Declarativo Demandante: Ana Fibi Bernal Sierra, John Edisson García Caicedo y otros Demandados: Constructora Bolívar S.A. Rad. 11001310303520210019801 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada Ponente Aprobado en sala de decisión del 14 de mayo de 2025.
Acta 17. Bogotá D.C., dieciséis (16) de mayo de dos mil veinticinco (2025) Procede el Tribunal a decidir los recursos de apelación formulados por las partes contra la sentencia proferida por el Juzgado Treinta y Cinco (35) Civil del Circuito, el 15 de agosto de 2024, de cuyo conocimiento se apartó el magistrado German Valenzuela Valbuena, declarándose impedido mediante auto del pasado 18 de febrero de 2025.
ANTECEDENTES 1. Ana Fibi Bernal Sierra (502 T17), John Edisson García Caicedo y Diana Carolina Sánchez Forero (602 T18), Ferney Cerón (504 T18), Rosa Stella Palacio Rivera (501 T18), Carlos Fernando Cagueñas Morales (601 T18), Diana Lucia Diaz Macías (101 T16 ), Margarita Rodríguez Chicacausa (102 T16), Jocsan García Vargas (504 T16), Hugo Fasael Bejarano Beltrán (204 T16), Clara Inés Granados Rojas (203 T16), Linda Luz Santa Esquivel (601 T17), Wilfrido Julio Berrio (304 T18), Aurora María Coronado Gómez (303 T16), Ligia Yaneth Diaz Ariza (401 T18), Yerson Mauricio Castillo Coca (504 T17), Yeiny Nirama Fernández Salguero y Favian Guillermo Moscoso Roncancio (602 T17), Rómulo Francisco Loyola Colmenares (102 T18), Diana Karime López Cruz (104 T16), Yaneth Romero Penagos (104 T18), Luz Marina Roncancio Abril (107 T18), María Consuelo León Ávila (502 T18), Jholman Arbey Jaramillo Cruz (602 T16), Fernando Sierra Gómez (301 T18), María Rubiela Cuellar (503 T18), William Enrique Zamudio Salinas (103 T18), José Eduardo Castellanos Sánchez (403 035-2021-00198-01 1 T16), Evely Constanza Piñeros Barreto (304 T17), Adela Esperanza Tibata Tibata (401 T18), Teófilo Parra Murcia (404 T18), Carolina Traslaviña Tavera (201 T17), Genny Briggitte Pinilla Buendía y Rafael Alcides Madrid Jiménez (403 T18) presentaron la acción de la referencia, con el propósito de que se declare: 1.1.
El incumplimiento contractual de Constructora Bolívar S.A. de los contratos de compraventa de vivienda de interés social respecto de los apartamentos antes referenciados, que forman parte del Conjunto Residencial Heliconia P.H., ubicado en Soacha (Cundinamarca). 1.2. La responsabilidad contractual de Constructora Bolívar S.A., en la medida en que las unidades inmobiliarias acotadas presentan serios errores estructurales derivados de vicios del suelo que inciden directamente en la resistencia y estabilidad de la copropiedad, generando una amenaza de ruina, dada la inclinación que vienen presentando las torres 16, 17 y 18. 1.3.
Es deber de Constructora Bolívar S.A. reubicar a los titulares de los inmuebles, en bienes de similares o mejores condiciones a las que cuentan, sin que los afectados deban incurrir en costos que no le son atribuibles. 1.4. Es obligación de Constructora Bolívar cancelar: (i) la sanción que consagra el artículo 22 de la Ley 640 de 2001, por no haber asistido a la audiencia de conciliación extrajudicial en derecho llevada a cabo por la Procuraduría General de la Nación, el 20 de octubre de 2020, a las 3:00 pm;
(ii) los daños morales causados a cada uno de los perjudicados derivados de la “presión, congoja, desilusión y privación del uso de los apartamentos que tienen a este momento grave riesgo de colapso”; así como (iii) las costas procesales. En subsidio, para que se declare la falta de Constructora Bolívar S.A., con la orden de que en forma directa reconozca por concepto de daño emergente a los actores, unas sumas correspondientes al valor por la adquisición de cada una de las unidades inmobiliarias y, otras tanto por las mejoras que habían dispuesto sobre las mismas, como por las cuotas mensuales dispuestas frente a los créditos de vivienda. 2.
El relato de los demandantes respecto de sus solicitudes se resume en lo siguiente: 035-2021-00198-01 2 2.1. La demandada con ocasión y en desarrollo de la actividad de construcción, desarrolló y vendió el proyecto inmobiliario “Conjunto Residencial Heliconia P.H.”, ubicado en la Transversal 42 N° 14 - 09 del municipio de Soacha (Cundinamarca), el que fue calificado como de interés social y se constituyó por 25 torres, todas las cuales sumaban 600 apartamentos. 2.2.
Se determinó que el valor de cada inmueble era de $45.104.500 y, que estos serían entregados en obra gris, razón por la que algunos de los adquirentes realizaron mejoras en proporción a su situación socioeconómica. 2.3. Para la adquisición de las unidades de vivienda los interesados debían contar con subsidio de la Caja Compensación, aprobación del crédito hipotecario y, otros documentos requeridos por la convocada, por lo que, dependiendo del cumplimiento de esos requisitos, se protocolizaba la enajenación y la entrega correspondiente, lo que debía ocurrir en un plazo de sesenta (60) días hábiles siguientes a la formalización. 2.4.
El 24 de julio de 2016, a través de formularios post venta se le puso en conocimiento a la Constructora Bolívar S.A. una situación que se estaba presentando en la copropiedad con relación a unos “muros desplomados, vidrios rotos de la alcoba principal, contra pendiente en piso de ducha, basculantes de ventanas desplomados todo a raíz del hundimiento y posterior inclinación que vienen presentado las edificaciones a raíz de los problemas de suelo”, para cuya verificación se exigía la presencia el ingeniero residente designado Erik Moreno. Los adquirentes hicieron especial alusión en sus requerimientos, a las fallas por el “emposamiento del agua en el piso de la bañera al haber una pendiente en esa zona de los apartamentos”, el “atascamiento en carpintería metálica en ventanas y puerta principal” y, la “aparición de fisuras y grietas múltiples en todas las direcciones en muros estructurales, y fisura vertical de fachada”. 2.5.
En el ejercicio del derecho de petición, para el 2016 se puso en conocimiento de la situación a la Secretaría de Planeación y a la Personería Municipal de Soacha, así como a la administración del Conjunto Residencial Heliconia P.H. 2.6. El 3 de septiembre de 2016, nuevamente se acudió a la Constructora Bolívar S.A. para informarle sobre “un asentamiento diferencial” que se venía 035-2021-00198-01 3 notando en las torres 16, 17 y 18, que estaba derivando en inundaciones de aguas lluvias, rebosamiento de aguas negras y, ruptura de lozas externas de las zonas comunes del primer piso.
Ese problema no fue reconocido por la accionada en la respuesta que brindó el 6 de octubre de 2016, “pues para ellos a esa fecha no se evidenciaba cambio alguno en los niveles de las terrazas”. 2.7. El 11 de septiembre de 2016, la Alcaldía de Soacha emitió un informe técnico y estructural, haciendo referencia a “las fisuras encontradas en los muros, fachadas que corresponden a asentamiento que debe sobrevenir sobre los edificios, así como que el levantamiento de las losas y sus deformaciones”, también a la evidente inclinación de la que adolecían los inmuebles, análisis que el ente territorial soportó con fotografías tomadas en el conjunto residencial.
A pesar de que se hicieron unas recomendaciones para darle solución a la problemática, estas no fueron atendidas por el extremo pasivo, en la medida en que no se han realizado las labores especializadas para evitar la continuación en la inclinación de las torres con amenaza de ruina. 2.8. El 24 de enero de 2017, la Constructora Bolívar S.A. para tratar de detener el asentamiento diferencial dispuso un cambio de andenes, una modificación en el enchape de la entrada principal a la torre 18, así como una adecuación del nivel de dicho acceso, quedando la rampa con diferencias importantes frente al proyecto original. 2.9.
El 19 de abril de 2017, Luz Alexandra Riveros quien ejercía el cargo de administradora de la copropiedad, presentó acción de tutela en contra de la constructora, con el fin que se garantizaran los derechos fundamentales de petición, vivienda digna y, ambiente sano. La acción constitucional con radicado 25754311800120170033 fue repartida al Juzgado Sesenta y Cinco (65) Penal Municipal de Control de Garantías de Bogotá D.C., quien ordenó que se diera respuesta de fondo al edificio y, ante el incumplimiento abrió el correspondiente incidente de desacato. 2.10.
Como con el paso del tiempo los daños estructurales se fueron incrementando, sin que la entidad accionada resolviera de fondo la problemática que ponía en peligro a quienes allí residían, se elevó una solicitud de conciliación 035-2021-00198-01 4 extrajudicial en derecho, sin que se lograra ninguna respuesta concreta ni intervención efectiva, ni técnica ni profesional por parte de aquella. 2.11.
Luego de una persecución de los actores y de que estos acudieran a medios de comunicación a nivel nacional para exponer el grave estado en el que se encontraba el conjunto residencial, la Constructora Bolívar S.A. se vio obligada a realizar control de asentamientos periódicos y mantener en control las estructuras, estudio en el que se constataron las afectaciones que se habían venido informando y, que llevó a que el ingeniero Alfonso Uribe sugiriera que se dispusieran nuevas perforaciones en las bases de las estructuras. 2.12.
De los análisis efectuados se extrajo que hubo una falta de pericia o de debida diligencia al momento de realizar el relleno de los suelos a utilizar en la obra, ya que se utilizaron materiales no aptos para tal fin. 2.13. El 28 de noviembre y 17 de diciembre de 2018, dado el avance de los perjuicios y peligros a los habitantes de las torres 16, 17 y 18, se elevan nuevas solicitudes a la Alcaldía Municipal de Soacha, en aras que se llevara a cabo una visita al conjunto con asistencia de personal técnico, frente a las que la Oficina de Planeación programó una verificación ocular, la que no obstante de haber sido inicialmente fijada para el 6 y 14 de febrero de 2019, se realizó finalmente el 6 de marzo siguiente.
En esa oportunidad la constructora se comprometió a realizar estudios del canal para determinar el nivel freático y, sobre la estructura, para establecer los daños que hubiere sufrido la misma, como consecuencia del asentamiento diferencial, estableciéndose que la comunicación iba a sostenerse por medio del ingeniero Jorge Perdomo. Nada de lo cual cumplió la demandada. 2.1.4.
Para abordar la problemática se citó a una asamblea el 19 de diciembre de 2018, pero en esa reunión no se logró quorum decisorio, por lo que se dispuso convocar un nuevo encuentro para el tercer día conforme lo establece la Ley 675 de 2001, oportunidad en la que se contó con la asistencia de 91 copropietarios, con una votación de 84 personas a favor y, 7 en contra para la implementación de 31 micro pilotes de 30 centímetros de profundidad x 25 centímetros de diámetro. 035-2021-00198-01 5 2.15.
Por la tardanza y, en especial la omisión en tomar medidas tendientes a sufragar los daños ocasionados a los bienes, se le informa a la constructora la decisión de no aceptar sus propuestas y se le plantea la sustitución de los inmuebles a otro lugar, o bien la devolución del dinero pagado como valor de las unidades de vivienda. Máxime cuando la comunidad contrató los servicios de la empresa Concolab Laboratorio De Ingeniería Civil S.A.S., para que realizara un estudio geotécnico y estructural, así como de suelos, que confirmó lo tantas veces mencionado, esto es, que las torres 17 y 18 son las más afectadas por haber sido construidas sobre este material suelto sin una cimentación profunda como lo es un debido sistema de pilotaje, presentan un asentamiento diferencial que es notorio a simple vista en las inspecciones realizadas.
También que la torre 16, a pesar de no ser tan notorio, presenta un asentamiento mayor al calculado y esperado”. 3. Surtida en debida forma la notificación, la convocada se opuso a las pretensiones y, formuló las excepciones de mérito que denominó: “inexistencia de incumplimiento contractual y responsabilidad contractual”, “ausencia del daño y prueba del perjuicio reclamado”, “cobro de lo no debido”, “abuso del derecho: temeridad y mala fe”, “cumplimiento de la obligación de saneamiento de vicios redhibitorios a cargo de la vendedora”, “pago de gastos reparaciones locativas apto 403 - torre 18” y, la “genérica o innominada”. 4.
La juzgadora de primer grado, luego de hacer un análisis de los presupuestos de la acción de responsabilidad contractual, como del material probatorio que fue debidamente incorporado al expediente: 4.1. Declaró la ausencia de legitimación en la causa por activa de Ana Fibi Bernal Sierra, Ferney Cerón, Rosa Stella Palacio Rivera, Carlos Fernando Cagueñas Morales, Diana Lucia Diaz Macias, Margarita Rodríguez Chicacausa, Jocsan García Vargas, Hugo Facael Bejarano Beltrán, Clara Inés Granados Rojas, Linda Luz Santa Esquivel, Wilfrido Julio Berrio, Adela Esperanza Tibata Tibata y Teófilo Parra Murcia. Por no haber cumplido con la carga demostrativa del vínculo negocial celebrado con la sociedad demandada. 4.2.
Dispuso que Constructora Bolívar S.A. era responsable civil y contractualmente por los daños que le ocasionó a John Edisson García Caicedo, Diana Carolina Sánchez Forero, Aurora María Coronado Gómez, Ligia Yaneth 035-2021-00198-01 6 Diaz Ariza, Yerson Mauricio Castillo Coca, Yeny Nirama Fernández Salguero, Favian Guillermo Moscoso Roncancio, Rómulo Francisco Loyola Colmenares, Diana Karime López Cruz, Yaneth Romero Penagos, Luz Marina Roncancio Abril, María Consuelo León Ávila, Jholman Arbey Jaramillo Cruz, Fernando Sierra Gómez, María Rubiela Cuellar, William Enrique Zamudio Salinas, José Eduardo Castellanos Sánchez, Evely Constanza Piñeros Barreto, Carolina Traslaviña Tavera, Genny Briggitte Pinilla Buendía y Rafael Alcides Madrid Jiménez. 4.3.
Ordenó que Constructora Bolívar S.A. debía pagar a título de daño moral $20.000.000 a John Edisson García Caicedo, Diana Carolina Sánchez Forero, Ligia Yaneth Diaz Ariza, Yerson Mauricio Castillo Coca, Yeny Nirama Fernández Salguero, Favian Guillermo Moscoso Roncancio, Rómulo Francisco Loyola Colmenares, Yaneth Romero Penagos, Luz Marina Roncancio Abril, María Consuelo León Ávila, Fernando Sierra Gómez, María Rubiela Cuellar, William Enrique Zamudio Salinas y Evely Constanza Piñeros Barreto.
Y también a cada uno de estos $150.000 mensuales en lo sucesivo, hasta que se terminen las obras de nivelación de las torres y readecuación de sus apartamentos. A su turno, $10.000.000 a Aurora María Coronado Gómez, Diana Karime López Cruz, Jholman Arbey Jaramillo Cruz y José Eduardo Castellanos Sánchez. 4.4. Negó la compensación de tales condenas y, las demás pretensiones de la demanda. 4.5.
Condenó en costas a Constructora Bolívar S.A., fijando las agencias en derecho de ese grado en $15.000.000. 5. La juzgadora de primer grado, luego de hacer un análisis de los presupuestos de la acción de responsabilidad contractual, como del material probatorio que fue debidamente incorporado al expediente: 5.1. Declaró la ausencia de legitimación en la causa por activa de Ana Fibi Bernal Sierra, Ferney Cerón, Rosa Stella Palacio Rivera, Carlos Fernando Cagueñas Morales, Diana Lucia Diaz Macias, Margarita Rodríguez Chicacausa, Jocsan García Vargas, Hugo Facael Bejarano Beltrán, Clara Inés Granados Rojas, Linda Luz Santa Esquivel, Wilfrido Julio Berrio, Adela Esperanza Tibata Tibata y Teófilo Parra Murcia. Por no haber cumplido con la carga demostrativa del vínculo negocial celebrado entre estos con la sociedad demandada. 035-2021-00198-01 7 5.2.
Dispuso que Constructora Bolívar S.A. era responsable civil y contractualmente por los daños que le ocasionó a John Edisson García Caicedo, Diana Carolina Sánchez Forero, Aurora María Coronado Gómez, Ligia Yaneth Diaz Ariza, Yerson Mauricio Castillo Coca, Yeny Nirama Fernández Salguero, Favian Guillermo Moscoso Roncancio, Rómulo Francisco Loyola Colmenares, Diana Karime López Cruz, Yaneth Romero Penagos, Luz Marina Roncancio Abril, María Consuelo León Ávila, Jholman Arbey Jaramillo Cruz, Fernando Sierra Gómez, María Rubiela Cuellar, William Enrique Zamudio Salinas, José Eduardo Castellanos Sánchez, Evely Constanza Piñeros Barreto, Carolina Traslaviña Tavera, Genny Briggitte Pinilla Buendía y Rafael Alcides Madrid Jiménez. 5.3.
Ordenó que Constructora Bolívar S.A. debía pagar a título de daño moral $20.000.000 a John Edisson García Caicedo, Diana Carolina Sánchez Forero, Ligia Yaneth Diaz Ariza, Yerson Mauricio Castillo Coca, Yeny Nirama Fernández Salguero, Favian Guillermo Moscoso Roncancio, Rómulo Francisco Loyola Colmenares, Yaneth Romero Penagos, Luz Marina Roncancio Abril, María Consuelo León Ávila, Fernando Sierra Gómez, María Rubiela Cuellar, William Enrique Zamudio Salinas y Evely Constanza Piñeros Barreto.
Y también a cada uno de estos $150.000 mensuales en lo sucesivo, hasta que se terminen las obras de nivelación de las torres y readecuación de sus apartamentos. A su turno, $10.000.000 a Aurora María Coronado Gómez, Diana Karime López Cruz, Jholman Arbey Jaramillo Cruz y José Eduardo Castellanos Sánchez. 5.4. Negó la compensación de tales condenas y, las demás pretensiones de la demanda. 5.5.
Condenó en costas a Constructora Bolívar S.A., fijando las agencias en derecho de ese grado en $15.000.000. 6. Inconformes con la decisión los extremos procesales apelaron, encaminando sus quejas así: 6.1. Los demandantes que fueron apartados de la actuación fraccionaron su alzada, alegando que: 6.1.1. Estaban legitimados por activa para adelantar la acción, pues además de que su calidad no fue discutida, su interés resultaba evidente, de revisar: (i) las 035-2021-00198-01 8 actas de entrega e inventario de los inmuebles que fueron aportadas, en donde se advierte una relación directa entre los citados y las unidades de vivienda sobre las que fundan el reclamo;
(ii) los documentos con los que se autorizó el inicio de obras de corrección en la estructura del edificio, esto a título de saneamiento; (iii) los contratos de transacción suscritos entre las partes, por medio de los cuales se reconoce la titularidad para exigir el pago de los perjuicios parciales en cuanto a la salida de los inmuebles para el desarrollo de los arreglos en el suelo de las torres 16, 17 y 18 del conjunto residencial; y, (iv) el pliego “Censo Heliconia” que se refiere nuevamente a los daños que requerían intervención. 6.1.2.
La responsabilidad de la demandada, que se originaba del error en la construcción por un deficiente estudio del suelo, se probó inequívocamente a partir de la confesión de su representante legal, de la versión entregada por los testigos técnicos y, los peritos que incorporaron sendos estudios que daban cuenta no solo de la existencia del asentamiento diferencial, sino que este se había presentado por un extenso período de ocho (8) años, “sin que a la fecha en que se sustenta el recurso ordinario se haya logrado la verticalidad de las torres afectadas”. 6.1.3.
Nada se dijo en el fallo respecto de la reubicación de los convocantes a expensas de la convocada en otro proyecto, siendo inequitativo “mantener a los propietarios a cargo de unos apartamentos que por sana lógica han perdido su valor de mercado” y, dejar que estos continúen con “el pago de unos créditos fijados” en el valor de unas viviendas de óptimas condiciones.
Tampoco frente a la compensación de los interesados por las adecuaciones que realizaron en las unidades inmobiliarias, en cuanto a que estas fueron entregadas en obra gris, inversión que se constató con las declaraciones tanto de los extremos en contienda, como de los testigos ofrecidos a instancia de la constructora, en especial de Diego Alejandro Cuarán Gómez.
Todo lo anterior, con el agregado que la teoría del título y el modo hacen parte del traslado del derecho de dominio, no de la garantía que tiene el constructor. 6.2. La demandada dividió su censura en varios reparos puntuales, criticando que: 6.2.1. Para resolver el caso se acudió al régimen de responsabilidad de los proveedores y fabricantes en el marco del Estatuto del Consumidor, al margen de 035-2021-00198-01 9 que la acción incoada se dirigió a la responsabilidad civil contractual regulada por el Código Civil, por lo que le providencia no es congruente. 6.2.2.
No es cierto que se encuentre probado que las torres 16, 17 y 18 hayan quedado a 40 o 50 centímetros más bajas o hundidas respecto del diseño original, ni que la intervención de las obras haya afectado por igual a todas las unidades habitacionales en relación con las tuberías, cañerías, acometidas e instalación de los servicios públicos (consideraciones, record 1 hora + 30 minutos), servicios de los cuales nunca se les ha privado a sus habitantes. 6.2.3.
No se acreditó que hubiera un incumplimiento culposo de los contratos de compraventa celebrados, es decir, de las obligaciones que para la sociedad surgieron; por el contrario, lo que se probó fue la conducta diligente de la constructora para atender las inquietudes formuladas por los propietarios de los apartamentos, así como para realizar las obras necesarias para sanear o corregir cualquier defecto que se pudiera haber presentado en las edificaciones. 6.2.4.
La declaración de responsabilidad civil contractual y la condena a título de daño moral no se podían hacer extensivas a ninguno de los demandantes de la torre 16 del Conjunto Residencial Heliconia PH, ni a Aurora María Coronado Gómez (Apto303), Diana Karime López Cruz (Apto104), Hollman Arbey Jaramillo Cruz (Apto602) y, José Eduardo Castellanos Sánchez (Apto403), en la medida en que al igual que las torres 17 y 18 nunca estuvo en riesgo de colapso o ruina que pusieran en peligro la vida e integridad de sus residentes producto de las medidas de saneamiento adoptadas con las firmas de ingeniería contratadas para dicho fin.
Especialmente cuando la primera de las mencionadas no fue objeto de reforzamiento estructural o cimentación, según da cuenta el material documental y testimonial técnico allegado, como el dictamen pericial y las licencias de construcción expedidas. 6.2.5. Las sumas de dinero reconocidas son desproporcionadas e injustas, en razón a la coparticipación causal de los demandantes que, a pesar de no existir riesgo para su integridad, decidieron libremente quedarse en sus inmuebles sin aceptar el traslado temporal que le ofreció el personal de la constructora para evitar la incomodidad durante la ejecución de las obras de intervención. Adicionando, que algunas de las personas que aceptaron las soluciones brindadas por la constructora, fueron compensados con montos superiores a lo 035-2021-00198-01 10 que les costaron sus apartamentos; que las condenas deben ser reducidas a su mínima expresión y/o al perjuicio reclamado, en razón a que, para su fijación, no se consultó la realidad fáctica y el cumplimiento de las obligaciones, tampoco los valores corporativos propios de la responsabilidad social y empresarial que le asiste a la sociedad, conforme a la norma ISO 2600; además, que no se abordó el estudio del hecho sobreviniente a la contestación de la reforma de la demanda como eximente de responsabilidad, es decir, que por el actuar doloso y malintencionado del personal de la Oficina de Gestión del Riesgo de Soacha, que sin un estudio técnico o científico previo, a partir de una visita ocular, generó pánico y causó zozobra en la comunidad disponiendo la evacuación de su residentes, situación que afectó a sus propietarios. 6.2.6.
Por último, dejar sin efectos la orden en torno a las costas, incluidas las agencias en derecho. 7. Sobre la polémica hubo pronunciamiento de los intervinientes, por lo que pasa a resolverse conforme a las siguientes, CONSIDERACIONES 1. La Sala puntualiza, de manera inicial, que en el sub judice deberán dirimirse primero unos reproches de orden procesal y sustancial que esbozaron las partes en sus recursos de apelación, por recaer éstos en aspectos relevantes que definen el curso de la gestión, como lo son el régimen de responsabilidad aplicable, la congruencia de la sentencia y, la legitimación en la causa de las personas que fueron separadas de la litis. 1.1.
Indicó la demandada que se estudiaron los presupuestos para el triunfo de las pretensiones bajo el régimen de responsabilidad que establece el Estatuto del Consumidor para los proveedores y fabricantes, pero no al que regula el Código Civil para el constructor que escogieron los demandantes, dejándose en el olvido que la acción contractual que se hizo valer de forma expresa fue la atribuible a la persona jurídica que edifica un proyecto inmobiliario, en este caso el Conjunto Residencial Heliconia PH, por haberse advertido “serios errores estructurales derivados de vicios del suelo que inciden directamente en la resistencia y estabilidad” del edificio, que generan una amenaza de ruina dada la inclinación de las torres 18 y 17. 035-2021-00198-01 11 Igualmente, que como en el trámite no se hizo alusión al régimen de protección al consumidor, ni a la garantía legal, no podían ser esas las normas utilizadas por la juez para resolver el litigio.
De ahí que por haberse basado la decisión en argumentos jurídicos que no fueron planteados en la demanda, ni debatidos en el proceso, se hubiere incurrido en incongruencia. Debe decirse, de entrada, que esos alegatos no están llamados a prosperar, pues más allá de que la juzgadora de primer grado citara normas del Estatuto del Consumidor, en el entendido que, cuando se presentan deficiencias constructivas, son diversas las opciones que tiene el adquirente de un inmueble para reclamar sus derechos cuando sean varios intervinientes -promotor, constructor y vendedor-, en la sentencia impugnada se estudiaron los presupuestos axiológicos para el triunfo de la acción bajo la limitación impuesta por los demandantes, destacando que lo que estos hicieron valer de forma expresa fue la responsabilidad “por las deficiencias constructivas e incumplimientos normativos que ponen en riesgo la estabilidad de la obra”, poniendo énfasis en la presencia de irregularidades de carácter estructural, y en la expresa invocación del artículo 2060 del Código Civil para exigir la indemnización. 1.1.1.
Sobre el punto, es preciso recordar que en jurisprudencia en donde se abordó una demanda impulsada por una propiedad horizontal en contra de su constructora, al referirse a la ley aplicable en este tipo de controversias, perfiló como doctrina probable que la responsabilidad civil del constructor por vicios en el suelo, en los materiales o en la construcción, es más que contractual o extracontractual, de índole legal, la cual surge “en caso de que la cosa perezca o amenace ruina total o parcialmente en los diez años siguientes a su entrega, siempre que tal situación obedezca a vicios de la construcción, del suelo o de los materiales”1.
Ese defecto, es aquel que teniendo su causa en aquellas anomalías “comprometan la estabilidad y solidez de la obra o la afecten por amenaza de ruina, en todo o en parte, a tal punto que la hagan impropia para su destino conforme a su naturaleza”2. 1.1.2. En consonancia con lo anotado, es necesario puntualizar que, al analizar la ocurrencia de daños estructurales, también se ha reflexionado que la protección a que se refiere el numeral tercero del mencionado canon legal, significa que “durante los diez años siguientes a la entrega corre a cargo del constructor la responsabilidad derivada de daños que en ese tiempo aflore, surjan 1 CSJ.
Sentencia SC563 del 2021.. CSJ. Sentencia de 5 de junio de 2009. Citada por el TSB. Sentencia del 22 de junio de 2022. 2 035-2021-00198-01 12 o aparezcan en la edificación, que provengan de los vicios anotados en ese precepto y que generen su ruina total o parcial, actual o inminente (“amenaza”), entendiéndose por ruina la caída o destrucción por desintegración del edificio o parte de él, y por edificio una obra del hombre que se adhiere permanentemente al suelo.
Acerca de si la ruina supone sólo la desintegración actual o potencial de componentes estructurales del edificio y no los acabados, es hoy una circunstancia dilucidada según lo establecido en el artículo 8º de la Ley 1480 de 2011”3, lo que pone de relieve que para que se actualice el menoscabo a la estabilidad de la obra, es preciso demostrar la existencia de un compromiso de sus elementos estructurales y la amenaza de su destrucción, al margen de la inaplicabilidad de esa última normativa4. 1.1.3.
En síntesis, la implementación de la posibilidad en la que se fundan las diligencias está limitada a la ruina o a la amenaza de la edificación derivada de daños estructurales y para que alguno de esos supuestos suceda es necesario acreditar la presencia de una avería o el riesgo de que ella ocurra, siempre y cuando la misma afecte o pueda afectar estructuralmente la construcción – aspectos que, como ya se ha explicado por esta Corporación en caso similar, concuerdan con la estabilidad de obra que refiere el último inciso del artículo 8 de la Ley 1480–.
Por consiguiente, siempre es menester evaluar si los daños denunciados recaen sobre la estructura, como presupuesto para determinar la viabilidad de la protección que se endilga y, de contera, la acción. 1.1.4. Finalmente, por la queja que se trazó en la alzada sobre la congruencia de la sentencia de que trata el artículo 281 del C.G.P., es decir, en la prohibición de emitir fallos extra y ultra petita, por virtud de las que no es posible condenar al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda ni por causa diferente a la invocada en ésta, ataque en el que para establecer su ocurrencia “debe cotejarse la demanda y su contestación con la resolutiva del fallo, porque tal contraste revela o descarta ese desacople” 5, se procedió a indagar que en la actividad de juzgamiento se hubiere resuelto la pendencia dentro de los lindes que las partes trajeron al contradictorio.
Encontrando que en el particular no se materializó el defecto al que alude la pasiva, pues aunque se explicó que respecto del constructor se puede denunciar, entre otras cosas, el incumplimiento de las normas técnicas especiales relativas a la identidad, calidad y seguridad del bien ante autoridades administrativas 3 CSJ. Sentencia SC2847 del 2019 4 5 TSB.
Sentencia del 22 de junio de 2022. CSJ. Sentencia SC4127 del 30 de septiembre de 2021. 035-2021-00198-01 13 competentes para que sean impuestas las sanciones correspondientes o solicitar la efectividad en las garantías legales y, que a los otros sujetos que participan en el proceso constructivo, se les pueda atribuir la obligación de reparar los daños causados con su conducta, también se precisó en que ninguna de esas actuaciones impedía que se persiguiera el resarcimiento de los perjuicios ocasionados por vicios en la construcción, previa declaración de la responsabilidad civil, regulada en los artículos 2351 y 2060 del Código Civil, tal como ocurría en el particular.
Pero con el agregado que las reglas sobre el ejercicio de las garantías legales, que no tienen contraprestación adicional al precio del producto y, que se le exige al productor o comercializador para asegurar el correcto estado de calidad, idoneidad o seguridad de los bienes o servicios colocados en el mercado de consumo, son inescindibles al deber de saneamiento que involucra al vendedor y, a la responsabilidad del constructor que se impulsa en el caso en concreto. 1.2.
Señalaron los convocantes que fueron excluidos del trámite, pero que con la documental que fue oportunamente allegada al legajo, era evidente el vínculo que los ataba a los apartamentos y, por tanto, la viabilidad del reclamo que impulsaron en contra de la pasiva. Es útil precisar, sin que haya lugar a mayores elucubraciones, que lo referente a la legitimación en la causa para incoar la acción de responsabilidad contractual por parte de quienes fueron expulsados de la gestión, tampoco tiene vocación de éxito, porque aunque pudiera pensarse que en casos como en el analizado, en donde existen personas que antes de protocolizar la adquisición de una vivienda, se ven gravemente afectadas por deficiencias constructivas, por amenaza de ruina, no puede dejarse desprotegida a esa población y/o en estado de desventaja a los posibles compradores, bajo el entendido que el interés para obrar y ejercer la tutela judicial efectiva, está “dado por el perjuicio cierto, legítimo, concreto y actual que ostenta determinada parte o interviniente procesal para obtener sentencia de fondo cuando han sido lesionados sus derechos o estos se encuentran en peligro”6.
Devendría apenas lógico que los individuos que, en esas condiciones, pretendieran integrar el contradictorio, aportaran cuando menos, los convenios preparatorios que los vinculan con las unidades inmobiliarias, carga que, al no haber sido soportada por una parte de los demandantes, resultó en su indiscutible separación de la litis. 6 CSJ.
Sentencia SC21761 de 2017. 035-2021-00198-01 14 Esa última conclusión, con independencia que de antaño se hubiere marcado una diferenciación entre los efectos de la promesa de compraventa y, del instrumento público con el que se protocoliza la enajenación, como dos negocios jurídicos completamente autónomos, que tienen finalidades distintas.
En la medida en que: 1.2.1. La legitimación en la causa ha sido definida como la facultad o titularidad que le asiste a una determinada persona para exigir de otro el derecho o la cosa controvertida, por ser justamente quien debe responderle, no siendo por ello, en palabras de la Corte Suprema de Justicia, “una excepción sino que es uno de los requisitos necesarios e imprescindibles para que se pueda dictar providencia de mérito, ora favorable al actor o bien desechando sus pedimentos.”7 En tal virtud, por ser aquella una cuestión propia del derecho sustancial, su ausencia, por activa o por pasiva, conduce forzosamente a un fallo adverso a las pretensiones perseguidas en el libelo introductorio, situación apenas lógica ya que “si se reclama un derecho por quien no es su titular o frente a quien no es llamado a responder, debe negarse la pretensión del demandante en sentencia que tenga fuerza de cosa juzgada material, a fin de terminar definitivamente ese litigio, en lugar de dejar las puertas abiertas, mediante un fallo inhibitorio para que quien no es titular del derecho insista en reclamarlo indefinidamente, o para que siéndolo lo reclame nuevamente de quien no es persona obligada, haciéndose en esa forma nugatoria la función jurisdiccional cuya característica más destacada es la de ser definitiva”8. 1.2.2.
No obstante que el contrato de compraventa de inmuebles, según lo reglado en el artículo 1857 del Código Civil, sólo se reputa perfecto cuando se otorga la escritura pública en la cual conste el acuerdo de voluntades, generando una obligación bilateral de transferir el derecho de dominio del bien inmueble al vendedor y, de pagar el precio al comprador.
La promesa de compraventa ha sido catalogada como “un acto jurídico generador de obligaciones que tiene eficacia por sí mismo y que, por ende, no depende del perfeccionamiento del contrato prometido para que puedan hacerse exigibles los derechos que de su contenido emanan”. Así pues, cuando “una de las partes del contrato de promesa se sustrae de la obligación principal de hacer, es decir, de celebrar el contrato prometido, la parte contraria puede exigir el cumplimiento del contrato de promesa o la 7 8 CSJ.
Sentencia del 23 de abril de 2007. CSJ. Sentencia del 3 de junio de de 1997, CXXXVIII, págs. 364 y s.s., citada en el expediente No. 7804 de junio 21 de 2005. 035-2021-00198-01 15 declaración de incumplimiento del mismo, en cualquier caso, con la indemnización plena de los perjuicios causados”9. 1.2.3. Si bajo los términos de unos pre contratos se hubiere entregado la tenencia y, posesión de las unidades inmobiliarias a las personas que fueron separadas del trámite, para que ejercieran como propietarias de las viviendas con la obligación de pagar en un plazo determinado, su precio, se extraería que indiscutiblemente aquellos se iban a hacer a la propiedad, faltando únicamente para el efecto el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
Sin que esa falencia demostrativa pueda suplirse con los documentos vistos de folios 63 a 199 del archivo 019 del cuaderno principal, en donde obra la contestación a la reforma de la demanda, en palabras de los apelantes, con las actas de entrega e inventario de los inmuebles, las autorizaciones para el inicio de obras de corrección en la estructura del edificio, las transacciones suscritas por las partes y, el “Censo Heliconia”, los que si bien dan luces sobre los acuerdos que se habían realizado sobre unos inmuebles y, que algunos de aquellos habían sido efectivamente entregados a los reclamantes, nada acreditan respecto a que los peticionantes hubieren cumplido su débito, elemento indispensable en el particular, pues sería a partir del cumplimiento de sus obligaciones y,la falta de la constructora, que podrían originarse los reconocimientos económicos que se pretenden. 1.3.
Ratificada de esa manera la inviabilidad de los pedimentos de los demandantes que apelaron, por falta de legitimación en la causa por activa, la Sala se abstiene de emitir pronunciamiento de fondo frente a las demás inconformidades que plantearon en la alzada. 2. En armonía con lo anotado, pasará a ahondarse en los otros motivos de disenso del extremo pasivo, quien insistió en que como en la construcción no se advirtió una falta de diligencia para sanear el compromiso estructural que afecta el conjunto residencial, en que las afectaciones en la obra no obedecen a las razones expuestas por los convocantes, en que la sociedad ha desplegado todas las gestiones necesarias a su alcance, para que se solucionen lo antes posible los defectos que provocó el asentamiento diferencial e inclinación de las torres y, en que no debió accederse a las pretensiones, especialmente cuando en las 9 CE.
Sentencia del 4 de abril de 2013. 035-2021-00198-01 16 condenas, por demás excesivas, se incluyó a los titulares de una parte del complejo de vivienda en donde no se halló un riesgo significativo. Polémica que conduce a la Sala a ponderar los principales elementos de convicción que fueron agregados a las diligencias, anunciando desde ahora que el fallo será confirmado: 2.1.
En lo referente a que se hubiere acreditado que las torres 16, 17 y 18 se entregaron con 40 o 50 centímetros de hundimiento o inclinación, que la intervención de las obras hubiere tenido la misma repercusión o afectación en todas las unidades inmobiliarias y, que a los residentes de estos espacios de la copropiedad no se les privó de los servicios básicos en ningún momento, debe explicarse: 2.1.1.
Dentro del paginario obra un análisis sobre el asentamiento diferencial de las torres 16, 17 y 18 del Conjunto Residencial Heliconia PH, en el que, en síntesis, se determinó que: - Reportado el suceso del asentamiento diferencial y la no horizontalidad de algunas de las edificaciones de la copropiedad, la Constructora Bolivar S.A. consultó a los profesionales que participaron en las etapas de diseño, estudios y construcción para establecer la metodología de intervención para la corrección no solo de la inclinación que se estaba generando sobre las torres 17 y 18, sino para monitorear el comportamiento de la torre 16. - Los resultados originaron un nuevo estudio de suelos con la recomendación de implementar micro pilotaje con vinculación a la losa de cimentación mediante elementos estructurales en concreto reforzado para una nivelación posterior a través del método de la transferencia de carga mediante sistema hidráulico.
Para adelantar los trabajos se tramitó Licencia de Construcción para el reforzamiento de la cimentación para controlar el asentamiento, que fue autorizada mediante la Resolución 0158 del 30 de Julio de 2019. - En la etapa de ejecución de las mejoras se dispusieron labores de control topográfico periódico, micro pilotaje, reinyección del micro pilotaje, elementos estructurales de concreto reforzado de vinculación de la losa cimentación y los ciclos de carga del sistema hidráulico que en promedio han reportado 10 cm de movimiento en los edificios 17 y 18.
En esos trabajos se contó con el acompañamiento de la Supervisión Técnica Estructural en cumplimiento de la 035-2021-00198-01 17 NSR-10 Título I, quienes reportan semanal y mensualmente el avance y logros de las medidas adoptadas. - El proceso de nivelación de carga por transferencia hidráulica es lento ya que los ciclos de carga se deben programar y es conveniente que las estructuras de los edificios disipen los esfuerzos para evitar daños que comprometan la integridad de los elementos estructurales; en el evento que se presenten fisuras por el proceso de carga, CONSTRUCTORA BOLIVAR S. A. atenderá las reparaciones necesarias, según información del director de la obra. - Para el 30 de abril de 2024, se evidenciaba que en la edificación no había amenaza de ruina y no existía riesgo de colapso en las torres 16, 17 y 18, comoquiera que el comportamiento y la respuesta de las estructuras de concreto, así como los elementos no estructurales, habían presentado adecuado desempeño ante los ciclos de carga de la nivelación. - Evaluados los documentos técnicos de los planos estructurales, los estudios de Suelos (previos y posteriores al evento), los controles implementados (durante la construcción y los posteriores al suceso), se validó que la causa del asentamiento se originó por el material de relleno heterogéneo no compactado colocado con anterioridad a la construcción de esta unidad residencial.
Defecto cuyas variaciones que no se podían prever en razón al perfil del componente granular del suelo cómo escombros, tierras varias y arcillas. - Para las torres 17 y 18, la solución del sistema conformado por el micro pilotaje y los cabezales (dados) y, viga perimetral conectados a la losa de cimentación existente, lograron el objetivo de detener el asentamiento y han sido efectivos para controlar el asentamiento a la fecha y soportar una carga de aproximadamente 1.200 toneladas.
Sin embargo, el proceso de nivelación no ha terminado, porque al suministrar carga a los elementos estructurales es recomendable permitir que la estructura de concreto reforzado disipe los esfuerzos en el rango elástico de los componentes de concreto y acero, que es un proceso lento en el que se evalúan constantemente los elementos que conforman la edificación. El objetivo es nivelar los edificios 17 y 18 dentro de las tolerancias que recomienda la NSR-10, titulo H, por lo que se espera que la placa común que comparten estos dos edificios alcancen dicha horizontalidad entre seis a ocho meses a partir de mayo de 2024. - Ninguna de las edificaciones 16, 17 y 18 ha sufrido afectaciones de carácter estructural, ni presenta riesgo de colapso, ni por el asentamiento, porque éste fue controlado en el segundo semestre de 2020, ni por la ejecución de los trabajos de corrección y control; tampoco existe el riesgo de deterioro o ruina, o pérdida de 035-2021-00198-01 18 los inmuebles privados o comunales; la estructura está en buen estado, las fachadas en ladrillo estan en buen estado, existen daños menores reparables que son propios de la actividad de los trabajos de corrección de los asentamientos. - La torre 16 no comparte losa común de cimentación con las otras, porque el terreno donde se ubica no tuvo afectaciones anormales por asentamientos y solamente se presentan fisuras leves de acuerdo con las categorías de los niveles de daños de la guía del IDIGER.
Todas esas conclusiones fueron respaldadas en audiencia por el perito ingeniero civil John Jairo Ruíz Suárez10, oportunidad en la que ese profesional hizo una explicación compartiendo imágenes en la diligencia, sobre las irregularidades advertidas en las edificaciones objeto de las reclamaciones, señalando que como la torre 16 no compartía placa con las 17 y 18, esa no presentó inclinación; los trabajos que se habían avanzado de 2019 a 2024; la diferencia en centímetros que todavía existía para la data en que rindió versión libre, entre las torres, que llegaba todavía de un lado en 33 y de otro en 39 centímetros; que el proceso de nivelación no se había terminado en cuanto a que debían dejarse descansar esas zonas, para que se pudiera lograr la corrección deseada; que después de que se obtenga la junta entre los edificios la constructora deberá arreglar otra diferencia que surge entre ellas, porque ya no quedaran a nivel, de entre 30 y 40 centímetros que deberán solucionar posterior a las intervenciones; que actualmente verificados las actividades que se han desplegado, en su criterio no se perciben grietas o fisuras de donde se pueda evidenciar una amenaza de ruina, por cuya rigidez ante un movimiento, se comportaría como un “barco”; que transcurrido un tiempo tendrán que realizar vuelos de verificación con el fin de establecer la necesidad de arreglos estructurales; que en la visita efectuada por una entidad distrital, hubo una confusión con un ducto (elemento no estructural), con la estructura del edificio, motivo por el que alertaron un riesgo de colapso.
Lo explicado por el perito, en la medida en que la circunstancia de que actualmente y con las intervenciones que ya se han desplegado, para dar solución a la inclinación generada por los asentamientos diferenciales, no se verifique una amenaza de ruina o colapso, aunado a que la mayor afectación hubiere sido sobre las torres 17 y 18, con evidentes hundimientos, no borra la situación de que sí se advirtió el defecto que ha debido preverse, tampoco que su nivelación ha sido lenta y, que esa tardanza indiscutiblemente ocasionó un daño significativo a los titulares de dominio de los apartamentos implicados, e incluso les sigue 10 Minuto 38:30 a 2:33:00 / 088VideoAudienciaArt373CGP1Dia1.mp4 / C01Principal /01PrimeraInstancia 035-2021-00198-01 19 generando, quienes se extrae, del tipo de vivienda que adquirieron y la zona en la que se encuentran, tenían una alta expectativa sobre los inmuebles que compraban, que en muchas situaciones puede ser su única posibilidad para tener una casa propia. 2.1.2.
Al expediente se allegó junto con el líbelo de la demanda, un estudio de suelos realizado a solicitud de los demandantes por el Laboratorio de Ingeniería Civil Concolab S.A.S.11, con la participación de varios profesionales, conforme a la Norma Sismo Resistente Colombiana, en el que, en resumen, se estableció que: - La cimentación debe diseñarse de tal forma que evite los asentamientos diferenciales y, que permita su desarrollo en una etapa inicial de una forma pareja, de allí que el proceso constructivo deba estar acompañado de un estudio de suelos, pues el área, uso, materiales empleados y número de pisos de una edificación determina su peso, así como la capacidad de soporte del suelo de acuerdo a sus características físicas y mecánicas. - Los estudios de suelos realizados mostraron que en la edificación hay un relleno que varía entre los 2 a 5 metros de profundidad, con condiciones no son aptas para soportar el peso del edificio. - Las torres 16, 17 y 18 del Conjunto Residencial Heliconia PH, se construyeron sobre placa flotante con vigas de amarre, soportada en un material de relleno que comprendió limos, arcillas y materiales granulares muy sueltos, con consistencia muy blanda como lo indican los registros de perforación obtenidos de los múltiples sondeos que se realizaron después de que se advirtieron las deficiencias, lo que fue indicativo de que por lo menos esos apartes de la construcción no fueron levantados sobre un terreno “firme” que garantizara su estabilidad y, que la “cimentación existente” era superficial, a pesar de que por las características de la edificación, la misma debía disponerse con “cimentación profunda”. - A pesar de que el asentamiento en las construcciones es un proceso normal, el que se evidenció sobre las torres 17 y 18 que eran las más afectadas, fue significativamente mayor al esperado o calculado para este tipo de edificaciones.
No obstante que el de la torre 16 fue menor, en esta también se evidenció un asentamiento notorio. 11 Folios 27 a 132 / 010ReformaDemanda.pdf / C01Principal /01PrimeraInstancia 035-2021-00198-01 20 Fueron todos superiores a los permitidos en el diseño estructural y de construcción exigidos en la Norma Sismo resistente Colombiana N.S.R – - El asentamiento diferencial cuando pasa los valores permitidos hace que los elementos estructurales y no estructurales del edificio estén sometidos a esfuerzos para los cuales no fueron diseñados ni construidos.
Es por ello que en todos los pisos se apreciaron fisuras que fueron apareciendo y creciendo con el tiempo. Como consecuencia de estos asentamientos fue que las zonas que son objeto de reclamo perdieron la verticalidad con la cual fueron diseñadas, aprobadas y construidas. Después de que se establecieran los principales problemas en las unidades inmobiliarias sobre el que versa el conflicto, el grupo de expertos recomendó: - Diseñar y construir un sistema de cimentación profunda que sea capaz de soportar el peso de cada torre a través del pilotaje, garantizando unos aspectos básicos, esto es, que: a. El sistema de cimentación de pilotaje a realizar como reforzamiento estructural trabaje óptimamente recibiendo las cargas de cada torre y entregándolas al suelo verdaderamente competente. b. Las torres recuperen totalmente su verticalidad certificando que no tengan riesgo de colapso o fallas estructurales que pongan en peligro la vida de sus ocupantes. c. Que las torres recuperen su nivel original respecto a los niveles de las zonas comunes. d. Que este proyecto permita que los ocupantes puedan vivir y hacer uso de cada torre de una forma digna y segura. - El sistema de cimentación utilizara métodos seguros que no pongan en peligro a la comunidad y eliminen cualquier riesgo de colapso o fallas, deberá estar acompañado de la respectiva memoria de cálculo y, además, tendrá que efectuarse controles posteriores hasta que se recobre totalmente la verticalidad. - La construcción de un filtro y drenaje que ayude a controlar el nivel del agua subterránea. 035-2021-00198-01 21 2.1.3.
Memórese que, aunque por la inasistencia del perito a la audiencia del 13 de agosto de 2024, se le restó valor probatorio al dictamen de Laboratorio de Ingeniería Civil Concolab S.A.S., por no haberse podido surtir la etapa de la contradicción que dispone el artículo 228 del Código General del Proceso, en esta providencia se incluyeron unas anotaciones del citado concepto, de manera simplemente enunciativa, bajo el entendido que la información contenida en ese informe, resulta coincidente con algunos datos que se vislumbran en la experticia allegada por el profesional John Jairo Ruíz Suárez, de donde se desgaja que, a pesar de que la demandada ha dispuesto unas adecuaciones para atender el asentamiento diferencial, con los equipos profesionales en las disciplinas técnicas y de gestión social desde la fecha en la que los afectados lo informaron, con mayor compromiso a partir de que estos adelantaron la acción judicial de la referencia, los trabajos de reinyección de micropilotes, los cabezales de conexión y viga perimetral adosados a la losa de la cimentación, la nivelación por el método de transferencia, el control periódico de trazabilidad y seguimiento topográfico, la supervisión técnica estructural y, otras actividades, en efecto, se han requerido.
Ciertamente los defectos a los que se hace alusión, tuvieron su origen en vicios del suelo y relleno utilizado, atribuibles a la Constructora Bolívar S.A., que incluyeron las 3 torres sobre las que se fundan los pedimentos de la demanda, a pesar de que las afectaciones no hayan tenido la misma magnitud en aquellas. Además, que esos vicios en principio amenazaron la estabilidad de la obra, representando, de no haberse insistido tanto por los propietarios de los apartamentos en que se revisara la edificación por parte de la demandada, en un riesgo significativo de colapso o ruina, no como lo pretendió justificar el ingeniero que elaboró la valoración técnica por petición de la Constructora Bolívar S.A., cuyo mérito no fue discutido. 2.1.4.
Destáquese que la conclusión favorable a los pedimentos de los demandantes, que deviene del perjuicio moral que toda la situación les ha generado, dada la incertidumbre del futuro de sus unidades de vivienda, para cuyas modificaciones han dependido en todo de su contraparte, quedó además respaldada con lo que refirieron los testigos técnicos que han intervenido en los arreglos, a quienes se les tomó declaración, dentro de los cuales se destaca al representante de Alfonso Uribe y CIA S.A. Alfonso Uribe Sardiña, como a 12 Equipos y Servicios S.A.S. Juan Gabriel Carreño Silva, quienes dijeron que han 13 12 Minuto 4:40 a 52:16 / 091VideoAudienciaArt373CGP3Dia1.mp4 / C01Principal /01PrimeraInstancia 13 Minuto 1:08:00 a 1:53:00 / / 091VideoAudienciaArt373CGP3Dia1.mp4 / C01Principal /01PrimeraInstancia 035-2021-00198-01 22 dispuesto unas labores en el reforzamiento que han requerido las torres desde 2019, pero ya en la ejecución, desde agosto de 2020, por la suspensión provocada por la pandemia; que sí existieron los problemas de nivelación producto del relleno del suelo y de la cercanía a un vallado que lo inestabilizaba; que aunque los problemas que surgieron generaron un desnivel, que desencadenó en otros daños, no hubo una real amenaza de ruina en el proyecto; que en su percepción la torre 16 no tuvo afectación alguna, por cuanto no comparte la placa común, como si ocurrió con las torres 17 y 18; que es cierto que les ha tomado bastante tiempo, pero que ya se había logrado controlar el tema de los asentamientos, pero que se continuaban corrigiendo algunos aspectos de las edificaciones, los que dependían del comportamiento después de las adecuaciones, proceso que era lento. 2.1.5.
Téngase en cuenta que a pesar de que algunos de los intervinientes tacharon la gestión que dispuso la Alcaldía de Soacha, bajo el entendido que la Oficina de Gestión de Riesgo del municipio en respuesta al requerimiento dispuesto por el despacho de primer grado, envió oficio el 1° de agosto de 2024, aclarando que le hizo seguimiento a la copropiedad, por medio de visitas de inspección el 11 de septiembre de 2016, el 28 de diciembre de 2018, el 6 de marzo de 2019, el 7 de julio de 2022, el 2 de agosto de 2023 y, el 19 de julio de 2024, oportunidades en las que se hicieron unas recomendaciones encaminadas a la mitigación del riesgo que se puede generar por la inestabilidad del terreno, máxime cuando se evidencian obras en las que se está excavando.
En varios de los documentos allegados por la entidad en mención, a través de profesionales en Ingeniería Estructural y Geotecnista, se expresó que aunque una vez verificada la zona en la que se encuentra ubicado el Conjunto Residencial Heliconia PH, se advertía que el mismo no estaba en zona de amenaza o riesgo alto, también que sus inspecciones no hacían las veces de dictamen pericial, de las valoraciones que hicieron, era evidente que los asentamientos diferenciales que se presentaron eran de una magnitud que comprometía la seguridad de la estructura y de las personas que allí residen, cuando se evidenciaron las afectaciones e incluso durante todo el tiempo en el que se han desplegado trabajos para dar solución definitiva a los inconvenientes.
Con el agregado que, según el seguimiento que hicieron en algunas unidades de vivienda, se vislumbra que los elementos mobiliarios de los apartamentos implicados tendían a rodarse en dirección oriente - occidente, generando una 035-2021-00198-01 23 sensación de temor en la población afectada, dando muestra de que los asentamientos diferenciales eran significativos, esto es, superior a los permitidos en el Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente, es decir, que las edificaciones objeto de reclamación no eran aptas para su habitabilidad.
Problemática que de antemano se conocía las condiciones para la construcción, es decir, que los movimientos eran previsibles y se debían tomar medidas estructurales durante su construcción. Dentro de las múltiples anotaciones que hizo la entidad territorial, insistió particularmente, en que: - El proyecto evidencia deficiencias de asentamientos en las torres 16, 17 y 18, en donde estas dos últimas funcionan como una estructura en conjunto y la primera es una estructura independiente la cual tiene una dilatación. - Las torres 16, 17 y 18 se encuentran en un proceso de asentamiento, reflejada en una fuerte inclinación de la edificación hacia la esquina derecha superior de la torre 18, pero que ha afectado a la torre 16 y 17, generando fisura de muros tanto estructurales, como no estructurales, deformación en marcos de puertas y ventanas, fractura de vidrios y fractura de las losas perimetrales. - La zona más crítica se encuentra en la torre 18, la cual evidentemente se ve inclinada y asentada, ya que al ingresar al interior de los apartamentos de la primera planta se evidencian agrietamientos en muros y columnas estructurales de la torre, además la sensación de desnivel se siente al caminar sobre el suelo totalmente notoria, presentan humedad y levantamiento de baldosas de los apartamentos. - En la torre 16 se empieza a evidenciar el movimiento de las torres ya que se puede observar que los amarres que sostienen la tubería externa se están soltando, lo cual indica que está haciendo un movimiento que haga que separe la estructura. 2.2.
Aunque no está en discusión que se cumplieron de los presupuestos indispensables de las compraventas, esto es, el pago del precio, la entrega y el registro del negocio ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; que los medios probatorios oportunamente recaudados sirvieron para acreditar que con ocasión a unos vicios ocultos en el Conjunto Residencial Heliconia PH, la Constructora Bolívar S.A. sin restringir esfuerzo técnico, humano o económico, ha contratado a firmas especializadas de ingeniería para la nivelación del suelo en donde se levantó el proyecto, esto es, para corregir el asentamiento diferencial 035-2021-00198-01 24 presentado; que en virtud de sus obligaciones, principios y valores corporativos propios de su responsabilidad social empresarial; y, que la demandada ofreció alternativas a los propietarios de los inmuebles objeto del debate, que salieran temporalmente de sus residencias mientras se ejecutaban las obras, asumiendo los gastos de esa reubicación; la sociedad que fue llamada a la actuación no puede desconocer que las reclamaciones que aquí hacen los titulares de dominio de las unidades inmobiliarias, sí fueron entregadas con unos defectos importantes que en un principio amenazaron la estabilidad de las torres en las que estos residían, que les ha generado diversas afectaciones de índole patrimonial y extrapatrimonial, aun cuando se pretenda el reconocimiento solo de las últimas, que se han prolongado en el tiempo dificultando su derecho a vivir en una vivienda en óptimas condiciones y, que incluso a día de hoy, requieren de unas adecuaciones para su solución definitiva, todas atribuibles a ese extremo procesal.
Tampoco ignorar que, como la construcción de edificaciones, sumado a ser una actividad peligrosa, entraña una obligación de resultado sobre aspectos estructurales que deben perdurar, en estos escenarios la culpa se presume del empresario que a título de venta -o de cualquier otro traslaticio- enajena el inmueble que ha levantado, como es el caso de este proceso.
Sobre el primer aspecto, la jurisprudencia dejó sentado en un caso similar, que no había encontrado causal que exonerara a la constructora, en la medida en que no había probado la subsistencia de una causa extraña, caso fortuito o fuerza mayor, intervención de un tercero determinante del daño, ni evidenciaba culpa exclusiva de la copropiedad, que la releve de resarcir los perjuicios ocasionados, tal como ocurre en el sub examine, “sin pasar por alto que la obligación del constructor es de resultado y no de medio”, observación “razonable y de capital importancia en la medida que previamente había determinado las graves afectaciones de la edificación (…)”.
Y sobre el segundo elemento, anotó que ante la presunción de culpa operante en la realización de actividades reputadas como peligrosas, por su potencialidad de causar daño, como “ocurre con la “construcción”, la carga probatoria recaía en el llamado a juicio, quien solo podía exonerarse demostrando una causa extraña, esto es, fuerza mayor o caso fortuito, hecho de un tercero o de la víctima, y al desatender dicho deber demostrativo, había de asumir las consecuencias adversas de su desidia (…)”14 14 CSJ.
Sentencia STC1699 de 2021. 035-2021-00198-01 25 Lo narrado, por cuanto que ha sido ampliamente aceptado que el vendedor incurre en responsabilidad si el objeto que entrega carece de las aptitudes y características funcionales, que pueden ser legítimamente esperadas por el comprador, “(…)expectativas fallidas como consecuencia de los vicios ocultos que hay en la cosa, ignorados por el adquirente sin su culpa, siendo indiferente que el desperfecto venga de la conducta del vendedor, anterior a la entrega del bien en desarrollo de los compromisos de este, o subyazga en el objeto mismo, porque en ambos casos, el contratante debe salir al saneamiento del bien y en consecuencia asumir los efectos negociales que su contraparte aguarda ante la frustración de sus expectativas (…)”15. 2.3.
En torno a la legalidad de la condena por el perjuicio moral que fue ordenado a favor de los interesados, que según la constructora no se reconoció en debida forma, en la medida en que ha debido excluirse a los residentes de la torre 16 y, en que la suma que reconocida a los demás por $20.000.000 es desproporcionada, debe decirse, que jurisprudencialmente se ha dejado sentado que esta tipología de afectación configura una especie típica de daño no patrimonial consistente en el quebranto de la interioridad subjetiva de la persona, estricto sensu, “de sus sentimientos y afectos, proyectándose en bienes de inmensurable valor, insustituibles e inherentes a la órbita más íntima del sujeto por virtud de su detrimento directo”16, por lo que entonces resulta dable afirmar que esta clase de lesión hace referencia a la pena, el sentimiento o a la intensa aflicción que una persona puede llegar a tolerar por la afectación que se les hubiere provocado, en el asunto de marras por “las fisuras encontradas en los muros, fachadas que corresponden a asentamiento que debe sobrevenir sobre los edificios, así como que el levantamiento de las losas y sus deformaciones” y, también a la evidente inclinación de la que adolecían los inmuebles”, relacionadas con los controles de asentamientos que se implementaron durante el levantamiento del proyecto, incluso por el tipo de relleno manejado, padecimientos que para población del estrato de los implicados, para quienes la obra en mención probablemente representa la única posibilidad de adquirir vivienda propia, con el subsidio correspondiente, se encuentran en la órbita espiritual y afectiva del ser humano, personas que todavía se encuentran pendientes a que se puedan terminar las modificaciones a que haya lugar, tanto en el conjunto residencial, como al interior de las unidades inmobiliarias, adecuaciones que se han extendido durante años. 15 16 Ibidem.
CSJ. Sentencia del 18 de septiembre de 2009. 035-2021-00198-01 26 En ese orden, para la demostración de éste se acude a la presunción simple -a pesar de que pueda probarse por medio de otros instrumentos demostrativos-, razón por la cual, partiendo de “los hechos que según las reglas de la experiencia y la sana crítica constituyen una afectación a la esfera íntima de las personas, es preciso reconocer esa clase de perjuicio si el mismo no ha sido desvirtuado por otros medios de prueba”, caso tal en el que aquella “dimana del razonamiento o inferencia que el juez lleva a cabo.
Las bases de ese razonamiento o inferencia no son desconocidas, ocultas o arbitrarias. Por el contrario, se trata de una deducción cuya fuerza demostrativa entronca con clarísimas reglas o máximas de la experiencia de carácter antropológico y sociológico ( )”17. Así mismo, en la labor de cuantificación se aplica el arbitrio judicial, en tanto que su intensidad es imposible de medir con exactitud, dificultad que ha llevado a afirmar que “la indemnización del daño moral, más que ostentar un carácter resarcitorio propiamente dicho, cumple una función “satisfactoria”, como quiera que, dada su naturaleza, aquél no puede ser íntegramente reparado, lo que no obsta, empero, para que la víctima reciba una compensación suficiente a fin de brindarle una complacencia que guardando alguna proporción con su aflicción, la haga más llevadera, laborío en el que el funcionario se puede apoyar en los lineamientos sentados “en procura de una verdadera, justa, recta y eficiente impartición de justicia, derrotero y compromiso ineludible de todo juzgador”18.
Resultando adecuado entonces para esta Corporación, la diferencia de $10.000.000 de indemnización para los propietarios de los inmuebles ubicados en la torre 16, cuyas afectaciones fueron de menor gravedad, por ello solucionables de forma más pronta. Y, $20.000.000 para los titulares tanto de la torre 17, como de la 18, en donde persisten unas dificultades que en nada le son atribuibles a los dueños de los apartamentos. 2.4.
Ahora tampoco tiene asidero la reiteración que hace la pasiva para que las condenas sean reducidas a su mínima expresión y/o al perjuicio reclamado, con fundamento en que las sumas reconocidas son desproporcionadas e injustas, en la medida en que los actores se alarmaron, en que algunos decidieron libremente quedarse en sus inmuebles sin aceptar el traslado temporal que le ofreció el personal de la constructora para evitar la incomodidad durante la ejecución de las obras de intervención, en que una parte de los residentes recibieron unas soluciones temporales, pues contrario a lo manifestado por ese 17 18 CSJ.
Sentencia del 5 de agosto de 2014. CSJ. Sentencia del 8 de agosto de 2013. 035-2021-00198-01 27 extremo procesal, su fijación sí valoró la realidad fáctica de los peticionantes, quienes han estado sometidos desde la entrega de las unidades inmobiliarias que adquirieron a problemáticas de las que no tienen el control, que tuvieron que haberse considerado antes de la construcción de los edificaciones, que han implicado un riesgo y, que les ocasionan unas molestias propias de las múltiples obras, las que por demás, que se han prolongado en el tiempo.
Sin que además, se lograra demostrar que hubo un actuar doloso y malintencionado del personal de la Oficina de Gestión del Riesgo de Soacha en el caso en concreto, pues lo que se constató es que, a pesar de que no existió un estudio técnico o científico de parte de aquellos, ante las restricciones que le puso la convocada para su revisión más detallada del proyecto, la entidad brindó un acompañamiento importante a la comunidad desde el inicio, cuando no se habían logrado acuerdos con la demandada, que fue el que realmente llamó la atención de la Constructora Bolívar S.A. frente a los asentamientos diferenciales que estaban provocando una inclinación en las edificaciones, principalmente en las torres 17 y 18 del Conjunto Residencial Heliconia PH, pero que, ante su trascendente marcación, estaba generando daños incluso en la torre 16, anexa a las ya mencionadas.
Para que pueda tenerse ese hecho como eximente de responsabilidad, como lo pretende la accionada. 2.5. En vista que ninguno de los recursos de apelación formulados desvirtuó la legalidad del fallo de primera instancia, en el particular no habrá lugar a emitir ninguna orden con relación a las costas que fijó el Juzgado 35 Civil del Circuito de Bogotá, pero sí condenar en igual proporción a los recurrentes frente a las de este grado, de acuerdo con lo reglado en el numeral 3° del artículo 365 del Código General del Proceso. 3.
En general se puede decir, que al margen de que por el momento las deficiencias que siguen siendo objeto de corrección por parte de la demandada, no revisten gravedad, como: (i) para la época en que inicialmente se presentaron se llegó a pensar que por el evidente desnivel y/o inclinación que no había sido atendido, el problema de las torres se ajustaba a los supuestos del numeral 3° del artículo 2060 del Código Civil, que considera dos escenarios, esto es, si el edificio “perece o amenaza ruina, en todo o parte”;
(ii) que después de múltiples estudios especializados se estableció que la génesis del hundimiento de los apartes del conjunto por los que se demandó, fue un defecto en el relleno de los suelos por parte de la Constructora Bolívar S.A., especialmente cuando se estableció que 035-2021-00198-01 28 había una cercanía a un vallado que desestabilizaba esa parte del proyecto; y, (iii) que para las adecuaciones en mayor proporción en las torres 17 y 18, pero que involucraron dada la cercanía a la torre 16, se han realizado variados correctivos, que aún siguen su curso y, que aún después de terminado van a requerir durante un tiempo un seguimiento; no hay razón de ninguna índole por la que sea procedente revocar la condena que le fue impuesta a la encargada del levantamiento de la unidad inmobiliaria, pues no existe duda y quedó suficientemente demostrado en la actuación, que aunque la pasiva ha tomado las riendas para solucionar los inconsistencias, hubo un perjuicio cierto y directo a los titulares de los apartamentos que iniciaron la acción de responsabilidad civil contractual, que debe ser reparado.
Todo lo narrado, pues es bien sabido que para el triunfo de la acción de responsabilidad soportada en el artículo 2060 del Código Civil, es necesario acreditar la presencia de “vicios en el suelo, en los materiales o en la construcción”, carga que no solo estaba en cabeza de la copropietarios, sino que estos cumplieron, en tanto, según se explicó previamente, al no operar ningún beneficio probatorio de los establecidos en la Ley 1480 -por no ser aplicable- le correspondía a aquellos aportar la evidencia de la afectación de la estabilidad de la obra, el perjuicio padecido y el nexo de causalidad, lo que se insiste, fue constatado de evaluar de forma conjunta, los elementos de juicio oportunamente allegados a la actuación. Todo lo narrado hasta aquí, en el entendido que era una obligación de resultado de la Constructora Bolívar S.A. entregar a cada una de las personas que adquirió unidades de inmobiliarias en el Conjunto Residencial Heliconia PH, viviendas levantadas en un entorno seguro, para que pudieren residir en ellas de forma digna y justa.
Pero al fallar en esa carga, a lo largo de los años puso en una situación de riesgo e incertidumbre a la comunidad, quienes han tenido que investigar y obtener asesoramiento sobre los orígenes de los asentamientos que afectan los apartamentos de los que son propietarios, que no merma y que fundan sus justas reclamaciones, especialmente cuando la inclinación de las edificaciones les generó en estos sentimientos de inseguridad frente a mayores fallas estructurales. 035-2021-00198-01 29 DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Dual, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia de fecha y procedencia anotadas.
SEGUNDO: Costas en esta instancia en un 50% a los demandantes apelantes y, a la demandada. Se fijan como agencias en derecho de este grado el equivalente a tres salarios mínimos legales mensuales vigentes al momento del pago. Liquídense. Notifíquese, HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada GERMAN VALENZUELA VALBUENA Magistrado (Impedido) Firmado Por: 035-2021-00198-01 30 Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: b0ca84a05b7e4a89da4b0a2f0d414c858678fd27b231c57085e2b9f14583ec92 Documento generado en 16/05/2025 04:20:15 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica