han clarificado jurisprudencia y doctrina10, la estructuración o transferencia de derechos reales, como el dominio, tiene que reunir los requisitos del título y el modo, que son dos fases distintas.
El primero “es el hecho del hombre generador de obligaciones o la sola ley que lo faculta para adquirir el derecho real de manera directa”, se trata de un derecho personal, como el negocio jurídico, las situaciones o estados de hecho o de derecho, es decir, una fuente de las obligaciones puesta en marcha o en acción, de la cual surgen derechos personales o de 9 Entre otras providencias, autos de 17 de abril 2008, Rad. 10013103033-2004-00043-01, ej. hipotecario de Banco Ganadero vs. Evencio Pérez Pérez y otros; 17 de febrero de 2011, Rad. 110013103039-200700250-01, proc. divisorio de Clara Inés Molina Velandia y otras vs. Recifibras Ltda. Secundarias Ltda.; sentencia de 19 de mayo de 2011, Rad. 110013103031-2007-00012-01, proc. ord. de Marina Pabón de Sánchez y otra vs. Stella Sánchez Pabón y otro. 10 José J. Gómez, Bienes, reimpresión, pág. 159.
Bogotá: Universidad Externado de Colombia; Luis Guillermo Velásquez Jaramillo, Bienes. Bogotá, ed. Temis, 1998, séptima edición. TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-97446-01 14 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil crédito conforme a lo previsto en los artículos 666, 1494 y 2302, entre otros, del Código Civil. Cuando uno de esos títulos o derechos personales, tiene aptitud para engendrar o transferir derechos reales, requiere el segundo paso, que es el modo, una fase diferente y posterior, vale decir, la ejecución o realización del título, para estructurar el derecho real.
El modo es, pues, la forma jurídica mediante la cual el título, con aptitud para tal efecto, genera la constitución o transferencia de los derechos reales. Así, por ejemplo, para adquirir el derecho real de dominio por transferencia entre vivos, debe haber dos pasos: el primero es el título, que debe ser el contrato respectivo, como compraventa, permuta o negocios jurídicos de obligaciones personales, que no transfieren la propiedad, pero tienen aptitud para hacerlo; el segundo es el modo, que sí transfiere la propiedad cuando se ejecuta la obligación derivada del título, esto es, cuando se realiza la tradición, que es la entrega de la cosa que hace el dueño a otra persona, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por la otra la capacidad e intención de adquirirlo, aunque en tratándose de bienes sujetos a registro la tradición se efectúa con la inscripción del título en la oficina respectiva (arts. 673, 740 y ss. del Código Civil y concordantes), además de la entrega material, agregó el art. 922 del Código de Comercio.
Tal cimiento conceptual es aplicable a las relaciones de consumo, porque absurdo sería aceptar que en éstas no rijan las reglas de adquisición del dominio de los productos, por parte de los consumidores, cuando esa sea la finalidad del negocio, pues quedarían sin el resguardo jurídico como propietarios. Por eso, si se trata de bienes muebles, la transferencia del producto, luego del respectivo título, se verifica por alguno de los modos de tradición descritos en los artículos 754 y 755 del Código Civil, siendo el de mayor usanza el de permitir “la aprehensión material de una cosa presente”.
En tanto que para adquirir un bien raíz, además de la entrega material, se requiere (i) el negocio respectivo que sirva de título, por ejemplo, compraventa, permuta, u otra forma equivalente, como la transferencia a título de beneficio derivado de una fiducia mercantil, (ii) más el modo, que es la tradición, consistente en la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos y la entrega material, conforme a los TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-97446-01 15 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil artículos 756 del Código Civil, 922 del Código de Comercio, 1º y ss. de la ley 1579 de 2012, entre otras normas. 8.
De ahí que, al preverse en los referidos preceptos que deben cumplirse ambas prestaciones, la entrega material y la inscripción correspondiente, cuando el producto es un bien sometido a registro, como un inmueble, para este asunto es insuficiente que la demandante solo tenga materialmente el predio, pues indudable es que faltan los trámites para estructurar la transferencia del derecho de dominio, mediante el contrato respectivo y su inscripción en la oficina de instrumentos públicos, para que opere la plena propiedad.
En el caso concreto, las demandadas –constructora y Fiduciaria–, incumplieron las obligaciones de (i) cancelar la prorrata de la hipoteca establecida en favor de Bancolombia y (ii) no instrumentar que el patrimonio autónomo otorgara la escritura pública de transferencia de la propiedad a la demandante, con su respectivo registro, por supuesto que de eso no puede desligarse a la Fiduciaria, como vocera del Fideicomiso, vista su responsabilidad dentro de la relación negocial, porque el contrato de promesa se encuentra coligado al de fiducia, para el desarrollo del proyecto inmobiliario.
En esa línea de pensamiento, derívase que la constructora y la Fiduciaria, han desatendido sus obligaciones frente al otorgamiento de la escritura pública de transferencia del dominio de la unidad inmobiliaria a la demandante, puesto que (i) ya se hizo entrega material del bien, (ii) la demandante pagó el total del precio pactado por el inmueble y (iii) la finalidad del contrato de promesa era que la demandante adquiriera la propiedad de ese inmueble. 9.
En relación con otros motivos de inconformidad, para empezar con la incompatibilidad de la orden en la sentencia apelada, por la admisión a proceso de reorganización de la Sociedad Victoria Administradores S.A.S., es pertinente apuntar de ningún modo constituye obstáculo que las TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-97446-01 16 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil demandadas cumplan con el deber a su cargo, porque la naturaleza del proceso en que se profiere la sentencia es declarativa y no ejecutiva11.
El artículo 20 de la ley 1116 de 2006, no prevé, como es el caso de los procesos ejecutivos, que los verbales (de naturaleza declarativa), se deban remitir al juez del concurso para ser impulsados con aquellos, en el escenario de la negociación de deudas. Sobre el punto es importante recordar algunas particularidades del contrato de fiducia mercantil.
En dicho contrato, una persona llamada fiduciante, fideicomitente o constituyente le transfiere la propiedad de uno o varios bienes al fiduciario (sociedades fiduciarias), que pasan a formar un patrimonio autónomo administrado por el fiduciario, para cumplir una finalidad en provecho del constituyente o un tercero llamado beneficiario o fideicomisario (artículos 1226, 1227 y 1233 del Código de Comercio, entre otras normas).
Los bienes que forman dicho patrimonio autónomo quedan de propiedad del fiduciario, pero no es la propiedad tradicional sino una forma especial, puesto que la autonomía patrimonial de los bienes significa que salen del patrimonio del fideicomitente, pero tampoco ingresan al del fiduciario, quien no puede disponer de ellos a su antojo, aunque sí en consonancia con la finalidad indicada en el acto constitutivo.
Entre las varias reglas del contrato de fiducia mercantil, cabe destacar que, debido a la formación del patrimonio autónomo, los bienes no pueden ser perseguidos por los acreedores del fiduciario, ni por los del fideicomitente, salvo casos excepcionales respecto de los últimos y bajo ciertos requisitos (arts. 1227 y 1238 C. Co). Pese a la autonomía, ese patrimonio no es persona natural ni jurídica, pero sí goza de una especie de capacidad para que en su representación se puedan adquirir derechos y contraer obligaciones, es decir, para realizar actos o negocios de manera similar a los sujetos de derecho, para ser parte en los procesos -demandante o demandado-, claro está con la representación del fiduciario, quien debe llevar su vocería judicial y extrajudicial (arts. 1234-4 del C.Co., 53 y 54 del CGP).
Una vez terminado el negocio fiduciario, los bienes fideicometidos pasarán de nuevo al dominio del fideicomitente o de sus 11 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá. Sala Civil. Radicación 110013199001-2019-6089804, sentencia de 11 de agosto de 2022. TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-97446-01 17 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil herederos, salvo disposición en contrario (artículo 1242, C.Co.), aunque de todas maneras es ineficaz la estipulación que permita al fiduciario, adquirir por causa del negocio el dominio definitivo de dichos bienes (artículo 1244 ibidem)12.
El tema relativo a si la admisión de la constructora a proceso de reorganización, impide el cumplimiento de escrituración a favor del consumidor inmobiliario, se ha estudiado en otras oportunidades por el Tribunal, en que la sociedad constructora intervino como parte demandada. Así fue expresado en la sentencia de 7 de marzo de 202313, que los argumentos de reproche no son válidos porque según “el artículo 20 de la ley 1116 de 2006, es evidente que los asuntos que deben remitirse son aquellos de naturaleza ejecutiva que adelantan los acreedores, en tanto, esta litis corresponde a una acción de protección del consumdor que salvaguarda la parte débil de la relación, busca proteger y garantizar la efectividad y el libre ejercicio de sus derechos tal como lo dispone el numeral 3 del artículo 56 de la ley 1480 de 2011”.
Y se agregó que si bien el precepto 17 de dicha ley “establece una serie de limitaciones a los administradores una vez presentada la reorganización de la sociedad, esta misma disposición estipula la posibilidad de actuar con autorización previa, expresa y precisa del juez del concurso, por ende, no es de recibo el argumento que sustenta la imposibilidad de dar cumplimiento a la condena”.
En la misma línea, en sentencia de 4 de mayo de 2023, en otro proceso en donde la misma sociedad constructora actuó como demandada14, el Tribunal consideró: “Santa Lucía de Atriz es una masa de bienes independiente de la persona jurídica Victoria Administradores S.A.S., quien fue admitida en el proceso de reorganización empresarial, sin que el fideicomiso esté afectado en aplicación del artículo 1233 del Código de Comercio”. 10.
Frente a la postura de la Fiduciaria Bancolombia S.A., como vocera del Fideicomiso P.A. Santa Lucía de Atriz, de eximirse del deber de 12 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá. Sala Civil. Radicación 1100131099003-201802558-03,. Sentencia de 28 de marzo de 2022. 13 Rad. 11001319900120216707401, M. P. Flor Margoth González Flórez. 14 Rad. 11001319900120217123902, de la misma magistrada ponente.
TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-97446-01 18 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil responder por la garantía legal frente a la consumidora, alegando que no pertenece a la cadena de producción y comercialización y no vulnera los derechos alegados, debe reiterarse que según el artículo 7 de la ley 1480 de 2011, “la garantía legal es la obligación, en los términos de esta ley, a cargo de todo productor y/o proveedor de responder por la calidad, idoneidad, seguridad y el buen estado y funcionamiento de los productos”.
Mientras el artículo 11, numeral 6°, del mismo estatuto, establece que corresponden a la garantía legal “la entrega material del producto y, de ser el caso, el registro correspondiente en forma oportuna”. En el análisis del Tribunal al art. 21 de la ley 1116 de 2006, concluyó que, “ en virtud del inicio del proceso de reorganización no puede decretarse la terminación unilateral de los contratos suscritos por el deudor, incluidos los de fiducia mercantil y encargos fiduciarios con fines diferentes a los de garantía; además que acorde con lo estipulado en el numeral 3 del artículo 3 ejusdem, los patrimonios autónomos al ser entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia están excluidas de dicho régimen de insolvencia”15.
Eso en coherencia con la calidad del consumidor como la parte débil de la relación negocial, que ha sido materia de estudio en la Corte Suprema de Justicia, por cuanto el “reconocimiento del consumidor en el sistema contractual tuvo como propósito consagrar medidas tendientes a su protección, amén de la situación de desequilibrio en que fue puesto por la masificación de los bienes y servicios, la despersonalización de los vínculos negociales, y las convenciones predispuestas.
Y es que, el mayor poder económico del fabricante o comercializador, así como el desequilibrio informativo en que se encuentra el adquirente de bienes o servicios lo sitúa en una situación de debilidad y, por ende, necesitado de acciones positivas para evitar su aprovechamiento…”16. Por cierto, teniendo en cuenta lo dispuesto en artículo 5º, numeral 11, del estatuto del consumidor “es proveedor o expendedor quien de manera habitual, directa o indirectamente, ofrezca, suministre, distribuya o 15 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala tercera de Decisión Civil, Radicación 11001319900120217123902, ya citada. 16 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC2850 del 5 de octubre de 2022. M. P. Aroldo Wilson Quiroz M. TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-97446-01 19 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil comercialice productos con o sin ánimo de lucro”, puede inferirse que el Patrimonio Autónomo Santa Lucía de Atriz, representado por la Fiduciaria Bancolombia S.A., ostenta dicha calidad, vista su participación activa dentro de la cadena de consumo, según el contrato de fiducia mercantil antes citado, en que se comprometió, cual fue resumido, con lo siguiente: a) mantener la titularidad jurídica del inmueble; b) recibir, administrar e invertir los recursos; c) efectuar los pagos; d) registrar las obras ejecutadas del proyecto cuando a ello haya lugar; y e) transferir las unidades inmobiliarias a los compradores, o a terceros, previa instrucción escrita del fideicomitente, quien también deberá comparecer en dichas transferencias, con el fin de responder por el saneamiento, al igual que por la construcción (doc. 15, folios 55-59, cuad. ppal).
Razones por las que Fiduciaria Bancolombia S.A, como vocera del Fideicomiso P.A. Santa Lucía de Atriz, sí hace parte de la cadena de consumo y, por ende, debe responder con Victoria Administradores S.A.S. 11. Inclusive, los demás reparos formulados se subsumen dentro de la premisa expuesta por cuanto esto implica que: a) se entienda exigible la garantía legal, b) se tenga por demostrada la posibilidad de cumplir con lo dispuesto por el a quo, respecto de ambas partes y c) que el pago de las cuotas del crédito constructor no pueda ser de recibo para excusar un deber frente al que la consumidora, porque la Fiduciaria, como vocera de Fideicomiso P.A. citado, es quien ha manejado los recursos y debe responder en forma diligente, pues se demostró que la consumidora cumplió con todos los pagos a su cargo, criterio adoptado y compartido en precedentes horizontales de 7 de marzo de 2023, radicación 1100131990012021670401, 10 de julio de 2023, radicación 11001319900120220161101 y 31 de julio de 2023, radicación 11001319900120224006201, entre otros.
De ese modo, no puede excusarse el cumplimiento de la condena proferida en primera instancia, puesto que al comprobarse que la parte demandante canceló el precio pactado (folio 9, Pdf 4, carpeta 02, cuaderno principal), está a cargo de la constructora demandada y la fiduciaria vinculada como vocera del fideicomiso, realizar los trámites necesarios para ese propósito, conforme al contrato de fiducia y la ley, esto es, la cancelación parcial o a prorrata de la hipoteca y levantamiento de embargo sobre el porcentaje del TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-97446-01 20 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil predio relacionado con el apartamento 1001-2 y parqueadero S1-1001-2 de la Torre 2del proyecto Conjunto Residencial Santa Lucía de Atriz, y en aplicación del artículo 17 de la ley 675 de 2001, en lo pertinente, para que de esa manera lo puedan escriturar y transferir libre de gravámenes a la demandante, con miras a evitar alguna situación inapropiada para la consumidora que, itérase, pagó el precio a las entidades responsables.
Porque si la adquirente pagó el precio, hecho no discutido en apelación, cual se anotó, y la Fiduciaria es quien administra los recursos y demás pormenores del proyecto, entre estos, el crédito hipotecario y sus pagos, no tiene por qué quedar atada a la hipoteca de mayor extensión, por el hecho de que aquella no hubiese atendido sus deberes frente a esos pagos.
De ahí que la hipoteca que recae sobre el predio a favor de Bancolombia S.A., de ningún modo constituye obstáculo para que las demandadas cumplan con la condena a su cargo, en tanto que la constitución de esa garantía real no saca los bienes del comercio, de recordar que el artículo 2440 del Código Civil dispone que el “dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquiera estipulación en contrario”.
A más de que si la consumidora adquirente pagó el precio, insístese, el productor o vendedor también tiene la responsabilidad de garantizar que la transferencia sea en debida forma y libre de gravámenes. Por lo que no consituye un impedimento para el cumplimiento de la sentencia del a quo, no siendo dicha garantía una que pueda exigirse frente a la consumidora por todo lo expuesto.
Empero, dado el coligamiento de los negocios, el pago de la prorrata también es una obligación conjunta, en la medida que el proyecto fue desarrollado por la constructora, pero la Fiduciaria debía recibir el dinero de la parte compradora, administró los recursos y le corresponde realizar los abonos acorde con las instrucciones del constructor, máxime cuando el parágrafo del artículo 17 de la ley 675 de 2001 establece que “corresponde al propietario inicial efectuar el levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensión que afecte la unidad privada objeto del acto de compraventa, para que el notario autorice la escrituración”.
Con la precisión de que para cumplir la sentencia, no era necesaria la vinculación de Bancolombia, quien tiene incólume su derecho para cobrar TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-97446-01 21 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil la respectiva prorrata a la Fiduciaria que, como vocera del Fideicomiso, debe responder por el manejo de los recursos, entre esos, los correspondientes al precio total que canceló la demandante.
Porque ya se vio que la Fiduciaria, es quien ha tenido a su cargo las facultades de administración y control en relación con las hipotecas del proyecto inmobiliario, junto con el tema de escrituración y transferencia de la propiedad a los compradores de las unidades de vivienda, motivo suficiente para que permanezca vinculada a este litigio para efectos de dicha condena.
Seria aberrante, por decir lo menos, que en un negocio como el de autos, los errores o descuidos en la administración de los recursos del Fideicomiso o la falta de coordinación entre la Fiduciaria y el Fideicomitente, conlleven desmedro para los consumidores que pagan el precio completo de los bienes adquiridos, o por adquirir, y tengan que pagar doblemente lo relativo a la prorrata de una hipoteca. 12.
Puestas así las cosas, la Sala confirmará la sentencia, pero en uso de facultades extrapetitas establecidas en el artículo 58-9 de la ley 1480 de 2011, adicionará la del a quo para ordenar a las demandadas, que a título de efectividad de la garantía, realicen las actuaciones que correspondan con el fin de desafectar de la hipoteca y del embargo del porcentaje del apartamento 1001-2, parqueadero S1-1001-2, ubicados en la Torre II del Conjunto Residencial Santa Lucía de Atriz y transfieran el derecho de dominio a la demandante libre de cualquier gravamen, tal y como lo establece el parágrafo del artículo 17 de la ley 675 de 2001, criterio adoptado en precedentes horizontales de 4 de mayo de 2023, expediente 11001319900120217123902 y de 23 de mayo de 2023, expediente 11001319900120217148901.
Ante la improsperidad de los reproches blandidos en el recurso, con la adición y las precisiones que fueron explicadas, se confirmará en lo demás la sentencia de primera instancia. Se condenará en costas de segunda instancia a la apelante y a favor del demandante, al tenor del art. 365, numeral 1º, del CGP. TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-97446-01 22 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil DECISIÓN Con base en lo expuesto, el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, resuelve: 1.
Modificar para adicionar el numeral segundo de la sentencia de fecha y procedencia anotadas, en cuanto a que lo ahí ordenado, incluye la orden a las demandadas para que, a título de efectividad de la garantía, también realicen las actuaciones que correspondan con el fin de desafectar de la hipoteca y del embargo del predio de mayor extensión, el porcentaje que concierne a los bienes involucrados, con el fin de efectuar la respectiva transferencia del derecho de dominio a la demandante, libre de cualquier gravamen según lo dispuesto en el artículo 17 de la ley 675 de 2001, conforme a lo explicado en la parte motiva de las decisiones de primera y segunda instancia. 2.
Confirmar en todo lo demás la sentencia objeto del recurso de apelación. 3. Condenar en costas de segunda instancia a las partes apelantes. Para su valoración, el magistrado ponente fija la suma de 2.500.000 como agencias de derecho. Cópiese, notifíquese y oportunamente devuélvase. JOSE ALFONSO ISAZA DAVILA MAGISTRADO AIDA VICTORIA LOZANO RICO MAGISTRADA FLOR MARGOTH GONZALEZ FLOREZ MAGISTRADA Firmado Por: TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-97446-01 23 Jose Alfonso Isaza Davila Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 018 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Despacho 12 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: a78d527b8118090dda580e2a497cdc353ec0efda110096997e533f0fb750e596 Documento generado en 03/07/2024 12:13:53 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica