República de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva Sala Quinta de Decisión Civil Familia Laboral Magistrada Ponente: ENASHEILLA POLANÍA GÓMEZ Proceso: VERBAL – Resolución Promesa de Compra Venta Radicación: 41001-31-03-005-2017-00240-04 Demandantes: COMERCIALIZADORA CAPS SAS TRANSMACAR SAS MARTHA CECILIA GUTIERREZ PLAZAS Demandada: ASOCIACIÓN DE VIVIENDA COMUNITARIA ASOVI HUILA Procedencia: Juzgado Quinto Civil del Circuito de Neiva Neiva, 09 de marzo de 2026 1.- ASUNTO Resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la sentencia de primera instancia emitida por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Neiva, en audiencia celebrada el primero de agosto del año 2024. 2.- ANTECEDENTES RELEVANTES 2.1.- DEMANDA1 COMERCIALIZADORA CAPS SAS, TRANSMACAR SAS y MARTHA CECILIA GUTIERREZ PLAZAS, por conducto de apoderado formularon demanda contra la ASOCIACIÓN DE VIVIENDA COMUNITARIA - ASOVI HUILA, en orden a que se declare resuelto el contrato promesa de compraventa celebrado entre las partes litigantes el 08 de agosto de 2016 y el OTRO SÍ el 19 de enero de 2017; se condene a la demandada al pago de $200.000.000 de cláusula penal, al pago de las costas y agencias en derecho.
En apoyo fáctico de las anteriores pretensiones expuso que en la indicada promesa de compraventa se estableció como objeto, por parte de los demandantes, transferir a título de venta real y efectiva el derecho de dominio pleno y posesión del lote de terreno urbano que hace parte de uno de mayor extensión, ubicado en la Transversal 9 AW No. 7W -69 de la ciudad de Neiva, inmueble al que le corresponde la cédula catastral No.01-01-0612-0023-000 y se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria No.200-240562 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Neiva, acordando un precio de $2.078.000.000 y en su cláusula sexta se estableció como fecha para la firma de la escritura el 30 de agosto de 2016 en la Notaría Quinta del Círculo de Neiva, la que en su parágrafo, podría ser anticipada o prorrogada, dependiendo de la expedición de la licencia de subdivisión por parte de la curaduría urbana, situación que sería notificada a la promitente compradora por los promitentes vendedores, quienes se obligaban a hacer el trámite correspondiente, fijando en la 1 Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 01.1 CD 1 DEMANDA RESOLUCIÓN CONTRATO ING.pdf. cláusula octava la pena por el pretendido valor por el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones.
Que en la fecha inicialmente pactada no se pudo llevar a cabo la firma de la escritura, suscribiéndose el 19 de enero de 2017 OTRO SI, pactando como nueva fecha el 30 de enero de 2017 a las 3:00 p.m. en la misma Notaría y que la entrega material del inmueble se haría al día siguiente de recibir el pago total del precio pactado, a paz y salvo por concepto de impuestos, tasas, contribuciones y valorizaciones, quedando las restantes cláusulas iguales.
Que, llegado el plazo acordado en el OTRO SI, la promitente compradora incumplió con el pago, aduciendo que no había alcanzado a completar el dinero para la compra del inmueble prometido en compra venta, dejando constancia el señor Notario Quinto en el Acta 01 de 2017, evidenciando el incumplimiento contractual por parte de la demandada. 2.2.- CONTESTACÓN DE LA DEMANDA2 La parte demandada se opuso a todas y cada una de las pretensiones, porque no ha incumplido el contrato, al existir un vicio en el mismo, que la hizo incurrir en error al observarse engaño en la calidad del objeto o la cosa adquirida, originando los demandantes el incumplimiento.
Con relación a los hechos enrostrados precisa que se acordó la compra de un lote de terreno presuntamente apto para la construcción de vivienda de interés social, conforme al respectivo estudio técnico del uso del suelo efectuado por el 2 Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 01-2017-00240 CUADERNO1.pdf, folios 138 – 149. ingeniero al servicio de los demandantes, relacionando los pagos de abonos al precio y a la Curaduría Segunda para la Licencia de Construcción, quedando condicionado los otros pagos a la entrega del Informe Técnico del estudio de suelo y viabilidad del terreno para construcción de vivienda, asumiendo el pago de la señalada Licencia, sin estar obligada, quedando pendiente el estudio de suelos del arquitecto CARLOS FELIPE MEDINA HERNÁNDEZ, de confianza de los demandantes, quienes n incumplieron, al negarse a pagar los costos de los planos estructurales y arquitectónicos para la Licencia de Construcción ante la Curaduría Segunda e igualmente presentaron un informe amañado, tratándose la venta de una cosa que no cumple los objetivos de la compra, por traer vicios que pueden desencadenar en una nulidad absoluta.
Que suscribieron las partes el OTRO SI, pero que el contrato estaba supeditado al estudio de suelos y estabilidad del terreno, para determinar si era apto para la construcción de viviendas de interés social y que en la fecha acordada el Informe arrojó que el lote no era apto, pues era de relleno, negándose los asociados a seguir pagando, se sintieron engañados y estafados, resultando evidente el vicio del contrato de compra venta.
Formuló excepciones de mérito denominadas: “HABER SUFRIDO ENGAÑO EN LA CALIDAD DEL OBJETO O LA COSA ENTREGADA EN VENTA”; “MALA FE, TEMERIDAD Y DESLEALTAD PROCESAL; “SOBRE COSTO EN EL VALOR DE LA COSA VENDIDA, CAUSANDO LESIÓN ENORME”; “INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR LA CALIDAD DE LA COSA Y EL VERDADERO VALOR DE LA MISMA EN REFERENCIA AL AVALUO CATASTAL REGISTRADO EN EL IGAG”;
“GENERICA O ECUMENICA” y en otro capítulo titulado “NULIDAD DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA”, se remitió al artículo 1611 del código civil sobre los requisitos de la promesa de celebrar un contrato. 2.3.- SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA3 1º.- DECLARA NO PROBADAS las exceptivas de mérito presentadas de “HABER SUFRIDO ENGAÑO EN LA CALIDAD DEL OBJETO DE LA COSA ENTREGADA EN VENTA, MALA FE, TEMERIDAD PORCESAL, EL SOBRECOSTO DEL VALOR DE LA COSA VENDIDA CAUSANDO LESIÓN ENORME, INCUMPLIMIENTO POR LA CALIDAD DE LA COSA Y EL VERDADERO VALOR DE LA MISMA EN REFERENCIA AL AVALÚO CATASTRAL REGISTRADO EN EL IGAG, por no haberse demostrado. 2º.- DECLARA resuelto el contrato promesa de compraventa celebrad el 8 de agosto de 2016 que contiene OTRO SI celebrado el 19 de enero de 2017 ENTRE COMERCIALIZADORA CAPS S.A.S., TRANSMACAR, MARTHA CECILIA GUTIERREZ PLAZAS y la ASOCIACIÓN DE VIVIENDA COMUNITARIA ASOVI HUILA, por haberse presentado incumplimiento, específicamente respecto del pago total del precio del bien inmueble prometido. 3º.- CONDENA a la demandada a pagar a favor de las demandantes, la suma de $200.000.000 por concepto de cláusula penal convenida en el contrato. 4º.- TIENE por pago de la cláusula penal la suma de $131.645.096 (pago parcial) 3 Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 25.2AudioAudiencia 372CGP.mp4, récord 08 minutos – 1 hora:27 minutos. 5º.- REQUIERE a la parte demandada para que dentro de los cinco días siguientes a la ejecutoria de la providencia cancele a favor de las demandantes, la suma de $68.354.904, saldo de la cláusula penal. 6º.- CONDENA en costas a la parte demandada a favor de la parte demandante, por lo cual fija las agencias en derecho den $3.800.000. 7º.- CANCELA las medidas cautelares que aparecen vigentes. 8º.- NOTIFICA la providencia por estrados.
Considera que, en ejercicio de la autonomía de la voluntad, celebraron las partes contrato promesa de compra venta de bien inmueble que hace parte del ubicado en la Transversal 9 A N. 7 w – 64, el que es válido por cumplir los elementos de la norma sustantiva, planteando como problema jurídico si se dio o no el aducido incumplimiento de la demandada, de no pago total del precio, para solicitarse la resolución del contrato y los perjuicios traducidos en la cláusula penal.
Para responderlo, expone que en apreciación conjunta de los medios probatorios, en principio, de acuerdo a la certificación emanada de la Notaría Quinta de Neiva de 30 de enero de 2017, sobre la comparecencia de las partes a la misma, suscrita por la representante legal de la asociación demandada, el contrato no se efectuó porque la compradora manifestó no haber alcanzado a completar el dinero para la compra del inmueble y formalizar la compra, infiriéndose el confesado incumplimiento de la demandada.
En cuanto al requisito decantado por la jurisprudencia para la resolución de un contrato, de allanarse la parte demandante a cumplir los deberes que le impone la convención, en análisis del contrato promesa de compraventa, existía la obligación de entregar el inmueble libre de gravámenes, hipotecas y de allanarse al saneamiento en caso de que hubiera lugar a ello y que al caso no se había entregado, así se entiende al contestarse la demanda; que la demandante no cumplió con algunos requisitos para la entrega, mejor dicho la materialización de la licencia de construcción para efectos de cristalizar el proyecto que pretendía la demandada, realizando la demandante las gestiones necesarias para poner a punto el lote prometido, asumiendo los costos que implicaba la expedición de la licencia urbanística de construcción No.10422 de septiembre de 2016, para facilitar la puesta en marcha del proyecto, cuando le incumbía a la demandada.
Que según la demandada, confió en el arquitecto CARLOS FELIPE, quien se comprometió a realizar los estudios pertinentes luego de la licencia para avanzar en el proyecto con el respectivo estudio de suelos, los que le fueron puestos en conocimiento, pero que era necesario consultar con el arquitecto RODRIGO MONCAYO, circunstancia esta que se presenta con posterioridad al incumplimiento presentado ante la Notaría Quinta, y que tal como lo confiesa la demandada, al ver que no podía cancelar las sumas pactadas, optó por exculparse en el hecho que el bien inmueble no era apto para construir, hecho este, que itera, fue posterior al incumplimiento de la demandada, no siendo aceptable alegar tal circunstancia, para evadir el asumir el pago de una obligación (el precio convenido), porque el bien inmueble no fue entregado, máxime cuando antes de la cita en la Notaría estuvo la demandada limpiando el terreno, reconociendo que la asociación es constructora, versada en obras públicas, hecho que representa una obligación de diligencia frente a lo que eventualmente podría ocurrir con el lote prometido, cuando existía el deber correlativo de la demandada de saber las condiciones del lote para formalizar la venta, cuando estuvo sobre el terreno y no avizoró la circunstancia del eventual vicio, el que debe demostrarse y que en el presente asunto, es el dicho de la demandada, pues no existe prueba técnica.
Que, en gracia de discusión, con el testimonio del arquitecto CARLOS FELIPE, para el estudio técnico de suelos, que al dar cuenta del mismo, la contratante le pidió no seguir, porque no podía dar cumplimiento al pago del precio, confirmando el incumplimiento de la demandada, profesional que claramente en su declaración afirmó que el terreno era apto, hecho en el que coincide el arquitecto RODRIGO MONCAYO, que el proyecto era oneroso como estaba presupuestado de cinco pisos, conllevando a que los costos se aumentaran, repercutiendo en el costo final, el que no se compadece con vivienda de interés social, sin referirse a que el terreno no fuera apto, por el contrario, que es apto pero no viable para el proyecto, no resultando probadas las excepciones relacionadas con la calidad de la cosa, de la lesión enorme no existe dictamen indicativo de ella, sin que existiera al momento del contrato vicio del consentimiento y no puede enrostrarse la aducida estafa ni mala fe, emergiendo como verdad, el incumplimiento de la demandada.
Así, concluye que el contrato debe ser resuelto, debiendo prevalecer la cláusula penal acordada por cuantía de $200.000.000 y en equidad, descontar de este valor los abonos realizados en cuantía de $131.645.096, que por tanto la demandada debe cancelar la suma de $68.354.900, sin que sea procedente devolver las cosas a su estado anterior, porque no hubo entrega del inmueble. 2.4.- RECURSO DE APELACIÓN En audiencia formuló la señora apoderada de la entidad demandada recurso de apelación contra el fallo de primer grado 4 y precisó los correspondientes reparos por escrito en la oportunidad prevista en el artículo 322 numeral 3 inciso 2 del C.G.P.5, debidamente sustentados en la presente instancia 6.
Expone la señora apoderada en apoyo de su inconformidad, la errada apreciación de la prueba testimonial con los que se demuestra claramente que los terrenos ofrecidos para su construcción no existían, pues es un área de humedal de protección ambiental y ecológica, vigilada y supervisada por la CORPORACIÒN REGIONAL DEL ALTO MAGDALENA – CAM, vendiéndose a su procurada demandada el supuesto lote de relleno, tapado con escombros y maleza, ocultando la realidad de la estabilidad del terreno, destacando como equivocada deducción de ser conocedora en asuntos de compras de inmuebles, derivado de su actividad económica, de negociar viviendas construidas, contratando para ello al arquitecto CARLOS FELIPE MEDINA, en quien depósito su confianza, desconociendo que este mantenía vínculo laboral con los vendedores e impulsó a la representante de la asociación a la compra del inmueble, sin haber realizado inspección técnica ni los estudios de suelo necesario para verificar la composición real y resistencia del terreno. Señala que falta el señor arquitecto a la verdad, al afirmar en su declaración, que el terreno es adecuado para la construcción de unidades de 4 Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 25.2Audi2CGP.mp4, récord 1 hora: 28 minutos – 1 hora:30 minutos.
Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 26.1-2017 —00240 Recurso de apelación Sentencia vs Asovhuila. 6 Carpeta 02Segunda instancia, archivo 16Sustentación, pdf. 5 vivienda de interés social de hasta cinco pisos, cuando el mismo le aportó a la compradora después de la firma del contrato y de iniciar los pagos, estudio de suelos del terreno emitido por la empresa DISEÑOS Y ARQUITECTURA, firmados por la arquitecta OLGA PATRICIA GONZÁLEZ CASTELLANOS en marzo de 2017, en el que se informa que el inmueble se encontraba con diversas dificultades, al punto de ser prácticamente terreno pantanoso, no apto para construcción (extracta aparte del dictamen), por lo que ante la insistencia de la demandada de haber sido objeto de engaño por ser el terreno zona de humedales, con zonas ambientales y ecológicas forestal, el juzgador de primer instancia, no declaró pruebas de oficio necesarias para la realización del derecho, como inspección, judicial, en punto del sobrecosto prueba pericial, al tener el terreno un avalúo catastral de $90.777.000 y le fue vendido 24 veces esa suma, en $2.078.000.000; concepto a la CAM sobre humedales en la zona aledaña al río Magdalena y si el lote podía ser objeto de la celebrada negociación y el estado de la investigación por la que fuera sancionada con traslado a la Procuraduría Judicial Ambiental y Agraria para el Huila, según lo manifestó su poderdante, cuando apenas se encontraba en limpieza del lote, ante la tala de árboles e intervención de un drenaje natural que conducía al río Magdalena (radicado 20172010021482).
Resalta los pagos realizados por la suma de $115.998.000, hasta que fue posible cumplir, por la poca credibilidad de los asociados en el negocio, así como otros gastos que tuvo que afrontar que no le correspondían, para el inicio de obra (limpieza, informe tardío del arquitecto, licencia por subdivisión), los que el a quo dio por probado sin sustento probatorio suficiente, más que el dicho de los demandantes y el testigo arquitecto MEDINA HERNÁNDEZ, errando en la valoración probatoria, configurándose defecto fáctico por omisión y valoración defectuosa del material probatorio.
Advierte que, de acuerdo con la cláusula sexta del contrato prometido, contrario a la valoración del juzgador de conocimiento, los demandantes responderían por el trámite de Licencia ante la Curaduría, situación que no sucedió, asumiendo la demandada su costo como se evidencia con los recibos allegados, prueba del incumplimiento de la promesa de compraventa; que la representante de la asociación fue engañada por el arquitecto CARLOS FELIPE MEDINA HERNÁNDEZ; que su procurada ha venido sufriendo quebrantos de salud, derivadas de la angustia al enfrentar denuncias penales en su contra que cursa en la Fiscalía Octava Seccional de Neiva, investigación en la CAM, en la Procuraduría General de la Nación, de los afiliados para la restitución de los dineros aportados, todo ello como consecuencia de haber sido objeto de engaño, existiendo lesión enorme e enriquecimiento sin causa; que desde el 31 de diciembre de 2023 con la Resolución 4141 expedida por la CAM, otorga la licencia o permiso para concesión de aguas subterráneas, para uso doméstico y de riego a la CAPS SAS, en el mismo sector objeto del presente litigio.
Enlista como consideraciones o tesis relevantes de la sentencia: (1) incumplimiento de la demandante, por imposibilidad de cumplir el objeto; (2) no responder los demandantes por el eventual incumplimiento contractual (art. 6 PARÁGRAFO); (3) indebida valoración del testimonio del arquitecto RODRIGO MONCAYO MONTOYA; (4) estar acreditado que el lote prometido en venta, hace pate de otro de mayor extensión, que se encuentra al interior del humedal en proximidad al margen del río Magdalena conforme lo indicado por la CAM;
(5) por consiguiente se trata de la venta de una cosa que no cumple los requisitos del objetivo, por traer vicios que se desencadena en nulidad absoluta, lote que no fue entregado y la recomendación del arquitecto CARLOS FELIPE MEDINA HERNÁNDEZ de no hacer ningún tipo de construcción por no ser apto para construir viviendas. Bajo el título de ARGUMENTOS JURÍDICOS, NULIDAD CONTRATO POR OBJETO ILICITO, expone que el lote prometido de acuerdo a las normas de protección ambiental no está permitido, siendo un delito contra los recursos naturales y el medio ambiente, acorde a la reglamentación, Acuerdo No. 026 de 2009 del Concejo Municipal de Neiva, Decreto 1076 de 2015, por medio del cual se expide el Decreto Único Reglamentario del Sector Ambiente y Desarrollo Sostenible (artículos 2.2.1.1.18.2 y 2.2.1.1.18.7), normas estas que protegen zonas ambientales y humedales o aledañas a las cuencas hidrográficas, que evidencia que no está permitido hacer esta clase de construcciones en el lugar donde se encontraba el lote de terreno, suspendiendo la CAM a la demandada toda actividad, por ser zona de reserva natural protegida y que por tanto el contrato está viciado de nulidad absoluta por objeto ilícito, formulando la CAM por Resolución 602 de 2017, pliego de cargos y medida preventiva de suspensión de toda actividad al proyecto urbanístico “Torres Balmoral”, remitiendo oficio a la Procuraduría Judicial Ambiental y Agraria para el Huila, situación fáctica por la cual el contrato no tiene efectos vinculantes entre las partes, al ser negociado un objeto ilícito y que por consiguiente solicita su resolución por incumplimiento, el cobro de la cláusula penal, se revoque la sentencia, se declaren probadas las excepciones, la resolución del contrato, con condena a las demandadas a pagar el valor de la cláusula penal, devolver el pago efectuado y el reembolso de los gastos que tuvo que pagar. 3.- CONSIDERACIONES DE LA SALA De acuerdo con el artículo 328 del C.G.P., la competencia de la Sala se circunscribe a los reparos formulados por la parte actora contra la sentencia de primera instancia, ampliamente sustentados, que en esencia se remiten a la indebida valoración probatoria para determinar el endilgado incumplimiento contractual, la lesión enorme, así como la configuración de la nulidad del contrato promesa de compraventa, por lo cual es procedente la aplicación de la codificación comercial por la calidad mercantil de las entidades involucradas en el debate 7 (artículos 1 y 21 código de comercio), y en lo que no se pudiere regular por este, por las disposiciones de la legislación civil (artículo 2 código de comercio), siendo aplicables los principios que gobiernan la formación de los actos, contratos y obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, a menos que la ley establezca otra cosa (artículo 822 ídem). 3.1.- Procede la Sala en primer término al análisis de la nulidad absoluta por objeto ilícito del contrato prometido, como quiera que de configurarse su efecto principal es el de no haber existido el mismo (artículo 1746 C.C.), titulándose independientemente en la contestación la demanda “NULIDAD DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA”, sin ningún sustento fáctico específico ni de calificación absoluta o relativa, enlistando el artículo 899 del código de comercio, tres casos en los que el negocio jurídico es absolutamente nulo: 1) cuando contraría una norma imperativa, 7 Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 01-2017-00240 CUADERNO1.pdf, folios 20 – 26, 28 – 32. salvo que la ley disponga otra cosa; 2) tener causa u objeto ilícito y que, 3) se haya celebrado por persona absolutamente incapaz.
La nulidad absoluta es declarable de oficio por el juez, conforme a los mandatos del artículo 1743 del código civil, declaración de nulidad general, con fuerza de cosa juzgada, que da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto y contrato, sin perjuicio de lo prevenido sobre el objeto o causa ilícita, evento en el cual, establece el artículo 1525, “No podrá repetirse lo que se haya dado o pagado por un objeto o causa ilícita a sabiendas”.
Al tenor del artículo 1519 de la codificación sustantiva civil, hay objeto ilícito en todo lo que contraviene el derecho público de la Nación, estipulando el atículo1521 idem, que lo hay en (i) la enajenación de las cosas que no están en el comercio, (ii) de los derechos o privilegios que no puedan transferirse a otra persona, (iii) de las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello y el artículo 1523, que asimismo en todo contrato prohibido por las leyes.
Sobre esta figura ha tenido oportunidad de puntualizar nuestra honorable Corte Suprema de Justicia: “La nulidad absoluta protege los intereses generales de la colectividad, por encima de los intereses particulares, constituyéndose en la más drástica sanción al acto o negocio jurídico cuando vaya en contra de la ley, las buenas costumbres o el orden público.
Particularmente, sobre el objeto ilícito como causal de nulidad prevista tanto en la legislación civil como en la comercial, en términos generales, el artículo 1519 del Código Civil señala que hay un objeto ilícito “en todo lo que contraviene al derecho público de la nación” y, al tenor del artículo 1523, también lo hay “en todo contrato prohibido por las leyes”.
No obstante, ello no significa que la configuración del objeto ilícito penda necesariamente, de la infracción de una norma prohibitiva especial, pues también puede emanar de desatender la amplia prohibición contenida en el artículo 16 ibidem, conforme al cual, ¨´[n]o podrán derogarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden y las buenas costumbres”.
Sobre esta sanción, autorizada doctrina nacional sostiene que el objeto ilícito se presente “no solamente cuando el acto quebranta prohibiciones expresas y concretas de la ley, no sancionadas de otro modo, sino también cuando dicho acto, por sus prestaciones aisladamente consideradas o en su conjunto, atenta contra el orden público o las buenas costumbres ”8. 3.1.1- Invoca la señora apoderada de la asociación recurrente en apelación, en sus argumentos de configuración de la nulidad absoluta del contrato prometido, las normas de protección ambiental con cita del Acuerdo No.026 del Concejo de Neiva, Decreto 1076 de 2015 (artículos 2.2.1.1.18.2 y 2.2.1.1.18.7), la Resolución de la CORPORACIÓN AUTÓNOMA DEL ALTO MAGDALENA -CAM 602 de 2017, en orden a establecer que el sector del lote objeto de contrato, se ubica en zona de reserva natural protegida.
La primera de las normas en cita, adopta el Plan de Reordenamiento Territorial (en adelante POT) de la ciudad de Neiva, regulando en el artículo 32 el “Suelo de Protección”, que por sus características geográficas, paisajísticas y 8 Sentencia Sala de Casación Civil, SC-3755 DE 2022, radicado 05001-31-03-001-2015-00953-01. ambientales, o formar parte de zona de utilidad pública para la ubicación de infraestructuras, provisión de servicios públicos domiciliarios, o de áreas de amenazas y riesgos no mitigables o salubridad para la localización de asentamientos humanos, tiene restringida la posibilidad de urbanizarse y edificarse, incluidos los inmuebles declarados patrimonio histórico, cultural y arquitectónico en suelo urbano y de expansión. El Decreto 1076 de 2015, estipula la protección y conservación de los bosques, entendiendo como áreas forestales protectoras “b) Una faja no inferior a 30 metros de ancha, paralela a las líneas de mareas máximas, a cada lado de los cauces de los ríos, quebradas y arroyos, sean permanentes o no, y alrededor de los lagos o depósitos de agua;” y las obligaciones generales para los propietarios, preceptuando el Código Nacional de Recursos Naturales Renovables y de Protección al Medio Ambiente (Decreto-ley 2811 de 1974), en el artículo 83, que salvo derechos adquiridos por particulares, son bienes inalienables e imprescriptibles del Estado, literal d) “Una faja paralela a la línea de mareas máximas o a la del cauce permanente de ríos y lagos, hasta de treinta metros de ancho;”. 3.1.2.- El sustento fáctico de la aducida nulidad absoluta es la ubicación geográfica del lote prometido en zona de reserva natural protegida aledaña a cuenca hidrográfica, suspendiendo la CORPORACIÓN AUTÓNOMA DEL ALTO MAGDALENA – CAM, toda actividad en el mismo y formulando pliego de cargos y medida preventiva al Proyecto Urbanístico “Torres de Balmoral” por Resolución 602 de 2017, insertando en el memorial sustentación del presente recurso, apartes de la Resolución 4141 expedida por la CAM, que otorga la licencia o permiso para concesión de aguas subterráneas, para uso doméstico y de riego a la CAPS SAS, en el mismo sector objeto del presente litigio, Resolución en la que se considera respecto de las fuentes hídricas superficiales cercanas al punto de captación, que se encuentra ubicado el drenaje denominado “Río Ceibas” en dirección sureste del pozo, a 760 metros de distancia aproximadamente y en dirección oeste se encuentra el Río Magdalena a 643 metros de distancia. Evidencia claramente la referida documental, que este sector, del que afirma la señora apoderada es cercano al del lote litigado, supera ampliamente la distancia de 30 metros reglada en el Decreto-Ley 2411 de 1974, franja que salvo derechos adquiridos por particulares, es bien inalienable e imprescriptible de propiedad del Estado, por tanto no es dable concluir que el mismo se encuentra fuera del comercio al radicar la titularidad de su dominio, precisamente en el Estado, para que se predique la pretendida nulidad absoluta del contrato promesa de compra venta, máxime que dicha información no corresponde al lote que nos ocupa, sin que la concesión de aguas subterráneas de competencia de la CAM, implique tal calidad, como tampoco la medida preventiva impuesta al PROYECTO ASOVIHUILA, por Resolución No.0602 de 2017, de suspensión de toda actividad de tala en la zona de construcción del Proyecto Urbanístico “Torres Balmoral”, hasta tanto se cuente con el respectivo permiso otorgado por la autoridad ambiental competente, como quiera que tales actos administrativos no declaran el lote en litigio o el de mayor extensión del que hace parte, zona de reserva natural protegida. 3.2.- Desde la misma vinculación al plenario ha clamado la parte demandada la nulidad del vínculo contractual, extractándose que la amplia argumentación de la misma en la presente instancia, se sustenta en el engaño de la que fue objeto por parte de un tercero en la negociación, arquitecto FELIPE MEDINA HERNÁNDEZ, persona en la que, afirma la señora apoderada, la representante legal de la asociación demandada, depositó su confianza, por lo cual el terreno ofrecido para ser construido no existía, por tratarse de un área de humedal de protección ambiental y ecológica, no adecuado para la construcción de viviendas de interés social de hasta cinco pisos.
Se advierte de entrada que tal sustento fáctico, se enmarca en vicios del consentimiento, de error y dolo previstos en el artículo 900 del código de comercio que remite al código civil, codificación que igualmente los enlista en su artículo 1508, estipulando que para una persona obligarse a otra por un acto o declaración de voluntad, entre otros requisitos, su consentimiento no debe adolecer de vicios (artículo 1502 idem), y de presentarse conduce a la anulabilidad del negocio, acto o contrato, la que es relativa y debe ser alegada (artículos 1741 y 1743 C.C.).
El error de hecho vicia el consentimiento cuando recae sobre la especie de acto o contrato que se ejecuta o celebra, o sobre la identidad de la cosa específica de que se trata, o sobre la sustancia o calidad esencial del objeto sobre el que versa el acto o contrato (artículos 1510 Y 1511 C.C.), y el dolo lo define el artículo 63 de la codificación civil como “…la intención positiva de inferir injuria a la persona o propiedad de otro”, requiriéndose que sea obra de una de las partes y que además aparezca claramente que sin él no se hubiera contratado, presumiéndose en los casos expresamente previstos en la ley y en los demás casos debe probarse (artículos 1515 y 1516 C.C.). 3.2.1.- El error alegado radica en no corresponder el lote prometido a un lote apto, por lo tanto inexistente, para que la demandada adelantara el proyecto de construcción de viviendas de interés social de cinco pisos de altura, recaudándose al respecto la declaración del arquitecto CARLOS FELIPE MEDINA HERNÁNDEZ9, quien afirma haber sido contactado por la representante legal de la demandada para la búsqueda de lote y posteriormente contratado para el estudio del diseño integral de los apartamentos, licencia de construcción, estudio de suelos, los que adelantó en un 70%, porque la contratante le comunicó por escrito que no continuara, realizando lectura de las conclusiones y así afirmar que el proyecto es viable de acuerdo con el POT de la ciudad, que inició la licencia de construcción, la que está vigente, previa a la urbanística, suelo que de acuerdo con el estudio especializado es de baja capacidad de soporte para carga, aunado a un nivel freático superficial entre 70 y 90 centímetros, para cumplir con el requerimiento de las cargas impuestas y que técnicamente todo suelo es construible, requiriendo el del indicado contrato, placa de cimentación, recomendación para una altura de cinco pisos, respondiendo categóricamente a la pregunta de la viabilidad de la construcción, que si es viable y posible. 9 Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 25.1, vídeo récord 58 minutos – 1 hora: 20 minutos El declarante RODRIGO MONCAYO MONTOYA, arquitecto de profesión, expone en su declaración10, haber sido contratado por la demandada para dictaminar sobre la viabilidad del proyecto con base en los estudios del arquitecto MEDINA HERNÁNDEZ, asistiendo a la limpieza del lote, el que estaba lleno de escombros y debajo un lodazal, por lo que en su concepto profesional y por su experiencia, ese lote no es apto para el objetivo de viviendas de interés social (en adelante VIS), porque requiere zapatas apoyadas sobre pilotes o apoyadas sobre terreno portante, tipo de cimentación supremamente onerosa, lo que incide en el precio de la vivienda, anotando que en el sector están construyendo casas de dos pisos, descalificando los sondeos de sonido del estudio hecho a los suelos, porque la norma exige sondeos de profundidad de 12 metros y que el nivel freático de 60 centímetros es inconveniente, razón para que el municipio hubiera hecho colector perimetral, que va al Río Magdalena y que eso habría ayudado al terreno, concluyendo que es apto para construir, más no idóneo para viviendas VIS, por los costos de la cimentación, es decir que no es apto para construir en altura, requiere un nuevo relleno y una gran inversión, reafirmando los informe rendidos por escrito a la demandada, fechados el 2 de octubre de 2017 y 15 de junio de 2017 11.
Al remitirnos al contrato promesa de compraventa 12, en la cláusula primera se estipuló que los vendedores se obligaban a transferir a título de venta real y efectiva el derecho de dominio y posesión que tienen y ejercen sobre el inmueble que identifican con sus linderos especiales, el que hace parte de un lote de mayor extensión, cuyos linderos generales también determinan, indicando los títulos 10 Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 25.2, récord 59 minutos – 1 hora:31 minutos Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 01.2017-00240, folios 244 – 248, 263 – 265. 12 Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 01.2017-00240, folios 33 – 40. 11 de adquisición (cláusula segunda), acuerdo contractual por el cual no se obligan los demandantes a vender terreno apto para vivienda VIS, edificios multifamiliares de cinco pisos, simplemente se obligan a transferir el dominio de un inmueble y el mismo existe, tan es así que la promitente compradora tuvo acceso al mismo para realizar limpieza, evento en el cual expuso el declarante RODRIGO MONCAYO, estaba lleno de escombros y debajo un lodazal, excluyendo en su concepto la viabilidad de viviendas VIS, salvo obras que incrementaría el valor de cada apartamento, circunstancia por la cual no significa que no corresponda a la identidad, sustancia o calidad, conforme a lo plasmado en el contrato, para que se predique el error constitutivo de la nulidad deprecada, como tampoco el alegado dolo, como quiera que este debe provenir de los contratantes, y claramente la demandada afirma que el invocado engaño fue del arquitecto intermediario en la negociación, por lo que no hay lugar a analizar si se predica este vicio del consentimiento. 3.3.- Ahora bien, centrados en la pretensión declarativa de incumplimiento contractual, es de recordar que de acuerdo con el artículo 1611 del C.C., el contrato promesa de celebrar un contrato, tiene como objeto conducir a la celebración de un contrato diferente, brindando seguridad al contrato futuro, el que las partes aplazan en el tiempo, para una oportunidad quizá más oportuna, adquiriendo obligaciones reciprocas dirigidas precisamente la celebración del contrato prometido, razón para tratarse de un contrato provisional, pero principal, autónomo e independiente, que genera obligaciones entre quienes lo celebran, contrato que debe reunir todos los elementos que la ley establece como presupuestos para su validez, de conformidad con el artículo 1502 del C.C. Enseña el artículo 1602 del C.C., que el contrato legalmente celebrado es ley para las partes, quienes deben ejecutarlo de buena fe, obligándose no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanen precisamente de la naturaleza de la obligación o que por ley le pertenecen, regula a su vez el artículo 1603 ídem, el que vincula legalmente a las partes y las obliga a ejecutar todas y cada una de las prestaciones pactadas, de tal modo, que en los contratos bilaterales, en los que ambos contratantes se obligan recíprocamente (artículo 1496 C.C.), va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, en tal evento el contratante cumplido podrá a su arbitrio solicitar la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios -artículo 1546 del Código Civil., no estando en los contratos bilaterales, “… en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla de su parte, o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos. ” (artículo 1609 C.C.) Cuando se presenta mutuo incumplimiento contractual, enseña nuestra Honorable Corte Suprema de Justicia13 ”…no basta el simple incumplimiento contractual de las partes, sino que se exige una prueba contundente e inequívoca de que la voluntad de ellos, los interesados, es la de extinguir implícitamente el nexo negocial que los unía ”, tratándose de una genuina convención resolutoria, la que “…se perfecciona en virtud de las actuaciones inequívocas de los contratantes, encaminadas a poner fin al lazo contractual que los ligaba”, cuya prueba es difícil, en tanto “…deben existir y demostrarse hechos concluyentes (facta concludentia) de los que se pueda deducir la intención de las partes de finalizar el contrato celebrado (aún sin ejecutar o en camino de ejecución)”. 13 Sentencia Sala de Casación Civil SC-1662 de 2019, reiterada en sentencia SC-3666 de 2021.
Reitera la Alta Corporación en la extractada sentencia SC-3666 de 2021, la corrección doctrinaria de la sentencia SC-1662 de 2019, sobre la inexistencia de norma reguladora del mutuo incumplimiento contractual en el código civil, por lo que la solución como ordenan las clásicas reglas de la hermenéutica, es con la norma que más se asemeja a la situación, artículo 1546 del C.C., configurándose no simplemente con el incumplimiento de cada uno de los extremos contractuales, sino que se requiere que sea reciproco y simultáneo, ya que de establecerse un orden prestacional, no hay manera de predicar incumplimiento mutuo, porque la infracción del primero en el tiempo justifica la renuencia del segundo a cumplir y, permite que este último ejercite las acciones alternativas del artículo 1546 del C.C., ejecutar o resolver, con indemnización de perjuicios, ya que puestos en un mismo plano de incumplimiento ninguno de los contratantes está en mora y por lo mismo no tienen posibilidad de reclamar del otro nada diferente a la restitución de las cosas al estado anterior del respectivo convenio sin indemnización de perjuicios.
Igualmente, en materia contractual, de conformidad con el artículo 1501 C.C., se distinguen elementos que son de su esencia, de su naturaleza y los puramente accidentales, por la ausencia de los primeros, no produce efecto alguno o degenera en contrato diferente; los de su naturaleza, no siendo esenciales se entiende pertenecerle sin necesidad de cláusula especial y los accidentales, ni esencial ni naturalmente le pertenecen y se agregan por medio de cláusulas especiales.
En contratos prometidos de compraventa de bien inmueble, como acontece en el presente asunto, en cumplimiento de la circunstancia del numeral 3° del artículo 1611 del C.C., cumplido el plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato, llegada la fecha pactada, es obligación del vendedor transferir el dominio, el que se cumple por el modo de la tradición (artículo 740 c.c.), efectuándose la de bienes raíces por la inscripción del tí́tulo en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (artículo 756 C.C.), reputándose perfecta la venta ante la ley, una vez se ha otorgado escritura pública (artículo 1857 C.C.).
Establece el artículo 43 del Decreto 960 de 1970 (modificado por el artículo 37 del Decreto 2163/70), en orden a la extensión de una escritura pública: “ARTÍCULO 43. Los comprobantes fiscales serán presentados por los interesados en el momento de solicitar el servicio notarial. Prohíbese a los Notarios extender instrumentos sin que previamente se hayan presentado certificados y comprobantes fiscales exigidos por la ley para la prestación de servicios notariales.
Aunque dichos instrumentos no sean numerados, fechados ni autorizados inmediatamente con la firma del notario.” De acuerdo con el artículo 20 del Decreto 2148 de 1983, el Notario deberá examinar los comprobantes fiscales que se le presenten y de aparecer con enmendaduras, tachaduras o adulteraciones, debe retenerlo y enviarlo al administrador de impuestos respectivo, sin autorizar la escritura, correspondiendo a todo otorgante presentar al Notario los comprobantes fiscales (artículo 26), precisando el artículo 27 de la ley 14 de 1983 (modificada por la ley 75/86), que para la protocolización de actos de transferencias, constitución o limitación de dominio de inmuebles, el Notario exigirá e insertará en el instrumento el Certificado Catastral y el Paz y Salvo Municipal, expedidos por la Oficina de Catastro o el Tesoro Municipal. 3.3.1- En el presente asunto, el contrato inicial prometido14, fue modificado en sus cláusulas CUARTA, QUINTA y SEXTA por el OTRO SI15, quedando las restantes iguales, reiterando que los vendedores se obligan a transferir el derecho de dominio pleno y a perpetuidad el inmueble objeto de compraventa, al pago total del precio acordado (cláusula cuarta); precisan que la entrega real y material del inmueble se verificará al día siguiente de recibir de manos de la compradora el pago total, con todas sus mejoras, dependencias, usos, costumbres, anexidades y servidumbres que legal y naturalmente le correspondan y que así mismo, será entregado “a paz y salvo por concepto de impuestos, tasas, contribuciones y valorizaciones” (cláusula quinta) y se establece “para la firma de la escritura que solemnice esta venta”, el día 30 de enero de 2017 a las 3:00 p.m. en la Notaría Quinta del Círculo de Neiva, escritura que tendrá una limitación plena hasta que no se cancele a favor de los vendedores la totalidad de lo pactado como valor final de la venta (cláusula sexta).
De entrada, es evidente que el enrostrado incumplimiento de los vendedores respecto de la licencia de subdivisión por parte de la curaduría urbana, cuyos trámites se obligaban a realizar en la CLÁUSULA SEXTA, del contrato inicial, no se predica, como quiera que la misma fue modificada sin inclusión de esta 14 15 Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 01-2017-00240 CUADERNO1.pdf, folios 33 – 37.
Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 01-2017-00240 CUADERNO1.pdf, folios 38 – 40. obligación, reparo que no se acoge, como tampoco el de la lesión enorme, la que se presenta respecto del comprador “…cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella ” (artículo 1947 C.C.), sin que se recaudara prueba técnica de la requerida desproporción al momento del contrato, la que no se acredita con certificados catastrales, pues diferentes factores pueden incidir en la fluctuación del precio comercial de un predio, no cumpliendo la parte demandada la respectiva carga probatoria (artículo 167 C.G.P.).
En cuanto al endilgado incumplimiento del pago del precio por parte de la compradora el día fijado para suscribir la escritura pública de transferencia de dominio, el ACTA DE COMPARECENCIA No. 01/2.017 el 30 de enero de 2017, expedida por el señor Notario Quinto de esta ciudad 16, hace constar que los comparecientes se presentaron a las 03:00 p.m. a dar cumplimiento al contrato, “… el cual no se efectuo(sic) porque la compradora manifestó que no alcanzo(sic) a completar el dinero para la compra del inmueble y que aportaron la siguiente documentación: -Copias de la cédula de ciudadanía - Copia Promesa de compraventa y Otro Sí”.
Se evidencia entonces que los promitentes contratantes no cumplieron sus correspondientes obligaciones, la compradora de pagar el saldo del precio y los vendedores presentar ante el señor Notario los comprobantes fiscales del inmueble 16 Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 01-2017-00240 CUADERNO1.pdf, folios 41 – 42. del que se habían obligado en dicho día a transferir el dominio, así no se hubiese pactado, porque es requisito legal (elemento de su naturaleza), presentarlos al momento de solicitar el servicio notarial, prohibiéndose a los Notarios extender instrumentos sin la presentación de los mismos y en la protocolización de actos de transferencias, constitución o limitación de dominio de inmuebles, el Notario exigirá e insertará en el instrumento el Certificado Catastral y el Paz y Salvo Municipal, expedidos por la Oficina de Catastro o el Tesoro Municipal, es decir que sin dichos comprobantes no se extiende la escritura de compraventa a través de la cual los promitentes vendedores cumplirían frente al pago, la transferencia del dominio (obligaciones simultáneas), e independientemente del pago del precio por parte de la compradora, era obligación de los vendedores en calidad de titulares del dominio a transferir, haberlos presentado, sin que en dicha fecha o posteriormente las partes hubieren pactado nueva fecha para celebración del contrato prometido, hecho claramente indicativo de mutuamente no perseverar en el negocio, procediendo los promitentes vendedores a accionar la resolución del contrato, a la que no se opuso la promitente compradora, en cuanto endilgó incumplimiento a los promitentes vendedores, bajo otros argumentos.
Consecuentemente esta llamada a ser confirmada la declaración de resolución del contrato, pero por mutuo incumplimiento, por tanto las partes deben ser restituidas al estado anterior a su celebración, sin indemnización de perjuicios, pactados anticipadamente en la cláusula penal (artículo 1592 C.C.), por lo que es procedente condenar a la demandante a devolver lo recibido por concepto del precio en desarrollo del contrato prometido, es decir la suma de $131.645.096 alegada y que determinara el juzgador de primer grado como pago parcial, en los meses de noviembre, diciembre de 2016 y marzo de 2017, relacionado en la contestación de la demanda, no discutida en la presente instancia, debidamente actualizado desde las indicadas fechas en las que se realizó y el momento de su pago, con base en el I.P.C. certificado por el DANE, para que mantenga su poder adquisitivo, sin lugar a ordenar la devolución del lote prometido, porque el mismo, es hecho no discutido, no fue entregado a la compradora. 3.4.- Acorde con lo discurrido, la sentencia de primera instancia está llamada a ser modificada con relación a la causa y consecuencia de la declarada resolución contractual, la primera por mutuo incumplimiento sin indemnización de perjuicios y por la segunda, se debe devolver las partes al estado de celebración del contrato prometido, es decir los promitentes vendedores devolver la indicada suma de dinero, no condenar en costas procesales de primera instancia, por la prosperidad parcial de la demanda, en donde ambas partes incumplieron el contrato, ni en la presente instancia, por la resolución favorable del presente recurso (artículo 365 numerales 1 y 5 C.G.P.).
En armonía con lo expuesto, la Sala Quinta de Decisión Civil Familia Laboral del Tribunal Superior de Neiva, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
1.- CONFIRMAR los numerales PRIMERO, SÉPTIMO y OCTAVO de la sentencia objeto de apelación proferida por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Neiva, en audiencia realizada el 1º de agosto de 2024. 2.- MODIFICAR el numeral SEGUNDO de la misma sentencia en el sentido, de DECLARAR resuelto el contrato inicial y el OTRO SI allí identificado, por MUTUO INCUMPLIMIENTO, en consecuencia, CONDENAR a los demandantes COMERCIALIZADORA CAPS SAS, TRANSMACAR SAS y MARTHA CECILIA GUTIERREZ PLAZAS, a devolver y/o pagar a la demandada ASOCIACIÓN DE VIVIENDA COMUNITARIA - ASOVI HUILA, la suma de $131.645.096 debidamente actualizada con base en el IPC certificado por el DANE al momento de su pago. 3.- REVOCAR los numerales TERCERO, CUARTO, QUINTO y SEXTO, en su lugar respectivamente, NO CONDENAR al pago de la CLÁUSULA PENAL;
NO TENER por pago de la cláusula penal la suma de $131.645.096; NO REQUERIR a la demandada ASOCIACIÓN DE VIVIENDA COMUNITARIA - ASOVI HUILA, para el pago de la suma de $68.354.904, saldo de la cláusula penal y NO CONDENAR en costas procesales. 4.- NO CONDENAR en costas procesales de segunda instancia. Notifíquese, ENASHEILLA POLANÍA GÓMEZ Magistrada EDGAR ROBLES RAMÍREZ Magistrado ANA LIGIA CAMACHO NORIEGA Magistrada Firmado Por: Enasheilla Polania Gomez Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala Civil Familia Laboral Tribunal Superior De Neiva - Huila Edgar Robles Ramirez Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 005 Decision Civil Familia Laboral Tribunal Superior De Neiva - Huila Ana Ligia Camacho Noriega Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 003 Civil Familia Laboral Tribunal Superior De Neiva - Huila Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: d64944990a1990815e5cd345f54f1edf0ca4eeecde91d3be9e0c450a5337cfb2 Documento generado en 09/03/2026 05:18:24 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica