República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C. Sala Civil de Decisión Magistrada Sustanciadora SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA CLASE DE PROCESO DEMANDANTE DEMANDADOS RADICADO PROVIDENCIA DECISIÓN DISCUTIDO Y APROBADO FECHA Ejecutivo Centro Comercial Unilago Parqueaderos Ya S.A.S 1100-131-03-010-2020-00404-02 Sentencia No. 063 CONFIRMA Veintiocho (28) de noviembre de dos mil veinticinco (2025) Veintiocho (28) de noviembre de dos mil veinticinco (2025) Se procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte ejecutada contra la sentencia proferida el 14 de julio de 2025, por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de esta ciudad, al amparo de lo previsto en la Ley 2213 de 2022.
I.
ANTECEDENTES El Centro Comercial El Lago “Unilago”., por conducto de vocera judicial, formuló demanda ejecutiva contra Parqueaderos Ya S.A.S., para el pago de las cuotas de administración ordinarias, extraordinarias y pólizas de seguro causadas desde enero de 2012 hasta la cancelación total de la obligación. Asimismo, exigió el reconocimiento de intereses moratorios sobre las referidas asignaciones liquidados a la tasa máxima permitida por la Superintendencia Financiera de Colombia desde el vencimiento de cada una.
Además, deprecó condena por costas procesales1. 1 Folios 2 a 20 del archivo “001EscritoDemanda.pdf”. Fundamento fáctico: En apoyo de sus pedimentos, la parte actora señaló que la sociedad Parqueaderos Ya S.A.S., es propietaria de los garajes 1 al 58 y 62 al 119 y de los depósitos 1 al 14, 16, 18, 20 y 21, teniendo un coeficiente de copropiedad del 2,964%.
Desde enero de 2012 se han generado cuotas ordinarias de administración, primas de la póliza todo riesgo de daños materiales, así como mensualidades extraordinarias, conforme al artículo 29 de la Ley 675 de 2001, las cuales se encuentran en mora, según la certificación de deuda que conforme al artículo 47 de dicha normatividad, presta mérito ejecutivo2.
Actuación procesal: Mediante auto de 18 de enero de 20213, adicionado el 14 de abril de 20214, se libró mandamiento de pago en los términos suplicados, del cual se dispuso su notificación a la convocada. Intimada aquélla, presentó recurso de reposición5 el cual fue resuelto el 5 de mayo de 2023 manteniendo incólume la decisión inicial 6, posteriormente, se pronunció frente a cada uno de los hechos de la demanda, se opuso a las pretensiones de la propulsora y formuló los enervantes de “inexistencia de la obligación”;
“cobro de lo no debido”, “prescripción” y “caducidad”7. Sentencia impugnada: El a quo resolvió seguir adelante la ejecución respecto de las cuotas de administración ordinarias, extraordinarias y póliza de seguro causadas desde diciembre de 2015 en adelante, las que se sigan causando en el proceso, mas los intereses moratorios y declaró probada la excepción de prescripción de las alícuotas de enero de 2012 a noviembre de 2015, condenando en costas a la parte demandada8.
Folios 1 a 2 del archivo “001EscritoDemanda.pdf”. Archivo “006AutoLibraMandamientoDePago.pdf”. 4 Archivo “008AutoAdicionaMandamiento.pdf”. 5 Archivo “014AlleganRecurso.pdf” 6 Archivo “045AutoDecideRecurso.pdf” 7 Archivo “030ExcepcionesDeMérito.pdf”. 8 Archivo “062SentenciaEscrita.pdf”. 2 3 010 2020 00404 02 Como fundamento de esa determinación, indicó que el título ejecutivo báculo de recaudo prestaba mérito coercitivo al cumplir con las exigencias consagradas en el artículo 48 de la Ley 675 de 2001.
Acto seguido, manifestó que el artículo 79 de la referida normatividad reitera que los administradores de la unidades inmobiliarias cerradas están habilitados para demandar la ejecución de las obligaciones económicas y sanciones pecuniarias impuestas a propietarios y moradores, reconociendo a las liquidaciones efectuadas por ellos el carácter de título ejecutivo sin necesidad de protesto ni de otras formalidades; precepto que también prevé la responsabilidad solidaria de los copropietarios respecto de todas las obligaciones ordinarias y extraordinarias, así como las sanciones pecuniarias impuestas a los moradores de los inmuebles.
Bajo la anterior normativa, las obligaciones contenidas en los documentos aportados comportan obligaciones claras y expresas: en el caso de las cuotas ordinarias, los montos adeudados se desglosan mes a mes hasta octubre de 2020; frente a las extraordinarias del año 2019 están sustentadas en su aprobación por la asamblea de copropietarios; y respecto a la póliza todo riesgo, se consignan los valores desde 2012 hasta 2020, con la respectiva justificación; siendo evidente para el iudex que los documentos aportados cumplen con las exigencias legales para constituir títulos ejecutivos, en tanto acreditan obligaciones vencidas, determinadas y documentadas, lo que justifica su idoneidad dentro del proceso ejecutivo en curso.
Sin embargo, refirió que respecto de algunas opera el fenómeno de la prescripción conforme al artículo 2536 del Código Civil, modificado por el artículo 8 de la Ley 791 de 2002, que otorga un término máximo de cinco (5) años para demandar su cumplimiento. Bajo ese entendido, las obligaciones que datan del año 2012 hasta el 2015 se encuentran caducas 010 2020 00404 02 y prescritas, en la medida en que ha transcurrido más del tiempo legal señalado, sin que se haya interrumpido.
Apelación: El extremo pasivo planteó el remedio vertical contra el fallo de primer grado. Al efecto expuso sus reparos por escrito 9, siendo replicados en esta instancia10, en los siguientes términos: Primeramente, refirió que se vulneró el derecho al debido proceso, en razón a que no se tuvo en cuenta la totalidad del material suasorio allegado.
Asimismo, que se desconoció lo establecido en los artículos 16,17,21,22,25 y 31 de la Ley 675 de 2001, relativos a que todo reglamento de propiedad horizontal debe señalar los coeficientes de los bienes de dominio particular que integran el conjunto; así como los sectores y módulos de contribución para prever de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a su naturaleza, destinación o localización. Indicó que las cuotas ordinarias y extraordinarias del sótano se configuran de manera excepcional, por cuanto los coeficientes destinados a servir en las funciones explicadas corresponden a la salvedad del numeral tercero del articulo 25 de la Ley 675 de 2001 y 22 del reglamento de propiedad horizontal sobre los módulos de contribución que obligatoriamente se deben establecer para derivar de allí los porcentajes a cobrar a Parqueaderos Ya S.A.S., pues a los bienes localizados en el sótano se les dio una administración independiente y en el referido clausulado es donde aparece el listado de coeficientes para gastos, en el que se excluyó a los ubicados en dicho sitio, por lo que no puede aplicarse los corrientes, como lo hizo la ejecutante, obviando la salvedad del reglamento, siendo 9 Archivo “063FechaRecepcionRecursoDeApelacion.pdf”.
Archivo “006SustentacionRecurso.pdf” de la carpeta “002SegundaInstancia”. 10 010 2020 00404 02 irregulares los montos que ha fijado la copropiedad. Luego, para cobrar las cuotas que aquí exige debió establecer los módulos de contribución, no obstante, presentó la certificación con base en el coeficiente común, sin tener en cuenta que el sótano no se beneficia de muchas de las tareas aplicadas a los demás pisos del edificio.
(ii) En cuanto a lo especificado en el reglamento: En los artículos 21, 22, 17, 16 se contempló que el sótano tendrá una administración independiente y aplicación diferente de los coeficientes de copropiedad. (iii) el titulo ejecutivo no existe: no hay una obligación clara y expresa, puesto que el certificado no se ajusta a lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal; véase que en el acta 46 de 2014 se fijó un cobro para Parqueaderos Ya S.A.S, sin embargo, posteriormente fue anulada por el Juzgado 51 Civil del Circuito, decisión confirmada por el Tribunal en segunda instancia, pues, no se basó en lo ordenado en la ley, ya que no se ha establecido los módulos de contribución. Luego no puede realizarse unos cobros si esta fue anulada.
(iv) adquisición de los inmuebles: fueron adquiridos por la sociedad PARQUEADEROS YA LTDA., del HELM BANK S.A., según consta en el Escritura Pública No. 2567 del 15 de diciembre de 2011, de la Notaria Octava (8ª) del Círculo de Bogotá. (v) anulación de todas las decisiones obtenidas en el acta del 26 de marzo de 2014: Luego de varios años de adquiridos los bienes, en el acta de asamblea general de propietarios del Centro Comercial El Lago – Unilago P.H. se estableció el coeficiente del 2,914% de la copropiedad y sin base legal se pretende cobrar multiplicando por dos dicho porcentaje del área de parqueaderos, sin estar autorizado en ninguna parte, contrariando lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal y la Ley 675 de 2001. 010 2020 00404 02 Según el reglamento vigente para el año 2010, para los garajes y depósitos localizados en el sótano del centro comercial se establecieron unas condiciones especiales, como la administración independiente.
Sin embargo, arbitrariamente se fijó el pago de expensas ordinarias y extraordinarias para el mantenimiento de la copropiedad que denominaron “cuotas de compensación” y se decidió aplicar un porcentaje igual al del coeficiente para el cobro de expensas comunes, exigiendo tres veces el coeficiente al total de los gastos presupuestados: dos ordenados por el acta de 2014 como cuotas de compensación y luego una tercera como cuota común. Ante lo anterior, Parqueaderos Ya Ltda inició proceso de impugnación del acta No. 46 de 26 de marzo de 2014, que conllevó a la nulidad de la decisión alli tomada, estando sin ningún soporte los cobros indicados en la certificación aportada.
(vi) respecto de la sentencia y la omisión del debido proceso: atendiendo lo anterior no existe titulo ejecutivo, pues la certificación aportada no tiene soporte alguno, ya que el acta que autorizaba el cobro fue declarada nula. Se debieron establecer módulos de contribución y deducir de allí lo que obligatoriamente correspondía pagar a Parqueaderos Ya por concepto de expensas ordinarias o extraordinarias para el mantenimiento de la copropiedad.
El juez no se refirió a las pruebas solicitadas de oficio. (vii) la reforma del reglamento de propiedad horizontal del centro comercial El Lago – Unilago P.H.-: se pidió como prueba en segunda instancia la Escritura Pública No. 234 del 20 de febrero del año 2024 de la Notaria 33 del Círculo de Bogotá, reforma al reglamento consignada en el acta No. 60 de 30 de marzo de 2023, con el que se demuestra el intento de corregir errores.
En el acta No. 58 de 30 de marzo de 2022, de la asamblea de copropietarios, para el estudio del presupuesto del año 2021, se evidencia 010 2020 00404 02 doble contabilización: cuotas de administración y adicionalmente, de compensación, que debían ser asumidos por Parqueaderos Ya. Pese a que se insistió en el cobro equivocado de las sumas porque para el sótano se había dispuesto una administración independiente que obligaba a fijar unos módulos de contribución que no se ha hecho y es indispensable para establecer las sumas a cobrar.
Todo lo anterior se intentó corregir con la escritura publica No. 234 que pretende subsanar los yerros cometidos, vulnerando los derechos adquiridos, así como lo dispuesto en el artículo primero del reglamento de propiedad horizontal que reza: “Se deja constancia que dentro del presente Reglamento, los derechos adquiridos de los copropietarios no serán modificados ni vulnerados” (viii) En cuanto a las excepciones propuestas: cobro de lo no debido e inexistencia de la obligación no fueron analizadas, pese a que en ellas se advirtió que la administracion de los bienes localizados en el sótano es independiente, según el reglamento de propiedad horizontal y los determinantes para el cobro de las cuotas sería diferente a las demás, debiendo establecerse módulos de contribución, para de alli derivar las sumas a recaudar, sin poder dar aplicación a los coeficientes correspondientes a los parqueaderos y depósitos.
Los coeficientes son para determinar el porcentaje que le corresponde de las áreas comunes y los votos en la asamblea, mas no para fijación de las cuotas, ya que, en el reglamento, cuando se incluyeron los coeficientes para el cobro de cuotas, específicamente se excluyeron los parqueaderos y depósitos.11 Pronunciamiento del extremo actor: La demandante refirió que la sustentación del recurso debía ser coincidente con lo expresado en los reparos; así en los reparos la apelante únicamente reseñó los defectos del título ejecutivo y excepciones propuestas; en resumen, atacó la existencia del título ejecutivo y de la obligación allí contenida, con el argumento que 11 Archivo PDF “063FechaRecepcionRecursoDeApelacion” ubicado en la carpeta “002SegundaInstancia” 010 2020 00404 02 el acta del año 2014 no es un soporte para expedir la certificación de deuda con base en la cual se inició el ejecutivo.
Allí no hizo mención al debido proceso, interpretación de pruebas o a la apreciación de las mismas por el juez de primera instancia; no mencionó el reglamento de propiedad horizontal o cómo dicha reforma resulta relevante en el litigio. (i) Debido proceso: no se dio un argumento concreto de cómo se materializó, limitándose a argumentar que no valoraron las pruebas en conjunto.
Entre las pruebas aportadas y ordenadas de oficio por el señor juez se encuentran los procesos declarativos de impugnación de acta iniciados por Parqueaderos Ya S.A.S en los que su mayoría se ha desestimado los mismos argumentos que usa para atacar la sentencia de primera instancia en este proceso, es decir, sobre la supuesta administración independiente, los derechos adquiridos y su insistente y errónea confusión respecto a la función de los módulos de contribución. (ii) De las disposiciones aplicables al caso en concreto: Si se aplicó la ley 675 de 2001, el fallo tuvo en cuenta los artículos 25, 48 y 79, así como las actas aportadas al proceso, incluyendo la del año 2014, que fue irrelevante para el iudex toda vez que la nulidad declarada fue solamente respecto de las cuotas de compensación, pero nada tiene que ver con las de administración demandadas.
Adicionalmente, alli se hizo referencia al reglamento de propiedad horizontal, específicamente a que están constituidos los coeficientes de copropiedad, que son determinantes para establecer el porcentaje de participación de los copropietarios, del cual la ley no hizo excepción. (iii) sobre la copropiedad: El recurrente aduce que se desconocen los artículos 16, 17, 21, 22,25 y 31 de la ley 675 de 2001, confundiendo la obligatoriedad de los coeficientes de copropiedad como herramienta para 010 2020 00404 02 el cálculo del pago de cuotas de administración al que todos los copropietarios están obligados, con la naturaleza de los módulos de contribución, creyendo que estos últimos sustituyen los coeficientes de copropiedad.
El articulo 3 de la Ley 675 de 2001 define cada uno de ellos, y de este se concluye que los módulos de contribución son respecto a las áreas comunes que no son destinadas al uso y goce general, previendo que el gasto de dichos bienes estará a cargo solamente de los copropietarios que se benefician de los mismos. Y es que, el coeficiente de copropiedad tiene una doble función, por un lado, los derechos que se otorgan a los propietarios, incluyendo su participación en la asamblea y por otro, el deber del pago de las cuotas de administración. La parte recurrente alega que la zona de parqueaderos se beneficia en menor medida de los gastos que se realizan en todo el edificio, omitiendo el mantenimiento de la infraestructura y seguridad, sin embargo, ello fue previsto en el parágrafo del articulo 26 de la Ley 675, indicando que el mecanismo para determinar el monto es el coeficiente de copropiedad.
Asi, el articulo 22 del antiguo reglamento de propiedad horizontal omite observar la normatividad citada, lo que va en contravía del parágrafo del articulo 5 de la Ley 675 que consagra la supremacía de la ley sobre el reglamento, debiendo tenerse por no escrito, argumento que ha prosperado en las distintas instancias. El Centro comercial ha observado y cumplido con la Ley 675 de 2001, el reglamento de propiedad horizontal en lo que no es contrario a la ley, y finalmente en las decisiones de la asamblea general de copropietarios, que se encuentran contenidas en las respectivas actas aportadas al proceso.
(iv) en cuanto a lo especificado en el reglamento: respecto a las acusaciones de incumplir con el reglamento de propiedad horizontal, hizo 010 2020 00404 02 referencia al parágrafo del articulo 5 de la ley 675 que ordena tener por no escrita cualquier disposición que contraríe la norma; siendo imposible aplicar el articulo 22 del reglamento, porque es opuesto al propósito de los coeficientes de copropiedad, los artículos 25, 26, 29, 36 y 50 de la ley 675.
Es función del administrador representar a la persona jurídica que nace de la figura de la propiedad horizontal y la ley no previó que dicha función fuera optativa o potestativa o que se permitiera independizarse, por lo tanto, es claro que solo existe un dirigente por propiedad horizontal y es sobre este que recae la dirección de la totalidad de los bienes comunes de la copropiedad.
(v) en cuanto a la inexistencia del título ejecutivo: La obligación es expresa, por cumplir con los requisitos formales previstos en el artículo 422 del CGP y 48 de la Ley 675 de 2001 que fue enunciado por el propio recurrente; es clara porque se indica en la referida certificación el concepto, mes y monto exacto a cargo de la ejecutada y es exigible, ya que en la certificación se individualiza cada cuota, estableciéndose, sin lugar a dudas, cuál es la fecha de vencimiento de cada una de ellas.
Reitero que las cuotas de compensación no se están cobrando, sino las de administracion. Adicionalmente, en el expediente obra copia de las demás actas impugnadas por la ejecutada en las que se presentan los mismos argumentos buscando evitar el cobro al que están obligados sin que hubiesen prosperado sus pretensiones. (vi) adquisición de los inmuebles: El anterior propietario Helm Bank S.A., sí realizó los pagos respectivos y es a partir del 2012 que la sociedad demandada adquiere los inmuebles y se niega a efectuarlos.
(vii) anulación de todas las decisiones contenidas en el acta del 26 de marzo de 2024 – insistente y errónea confusión entre las cuotas de 010 2020 00404 02 administración con las cuotas de compensación: este es un proceso ejecutivo de cuotas de administración, sin embargo, el convocado pretende hacer ver que el cobro se origina en el acta 46 de 2014, cuando esta hizo referencia a las cuotas de compensación que tienen su ejecutivo separado en el Juzgado Segundo de Ejecución de Sentencias, pese a que es el mismo abogado y se dejó claro que eran dos conceptos diferentes, siendo una actuación temeraria y sin fundamento que la nulidad del acta 46 de 2014 afecte los cobros aquí presentados.
(viii) respecto de la sentencia y la supuesta omisión del debido proceso: En cuanto al pronunciamiento de las pruebas, el juez expresa la razón por la que pidió las pruebas de oficio, tal como se observa en la grabación de la audiencia de instrucción y juzgamiento, indicando que es útil para constatar las afirmaciones de las partes, tanto de la declaratoria de nulidad del acta de 2014, como de la firmeza de las actas en los demás procesos declarativos que Parqueaderos Ya S.A.S. ha adelantado.
Así mismo, adujo que el juez tuvo en cuenta las pruebas documentales arrimadas, haciendo referencia al acta 46 de 2014 donde considera suficientemente claro y demostrado que la nulidad de esta en nada afecta este proceso ejecutivo puesto que las cuotas de compensación que allí se autorizaron no son las de administración que aquí se cobran.
(ix) la reforma del reglamento de propiedad horizontal del Centro Comercial El Lago – Unilago P.H.-: La parte recurrente menciona el Acta No. 60 del 30 de marzo de 2023, en la que, en efecto, se buscaba regularizar y corregir errores conforme a las exigencias de la Ley 675 de 2001 y de la decisión de la declaratoria de nulidad del acta 46 de 2014.
En dicha acta, basándose en la nulidad de la del 2014 se decidió eliminar definitivamente el cobro de cuotas de compensación que se realizaba, entre otros, al área de los parqueaderos del Centro Comercial, dejando solamente las cuotas de administración y se realizó reforma porque el 010 2020 00404 02 reglamento anterior violaba la Ley 675 de 2001, ya que la administración independiente no existe, contrariando el propósito de la propiedad horizontal, incluso, pese a la reforma, Parqueaderos Ya S.A.S. sigue negándose al pago de las cuotas de administración. (X) en cuanto a las excepciones propuestas: el recurrente se limitó a repetir los argumentos enunciados en los acápites anteriores.
Respecto a la discusión referente a las formalidades del título se encuentra zanjada desde que se resolvieron las excepciones previas, pues cumple con las exigencias del articulo 48 de la Ley 675 de 2001. Frente al cobro de lo no debido, yerra el apelante al considerar que el soporte es el acta 46 de 2014, cuando realmente lo son los artículos 25 y 29 de la Ley 675 de 2001, el reglamento de propiedad horizontal y las actas de asamblea vigentes.
La ley exige que sea mediante los coeficientes de copropiedad que se calcule la participación de expensas comunes y en caso de existir módulos de contribución se realizarán aportes adicionales, con la finalidad que los copropietarios deban pagar por bienes comunes que no puedan utilizar como lo dice el canon 31 de la Ley 675 de 200112. II.
PROBLEMA JURÍDICO Corresponde a esta Colegiatura analizar si las obligaciones báculo de recaudo son claras, expresas y exigibles, atendiendo lo dispuesto en la Ley 675 de 2001 y el reglamento de propiedad horizontal que rige a las partes. En caso de cumplir tales requerimientos, verificar si los enervantes tenían mérito para salir airosos.
III. CONSIDERACIONES 12 Archivo “010DescorreTrasladoSustentacionRecurso.pdf”, ejúsdem. 010 2020 00404 02 1. La Sala advierte que se resolverá la instancia con la limitación que impone el inciso primero del artículo 328 del Código General del Proceso, esto es, que solo se analizarán los argumentos que desarrollen los reparos concretos presentados ante el juez de primera instancia, tal como lo dispone el inciso final del canon 327 ibidem. 2.
Efectuada la anterior precisión, conviene memorar que el estatuto procesal permite la posibilidad de cobrar, a través del proceso coercitivo, aquellas obligaciones que consten en documentos que lleven ínsita su obligatoriedad, sea que provengan del deudor o de su causante, o de una sentencia condenatoria, entre otras fuentes que señale la ley (art. 422 C.G.P.), como lo es en este caso, la liquidación de las obligaciones vencidas a cargo del propietario o morador, realizada por el administrador respecto de los inmuebles sometidos a propiedad horizontal, conforme lo consagra el artículo 79 de la Ley 675 de 2001.
A su vez, el canon 29 de la referida normatividad prevé a cargo de los titulares de bienes privados de un conjunto, el débito de “contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal”, siendo este el “estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal” (art. 3, ib), en el cual se establecerán las cuotas periódicas de administración y sostenimiento a su cargo (art. 78 ídem).
Para concretar los valores a pagar por dichos conceptos, la regla 38 ejúsdem, otorga a la asamblea general de copropietarios la función de “aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias…”. En complemento, la disposición 48 in fine, consagra que “en los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de 010 2020 00404 02 expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre la existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior”.
Obligación que tiene origen convencional, en tanto su fuente es el reglamento de la copropiedad para su fijación. Al respecto, la Corte Suprema de Justicia, ha sostenido: “(…) Si bien la autorización para recaudar cuotas de administración para el pago de las expensas comunes necesarias y demás gastos de sostenimiento de la copropiedad encuentra soporte en la Ley de Propiedad Horizontal, el sometimiento de un determinado edificio, conjunto o unidad a dicha ley, así como el reglamento que habrá de regir a la Propiedad Horizontal creada, nacen del acuerdo de voluntades de los propietarios de áreas individuales, plasmado en un contrato que al elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de Instrumentos Públicos constituye una persona jurídica (artículo 4, Ley 675 de 2001).
De allí que las cuotas de administración no puedan ser consideradas una obligación de fuente legal, por cuanto es el reglamento de propiedad horizontal ‘el concurso real de las voluntades de dos o más personas’ (artículo 1494 del C.C.) de someterse a las disposiciones de dicha ley y a la regulación plasmada por ellas en lo atinente a la nueva persona jurídica, incluyendo derechos y deberes de los copropietarios”13.
Atendiendo a la normatividad aplicable, corresponde verificar si el título ejecutivo aportado en este proceso cumple con las características antes mencionadas, en relación con las cuotas de administración cuyo recaudo se persigue por esta vía. 13 Corte Suprema de Justicia, proveído AC874-2024. 010 2020 00404 02 Así, se observa que se anexó (i) el poder debidamente otorgado14, (ii) el certificado de existencia y representación de la persona jurídica demandante 15 emitido por la Alcaldía Local de Chapinero, el 4 de diciembre de 2020 donde se hizo constar que “mediante acta de Consejo de Administración del 09 de abril de 2019 se eligió a JAVIER BARRAGÁN GUICON con CÉDULA DE CIUDADANÍA 79513362, quien actuará como Administrador y Representante Legal durante el periodo del 09 de abril de 2019 al 31 de marzo de 2020.” Siendo ratificado en el cargo para el siguiente periodo: “Por realizarse ratificación del Señor JAVIER BARRAGÁN GUICON, quien venia ejerciendo el cargo de Administrador no realiza cambio, en la Representación Legal”;
(iii) el certificado de la demandada por ser una persona jurídica16; (iv) los títulos ejecutivos contentivos de la obligación, que son las certificaciones de deuda de las cuotas de administración ordinarias y extraordinarias exigidas desde enero de 2012 a octubre de 2020 a la sociedad Parqueaderos Ya S.A.S. expedidas el 1 de noviembre de 2020 por el representante legal de la copropiedad Javier Barragán Guicon 17, igual que la correspondiente a la póliza de seguro de la copropiedad de los años 2012 a 202018.
Por lo que se evidencia que se aportaron todas las documentales necesarias para iniciar la presente acción, sin que fuera dable al juez, exigir ningún requisito ni procedimiento adicional, concluyéndose que se cumple con los presupuestos del canon 422 del Código General del Proceso concordante con el 49 de la Ley 675 de 2001. Téngase en cuenta que ello es así, pues la finalidad del legislador fue agilizar el procedimiento de cobro ejecutivo de las multas y obligaciones derivadas de las expensas ordinarias y extraordinarias de la copropiedad y por ende, que no se exigieran demasiados documentos para ese Pagina 1 a 2 archivo “002Pruebas.pdf” ubicado en el cuaderno “01C01Principal” Pagina 8 a 9 archivo “002Pruebas.pdf” ubicado en el cuaderno “01C01Principal” 16 Pagina 10 a 17 archivo “002Pruebas.pdf” ubicado en el cuaderno “01C01Principal” 17 Pagina 3 a 6 archivo “002Pruebas.pdf” ubicado en el cuaderno “01C01Principal” 18 Pagina 7 archivo “002Pruebas.pdf” ubicado en el cuaderno “01C01Principal” 14 15 010 2020 00404 02 cometido.19 En los antecedentes legislativos de la Ley 675 de 2001, se observa que en la ponencia para primer debate al proyecto de Ley 136 de 1999 (Senado), 305 de 2000 (Cámara) se indicó: “Mediante este artículo, se quiere simplificar el cobro ejecutivo de las deudas de las expensas comunes, que en la actualidad es un procedimiento lento que dificulta el cobro de las expensas comunes, afectando el normal funcionamiento de la propiedad horizontal.
Para que el procedimiento propuesto sea ágil y garantizar que no se exija documentación exagerada, se propone complementar el artículo, precisando los documentos exigibles para el cobro de las deudas causadas por expensas comunes, sin necesidad de protesto ni otro documento adicional.”[9] Lo anterior, fue un avance atendiendo que previamente para el cobro judicial de las cuotas de administración en mora, ordinarias o extraordinarias, constituía título ejecutivo, por mandato expreso de los artículos 13 de la Ley 182 de 1948 y 14 del Decreto 1365 de 1986, la copia pertinente del acta de asamblea en la que se determinaban las expensas, más la certificación del administrador sobre la exigencia y monto de la deuda a cargo del propietario deudor.
Así, el título ejecutivo para el cobro judicial de las expensas en mora dentro del régimen de copropiedad era de naturaleza compleja, conformado por varios documentos y actos de autoridad, lo que hacía engorroso el trámite judicial. Sin perjuicio de lo anterior, del texto de la normatividad vigente “no se infiere ningún obstáculo para que el fallador examine las actas de la asamblea y califique su valor probatorio, a pesar de que éstas no hagan parte del título ejecutivo.”20 Por lo que, en caso que se cuestione la validez y veracidad de la información reportada por el administrador, el juez de la causa está en la obligación de “ordenar las pruebas que considere conducentes para el esclarecimiento del asunto planteado, trámite durante el cual el deudor tiene la 19 20 C-929 de 2007 Ibidem 010 2020 00404 02 posibilidad de controvertir los hechos y elementos probatorios que se alleguen en su contra.”21 3.
Decantado lo anterior en el sub examine, se tiene que el eje central de la apelación que concita la atención de la Sala, estriba en que el a quo no analizó la totalidad de las excepciones propuestas, específicamente las que cuestionaron la validez del título ejecutivo, que fueron el cobro de lo no debido e inexistencia de la obligación. Así, corresponde entrar a examinar estos cuestionamientos y determinar la exigibilidad de las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, como de la póliza de seguros, que, según la demandada, está excluida de su pago con fundamento en el reglamento de propiedad horizontal que la rige, pues allí se estableció que los predios del sótano tendrían una administración independiente, por lo que resulta improcedente su cobro.
Adicionalmente, adujo el censor que no se han establecido los módulos de contribución por lo que no puede pretenderse su recaudo. De ahí que, el thema decissu de esta instancia se circunscribirá sobre ese tópico. En este punto, conviene destacar que, en efecto, la Ley 675 de 2001, debe interpretarse en armonía con el reglamento de propiedad horizontal, que es el “estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios” 22 de la respectiva copropiedad, instrumento de autorregulación surgido de la autonomía de la voluntad por los mismos condueños.
Ahora bien, el artículo 78 de la citada normativa establece que en los reglamentos de las unidades inmobiliarias cerradas se establecerán cuotas periódicas de administración y sostenimiento a cargo de los propietarios de los inmuebles, pudiendo ser cobradas ejecutivamente por el dirigente cuando se encuentren en mora y cuya finalidad es contribuir 21 22 Ibidem Articulo 3 Ley 675 de 2001 010 2020 00404 02 a las expensas necesarias causadas por la gerencia y prestación de los servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes.
Para determinar el monto de tales asignaciones la regla general es acudir al coeficiente de copropiedad, que establece la participación porcentual de cada titular de bienes de dominio particular en los comunes del conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Sin embargo, la asamblea puede establecer módulos de contribución, como un criterio adicional al coeficiente para la distribución de las expensas.
La normativa, es enfática en precisar que este es un parámetro, “sin perjuicio de las cuotas que se determinen por módulos de contribución en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto”, siendo claro que los dos elementos, tanto el coeficiente de copropiedad como los módulos de contribución, no son excluyentes, sino complementarios y susceptibles de coexistir para el establecimiento de los pagos a que haya lugar a ordenes de la comunidad.
En complemento, los módulos de contribución son definidos en el artículo 3 de la mentada legislación como “índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.” Dentro de los antecedentes legislativos de la Ley 675 de 2001 en el Congreso Nacional, se encuentra la siguiente explicación sobre la utilidad de la figura de los sectores y módulos de contribución, dada por uno de los ponentes del proyecto correspondiente: "como quiera que en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, algunos bienes comunes pueden beneficiar más a unos propietarios o tenedores que a otros, se ha considerado necesario proponer la creación 010 2020 00404 02 de la figura de los sectores y módulos de contribución, para garantizar que las expensas comunes relacionadas con bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general, sean sufragadas por los propietarios de bienes privados que derivan mayores beneficios de su uso, exclusivamente para los comerciales o mixtos, nunca para los residenciales."23 Por su parte, el artículo 25 de la Ley 675 de 2001 contempla que: “Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley.
Tales coeficientes determinarán: (…)3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edificio o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.
“ Luego, dicha normativa dispone que el reglamento de propiedad horizontal debe establecer los coeficientes de copropiedad de cada bien privado, los cuales constituyen el parámetro legal para definir la participación de cada propietario en las expensas comunes del conjunto y por tanto, determinan el monto de las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo que el reglamento prevea expresamente la aplicación de módulos de contribución, en cuyo caso estos últimos modifican el valor del aporte, atendiendo los beneficios adicionales de los predios a los que se les aplica este.
En el caso en concreto, de la revisión de la escritura pública No 2705 de 4 de octubre de 2002 de la Notaria 33 del Círculo de Bogotá D.C., contentiva del reglamento de propiedad horizontal del centro comercial El Lago – Unilago se constata que en el artículo 23 dispuso: Ponencia para primer debate al proyecto de ley número 136 de 1999 Senado.
Gaceta del Congreso N° 78 del viernes 31 de marzo de 2000 (C-738-2002) 23 010 2020 00404 02 “OBLIGACIÓN DE CONTRIBUIR AL PAGO DE EXPENSAS. En virtud de la naturaleza misma de la propiedad horizontal, cada propietario, por el hecho de poseer una o más unidades privadas, deberá concurrir al pago de las expensas ya sean comunes ordinarias o extraordinarias, que se requieran para el normal funcionamiento del centro comercial, independientemente de que su unidad privada este o no en una relación directa con los gastos que se ocasionen de acuerdo con los respectivos coeficientes establecidos en este reglamento.” Y en el canon 19 incluyó el listado de coeficientes de copropiedad o porcentajes de participación, en el que se indicó cual le correspondía a cada una de las unidades privadas; tanto garajes como depósitos y locales, siendo en principio estos los elementos indispensables para establecer el valor de las expensas comunes mensuales.
Sin embargo, lo que genera la inconformidad planteada por el apelante es que en el artículo siguiente, se plasmó un coeficiente diferente denominado “de gastos para las expensas comunes”; indicando que corresponde a “la proporción en que las unidades privadas deben contribuir a las erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del CENTRO COMERCIAL EL LAGO – UNILAGO.
(…) A continuación se establece el porcentaje para el pago de gastos administrativos del CENTRO COMERCIAL EL LAGO – UNILAGO – Propiedad Horizontal, en los cuales se incluyen los locales y las oficinas” destacando que nada se dijo en cuanto a los parqueaderos, por lo que se según la sociedad demandada, no están obligados a contribuir a las mismas.
Reforzó su inconformidad en lo contenido en el numeral 7 del artículo 5 que definió como cuota de gastos o de sostenimiento “la porción con que deben contribuir los propietarios para cubrir lo que les corresponda pagar para el mantenimiento y administración de las áreas y bienes comunes de la 010 2020 00404 02 copropiedad y se determina con base en los coeficientes de gastos establecidos en el artículo 22 de este Reglamento”24 Y que, al remitirnos a la citada disposición, se evidencia que se instituyó: “LISTADO DE COEFICIENTES PARA GASTOS: Para el solo efecto del cubrimiento, por parte de los copropietarios, de los gastos de administración del CENTRO COMERCIAL EL LAGO- UNILAGO – Propiedad horizontal, se adoptan las siguientes normas, de obligatorio cumplimiento, establecidas en el presente articulo: 1.
Dentro de los gastos de administración, no se incluyen aquellos del área del sótano o garajes, por cuanto esta área tendrá una administración independiente. Esta administración independiente queda obligada a cumplir con todos los requisitos legales sobre protección al medio ambiente, salubridad, iluminación y demás normas consagradas en las leyes, decretos o resoluciones expedidas por los organismos distritales, nacionales y de policía. Las áreas privadas deberán mantenerse con riguroso aseo y orden.
Se entienden como gastos administrativos, para todos los efectos del presente artículo, todos aquellos que sean necesarios para el funcionamiento y seguridad del CENTRO COMERCIAL EL LAGO – UNILAGO – Propiedad horizontal, con excepción del pago del seguro, el cual se hará de acuerdo con el coeficiente de copropiedad. 2. Los gastos de administración se cubrirán conforme a los porcentajes especiales que corresponden a cada unidad, que se establecen a continuación. Estos porcentajes difieren de los de la copropiedad y se adoptaron así para evitar que aquellas unidades cuyos coeficientes de copropiedad son seis (6) veces mas que el coeficiente de una (1) unidad de dieciocho metros cuadrados (18.00Mts 2), hubieran quedado obligados a pagar sumas incosteables por concepto de los referidos gastos.
Dentro de este criterio general se ha establecido, como consta en la tabla, que en todo caso, la cuota máxima que debe cancelar un local, cualquiera que sea su área, es seis (6) veces lo que corresponde pagar a un (1) local de un área promedio de dieciocho metros cuadrados (18.00 mts 2) (…) Para un Pagina 14 del archivo https://onedrive.live.com/?redeem=aHR0cHM6Ly8xZHJ2Lm1zL2IvcyFBZ3dKYVJGTlhFQkp4am9NaC15YWU5 QXZBWDBW&cid=49405C4D1169090C&id=49405C4D1169090C%219018&parId=49405C4D1169090C%211 62&o=OneUp ubicado en el archivo “014AlleganRecurso” del cuaderno principal. 24 010 2020 00404 02 (1) local destinado a oficina, la cuota a cancelar será del cincuenta por ciento (50%) de su coeficiente de copropiedad y este cincuenta por ciento (50%) será hasta un tope máximo equivalente a seis (6) veces el coeficiente de copropiedad que le corresponde a un (1) local de dieciocho metros cuadrado (18.00 mts 2) de área promedio.
Dentro de este criterio y después de descontar la participación en la administración de los locales de cuota máxima, si los hubiere, y de las oficinas, el saldo necesario para comprobar el cien por ciento (100%) de los gastos de administración y mantenimiento, se distribuirá proporcionalmente entre los restantes locales, de acuerdo con su área privada.
Con base en lo anterior, se fijan los siguientes coeficientes de participación en los gastos de administración para los siguientes inmuebles: (… únicamente relaciona locales y una oficina).” Articulados que, fueron derogados en la asamblea ordinaria de propietarios del año 202325, y que, según lo alegado por el representante legal de la copropiedad en el interrogatorio rendido, era violatorio de la Ley 675 de 2001. 4.
Para zanjar la controversia planteada, es pertinente precisar que ambas partes coinciden en que la expresión “administración independiente”, contenida en el reglamento de propiedad horizontal, alude a los módulos de contribución regulados en la ley 675 de 2001, entendidos, como se viene de ver, como cobros adicionales a las expensas ordinarias que deben ser sufragados por los propietarios de bienes privados que obtienen mayores beneficios del uso exclusivo de determinadas áreas comunes.
Obsérvese que la ejecutada alega que no procede realizar cobro alguno por administración debido a que no hay una determinación expresa de los módulos de contribución, que fue lo indicado en el reglamento para los parqueaderos, siendo jurídicamente improcedente exigir el pago de las 25 Pagina 38 del archivo “006SolicitudDecretarPruebas.pdf” ubicado en la carpeta 002SegundaInstancia 010 2020 00404 02 expensas; por su parte, el representante legal de la propiedad horizontal explicó que la modificación introducida al reglamento en el año 2023 que derogó el numeral 7 del artículo 5, parte del 16 y la totalidad del 22 tuvo como propósito suprimir dicha recaudación adicional.
Del análisis de las cláusulas referidas del reglamento de propiedad horizontal se observa que los propietarios dispusieron excluir expresamente de los gastos de administración aquellos correspondientes a sótanos y garajes: “Dentro de los gastos de administración, no se incluyen aquellos del área del sótano o garajes, por cuanto esta área tendrá una administración independiente”.
De la lectura de este enunciado, avizora la Sala que la parte apelante está dando una interpretación que no es de recibo, pues allí se refiere a que los gastos de las zonas comunes ubicados en sótano y garajes no se incluirá en las expensas comunes, pero no señala que, por tal motivo, los titulares de dominio de los parqueaderos quedarán exonerados de contribuir al pago de las demás contribuciones para el sostenimiento de la copropiedad.
Y es que, dicha aseveración es contraria a la ley, tal como lo decantó la Corte Constitucional en la sentencia C-463 de 2024: “los reglamentos de propiedad horizontal deben especificar los coeficientes de copropiedad, los cuales, en atención a lo dispuesto por la segunda disposición, determinan tanto la participación de cada propietario de bienes privados o de dominio particular en los bienes comunes, como su respectiva responsabilidad (o proporción) en el pago de las expensas comunes, ordinarias y extraordinarias.
Así, el objeto del citado deber, esto es, el de contribuir al pago de estas expensas, comprende la contribución al pago de los costos necesarios para la administración, conservación y mantenimiento de las áreas comunes de los edificios o conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad 010 2020 00404 02 horizontal, en los términos del artículo 3 de la ley en cita[30].
Estas expensas son fundamentales para el adecuado funcionamiento de la propiedad horizontal e integran el régimen jurídico especial de este tipo de propiedad, en el que coexisten estos bienes con aquellos de dominio particular. El artículo 29 no regula la forma en que se debe cumplir el citado deber, de contribuir al pago de las expensas comunes, ya que esta se regula en los artículos 25 y 26 de la Ley 675.
De conformidad con estos, su pago se debe hacer en función de los coeficientes de copropiedad, que, “Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos […] se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto” (artículo 26), en los edificios o conjuntos residenciales, o de los módulos de contribución en los edificios o conjuntos comerciales o mixtos [31].
Esta forma de concretar el citado deber ha sido considerada compatible con la Constitución, ya que atiende a la idea de que, “quienes tienen un mayor patrimonio y perciben mayores ingresos pueden aportar una suma mayor pero proporcional al área de su inmueble para el financiamiento de los gastos comunitarios”; por tanto, “a mayor coeficiente de propiedad en el edificio, es razonable entender que existe mayor capacidad de pago y, por consiguiente, es posible exigir, en términos de equidad, una contribución proporcional en las expensas comunes” (Sentencia C-782 de 2004)[32].
Según indicó la Corte en la providencia en cita, se trata de un “criterio objetivo y eficiente en el recaudo de las sumas comunes, que en modo alguno resulta contrario al principio de igualdad, pues es admisible que la ley exija, por razones de proporcionalidad, solidaridad y redistribución, que quienes gozan de inmuebles de mayor área y, por ende, mayor valor contribuyan en mayor medida a sufragar los gastos comunes que quienes son propietarios de inmuebles con menor área, que se entiende que tienden a ser de menor valor”[33].
En atención a lo expuesto, la interpretación que el demandante le adscribe al apartado que acusa no es cierta, ya no es posible inferir que autorice que los reglamentos de propiedad horizontal exoneren total o parcialmente a 010 2020 00404 02 los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto sometido a este régimen especial del pago de las expensas comunes.” Refuerza lo anterior el hecho de que uno de los principios orientadores de la Ley 675 de 2001 es el de “convivencia pacífica y solidaridad social”, conforme al cual “los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores”.
En ese sentido, una interpretación que pretenda eximir a un sector determinado de la copropiedad del pago de las expensas comunes resultaría contraria a tales principios rectores y al equilibrio económico que sustenta el régimen de propiedad horizontal. Así, la pretensión de la exoneración del débito ejecutado trasgrede el principio de igualdad de los demás copropietarios, significando un detrimento a los derechos particulares de estos, promoviendo un trato inequitativo frente a quienes si cumplen oportunamente con sus deberes dentro de la comunidad.
Conforme a lo expuesto, queda en evidencia que las cuotas ordinarias y extraordinarias exigidas a los parqueaderos y depósitos que fueron debidamente certificadas por el representante legal de la propiedad horizontal no se configuran de manera excepcional como lo pretende hacer ver el demandado, ni están supeditadas a que se establezcan unos módulos de contribución, sino que, al igual que los demás propietarios, en virtud del artículo 23 del reglamento y numeral 3 del canon 25 de la Ley 675, la demandada está obligada a asumir el pago de los aportes mensuales destinados a gastos comunes, en virtud del principio de solidaridad social.
Bajo este entendido, no es cierto que la ausencia de una definición específica de los módulos de contribución respecto de los parqueaderos exonere a sus dueños del pago de las expensas comunes, pues, como ya se decantó, la Ley 675 de 2001 impone a todos los dueños de bienes privados el deber de soportar las cargas comunes conforme al coeficiente 010 2020 00404 02 de copropiedad de sus bienes; y, aunque en casos excepcionales, pueden establecerse montos adicionales, estos no constituyen criterios excluyentes sino complementarios dicho coeficiente.
Como argumento adicional, obsérvese que el artículo 16 del reglamento de propiedad horizontal, referido expresamente al Reglamento de los Garajes del Centro Comercial, faculta al consejo de administración para establecer normas internas sobre la utilización, uso y manejo de los garajes y sitios de estacionamiento del Centro Comercial El Lago – Unilago – Propiedad Horizontal, respetando en todo momento la propiedad privada sobre dichos inmuebles.
En dicha disposición se reitera que los predios ubicados en esa zona cuentan con administración independiente, pero se precisa que dicha regulación recae exclusivamente sobre las áreas comunes, sin que ello implique su exoneración del cumplimiento de las disposiciones contenidas en el reglamento general de la copropiedad. De manera textual reza expresamente: “No sobra aclarar que el presente reglamento obliga a los copropietarios o usuarios de los garajes y depósitos ubicados en el sótano de la edificación, por más que tengan una administración independiente.” 5.
Igualmente, entre los argumentos de apelación, se afirmó que la copropiedad del Centro Comercial El Lago – Unilago P.H desconoció lo establecido en los artículos 16,17,21,22,25 y 31 de la Ley 675 de 2001, referentes a que en el reglamento debía señalarse los coeficientes de los bienes de dominio particular que integran el conjunto; lo cual queda desvirtuado si se lee el articulo 19 del clausulado, en el que se relacionaron los coeficientes de propiedad determinados para cada uno de los bienes privados, incluyendo los garajes, depósitos y locales26, y que no altera, en absoluto, como ya se vio, el hecho que se establecieran o Página 25 a 36 archivo https://onedrive.live.com/?redeem=aHR0cHM6Ly8xZHJ2Lm1zL2IvcyFBZ3dKYVJGTlhFQkp4am9NaC15YWU5 QXZBWDBW&cid=49405C4D1169090C&id=49405C4D1169090C%219018&parId=49405C4D1169090C%211 62&o=OneUp 26 010 2020 00404 02 no los sectores y módulos de contribución, pues lo cierto es que los mismos no están siendo exigidos en este juicio.
En adición, resulta pertinente precisar que esta Sala evidencia que, adicional a los coeficientes de copropiedad se establecieron unos coeficientes para gastos, únicamente para los locales y oficinas en el derogado artículo 22 del reglamento; sin embargo, no por ello se puede inferir que debido a que no se asignó un porcentaje diferenciado a los parqueaderos, se hubiesen excluido del cobro de las alícuotas ordinarias, pues, lo que se advierte es que esta aplicación divergente tenía una finalidad clara que era limitar el valor de la cuota a los inmuebles de mayor tamaño o, en el caso de las oficinas, equilibrar la carga frente a aquellas propiedades cuya rentabilidad no resultaba equivalente.
Tampoco es de recibo el embate referente a que solo en el Acta No. 46 de 2014 se había fijado un cobro para Parqueaderos Ya S.A.S, correspondiente a aportes de sostenimiento comunes, el cual no es exigible porque fue anulada por el Juzgado 51 Civil del Circuito de Bogotá el 6 de abril de 2021, decisión que fue confirmada por el Tribunal Superior de Bogotá el 24 de agosto de 2022 27, pues, de la revisión de estas documentales se verifica que la invalidez se declaró respecto de la disposición adoptada por la asamblea el 26 de marzo de 2014, en la que se había dispuesto que se cobraría “a partir de 2014 una suma adicional a las expensas comunes, por concepto de compensación por utilización de zonas comunes a las oficinas de Multiproyectos y al parqueadero.
En el caso del parqueadero, la administración mantiene esas zonas comunes, asume gastos como pólizas de seguro, vigilancia, aseo y otras, el parqueadero utiliza las rampas de acceso, zonas de circulación, espacio para la garita de control y demás bienes comunes sin recibir la copropiedad nada a cambio. (…) el cobro de compensación por utilización de zonas comunes en el parqueadero, equivalente a su coeficiente de participación por dos, mensual.
Estas compensaciones serán cobradas de forma retroactiva desde enero 1 de 2014.”28 27 28 Páginas 104 a 119 del archivo “055FechaRecepcionMemorialPresentacionDocumentos.pdf” Páginas 9 a 10 del archivo “030ExcepcionesDeMerito.pdf” 010 2020 00404 02 Constatándose que, en el presente proceso, no se está reclamando el pago de la compensación establecida en dicha acta de asamblea del 26 de marzo de 2014, anulada por las autoridades judiciales; véase que ninguna de las certificaciones adosadas como báculo de la ejecución está haciendo referencia a esta, sino a las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración derivadas del coeficiente total del 2,964% de la copropiedad que le corresponde a Parqueaderos Ya S.A.S. 29 Lo anterior fue reiterado por el representante legal de la ejecutante en el interrogatorio rendido, quien afirmó: “en su momento la administración y el consejo de administración que hubo determinó unas cuotas de compensación que no tienen ninguna relación con este proceso y que para Parqueaderos Ya tampoco fueron pagadas y en este momento el centro comercial las tiene desvinculadas a través de las decisiones de las asambleas de copropietarios donde se determinaron que no son procedentes”30.
En consecuencia, lo aquí perseguido corresponde al cumplimiento de las obligaciones económicas impuestas por la Ley 675 de 2001 y el reglamento de propiedad horizontal, las cuales deben sufragarse conforme al coeficiente de copropiedad asignado a cada bien privado, y no a un cobro adicional o compensatorio como el que fue objeto de nulidad, la cual, en consecuencia, en nada afecta lo pretendido en la presente causa, puesto que las cuotas de compensación que allí se 29 30 Página 3 archivo “002Pruebas.pdf” Minuto 31:00 del archivo MP4 “AudioAudiencia” 010 2020 00404 02 autorizaron y que como se vio en el acta de 2024 fueron derogadas, no son las de administración que aquí se cobran, sino se referían a las áreas comunes que no son destinadas al uso y goce general sino únicamente de los parqueaderos. 6.
En cuanto al cobro del porcentaje de la póliza de seguro tomada por la copropiedad, el artículo 61 del Reglamento de Propiedad Horizontal estableció: “Todos los propietarios o usuarios de las unidades de dominio privado o particular están obligados a tomar las pólizas de seguros que cubran los riesgos de incendio, terremoto y asonada, de tal forma que se garantice la reconstrucción total de los mismos.
La administración del CENTRO COMERCIAL EL LAGO – UNILAGO está obligada a constituir pólizas de seguros que cubran los riesgos de incendio, terremoto, asonada, responsabilidad civil y otros, de todos los bienes comunes del Centro Comercial que sean susceptibles de ser asegurados.
PARÁGRAFO: Cada propietario o quien lo represente, está obligado a contribuir según el porcentaje de copropiedad de su unidad privada, en el pago de la prima de los seguros de incendio, terremoto, asonada, responsabilidad civil y otros que ampares los bienes comunes del CENTRO COMERCIAL EL LAGO – UNILAGO.” A su vez, el canon 15 de la Ley 675 de 2001 contempla: “ARTÍCULO 15.
Seguros. Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la reconstrucción total de los mismos.
PARÁGRAFO 1 º. En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riegos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados.” De la revisión de la certificación adjunta se evidencia lo siguiente: 010 2020 00404 02 Así, el artículo 61 del Reglamento de Propiedad Horizontal concordante con el parágrafo 1 del canon 15 de la Ley 675 de 2001 impone a todos los propietarios o usuarios de las unidades privadas la obligación de contribuir, en proporción a su coeficiente de copropiedad, al pago de las primas de los seguros que amparen los bienes comunes.
Esta disposición se encuentra en plena armonía con el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, que establece, como ya se ha indicado reiteradamente, la responsabilidad solidaria de los propietarios frente a las expensas necesarias para la conservación y funcionamiento de las zonas comunes, dentro de las cuales se incluyen las pólizas de seguro, que está basada en el referido principio de solidaridad económica y conservación colectiva del inmueble, el cual orienta el régimen de propiedad horizontal.
En consecuencia, el pago proporcional del valor de la póliza no constituye un cobro adicional ni discrecional, o del que pueda ser exonerado alguno de los titulares de las unidades privadas, más aún, cuando la normatividad que rige la materia impone la obligación de constitución de la póliza de seguros que cubra los riesgos de incendio y terremoto de los bienes 010 2020 00404 02 comunes susceptibles de ser asegurados, erigiéndose en un deber legal y reglamentario inherente a la condición de copropietario, indispensable para garantizar la protección integral del edificio.
Negar el pago de dicha obligación supondría trasladar injustamente el costo de la seguridad colectiva a unos pocos, vulnerando los principios de equidad, corresponsabilidad e igualdad previstos en los artículos 3 y 5 de la Ley 675 de 2001, que exigen la participación equitativa de todos los propietarios en las cargas comunes de la comunidad. 7.
Deviene de lo indicado, que el yerro del iudex al emitir la decisión de primera instancia, sólo aconteció por no haberse pronunciado sobre dos de las excepciones propuestas por la demandada, las cuales pasó inadvertidas cuando enfiló su análisis sobre las de prescripción y caducidad; no obstante, una vez desarrolladas ampliamente en esta providencia, también acaece su improsperidad, por lo que, pese a la omisión advertida, se impone la confirmación del fallo protestado, al no abrirse paso los fundamentos de la censura, con la consiguiente condena en costas de esta instancia a cargo de la apelante.
(numeral 1º, artículo 365 del C.G.P.). DECISIÓN En mérito de lo expuesto, en nombre la República y por autoridad de la Ley, el Tribunal Superior de Bogotá, Sala Quinta Civil de Decisión,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 14 de julio de 2025, por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de esta ciudad por las razones expuestas.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de la segunda instancia a la parte apelante. Para efectos de la liquidación, la Magistrada Sustanciadora fija 010 2020 00404 02 como agencias en derecho la suma equivalente a un (1) Salario Mínimo Mensual Legal Vigente.
TERCERO: En su oportunidad, devuélvase el expediente al Estrado de origen.
NOTIFÍQUESE SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada GAMAL MOHAMMAND OTHMAN ATSHAN RUBIANO Magistrado Firmado Por: Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., 010 2020 00404 02 Gamal Mohammand Othman Atshan Rubiano Magistrado Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 4ab509a522d0268d342214d542725c3c2abd7dd5ee65f4e937261 983b11802ce Documento generado en 28/11/2025 11:30:02 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 010 2020 00404 02