DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA TRIBUNAL SUPERIOR SALA CIVIL – FAMILIA (Área Civil) ÁNGELA GIOVANNA CARREÑO NAVAS Magistrada Ponente Verbal – Resolución de Contrato. Sentencia Radicación 54001-3103-005-2021-00083-01 C.I.T. 2024-0003 APROBADA SEGÚN ACTA DE LA FECHA San José de Cúcuta, veinticinco (25) de junio de dos mil veinticuatro (2024) Esta Sala de Decisión adscrita a la Sala Civil - Familia del Honorable Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, en cumplimiento de lo preceptuado en el inciso 3º del artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, procede a emitir sentencia escrita mediante la cual se resuelve el recurso de apelación debidamente sustentado e interpuesto por la parte demandante en contra de la sentencia proferida el día 1° de diciembre de 2023 por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Cúcuta, dentro del presente Proceso Verbal de Resolución de Contrato incoado por Germán Gustavo Ruiz Camaro frente a Juan Carlos Carrascal Buenaver y Jesús Arturo Patiño Patiño, asunto recibido en esta Superioridad el día 15 de enero de 2024. 1.
ANTECEDENTES 1.1 Hechos y Pretensiones Conforme al libelo introductor, el señor GERMAN GUSTAVO RUIZ CAMARO, por conducto de mandatario debidamente constituido, inició proceso declarativo en contra de JUAN CARLOS CARRASCAL BUENAVER y JESÚS ARTURO PATIÑO PATIÑO, a objeto de que se declare resuelto el “contrato de OPCIÓN DE COMPRA” por ellos celebrado el “16 de noviembre de 2011, debidamente autenticado ante la Notaría Séptima del Círculo de Cúcuta, por incumplimiento del objeto perseguido con el negocio jurídico”.
Consecuencialmente, C.I.T. 2024-0003-01 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia solicita que los convocados le cancelen la suma de $957’529.235,00 M/cte. que corresponden “a los pagos que (…) ha efectuado a la fecha (…), más la indexación respectiva a la fecha”. También insta el reconocimiento de la indemnización de perjuicios “en virtud de las mejoras” realizadas en el bien inmueble objeto del contrato fustigado, las cuales tasa en valor de $2.683’629.320,00 M/cte.
Además, pide que aquellos sean condenados en costas1. En síntesis, el petitum estriba en que el demandado Juan Carlos Carrascal Buenaver “prestó” al demandante la suma de $126’000.000,00 M/cte. “con la condición que” los inmuebles identificados con los folios de matrícula inmobiliaria n° 260-245728 y 260-245729 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta, ubicados en el barrio Panamericano, calle 0B n° 9-83 y 0B n° 9-97 urbanización Siberia de esta ciudad, respectivamente, fueran puestos a su nombre “como garantía y cuando le pagara el dinero con los intereses, él le volvería [a] hacer el traspaso”.
Con tal fin, se extendió entonces la Escritura Pública n° 3041 del 23 de agosto de 2011 corrida en la Notaría 7ª del círculo de Cúcuta, que se inscribió en las matrículas inmobiliarias de los referenciados inmuebles, a través de la cual el demandante Ruiz Cámaro “aparentemente vendió la heredad” al señor Carrascal Buenaver, aunque “no hizo entrega de los terrenos al comprador (…), de tal modo, continuó con ánimo de señor y dueño en posesión material de [los] citados terrenos y aun en la actualidad continúa en posesión de los mismos”, sumado a que “continuó con la construcción del proyecto que ya venía realizando sobre la heredad en cuestión”, por lo que “al momento de ejecutar la aparentemente (sic) venta con el señor JUAN CALOS CARRASCAL BUENAVER en ningún momento se habló de las bodegas”.
Asegura el actor que, por su parte, “fue realizando los pagos y abonos de dinero (…) a fin de recuperar su propiedad en cuanto a papeles refería”. Explica que el demandado Juan Carlos Carrascal Buenaver “debía demostrar ante la DIAN el por qué” el demandante “le realizaba pagos”, motivo por el que la abogada de aquel, les recomendó “realizar un negocio jurídico de rara ocurrencia practicado entre particulares denominado CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA”, que suscribieron el día 16 de noviembre de 2011, indicando que para que el señor Carrascal Buenaver “no tuviera problemas con la DIAN se dijo que en contrato opción de compra se colocaría el CIEN POR CIENTO (100%) de lo que se le había prestado al señora GERMAN GUSTAVO RUIZ CAMARO con todo e intereses”, por lo que el valor de ese contrato se fijó en la suma 1 Expediente digital.
Cuaderno primera instancia, actuación n° “0003. DEMANDA RESOLUCIÓN CONTRATO OPCIÓN DE COMPRA.pdf” C.I.T. 2024-0003-01 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia de $400’000.000,00 M/cte., “cuando en realidad (…) adeudaba” a aquél “a la fecha (…) $230.000.000”: Y frente a este real monto adeudado, quedaron “en establecer una cuota fija con todo e interés para el pago, cuota que quedó plasmada como arriendos”.
Sin embargo, se convino en que en cualquier momento podía “realizar abonos extraordinarios al préstamo”. Asevera que, pese a que “continuó con los pagos y la construcción”, el señor Carrascal Buenaver le “formuló demanda de restitución de inmueble arrendado (…), el cual se tramitó en el Juzgado Tercero Civil Municipal de Cúcuta, bajo el radicado 54001400320120022600, que finiquitó con sentencia de fecha veinticuatro (24) de enero de dos mil trece (2013)”.
No obstante, asegura “que nunca tuvo conocimiento del mencionado proceso”, por lo que pidió explicación al demandado por esa sentencia, y este “le comentó que era un error por parte de su abogado, que hiciera caso omiso a la misma”. Expone que para el año 2016, en virtud “a la relación comercial y a la gran confianza que le tenía al señor Jesús Arturo Patiño Patiño, le comentó su situación con el señor Juan Carlos Carrascal Buenaver, y debido a esta estaba dispuesto a vender las bodegas en (…) $2.000.000.000 con la finalidad de salir de la deuda” con aquél, que “había quedado” por la suma de $400’000.000, pero según las cuentas del acreedor (Carrascal Buenaver) “adeudaba (…) casi el doble de dicha cantidad, por tanto las mencionadas cuentas no le cuadraban”.
Sostiene que el señor Patiño Patiño le manifestó que “estaba interesado en comprar las bodegas”, “que iba [a] hacer unos préstamos, y que en relevancia a eso, (…) quería que un perito le dijera el valor real”. Asegura que le pagó a Carrascal Buenar, “en referencia a la opción de compra”, aproximadamente $600.200.000,00 “entre capital e intereses”, por lo que, para “finales del mes de diciembre de dos mil dieciséis (2016) el señor Juan Carlos Carrascal Buenaver, le manifestó que ya no le adeudaba nada a él, que ahora en realidad le adeudaba era al señor Jesús Arturo Patiño Patiño”, quien “le manifestó que (…) era verídico, ya que le había salido el préstamo para comprar la propiedad con el banco pero solo le habían prestado (…) $900.000.000, de tal forma, en un supuesto trato comercial, Jesús Arturo Patiño Patiño, canceló lo que” el demandante adeudaba al señor Carrascal Buenaver “pagando la suma de (…) $693.000.000 y en consiguiente adquirió la heredad.” Indica que requirió al comprador (Patiño Patiño) para que le cancelara “la diferencia de (…) $1.307.000.000, resultantes de la resta” del valor en el que le C.I.T. 2024-0003-01 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia ofreció las bodegas ($2.000’000.000,00.) y lo pagado a Juan Carlos Carrascal Buenaver ($693’000.000,00), a lo cual aquél “le contestó, que de momento no iba a ser posible (…), pero que no se preocupara que todo seguía igual (…), por tanto la única diferencia es que ahora (…) le pagaría” a Jesús Arturo Patiño Patiño (comprador).
Señala que el señor Patiño Patiño, quien además es su “socio comercial”, le inició “un proceso con el fin de que le entregara la heredad” pues lo tildó de ser “un poseedor de mala fe”. El proceso “fue tramitado en el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Cúcuta bajo el radicado 54001315300620190011400”, el cual contestó. No obstante, “para finales del año dos mil diecinueve (2019)” aquél “lo contactó y le dijo que (…) ya había desistido del proceso reivindicatorio”.
Acota que por virtud del proceso de restitución de inmueble arrendado “sólo se decidió en cuanto al contrato de arrendamiento, más no hizo referencia alguna sobre la llamada opción de compra”, la que “debe ser materia de cesación o extinción entre los contratantes iniciales (…) y quien posteriormente intervino”. 1.2 Actuación en primera instancia. Admitida la demanda el 21 de mayo de 20212 por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Cúcuta, luego de haberse subsanado las irregularidades inicialmente advertidas, se ordenó darle el trámite del Proceso Verbal previsto en la normatividad legal vigente para el asunto.
Los demandados se tuvieron por notificados mediante conducta concluyente3. El demandado JESÚS ARTURO PATIÑO PATIÑO, en uso de su derecho de defensa, se resistió a las pretensiones de la demanda 4. Replica que unos hechos son ciertos y otros no le constan por ser simples afirmaciones carentes de respaldo probatorio, Reseña que, conforme a la Escritura Pública n° 3041 del 23 de agosto de 2011 otorgada en la Notaría 7ª del círculo de Cúcuta, el señor German Gustavo Ruiz Camaro vendió a Juan Carlos Carrascal Buenaver los inmuebles con matrículas inmobiliarias n° 260-245728 y 260-245729 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta, y le “causa extrañeza” que, si entre aquellos hubiese existido un préstamo, “lo más lógico y conveniente era que para garantizar el mutuo o préstamo se hubiera constituido una hipoteca o una venta con pacto de retroventa; y no una venta como la que aquí se realizó, máxime si se tiene en cuenta 2 Ibidem, actuación n° “0006. 2021-00083 AUTO ADMITE RESOLUCION CONTRATO- SUBSANO.pdf” 3 Ib., actuación n° “0015. 2021-00083 AutoFijaFechaInicial.pdf”, auto del 30 de septiembre de 2022. 4 Ib., actuación n° “0008ContestacionDemanda.pdf” C.I.T. 2024-0003-01 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia que el negocio jurídico se realizó entre dos personas adultas, capaces y dedicadas al comercio, los cuales las hace más idóneas para realizar esta clase de negocios jurídicos”.
Afirma que mediante documento privado de calenda 16 de noviembre de 2011, el señor Juan Carlos Carrascal Buenaver, en calidad de arrendador, suscribió con el demandante, en calidad de arrendatario, contrato de arrendamiento de bien inmueble “bodegas en construcción” con un plazo de 36 meses, con fecha de inicio el 1 de diciembre de 2011 y terminación el 30 de noviembre de 2014, con un canon de $9’450.000,00 M/cte., en el que “se desprende de la irregular cláusula décima (10) una opción de compra conforme a los requisitos allí exigidos”.
Entre estos, no “evidencia el documento privado por el cual se perfecciona la irregular cláusula [de] opción de compra y se estipule el verdadero plazo, término, condición y forma de pago para materialización de la” misma. Reitera que, en efecto ese arrendador inició proceso de restitución de inmueble arrendado en contra del hoy demandante y obtuvo sentencia favorable; y si de dicho asunto el hoy demandante no fue enterado, le replica que ha debido alegar la irregularidad “en el momento procesal oportuno en dicha acción (…) que nada tiene que ver en la presente litis”.
Destaca que Juan Carlos Carrascal Buenaver, “legítimo dueño y titular del derecho real”, mediante instrumento público n° 2136 del 9 de diciembre de 2016 conferido en la Notaría 65 del círculo de Bogotá, le enajenó “los inmuebles identificados con matrículas inmobiliarias 260-245728 y 260-245729 de la oficina de registro de instrumentos públicos de Cúcuta junto con sus mejoras en ellos construidos” por la suma de $900.000.000,00 M/cte., “dineros cancelados mediante crédito hipotecario otorgado por Bancolombia”, ante quien constituyó hipoteca abierta de primer grado sin límite de cuantía, entidad que, además, “practicó dictamen pericial y avalúo de los bienes en venta (…), verificando así el estado actual de las construcciones, mejoras, cabida y linderos, áreas, anexidades del estado actual del predio objeto de hipoteca, donde se puede apreciar con el mismo que las mejoras hacen parte del predio objeto de litis”.
Para el “peritazgo se requirió el ingreso y recorrido y registro fotográfico por parte del propietario sin que se presentara oposición alguna para tal fin, con lo que se prueba que el hoy demandante tenia (sic) pleno conocimiento y consintió la venta que se estaba realizando y no se entiende cómo ahora pretende presentarse como la victima (sic) a cobrar sumas de dinero por unas supuestas mejoras que no le corresponden y mecho menos ostentar calidad de propietario cando (sic) (…) ya había enajenado el bien con anterioridad”, amén de que no puede pretender la devolución de “dineros C.I.T. 2024-0003-01 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia en suma de 957’529.235 M/cte. cancelados por concepto de cánones de arrendamiento, es decir, pretendiendo usufructuar el bien sin ninguna contraprestación.” Niega haber “realizado acuerdos con el señor German Gustavo Ruiz Camaro”, y califica que lo esbozado por el demandante “es una historia ficticia” a fin de “trasgiversar (sic) la realidad”, toda vez que como del contrato de arredramiento que contenía “irregular cláusula” de opción de compra se decretó su terminación conforme al reseñado proceso de restitución de inmueble, luego “automáticamente la irregular cláusula décima denominada opción de compra perdió sus efectos jurídicos o se extingue, por tanto no es admisible que el demandante Ruiz Camaro pretenda se le reconozca unos derechos que no tiene en base a una irregular cláusula de opción de compra que fue extinguida por orden Judicial, configurándose el principio de Cosa Juzgada”.
Es decir, que por ser esa cláusula “accesoria” al contrato principal, ésta “corre la misma suerte” de aquél, amén de que él “nunca” suscribió ese negocio jurídico y “para la fecha de compra (…) ya se había extinguido al haberse declarado el contrato de arrendamiento terminado”; relación contractual que, reitera, como nunca la suscribió, configura “una falta de legitimación por pasiva”.
Aclara, de un lado, que el proceso reivindicatorio incoado en contra del demandante por los bienes objeto del contrato recriminado, “aún se encuentra en trámite y pendiente de sentencia”, asunto que “nunca ha pensado en desistir”. De otro lado, que “ha realizado varios negocios comerciales de compra venta de mercancía” con el demandante, “así como préstamos de dinero”.
Con estribo en lo anterior, formuló las excepciones de mérito intituladas: i) “TEMERIDAD Y MALA FE”; ii) “IMPROCEDENCIA E INEFICACIA DE LA ACCIÓN”; iii) “FALTA DE LEGITIMACIÓN POR PASIVA”; iv) “COSA JUZGADA” y v) “LAS INNOMINADAS”. Además, objetó el juramento estimatorio. A su turno, el demandado JUAN CARLOS CARRASCAL BUENAVER5, por conducto de apoderado judicial debidamente constituido, se opone a la totalidad de las pretensiones.
En síntesis, expuso que “compró la bodega en referencia” al demandante, la cual está construida sobre 2 lotes de terreno. El valor de la enajenación fue por la suma de $400’000.000,00 M/cte. y la “cifra” de $126’000.000,00 M/cte., “corresponde a lo solicitado por el vendedor quien (…) manifestó” que “para evitar pagar el impuesto de ganancia ocasional, se fijara el mismo precio que él había pagado un año antes, cuando los compró, incrementado ese precio en un millón de pesos, como se puede apreciar en los folios de matrícula 5 Ib., actuación n° “0009MemorialDescorrerTraslado.pdf” C.I.T. 2024-0003-01 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia inmobiliaria (…) correspondiente a cada inmueble”.
Asegura que la suma de dinero por la que le fueron vendidas las propiedades, la pagó así: $246’500.000 M/cte. “en cheques girados por el Banco Colpatria a nombre” del demandante y, el saldo, la suma de $153’500.000 con transferencia hecha “por orden” de la parte actora, a nombre de Javier Muriel Belandria, de un inmueble ubicado en la calle 23 n° 2-75 de la urbanización Prados del Norte en Cúcuta, “saldando de esta manera un negocio pendiente que tenía” el señor Ruiz Camaro “con esa persona”.
Desdice que entre ellos existiere “préstamo de dinero”, pues lo pactado es el contrato de arrendamiento al que subsidiariamente previeron opción de compra del inmueble arrendado, frente al que el demandante “tampoco ejerció el derecho de opción de compra dentro del plazo establecido que venció el 30 de octubre de 2014”, precisando que, una vez recibió del vendedor los bienes enajenados, “celebraron” con aquél “un contrato de arrendamiento (…) estipulándose una opción de compra para el arrendatario”; momento para el que “existía la construcción de la bodega”; aseverando, además, que “hizo unas mejoras y adecuaciones para darlo en arrendamiento al mismo vendedor”.
Indica que los dineros que recibió por parte del demandante “fueron los cánones de arrendamiento pactados contractualmente”, cuyos pagos no se realizaron “puntualmente”, razón por la que el actor incurrió “en mora, la cual generó un proceso de restitución del inmueble arrendado (…), el cual terminó con sentencia debidamente ejecutoriada, recuperando la tenencia del inmueble mediante diligencia de lanzamiento que practicó la Inspección Civil Superior de Policía de Cúcuta (…), quien (…) hizo entrega física del inmueble”.
Y, agrega, “ese día” convinieron un plazo para que el arrendatario (demandante) sacara “las máquinas de las bodegas hasta el día 23 de mayo de 2016.” No desconoce que el demandante hiciere “algunos abonos a la obligación contractual”, pero como el contrato de arrendamiento se terminó por mora, ese “hecho no impide pagar lo adeudado, aún, después de la sentencia. La sentencia no purga la obligación y de ahí, que se pueda iniciar un proceso ejecutivo a continuación del proceso de restitución”.
Asevera que “después del lanzamiento, no (…) tiene conocimiento alguno de oposición y acción judicial contra la sentencia de restitución de este inmueble. Se tiene, por el contrario, la firma de German Gustavo Ruiz Camaro (sic) con Juan Carlos Carrascal Buenaver en un documento donde obra un COMPROMISO PARA SUSPENDER EL DESALOJO DE LAS MÁQUINAS DE LA BODEGA y luego, el hoy C.I.T. 2024-0003-01 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia demandante intervino como intermediario de la venta de esta bodega presentando como comprador al Sr. Arturo Patiño Patiño”.
Afirma que fue propietario de la heredad hasta el día 30 de abril del 2016 “cuando realizó la entrega material de lo vendido al comprador Arturo Patiño Patiño”, por manera que con posterioridad ya no tenía “ningún vínculo contractual con el demandante ni con el Sr. Patiño Patiño”. Sostiene que “no hubo subrogación ni novación de este contrato de opción de compra.
Por lo tanto, el Sr. Patiño Patiño no estaba autorizado (…) para revivir esta opción de compra ya caducada desde el 30 de octubre de 2014”, coligiendo que después de varios años el demandante “trata de revivir términos de un derecho no ejercido oportunamente”, aseverando, entonces, que lo “pretendido no era ni es razonable”. Con sustento en lo anteriormente expuesto, formula como medios perentorios los que denominó: i) “IMPROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DERESOLUCIÓN (sic) DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA PACTADO DENTRO DEL CONTRATO DE RRENDAMIENTO (sic) DE UNOS INMUEBLES OBJETO DE ESTE PROCESO”; ii) “CADUCIDAD DE LA ACCIÓN – PRESCRIPCION DEL DERECHO” y iii) “LA GENÉRICA”.
Al igual que el otro codemandado, presenta objeción al juramento estimatorio. 1.3 Sentencia de Primera Instancia La primera instancia concluyó con sentencia proferida el día primero (1°) de diciembre de dos mil veintitrés (2023) por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Cúcuta que negó “la totalidad de las pretensiones de la demanda” (ordinal 1º), y consecuencialmente, condenó en costas a la parte actora (ordinal 2º)6.
Como fundamento de su decisión, la sentenciadora de primera instancia, con apoyo legal y jurisprudencial, precisó que el negocio jurídico a cuya resolución se aspira, es el de opción de compra celebrado el 16 de noviembre de 2011 entre Juan Carlos Carrascal Buenaver y Germán Gustavo Ruiz Camaro, por lo que dejó sentado que, a voces del principio de la relatividad de los contratos, aquellos son los únicos llamados a enfrentarse en un proceso de esta naturaleza.
Por lo tanto, descartó que el señor Jesús Arturo Patiño Patiño, pese a ser el actual titular del dominio de las heredades sobre las cuales recae la acción promovida, tuviese interés en la causa por pasiva. 6 Ib., actuación n° “0050ACTA AUDIENCIA N° 74-2021 – 00083.pdf”, en la que en el segundo vínculo se encuentra la videograbación del veredicto, récord de grabación 00:10 a 40:11.
C.I.T. 2024-0003-01 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia Dilucidado lo anterior, precisó que para el éxito de la acción resolutoria contractual deben hacer presencia tres requisitos: “a) la existencia de un contrato bilateral válido; b) el incumplimiento del demandado y c) el cumplimiento del demandante en la forma y tiempo convenido”.
Por esa senda, y sin dejar de lado las exigencias de todo acto jurídico, coligió que el actor no satisface los dos primeros. En cuanto a la existencia de un convenio bilateral válido ( primer requisito), destacó que el contrato de arrendamiento recriminado contiene las condiciones del convenio de opción de compra, esto es, tienen “ligamen contractual”.
En tal virtud, “al carecer de existencia el contrato de arrendamiento celebrado por haberse declarado judicialmente su terminación en virtud de la sentencia emitida el 24 de enero de 2013 por el Juzgado Tercero Civil Municipal de Cúcuta, dentro del proceso de restitución de inmueble arrendado No. 5400140030032012-000226-00 promovido por Juan Carlos Carrascal Buenaver en contra del aquí demandante, dichos efectos por consiguiente se extienden al contrato de opción de compra, conforme a las condiciones en que fue pactado”.
Luego, “asiste razón a la parte demandada en sostener que el contrato principal suscrito era el de arrendamiento y que el de opción era accesorio”, por manera que “indudablemente la opción no podría subsistir ante la declaración judicial de terminación del contrato principal”. Y si se tuviese por superado el anterior requisito, en todo caso, incumpliría el segundo, por cuanto el actor no honró las obligaciones a las que se comprometió, toda vez que si bien ejerció el derecho de compra y así lo acreditó, no demostró “haber entregado al aquí demandado la suma de $400’000.000 como precio pactado para la opción de compra dentro del término estipulado, esto es, entre el 16 de noviembre de 2011 y el 15 de noviembre de 2014”, de donde se sigue que “no se cumple una de las condiciones de la acción para reclamar de Juan Carlos Carrascal Buenaver el incumplimiento del contrato de opción de compra, la resolución del mismo y la consecuente indemnización”.
Sumó a lo dicho, que “francamente (…) advierte (…) que la discusión es de un tenor distinto”, en la medida en que, si el actor “no vendió a Juan Carlos Carrascal el inmueble con sus mejoras, sino únicamente los lotes porque las mejoras apenas se estaban construyendo, negocio que además dice no fue el realmente celebrado y que según cuenta, éste último se hubiere aprovechado de las mejoras construidas durante todo el tiempo del contrato de arrendamiento y a sus espaldas hubiese celebrado el contrato de compraventa con el señor Jesús Arturo Patiño Patiño, a quien él le presentó para que comprara el Lote a Juan Carlos y las mejoras a éste, pero que nada de ello se hubiere reconocido (…) ese es un asunto”, insistió, “de C.I.T. 2024-0003-01 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia tinte diverso al de la deprecada resolución, que ha debido ventilarse por un cauce diferente al de esta acción.” En consecuencia, pregona que no resultan “exitosas las pretensiones de la parte actora, [motivo por el que] no hay necesidad entrar al estudio de las excepciones propuestas por la parte pasiva.” 1.4 Apelación Notificada la providencia en estrados, fue apelada por el mandatario de la parte demandante7, siendo admitido el recurso vertical, lo que explica la presencia del proceso en esta Sede.
Los reparos esgrimidos en primera instancia, se sintetizan en lo siguiente: 1. Disiente de la decisión en tanto que sí acreditó “los requisitos para la resolución del contrato [como] se ve conforme a las pruebas obrantes en el expediente, como documental y testimonios”. Insiste en que cumplió “con sus obligaciones ya que de no haber sido así por qué aún continúa (…) dentro de la heredad cuando el señor Jesús Arturo Patiño Patiño compró la misma.” 2.
Manifiesta, “que es claro, que las partes continuaron con el citado contrato teniendo en cuenta que el mismo Jesús Arturo Patiño Patiño dijo que continuó con el contrato que devenía de Juan Carlos Carrascal Buenaver, de tal modo que la opción estaba sujeta al contrato de arrendamiento, [pues] es de ver que es diáfano que el contrato de arrendamiento continuó con carrascal y pasó al señor Jesús Arturo Patiño Patiño, ya que reitero, de no haber sido así, por qué mi prohijado seguía cancelando arriendos y abonos a la opción de compra al señor Juan Carlos Carrascal Buenaver y posteriormente al señor Jesús Arturo Patiño Patiño quien manifestó que continuó con el contrato que devenía de Juan Carlos Carrascal Buenaver.
De tal modo que si el contrato no existía, ¿cuál contrato prosiguió el señor Jesús Arturo Patiño Patiño sino existía el citado contrato?; ¿por qué el señor Juan Carlos Carrascal Buenaver nunca le realizó el lanzamiento?” 3. No desconoce que “se hizo una diligencia”. Empero, “en la misma en ningún momento se expidió acta de lanzamiento (…), ni se allegó documento que demuestre que realmente (…) fue sacado de la bodega.” 4.
Expone, que “en teoría del juzgado, si el contrato principal era el arrendamiento el cual prosiguió el señor Jesús Arturo Patiño Patiño, tal y como el mismo lo manifestó (…), es evidente entonces que aún está presente la opción de compra, y no como lo manifestó el juzgado al inicio, precisando que nada tenía que ver en el contrato de arrendamiento proseguido por el señor Jesús Arturo Patiño Patiño con la opción de compra.
Sin embargo, posterior precisa que evidentemente el contrato de arrendamiento iba de la mano con la opción de compra.” 5. Asegura, “que ha cumplido con el contrato, tal como se dijo en la demanda y en ningún momento la parte demandada demostró que este hubiese incumplido. Sin embargo, esto lo aduce su señoría de oficio, a sabiendas de que no cabría en ninguna lógica que si (…) incumplió el contrato, no sería 7 Ib., récord de grabación 40:13 a 45:06.
C.I.T. 2024-0003-01 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia lógico que el señor Jesús Arturo Patiño Patiño hubiese continuado con el citado contrato”. 6. Califica que la juzgadora de primer nivel respecto al “denso material probatorio (…), no [lo] tuvo en cuenta o lo interpretó a su manera, ya que”, insiste, “pagó lo acordado y realizó los pagos a la opción de compra, y, ni el señor Juan Carlos Carrascal Buenaver, y, ni el señor Jesús Arturo Patiño Patiño demostraron que los pagos hubiesen sido a otros negocios o que tuvieran otros negocios con el señor German Gustavo Ruiz Camaro”, toda vez que “lo que estos si expresaron es que únicamente recibieron pagos (…) en razón al contrato que versaba sobre la demanda”. 7.
Con todo, en “la sentencia hubo una indebida valoración probatoria, una indebida valoración en los testimonios, una indebida valoración de los documentos, un exceso ritual manifiesto y aparte un defecto factico, teniendo en cuenta entonces de que ciertamente quedó acreditado (…) que el señor Arturo Patiño Patiño prosiguió el contrato que venía con Juan Carlos Carrascal Buenaver”. 8.
Y dentro de la temporalidad legal para agregar más inconformidades a la decisión confutada8, insistió en lo anterior y reprodujo por escrito lo verbalizado en la audiencia, pero agregó que el contrato de arrendamiento “no ha sido resuelto ya que si bien el señor Jesús Arturo Patiño Patiño a (sic) reconocido la posesión (…) que devenía de Carrascal en otros procesos que hoy en día son conexos a este como material probatorio, lo cierto es que adía (sic) de hoy nunca se a (sic) resulto el contrato de arriendo que lleva inmersas un (sic) opción de compra que prosiguió el señor Jesús Arturo Patiño Patiño ya que si bien existe un proceso revindicatorio (sic) para aclarar el tema de la posecion (sic) no exite (sic) otro proceso aparte de este para resolver el precitado contrato de arriendo”. 9.
Insiste en que el préstamo de dinero “se transfiguró” en dos contratos: uno, el de arrendamiento, y el otro, en el de opción de compra, los cuales cumplió como lo demuestran la documentales. 10. Amplía que la prueba testimonial se valoró de manera parcial y si se confronta con los interrogatorios, se demuestra “que los mismos adolecían de incertidumbre, sustento y/o verdad, no pudiendo ser tomados como ciertos”. 11.
Precisa que el defecto fáctico en que incurrió la juzgadora de instancia consiste, en que resuelve “la controversia acudiendo a su propio capricho no valorando íntegramente el acervo y fundamentando su convencimiento en pruebas impertinentes, inconducentes e ilícitas. Desconociendo el juez el derecho al debido proceso.” Dentro de la oportunidad consagrada en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, el apelante cumplió con la carga procesal que le competía, sustentando en debida forma la alzada9.
En compendio, y peticionando la revocatoria de la sentencia para que entonces se acceda a la resolución del contrato confutado, y, trasuntando las inconformidades esgrimidas, asegura que acreditó la existencia de un préstamo de dinero que se transmutó en un contrato de arrendamiento con opción de compra, el que el codemandado Jesús Arturo Patiño Patiño continuó, motivo por el que enrostra tiene legitimación en la causa por pasiva.
No obstante, en desconocimiento del material probatorio existente, el a quo “concluyó una situación totalmente diferente a la acontecida”, la cual, en su sentir, no es otra que, para cuando acaeció el negocio jurídico fustigado “las bodegas todavía se 8 Ib., actuación “052AmpliacionReparosRecursoApelacion.pdf” 9 Cuaderno segunda instancia, actuación n° “07SUSTENTACION GERMAN GUSTAVO RUIZ CÁMARO.pdf” C.I.T. 2024-0003-01 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia encontraban en proceso constructivo”; que “nunca entregó la posesión de la heredad en conflicto”.
De ahí que ha debido darse finiquito al contrato de arrendamiento con opción de compra “pues resulta evidente que dicho contrato no ha sido resuelto”, debiendo entonces, como “se hace lógico y necesario que las cosas vuelvan a su estado natural, y en consecuencia se resuelva el enunciado contrato de arriendo con opción de compra”, disponerse, además, que “le sean devueltos los valores correspondientes a las mejoras ejecutadas en la heredad causante de la litis conforme a citado contrato.” La parte no apelante –demandada–, durante el traslado de la sustentación replica los argumentos de su adversario10.
Concretamente, enrostra que su contraparte sortea “la probada terminación anormal” del contrato confutado, la que acaeció “mediante sentencia judicial de fecha 24 de febrero de 2013 (sic), proferida por el Juzgado Tercero Civil Municipal de Cúcuta, en el radicado No. 54001- 4003003-2012-00226-00”; insiste en la falta de legitimación del demandado Jesús Arturo Patiño Patiño; recalca que el demandante es contratante incumplido de las obligaciones derivadas del contrato objeto de esta acción, por manera que “la resolución” del convenio no está a su alcance.
Además, pondera que el veredicto de primera instancia es “producto de una valoración integral” de los medios de convicción practicados. 2. CONSIDERACIONES Realizado el control de legalidad que manda el artículo 132 del Código General del Proceso, no se advirtió vicio ni irregularidad alguna que configuren nulidad. Así mismo, se aprecian reunidos los presupuestos procesales requeridos para proferir una decisión de fondo. 2.1 Problema jurídico.
Corresponde entonces a la Sala, atendida la limitante que el inciso primero del artículo 328 impone al funcionario de segunda instancia, determinar si, tal y como lo sostiene la parte impugnante, existe una indebida valoración probatoria en la medida en que acreditó haber sido un contratante que cumplió con sus obligaciones respecto del contrato de opción de compra, o si, por el contrario, como lo coligió la juzgadora de primera instancia, aquél no satisface dicho presupuesto necesario en la resolución de todo contrato. 10 Ibidem, actuación n° “09PRONUNCIAMIENTO JUAN CARLOS CARRASCAL BUENAVER.pdf” C.I.T. 2024-0003-01 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia 2.2 De la naturaleza del contrato de opción de compra y sus elementos Para empezar, menester es evocar que, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1494 del Código Civil, el contrato o convención es fuente de las obligaciones y como tal “es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”, según lo define el artículo 1495 ejusdem.
Y como requisitos de validez y eficacia de todo negocio jurídico, se tienen los entronizados en el artículo 1502 sustantivo, que orientan que para obligarse válidamente se requiere de la presencia de capacidad, consentimiento sin vicio, objeto lícito y causa lícita, de donde se sigue que la validez del acto pende de que hagan presencia tales exigencias de existencia. Una vez formado el contrato con el lleno de las exigencias que le son propias, este obtiene la perfección y su objeto es generar los fines que por su medio buscaron los intervinientes, constituyéndose en una ley para los contratantes, pudiendo ser invalidado por el consentimiento mutuo o por causas legales, conforme lo pregona el artículo 1602 de la codificación en cita; y los motivos legales que afectan su validez, no son otros que los referidos en el canon 1740 del mismo estatuto, que reza: “Es nulo todo acto o contrato al que falte alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes”; y el legislador precisó que únicamente el objeto o causa ilícitos, la omisión de alguna formalidad para el valor del acto o contrato en consideración a su naturaleza y no a la calidad o estado de las partes, y la falta absoluta de capacidad, constituyen motivos de nulidad absoluta (Art. 1741 ibidem).
Pero igualmente el contrato puede dejar de tener eficacia o concluir su vigencia, con intervención de la judicatura, en virtud de la providencia que contenga una declaratoria de resolución, de rescisión o de simulación. Ahora bien, es forzoso traer a colación, que como lo prevé el canon 1501 de la misma obra, “Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales, o no produce efecto alguno, o degeneran en otro contrato diferente; son de la naturaleza de un contrato las que, no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial; y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales”.
El acuerdo de voluntades –contrato–, debe mirarse de manera armónica con su contenido para no que no se corra el riesgo de contrariar el querer de las partes, C.I.T. 2024-0003-01 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia haciendo producir a la convención efectos que estas no previeron. Es por ello que para tal propósito, enseña la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, que “para establecer si entre las partes se celebró o no un determinado y especifico contrato, (…) se hace necesario verificar, en primer término, atendidas las cláusulas del negocio, si se cumplieron los requisitos esenciales que lo tipifican (…) y, en segundo lugar, en caso de existir duda razonable o controversia al respecto, dilucidar cuál fue -a partir de la evidencia, que no de la intuición (gnoseología jurídica) o de la simple especulación- la intención real de los contratantes, más allá de lo que emerja del mismo texto del documento, con mayor razón si es una cláusula en particular la que mina el alcance de aquél.” 11 En tratándose del contrato de opción, se tiene que el mismo se encuentra regulado mediante el artículo 23 de la Ley 51 de 1918, bajo el siguiente tenor: “La opción impone al que la concede la obligación de cumplir su compromiso.
Si la opción no estuviere sometida a un término o a una condición, será ineficaz. La condición se tendrá por fallida, si tarda más de un año en cumplirse. Las partes pueden ampliar o restringir este plazo.” En tratándose de la naturaleza jurídica de este instituto, la Sala Civil-Familia de este Cuerpo Colegiado, en reciente providencia emitida por otra de sus Salas de Decisión con ponencia del honorable magistrado Roberto Carlos Orozco Núñez12, puntualizó que “si bien el legislador civil no define expresamente la opción como un contrato, como sí lo hace con la mayoría de los demás que regula, sí establece cuáles son sus efectos y algunos de sus requisitos.
Por su parte doctrina y jurisprudencia han concretado sus presupuestos y naturaleza. En cuanto a su origen se presenta como un contrato bilateral desde el punto de vista de las declaraciones de voluntad, pero unilateral desde el punto de las obligaciones producidas. En esencia es considerado una modalidad de precontrato o contrato preparatorio, a los que valga decir acuden con inusitada frecuencia las empresas urbanizadoras y constructoras, cuya finalidad económica peculiar es la de asegurar la celebración en el futuro de otro contrato, generalmente el de compraventa.” (énfasis fuera del texto original) Al respecto, en providencia que guarda vigor, el Tribunal de Casación, ilustra que “inconfundibles caracteres diferencian las figuras jurídicas de la opción de compra llamada con más exactitud promesa unilateral de venta, y el pacto de preferencia. Consiste esencialmente la opción en la obligación que adquiere una persona de vender a otra, en el caso de que ésta se decida a comprar según 11 CS.
SC, 14 de agosto de 2000, M.P. Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo, Exp. 5577, reiterada en SC5250-2021, M.P. Francisco Ternera Barrios, 26 de noviembre de 2021. 12 TSC-SCF radicación n° 54001-3153-003-2020-00193-00, C.I.T. 2022-0448,01, M.P. Roberto Carlos Orozco Núñez, 1 de diciembre de 2023. C.I.T. 2024-0003-01 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia condiciones predeterminada en el contrato.
La opción implica para su validez un término o una condición que no puede tardar más de un año en cumplirse. Según el llamado pacto de preferencia, la persona que la concede no adquiere la obligación de vender por precio determinado dentro de un término fijo o al cumplimiento de una condición; conserva su libertad de vender o no, y solo está obligada a hacerlo a determinada persona cuando quiera vender” 13.
(resalta la Sala) 2.3 De la Acción Resolutoria Prevé el artículo 1546 del Código Civil, que “en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante”, esto es, el cumplido, “pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”, los que surgen ante la conducta omisiva de quien infringió el contrato.
Decantado se tiene que la precitada acción, al igual que la de cumplimiento del convenio, como lo enseña el Tribunal de Casación, para su buen suceso, exige i) “la presencia de un contrato bilateral válido”; ii) “que el actor hubiese guardado fidelidad a sus obligaciones, esto es, cumplido o procurado cumplir los compromisos que del respectivo negocio jurídico dimanan para él”, y, simultáneamente, iii) “es menester que la otra parte, por el contrario, no hubiese atendido los deberes de prestación establecidos a su cargo.”14 2.4 Caso Concreto Mediante “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” privado adiado 16 de noviembre de 201115, suscrito y autenticado ante el Notario 7° del círculo de Cúcuta, en lo que aquí interesa, el señor Juan Carlos Carrascal Buenaver –demandado–, de una parte, entregó en arrendamiento a German Gustavo Ruiz Camaro –demandante–, los siguientes bienes inmuebles: El primero, “una bodega de almacenamiento que se está construyendo sobre dos lotes de terreno, así: Lote No. 1 ubicado según catastro en la calle 0B avenida 9 urbanización La Siberia de esta ciudad y ubicado según catastro en la calle 0B No. 9-97 barro Panamericano de esta ciudad”, alinderado como se indica en el contrato, el cual tiene la matrícula inmobiliaria n° 260-245728 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta.
El segundo, “Lote No. 2 ubicado en la calle 0B No. 9-83 urbanización La Siberia de 13 CSJ – SC, ID459871, M.P. Hernán Salamanca Porras, 18 de mayo de 1946. 14 CSJ, SC radicación 41001-31-03-001-2002-08463-01, M.P. Arturo Solarte Rodríguez, 14 de diciembre de 2010. 15 Expediente digital. Cuaderno primera instancia, actuación nº “0003. DEMANDA RESOLUCIÓN CONTRATO OPCIÓN DE COMPRA.pdf”, folio digital 41 al 45.
C.I.T. 2024-0003-01 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia esta ciudad”, también delimitado por sus linderos en el documento, e identificado con el folio inmobiliario n° 260-245729 de la misma oficina registral. Tales heredades, se indicó, “consisten en dos Lotes de Terreno sobre los cuales se están construyendo actualmente unas mejoras tendientes a ser bodegas de almacenamiento, cuya licencia de construcción se encuentra en trámite” (cláusula 1°).
El canon de arrendamiento mensual se pactó en la suma de $9’450.000,00 M/cte pagaderos “los primeros cinco (5) días de cada mes” (cláusula 2°). El término de duración del contrato se previó en 36 meses, a partir del 1° de diciembre de 2011, por lo que se prolongaba hasta el 30 de noviembre de 2014, prorrogable por voluntad de las partes (cláusula 6°) De la otra, en su cláusula DÉCIMA, se estipuló “LA OPCIÓN DE COMPRA” en los siguientes términos: “a) Las partes acuerdan que antes del transcurso del plazo de duración del presente contrato, (36 Meses), el arrendatario podrá adquirir la propiedad del inmueble objeto de este arrendamiento, debiendo comunicarlo al titular del mismo, de modo fehaciente como plazo máximo, hasta dentro del mes anterior a la fecha de expiración de este contrato.
B) Se establece como precio de venta del INMUEBLE ARRENDADO para el ejercicio de dicha facultad por el arrendatario, sin que se incluyan en él las rentas derivadas del arrendamiento, el de CUATROCIENTOS MILLONES DE PESOS MDA. CTE., suma que podrá cancelarse de forma parcial o total una vez se reciba por parte del arrendador la manifestación expresa de hacer uso de la opción de compra por parte del arrendatario, en la forma y en el tiempo que lo acuerden.
C) En caso de verificarse la venta del inmueble, esta se llevará a cabo en escritura pública, libre de todo gravamen y procediéndose al pago de la totalidad del precio convenido en el momento de su otorgamiento. D) Los gastos e impuestos que se deriven de la compraventa serán asumidos por el ARRENDADOR Y ARRENDATARIO EN PARTES IGUALES. E) Habiéndose hecho uso de la opción de compra del inmueble por parte del arrendatario y antes de vencimiento del presente contrato, se haya cancelado el total del valor del inmueble, esto es, CUATROCIENTOS MILLONES DE PESOS MDA.
CTE. ($400’000.000), el presente contrato de arrendamiento se podrá dar por terminado de común acuerdo.” Además, “en caso de incumplimiento de cualquiera de estas cláusulas”, se estipuló en la cláusula DECIMO PRIMERA que “la ARRENDADORA podrá dar por terminado este contrato y exigir la restitución del inmueble por los trámites del proceso abreviado de Restitución. Igualmente adelantará el respectivo proceso ejecutivo por los arriendos debidos y por la pena incumplimiento; sin perjuicio de las indemnizaciones a que hubiere lugar por los daños causados al inmueble y por concepto de los servicios públicos que resultaren a deber.” C.I.T. 2024-0003-01 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia En este punto aviene apropiado indicar que, conforme a la Escritura Pública n° 3041 del 23 de agosto de 2011 corrida en la Notaría 7ª de Cúcuta 16 y a los respectivos folios de matrícula inmobiliaria, quien funge como arrendador en el precitado contrato, esto es, el señor Juan Carlos Carrascal Buenaver, es el titular del derecho real de dominio de los bienes dados en tenencia por arrendamiento con opción de compra al señor German Gustavo Ruiz Camaro.
El actor enrostra que hizo uso de esa opción de compra y honró la obligación de pagar el precio pactado. En cuanto al ejercicio de la opción, es indiscutible que la misma fue presentada. Ciertamente, con documento fechado “05 de enero de 2012”, pero que, a decir verdad, fue emitido el mismo día en que se suscribió el reseñado contrato de arrendamiento –16 de noviembre de 2011– toda vez que claramente así lo indican los stickers de autenticación que obran al final de dicho escrito, se tiene que German Gustavo Ruiz Camaro comunicó a Juan Carlos Carrascal Buenaver la intención de hacer uso de la opción de compra pactada.
El arrendatario tras dirigir el documento a su arrendador, identificarse, individualizar los predios y especificar que en las heredades se están construyendo unas mejoras, claramente dijo hacer uso de la cláusula décima a su favor. Manifestó: “expresamente (…) deseo hacer uso de la Opción de Compra antes referenciada, dentro de la cual se pactó como precio de la venta del inmueble la suma de CUATROCIENTOS MILLONES DE PESOS MDA.
CTE. ($400’000.000) valor que podrá ser pagado durante el tiempo de vigencia del Contrato de Arrendamiento suscrito el 16 de noviembre de 2011”. El documento se encuentra signado y autenticado por el destinatario el mismo día en que concedió la opción –16 de noviembre de 2011–; además, antes de la firma allí impuesta quedó consignado que: “Recibí conforme”.
Entonces, sin hesitación, desde el mismo instante en que nació al mundo jurídico el reseñado contrato de arrendamiento suscrito entre Carrascal Buenaver y Ruíz Camaro, simultáneamente se ejerció el derecho de opción de compra por parte del arrendatario. Siendo de ese modo los cosas, a no dudar, corresponde auscultar si el demandante –arrendatario– efectivamente pagó el pago del precio en la forma convenida, es decir, “durante el tiempo de vigencia del Contrato de Arrendamiento suscrito el 16 de noviembre de 2011”.
Llegados a este punto, resulta importante tener muy en cuenta que, en ocasiones los contratantes, especialmente cuando son comerciantes, calidad que ostentan las partes aquí enfrentas, celebran entre ellos diversos negocios jurídicos 16 Ibidem, folio digital 34 al 36. C.I.T. 2024-0003-01 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia que recogen en un mismo documento por razones prácticas, pero que tienen la virtualidad de ser autónomos, aunque la vigencia del uno quede ligada a la del otro.
Justamente, en un asunto que guarda similitud con el de ahora, la Sala de Casación Civil y Agraria, puntualizó que “nada obsta para que las partes, en ejercicio de la autonomía de su voluntad, pacten en un mismo documento, además del compromiso de celebrar el contrato definitivo, otras prestaciones destinadas a regir en vigencia de éste. Tal circunstancia no significa en modo alguno que la promesa subsista luego de perfeccionarse el acuerdo principal sino, tan solo, que en la fase de conclusión del negocio los contratantes deciden ratificar las cláusulas contenidas en el arreglo preliminar, sin que sea necesario volver a pronunciarse sobre lo que convinieron con anterioridad» (CSJ SC, 16 dic. 2013, rad. 1997-04959-01).” 17 (énfasis original) Y más reciente precisó, “las partes pueden concertar ciertos clausulados que, en realidad, corresponden a negocios jurídicos distintos.
Tal ocurre –por citar un evento frecuente– con la entrega temporal del bien prometido en venta a cambio del pago de un canon periódico, pacto que carece de relación directa con las disposiciones propias del precontrato y del contrato prometido, y que, por lo mismo, equivale a una convención autónoma (v. gr., un contrato arrendamiento), aunque coexista con la promesa en el mismo soporte documental.” 18 Confrontado entonces el contrato de arrendamiento identificado a espacio con la cláusula décima contenida en el mismo, resulta meridiano que en un mismo documento los contratantes dieron vida jurídica a dos negocios jurídicos completamente diferentes.
En efecto, en un mismo escrito nació un contrato de arrendamiento respecto de dos bienes inmuebles sobre los que justamente se convino otra relación jurídica, la de opción de compra, pero sujetando el término para el cumplimiento de la obligación de pago de la opción de compra al lapso de vigencia del arrendamiento. Ciertamente, el señor Carrascal Buenaver se comprometió a vender a Ruiz Camaro una bodega de almacenamiento construida sobre los inmuebles con los folios de matrículas inmobiliarias n° 260-245728 y 260-245729 ambos de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta; se fijó el precio en la suma de $400’000.000,00 M/cte., pero se pactó que dicho monto sería pagado “durante el tiempo de vigencia del contrato de arrendamiento suscrito el 16 de noviembre de 2011”; y de conformidad a lo pactado, el arrendamiento se convino por un período 17 Reiterada en SC2221-2020, M.P. Luis Alonso Rico Puerta, 13 de julio de 2020. 18 Ejusdem.
C.I.T. 2024-0003-01 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia de 36 meses contados a partir del 1° de diciembre de 2011, que, por ende, se extendían hasta el 30 de noviembre de 2014, prorrogables por voluntad de las partes. Empero, el contrato de arrendamiento no se ejecutó durante la totalidad del término previsto, en atención a que el arrendatario incurrió en mora en el pago de los cánones de arrendamiento, lo cual motivó a que Carrascal Buenaver promoviera en su contra proceso de restitución de inmueble arrendado adelantado ante el Juzgado Tercero Civil Municipal de Cúcuta, radicado 54001-4003-003-2012-0022600, dentro del que, en sentencia adiada 24 de enero de 2013, se declaró su terminación y se impuso la consecuente restitución de los inmuebles rentados19.
Por ende, extinguido el arrendamiento en la fecha señalada, cesó el plazo para que el arrendatario pagara el precio convenido en el contrato de opción de compra, circunstancia indicativa de que, si no había saldado el monto de venta pactado ($400.000.000,00) para ese momento, mal puede aducir cumplimiento de sus obligaciones de cara al pacto de opción de compra y habilitarse para el ejercicio de la acción resolutoria.
Véase que desde la demanda misma, el reclamante Ruiz Camaro confesó que para el año 2016 comentó al codemandado Jesús Arturo Patiño Patiño sobre su situación con Carrascal Buenaver en atención a las relaciones comerciales que con él sostenía y a la gran confianza que le tenía, indicándole que estaba dispuesto a vender las bodegas en la suma de DOS MIL MILLONES DE PESOS, “con la finalidad de salir de la deuda con el señor JUAN CARLOS CARRASCAL BUENAVER, ya que había quedado con el mismo en una deuda por CUATROCIENTOS MILLONES DE PESOS ($400.000.000)”, y aunque refiere que “ya le había pagado” esa suma, “aun así le adeudaba según cuentas del señor JUAN CARLOS CARRASCAL BUENVER casi el doble di dicha cantidad” (Hecho DOCE de la demanda), aseverando posteriormente que “Fincado en el negocio jurídico de OPCIÓN DE COMPRA (…) le pagó al señor JUAN CARLOS CARRASCAL BUENAVER, en referencia a la opción de compra, aproximadamente la suma de SEISCIENTOS MILLONES DOSCIENTOS MIL PESOS ($600.200.000) entre capital e intereses” (hecho CATORCE), para finalmente indicar que “a finales del mes de diciembre de dos mil dieciséis (2016) el señor JUAN CARLOS CARRASCAL BUENAVER, le manifestó que y no le adeudaba nada a él…” (hecho QUINCE).
En ese orden de ideas, se colige que el aquí demandante no cumplió con la obligación de pagar el precio del contrato de opción dentro del lapso pactado, esto 19 Cuaderno primera instancia, subcarpeta “001expedienteDigitalziado.pdf”, pagina digital 57 a 60. “032.1Expediente 54001400300320120022600”, actuación C.I.T. 2024-0003-01 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia es, “durante el tiempo de vigencia del contrato de arrendamiento suscrito el 16 de noviembre de 2011”, como quiera que, tal cual quedó acotado, el arrendamiento se declaró terminado el día 24 de enero de 2013; y como el plazo concedido para el cumplimiento de la opción de venta quedó atado a la vigencia de aquel, sin que las partes hubieren modificado dicho término pues nada de ello se adujo ni mucho menos se demostró, ha de concluirse que al demandante ninguna potestad le asistía para reclamar la resolución que aquí suplica, como quiera que, se insiste, extinguido el plazo de duración del arrendamiento, por añadidura deja de subsistir el lapso para cumplir con el pago pactado para efectivizar la opción de compra.
Es más, obran pruebas documentales que dan cuenta de las sumas entregadas por el actor al convocado Carrascal Buenaver, que reafirman que mientras estuvo vigente el contrato de arrendamiento, no pagó la totalidad del precio de compra convenido, como lo muestran las siguientes imágenes: C.I.T. 2024-0003-01 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia Obsérvese que para el 5 de noviembre del 2011, es altamente probable que entre el demandado Juan Carlos Carrascal Buenaver y German Gustavo Ruiz Camaro mediare contrato de arrendamiento con opción de compra de manera verbal, en la medida en que ello dimana de las documentales acabadas de incorporar a esta providencia, debiendo tenerse muy en cuenta que tales negocios jurídicos obligan a las partes, pues recuérdese que son comerciantes y entre ellos, como lo consagra el canon 824 mercantil, pueden obligarse de tal modo.
No obstante, la relación negocial se concretó por escrito en el contrato recriminado que data del 16 de noviembre de 2011, y fue suscrito por aquellos. Siendo de ese modo las cosas, es dable afirmar que, para el momento en que se signó el contrato de marras, el demandante, en lo que respecta al contrato de opción de compra, venía cumpliendo.
No obstante, con posterioridad a dicha calenda, no puede predicarse lo mismo como ya quedó referenciado. De otra parte, no puede dejarse de lado que si el actor estimó conculcado su derecho de defensa y contradicción en el proceso de restitución de inmueble arrendado que en su contra fue promovido, diamantinamente se advierte que otros son los caminos procesales que tuvo a su alcance para arremeter contra lo allí decidido.
En todo caso, y dado que no tachó el documento que fuera arrimado por la parte demandada, según el cual, junto con el demandado Juan Carlos Carrascal C.I.T. 2024-0003-01 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia Buenaver rogó a la Inspectora Sexta de Policía de Cúcuta, el “aplazamiento [de la] diligencia de lanzamiento” hasta el día “23 de mayo de 2016” para que de esa manera pudiera desmontar y retirar “las máquinas y enseres que se encuentran en el inmueble”, aflora con solidez el asentimiento a la sentencia proferida en el ya citado asunto.
Es más, ello deja entrever que ya la opción de compra no era de su interés. Todo lo anterior devela, que las exculpaciones que expuso en el libelo introductor, reiteradas en el interrogatorio de parte que le fuera practicado 20 y que se contraen a que el contrato de arrendamiento es “simulado”, para nada tienen la capacidad de dotarlo de contratante cumplido de cara al contrato de opción de compra y se quedan en una simple voz de protesta desprovista de otros medios suasorios que impongan todo lo contrario, por lo que, de manera incontrovertible, es dable asegurar que el actor, distinto a lo que con ahínco sostiene, no honró el pago del precio de la opción de compra que ejerció. Y es que no puede aspirar la parte actora a que los valores que dan cuenta la abundante prueba documental adosada pueda tan siquiera sumarse a lo que se encontraba pendiente de saldar, toda vez que los “comprobantes de egreso”, recibidos por Juan Carlos Carrascal Buenaver y vistos a folios digitales 77 a 79, 81 a 83, 86 a 89, dan cuenta del pago de cánones de arrendamiento, intereses de otros prestamos, y, por qué no decirlo, abono a intereses de cánones de arrendamiento en mora; y las demás, no permiten relacionarlos con el objeto de este debate judicial.
Es más, ni siquiera el comprobante de transacción bancaria adiado 26 de mayo de 2016 a una cuenta corriente del Banco Davivienda, que parece pertenecer al demandado Carrascal Buenaver, ya que, ante la existencia de varias relaciones mercantiles, ha debido procurarse demostrar a qué correspondió dicho pago, lo cual no se logró. Entonces, como al día 5 de noviembre de 2011 el saldo del precio pactado en la opción de compra era de $170’000.000,00 M/cte., y de este no se acreditó su pago, insístase, el demandante no es contratante cumplido, razón por la que vedado está para él, el ejercicio de la acción resolutoria intentada.
No sobra indicar que si lo que albergaba era el pago de las mejoras que dice haber construido en los predios objeto de la opción, prontamente se advierte que este sendero procesal no es el vehículo para materializar esas aspiraciones. 2.5 Conclusión 20 Ibidem, actuación “0019Audiencia16Feb2023parte1.mp4”, 23:20 a 02:03:53. C.I.T. 2024-0003-01 Resolución de Contrato Definitivo Apelación. Sentencia Bajo ese horizonte argumentativo, los motivos de censura carecen de vocación de prosperidad, por manera que se impone la confirmación de la sentencia de primera instancia proferida el día primero (1°) de diciembre de dos mil veintitrés (2023) por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Cúcuta, debiendo condenarse en costas a la parte recurrente, pero las agencias en derecho se fijarán posteriormente por la Magistrada Sustanciadora como lo manda el numeral 3 del artículo 366 del Código General del Proceso y serán liquidadas en el juzgado de primera instancia. Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, Sala de Decisión Civil - Familia, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: Confirmar la sentencia proferida el primero (1°) de diciembre de dos mil veintitrés (2023) por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Cúcuta, dentro del Proceso Declarativo – Verbal de Resolución de Contrato incoado por German Gustavo Ruiz Camaro, en contra de Juan Carlos Carrascal Buenaver y Jesús Arturo Patiño Patiño.
SEGUNDO: Condénese en costas a la parte recurrente – demandante. Las agencias en derecho en esta instancia se fijarán posteriormente por la Magistrada Sustanciadora como lo manda el numeral 3 del artículo 366 del Código General del Proceso y serán liquidadas en el juzgado de primera instancia. CÓPIESE,
COMUNÍQUESE Y CÚMPLASE21 Los Magistrados, ÁNGELA GIOVANNA CARREÑO NAVAS CONSTANZA FORERO NEIRA ROBERTO CARLOS OROZCO NÚÑEZ (El presente documento se suscribe de conformidad con lo previsto en el artículo 11 del Decreto Legislativo 491 de 28 de marzo de 2020, por cuya virtud se autoriza la “firma autógrafa mecánica, digitalizada o escaneada”, en virtud de la emergencia sanitaria decretada por el Gobierno Nacional). 21 Documento suscrito de conformidad con lo previsto en el artículo 11 del Decreto Legislativo 491 de 28 de marzo de 2020.