Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA PRIMERA CIVIL DE DECISIÓN Lugar y fecha Proceso Radicado Demandante Demandada Providencia Tema Decisión Ponente Medellín, 31 de octubre de 2025 Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 TORRE MÉDICA SPAZIO PROPIEDAD HORIZONTAL FIDUCIARIA CORFICOLOMBIANA S.A. – VOCERA DEL FIDEICOMISO SPAZIO Sentencia Sometimiento a régimen de propiedad horizontal de los bienes objeto del contrato de fiducia mercantil se relaciona directamente con la finalidad del encargo, consecuentemente el fideicomiso es obligado solidario al pago de las cuotas de administración causadas respecto de unidades inmobiliarias sobre las cuales la fiduciaria, como vocera del mismo, ostenta la calidad de propietaria inscrita con fundamento en Ley 675 de 2001.
Revoca Sergio Raúl Cardoso González Decide la Sala la apelación de la sentencia en el proceso de la referencia, proferida el 15 de mayo de 2023, por parte del Juzgado Segundo Civil Circuito de Medellín. 1.
ANTECEDENTES. 1.1 DEMANDA1. Pretende la parte demandante el cobro ejecutivo de cuotas ordinarias de administración causadas respecto de los inmuebles distinguidos con matrículas inmobiliarias 0011 Ver archivo 04.2021.00502SubsanaDemandaFolios15a300 Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 1153245 (Consultorio 701), 001-1153244 (Consultorio 703), 0011153234 (Consultorio 723), 001-1153233 (Consultorio 725), 0011153256 (Consultorio 805), 001-1153254 (Consultorio 809), 0011153249 (Consultorio 819), 001-1153246 (Consultorio 825), 0011153263 (Consultorio 917), 001-1153261 (Consultorio 921) y 001-1153259 (Consultorio 925), discriminadas así: CONSULTORIO CUOTA ORDINARIA PERIODO 701 $ 299.000,00 31/10/2019 31/12/2021 703 $ 312.100 31/10/2019 31/12/2021 723 $ 312.100 31/10/2019 31/12/2021 725 $ 303.900 31/10/2019 31/12/2021 809 $ 303.900 31/10/2019 31/12/2021 819 $ 498.100 31/10/2019 31/12/2021 825 $ 309.900 30/11/2019 31/12/2021 925 $ 296.600 31/05/2019 31/12/2021 805 $ 384.200 31/05/2018 31/12/2021 921 $ 997.700 31/12/2017 31/12/2021 917 $ 623.900 31/08/2014 31/12/2021 GRAN TOTAL TOTAL 8.097.300 8.426.700 8.426.700 8.205.300 8.205.300 13.448.700 8.057.400 9.491.200 16.904.800 48.887.300 55.527.100 193.677.800 Además, reclamó el pago de intereses moratorios causados a partir del día siguiente a que se hizo exigible cada cuota de administración ordinaria, liquidados a tasa de 1.5 veces el bancario corriente y, de las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración que se causen en el transcurso del proceso.
Dijo que Torre Médica Spazio se constituyó como propiedad horizontal mediante escritura pública No. 10.008 del 31 de agosto de 2012 otorgada en la Notaría Quince de Medellín, en tal sentido integra en su activo las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración que deben cancelar los propietarios de unidades privadas; advirtió que Fiducaria Corficolombiana S.A., como vocera del Fideicomiso Spazio, ostenta la calidad de propietaria inscrita de los consultorios 701, 703, 723, 725, 805, 809, 819, 825, 917, 921 y 925 distinguidos Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 con folios de matrícula 001-1153245, 001-1153244, 0011153234, 001-1153233, 001-1153256, 001-1153254, 0011153249, 001-1153246, 001-1153263, 001-1153261 y 0011153259, respectivamente, que forman parte de la Torre Médica Spazio P.H. Añadió que, mediante certificación expedida por el administrador de la copropiedad se liquidaron a corte del 31 de diciembre de 2021 las cuotas de administración ordinarias pendientes de pago por parte de Fiducaria Corficolombiana S.A., como vocera del Fideicomiso Spazio; que de conformidad con el numeral 4° del artículo 1234 del Código de Comercio es deber de la fiduciaria “llevar la personería para la protección y defensa de los bienes fideicomitidos…” y, que al tenor del artículo 30 de la Ley 675 de 2001 el retardo en el pago de las expensas causa interés moratorio a tasa de 1.5 veces el bancario corriente. 1.2 CONTESTACIÓN2.
La demandada reconoció la existencia y constitución de la propiedad horizontal demandante pero, aclaró que actualmente la administración la ejerce provisionalmente persona nombrada por el promotor de la obra, dijo que incluso existe una disputa judicial para determinar cuál de las dos administraciones es “legal”; también, que entregados los inmuebles cesa la obligación del patrimonio autónomo de pagar las cuotas de administración, circunstancia que acaeció en el particular mediante la entrega a los propietarios o beneficiarios de área que se han constituido 2 Ver archivo 15.2021.00502ContestacionDemandaFolios440a446 Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 como poseedores, empero, aclaró que la escrituración no se ha realizado por “problemas” con el crédito constructor.
Se opuso a las pretensiones y formuló las defensas que denominó: - “Falta de causa para pedir e inexistencia de la obligación”, fundada en que Spazio Premium S.A., en el curso de la construcción de la Torre Médica Spazio P.H., designó a través de acta suscrita el 27 de febrero de 2016 a Mary Sol González Duque como administradora provisional; luego, el 2 de agosto de 2019, la Asamblea Extraordinaria de Copropietarios eligió como administradora a la sociedad ADMINISTRACIÓN AM S.A.S., en razón de ello, actualmente las dos administradoras se encuentran “enfrentadas” en proceso de que conoce el Juzgado Veintinueve Civil Municipal de Medellín bajo el radicado 05001-40-03-0292020-00270-00 para definir quien ostenta efectivamente la administración. Explicó que, de conformidad con el artículo 119 del reglamento de propiedad horizontal la administración provisional cesará “una vez se haya construido y enajenado un número de bienes privados que representen el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes”, condición que no se ha configurado por lo que hasta la fecha la administradora provisional ejerce tal cargo. - “No ser el patrimonio autónomo el llamado a responder por las obligaciones que están derivadas a los copropietarios”, Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 porque los inmuebles respecto de los cuales se reclama el pago de administración fueron entregados materialmente desde el año 2012, momento a partir del cual los copropietarios o poseedores deberán asumir el pago. - “La prescriptiva aplicada a las acciones que el paso del tiempo ha vencido” 1.3 RÉPLICA A LA CONTESTACIÓN3.
La activa se pronunció frente a las excepciones alegando que, si bien existe una disputa frente la representación legal, de conformidad con el certificado expedido por la Alcaldía de Medellín actualmente ADMINISTRACIÓN AM S.A.S., ejerce la representación de la propiedad horizontal demandante, agregó que, la pasiva confunde el concepto “beneficiarios de área” con el de propietario, pues quien debe asumir el pago de las cuotas de administración es este último en términos de la Ley 675 de 2001 y tal calidad la detenta la demandada. 1.4 PRIMERA INSTANCIA. Por auto del 16 de febrero de 20224 la a quo profirió la orden de apremio en la forma y cuantía solicitada en la demanda.
Agotadas las etapas establecidas en los artículos 372 y 373 del CGP, en sentencia proferida el 15 de mayo de 20235 el juzgado de origen encontró probada la excepción denominada “no ser el 3 Ver archivo 20.2021.00502PronunciamientoExcepcionesFolios460a463 4 Ver archivo 05.2021.00502LibraMandamientoPagoFolios301a399 5 Ver archivo 49.2021.00502VideoAudienciaParte5 Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 patrimonio autónomo el llamado a responder”, por lo que ordenó cesar la ejecución. Para arribar a esta determinación, recordó que el documento que soporta la ejecución propuesta corresponde al certificado expedido por el administrador de la propiedad horizontal que da cuenta de las cuotas de administración causadas y no pagadas; definió el contrato de fiducia mercantil con fundamento en las normas del Código de Comercio y en concepto emitido por la Superintendencia Financiera de Colombia y, advirtió que se encontraba probada la titularidad del dominio registrada en cabeza de la demandada.
Seguidamente valoró los interrogatorios de parte, con fundamento en los cuales afirmó que en el particular no debe darse una aplicación “tan estricta” a la obligación de pago de las cuotas de administración por parte del propietario inscrito contenida en la Ley 675 de 2001, pues las obligaciones y derechos de la fiduciaria no están relacionadas con el derecho de propiedad que ostenta, sino con las cláusulas del contrato de fiducia, del cual no emana derecho de disposición de los bienes por parte de aquella, ya que es directamente el fideicomitente quien se arroga tal prerrogativa; también, encontró probada la coexistencia de dos administraciones, sin embargo, dijo que establecer quien ejerce legalmente la misma no hace parte del alcance del juicio ejecutivo, sino del declarativo que se adelanta ante el Juzgado Veintinueve Civil Municipal de Medellín, empero, con el dicho de la testigo Mary Sol González Duque encontró establecido que respecto de las unidades inmobiliarias que originan la demanda se le ha pagado a ella, como administradora, Proceso Radicado por parte de administración los beneficiarios ejecutadas, de pagos Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 área que las dijo cuotas no de podían considerarse como indebidos en aplicación de la presunción de buena fe.
Con fundamento en lo dicho, concluyó que el anotado medio exceptivo estaba llamado a prosperar ya que, de conformidad con el contrato de fiducia, las obligaciones de la demandada se circunscriben al manejo de los recursos para el desarrollo del proyecto, debiendo el fideicomitente realizar los pagos por concepto de administración, lo cual, reiteró se ha hecho a través de la administración “paralela” ejercida por Mary Sol González Duque. 1.5 TRÁMITE DE LA APELACIÓN. La sentencia de primera instancia fue proferida en audiencia y notificada por estrados, inmediatamente fue apelada por la parte demandante quien presentó los repartos concretos frente a la decisión. La alzada fue devuelva a la primera instancia mediante auto del 27 de noviembre de 2024 por hallar incumplidos los requisitos del artículo 324 del CGP y, subsanada esa situación, fue admitida mediante auto del veintiséis (26) de marzo de 20256.
En providencia del 29 de abril de 20257, se tuvo por sustentada anticipadamente la apelación, ordenando correr traslado por el término de cinco (5) días a la demandada del escrito radicado por 6 Ver archivo 04AutoAdmiteApelacion,02SegundaInstancia. 7 Ver archivo 07AutoOrdenaCorrerTraslado, 02SegundaInstancia. Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 la apelante ante la primera instancia el 16 de mayo de 20238, derecho del cual, hizo uso oportunamente la no apelante9.
2. CONTROL DE LEGALIDAD Y COMPETENCIA DEL SUPERIOR. En atención a lo dispuesto en el numeral 1 del artículo 42 y en el artículo 132 del CGP, se aprecian reunidos los presupuestos procesales para emitir sentencia porque se verificó la demanda en forma y su trámite adecuado, la competencia del juez, la capacidad para ser parte y acudir al proceso respecto de los extremos del litigio, debiéndose destacar que no se advierten vicios ni irregularidades que configuren nulidad.
Por disposición del artículo 328 de la misma obra, el análisis se circunscribirá a los motivos de inconformidad expuestos por la parte apelante, sin perjuicio de las decisiones que se deban adoptar de oficio.
3. OBJETO DE LA APELACIÓN. Con el propósito de que se revoque la decisión de primera instancia y en su lugar se ordene continuar la ejecución, la parte demandante formuló sus motivos de inconformidad, con base en los cuales se establecerán los problemas jurídicos objeto del estudio. 3.1 Reparos concretos. 8 Ver archivo 35.2021.00502ReparosConcretosSentencia4Paginas. 9 Ver archivo 09MemorialPronunciamiento, 02SegundaInstancia. Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 a) Estar fundamentada la sentencia en acto administrativo emitido por la Superintendencia Financiera. b) Desatención de las “cargas” del propietario fiduciario, especialmente de la relativa a la contribución con las expensas. c) Errónea o restrictiva interpretación del objeto de la fiducia mercantil, dejando de lado la suerte de las obligaciones generadas respecto de los bienes privados mientras se transfiere el dominio a los beneficiarios de área, a quienes deberá traditarse libre de todo gravamen. d) Errónea o restrictiva interpretación de la Ley 675 de 2001, que contempla la obligación del titular de dominio inscrito de asumir el pago de las cuotas de administración. e) Incumplimiento del contrato de fiducia y de los mandatos contenidos en la Circular Externa 46 de 2008 de la Superintendencia Financiera de Colombia. f) Desconocimiento de antecedentes jurisprudenciales. 3.2 Réplica a la apelación. Oportunamente, la demandada emitió pronunciamiento oponiéndose a la prosperidad de la alzada, en esencia, por estimar que la decisión se fundamentó no solo en el acto administrativo que refiere la apelante sino también, en una valoración conjunta de la prueba recaudada, en las obligaciones emanadas del contrato y la compleja situación que atraviesa la Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 copropiedad por la coexistencia de dos administraciones.
Calificó como contradictoria la censura de la apelante al uso de conceptos emitidos por la Superfinanciera Financiera como fundamento de la sentencia y al paso sustentar la alzada en circular externa proveniente de la misma entidad. Reiteró que la obligación reclamada recae en cabeza del promotor del proyecto y que entregados los inmuebles la responsabilidad pasa a quien adquiera el derecho real, destacando que la imposibilidad de registrar las transferencias del dominio obedece únicamente a los embargos que pesan sobre las propiedades y, por último, dijo que la apelante no ha sido diligente en el trámite de la alzada. 3.3 Problema Jurídico.
Corresponde a la Sala establecer si la sentencia proferida resultó acertada al declarar fundada excepción de mérito denominada “no ser el patrimonio autónomo el llamado a responder”. En orden a ello, habrá de determinarse si la demandada es obligada en su calidad de propietaria inscrita al pago de las cuotas de administración causadas respecto de unidades inmobiliarias que forman parte de Torre Médica Spazio P.H., en caso afirmativo deberá establecerse si están llamados a prosperar los demás medios exceptivos planteados (Falta de causa para pedir e inexistencia de la obligación y prescripción), si ello trunca el éxito de lo pretendido o si es procedente continuar la ejecución. 4.
FUNDAMENTO JURÍDICO. Proceso Radicado 4.1 Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 Requisitos del título ejecutivo. El artículo 422 del CGP dispone que “pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante, y constituyan plena prueba contra él (…)”.
Conforme a la disposición en cita, la viabilidad de la acción ejecutiva se edifica sobre un documento cualificado que cumple las condiciones de claridad, exigibilidad y expresividad y tiene la virtualidad de producir un grado de certeza tal que su simple lectura evidencie la confluencia de los requisitos legales mínimos para estimar la ejecución judicial.
Tales cualidades también pueden provenir de un conjunto de documentos que concatenados reúnan las condiciones para ser reclamados por la vía del proceso ejecutivo a modo de título ejecutivo complejo. 4.2 Propiedad horizontal y pago de cuotas de administración. Al tenor del artículo 1° de la Ley 675 de 2001 la propiedad horizontal es una forma especial de dominio “en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes”; luego establece el canon 29 de la misma codificación en punto a la contribución a las expensas comunes: “Participación en las expensas comunes necesarias.
Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.
Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado. Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.
En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad. … PARÁGRAFO 2º. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común.” (Énfasis propio) Se desprende del mandato legal antes citado que, sin distinción, los propietarios de bienes privados que forman parte de una edificación sometida a régimen de propiedad horizontal están llamados a contribuir a las expensas comunes necesarias, existiendo solidaridad entre el propietario inscrito y los tenedores a cualquier título de dichos bienes e, incluso, cuando se presenta cambió de propietario existe solidaridad entre antecesor y sucesor.
Seguidamente, de conformidad con el mandato 30 ibidem el retardo en el pago de las expensas causará intereses de mora equivalentes al 1.5 veces del bancario corriente y, a la luz del artículo 48: Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 “Procedimiento ejecutivo. En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior…” (Subraya propia) Reitera el artículo 79 de dicho estatuto que, para la ejecución de las obligaciones económicas propietarios y moradores, liquidación de obligaciones o sanciones prestará vencidas mérito impuestas a ejecutivo la efectuada por el administrador. 4.3 La propiedad fiduciaria y el patrimonio autónomo.
La fiducia mercantil es definida en el artículo 1226 del Código de Comercio como: “un negocio jurídico en virtud del cual una persona, llamada fiduciante o fideicomitente, transfiere uno o más bienes especificados a otra, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario o fideicomisario.
Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 Una persona puede ser al mismo tiempo fiduciante y beneficiario. Solo los establecimientos de crédito y las sociedades fiduciarias, especialmente autorizados por la Superintendencia Bancaria, podrán tener la calidad de fiduciarios.” Por su parte, la Corte Suprema de Justicia10 lo ha definido como un contrato que se funda en la confianza, solemne por regla general o consensual “en los casos que así lo autorice el Gobierno Nacional”11, plurilateral, de colaboración, instrumental, temporal y remunerado, además, ha dicho que son partes en el contrato de fiducia: el fiduciante o fideicomitente, el fiduciario y, el fideicomisario o beneficiario, en atención a esta pluralidad de partes determina el artículo 1233 de la Ley comercial que: “SEPARACIÓN DE BIENES FIDEICOMITIDOS.
Para todos los efectos legales, los bienes fideicomitidos deberán mantenerse separados del resto del activo del fiduciario y de los que correspondan a otros negocios fiduciarios, y forman un patrimonio autónomo afecto a la finalidad contemplada en el acto constitutivo.” Como deberes indelegables del fiduciario, determina el canon 1234 ibidem que además de los establecidos en el acto constitutivo tendrá, entre otros, los siguientes: “1) Realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia; … 4) llevar la personería para la protección y defensa de los bienes fideicomitidos contra actos de terceros, del beneficiario y aún del mismo constituyente; …” 10 SC3978-2022 11 Ibid.
Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 Frente al patrimonio autónomo el numeral segundo del artículo 53 del CGP le confiere capacidad para ser parte del proceso judicial, mientras que, el mandato 54 ibidem estipula que “Las personas jurídicas y los patrimonios autónomos comparecerán al proceso por medio de sus representantes, con arreglo a lo que disponga la Constitución, la ley o los estatutos.
En el caso de los patrimonios autónomos constituidos a través de sociedades fiduciarias, comparecerán por medio del representante legal o apoderado de la respectiva sociedad fiduciaria, quien actuará como su vocera”. Refiriéndose al patrimonio autónomo que surge de la fiducia mercantil, de vieja data ha dicho la jurisprudencia civil12: “a) Ciertamente, como se ha indicado, el patrimonio autónomo no es persona natural ni jurídica, y por tal circunstancia en los términos del artículo 44 del C. de P. Civil, en sentido técnico procesal, no tiene capacidad para ser parte en un proceso, pero cuando sea menester deducir a juicio derechos u obligaciones que lo afectan, emergentes del cumplimiento de la finalidad para la cual fue constituido, su comparecencia como demandante o como demandado debe darse por conducto del fiduciario quien no obra ni a nombre propio porque su patrimonio permanece separado de los bienes fideicomitidos, ni tampoco exactamente a nombre de la fiducia, sino simplemente como dueño o administrador de los bienes que le fueron transferidos a título de fiducia como patrimonio autónomo afecto a una específica finalidad. … c) En términos semejantes se han expresado doctrinantes nacionales, entre otros autores, cuando han dicho de manera general respecto de los patrimonios autónomos, lo siguientes: existen ciertas entidades que sin ser personas jurídicas se ven vinculadas con el 12 CSJ Sala Civil sentencia del 3 de agosto de 2019, expediente No. 1909, M.P. Silvio Fernando Trejos Bueno. Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 proceso; sus integrantes o gestores obran en éste por la calidad de que están revestidos y no en nombre propio aún cuando tampoco en nombre ajeno, precisamente porque la carencia de personería jurídica impide el concepto de representación, el cual implica necesariamente que se actúe en nombre de una persona natural o jurídica y de manera específica en torno a la fiducia mercantil que prevista en el artículo 1226 del C. Co.
Se expresa procesalmente, bien como demandante o como demandado, por intermedio del fiduciario por disponerlo así la ley sustancial, para la protección y consecución de los fines del contrato.” Por su parte, el Decreto 2555 de 2010 expedido por el Gobierno Nacional “Por el cual se recogen y reexpiden las normas en materia del sector financiero, asegurador y del mercado de valores y se dictan otras disposiciones”, contempla: “ARTÍCULO 2.5.2.1.1 Derechos y deberes del fiduciario.
Los patrimonios autónomos conformados en desarrollo del contrato de fiducia mercantil, aun cuando no son personas jurídicas, se constituyen en receptores de los derechos y obligaciones legales y convencionalmente derivados de los actos y contratos celebrados y ejecutados por el fiduciario en cumplimiento del contrato de fiducia. El fiduciario, como vocero y administrador del patrimonio autónomo, celebrará y ejecutará diligentemente todos los actos jurídicos necesarios para lograr la finalidad del fideicomiso, comprometiendo al patrimonio autónomo dentro de los términos señalados en el acto constitutivo de la fiducia. Para este efecto, el fiduciario deberá expresar que actúa en calidad de vocero y administrador del respectivo patrimonio autónomo.
En desarrollo de la obligación legal indelegable establecida en el numeral 4 del artículo 1234 del Código de Comercio, el Fiduciario llevará además la personería del patrimonio autónomo en todas las actuaciones procesales de carácter administrativo o jurisdiccional Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 que deban realizarse para proteger y defender los bienes que lo conforman contra actos de terceros, del beneficiario o del constituyente, o para ejercer los derechos y acciones que le correspondan en desarrollo del contrato de fiducia.
PARÁGRAFO. El negocio fiduciario no podrá servir de instrumento para realizar actos o contratos que no pueda celebrar directamente el fideicomitente de acuerdo con las disposiciones legales.
ARTÍCULO 2. 5.2.1.2. Utilización de la expresión "fiduciarios". Los términos "derechos", "participaciones", "beneficios", o cualquier otra expresión similar sólo podrán acompañarse de la denominación "fiduciarios" cuando hagan referencia al ofrecimiento de productos que impliquen una vinculación contractual directa entre una sociedad fiduciaria vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia y el consumidor financiero al que se le ofrece el respectivo producto.” El asunto no ha sido ajeno a la Corte Constitucional, quien en sentencia C-438 de 2017 refirió que “el patrimonio autónomo es un centro de imputación de derechos y obligaciones, de carácter temporal y diferente a la persona que le dio origen (fiduciante, fideicomitente o constituyente), quien lo administra (fiduciario) y quien habrá de recibirlo (fideicomisario o beneficiario)”. 5.
CASO CONCRETO. Adviértase que, se estableció como objeto litigioso en la primera instancia determinar la procedencia de la continuidad de la ejecución propuesta por Torre Médica Spazio P.H., con fundamento en sendas liquidaciones de cuotas de administración causadas y no pagadas por la demandada, empero, en la sentencia impugnada la a quo encontró probada Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 la excepción denominada “no ser el patrimonio autónomo el llamado a responder”, en razón a lo cual ordenó cesar la ejecución13.
En tal contexto, procede resolver el primer problema jurídico planteado para desentrañar si la pasiva es llamada a responder por la obligación ejecutada. 5.1 ¿La demandada en su calidad de propietaria inscrita es obligada al pago de las cuotas de administración causadas respecto de unidades inmobiliarias que forman parte de Torre Médica Spazio P.H.? Bien, debe partirse en este enjuiciamiento del hecho indubitado del registro de Fiduciaria Corficolombiana Vocera del Fideicomiso Spazio como propietaria de los inmuebles con matrícula inmobiliaria 001-1153245 (Consultorio 701), 0011153244 (Consultorio 703), 001-1153234 (Consultorio 723), 0011153233 (Consultorio 725), 001-1153256 (Consultorio 805), 0011153254 (Consultorio 809), 001-1153249 (Consultorio 819), 0011153246 (Consultorio 825), 001-1153263 (Consultorio 917), 0011153261 (Consultorio 921) y 001-1153259 (Consultorio 925)14, bienes que de conformidad con la anotación tercera de los correspondientes certificados de tradición y libertad forman parte de la propiedad horizontal constituida por Fiduciaria Corficolombiana Vocera del Fideicomiso Spazio mediante escritura pública No. 10.008 del 31 de agosto de 2012. 13 Ver archivo 46.2021.00502VideoAudienciaParte2, minuto 2:33 a 5:35. 14 Ver archivo 01.2021.00502DemandaPoderanexosFolios1a147, páginas 75 a 118.
Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 Luego, sin adentrarse en el enjuiciamiento relativo a los efectos de la entrega de las unidades inmobiliarias a terceros “beneficiarios de área” o “poseedores”, asunto del que se ocupará más adelante la Sala, reluce que, al tenor del artículo 29 de la Ley 675 de 2001, puede concluirse prima facie, que la demandada en su calidad anunciada, como propietaria inscrita de bienes privados que forman parte de la Torre Médica Spazio P.H., es obligada a contribuir a las expensas comunes necesarias de la copropiedad, es decir, a las cuotas ordinarias de administración que se le cobran.
Ahora, atinó la primera instancia al enjuiciar que, la propiedad fiduciaria es un tipo especial de dominio, no solo porque constituye un patrimonio autónomo separado del fiduciante, fiduciario y del beneficiario, sino porque efectivamente, quien figura como titular de ese derecho no está dotado del ius abutendi como uno de los atributos connaturales al dominio, en tal medida es necesario determinar si esta particular manifestación del derecho real excluye al titular del dominio del pago de las anotadas expensas.
Refiriéndose a las obligaciones a cargo del patrimonio autónomo, la Superintendencia Financiera de Colombia en concepto 0600361 de 2021 precisó: “Por definición expresa de la citada norma el negocio fiduciario en comento supone una transferencia de bienes por parte de un constituyente para que con ellos se cumpla una finalidad. Ese conjunto de bienes transferidos a una fiduciaria es lo que conforma o se denomina patrimonio autónomo.
Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 Dichos bienes salen real y jurídicamente del patrimonio del fideicomitente (titular del dominio) y están afectos al cumplimiento de las finalidades señaladas en el acto constitutivo. (Artículos 1226 a 1244 del C. Co). Los bienes recibidos en fideicomiso, es decir, que conforman el patrimonio autónomo no pueden confundirse con los bienes del fiduciario, luego deben estar separados de los que integran los activos de la fiduciaria, son excluidos de la garantía general de los acreedores del fiduciario y fideicomitente y garantizan las obligaciones que contraiga el patrimonio autónomo en el logro de la finalidad de la fiducia. … Finaliza la Superfinanciera, indicando que es muy importante separar estos tres tipos de patrimonios, puesto que cada uno de ellos deberá responder por sus propias obligaciones, es en ese sentido que el patrimonio autónomo sólo será responsable por las obligaciones que se contraigan por el logro de la finalidad para la cual fue entregado en administración y nunca por las obligaciones derivadas del cumplimiento del objeto social de la empresa administradora, ni por las que haya adquirido el fiduciante En ese sentido, se tiene que el encargado y el responsable de administrar los bienes (patrimonio autónomo) en un negocio de fiducia es la Fiduciaria (parte que puede ser de naturaleza jurídica pública o privada de acuerdo con los aportes que lo conforman), y quien, de conformidad con lo señalado por la Superfinanciera, deberá atender las obligaciones derivadas del cumplimiento de su objeto social.” (Subraya propia) Sea pertinente indicar que en el análisis que compete al juez para adoptar la decisión de fondo, es viable acudir a los conceptos emitidos por autoridades administrativas, si bien no como Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 precedente de obligatorio cumplimiento15, sí como un elemento que permite aclarar o ilustrar un punto de derecho y, que concatenado con el análisis jurídico y probatorio que corresponda, sirven como parámetro orientador de la decisión16; en tal sentido, es infundado el reproche de la apelante relativo al desacierto de la decisión por el uso de conceptos en los antecedentes jurídicos, no solo porque la decisión no tomó el mismo como precedente, sino porque se advierte una referencia a las normas que soportan la fiducia mercantil y una valoración probatoria para arribar a la decisión adoptada, aflorando el anotado concepto como un insumo orientador para la motivación de la sentencia y no como base de la misma.
Ahora, este concepto a que se hace referencia pone de presente una cuestión medular que habrá de desentrañarse para establecer si la demandada es obligada o no al pago de la obligación que se le reclama y, es que, para tal efecto debe determinarse si el pago de las cuotas de administración se relaciona con la finalidad de la fiducia. En orden a ello, es preciso traer al tema las disposiciones del “CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL IRREVOCABLE DE ADMINISTRACIÓN” suscrito el 9 de septiembre de 2009 entre Spazio Premium S.A., como fideicomitente y, Fiduciaria Corficolombiana S.A., como fiduciaria17, así, en la cláusula primera de dicha convención se plasmó: 15 Ley 1437 de 2011.
“ARTÍCULO 28. Alcance de los conceptos. Salvo disposición legal en contrario, los conceptos emitidos por las autoridades como respuestas a peticiones realizadas en ejercicio del derecho a formular consultas no serán de obligatorio cumplimiento o ejecución.” 16 Corte Constitucional sentencia C-542 de 2005. “Los conceptos emitidos por las entidades públicas en respuesta a un derecho de petición de consultas de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo, insistimos, son orientaciones, puntos de vista, consejos y cumplen tanto una función didáctica como una función de comunicación fluida y transparente.” 17 Ver archivo 32.2021.00502ContratoFideicomiso21Paginas.
Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 “OBJETO. El objeto del presente contrato consiste en que LA FIDUCIARIA como fiduciario de EL FIDEICOMISO que por este instrumento se constituye: 1) Mantenga la titularidad jurídica de los inmuebles que se transfieren al presente Fideicomiso y de aquellos que en ejecución del presente contrato sean transferidos a EL FIDEICOMISO, junto con los incrementos que se realicen, y permita la ejecución y desarrollo por cuenta y riesgo del Fideicomitente del proyecto de construcción denominado SPAZIO. 2) Administre los recursos que ingresen al presente patrimonio autónomo y los entregue a quien corresponda de conformidad con lo que se establece en el presente contrato; 3) Permita el desarrollo por cuenta y riesgo de EL FIDEICOMITENTE, la urbanización y construcción de EL PROYECTO.
El número definitivo de unidades a construir, las especificaciones, diseños, y demás características de EL PROYECTO serán definidas por EL FIDEICOMITENTE quien lo informará a LA FIDUCIARIA por escrito; 4) Transfiera el derecho real de dominio sobre las unidades resultantes de EL PROYECTO, a quienes corresponda de acuerdo con los términos del presente contrato. 5) Reciba de EL FIDEICOMITENTE los recursos necesarios para la cancelación del saldo de los lotes, en cabeza de la compañía de Leasing o en su defecto como fiduciario de EL FIDEICOMISO y con los recursos del mismo, gire a favor de la sociedad LEASING SURAMERICANA COMPAÑÍA DE FINANCIAMIENTO COMERCIAL S.A. SULEASING la suma correspondiente al saldo pendiente de los INMUEBLES conforme con lo estipulado entre éstos y EL FIDEICOMITENTE.
PARÁGRAFO PRIMERO. - En desarrollo del objeto del presente contrato, LA FIDUCIARIA podrá realizar los actos de disposición y administración de los bienes que conforman el patrimonio autónomo, necesarios para el cumplimiento del mismo, quedando ampliamente facultada para la realización de todo acto o contrato Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 necesario para lograr la finalidad prevista.” (Subraya propia) Seguidamente la cláusula segunda del mentado contrato define el patrimonio autónomo como el "conjunto de derechos, bienes y obligaciones constituido con la celebración del presente contrato de fiducia mercantil” y, señala que los inmuebles que integran el fideicomiso deberán “estar al momento de la transferencia libres de gravámenes y limitaciones al dominio”18; también frente a la tenencia de los bienes se consagró en el contrato: 19 Se precisó además que dentro del periodo operativo el fideicomitente se obliga, entre otros, a “Adelantar la elaboración del reglamento de propiedad horizontal de EL PROYECTO, el cual será suscrito por LA FIDUCIARIA en su condición de propietaria fiduciaria del predio sobre el cual se desarrolla el mismo”20; por su parte, la fiduciaria está habilitada para deducir de los fondos del fideicomiso los recursos necesarios para “sufragar los gastos de su ejecución y cumplimiento”21 y “Ejercerá, en su calidad de 18 Ver archivo 32.2021.00502ContratoFideicomiso21Paginas, cláusula cuarta. 19 Ibid. 20 Ver archivo 32.2021.00502ContratoFideicomiso21Paginas, cláusula décima novena. 21 Ver archivo 32.2021.00502ContratoFideicomiso21Paginas, cláusula vigésima, numeral 7.
Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 propietario fiduciario de los bienes que conforman y lleguen a conformar EL FIDEICOMISO, los derechos y las acciones y las defensas o excepciones derivadas de ese mismo derecho, y de las mejoras y anexidades que se les incorporen. Como el ejercicio de estos derechos, acciones, defensas y excepciones pueden tener origen en hechos que afectan la tenencia, uso, goce y posesión de LOS INMUEBLES que se transferirán a título de fiducia, y EL FIDEICOMITENTE será, conforme a este contrato, tenedor y guardián de esos bienes…” 22 Pues bien, del tenor literal del contrato analizado se desprende que el sometimiento al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública suscrita por la fiduciaria es un asunto que se relaciona inescindiblemente con la finalidad del contrato, pues, para la enajenación de cada unidad inmobiliaria individualmente considera es necesario proceder en tal sentido, bajo este contexto, desacertó la primera instancia al concluir que las cuotas de administración son ajenas al contrato de fiducia y al patrimonio autónomo, no solo porque aquellas son una consecuencia propia del régimen de propiedad horizontal sino, especialmente, porque para la transferencia del dominio de las unidades inmobiliarias, como obligación esencial de la fiducia, se requiere el paz y salvo de la administración como instituye el artículo 29 de la Ley 675 de 2001 como reconoció la testigo Mary Sol González Duque y, entonces desatinado resultaría concluir que el pago de las cuotas de administración no es una obligación que emana de la ejecución del objeto contractual, máxime cuando es derecho del fideicomitente: 22 Ver archivo 32.2021.00502ContratoFideicomiso21Paginas, cláusula vigésima primera.
Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 23 Ahora, aunque el representante legal de Fiduciaria Corficolombiana Vocera del Fideicomiso Spazio fue insistente en su declaración en sostener que la obligación de pago de las reclamadas cuotas de administración corresponde antes de la entrega al fideicomitente y después de la entrega a los beneficiarios de área, tenedores o poseedores que ocupan cada unidad inmobiliaria24, también reconoció que el sometimiento del inmueble de mayor extensión a régimen de propiedad horizontal no excluye los bienes privados de la fiducia25 y que “una cosa es la entrega material y otra la transferencia del dominio”26, afirmaciones estás últimas que son de recibo, pues a pesar de la prueba y reconocimiento por la demandante de la entrega material de las unidades inmobiliarias 701, 703, 723, 725, 805, 809, 825, 819, 925 y 92127 a terceros beneficiarios de área, su transferencia no se ha consolidado, persistiendo el dominio en cabeza de la aquí demandada.
Insístase, el sometimiento al régimen de propiedad horizontal es un aspecto relacionado con el logro de la finalidad del contrato de fiducia que no es otra que la administración de los recursos recaudados para el desarrollo inmobiliario y la enajenación de 23 Ver archivo 32.2021.00502ContratoFideicomiso21Paginas, cláusula vigésima segunda, numeral 15. 24 Ver archivo 47.2021000502VideoAudienciaParte3, minuto 38:55. 25 Ver archivo 47.2021000502VideoAudienciaParte3, minuto 50:25. 26 Ver archivo 47.2021000502VideoAudienciaParte3, minuto 51:48. 27 Ver archivo 24.2021.502AnezaDocumentosAudiencia22Paginas.
Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 las unidades inmobiliarias resultantes del proyecto Spazio, para este último objetivo era obligación ineludible el surgimiento de la propiedad horizontal, con las implicaciones legales que ello acarrea, como es justamente la causación de expensas necesarias por la administración y servicios comunes esenciales a cargo de los propietarios de bienes privados.
Entonces, al hallarse demostrado el dominio de Fiduciaria Corficolombiana Vocera del Fideicomiso Spazio de los inmuebles con matrícula inmobiliaria 001-1153245, 001-1153244, 0011153234, 001-1153233, 001-1153256, 001-1153254, 0011153249, 001-1153246, 001-1153263, 001-1153261 y 0011153259, no le es dable a la demandada excusar el pago en la responsabilidad del fideicomitente y de los beneficiarios de área, en las calidades anotadas, pues con todo y ello continua siendo la propietaria inscrita de los bienes y, en tal condición es llamada al pago de las expensas comunes, ya que acertó la demandante al enrostrar que entre aquellos existe solidaridad.
Recuérdese que, de forma inequívoca el artículo 29 de la Ley 675 establece que existe solidaridad entre el propietario y “el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado” y entre el propietario anterior y el “nuevo” y, a su turno, el artículo 1568 del Código Civil define las obligaciones solidarias así: “En general cuando se ha contraído por muchas personas o para con muchas la obligación de una cosa divisible, cada uno de los deudores, en el primer caso, es obligado solamente a su parte o cuota en la deuda, y cada uno de los acreedores, en el segundo, sólo tiene derecho para demandar su parte o cuota en el crédito.
Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 Pero en virtud de la convención, del testamento o de la ley puede exigirse cada uno de los deudores o por cada uno de los acreedores el total de la deuda, y entonces la obligación es solidaria o in solidum. La solidaridad debe ser expresamente declarada en todos los casos en que no la establece la ley.” Luego, concretamente frente a la solidaridad pasiva determina el canon 1571 ajusdem que “El acreedor podrá dirigirse contra todos los deudores solidarios conjuntamente, o contra cualquiera de ellos a su arbitrio, sin que por éste pueda oponérsele el beneficio de división”.
Emerge diáfano que la calidad de comodatario del fideicomitente o tenedores a cualquier título de los beneficiarios de área, no excluye de la responsabilidad de pago a la demandada, pues la obligación de aquellos no es razón suficiente para que el patrimonio autónomo Fideicomiso Spazio se excuse del honramiento del pago que tiene como origen el contrato de fiducia, ya que la solidaridad legal desdibuja la existencia de litisconsorcio necesario, por lo que, la demandante bien puede cobrar a todos o uno cualquiera de los obligados solidarios la totalidad del crédito, sin que estos puedan repeler el pago alegando la existencia de otros obligados.
Sin atisbo de duda, las obligaciones que cimientan esta litis son atribuibles a la demandada como obligada solidaria en su calidad de propietaria inscrita de los bienes sobre los cuales se cobran cuotas de administración causadas y no pagadas, restando advertir que tal obligación deberá ser asumida con recursos propios del patrimonio autónomo como sujeto de derechos y obligaciones y no de la fiduciaria y, en tal medida resultó desacertada la conclusión a que arribó la primera instancia. Sin embargo, lo dicho no implica por sí solo la Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 revocatoria de la sentencia, pues para tal efecto deberá establecer la Sala si los demás medios exceptivos propuestos que no fueron analizados por la a quo con fundamento en el inciso tercero del artículo 282 del CGP28 están llamados a prosperar, para mantener la cesación de la ejecución o si, por el contrario, habrá de revocarse tal determinación. 5.2 ¿están llamados a prosperar los demás medios exceptivos planteados y, de ser así, ello trunca el éxito de lo pretendido? a) Falta de causa para pedir e inexistencia de la obligación. Se fundamentó este medio exceptivo en que Spazio Premium S.A., designó el 27 de febrero de 2016 como administradora provisional de Torre Médica Spazio P.H. a la señora Mary Sol González Duque, mientras que, la asamblea extraordinaria de copropietarios nombró el 2 de agosto de 2019 como administradora definitiva a la sociedad ADMINISTRACIÓN AM S.A.S., administraciones que para el momento de presentación de la demanda coexistían en sus funciones y se encontraban en litigio para determinar quién debía ejercerla.
Indíquese prematuramente que esta excepción no está llamada al éxito por una circunstancia elemental y es que, la administración designada por Spazio Premium S.A., no tenía, ni tiene, vocación de permanencia, pues desde su realización se constituyó como provisional. Adviértase que, al tenor del artículo 28 “Si el juez encuentra probada una excepción que conduzca a rechazar todas las pretensiones de la demanda, debe abstenerse de examinar las restantes.” Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 52 de la Ley 675 de 2001 “Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión. No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional”.
En la demanda declarativa radicado 05001-40-03-029-202000270-0029 se planteó que la condición estipulada en la norma en cita se cumplió mediante la enajenación del 52.82628% del coeficiente total de la copropiedad, así: 30 29 Ver archivo 31.2021.00502LinkExpediente029.2020.00270. 30 Ver archivo 31.2021.00502LinkExpediente029.2020.00270, archivo 01EscritoDemanda, página 8.
Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 Por su parte, la administradora provisional Mary Sol González Duque reconoció a viva voz que la personería jurídica de la copropiedad la ostenta ADMINISTRACIÓN AM S.A.S.,31 y que a la fecha de su declaración (7 de febrero de 2023) se habían enajenado inmuebles que representaban más del 51% del coeficiente total32, por ello, con independencia de las resultas del proceso declarativo que cursaba paralelamente al que hoy ocupa la atención de la Sala, es claro que, ADMINISTRACIÓN AM S.A.S., en su calidad de administradora definitiva se encontraba legitimada para exigir el pago de las cuotas de administración a los obligados solidarios y, en consecuencia, el administrador estaba facultado para expedir el título de que trata el canon 30 de la Ley 675 de 2001, circunstancia que se refuerza en el hecho de que con la demanda se acompañó certificado expedido por la Subsecretaría de Gobierno Local y Convivencia de la Alcaldía de Medellín en la cual se consignó en los términos del artículo 8° ibidem33: 34 31 Ver archivo 46.2021.00502VideoAudienciaParte2, minuto 13:18. 32 Ver archivo 46.2021.00502VideoAudienciaParte2, minuto 23:38. 33 “Certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica.
La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad. La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal.
También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica. En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales.” 34 Ver archivo 04.2021.00502SubdanaDemandaFolios150a300, pagina 150. Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 Así las cosas, ADMINISTRACIÓN AM S.A.S., está legitimada para reclamar en favor de la copropiedad el pago de las cuotas de administración causadas respecto de bienes privados que conforman la Torre Médica Spazio P.H., y tal facultad no se ve derruida por el litigio concomitante propuesto en contra de la administradora provisional, porque hasta tanto no se demuestre judicialmente lo contrario, la representación jurídica de la propiedad horizontal, como reconoció la administradora provisional González Duque, la ejerce ADMINISTRACIÓN AM S.A.S. Tampoco el presunto pago parcial que han efectuado los beneficiarios de área o tenedores de las unidades inmobiliarias 701, 703, 723, 725, 805, 809, 825, 819, 925 y 921, tiene el efecto de socavar la prosperidad de las pretensiones pues, aunque la primera instancia concluyó sin más que los pagos se han efectuado de “buena fe” a la administradora provisional, pasó por alto la limitación de la eficacia probatoria de la prueba testimonial35, ya que ningún soporte documental se allegó para demostrar tales pagos, circunstancia que debía acreditar la deudora solidaria, a la par con el traslado de esos recursos a la demandante, pues en caso contrario deberá asumir las consecuencias de la insuficiencia probatoria, que es justamente tener por insoluta la obligación reclamada, pues itérese ninguna prueba del pago se arribó al plenario y en consecuencia no era 35 Artículo 225 CGP.
“LIMITACIÓN DE LA EFICACIA DEL TESTIMONIO. La prueba de testigos no podrá suplir el escrito que la ley exija como solemnidad para la existencia o validez de un acto o contrato. Cuando se trate de probar obligaciones originadas en contrato o convención, o el correspondiente pago, la falta de documento o de un principio de prueba por escrito, se apreciará por el juez como un indicio grave de la inexistencia del respectivo acto, a menos que por las circunstancias en que tuvo lugar haya sido imposible obtenerlo, o que su valor y la calidad de las partes justifiquen tal omisión.” Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 dable calificarlo como de buena o mala fe, además, Mary Sol González Duque, reconoció que existe mora por lo menos parcial de los consultorios 805, 809, 819, 921, 825 y total del consultorio 917 que fue desistido, resultando en esta medida infundada la excepción. b) La prescriptiva aplicada a las acciones que el paso del tiempo ha vencido.
De conformidad con la Ley sustancial civil la prescripción es un modo de extinguir las obligaciones36 que debe alegarse por quien pretenda aprovecharse de ella, por ello, ha sido reconocida como una excepción propia dado que no puede reconocerse de oficio, conforme lo prescriben los artículos 2513 del Código Civil y 282 del CGP. Como medio para extinguir las acciones judiciales estableció el legislador que la prescripción “exige solamente cierto lapso de tiempo durante el cual no se hayan ejercido dichas acciones”37 que, tratándose de acciones ejecutivas corresponde a cinco (5) años38.
Para evitar su configuración el acreedor debe promover el cobro ejecutivo antes de que transcurra dicho término. Luego, el artículo 2539 del estatuto civil dispone que la prescripción extintiva puede interrumpirse naturalmente, por reconocimiento tácito o expreso del deudor o, civilmente, por demanda judicial. Precisamente, en esta última hipótesis, el artículo 94 del CGP, señala: 36 Artículo 1625 y 2512. 37 Artículo 2535. 38 Artículo 2536.
Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 “Interrupción de la prescripción, inoperancia de la caducidad y constitución en mora. La presentación de la demanda interrumpe el término para la prescripción e impide que se produzca la caducidad siempre que el auto admisorio de aquella o el mandamiento ejecutivo se notifique al demandado dentro del término de un (1) año contado a partir del día siguiente a la notificación de tales providencias al demandante.
Pasado este término, los mencionados efectos solo se producirán con la notificación al demandado (…)”. En este asunto la orden de pago se notificó por estados del 17 de febrero de 202239 y la demandada se notificó por conducta concluyente a partir de la publicación de providencia calendada 7 de abril de 2022, es decir, la prescripción extintiva fue interrumpida en los términos del artículo 94 ibidem, desde la presentación de la demanda el 13 de diciembre de 2021.
Quiere ello significar que se ejerció en tiempo el cobro de las cuotas de administración exigibles desde el 13 de diciembre de 2016, lo que implica que la prescripción no operó respecto de las cuotas de administración causadas por los inmuebles con matrícula inmobiliaria 001-1153245 (Consultorio 701), 001-1153244 (Consultorio 703), 001-1153234 (Consultorio 723), 001-1153233 (Consultorio 725), 001-1153256 (Consultorio 805), 001-1153254 (Consultorio 809), 001-1153249 (Consultorio 819), 001-1153246 (Consultorio 825), 001-1153261 (Consultorio 921) y 001-1153259 (Consultorio 925), pues todas ellas datan del 31 de diciembre de 2017 en adelante. 39Según consulta de procesos rama judicial efectuada el 1 de julio de 2025. https://procesos.ramajudicial.gov.co/procesoscs/ConsultaJusticias21.aspx?EntryId=cVT%2bswA T0Z7sV5Dan%2fee8yyBr28%3d Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 Ahora, distinta situación se presenta con el inmueble de matrícula 001-1153263 (Consultorio 917), sobre el cual se reclaman cuotas de administración desde el 31 de agosto de 2014, empero, teniendo como parámetro la fecha de radicación de la presente demanda (13 de diciembre de 2021), habrá de tomarse en consideración además la suspensión de términos ocurrida a razón del Covid-19, que tuvo lugar entre el 16 de marzo de 2020 y el 1 de julio del mismo año, fecha en la que se levantó la medida de suspensión de términos de prescripción y caducidad por el Acuerdo PCSJA20-11567 de 2020 del Consejo Superior de la Judicatura, es decir, al derrotero inicial de inicio de la prescripción (13 de diciembre de 2016), debe sumarse un total de tres meses y 15 días, que nos ubicaría en el 28 de marzo de 2017.
En otras palabras, operó la prescripción extintiva exclusivamente respecto de aquellas cuotas de administración causadas sobre el consultorio 917 que se hicieron exigibles antes del 28 de marzo de 2017, circunstancia que habrá de reconocerse en esta sentencia, pero que no constituye óbice para la continuidad de la ejecución respecto de las demás cuotas de administración, por lo que se abre paso acoger la alzada.
En definitiva, se revocará la decisión recurrida para en su lugar ordenar seguir adelante con la ejecución de las cuotas de administración pretendidas sobre los inmuebles con matrículas inmobiliarias 001-1153245, 001-1153244, 001-1153234, 0011153233, 001-1153256, 001-1153254, 001-1153249, 0011153246, 001-1153263, 001-1153261 y 001-1153259, como fue dispuesto en la orden de pago, a excepción de las causadas Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 respecto del consultorio 917 (MI 001-1153263) que, en virtud de la prosperidad parcial de la excepción de prescripción, lo serán solamente a partir del 28 de marzo de 2017 y, con apego al inciso segundo del artículo 431 del CGP, la ejecución también seguirá adelante por las que “que se causen en el transcurso del proceso y hasta que el mismo se dé por terminado”. 6.
SÍNTESIS Y CONCLUSIÓN. En este asunto, la demandada es obligada al pago de las cuotas de administración respecto de los inmuebles con matrícula inmobiliaria 001-1153245, 001-1153244, 001-1153234, 0011153233, 001-1153256, 001-1153254, 001-1153249, 0011153246, 001-1153263, 001-1153261 y 001-1153259, porque tal prestación se relaciona inescindiblemente con el logro de la finalidad del contrato fiduciario, especialmente con la enajenación de los bienes resultantes del proyecto Fideicomiso Spazio, para lo cual era menester el sometimiento al régimen de propiedad horizontal que dio origen a la causación de expensas comunes a cargo de los propietarios de bienes privados, obligación de la cual no puede excusarse la demandada alegando la existencia de tenedores de las unidades inmobiliarias, pues existe solidaridad legal entre la propietaria inscrita y los tenedores a cualquier título para la asunción de esa obligación. De otro lado, quedó demostrada la calidad de administradora de la propiedad horizontal que ejerce ADMINISTRACIÓN AM S.A.S., con lo cual se estructura su legitimación para ejercer el cobro de las cuotas de administración cuyo pago no se acreditó por ningún medio suasorio, empero, deberá reconocerse que operó Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 la prescripción extintiva respecto de las cuotas de administración exigibles con anterioridad al 28 de marzo de 2017 respecto del consultorio 917, circunstancia que no impide el cobro de las demás cuotas liquidadas por el administrador y las causadas en el curso del proceso.
En suma, se impone revocar la decisión de primera instancia para, en su lugar, ordenar seguir adelante con la ejecución de las cuotas de administración causadas sobre los inmuebles con matrículas inmobiliarias 001-1153245, 001-1153244, 0011153234, 001-1153233, 001-1153256, 001-1153254, 0011153249, 001-1153246, 001-1153263, 001-1153261 y 0011153259, como fue dispuesto en la orden de pago, a excepción de las causadas respecto del consultorio 917 (MI 001-1153263) que, en virtud de la prosperidad parcial de la excepción de prescripción, lo serán solamente a partir del 28 de marzo de 2017 y, con apego al inciso segundo del artículo 431 del CGP, la ejecución también seguirá adelante por las que “que se causen en el transcurso del proceso y hasta que el mismo se dé por terminado”.
Con fundamento en el artículo 365.4 CGP, se impondrá condena en costas en ambas instancias en contra de la demandada. En mérito de lo expuesto, el TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN SALA PRIMERA DE DECISIÓN CIVIL, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley; 7.
RESUELVE
Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 PRIMERO: REVOCAR la sentencia de primera instancia proferida el 15 de mayo de 2023 dentro del asunto de la referencia, por las razones expuestas.
SEGUNDO: ESTIMAR parcialmente la excepción denominada “prescripción” y en consecuencia, declarar la prescripción extintiva de las cuotas de administración causadas sobre el consultorio 917 (MI 001-1153263) que se hicieron exigibles antes del 28 de marzo de 2017 y DESESTIMAR íntegramente las demás excepciones.
TERCERO: ORDENAR continuar con la ejecución de las cuotas de administración causadas sobre los inmuebles con matrículas inmobiliarias 001-1153245, 001-1153244, 0011153234, 001-1153233, 001-1153256, 001-1153254, 0011153249, 001-1153246, 001-1153263, 001-1153261 y 0011153259, conforme se dispuso en el mandamiento de pago, así como respecto de las que se causen en el transcurso del proceso hasta que el mismo se dé por terminado, a excepción de las causadas respecto del consultorio 917 (MI 001-1153263) que, en virtud de lo resuelto en el numeral anterior, lo serán solamente las causadas con posterioridad al 28 de marzo de 2017.
CUARTO: CONDENAR en costas en ambas instancias a la demandada, fijando como agencias en derecho por la segunda instancia la suma de dos (2) salarios mínimos legales mensuales vigentes.
QUINTO: ORDENAR la devolución del expediente al juzgado de origen. Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202
NOTIFÍQUESE (Firma electrónica) SERGIO RAÚL CARDOSO GONZÁLEZ Magistrado (Firma electrónica) MARTÍN AGUDELO RAMÍREZ Magistrado (Firma electrónica) JOSÉ OMAR BOHÓRQUEZ VIDUEÑAS Magistrado Firmado Por: Sergio Raul Cardoso Gonzalez Magistrado Sala 001 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Jorge Martin Agudelo Ramirez Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jose Omar Bohorquez Vidueñas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 007 Civil Proceso Radicado Ejecutivo Singular 05001310300220210050202 Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 7c1ae874dd090d727af14f99d472e735d2e9e56d93f6f87a9f aa05c50e33d529 Documento generado en 05/11/2025 12:19:00 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectroni ca