REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA DE DECISIÓN IBAGUÉ - TOLIMA Magistrado Sustanciador: Ricardo Enrique Bastidas Ortiz. Ibagué, treinta y uno (31) de octubre de dos mil veinticuatro (2024) Referencia: Impugnación de Actos de Asamblea promovido por Sociedad González Mejía y Cía Ltda. contra Edificio Nicolás González Torres.
Radicación Nro. 73-001-31-03-001-2023- 00127-01. Procede la Sala a resolver el recurso de apelación presentado por la parte demandante contra lo decidido en la sentencia del 21 de noviembre de 2023 proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Ibagué (Tolima). I.
ANTECEDENTES 1.- La Sociedad González Mejía y Cía. Ltda., actuando por conducto de apoderado judicial, presentó demanda encaminada a que se declare “que es nula de nulidad absoluta la decisión ilegal de aprobar el arrendamiento de zonas comunes adoptado en Rad. 73-001-31-03-001-2023-00127-01. 2 Asamblea Ordinaria de marzo 30 de 2023 en el acta No. 21, por estar viciada de ilegalidad al modificar el Reglamento del edificio Nicolás González Torres P.H. que lo prohíbe en forma expresa con negocios que obstaculicen su tránsito hacia la escalera principal y única hacia los pisos superiores, sin haber obtenido la mayoría calificada positiva del 70% para esa reforma del reglamento del art. 46 de la Ley 675 de 2001”, en consecuencia se condene en costas a la pasiva.
Los hechos sobre los cuales se basan esos pedimentos pueden sintetizarse de la siguiente manera: Se informa que el 30 de marzo de 2023 se llevó a cabo “asamblea ordinaria” en el primer piso del edificio Nicolás González Torres P.H. con asistencia tanto presencial como virtual y en la cual se reunió un quórum del 75,05% de los coeficientes de propiedad.
Añade la actora que en el punto de discusión del presupuesto para el año 2023, según se acotó en el orden del día, se presentaron un total de cuatro propuestas para su incremento, entre ellas una por parte de la administración de la propiedad horizontal que planteaba un aumento para el mismo del 16% “arrendando las zonas comunes por doce millones anuales que es ilegal por estar prohibido en el reglamento, como ingresos adicionales”.
Refirió el libelo que efectuada la votación se aprobó la propuesta de la administración por un 46,18% de los participantes, ésta que implicó el incremento de las expensas comunes en un 16%, cobro Rad. 73-001-31-03-001-2023-00127-01. 3 por retroactividad desde enero de 2023, supresión del descuento por pronto pago, facultades a la administradora para adjudicar a título de arrendamiento la zona común contigua al local 101-B y autorización a la misma para la suscripción del contrato que de allí emanara, licencias que a su decir dan al traste tanto con las prohibiciones que contiene el reglamento para el uso y destinación de bienes comunes, como con la exigencia del quórum calificado del 70% que para esa aprobación se establece en las disposiciones legales (Art. 46 ley 675 de 2001), en tanto, las mismas requieren una reforma estatutaria.
Recalca en la ilegalidad de esa destinación en la medida que desconoce la prohibición de obstaculizar áreas de tránsito (Art. 30 reglamento) y es desde allí que se accede hacia los pisos superiores de la copropiedad; las normas de la propiedad horizontal no autorizan el arrendamiento de zonas comunes o de tránsito (Arts. 22 y 28 reglamento); y que éstas “son de propiedad de los copropietarios no de la copropiedad como extensión de su propiedad privada”, siendo que esa decisión supone cambiar el uso de las zonas comunes. 2.- La demanda que fue presentada el 25 de mayo de 2023 fue admitida el 30 de igual mes y año por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Ibagué (Tolima).
Continuado el trámite, luego de notificado el representante legal del ente accionado, éste por conducto de su apoderado judicial dio contestación a la demanda oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones y aduciendo que unos hechos eran ciertos a la Rad. 73-001-31-03-001-2023-00127-01. 4 postre que otros no, sobre todo los que acusan de ilegalidad las decisiones de la Asamblea, en tanto el artículo 72 de la Ley 675 permite el aprovechamiento de las zonas comunes, el que se aprueba con la mitad más uno de los coeficientes de los asistentes a la Asamblea General de Copropietarios.
En fomento de la defensa adujo las excepciones previas contenidas en los numerales 1, 2, 5, 6 y 8 del artículo 100 del Código General del Proceso, mientras que para atacar de mérito las pretensiones planteó la que denominó “inexistencia de la causal de nulidad deprecada”. En proveído del 10 de agosto de 2023 el despacho judicial de primera instancia negó las excepciones previas y condenó en costas al actor, decisión que, impugnada en reposición, se mantuvo incólume el 24 de agosto de la misma anualidad. 3.- El 6 de septiembre y el 19 de octubre de 2023 se agotaron las etapas consagradas en el artículo 372 del Código General del Proceso, en tanto, el 21 de noviembre de igual anualidad se emitió sentencia en la que se negaron las pretensiones de la demanda y condenó en costas a la actora.
La sede judicial adujo medularmente que la decisión cuestionada como nula se tomó mediante la mayoría exigida para ese acto, en tanto, la autorización conferida por la Asamblea General de Propietarios “no se trató de un cambio de destinación del inmueble de bien común a uno de destinación particular, tal como lo exige el art. 46 en su numeral 1º de la Ley 675 de 2001, para lo cual si requiere una mayoría cualificada del 70% de los coeficientes de Rad. 73-001-31-03-001-2023-00127-01. 5 copropiedad que integran el edificio”, sino que, “lo decidido fue tan solo arrendar una zona común”, de tal manera que al mantenerse como un área de la comunidad y estar facultados por el artículo 72 de la Ley 675 de 2001 “cumplió la normatividad”. 4.- Inconforme con lo decidido, el extremo activo por conducto de su apoderado judicial, único recurrente, interpuso recurso de apelación enfocado medularmente sobre los siguientes tópicos: (i) Que el reglamento de propiedad horizontal no autoriza el arrendamiento de las zonas comunes, y, contrario a lo decantado por el sentenciador de primer grado no era aplicable la disposición contenida en el artículo 72 de Ley 675 de 2001 comoquiera que no se trata de una unidad inmobiliaria cerrada, siendo éstas las que contemplan la explotación económica de las zonas comunes de forma natural, incurriéndose así en un cambio de destinación a las zonas comunes que imponía una aprobación con un quórum decisorio del 70% en tanto corresponde a una reforma de estatutos.
(ii) Que la Asamblea general se convocó en el mes de marzo pese a que los reglamentos de la copropiedad establecen como fecha para la reunión el mes de febrero y que se desconocieron los términos para la segunda convocatoria por falta de quórum. (iii) Que la licencia a la administración para suscribir contratos implica una modificación estatutaria no permitida con el quórum reunido.
Rad. 73-001-31-03-001-2023-00127-01. (iv) 6 Que se omitió el decreto y práctica de prueba testimonial aun cuando cumplía con las exigencias del Código General del Proceso para accederse a la misma. 5.- En esta instancia y dando aplicación al artículo 12 de la Ley 2213 de 2022 se admitió la alzada en el efecto suspensivo y corrió traslado para que la parte apelante dentro del término de cinco (5) días, adicionara, si así lo consideraba necesario, otros argumentos de apelación, considerando que los ya empleados suplían la requerida sustentación, adosándose escrito de forma tempestiva en el que se desarrolló en similares términos la referida alegación y memorial en el que la contraparte lo se descorrió. En proveído del 26 de enero de 2024 se negó el pedimento de pruebas elevado en segunda instancia al no encajarse en los presupuestos del artículo 327 del Código General del Proceso y luego, el 14 de marzo de 2024 se negó la solicitud de interrupción que elevó el apoderado judicial del extremo actor.
II. CONSIDERACIONES: 1.- Debe advertirse que se estructuran los presupuestos procesales que se erigen como requisito sine qua non para emitir un fallo de fondo, amén de no vislumbrarse irregularidad capaz de invalidar total o parcialmente lo actuado, razón por la cual se procede a definir el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra el fallo de primer grado. 7 Rad. 73-001-31-03-001-2023-00127-01. 2.- Precísese que el estudio del presente asunto dando alcance a lo estatuido en el artículo 328 del Código General del Proceso, se ceñirá a resolver los reparos concretos desarrollados por el extremo demandado, de ahí que no pueda efectuarse un análisis panorámico con relación a aspectos ya definidos o no cuestionados oportunamente, pues éstos han llegado en firme a esta Corporación y por ende no pueden ser modificados.
Tras esa delimitación, valga aquilatar, la Sala se ceñirá a estudiar si las decisiones de autorización del arrendamiento a las zonas comunes del Edificio Nicolás González Torres y el otorgamiento de facultades a la administradora para la suscripción del respectivo contrato conforme se acordó en Asamblea de Copropietarios del 30 de marzo de 2023 eran nulas por no estar permitidas en el reglamento de propiedad horizontal, no contemplarse reglamentariamente tal anuencia a la administradora, tratarse ambas de una reforma estatutaria que no se aprobó con el quórum establecido legalmente, confundirse la naturaleza de la copropiedad con la de una unidad inmobiliaria cerrada, obviarse los términos para la convocatoria y la segunda reunión y, soslayarse el decreto de la prueba testimonial, para de esa manera revocar la determinación inicial, o si, por el contrario la misma deberá mantenerse incólume. 3.- En ese sentido, debe aclararse que conforme el artículo 49 de la Ley 675 de 2001, el administrador, revisor fiscal y los propietarios de bienes privados pueden impugnar las decisiones de la Asamblea General de Propietarios cuando violen las prescripciones legales o el reglamento de la propiedad horizontal, 8 Rad. 73-001-31-03-001-2023-00127-01. de ahí que, sea tarea del juzgador el efectuar una diagnosis a las decisiones cuestionadas para precisar la observancia o no del régimen legal e interno que les gobierna y con ello estructurar la existencia o ausencia de vicios en las mismas.
Por tal razón, en aras de absolver el cuestionamiento incumbe a la Corporación analizar la naturaleza de las decisiones cuestionadas, las que en gracia de claridad se contraen a lo que se consignó en el Acta de la Asamblea del 30 de marzo de 2023, así: “La asamblea concede facultad a la administradora para adjudicar en arrendamiento la zona común contigua al local 101-B y actuar en representación de la copropiedad para firmar el contrato de arrendamiento” Con fundamento en esa cuestión, destáquese que conforme el artículo 3 de la Ley 675 de 2001 los bienes comunes son “partes el edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.”, además que, se entienden como esenciales cuando son indispensables para la copropiedad y el disfrute de los bienes de dominio privado, siendo tales “ el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.”.
Rad. 73-001-31-03-001-2023-00127-01. 9 Por su parte, según el reglamento de propiedad horizontal1 contenido en la escritura pública No. 4.246 de 1992 de la Notaría Segunda de Ibagué (Tolima), dichos bienes comunes son “a) El lote de terreno sobre el cual se levanta el edificio. – b) La cimentación, estructura, entrepisos y cubiertas del edificio. – c) La[s] circulaciones, plazoletas, escaleras generales incluyendo los hallas y descansos. – d) los baños del primer piso marcados en planos con líneas a 45o.—e) las jardineras ubicadas al costado oriental en el primer piso.—f) el depósito ubicado en el subsuelo […].— g) tuberías, cañerías, ductor, tanques para el almacenamiento y distribución de agua, energía eléctrica, teléfono, […].— h) la decoración exterior del edificio […]” (artículo 22).
De otro lado, prescribe el canon 19 del precepto legal y el 24 del reglamento que al pertenecer a los propietarios de bienes privados en común y pro indiviso resultan indivisibles, inalienables e inembargables en forma separada de los bienes particulares. Así mismo que, el ejercicio sobre los mismos se ceñirá a lo allí previsto y el reglamento de propiedad horizontal.
Igualmente, conforme el parágrafo segundo de ese apartado normativo “los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos.
La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la 1 Folios 62 a 114, archivo 004, cuaderno 1, expediente primera instancia. 10 Rad. 73-001-31-03-001-2023-00127-01. edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general.” (énfasis de la Sala).
Pauta que se contrae a la facultad para que las copropiedades incluyan en sus reglamentaciones esas precisas licencias de explotación económica, limitadas tan solo a la no transferencia del derecho de dominio en virtud precisamente de la inalienabilidad de esas áreas y a la no obstaculización de la circulación por las mismas, de ahí que, se autorice a la propiedad horizontal a destinarlas a la producción de réditos, verbi gratia con la suscripción de contratos de anticresis o arrendamiento, por tan solo mencionar dos ejemplos, pues su empleo propende por el beneficio común de la copropiedad de donde puede incluirse el pagos de expensas o gastos de inversión. No obstante, a riesgo de reiteración, véase que esa precisa reglamentación no impone una licencia automática o confiere un disfrute de los bienes comunes como producto de la avenencia o liberalidad de la Asamblea de Copropietarios, menos del albedrío del representante legal de la propiedad, pues en esencia, reclama la integración en el reglamento de esa unidad.
De tal suerte, su empleo solo podrá darse en la medida que se haya establecido estatutariamente. Así las cosas, luego de abordar el contenido del reglamento de la copropiedad enjuiciada, pronto se advierte por la Sala que el Rad. 73-001-31-03-001-2023-00127-01. 11 sentenciador inicial desatendió las prescripciones normativas y asumió apresuradamente - de forma equívoca – que bastaba el pronunciamiento de la junta de copropietarios en mayoría simple para arribar a emitir esa determinación, cuando claro es que se imponía su regulación expresa y que en todo caso según los propios reglamentos dicha concesión estaba explícitamente proscrita, de ahí que, como se proclamó por el opugnante, para accederse a ese escenario menester se imponía una reforma de la normativa interna, pero como la misma no se efectuó y en todo caso para entonces no se cumplían las exigencias de habilitación para ser llevada a cabo por la junta, la autorización que para la explotación de las zonas comunes se tomó, nació viciada, de contera, inevitable se imponía acceder al petitorio y por efecto ahora compete revocar la decisión de primer grado.
Nótese que según el artículo 28 del mentado reglamento “los propietarios, inquilinos, ocupantes y personas al servicio de cada unidad de dominio privado o sus visitantes, podrá[n] hacer uso de los bienes y servicios de propiedad común, siempre acorde a su naturaleza y destino ordinario y con el cuidado y moderación necesarios para no perturbar el legítimo derecho de los demás”, y que para esa normativa el destino ordinario hace alusión a uso normal “según el destino y funcionamiento del bien o el uso para que se presume o que se acostumbra, o según convención de los dueños”, uso igual, a saber, indiferente del propietario y uso cuidadoso, así, que se ajuste al orden, la moralidad y las normas de convivencia. Rad. 73-001-31-03-001-2023-00127-01. 12 A su vez y como desarrollo de ese destino ordinario, el artículo 30 de la reglamentación interna estableció las prohibiciones respecto del uso de los bienes comunes, y en ese sentido, entre otras, regló: “a) Obstruir en cualquier forma y para cualquier objeto aunque fuere temporalmente, las puertas, pasillos, vestíbulos, escaleras y demás elementos comunes, especialmente los que sirven para la locomoción de manera que se dificulte el cómodo paso, acceso o permanencia de las personas, como sería el caso de instalar en dichos lugares, ventas o negocios, o usarlos para almacenar cosas o mercancías y en general, destinarlos a cualquier objeto que desvirtúe su finalidad, los haga bulliciosos, incómodos, antiestéticos, etc.”.
Entonces resulta palmario que la regulación de la copropiedad impedía la utilización de esa zona común para la explotación económica, pues al margen que la afectación para el arrendamiento no impidiese de forma absoluta la circulación por esas zonas porque según se dijo en la contestación de la demanda y se reafirmó en el interrogatorio de la representante legal de la copropiedad luego de la disposición para el arriendo quedaba un espacio de 2,15 metros como pasillo de entrada y salida, 1,86 metros para acceder a los pisos superiores y de 1,96 metros para el acceso a los locales del fondo del primer piso, o incluso que otrora la Asamblea hubiese efectuado tal concesión, ciertamente la restricción antes citada impedía cualquier forma de obstrucción aun siendo temporal y parcial, razón por la cual, la decisión confutada reñía con lo obrante en el reglamento interno y como ninguna otra prescripción del estatuto de la copropiedad facultaba a la Asamblea para ceder en esa forma la destinación de la zona común, en efecto, no era pasible arrogar esa autorización. Rad. 73-001-31-03-001-2023-00127-01.
En ese aspecto le asiste razón a la sociedad recurrente, en tanto es claro que no existía habilitación reglada que validara la postura de la Asamblea, traslucía inconsistente e impertinente emplear como pábulo de la referida concesión para el arriendo el texto del artículo 13 del reglamento, allí donde se establecen los derechos sobre la fracción de la propiedad de cada condómino, pues aunque el literal b de esa norma permite “enajenar, gravar, dar anticresis o arrendar su unidad privada conjuntamente con su derecho sobre los bienes comunes sin necesidad del consentimiento de los demás propietarios”, ello hace referencia a la lógica sujeción que por virtud de la indivisibilidad y la propiedad común suponen esas zonas frente a los bienes privados, es decir, apunta a que en conjunto con el disfrute de la propiedad individual en el marco de su fracción, cada comunero tiene derecho al área colectiva, por eso, piénsese, en caso de dar en arriendo un local comercial, esa relación contractual permite al arrendatario el disfrute de los bienes comunes, de igual forma, si lo que ocurre es una enajenación, la venta trae implícito el goce de las áreas colectivas, pero no, bajo ninguna circunstancia se hace relación a la capacidad de disposición autónoma sobre la proporción común que le corresponde.
Es que abarcar semejante entendimiento, sería tanto como pensar que cada copropietario tuviese el poder dispositivo para gravar una parte de los bienes comunes en función de su coeficiente de propiedad, de enajenar o arrendar por su sola liberalidad lo que estima corresponderle en la comunidad, verbi 13 Rad. 73-001-31-03-001-2023-00127-01. gratia vender su proporción sobre los baños colectivos, lo que claramente no se desprende del articulado.
Como era fútil soportar la autorización sobre esa norma que se limita a otorgar derechos sobre los bienes privados, ciertamente no había herramienta con la cual fundamentar la explotación como se quería, debido a que ni una sola regla del compendio estatutario daba luces de tal comprensión como para de esa manera emplear la facultad del parágrafo segundo del artículo 19 de la Ley 675 de 2001 y de contera permitir a la administradora proceder a su materialización. Y aunque ello no impide que a futuro la copropiedad integre esa licencia de explotación, en lo que a la actualidad de la decisión impugnada respecta la misma no existía. Lo mismo era predicable de la regla del artículo 72 ibíd. en la que se cimentó el fallador de primer grado, en tanto si bien ésta norma el “aprovechamiento económico de las áreas comunes” y establece que “las actividades que puedan desarrollarse en las áreas comunes de las cuales se derive un aprovechamiento económico podrán ser reglamentadas por la Asamblea de Copropietarios o por la Junta Administradora de las Unidades Inmobiliarias Cerradas”, la misma era extensible solo a las unidades inmobiliarias cerradas y no a copropiedades como la convocada, lo que sin dubitación se extrae luego de efectuar una lectura integral y sistemática al compendio legal, siendo que esa disposición prevista en el capítulo II pertenece al título III y éste expresamente se linda es a esa clase de cerramientos. 14 15 Rad. 73-001-31-03-001-2023-00127-01.
Incurriendo el fallador en una confusión al querer aplicar ese precepto porque el mismo vale únicamente para esa clase de unidades que según el artículo 63 ejusdem “son conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que comparten elementos estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación, recreación, reunión, instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual, […].
El acceso a tales conjuntos inmobiliarios se encuentra restringido por un encerramiento y controles de ingreso”, definición que en nada se acompasa con la propiedad horizontal demandada, la que según el artículo 12 del reglamento “consta de un bloque de cuatro pisos y mezzanine compuesto por las siguientes unidades de dominio privado”, las que denominó locales 101 a 108, M-102, oficinas 201 a 209, 301 a 309 y 401 a 403.
Por ende, claro es que no cabe dentro de la acepción de unidad inmobiliaria cerrada, además que, como también se extrajo de las fotografías anexas y las intervenciones en interrogatorio, se trata de un bloque de circulación abierta al público, de manera que nada era atribuible para otorgarle la regulación como parte de esa clase de cerramientos, sin que como lo quiso hacer ver el extremo pasivo se tratara de una aplicación analógica, pues según lo arriba avizorado a la regla que le concernía adherirse era a la del canon 19 que facultaba esa explotación, solo que imponía la regulación por el reglamento interno. Como es posible emplear tal aprovechamiento económico de los bienes comunes con miras a favorecer a la comunidad, pero esa Rad. 73-001-31-03-001-2023-00127-01. facultad fuerza una regulación interna por ahora ausente, lo de rigor era efectuar una reforma estatutaria que diese cabida a la explotación pretendida y de paso morigerara la prohibición antes dilucidada, pero tal cuestión conforme el artículo 46 del régimen legal de propiedad horizontal impone una mayoría calificada para su aprobación, en tanto, de un lado arribaba a un cambio en la destinación de los bienes comunes y traía consigo una disminución en su uso y goce (numeral 1º) y de otro, implicaba una reforma al reglamento (numeral 5º), razón por la cual se exigía un 70% de los coeficientes de copropiedad para imponer tales cambios, pero en defecto de ello y luego de posada la mirada sobre la sesión realizada conforme consta en el Acta 021 del 30 de marzo de 20232 que de la reunión se sentó, aunque existía quórum deliberatorio, la decisión de arrendar las zonas comunes no logró el mínimo aprobatorio, siendo que la misma se acogió solo con el 46,18% de los coeficientes que asistieron, que bien representando más de la mitad de los participantes en la Asamblea, al tratarse de una decisión especial no satisfizo la calificación prevista para la misma, de forma que no podía acogerse – tampoco - como si de la reforma se tratara.
Lo anterior por supuesto sin considerar que ese aspecto no fue previsto en la convocatoria, menos en el orden del día, y que en defecto de ellos no podía emprenderse su deliberación por la Asamblea, quedando entonces bajo cualquier perspectiva esa asimilación anterior en el plano de lo meramente ilustrativo. 2 Folios 18 a 51, archivo 009, cuaderno 1, expediente primera instancia. 16 Rad. 73-001-31-03-001-2023-00127-01. 17 En suma y dadas esas motivaciones, para la Colegiatura es claro que la asamblea general erró al tener como aprobada la propuesta de autorizar el arrendamiento de la zona común contigua al local 101-B y facultar a la administradora para proceder a ello, en tanto ésta afecta el aprovechamiento de las zonas sociales, se trató de un asunto de modificación de un bien de uso común, pues al margen de las motivaciones, las particularidades o las condiciones concretas que llevaron a las mayorías simples del máximo órgano decisorio de la copropiedad a secundar esa propuesta y considerarla como adoptada, la validación de esa alteración por parte de tal órgano debía ceñirse estrictamente a las previsiones reglamentarias que le rigen, y por esa cuerda legal, como no existía tal facultad y por el contrario afloraba proscrita, su aprobación conforme se reseñó legalmente le obligaba a encauzarse por la senda de la mayoría calificada porque implicaba un cambio de destinación de éstos y una reforma al régimen normativo interno, lo que en definitiva allí no ocurrió. Por ende, como quiera que la decisión cuestionada forzaba a la asamblea a adoptarla con al menos el 70% de los coeficientes de propiedad y como se atestiguó en el acta, la misma se aprobó tan solo con el 46,18% de éstos, ningún debate cabe al respecto, pues la no conformación de esa mayoría calificada le impedía al cuerpo colegiado de la copropiedad decidir respecto de esas cuestiones, entonces, ello coligado a lo demás expuesto bastaba para imponer la nulidad de la decisión, llevando a la prosperidad del embate y que se revoque la determinación de primer grado.
Rad. 73-001-31-03-001-2023-00127-01. 18 4.- En orden a lo siguiente, para descender sobre los restantes reparos, aunque por estructura racional y cronológica lo primero que debió haberse abordado por la Sala son los embates que enrostraron falencias formales en la convocatoria y la fecha de la realización de la reunión de segunda convocatoria, pasando por alto que en todo caso la disconformidad medular bastó para quebrar el fallo inicial, inexorable resulta decirlo, la Sala se encontraba inhibida para pronunciarse sobre esos aspectos, en tanto, en aplicación del artículo 281 del Código General del Proceso menester es emitir las decisiones de forma concordante con las pretensiones del libelo introductorio y como tales cuestiones no se ondearon en ninguna oportunidad ante el juez inicial, esa circunstancia impedía al Tribunal decidir sobre reparos que no versaran en tales súplicas, pues en definitiva son éstas las que fijan las fronteras del proceso, por lo que de resolverse sobre aspectos distintos se pretermitiría el principio de congruencia al paso que se vulneraría el debido proceso de la pasiva que no tuvo oportunidad para controvertirlo.
Prédica similar al cuestionamiento de las facultades de la administradora, pues son estos elementos circunstanciales que salieron a flote solo con la presentación del disenso frente a la decisión de primer grado y que no se emplearon como núcleo de la pretensión, razón por la que no fueron tenidos en cuenta por el sentenciador inicial. En todo caso y sin perjuicio de esas disquisiciones, en virtud del inciso segundo del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, para los primeros cuestionamientos, como quiera que el reglamento no se 19 Rad. 73-001-31-03-001-2023-00127-01. actualizó conforme se prescribía en esa disposición legal, por la integración normativa que ella traía el efecto de los artículos 39 y 41 ibíd. daban al traste con tal desazón, pues la Asamblea podía reunirse dentro de los 3 primeros meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal y la reunión de segunda convocatoria debía efectuarse al tercer día hábil siguiente al de la inicial y no, al décimo como lo contenía el reglamento; mientras tanto, para la última disconformidad, el régimen interno sí consagraba la facultad al administrador de suscribir contratos (art. 66).
Finalmente, para el argumento de opugnación que cuestionó la ausencia del decreto de prueba testimonial y lo reclamó en segunda instancia, bastará con decir que dicha inconformidad no cuestiona el fundamento de la decisión de primer grado, sino que, desdice de aspectos meramente procesales previos a su emisión, los que aun teniendo la posibilidad de ondear omitió, incluso, desistió del recurso de apelación que en contra de esa negación había impetrado, además, el ruego de ese medio suasorio ante esta Colegiatura ya se atendió negativamente por la misma en proveído del 26 de enero de 2024, razones por las cuales la Sala omitirá el abordaje. 5.- Colofón de todo lo expuesto, la sentencia cuestionada se revocará en su entereza para declarar la nulidad de la decisión aprobada contenida en el punto X de la Asamblea Ordinaria de Copropietarios del 30 de marzo de 2023 del Edificio Nicolás González Torres P.H. que concedió facultad a la administradora Rad. 73-001-31-03-001-2023-00127-01. 20 para adjudicar en arrendamiento la zona común contigua al local 101-B. 6.- Dada la prosperidad del recurso, las costas en ambas instancias serán a cargo de la demandada conforme lo establece el numeral 4 del artículo 365 del Código General del Proceso.
III. DECISIÓN. En mérito de lo expuesto, la Sala Civil Familia de Decisión del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagué, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
Primero: Revocar la sentencia emitida el veintiuno (21) de noviembre de 2023 por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Ibagué (Tolima) dentro del asunto de la referencia, según se motivó. Segundo: Declarar la nulidad de la decisión contenida en el punto X del Acta No. 21 que da cuenta de la reunión de la Asamblea Ordinaria de Copropietarios del Edificio Nicolás González Torres del 30 de marzo de 2023 que concedió facultad a la administradora para adjudicar en arrendamiento la zona común contigua al local 101-B y actuar en representación de la copropiedad para firmar el contrato de arrendamiento, con fundamento en lo aquí expuesto.
Rad. 73-001-31-03-001-2023-00127-01. 21 Tercero: Condenar en costas de ambas instancias a la propiedad horizontal demandada. Para ese efecto, como agencias en derecho en segunda instancia fíjese la suma de $1.300.000. Las agencias en derecho de primera instancia serán fijadas por el a-quo y la liquidación de las costas se hará concentradamente por el juzgado de conocimiento - Arts. 365 y 366 C.G.P. – Esta sentencia fue discutida y aprobada en Sala de Decisión llevada a cabo el treinta y uno (31) de octubre de 2024, tal como consta en el acta número setenta y cinco (75) de la misma fecha.
RICARDO ENRIQUE BASTIDAS ORTIZ Magistrado PABLO GERARDO ARDILA VELASQUEZ Magistrado (Ausencia Justificada) JULIÁN SOSA ROMERO Magistrado Firmado Por: Ricardo Enrique Bastidas Ortiz Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Pablo Gerardo Ardila Velasquez Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Ibague - Tolima Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 0615b0f84b1c7715dc3410b2ce11799cba8655164ea35190328e4a9784765c1b Documento generado en 31/10/2024 04:49:04 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica