REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL Magistrada Ponente: AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Bogotá D.C., veinticuatro (24) de mayo de dos mil veinticuatro (2024). Discutido y aprobado en la Sala de Decisión celebrada el 14 de mayo de 2024. Ref. Proceso verbal de MIGUEL ÁNGEL CHÁVEZ GARCÍA y otra contra DISFRUTO LTDA. (Apelación sentencia).
Rad. 11001-3103-024-2021-00355-01. I. ASUNTO A RESOLVER Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia proferida el 30 de agosto de 2023, por el Juzgado Veinticuatro Civil del Circuito de Bogotá, dentro del proceso verbal promovido por Miguel Ángel Chávez García y Karen Isabela Gómez González contra la sociedad Disfruto Ltda. II.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones. Los demandantes solicitaron se declare que adquirieron, por el modo de la accesión de mueble a inmueble prevista en el artículo 739 del Código Civil, el dominio de los materiales de construcción con los cuales se edificó una bodega en un predio de su propiedad, ubicado en la dirección catastral carrera 81G No. 57A-36 Sur (con placa 57A-34 Sur) de esta ciudad, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 50S40207090, con una extensión superficiaria aproximada de 294m2.
Pidieron asimismo, disponer que la demandada no tiene derecho a remuneración alguna por las mejoras realizadas, toda vez que las hizo sin permiso de la autoridad competente. Como consecuencia de las anteriores declaraciones, pretendieron se ordene a la convocada entregar a los actores “la totalidad de los materiales de construcción con los cuales se edificó una bodega en el predio que se identifica con el Folio de Matrícula Inmobiliaria No. 50S-40207090”.
De igual modo, deprecó el pago de los frutos civiles que produjo el mencionado terreno, por una cantidad de $225.731.0201. 2. Sustento Fáctico. Mediante escritura pública No. 4.949 del 7 de diciembre de 2017, otorgada en la Notaría Séptima de esta capital, los demandantes adquirieron la propiedad del terreno ubicado en la carrera 81G No. 57A63 Sur, identificado con el folio de matrícula No. 50S-40207090.
Los actores no tienen la posesión del referido bien raíz, la cual viene siendo detentada por la sociedad demandada, quien edificó una bodega en dicho lote. Los convocantes estiman que tienen derecho a acceder al dominio de la construcción, por el modo de la accesión, debido a que son los propietarios del suelo donde se levantó la edificación. 3.
Contestación. La sociedad accionada se opuso a las pretensiones y formuló las excepciones que denominó: “irregularidad en la apertura de la matrícula inmobiliaria e inscripción de la escritura”, “buena fe”, “derechos adquiridos con anterioridad”, “mala de la actora (sic)”, y “la genérica”2. 1 Archivo “0008 demanda integrada 19.24.09 “0001pricipal” en “primera instancia”. 2 Archivo “0039ContestaciónDemanda.77.31.03.pdf”, ejusdem.
Ref. Proceso verbal de MIGUEL ÁNGEL CHÁVEZ GARCÍA y otra contra DISFRUTO LTDA. (Apelación sentencia). Rad. 11001-3103-024-2021-00355-01. 4. Sentencia de primera instancia. En audiencia pública de juzgamiento, celebrada el 30 de agosto de 2023, se negaron las pretensiones del libelo, por no encontrar demostrados los supuestos de hecho para la declaración de adquisición de dominio por el modo de la accesión. A tal respecto, indicó que el bien de propiedad de los demandantes, no es el mismo donde los encausados edificaron la bodega.
Pero, si en gracia de discusión lo fuera, en todo caso, no es posible tampoco que pueda salir avante la demanda, porque la acción instaurada no procede cuando el titular del derecho de dominio ha perdido la posesión del bien en el cual se realizaron las mejoras, toda vez que tal controversia deberá ser resuelta al interior del proceso de reivindicación o de declaración de pertenencia3. 5.
El recurso de apelación. Tanto en sus reparos concretos4, como en la sustentación de la impugnación5, los demandantes se mostraron inconformes con la decisión de primera instancia, porque no tuvo en cuenta las pruebas aportadas al proceso, tales como una respuesta a una petición, emitida por la Unidad Administrativa de Catastro Distrital y, el dictamen pericial aportado por ellos, las cuales demuestran que las mejoras construidas por la demandada se erigieron sobre el predio de propiedad de los actores. 6.
Pronunciamiento de la no apelante. La sociedad Disfruto Ltda., insistió en que la heredad sobre la cual ejerce posesión y, en la que plantó las mejoras, es distinta del bien raíz cuya titularidad de derecho de dominio ostentan los demandantes. El inmueble del que es dueña la parte actora está a su nombre, tiene como dirección la carrera 81G No. 57A-36 Sur de esta metrópoli, se 3 Archivo “0103VideoAudienciaArt373Cgp.mp4”, ibidem. 4 Archivo “0104 Sustentación Recurso”, ejusdem. 5 Archivos “07 Sustenta Apelación” y “08 Sustenta Apelación” en “Cuaderno Tribunal”.
Ref. Proceso verbal de MIGUEL ÁNGEL CHÁVEZ GARCÍA y otra contra DISFRUTO LTDA. (Apelación sentencia). Rad. 11001-3103-024-2021-00355-01. identifica con el folio de matrícula inmobiliaria No. 50S-40207090, cuenta con una extensión superficiaria aproximada de 294m2, CHIP No. AAA0217EASK y cédula catastral 004557660300000009. En cambio, la heredad sobre la que afirma ejercer posesión, tiene como dirección la Calle 56 Sur No. 81G-34, carece de folio de matrícula inmobiliaria, su área es de 428,50 m2, CHIP AAA0052PUWF y código catastral 004557660300100006.
III. CONSIDERACIONES Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio que invalide la actuación, siendo del caso precisar que la competencia del Ad quem está delimitada a los reproches sustentados por los apelantes, dejando al margen del escrutinio cualquier cuestión que no hubiere suscitado inconformidad, ni esté íntimamente relacionada con las eventuales modificaciones frente a lo resuelto en el fallo cuestionado (artículo 328 del Código General del Proceso).
De conformidad con lo establecido en el precepto 739 del Código Civil: “El dueño del terreno en que otra persona, sin su conocimiento, hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de buena o mala fe en el Título de la reivindicación, o de obligar al que edificó o plantó a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios.
Si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del dueño del terreno, será este obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantación o sementera”. Tradicionalmente, la jurisprudencia nacional ha sostenido que la anterior disposición consagra la acción que tiene, exclusivamente, el dueño del terreno (lo principal), para ganar el dominio de lo que en él se construye o se siembra (lo accesorio). 6 Archivo “09 Descorre Apelación”, ibídem.
Ref. Proceso verbal de MIGUEL ÁNGEL CHÁVEZ GARCÍA y otra contra DISFRUTO LTDA. (Apelación sentencia). Rad. 11001-3103-024-2021-00355-01. La noma transcrita, toma la buena o mala fe como elemento decisivo para solucionar el conflicto que surge cuando una construcción se realiza sobre terreno ajeno. La buena fe del dueño de la obra es “la errónea creencia nacida en un error excusable sobre el dominio del suelo en que se construye o una errónea creencia, del mismo cariz, sobre el alcance del título que el constructor ostenta: el constructor cree que su título lo faculta para construir”.
Al paso que la del dueño del terreno consiste en “su diligencia para desvanecer el error del constructor. Es la falta de una tempestiva oposición a la obra no obstante serle conocida. Se trata de una conducta omisiva que es interpretable hasta cierto punto como aquiescencia: haberse ejecutado la obra a su vista, ciencia y paciencia”7. i) Cuando el dueño del terreno es de buena fe, tiene dos opciones a su favor: a) La accesión inmobiliaria propiamente dicha, en razón de la cual el propietario del suelo lo es también de lo que a él accede (superficies solo cedit), mediante las indemnizaciones que la ley prescribe en el Título de la reivindicación para los poseedores de buena o mala fe; o b) Una acción para obligar a quien edificó o plantó, a que le pague el justo precio del fundo con los intereses legales, por todo el tiempo que lo tuvo en su poder, y al que sembró a cancelarle la renta y la respectiva indemnización de prejuicios; lo que en sentido estricto no comporta una accesión, sino la venta forzada del terreno al dueño de la obra, para que éste pase a ser el propietario de la totalidad de la cosa.
Ambas opciones se establecen a favor del dueño del heredad que es de buena fe, quien, por tanto, tiene “un derecho potestativo o de configuración jurídica, esto es, un poder de decidir mediante un acto de su voluntad la situación jurídica final del fundo”8. 7 Luis Díez Picazo. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Vol. III. Las relaciones jurídico-reales.
Editorial Civitas. p. 301 8 Luis Díez Picazo. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Vol. III. Las relaciones jurídico-reales. Editorial Civitas. p. 302. Ref. Proceso verbal de MIGUEL ÁNGEL CHÁVEZ GARCÍA y otra contra DISFRUTO LTDA. (Apelación sentencia). Rad. 11001-3103-024-2021-00355-01. Solo la primera alternativa –se reitera– corresponde a la accesión, pues la segunda es, en rigor, una adquisición que procede de un acto del propietario del suelo, a quien la ley le faculta para imponerla.
“Cuando el artículo (…) dice que el dueño puede obligar al que fabricó a pagar el precio del terreno, lo que está diciendo es que puede imponerle una compraventa de dicho terreno que es unilateralmente forzosa, es decir, voluntaria para el vendedor y necesaria para el comprador”9. El propietario del inmueble que no tenía conocimiento de la edificación, plantación o siembra, adquiere de plano y por ministerio de la ley el dominio de la obra construida, plantada o sembrada por otra persona sobre su suelo, porque se considera que el predio es la cosa principal y lo erigido sobre él es lo accesorio, debiendo pagar las indemnizaciones respectivas10. ii) Si el dueño de la tierra tenía conocimiento, entonces no adquiere de pleno derecho el dominio de lo accesorio, sino que, para recobrar su heredad, debe pagar al constructor el valor del edificio, plantación o siembra.
Ahora bien, esta acción presupone para su prosperidad la carencia de título contractual, es decir, la ignorancia de una de las partes, pues si entre el propietario y el mejorador existe algún tipo de acuerdo o aquiescencia, aunque fuere tácita, no habrá accesión sino otro modo de adquirir regulado por el tipo de pacto que hayan ajustado. “Así, cuando Juan arrienda una casa y conviene en que las mejoras quedarán a beneficio del arrendador, no hay accesión, sino tradición, porque ha mediado un vínculo contractual”11.
Tampoco habrá accesión de mueble a inmueble, cuando el propietario del terreno ha perdido la posesión de la cosa: 9 Ibid. p. 304 10 Sentencias de 5 de octubre de 1910; 11 de octubre de 1912; 30 de octubre de 1917; 8 de setiembre de 1932; 28 de mayo de 1931; 13 de marzo de 1937; 25 de junio de 1937; 27 de octubre de 1938; 29 de mayo de 1939; 23 de octubre de 1939; 28 de mayo de 1940; 28 de febrero de 1941; 7 de julio de 1942; 3 de mayo de 1961; y 31 de marzo de 1998 11 Arturo Alessandri Rodríguez.
Tratado de los derechos reales. Bienes Tomo I. Santiago: Editorial Jurídica de Chile, 2009. p. 182. Ref. Proceso verbal de MIGUEL ÁNGEL CHÁVEZ GARCÍA y otra contra DISFRUTO LTDA. (Apelación sentencia). Rad. 11001-3103-024-2021-00355-01. “Cuando el dueño de una cosa singular en que otro edificó dentro de las circunstancias previstas en el citado inciso 2º, ha perdido la posesión de la cosa, tiene acción reivindicatoria para obtener que el poseedor le restituya el suelo y el edificio, pagándole el valor del último.
Vencido el poseedor, restituye el terreno y lo allí edificado después que se le pague el valor del edificio. Esto cabe dentro del sistema de las prestaciones mutuas. Pero cuando el dueño de una cosa singular en que otro edificó dentro de las circunstancias previstas en el citado inciso 2º, no ha perdido la posesión de la cosa, como es el caso de autos, su acción no es ya de dominio puesto que el edificador lo reconoce dueño del suelo y por lo mismo del edificio que a éste accedió. Su acción es simplemente de recobro, para que el ocupante, mero tenedor de la cosa o si quiere simple retenedor de la misma, sea obligado a restituírsela en lo principal y en lo accesorio, después de que se le pague el valor del edificio.
La tenencia material y el derecho de retener no ha conferido al edificador la posesión del terreno. En las dos situaciones contempladas, habiéndose edificado a ciencia y paciencia del poseedor, su tácito consentimiento le creó una obligación indiscutiblemente justa: sufragar el valor del edificio”12. La acción sustancial que asiste al dueño del terreno, en que otro ha edificado, con o sin su consentimiento, para acceder a la propiedad del edificio, presupone que el accionante esté en posesión del predio, pues si la ha perdido o, si nunca la ha detentado (como ocurre en el caso que nos ocupa), habrá de ser la acción de dominio la vía judicial idónea para el reclamo de su derecho.
Así lo recalcó la jurisprudencia de la Honorable Corte Suprema de Justicia en fallo reciente: “No sobra señalar que lo aquí expuesto no se contradice con lo indicado en SC47552018, en la cual, tras efectuar la pertinente reseña acerca de la hermenéutica del artículo 739 del Código Civil se precisó que, conforme a cualquiera de sus dos incisos, para el ejercicio de las opciones allí previstas ‘es preciso que medie la intención inequívoca del verus dominus de recuperar la cosa mejorada’, reiterando así la línea jurisprudencial referente a que esas acciones no pueden ser promovidas por iniciativa del mejorista, sino únicamente por el propietario del predio.
Naturalmente, esa concepción parte de la base de que el propietario del predio no ha perdido su posesión, en la medida que el edificador continúa comportándose como tenedor de lo edificado y reconociendo dominio ajeno sobre el mismo, de allí que, si esa condición inicial de tenedor muta en la de poseedor, las acciones judiciales a que hubiere lugar quedan por fuera de la regulación de la norma en comentario y pasan a regirse por las disposiciones generales de dominio y usucapión”13. 12 Corte Suprema de Justicia, Sent. 13 marzo 1937.
G.J. t. LVIV, pág. 714. 13 Corte Suprema de Justicia, SC4649-2020, 26 nov. Rad.: 05001-3103-003-2001-00529-01. Ref. Proceso verbal de MIGUEL ÁNGEL CHÁVEZ GARCÍA y otra contra DISFRUTO LTDA. (Apelación sentencia). Rad. 11001-3103-024-2021-00355-01. En el caso que concita la atención del Tribunal, no fue objeto de controversia el hecho de que los actores no son los actuales poseedores del predio en el que se edificaron las mejoras, cuya accesión reclaman, toda vez que el demandante Miguel Ángel Chávez García confesó en su interrogatorio que nunca ha ostentado esa calidad, pues compró el inmueble a sabiendas de que en ese momento cursaba un proceso de reivindicación, promovido por los anteriores propietarios en contra de la sociedad demandada, esta última en calidad de poseedora.
El mismo hecho fue reiterado por el representante legal de la convocada, quien sostuvo que su representada es la actual poseedora, tanto del fundo como de las construcciones en él realizadas, por lo que, al no reconocer el dominio de los actores, no es posible dirimir el litigio por la vía de la figura de la accesión. La situación referida es suficiente para concluir que no existe legitimación en la causa por activa, ni por pasiva, habida cuenta de que desde el momento en que los actores manifestaron no ser poseedores del inmueble donde se realizaron las supuestas mejoras, la controversia quedó por fuera del ámbito de aplicación de las normas que regulan el instituto de la accesión, para quedar relegadas a lo que es materia de las acciones de dominio y declaración de pertenencia, por vía de las restituciones recíprocas a las que hubiere lugar.
No es dable, entonces, a los juzgadores que han conocido del presente proceso, adoptar unas decisiones que solo pueden ser competencia de los sentenciadores que resuelvan el fondo de la reivindicación o de la usucapión, pues solo al interior de esos eventuales litigios se podrá determinar quién es el verdadero propietario del inmueble en disputa y de las mejoras que en él se hayan construido.
Por ello, aun en la hipótesis de que la edificación hecha por la demandada se encuentren en el terreno cuya titularidad de dominio aparece a nombre de los actores, en nada cambiaría la presente decisión, dado que subsistiría la falta de legitimación para pronunciarse sobre el fondo de Ref. Proceso verbal de MIGUEL ÁNGEL CHÁVEZ GARCÍA y otra contra DISFRUTO LTDA. (Apelación sentencia).
Rad. 11001-3103-024-2021-00355-01. una discusión, que solo puede ser resuelta bajo los lineamientos de la reivindicación o de la prescripción adquisitiva de dominio. De ahí que resulte manifiestamente irrelevante adentrarse en el análisis de las pruebas que habrían de acreditar los supuestos de hecho de la accesión, entre ellas, la identidad del bien que es materia del debate, pues no se reúnen los presupuestos de la acción bajo análisis.
Por las mismas razones, resulta impertinente el decreto y práctica de la inspección judicial sugerida por los apelantes como prueba de oficio, pues a nada conduciría el referido medio de conocimiento. Por los motivos expresados, se confirmará la decisión cuestionada y se condenará en costas a la parte apelante, ante el fracaso de su recurso.
IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. CONFIRMAR la sentencia proferida el 30 de agosto de 2023, por el Juzgado Veinticuatro Civil del Circuito de Bogotá. Segundo. CONDENAR en costas de la segunda instancia a la parte apelante.
Para efectos de la liquidación, la Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho la suma de dinero equivalente a dos (2) salarios mínimos mensuales legales vigentes. Tercero. Por la secretaría de la Sala, devuélvase el expediente a la oficina de origen. Ofíciese y déjense las constancias a que haya lugar.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Ref. Proceso verbal de MIGUEL ÁNGEL CHÁVEZ GARCÍA y otra contra DISFRUTO LTDA. (Apelación sentencia). Rad. 11001-3103-024-2021-00355-01. Firmado Por: Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jose Alfonso Isaza Davila Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 018 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Despacho 12 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 9071f96194c68d4164f3a9a687074ba55bd76a776dece29f82b208ae0473bf1b Documento generado en 24/05/2024 08:50:36 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica