REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ D.C. SALA CIVIL Magistrada Ponente MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Bogotá D.C., veintiocho (28) de agosto de dos mil veinticuatro (2024) Asunto: Proceso Verbal de la sociedad Rema Construcciones S.A.S. contra Ana Isabel Ochoa. Rad. 24-2022-00183-01. Sentencia escrita de conformidad con lo autorizado por el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, cuyo proyecto se discutió y aprobó en sesión de sala de 13 de agosto de 2024, según acta 35 de la misma fecha.
Se resuelven los recursos de apelación interpuestos por ambas partes contra la sentencia de 10 de abril de 2024, proferida por el Juzgado Veinticuatro Civil del Circuito de Bogotá. I.
ANTECEDENTES 1. La sociedad Rema Construcciones S.A.S. demandó a la señora Ana Isabel Ochoa para que se declare: i) que incumplió el contrato de promesa de compraventa que celebraron el 26 de noviembre de 2020, en lo que tiene que ver con sus obligaciones de “entrega material y transferencia de dominio” del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 50N-86124 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá;
Exp 24-2022-00183-01. 1 y, ii) que se declare que la sociedad “ha cumplido y está dispuesta a cumplir las obligaciones que convino en el contrato…”. En consecuencia, pidió: a) que se ordene el cumplimiento de ese vínculo dentro de los seis días siguientes a la ejecutoria de la sentencia; b) que se condene a su contraparte a indemnizarla por $270’000.000 por “el pago de las deudas adquiridas y sus intereses moratorios para el cumplimiento de la obligación”, así; $48’000.000, por los cánones de arrendamiento que no percibió desde la fecha pactada para la entrega; $200’000.000, por “mejoras a las dos viviendas que se encontraban en avanzado estado de deterioro y amenaza de ruina e invasión”; $20’000.000, por “pago de obligaciones tributarias de los años gravables 2021 y 2022 correspondientes al impuesto predial”; $7’000.000, por “pago de deudas adquiridas por la demandada por concepto de reparación de vivienda del predio…”; $40’000.000 “suma hurtada por el riesgo generado a causa de las diferentes expectativas realizadas por la demandada”; $1’800.000 por “pago de cuentas de servicios públicos domiciliarios adeudados ”1. 2.
Como sustento de sus pretensiones adujo, en síntesis, que: El 26 de noviembre de 2020, Rema Construcciones S.A.S., como promitente compradora, y Ana Isabel Ochoa, como promitente vendedora, celebraron un contrato de promesa de compraventa respecto del 33% del predio denominado Villa Claudia, ubicado en el corregimiento El Salitre del municipio de La Calera, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 50N-86124.
Acordaron que otorgarían la escritura pública respectiva el 6 de abril de 2021, a las 10:00 a.m., en la Notaría Novena de Bogotá. Como precio 1 Archivo “0008SubsanacionDemanda.12.12.07.pdf”. Exp 24-2022-00183-01. 2 total pactaron $375’000.000, de los cuales la demandante entregó $200’000.000 el día de la firma de la promesa, y estipularon que el monto restante los pagaría al momento de la firma del instrumento público.
Días antes de la fecha señalada, requirió a la promitente vendedora para que “definiera otro medio de recaudo de este segundo saldo”, porque en la promesa no se especificó cómo se entregaría. Así mismo, la citada “suplicó recurrentemente” que firmaran un otrosí, porque “los arrendatarios del inmueble no habían desalojado”. Pese a que Ana Isabel Ochoa solicitó que modificaran la fecha para la firma de la escritura, su apoderado, Flavio Ochoa, se presentó en la notaría el 6 de abril de 2021, a fin de “generar un incumplimiento motivado”, a pesar de que no tenía “los paz y salvos” requeridos para el efecto.
Obró de mala fe, sin antes confirmar la cita. Hasta la fecha, la demandada no ha otorgado la escritura pública, ni entregado el predio de forma “real y material”. El incumplimiento de su contraparte le ha generado perjuicios. Esto, pues retiró el saldo faltante del precio en efectivo, y tuvo que guardarlo en su residencia, en donde su empleada doméstica le hurtó $40’000.000; también se ha visto en la obligación de sufragar “gastos relacionados con la intervención constructiva por el estado de amenaza de ruina del inmueble” y “asumir el pago de servicios públicos y obligaciones de hacienda, sin que se haya realizado el traslado de dominio…”2. 3.
La juez admitió la demanda en providencia de 4 de agosto de 20223. La demandada se opuso a las pretensiones, y formuló las excepciones que tituló “indebida acumulación de pretensiones”, “trámite inadecuado de 2 Folio 6 ibidem. 3 Archivo “0011AutoAdmiteDemandaIncumplimientoContractual.pdf”. Exp 24-2022-00183-01. 3 la demanda”, “pleito pendiente entre las mismas partes sobre el mismo asunto”, “simulación del crédito”, “exceptio non adimpleti contractus”, “enriquecimiento sin justa causa”, y “pruebas obtenidas sin consentimiento del titular”4. 4.
Surtido el trámite de rigor, la juez profirió sentencia el 10 de abril de 2024, en la que resolvió: i) declarar que las partes incumplieron de forma recíproca y simultanea el contrato de promesa de compraventa; ii) ordenar a la demandada, en el término de cinco días luego de la ejecutoria de la decisión, que suscriba la escritura pública prometida y haga entrega material del predio.
Para ello, dispuso que podían convenir la notaría para llevar a cabo el acto, y, a falta de acuerdo, “deberán dar cumplimiento en la Notaría pactada en el contrato de promesa de compraventa”; iii) ordenar a la actora a pagar, en el término de cinco días luego de la ejecutoria de la sentencia, los $175’000.000 restantes del precio, en efectivo o mediante consignación a una cuenta bancaria; iv) negar las pretensiones segunda, cuarta, quinta, sexta, séptima, octava, novena y décima de la demanda; v) declarar no probadas las excepciones de mérito, y; vi) condenar a la demandada a pagar el 60% de las costas5.
II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA La juez consideró que el contrato de promesa de compraventa reunía los requisitos consagrados en el artículo 1611 del Código Civil; también, que se acreditó que la demandante pagó $200´000.000 a la promitente vendedora, como parte del monto acordado como precio, no obstante, ésta no acudió a la notaría el día y a la hora pactada para otorgar la escritura pública respectiva, por lo que era una contratante incumplida. 4 Archivo “0014Contestación-Reconvención.95.03.11.pdf”. 5 Archivo “0059ActaAudienciaArt373Cgp.pdf”.
Exp 24-2022-00183-01. 4 De otra parte, la promitente vendedora también incumplió, porque su apoderado no llegó a la notaría a la hora acordada (10:00 a.m.), sino a otra distinta (11:30 a.m.). Además, no llevó todos los documentos necesarios para el acto, pues faltaron “paz y salvo de impuesto predial, paz y salvo de valorización vigente o escritura pública de tradición, entre otros”, ni tampoco se acreditó que hubiese tenido “la tenencia material del inmueble prometido en venta”.
Entonces, como se produjo un incumplimiento reciproco, atendiendo a lo considerado por la jurisprudencia, cualquiera de los contratantes podía pedir la resolución o el cumplimiento, sin lugar a reclamar indemnización de perjuicios. Y como en este caso ambas partes querían continuar con el contrato, debía accederse a la pretensión de cumplimiento.
III. DEL RECURSO DE APELACIÓN Los dos extremos apelaron: i) La demandante se quejó porque la a quo no le reconoció los perjuicios que sufrió a causa del incumplimiento de su contraparte, aun cuando ella ha estado “presta a la culminación de la celebración del contrato”. La falta de entrega del predio y el hecho que la demandada no le haya recibido el dinero restante, le han generado detrimento.
Además, ha dejado de percibir los cánones de arrendamiento que ha generado el bien, y construyó mejoras. Añadió que la señora Ana Isabel Ochoa “incumplió y desatendió sus deberes negociales en relación con la entrega del inmueble un día después de la firma de la promesa de compraventa el día 26 de noviembre de 2020, es decir, incumplió el orden prestacional de las obligaciones del contrato, por Exp 24-2022-00183-01. 5 lo que, debe entrar a soportar las consecuencias jurídicas y, de paso prestaciones de su incuria”6. ii) La demandada, por su parte, alegó que, aunque la juez acertó al ordenar a la actora pagar la suma restante del precio del inmueble, se equivocó al no “traer el valor adeudado a valor presente”.
Aunado a lo anterior, no valoró adecuadamente el interrogatorio de parte de la representante legal de la actora, pues fue evidente que faltó a la verdad en repetidas ocasiones. La juzgadora tampoco se pronunció sobre el juramento estimatorio, que calificó de “infundado y temerario”, porque pese a que la sociedad actora solicitó la indemnización por una suma total de $586’800.000, no allegó ninguna prueba que la acreditara, por lo que deben aplicarse las consecuencias de que trata el artículo 206 del Código General del Proceso.
Agregó que en la providencia se condenó en costas únicamente a ella en el 60%, y a la actora “no le impuso condena alguna, aun cuando la sentencia resultó adversa a los intereses de la demandante…”. Además, fijó las agencias en derecho en un porcentaje superior al que ordena el Acuerdo PSAA 16-10554. IV. CONSIDERACIONES 1. No admiten reparo los denominados presupuestos procesales, sobre el entendido que quienes acudieron a la litis por activa y pasiva ostentan capacidad procesal, la demanda fue debidamente presentada y tramitada por el juez competente, lo que, aunado a la ausencia de vicio con idoneidad anulatoria, permite proferir la decisión de fondo que de esta 6 Folio 7 en archivo “07Sustentación.pdf” en “CuadernoTribunal”.
Exp 24-2022-00183-01. 6 Corporación se requiere, sin limitación alguna en razón a ambas partes apelaron. 2. En esa tarea, se recuerda que de 1602 y 1603 del Código Civil, los contratos válidamente celebrados son ley para los contratantes, y estos deben ejecutarlos de buena fe y están obligados no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan de la naturaleza de la obligación, o que por ley o costumbre pertenecen a ella.
Su incumplimiento, bien sea por inejecución o por ejecución tardía o defectuosa, sin causa justificada, es sancionado por el ordenamiento jurídico y faculta al contratante cumplido a solicitar a la jurisdicción el cumplimiento forzado de la prestación o prestaciones debidas, o la resolución del vínculo negocial, en uno u otro caso con la posibilidad de reclamar el valor de los perjuicios que la infracción contractual le haya ocasionado, según el artículo 1546 ibidem.
Esta disposición emerge como fundamento normativo de la acción incoada al consagrar la incorporación de la condición resolutoria en los contratos bilaterales. Para su viabilidad es indispensable acreditar la existencia de un contrato bilateral válido, el incumplimiento del demandado, total o parcial, de las obligaciones a su cargo, y que el demandante haya cumplido las suyas, o se haya allanado a cumplirlas, en la forma y tiempo pactados. 3.
En este caso, la juez de primera instancia declaró el incumplimiento reciproco de las partes y, consecuencialmente, ordenó la ejecución del contrato de promesa de compraventa. Además, se abstuvo de condenar al pago de perjuicios a las contratantes. Esta decisión se sustentó, tal y como lo advirtió la a quo, en el criterio reciente de la Corte Suprema de Justicia en asuntos como el acá debatido, así como en las pruebas recaudadas.
Exp 24-2022-00183-01. 7 En efecto, en la sentencia de SC 1662 de 2019, esa Corporación explicó que en la ejecución de los contratos sinalagmáticos, es decir, aquellos que generan obligaciones reciprocas para las partes que en ellos intervienen, pueden presentarse tres situaciones. La primera, que los contratantes honren a cabalidad sus cargas, caso en el que el vínculo se extingue “por pago de las obligaciones con causa en él (art. 1625, num. 1º, C.C.), esto es, por “la prestación de lo que se deb[ía]” (art. 1627 ib.)”.
La segunda, cuando uno de los contratantes incumple sus deberes contractuales y el otro sí los atiende, o se allana a hacerlo. En este evento, por orden del artículo 1546 del Código Civil, el contratante cumplido tiene la potestad de pedir el cumplimiento o la resolución del acuerdo, a su arbitrio, y solicitar la indemnización de perjuicios.
Explicó la Corte, con apoyó en una providencia anterior, que: “… el artículo 1546 estatuye como principio la condición resolutoria tácita a que están sometidos todos los contratos bilaterales, en virtud de la cual si uno de los contratantes no cumple lo pactado, el otro, o sea, el cumplidor, puede pedir la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.
(…). De las normas citadas se infiere que, demandada la resolución de un contrato bilateral, debe demostrar el actor que ha cumplido las obligaciones a su cargo, que el demandado no ha cumplido las suyas, y que, por consiguiente, se hallaba en mora de cumplirlas”7. La tercera hipótesis que analizó, fue aquella en la que los dos contratantes incumplen lo pactado.
Consideró que este caso era una “cuestión no regulada por el comentado artículo 1546 del Código Civil”, porque “dicho precepto únicamente se ocupó de regular el supuesto del incumplimiento unilateral de los contratos sinalagmáticos y que, por lo mismo, su aplicación debe reducirse a dicha hipótesis”. Es decir, concluyó 7 CSJ, SC del 14 de marzo de 1963, proceso de Himelda Gámez viuda de Calderón contra Marco Tulio Hernández.
G.J., t. CI, pág. 221. Exp 24-2022-00183-01. 8 que el incumplimiento reciproco de los contratantes era un supuesto no contemplado por la norma citada, ni por ninguna otra, por lo que existía “un vacío legal”. En tal orden, procedió a “establecer el régimen legal que por analogía es aplicable al caso del incumplimiento recíproco de las obligaciones surgidas con ocasión de la celebración de un contrato sinalagmático”.
Para ello, empezó por precisar que en el caso de “la insatisfacción de las obligaciones establecidas en un contrato bilateral por parte de los dos extremos de la convención, también es aplicable la resolución del contrato, sin perjuicio, claro está, de su cumplimiento forzado, según lo reclame una cualquiera de las partes”. Y puntualizó: “… cuando el incumplimiento del contrato sinalagmático provenga de una sola de las partes, la norma aplicable es el artículo 1546 del Código Civil, caso en el cual el contratante que satisfizo sus obligaciones o que procuró la realización de las mismas, puede ejercer, en contra del otro, las acciones alternativas de resolución o cumplimiento forzado que la norma prevé, en ambos supuestos con indemnización de perjuicios, acciones en frente de las que cabe plantearse, para contrarrestarlas, la excepción de contrato no cumplido. 4.2.
En la hipótesis del incumplimiento recíproco de dichas convenciones, por ser esa una situación no regulada expresamente por la ley, se impone hacer aplicación analógica del referido precepto y de los demás que se ocupan de los casos de incumplimiento contractual, para, con tal base, deducir, que está al alcance de cualquiera de los contratantes, solicitar la resolución o el cumplimiento forzado del respectivo acuerdo de voluntades, pero sin que haya lugar a reclamar y. mucho menos, a reconocer, indemnización de perjuicios, quedando comprendida dentro de esta limitación el cobro de la cláusula penal, puesto que en tal supuesto, de conformidad con el mandato del artículo 1609 del Código Civil, ninguna de las partes del negocio jurídico se encuentra en mora y, por ende, ninguna es deudora de perjuicios, según las voces del artículo 1615 ibídem”.
(Resalta el Tribunal). El anterior criterio fue complementado en la sentencia SC 3666 de 2021, en los siguientes términos: Exp 24-2022-00183-01. 9 “… no basta un incumplimiento en cada uno de los extremos contractuales para propiciar una resolución, sino que se requiere que ese desconocimiento de las obligaciones sea recíproco y simultáneo, porque si contractualmente los interesados establecieron un orden prestacional, no hay manera de predicar un incumplimiento mutuo, ya que la infracción contractual del primero en el tiempo justifica la renuencia del segundo a cumplir, y permite que este último ejercite las acciones alternativas previstas en el artículo 1546 del Código Civil: ejecutar o resolver, con indemnización de perjuicios”.
(Resaltado en el original). En el proceso quedó demostrado el incumplimiento reciproco y simultáneo de las contratantes, en los términos de la jurisprudencia citada. En efecto, en la cláusula “SEXTA” de la promesa, acordaron: “SEXTA – ESCRITURA PÚBLICA: Las partes contratantes se obligan recíprocamente a suscribir la respectiva Escritura Pública de compraventa con la cual se dará cumplimiento al presente contrato en la Notaría NOVENA DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ… el día 06 de abril de 2021, a las diez de la mañana (10:00 am), sin perjuicio de que antes de la fecha indicada, los promitentes de común acuerdo resuelvan otorgar el instrumento para lo cual presentarán al notario los respectivos documentos de identificación y los paz y salvo que exige la ley para el otorgamiento del mismo” 8.
No obstante, la demandante -promitente compradora-, no asistió a la notaría para otorgar la escritura pública el día y a la hora acordados, tal y como lo reconoció en el hecho “séptimo” de la demanda9, ni entregó la suma restante del precio indicada en la cláusula “QUINTA” del contrato. Mientras que la demandada -promitente vendedora- pese a que sí acudió a la notaría, mediante su apoderado, lo hizo a una hora distinta a la pactada, y sin la documentación requerida, deducción de la a quo que, por demás, no fue controvertida por dicho extremo.
Desde tal perspectiva, la decisión de la juzgadora consistente en acceder al cumplimiento del contrato, aunque sin el reconocimiento de perjuicios a favor de ninguno de los contratantes, fue acertada. Esto porque al configurarse un quebrantamiento contractual mutuo y concomitante 8 Folio 12 en archivo “0003Anexos.132.31.05.pdf”. 9 Folio 4 en archivo “0008SubsanacionDemanda.12.12.07.pdf”.
Exp 24-2022-00183-01. 10 aquella era la orden que se imponía, por así ordenarlo la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, atrás reseñada. Establecido lo anterior, el Tribunal procede a resolver los reparos concretos contra la sentencia, atendiendo que, conforme al inciso segundo del artículo 328 del Código General del Proceso “…cuando ambas partes hayan apelado toda la sentencia o la que no apeló hubiere adherido al recurso, el superior resolverá sin limitaciones”: 3.1.
La demandante, que como ya se precisó no acudió a la notaría en la fecha y hora pactadas para suscribir la escritura pública de compraventa, se quejó porque la juez de primera instancia no reconoció los perjuicios que le causó el incumplimiento de su contraparte. Explicó que este menoscabo se generó por la falta de entrega del bien prometido, también por las sumas que ha tenido que asumir por tal demora, y debido a que dejó de percibir los arrendamientos generados por el inmueble a causa del mismo motivo.
Al respecto, la Sala advierte que estos argumentos son improcedentes a la luz de la normatividad y la jurisprudencia. En primer lugar, porque el único facultado para solicitar el cumplimiento del contrato junto con la indemnización de perjuicios es el contratante cumplido, por así ordenarlo el artículo 1546 del Código Civil, calidad que no ostenta la actora, que también incumplió su parte.
Y, en segundo lugar, porque según lo ha explicado la Corte Suprema de Justicia en las decisiones atrás citadas, cuando se produce un incumplimiento reciproco es posible que cualquiera de los contratantes solicite la resolución o el cumplimiento forzado del contrato, a su elección, pero en este evento sin indemnización de perjuicios. Exp 24-2022-00183-01. 11 Entonces, siguiendo el anterior raciocinio, y como quiera que en este caso existió un incumplimiento mutuo y simultáneo, puesto que ninguna de las contratantes acudió a la notaría en los términos que estipularon, la consecuencia de esta transgresión era que no se les reconociera la indemnización por perjuicios, a ninguna de las dos, tal y como se dispuso en la sentencia impugnada.
Además, aunque al sustentar el recurso de apelación, la demandante adujo que debía condenarse a su contraparte al pago de perjuicios porque fue ella quien incumplió primero, debido a que no entregó el predio prometido “el día después de la firma de la promesa… es decir, incumplió el orden prestacional de las obligaciones del contrato”, la Sala advierte que este motivo de inconformidad carece de asidero.
Obsérvese que, contrario a lo alegado, no es cierto que el otorgamiento de la escritura pública de compraventa dependiera de un acto anterior de la promitente vendedora, y, menos aún, que estuviera sujeto a la previa entrega material del predio. Por el contrario, según se deduce del contenido literal de la cláusula “QUINTA”, específicamente de su parágrafo “PRIMERO”, los contratantes acordaron que el citado instrumento público se otorgaría incluso si el inmueble seguía ocupado por inquilinos para la fecha pactada, caso en el que la promitente compradora podría retener “$35.000.000”, monto que solo le entregaría a la vendedora “en el momento de la entrega material del inmueble sin los inquilinos actuales”.
La estipulación en cuestión fue redactada en los siguientes términos: “QUINTA- PRECIO: El precio sobre este derecho de cuota equivale a TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS MONEDA LEGAL ($375.000.000,00), y el pago correspondiente a la PROMITENTE VENDEDORA que firman este contrato promesa de compraventa, equivale a TRESCIENTOS Exp 24-2022-00183-01. 12 SETENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS MONEDA LEGAL ($375.000.000,00).
La PROMITENTE COMPRADORA se obliga a pagar al PROMITENTE VENDEDORA (sic) de la siguiente forma: (i) A la firma del presente contrato promesa de compraventa la suma de DOSCIENTOS MILLONES DE PESOS MONEDA LEGAL (200.000.000), que hacen parte de este contrato promesa de compraventa, que se efectuará el día 26 de noviembre de 2020 en la NOTARÍA TRECE DE CALI, VALLE, a las tres de la tarde (3:00 pm).
El saldo que es de CIENTO SETENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS (175.000.000), serán cancelados a la PROMITENTE VENDEDORA, a la firma de la Escritura Pública de compraventa translaticia de dominio según lo pacto (sic) en este contrato y entrega material del inmueble pactada tres meses posteriores a la firma del presente contrato.
PARÁGRAFO PRIMERO: El plazo anteriormente mencionado será prorrogado hasta el seis (6) de abril de 2021, en caso de que suja cualquier tipo de demora en el retiro de los inquilinos que se ubican en el predio; sin embargo, si vencido este término no se lograse el retiro de los inquilinos, las partes deberán suscribir la correspondiente Escritura Pública de Compraventa con la correspondiente entrega del saldo restante una vez venza el plazo atrás mencionado, quedando como garantía una retención del 20% equivalente a la suma de TREINTA Y CINCO MILLONES DE PESOS ($35.000.000,OO) del saldo restante, que será entregado por la PROMITENTE COMPRADORA en el momento de la entrega material del inmueble sin los inquilinos actuales…”.
(Resalta la Sala). Es decir, a diferencia de lo que la actora alegó, el cumplimiento de la obligación de la demandante, es decir, su deber de acudir el 6 de abril de 2021 a la notaría y pagar la suma restante del precio, no dependía de que la promitente vendedora le entregara materialmente el fundo, ni que cumpliese alguna otra carga prestacional.
Lo que las partes acordaron reitérese- fue que la escritura se otorgaría aún sin existían arrendatarios en él, con la salvedad de que, en tal evento, la compradora podría retener parte del precio. Ningún orden prestacional diverso al señalado fue pactado en el contrato. En resumen, el Tribunal no encuentra ningún error en la sentencia de primera instancia al denegar el reconocimiento de los perjuicios solicitados por la actora.
Por lo tanto, su apelación no prospera. 3.2. En lo que tiene que ver con la apelación de la demandada, se observa que este extremo formuló múltiples reparos. Exp 24-2022-00183-01. 13 El primero consistió en su desacuerdo porque en la decisión no se actualizó la suma que su contraparte debía pagarle como parte del precio faltante, para así garantizar el cumplimiento cabal de la obligación. Frente a esta inconformidad, el Tribunal considera que le asiste razón a la impugnante.
Es un hecho notorio que el dinero pierde poder adquisitivo con el pasar del tiempo y su actualización tiene sustento en el principio de equidad consagrado en el artículo 230 de la Constitución Política. Además, la misma no constituye una sanción, tal y como lo ha explicado la Corte Suprema de Justicia: “La corrección monetaria -o indexación- es una remuneración equitativa y razonable para contrarrestar la pérdida de poder adquisitivo del dinero por la inflación, es decir, una retribución para que la prestación económica tenga un valor igual -o similar- al que tuvo en el momento en que se ejecutaron las obligaciones del respectivo negocio, que fue cuando se pagó el precio pactado, o debió pagarse el justo.
“Por eso debe atenderse, conforme a la doctrina de esta Corte para entronizar la corrección pecuniaria como una forma de justicia en las obligaciones que lo admiten, que cumplir estas sin ese mecanismo, impondría al acreedor la recepción de un dinero envilecido por la merma de su valor real o poder de compra, pues para que reine la equidad en el verdadero valor de esas cargas o restauraciones pecuniarias, es menester que la traída a valor presente de ellas cobije todo el tiempo en que estuvieron sujetas a la depreciación por causa de la inflación. (…) “La indexación, por cierto, no agrega nada a las prestaciones pecuniarias, ni es «equiparable a una sanción o un resarcimiento» …; luego, es apropiado que se reconozca esa forma de actualización desde la época del contrato rescindido por causa tal, para las prestaciones a cargo de las partes, en lugar de hacerse a partir de la fecha de la demanda, porque la corrección no es una sanción ni un rédito lucrativo”10 (Resalta el Tribunal).
En tal orden, y como quiera que la suma de $175’000.000, que la promitente vendedora debía entregar al momento de suscribir la escritura pública el 6 de abril de 2021, ha perdido poder adquisitivo se accederá a 10 SC10291-2017. Exp 24-2022-00183-01. 14 actualizar ese monto desde la fecha en que debió desembolsarse y hasta la más próxima a esta sentencia, mes de julio de 2024 que es la última actualización del IPC, bajo la siguiente fórmula: VR= VH x (IPC final/ IPC inicial) Donde VR corresponde al valor real o actualizado;
VH al valor histórico, que para el caso es la cuantía de lo que debió desembolsarse el día de la escritura; e IPC al Índice de Precios al Consumidor, monto que equivale a $232’846.139. Además, deberá tenerse en cuenta, para tal efecto, lo ordenado en el inciso final del artículo 284 del Código General del Proceso, norma que establece que “[l]a actualización de las condenas a pagar sumas de dinero con reajuste monetario, en el lapso comprendido entre la fecha de la sentencia definitiva y el día del pago, se hará al momento de efectuarse este”.
En este punto conviene precisar que no hay lugar a reconocer a la demandante ningún tipo de prestación derivada de la falta de entrega del predio el día acordado para la suscripción de la escritura pública de compraventa. Lo anterior, si se tiene en cuenta que en el proceso se comprobó que esa parte estaba recibiendo los dineros correspondientes a los arriendos del bien incluso desde antes de la fecha señalada para el otorgamiento de tal instrumento.
Así lo aceptó la representante legal de Rema Construcciones S.A.S. en el interrogatorio de parte que absolvió, cuando, ante la pregunta de la juez consistente en “¿cómo entró usted a ocupar esa parte del predio, desde cuándo, cómo, de qué manera?”, la absolvente informó que “ellas le habían entregado la administración a una inmobiliaria y la inmobiliaria tenía Exp 24-2022-00183-01. 15 suscritos dos contratos de arrendamiento por los dos inmuebles que habían allí” y luego precisó que “para el mes de febrero [de 2021] la inmobiliaria me empieza a entregar a mi parcialmente dineros de esos cánones…”.
Además explicó que tal pago se le hacía de manera parcial debido a que la administradora le había hecho reparaciones locativas al bien11, y que luego, en los meses de mayo y julio del mismo año, los arrendatarios lo desocuparon. En otras palabras, se comprobó que la parte actora comenzó a recibir los frutos del bien antes de que se configurara el incumplimiento de su contraparte.
Aunque refirió no recibirlos en su totalidad, señaló que esto se debió a las reparaciones realizadas en beneficio del inmueble que prometió adquirir, y, por ende, también en provecho propio. El segundo y tercer reparos de la demandada consistieron en que la juzgadora no tuvo en cuenta que la representante legal de la actora mintió en el interrogatorio de parte que absolvió, respecto al lugar en el que estaba ubicada el día señalado para la firma de la escritura; y porque el monto de los perjuicios que reclamó en su libelo fue exagerado.
Al respecto, el Tribunal considera que ambas inconformidades resultan intrascendentes para la decisión. En efecto, de admitirse que la representante legal de la demandada se contradijo al referir el lugar en el que se encontraba el 6 de abril de 2021, fecha pactada para el otorgamiento de la escritura pública, esto ninguna incidencia tendría para la sentencia. En últimas, la juzgadora concluyó que tal extremo también incumplió sus cargas contractuales al no acudir a la notaría, con independencia de su paradero real.
Es decir, sostuvo acertadamente que se imponía ordenar el cumplimiento del contrato sin indemnización de perjuicios, conclusión que 11 A partir del minuto 1:56:35 en archivo 0047VideoAudienciaArt372Cgp.mp4”. Exp 24-2022-00183-01. 16 no cambiaría aun de aceptar que la citada representante se contradijo en su interrogatorio, o de comprobarse que estuvo en un sitio distinto al que informó. Igual de superfluo fue su reparo en torno a la supuesta tasación excesiva de los perjuicios que hizo la actora.
Si bien el artículo 206 del Código General del Proceso, modificado por el precepto 13 de la Ley 1743 de 2014, establece que “[s]i la cantidad estimada excediere el cincuenta por ciento (50%) a la que resulte probada, se condenará a quien hizo el juramento estimatorio a pagar al Consejo Superior de la Judicatura, Dirección Ejecutiva de Administración Judicial, o a quién haga sus veces, una suma equivalente al diez por ciento (10%) de la diferencia entre la cantidad estimada y probada”, en este caso la juez de primera instancia no avocó el estudio de la causación y cuantía de los perjuicios, por ser irrelevante para la decisión, puesto que el incumplimiento mutuo de los contratantes la relevaba de ese análisis, en razón a que en dichos casos no es viable tal indemnización, como ya se explicó. Por ende, ninguna modificación a su decisión procede en relación con este tema.
Por último, se quejó porque solo ella fue condenada en costas en un 60%, mientras que a su contraparte no se le impuso condena alguna por este concepto. También, porque la tasación de las agencias en derecho fue desproporcionada, por no estar acorde con lo ordenado en el Acuerdo PSAA 16-10554. Frente a estos reclamos, baste señalar, de una parte, que según el numeral 5º del artículo 365 del Código General del Proceso, “[e]n caso de que prospere parcialmente la demanda, el juez podrá abstenerse de condenar en costas o pronunciar condena parcial, expresando los fundamentos de la decisión”.
Por ende, la condena parcial en costas contenida en la parte resolutiva de la sentencia se ajustó a esta norma, toda vez que la demanda Exp 24-2022-00183-01. 17 prosperó parcialmente al salir avante la pretensión relativa al cumplimiento del contrato de promesa de compraventa, aunque no así la súplica respecto a la condena en perjuicios.
De otra parte, en cuanto a su inconformidad por la cuantía de las agencias en derecho, cabe destacar que ésta debe plantearse “mediante los recursos de reposición y apelación contra el auto que apruebe la liquidación de costas”, conforme lo ordena el numeral 5º del artículo 366 de la citada codificación, por lo que su reclamo resulta improcedente en este momento del proceso. 4.
En suma, se modificará parcialmente la sentencia apelada para actualizar la suma que la promitente compradora debe entregar como parte del precio acordado en el contrato de promesa, y en lo demás se ratificará. No habrá condena en costas, por no aparecer causadas. V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: Modificar el ordinal “TERCERO” de la parte resolutiva de la sentencia que profirió el Juzgado Veinticuatro Civil del Circuito de Bogotá, el 10 de abril de 2024, dentro del asunto de la referencia, para indicar que la suma que la parte demandante y promitente compradora debe pagar a la promitente vendedora corresponde a $232’846.139.
En lo demás, se ratifica la sentencia mencionada. Exp 24-2022-00183-01. 18 SEGUNDO: Sin condena en costas.
TERCERO: Remitir el expediente a la oficina de origen para lo de su trámite y competencia.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los Magistrados, MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA STELLA MARÍA AYAZO PERNETH JAIME CHAVARRO MAHECHA Firmado Por: Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Exp 24-2022-00183-01. 19 Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 5138f6c75dc3d9b872cc4914c4afe9f6470bf96f98cd31be693caa6ac8ec904e Documento generado en 28/08/2024 03:46:05 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica