República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA DE DECISIÓN CIVIL Bogotá, D.C., treinta (30) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024) Radicado Proceso Asunto Demandante Demandado Decisión 110013103 033 2022 00052 01 Ejecutivo Sentencia Edificio Marankal P.H. Alianza Fiduciaria S.A., como vocera de los Patrimonios Autónomos Fideicomiso Lotes 101 al 110 y Fideicomiso Inmobiliario Marankal Revoca sentencia de primera instancia Magistrado Ponente JAIME CHAVARRO MAHECHA Discutido en Salas del 4 y 11 de septiembre de 2024, aprobada en la última Se decide el recurso de apelación formulado por el Edificio Marankal P.H. contra la sentencia proferida por el Juzgado 53 Civil del Circuito de Bogotá en audiencia pública el 12 de marzo de 2024, en el interior del proceso ejecutivo que aquel promovió contra Alianza Fiduciaria S.A. como vocera de los Patrimonios Autónomos Fidecomiso Lotes 101 al 110 y Fideicomiso Inmobiliario Marankal.
I.
ANTECEDENTES 1. La copropiedad ejecutante solicitó librar orden de apremio a su favor y en contra de la ejecutada por las expensas comunes causadas desde octubre de 2019 a febrero de 2022 en los apartamentos 304, 402, 501, 505, 601, 603, 702 y 704 del Edificio Marankal PH ($40’761.700); adicionalmente, por las expensas causadas durante los meses posteriores a la presentación de la demanda.
Y los intereses moratorios correspondientes. Radicado. 110013103 033 2022 00052 01 Mediante auto del 29 de abril de 2022 se libró la orden ejecutiva solicitada; posteriormente se reformó la demanda y se delimitó la ejecución a las expensas e intereses generados respecto de los apartamentos 402 y 603; por consiguiente, se libró nuevo mandamiento de pago el 3 de marzo de 20231.
Y enterada la parte demandada del proceso, propuso las siguientes excepciones: “Alianza Fiduciaria S.A. como vocera y administradora de los fideicomisos no ejerce la custodia y tenencia de los inmuebles que adeudan la cuotas (sic) de administración y demás expensas cobradas a través del proceso de la referencia, y por lo tanto no es la obligada al pago” e “Inexistencia de la obligación a cargo de los fideicomisos – cobro de lo no debido”2, lo que dio lugar a que se abriera el trámite que tiene previsto el artículo 442 del Código General del Proceso. 2.
Se profirió sentencia de primer grado el 12 de marzo de 2024 mediante la cual el a quo, previa revisión oficiosa de los documentos adosados como títulos de ejecución, revocó el mandamiento de pago y negó la orden de apremio porque estimó que las pruebas documentales aportadas no constituían el título ejecutivo complejo necesario para el cobro coactivo de esa naturaleza.
Sustentó su posición en que el artículo 112 del reglamento del Edificio Marankal PH consagra que “( ) la exigibilidad de cada cuota de administración deviene de que cada unidad habitacional haya sido vendida a título oneroso y salga del poder de los fideicomisos”3; y, por tanto, como los apartamentos 402 y 603 no han sido enajenados, la obligación no es exigible.
Además, indicó que la prestación no es clara ya que el actor solicitó no tener en cuenta las cláusulas 41 y 112 del reglamento de la propiedad horizontal, por lo que la orden de pago requeriría una interpretación adicional que no es propia de este debate4. 1 Archivo 08AutoLibraReformaDemanda, subcarpeta C01CuadernoPrincipal, Carpeta Primera Instancia Archivo 13ContestacionExcepciones ídem. 3 Escuchar min. 21:53 de “Audiencia Art 443 C.G.P. No. 11001310303320220005200-20240312_172408-Grabación de la reunión.mp4” contenida en archivo “23LinkAudiencia” ídem 4 Escuchar min. 26:15 ídem 2 Radicado. 110013103 033 2022 00052 01 Bajo estos argumentos, coligió que “no se encuentran satisfechos los presupuestos de claridad y exigibilidad de la obligación en razón a la existencia del correspondiente reglamento de propiedad horizontal, y que éste no es el escenario para discutir sobre su contenido de alcance o incluso sobre la no aplicación de pleno derecho de ciertas cláusulas”5. 3.
Inconforme con lo decidido, la parte ejecutante interpuso recurso de apelación contra el indicado fallo y solicitó su revocatoria bajo los siguientes reparos6: Según el juez de primer grado, el título ejecutivo base de recaudo es complejo, apreciación que es desatinada ya que el artículo 48 de la Ley 675 de 2001 y la Corte Constitucional señalan que la sola certificación emitida por el administrador de la copropiedad presta mérito ejecutivo (sin ningún requisito adicional)7.
Por lo tanto, las documentales adosadas integran un título ejecutivo simple. El artículo 29 de la Ley 675 de 2001 consagra que todos los dueños de unidades de vivienda de una propiedad horizontal deben asumir el pago de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias; no puede pactarse condición o beneficio especial que permita sustraerse de dicha obligación en virtud del principio de equidad y la postura tomada por la Corte Suprema de Justicia8.
El fideicomiso demandado es vocero del propietario de los apartamentos 402 y 603 del Edificio Marankal PH, por lo cual debe cumplir con la obligación antedicha. Y aunque éste se escuda en la cláusula 112 del reglamento de la propiedad horizontal, las condiciones allí descritas para exigir el pago ya se cumplieron, pues las unidades fueron enajenadas a los patrimonios autónomos cuando se abrieron las matrículas inmobiliarias. 5 Escuchar min. 33:38 ídem Ver archivo “25ReparosDecisionApelada” de la carpeta “C01CuadernoPrincipal” de “PrimeraInstancia” y archivo “07Sustentacion” de carpeta “CuadernoTribunal” del expediente digital. 7 Corte Constitucional, Sentencia C-929/07 8 Para estos efectos, se permite citar la sentencia STC 8807-2020 proferida el 21 de octubre de 2020 por la Sala de Casación Civil de la Alta Corporación. 6 Radicado. 110013103 033 2022 00052 01 Adicionalmente, el parágrafo 1° del artículo 5° de la Ley 675 de 2001 dispone que las cláusulas del reglamento del edificio que contravengan la norma se tendrán por no escritas, por lo que “si lo contenido en la cláusula 112 del RPH dispone una exoneración al fideicomiso propietario de las unidades apartamentos 402 y 603 al pago de las expensas de administración, esa disposición vulneraría la orden contenida en el artículo 29 citado y por lo tanto tal disposición se debería tener como no escrita”9. 4.
Los referidos reparos fueron debidamente sustentados en este segundo grado; el extremo pasivo al pronunciarse sobre el indicado recurso insistió en sus defensas exceptivas y pidió se confirme la decisión. II. CONSIDERACIONES 1. Concurren en este asunto los presupuestos procesales traducidos en competencia del juez, demanda en forma, capacidad procesal y para ser parte, sin que se advierta causal de nulidad que pueda comprometer la validez de lo actuado, de manera que se procede a resolver el asunto en referencia, en orden a lo cual se precisa que, por mandato del artículo 328 del Código General del Proceso, la actividad del Tribunal se concretará a los precisos reparos debidamente sustentados por la apelante. 2.
Sobre el título ejecutivo El artículo 422 del Código de General del Proceso determina que “pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante, y constituyan plena prueba contra él, o las que emanen de una sentencia de condena proferida por juez o tribunal de cualquier jurisdicción, o de otra providencia judicial, o de las providencias que en procesos de policía aprueben liquidación de costas o señalen honorarios de auxiliares de la justicia, y los demás documentos que señale la ley.
La confesión hecha en el curso de un proceso no constituye título ejecutivo, pero sí la que conste en el interrogatorio previsto en el artículo 184”. 9 Ver pág. 16 de archivo “07Sustentacion” de carpeta “CuadernoTribunal” del expediente digital. Radicado. 110013103 033 2022 00052 01 El título ejecutivo, por razón del contenido de la prestación debida, puede ser singular o complejo; la doctrina patria expresa que “el título, en realidad, no se confunde con el documento, pero sí con el derecho del acreedor.
Ese derecho es uno y se compone de varios elementos. Cuando estos constan en un solo documento, el título ejecutivo es unitario. Pero esos factores pueden provenir de varios documentos. En ese caso se habla, por consiguiente, de título complejo”10. La Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia, enseña que “…hoy es comúnmente admitido que la unidad del título complejo no consiste en que la obligación clara, expresa y exigible conste en un único documento, sino que se acepta que dicho título puede estar constituido por varios que en conjunto demuestren la existencia de una obligación que se reviste de esas características.
Así pues, la unidad del referido título es jurídica, mas no física”11. De manera que, como el fundamento toral de la sentencia que dio al traste con la ejecución promovida se fundamentó en que de los documentos allegados con la demanda ejecutiva no se deduce la prueba de la existencia de la obligación ejecutada exigida por el reseñado precepto 422, en el entendido que el título resulta ser complejo, se debe proceder al examen íntegro de la documentación que se adosó como título ejecutivo, frente a las alegaciones puestas en discusión. El presente asunto trata del cobro de “obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses”, según términos del artículo 48 de la Ley 675 de 2001, el cual prevé que “el título ejecutivo contentivo de la obligación … será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior”, sobre el supuesto que los “propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las 10 11 Parra Benítez, Jorge.
Derecho Procesal Civil, Edit. Temis, 2ª ed., Bogotá, 2021, pág. 629 STC18085-2017 Radicado. 110013103 033 2022 00052 01 expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal”, según lo regla la norma 29 ídem. 3.
Desde esa perspectiva y a propósito de los reparos formulados por la copropiedad ejecutante a la sentencia cuestionada, se pone de presente que si bien es cierto el indicado precepto 48 advierte que en asuntos de esta naturaleza realmente “el título ejecutivo contentivo de la obligación” lo es “solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional”, no debe pasarse por alto que de conformidad con la normatividad en cita deben atenderse otros preceptos que regula la situación del cobro de las indicadas obligaciones pecuniarias que son inherentes a la copropiedad de que se trata.
Por ende, el deudor de la prestación debida para el caso en estudio es el “propietario de los bienes privados de un edificio o conjunto”, derecho real que “es una función social que implica obligaciones” (art. 58 Const. Pol.). De manera que, el título ejecutivo en asuntos de este linaje se erige como complejo, porque se encuentra conformado tanto por la certificación que expide el administrador de la copropiedad en los términos del artículo 48 de la citada Ley 675, como por el documento que acredite la calidad de propietario del ejecutado.
Buscados en el plenario esos documentos que, en conjunto demuestren la existencia de una obligación con las características de clara, expresa y exigible realmente fueron hallados, si se tiene en cuenta que con la demanda ejecutiva se adosaron los certificados expedidos por el administrador de la copropiedad actora respecto de los apartamentos 40212 y 60313, los cuales -dicho sea de paso- no fueron impugnados por la parte demandada: 12 13 Folio 57 Archivo 02Demanda subcarpeta C01CuadernoPrincipal, Carpeta Primera Instancia Folio 61 Archivo 02Demanda, ídem Radicado. 110013103 033 2022 00052 01 Y la propiedad de esas unidades se encuentra acreditada con los folios de matrícula inmobiliaria 50N-20845771 y 50N-2084578414 que corresponden a los apartamentos 402 y 603, respecto de los cuales se predica el débito, además que ese derecho real fue admitido por los fideicomisos al responder la demanda tras manifestar que “son los propietarios de los inmuebles y los mismos no han sido transferidos ni enajenados como consecuencia del proceso de comercialización del proyecto”15.
Ahora, como los fideicomisos ejecutados al formular la excepción de “inexistencia de la obligación a cargo de los fideicomisos – cobro de lo no debido”, precisaron que “no tienen a su cargo la obligación de pagar cuotas de administración” de unidades de domino privado que no hayan sido enajenadas, por razón de las estipulaciones consagradas en el artículo 112 del Reglamento de Propiedad Horizontal del edificio demandante, es del caso de abordar el análisis de esa defensa. 14 15 Folios 68 a 71 y 84 a 87, Archivo 02Demanda, ídem Archivo 13ContestaciónExcepciones, ídem Radicado. 110013103 033 2022 00052 01 En efecto, dicha cláusula -según el excepcionante- es del siguiente tenor: Imagen tomada del documento visto a folios 98 a 219, Archivo 13 ContestaciónExcepciones subcarpeta C01CuadernoPrincipal, Carpeta Primera Instancia A partir de esa cláusula, dedujo la parte demandada que “en ese sentido, basta con revisar los Certificados de Tradición y Libertad para verificar que a la fecha de radicación de la demanda – e inclusive de este escrito – los fideicomisos son los propietarios de los inmuebles y los mismos no han sido transferidos ni enajenados como consecuencia del proceso de comercialización del proyecto, por lo que en los términos del artículo precitado, NO existe obligación alguna a cargo de mis representados de pagar cuotas de administración”16. 16 Archivo 13ContestaciónExcepciones, ídem Radicado. 110013103 033 2022 00052 01 Pero, buscado en el expediente digital el referido Reglamento de Propiedad Horizontal para consultar esa cláusula 112, no se encontró, porque de conformidad con el artículo 5º de la mencionada Ley 675 debe hacerse constar en escritura pública; y realmente el documento aportado para tales fines no tiene esa solemnidad, dado que sólo se refiere a una minuta17 que puede corresponder al proyecto de escritura pública donde se recoge información y datos atinentes a dicho Reglamento; pero no lo es, porque carece de las formalidades previstas en los artículos 23 y 40 del Decreto 960 de 1970, esto es, no se distingue con “el número de orden que le corresponda expresado en letras y cifras numerales”, como tampoco refiere “el nombre y apellidos del Notario o de quien haga sus veces y el Círculo que delimita su función” (art. 23); además, no aparece autorizado por el Notario con su “firma autógrafa en último lugar” (art. 40).
Y la sola inscripción de la escritura pública No. 84 del 18 de enero de 2019 otorgada en la Notaría 16 de Bogotá, que registran los folios de matrícula inmobiliaria 50N-20845771 y 50N-20845784 como contentiva de dicho reglamento, no es suficiente, porque no se tiene conocimiento del contenido del referido articulo 122. Por ende, la argumentación de la funcionaria a quo con la que le otorgó suficiencia probatoria a la memorada estipulación 112, para restarle mérito probatorio al certificado expedido por el administrador de la copropiedad en los términos del artículo 48 de la Ley 675 de 2001, carece de fundamento. 4.
En estas condiciones, debe proceder la Sala al estudio de la otra excepción denominada “ALIANZA FIDUCIARIA S.A. COMO VOCERA Y ADMINISTRADORA DE LOS FIDEICOMISOS NO EJERCE LA CUSTODIA Y TENENCIA DE LOS INMUEBLES QUE ADEUDAN LA CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN Y DEMÁS EXPENSAS COBRADAS A TRAVÉS DEL PROCESO DE LA REFERENCIA, Y POR LO TANTO NO ES LA OBLIGADA AL PAGO”, sustentada en que “de conformidad con lo establecido en los Contratos de Fiducia Mercantil constitutivos de los Fideicomisos Lote 101 Marankal, Lote 102 Marankal, Lote 103 Marankal, Lote 104 Marankal, Lote 17 Folios 98 a 219 Archivo 13ContestaciónExcepciones, ídem Radicado. 110013103 033 2022 00052 01 105 Marankal, Lote 106 Marankal, Lote 107 Marankal, Lote 108 Marankal, Lote 109 Marankal, Lote 110 Marankal, la custodia y tenencia de los bienes fideicomitidos está en cabeza de los Fideicomitentes y son estos los obligados al pago de la totalidad de gastos y costos que se generen de los mismos, esto tal y como se desprende de las Cláusulas del contrato que se transcriben a continuación: Así las cosas, es claro que al tener la custodia de los inmuebles el Fideicomitente y ser el obligado al pago de la totalidad de gastos del Fideicomiso, el llamado a efectuar el pago de las expensas que en este proceso se cobran es el Fideicomitente”; al efecto, invocó el texto de la cláusula que se ilustra a continuación: Imagen tomada del documento visto a folios 39, Archivo 13 ContestaciónExcepciones subcarpeta C01CuadernoPrincipal, Carpeta Primera Instancia De lo que infiere, que “al tener la custodia de los inmuebles el Fideicomitente y ser el obligado al pago de la totalidad de gastos del Fideicomiso, el llamado a efectuar el pago de las expensas que en este proceso se cobran es el Fideicomitente”.
Ciertamente con ese texto documental no se enervan los efectos de las certificaciones que se aportaron como títulos de ejecución, porque esa estipulación contractual no obliga al Edificio Marankal P.H., en el entendido que no se acreditó que esta copropiedad hubiera formado parte del contrato que se le opone y del cual se dice hace parte la mentada cláusula décima, además que no se aportó el documento del cual se extrajo dicho texto.
Radicado. 110013103 033 2022 00052 01 III. CONCLUSIÓN Los reproches del apelante que se sintetizan en que i) el título base de recaudo es simple, ii) todos los propietarios deben pagar las expensas comunes sin excepción, pues los acuerdos que contravengan la Ley 675 de 2001 se tendrán por no escritos y iii) la cláusula 112 del reglamento del Edificio Marankal PH no libera a la demandada de su obligación, fueron abordados en las consideraciones precedentes y despejados, al igual que las excepciones formuladas.
Del análisis conjunto de las pruebas legal y oportunamente allegadas, se vislumbra que las obligaciones contenidas en las certificaciones de deuda emitidas por el administrador del Edificio Marankal P.H. a cargo de la parte demandada, son claras, expresas y exigibles, ajustándose a las previsiones legales consagradas en el artículo 48 de la Ley 675 de 2001, en concordancia con el precepto 422 del Código General del Proceso, amén que la pasiva se identifica como propietaria de los referidos apartamentos.
Esa situación determina la revocatoria de la sentencia para, en su lugar, ordenar el adelantamiento de la ejecución, con la imposición de las costas de ambas instancias a la parte ejecutada (art. 368 # 4 c.g.p.). IV. DECISIÓN DE SEGUNDO GRADO En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá - Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, REVOCA la sentencia apelada; en su lugar, RESUELVE Primero. Declarar imprósperas las excepciones de mérito.
Segundo. Ordenar seguir adelante la ejecución como se dispuso en el auto de 3 de marzo de 2023. Radicado. 110013103 033 2022 00052 01 Tercero. Practicar la liquidación del crédito en la forma y términos del artículo 446 del Código General del Proceso. Cuarto. Decretar el avalúo y posterior remate de los bienes embargados y secuestrados dentro del presente proceso y los que en el futuro fueren objeto de cautela.
Quinto. Condenar en costas de ambas instancias a la parte demandada. Liquídense como lo previene la norma 366 ídem. En su oportunidad, devuélvase la actuación digital al juzgado de origen. Notifíquese. Magistrado y magistradas integrantes de la Sala JAIME CHAVARRO MAHECHA MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA STELLA MARÍA AYAZO PERNETH Firmado Por: Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 330379ffa19e52750cb352be34a39131cf4f39cf6cb80dcb60cb249bb68ebe9e Documento generado en 30/09/2024 09:48:44 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica