REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA DE DECISIÓN CIVIL Bogotá, D.C., veintinueve (29) de septiembre de dos mil veinticinco (2025) Proceso: Demandante: Demandado: Radicado: Instancia: Asunto: Decisión Verbal Edificio Valsesia 129 P.H. Rem Construcciones S.A. y otros 110013103034-2019-00342-02 Segunda Apelación sentencia Modifica y revoca Magistrado Ponente JAIME CHAVARRO MAHECHA Discutido y aprobado en Sala de Decisión del 17 de septiembre de 2025 Se decide el recurso de apelación formulado por la parte demandante frente a la sentencia calendada 9 de mayo de 2025, proferida por el Juzgado 34 Civil del Circuito de esta ciudad, dentro del proceso verbal instaurado por el EDIFICIO VALSESIA 129 P.H., contra REM CONSTRUCCIONES S.A. EN LIQUIDACIÓN, CNK CONSULTORES S.A.S. EN LIQUIDACIÓN, ACCIÓN SOCIEDAD FIDUCIARIA FIDEICOMISO S.A., en nombre RECURSOS propio CÓNIKA y – como vocera del REAL ESTATE y FIDEICOMISO PARQUEO VALSESIA.
Radicado: 110013103034 2019 00342 02 I.
ANTECEDENTES 1. Síntesis de la demanda La convocante, a través de apoderado judicial legalmente constituido por la administradora, formuló demanda para que previos los trámites pertinentes, se declare que las encausadas desconocieron los derechos que como consumidora tiene la copropiedad. Ordenar, en ejercicio de la efectividad de las garantías, que las conminadas hagan entrega formal de las zonas comunes que no correspondan a la que contempla el artículo 24 de la Ley 675 de 2001, al igual que toda la documentación relativa a manuales de uso, mantenimiento, preservación de los bienes, supervisión técnica de la obra; o solucionen $42.933.500 por la elaboración de tales papeles.
Disponer la corrección de las deficiencias de las que adolecen las áreas objeto de demanda, discriminadas en el libelo genitor, de acuerdo con lo determinado en el informe técnico rendido por Iacon S.A.S. En subsidio, establecer que las enjuiciadas reconozcan en dinero lo atinente a la ejecución de labores para la reparación de los desperfectos, estimado por la aludida firma en la suma de $579.879.316.
Condenarlas a sufragar con las costas procesales, $58.729.800 por concepto de pago por estudios técnicos e interventoría para aseguramiento de la calidad de las intervenciones, más $9.880.000 por erogaciones que efectuó la propiedad horizontal con el fin de subsanar errores constructivos de ascensores, rectificación y arreglo de tuberías de desagüe de aguas lluvias en sótano, así como adecuación del sistema de prevención de incendios, junto con $17.000.000 por los costos en la elaboración del informe de inspección. Radicado: 110013103034 2019 00342 02 Ordenar la compulsa de copias ante la Superintendencia de Industria y Comercio, lo mismo que a la Superintendencia Financiera de Colombia, para que, en uso de sus facultades, impongan sanciones por la infracción del régimen de protección al consumidor1. 2.
Fundamentos fácticos En respaldo de sus aspiraciones, la parte actora expuso, básicamente, este sustrato factual: 2.1. El Edificio Valsesia 129 P.H. fue desarrollado y comercializado por Conika Consultores (hoy CNK Consultores S.A.S. en Liquidación) y REM Construcciones S.A. en Liquidación, con la intervención de Acción Sociedad Fiduciaria S.A., vocera y administradora de los patrimonios autónomos denominados Fideicomiso Recursos Cónika – Real Estate y Fideicomiso Parqueo Valsesia.
A partir de junio de 2015, cesaron las facultades de la fiduciaria, sin efectuarse la adjudicación formal de la totalidad de las zonas comunes, ni equipamientos del proyecto. Desde entonces, los copropietarios han enfrentado múltiples deficiencias constructivas, principalmente en fachadas, cubiertas, dinteles y parqueaderos. 2.2. Para atender estas falencias se contrató como interventora a Iacon S.A.S., firma que emitió informes técnicos en los que advirtió fallas estructurales, de impermeabilización, acabados, así como riesgos en redes eléctricas, hidráulicas y sanitarias.
Dicha intervención, sino labor no solo que señaló la concluyó la necesidad responsabilidad de de REM Construcciones. 1 Archivo “27ReformaDemanda.pdf” del “C01Principal” de la “01PrimeraInstancia” de la carpeta de “001PrimeraInstancia”. Radicado: 110013103034 2019 00342 02 2.3. En diversas reuniones, la citada constructora se comprometió a ejecutar reparaciones, pero los trabajos adelantados en tal sentido resultaron parciales, incompletos y sin resolver los problemas de fondo.
Persisten filtraciones en la cubierta, deficiencias de impermeabilización, desprendimiento de elementos de fachada, al igual que fallas en zonas comunes, lo que genera riesgos directos para la seguridad de los residentes, visitantes y vecinos. 2.4. La Secretaría Distrital del Hábitat, mediante Resolución 205 del 11 de febrero de 2019, ratificada por la 778 del 27 de mayo siguiente; y 680 del 28 de septiembre de 2020, constató los incumplimientos de la constructora.
Dentro de la investigación número 1-2017-80658 emitió el acto administrativo 2406 del 25 de octubre de 2019, confirmado por el 507 del 11 de septiembre de 2020 y 241 del 19 de abril de 2021, en virtud de los cuales, entre otras circunstancias, la sancionó y ordenó la restauración definitiva de los daños constructivos. Sin embargo, tales mandatos no fueron honrados, se mantienen afectaciones graves, particularmente en apartamentos del séptimo piso de la edificación, donde las infiltraciones de agua han ocasionado deterioro de bienes muebles, con afectación a derechos fundamentales como la salud y la vida digna. 2.5.
A lo anterior se suma la ausencia de actas de entrega de zonas comunes, manuales de uso, planos a las redes eléctricas, hidrosanitarias, garantía de ascensores y bombas, en quebrantamiento de las obligaciones legales previstas en la Ley 675 de 2001 y el Decreto 735 de 2013. 2.6. Mediante escrito del 30 de octubre de 2018, se puso en conocimiento del IDIGER la situación de desprendimientos de marcos de fachada del edificio.
Dicha entidad los confirmó, como también observó las deficiencias estructurales, de ahí que advirtió Radicado: 110013103034 2019 00342 02 riesgos para residentes y transeúntes, lo que ha motivado la necesidad de adoptar medidas urgentes, a tal punto que, al momento de presentación del libelo, se restringió la utilización del aparcadero de visitantes. 2.7.
Asimismo, los estacionamientos entregados a la comunidad presentan graves deficiencias jurídicas y constructivas, puesto que se identificó reubicación irregular de espacios, desacato de normas urbanísticas, lo mismo que imperfectos técnicos que los hacen inseguros, no aptos para el uso prometido. Lo anterior fue corroborado en la investigación administrativa que con el consecutivo número 1-2015-36678-1 adelantó la mencionada Secretaría Distrital del Hábitat, por lo que dictó la Resolución 914 del 17 de agosto de 2018, refrendada por la 1282 del 22 de julio de 2019, en la que impuso sanciones a REM Construcciones, a quien además le ordenó desplegar labores para solucionar definitivamente tales afectaciones.
Aunado, informes técnicos acreditaron pérdida de área útil, riesgo de colapso y disminución del valor económico de los fundos. 2.8. Ante la inactividad de la constructora, la copropiedad se vio obligada a contratar interventorías y asumir reparaciones para mitigar riesgos, lo que generó gastos cuantiosos, reclamados en esta demanda, que incluyen intervenciones en cubiertas, drenajes, ascensores, redes técnicas, así como obras de impermeabilización y refuerzo estructural. 2.9.
En el ámbito jurídico y contractual, además del incumplimiento en el suministro de documentos (actas completas, manuales de uso y planos), se configura una vulneración de los derechos del consumidor, por ausencia de información clara, garantías eficaces, así como entrega defectuosa de bienes comunes y privados2. 2 Ibídem. Radicado: 110013103034 2019 00342 02 3.
La actuación de la instancia Por medio de auto del 9 de julio de 2019, el despacho admitió el escrito genitor en principio presentado y ordenó su traslado al extremo pasivo3. El 18 de enero de 2022, aceptó la reforma de tal documento4, que incluyó como convocados al Fideicomiso Recursos Cónika – Real Estate y Fideicomiso Parqueo Valsesia, así como agregó hechos y adujo otras probanzas.
Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en nombre propio, como vocera y administradora de los patrimonios autónomos citados, a través de mandatario, formuló recurso de reposición contra el auto de apremio5; desestimado6, se pronunció frente a los supuestos fácticos del libelo reformado con oposición a las pretensiones y desplegó las excepciones de fondo tituladas “(…) FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR EL EXTREMO PASIVO (…)”, “(…) NO COMPRENDER A LA DEMANDA A TODOS LOS LITISCONSORTES NECESARIOS (…)”, “(…) HABÉRSELE DADO A LA DEMANDA EL TRAMITE DE UN PROCESO DIFERENTE AL QUE CORRESPONDE EN RAZON A QUE NO EXISTE UNA RELACION DE CONSUMO ENTRE LA DEMANDANTE Y ACCION SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A. (…)”, “(…) LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA NO SE AJUSTAN A LA CLASE DE ACCIÓN INCOADA (…)”, “(…) AUSENCIA DE RESPONSABILIDAD (…)”, “(…) EL FIDEICOMISO PARQUEO VALSESIA CUYA VOCERA Y ADMINISTRADORA ES ACCION SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A., ES EL INSTRUMENTO PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO INMOBILIARIO PERO NO CONTRAE RESPONSABILIDAD EN LOS PRESUNTOS DAÑOS POR TEMAS DE ENTREGAS DE ZONAS 3 Archivo “02AutoAdmiteDemandaYDecretaMedidaCautelar.pdf”. 4 Archivo “33AdmiteReformaDemandaDecretaMedidas.pdf”. 5 Archivo “35RecursoReposición.pdf”. 6 Folios 2 y 3 del archivo “45AutoResuelveRepoyVarios.pdf”.
Radicado: 110013103034 2019 00342 02 COMUNES Y DAÑOS EN LA CONSTRUCCION (…)”, así como la “(…) INNOMINADA (…)”7. A su turno, alegó como previas las de “(…) NO COMPRENDER A LA DEMANDA A TODOS LOS LITISCONSORTES NECESARIOS (…)”, “(…) HABÉRSELE DADO A LA DEMANDA EL TRAMITE DE UN PROCESO DIFERENTE AL QUE CORRESPONDE EN RAZON A QUE NO EXISTE UNA RELACION DE CONSUMO ENTRE LA DEMANDANTE Y ACCION SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A. (…)”8, que fueron resueltas desfavorablemente9.
REM Construcciones S.A. (hoy en Liquidación), también se refirió frente a los hechos de la demanda reformada con resistencia a las ambiciones e invocó las defensas rotuladas “(…) CUMPLIMIENTO DE LA ENTREGA FRENTE A ZONAS COMUNES (…)”, “(…) PROHIBICIÓN DE BENEFICIARSE DE SU PROPIO DOLO (…)”, “(…) MALA FE CONTRACTUAL (…)”, “(…) INDUCCIÓN AL ERROR JUDICIAL (…)”, “(…) DAÑO NO PROBADO (…)”, “(…) INEXISTENCIA DE RESPONSABILIDAD O INCUMPLIMIENTO ATRIBUIBLE A REM CONSTRUCCIONES S.A. (…)”, “(…) FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA Y POR PASIVA (…)”, “(…) INEPTITUD DEL RECLAMO AL MARGEN DE UNA RELACIÓN DE CONSUMO (…)”, “(…) NO HABERSE EXIGIDO GARANTIA DE LAS OBRAS A LAS ASEGURADORAS (…)”, “(…) PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA DE LA ACCIÓN DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR FRENTE A REM CONSTRUCCIONES S.A. (…)”10.
Aunado, planteó como excepciones previas las de “(…) Ineptitud de la demanda (…)”, “(…) Habérsele dado a la demanda el trámite de un proceso diferente al que corresponde (…)”, así como 7 Folios 150 a 177 del archivo “47ContestacionReformaDemanda.pdf”. 8 Archivo “01ExcepcionesPrevias.pdf” del cuaderno “C04ExcepcionesPreviasAcciónFidu” de la “01PrimeraInstancia”. 9 Archivo “08AutoResuelveExcepciones.pdf”, ibídem. 10 Archivo “37ContestaciónReformaDemanda.pdf”.
Radicado: 110013103034 2019 00342 02 “(…) Falta de legitimación en la causa por activa y por pasiva (…)”11, que se decidieron negativamente12. En adición, llamó en garantía a Arquitectura Mas Verde S.A.S., Habitemos Gestión Integral Inmobiliaria S.A.S., Inversiones Geysco S.A.S. y Big House Inmobiliaria P.H. S.A.S., lo cual, pese a que fue admitido en proveído del 15 de marzo de 202113, se tuvo por ineficaz en auto fechado 1° de agosto de 201314, con sustento en que no se intimó a los citados.
CNK Consultores S.A.S. (actualmente en Liquidación), enterada por aviso, mantuvo conducta silente15. Agotadas las audiencias de que tratan los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso, la autoridad judicial dictó sentencia en la que declaró que REM Construcciones S.A. en Liquidación entregó de manera defectuosa la cubierta del Edificio Valsesia 129 P.H., al igual que transgredió los derechos como consumidora de la copropiedad, quien incurrió en gastos para solucionar las deficiencias constructivas de tal revestimiento, estimados en el libelo en $222.769.316, monto que, indexado, debe satisfacer la citada encausada; determinó probadas las excepciones de “(…) CUMPLIMIENTO DE LA ENTREGA FRENTE A ZONAS COMUNES (…)” y “(…) PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA DE LA ACCIÓN DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR FRENTE A REM CONSTRUCCIONES (…)” enarboladas por dicho ente moral, lo mismo que la de “(…) FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR EL EXTREMO PASIVO (…)” planteada por Acción Sociedad Fiduciaria S.A., los patrimonios autónomos Recursos Cónika – Real Estate y Parqueo Valsesia; razón Archivo “01ExcepcionesPrevias.pdf” del “C05ExcepcionesPreviasREMConstruc” de la “01PrimeraInstancia”. 12 Archivo “06AutoResuelveExcepciones.pdf”, ibídem. 13 Archivo “19AutoAdmiteLlamamientoEnGarantia.pdf” del “C03LlamamientoEnGarantia” de la “01PrimeraInstancia”. 14 Archivo “22AutoTieneIneficazLlamamiento.pdf”, ibídem. 15 Archivo “59AutoResuelveRepoYOtros.pdf” de la “01PrimeraInstancia”. 11 cuaderno cuaderno Radicado: 110013103034 2019 00342 02 por la que denegó las demás pretensiones de la demanda, sin condena en costas16. 4.
La sentencia impugnada La funcionaria a quo, luego de hacer un recuento de la actuación, hallar reunidos los presupuestos procesales y no encontrar vicio capaz de invalidar todo lo actuado en juicio, halló acreditada la legitimación en la causa por activa, debido a que la copropiedad demandante endilgó responsabilidad a las demandadas por la asignación defectuosa de las zonas comunes del Edificio Valsesia 129 P.H. Con soporte en ese argumento, descartó analizar la controversia a partir de los deberes de quienes intervinieron en el proyecto inmobiliario, tras advertir que el negocio fiduciario celebrado entre la constructora y la sociedad fiduciaria cumplió su objeto al no discutirse la indebida administración de los recursos girados por los inversionistas, la falta de desarrollo de la edificación ni la responsabilidad por la dirección de los patrimonios autónomos formados.
Tampoco observó que, dentro de los cometidos de Acción Sociedad Fiduciaria S.A. junto con los fideicomisos, se encontrara el de verificar la calidad de los bienes considerados de uso común, ni mucho menos las especificaciones, detalles o acabados de los ofertados en el diseño residencial, de ahí que la entrega de tales áreas comunales en las mismas condiciones ofrecidas no estuvieran a su cargo.
Bajo esa argumentación, declaró probada la excepción de falta de legitimidad en la causa por pasiva que ellas plantearon al contestar la demanda. 16 Archivo “117ActaAudiencia09Mayo2025.pdf”. Radicado: 110013103034 2019 00342 02 Seguidamente, resaltó que la empresa CNK Consultores S.A.S. en Liquidación, cedió sus derechos y deberes derivados del desarrollo de la urbanización a REM Construcciones S.A. en Liquidación, ente moral que de ese modo lo confesó. Así las cosas, aseveró que le correspondía entonces pronunciarse acerca de las defensas enarboladas por esta última constructora, en aras de determinar si es responsable en la ejecución y entrega de las zonas comunes.
Para ese propósito, anticipó que prospera parcialmente la de prescripción, porque al definir la obligación de garantía legal, acotó que el término de tal prestación inicia a partir de la entrega del producto al consumidor. Específicamente, explicó que para los bienes inmuebles comprende la estabilidad de la obra por una década; mientras que un año para los acabados (artículo 8° de la Ley 1480 de 2011).
Estimó que, si bien no existe un elemento de convicción que demuestre la fecha en la que se llevó a cabo la adjudicación de los bienes comunes, aspecto que además se encuentra corroborado con lo que sobre el particular puso de presente la constructora al acatar un fallo de tutela dictado dentro de la demanda de amparo que debió promover la comunidad, es dable aplicar la presunción contenida en el artículo 24 de la Ley 675 de 2001, con el fin de no dejar indefinida la posibilidad de reclamar las deficiencias constructivas por los acabados o líneas vitales de las áreas de uso común, máxime si las unidades inmobiliarias fueron transferidas, a tal punto que el edificio se encuentra habitado.
De consiguiente, indicó que existe un informe final de administración provisional elaborado por Habitemos Gestión Integral Inmobiliaria S.A.S., fechado 31 de julio de 2015, data que presumió como la de asignación de los memorados bienes, por cuanto en dicha oportunidad se relacionaron, entre otros, una serie Radicado: 110013103034 2019 00342 02 de gastos en los que incurrió la copropiedad, lo mismo que la creación de coeficientes y reglamento de convivencia, al igual que se mencionó la totalidad del dinero recaudado por concepto de expensas comunes, dadas las transmisiones que la constructora efectuó de las viviendas.
En esa medida, indicó que, al tratarse de una reclamación por los acabados, el término de la garantía vencía el 31 de julio de 2016; no obstante, conforme al artículo 9° de la Ley 1480 de 2011, dicho plazo se suspende cuando el consumidor se ve privado del uso del producto otorgado, y también se amplía cuando se procede al reemplazo del bien.
En el presente caso, quedó acreditado en el plenario que entre 2016 y agosto de 2018 se realizaron obras de reconstrucción en la cubierta para mitigar los daños, razón por la que el lapso decadente no operó respecto de esta. Aunado a lo anterior, se demostró que la deficiente impermeabilización de la azotea comprometió la estabilidad estructural del edificio, sin que el problema haya sido solucionado en su totalidad, de manera que, en cualquier escenario, ni el término anual, ni el decenal, habían transcurrido, teniendo en cuenta que la demanda fue presentada el 2 de julio de 2019.
En cambio, no observó ampliación de la garantía respecto de las otras deficiencias inmiscuidas en las aspiraciones del escrito incoativo, ya que en modo alguno se demostró que se hayan suministrado parcialmente los manuales pretendidos, o que se hubieren reparado las dimensiones de los parqueaderos, ni demás defectos enrostrados; motivo por el que frente a ellas sí operó la prescripción invocada.
A continuación, procedió al estudio de las restantes excepciones de mérito propuestas por la memorada sociedad encausada, en relación con las deficiencias constructivas presentadas en la terraza. Radicado: 110013103034 2019 00342 02 Al efecto, mencionó que mucho menos prosperan, toda vez que no evidenció irresponsabilidad atribuible a la copropiedad por la filtración de agua.
Por el contrario, la causa de la afectación provino desde la construcción misma, lo que habilita a la promotora para ejercer los derechos derivados de la garantía legal prevista por el legislador, con independencia que haya o no afectado las pólizas de cumplimiento, al ser una facultad discrecional. Tampoco se probó que la propiedad horizontal hubiera ejercido sus prerrogativas de manera abusiva, fraudulenta o desproporcionada, sino que, opuesto a ello, quedó demostrado en el diligenciamiento que colaboró en la búsqueda de soluciones, circunstancia evidenciada en los múltiples arreglos realizados por la constructora entre 2016, 2017 y 2018, hasta el abandono de las obras en agosto de la última anualidad señalada.
La experticia allegada por la gestora se practicó por una firma idónea, respaldada por sustento técnico y normativo, que no solo reveló las deficiencias constructivas, sino además que éstas generaron perjuicios resarcibles, cuyo costo de reparación también estableció el dictamen. El perito demostró conocimiento amplio y seguridad en sus respuestas.
Aunado, la conminada dejó vencer en silencio el término concedido para presentar un laborío de contradicción, por lo que debe asumir las consecuencias procesales de lo escasamente probado conforme al canon 167 del Estatuto Rituario. Concluyó que las falencias no se originaron en labores de mantenimiento de la copropiedad, sino en la defectuosa construcción realizada por la sociedad demandada, por lo que no es dable exonerarse de responsabilidad a la constructora, a quien condenó a satisfacer $222.769.316 deprecados por la precursora, con el fin de solventar los defectos de la cubierta, suma que deberá Radicado: 110013103034 2019 00342 02 indexarse desde el 2 de julio de 2019 -fecha de radicación de la demanda- hasta el pago efectivo.
Por último, resolvió no imponer condena en costas, dado que la demanda prosperó parcialmente, lo mismo que declaró probadas algunas excepciones17. 5. El recurso de apelación 5.1. Inconforme, el apoderado judicial de la copropiedad, al sustentar su solicitud de revocatoria, expuso que la sentencia de primera instancia incurrió en omisiones sustanciales que desconocieron la magnitud de las deficiencias constructivas del Edificio Valsesia 129 P.H. Al efecto, alegó que el pronunciamiento pasó por alto la garantía solidaria entre constructora, fiduciaria, patrimonios autónomos y demás intervinientes, pese a su participación directa en la comercialización y entrega de los inmuebles materia del fideicomiso.
Igualmente, soslayó los deberes de la fiduciaria, al omitir su rol de vocera y administradora de los patrimonios autónomos e incurrió en un erróneo análisis que excluyó su responsabilidad coligada frente a los consumidores, a quienes debe aplicarse el principio de favorabilidad a voces del Estatuto del Consumidor. Añadió que se cometieron errores en la interpretación del régimen de prescripción, al aplicarse un cómputo restrictivo sin diferenciar entre la garantía legal, las acciones contractuales y los daños continuados, que resultaron corroborados por los informes técnicos sobre afectaciones estructurales, lo mismo que el dictamen Archivos “113Audiencia20250509Sentencia.mp4”, “115Audiencia20250509Sentencia.mp4” y “117ActaAudiencia09Mayo2025.pdf”. 17 Radicado: 110013103034 2019 00342 02 pericial adosado, medios de prueba que inobservó la dispensadora de justicia. Cuestionó la valoración probatoria, pues el veredicto limitó el análisis a la presunta ineficacia de la garantía legal, lo mismo que a la supuesta existencia de defectos menores, sin tener en cuenta pruebas técnicas y periciales (informes de Iacon, Secretaría Distrital del Hábitat e IDIGER) que acreditaban deficiencias estructurales graves.
Reprochó también la omisión de consecuencias procesales, al no aplicarse la sanción por la falta de contestación de la demanda por CNK Consultores S.A.S. en Liquidación, ni valorarse la conducta renuente y dilatoria de REM Construcciones S.A. en Liquidación, quien además de incumplir la medida cautelar dispuesta en proveimiento del 12 de noviembre de 2019, orientada a que adelantara mantenimiento inmediato a las deficiencias de construcción, desatendió el requerimiento judicial del 27 de noviembre de 2020.
Señaló la desfiguración de la garantía estructural, al fragmentar indebidamente los defectos constructivos, cuando en realidad no solo comprometían la estabilidad y seguridad del edificio, como lo refrendó el dictamen aportado, sino que además vulneraban el derecho a una vivienda digna. Agregó que las fachadas colapsaron en varias ocasiones, a tal punto que afectó la habitabilidad del fundo.
De igual manera, denunció la incongruencia entre las consideraciones y la parte resolutiva, porque pese a reconocer ciertos elementos que evidenciaron responsabilidad, se adoptó una decisión contraria a dicha premisa. También se desnaturalizaron las medidas cautelares, dado que no se valoró la urgencia de los daños que justificaban la intervención inmediata.
Radicado: 110013103034 2019 00342 02 Sostuvo que la sentencia omitió incluir dentro de la condena el reconocimiento pleno de los perjuicios ocasionados por las deficiencias constructivas en la cubierta del edificio, pese a estar amparados por el auto de fecha 18 de enero de 2022, en virtud del cual el a quo autorizó como medida cautelar la ejecución de reparaciones urgentes, previa solicitud en tal sentido.
Señaló que las obras fueron efectivamente realizadas, lo mismo que acreditadas con documentos que refrendan los costos, radicados el 30 de septiembre de 2024, sin que el fallo valorara dichas pruebas, aspecto que vulnera los principios de congruencia y reparación integral. Finalmente, discutió que no se impusiera condena en costas y agencias en derecho, a pesar de estar probados los presupuestos que las justificaban18. 5.2.
Acción Sociedad Fiduciaria S.A., actuando en nombre propio y como administradora de los Fideicomisos Recursos Cónika – Real Estate y Parqueo Valsesia, se pronunció en oportunidad frente al recurso19. II. CONSIDERACIONES 1. Presupuestos procesales Concurren en este asunto los indicados presupuestos traducidos en competencia del juez, demanda en forma, capacidad procesal y para ser parte, sin que se advierta causal de nulidad que pueda comprometer la validez de lo actuado.
De manera que se resolverá el asunto de la referencia, para lo que se precisa que, por Archivos “116RecursoApelación.pdf” del “C02ContinuaciónPrincipal” de la “001PrimeraInstancia”; y “008SustentacionRecurso.pdf” de la “002SegundaInstancia”. 19 Archivos “009DescorreTraslado.pdf” y “010DescorreTraslado.pdf” de la “002SegundaInstancia”. 18 Radicado: 110013103034 2019 00342 02 mandato del artículo 328 del Código General del Proceso, la actividad del Tribunal se concretará a los precisos reparos debidamente sustentados por el impugnante frente a la sentencia de primera instancia. 2.
Análisis del caso concreto 2.1. De conformidad con los reparos esbozados ante el a quo, así como la sustentación del recurso de apelación, la competencia del Tribunal se circunscribe a determinar, por orden lógico, si en función de los medios de convicción recaudados en el plenario, no operó el fenómeno extintivo de la acción invocada para la efectividad de la garantía legal de ciertos bienes generales de los que se alegaron defectos de construcción, de manera que las ambiciones que fueron desestimadas en ese sentido deban abrirse paso.
Esclarecido este punto, analizar si las deficiencias cuya reparación reclama la demandante son graves. Despejados los anteriores cuestionamientos, establecer si la sentencia de primera instancia incurrió en omisiones y errores de valoración jurídica y probatoria que afectaron la decisión, al (i) excluir el resarcimiento pleno de los perjuicios acreditados en el plenario;
(ii) desconocer la solidaridad entre constructora, fiduciaria y patrimonios autónomos; (iii) pasar por alto las consecuencias procesales frente a la falta de contestación por parte de una de las interpeladas; (iv) incurrir en incongruencia; y (v) abstenerse de imponer la respectiva condena en costas junto con las agencias en derecho. 2.2.
Antes de abordar los aludidos tópicos, viene útil recordar que la persona jurídica que se gesta en virtud de la comunidad responde a un imperativo legal, está compuesta por todos los condueños y, también, por mandato de ley, existe un administrador que la representa tanto judicial, como extrajudicialmente, condición Radicado: 110013103034 2019 00342 02 que le otorga la función de actuar a nombre de ellos; además, custodiar, controlar, vigilar, cuidar los bienes de la propiedad horizontal, de donde fluye que no hay duda que la persona jurídica está habilitada para reclamar la protección de las áreas generales, facultad que origina el interés para acudir a la administración de justicia en defensa de los objetos jurídicos que involucran al ente moral.
Sobre la materia, el órgano de cierre de la jurisdicción ordinaria precisó: “(…) Significa lo anterior que el precepto objeto del presente análisis, pese a referirse al «administrador» de la propiedad horizontal, en verdad asignó la potestad de hacer efectiva la garantía legal, cuando versa sobre sus bienes comunes, a dicha persona jurídica; y que al así facultarla, tuvo muy en cuenta que ella está «conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular», que le corresponde «manejar los asuntos de interés común» de tales propietarios y, adicionalmente, que a éstos les «pertenecen en común y proindiviso» esos bienes (…). 4.
De lo precedentemente expuesto se sigue que el artículo 14 de Decreto 735 de 2013, sin desvirtuar que la efectividad de la garantía legal siempre compete a los «consumidores» en las respectivas «relaciones de consumo», lo que hizo fue, en el caso de que el daño recaiga sobre un bien común de una propiedad horizontal, habilitar que ellos, se reitera, los «consumidores», en el indicado supuesto, los propietarios de los bienes particulares, puedan actuar en grupo, a través de dicha persona jurídica, de la cual todos forman parte (…).
Adicionalmente, sin perjuicio de lo anterior, cuando el daño afecta un bien común, los copropietarios integrantes de la propiedad horizontal, en consideración al mandato del artículo 14 del Decreto Radicado: 110013103034 2019 00342 02 735 de 2013, pueden actuar en grupo a través de dicha persona jurídica, de la que forman parte, la cual, como es lógico entenderlo, estará representada por el administrador designado con sujeción a la ley (…)”20. 2.3.
Aclarado lo antecedente, memora la Sala que el numeral 3°, artículo 58, de la Ley 1480 de 2011, consagra que las demandas para la efectividad de la garantía deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a su expiración, so pena de que el derecho decaiga. A su turno, el canon 8 ibídem, dispone que la garantía legal, para los inmuebles, comprende la estabilidad de la obra por diez años y los acabados por un año, término que debe computarse “(…) a partir de la entrega del producto al consumidor (…)”.
Lo anterior, sin desconocer que un importante sector de la doctrina ha indicado que la garantía de seguridad tiene una duración de una década, cuando está asociada a “(…) daños ocasionados (…) por la ruina de los inmuebles como consecuencia de un defecto del suelo o de la construcción (…)”21, por aplicación analógica de la acción a que alude la preceptiva 2351 del Código Civil. 2.4.
En el sub examine, la activante reprocha múltiples circunstancias de la obra, con base en el “(…) INFORME TÉCNICO ZONAS COMUNES (…)”22 elaborado por la firma Iacon S.A.S., a partir del que la propiedad horizontal edificó las pretensiones, por lo que resulta imprescindible referir las áreas respecto de las que la juzgadora de primera instancia declaró consolidado el fenómeno extintivo en estudio, con exclusión de la azotea, toda vez sobre ella existió pronunciamiento favorable. 20 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC395-2023.
TAMAYO JARAMILLO, Javier. Responsabilidad por productos defectuosos. Primera Edición. Año 2016. Editorial Legis. Páginas 193 y 194. 22 Archivo “03CuadernoPruebas.pdf” de la carpeta “03ProcesoCompletadoEscaneado”. 21 Radicado: 110013103034 2019 00342 02 En efecto, tales bienes de uso común fueron los acabados en los subterráneos, parqueaderos, puntos fijos, primer piso y exteriores, rampa de acceso al segundo sótano; corrección de fijaciones en tubería de gas, ducto del shut y cuarto de basuras; adecuación del baño para discapacitados; montaje de ascensores, de equipos de presión y red de incendios; planta energética e instalaciones eléctricas, lo mismo que el suministro del manual de operación y mantenimiento de las áreas comunes, así como el documento de supervisión técnica de la obra.
Además, subsidiariamente la libelista pidió que en caso de no ser posible la reparación total o a satisfacción de los reseñados puntos afectados, se efectúe la compensación económica correspondiente a los valores referidos en la demanda, más el reintegro de las sumas que la copropiedad costeó para subsanar errores en elevadores, tuberías de desagüe en sótanos, sistema de prevención de incendios, al igual que por los estudios para aseguramiento de la calidad de las intervenciones e informe técnico de interventoría. Como ya se explicó, la juzgadora declaró probada la excepción de prescripción al reflexionar, en esencia, que los memorados bienes no son elementos estructurales, razón por la que valoró que el plazo de decadencia es el regulado para los acabados que es de un año, el que contó desde el 31 de julio de 2015 cuando se efectuó la entrega presunta de las áreas comunes -según informe de administración provisional elaborado por Habitemos Gestión Integral Inmobiliaria S.A.S.-.
Sin embargo, opuesto a esa inferencia, el cómputo del plazo no debió hacerse desde la entrega, sino al vencimiento de la propia garantía legal, tal como lo dispone el numeral 3°, artículo 58, de la Ley 1480 de 2011, en el entendido que “(…) [l]as demandas para Radicado: 110013103034 2019 00342 02 efectividad de garantía, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a la expiración de la garantía (…)”.
En punto al momento de partida para contabilizar la garantía legal prevista en el canon 8° de la citada normatividad, concierta la Colegiatura en que no figura en el expediente acta de entrega de los bienes comunes, aspecto corroborado por el propio representante legal de REM Construcciones en la comunicación que en “(…) CUMPLIMIENTO FALLO DE TUTELA (…)”23 dirigió el 20 de mayo de 2019 al Edificio Valsesia 129 P.H., a quien expresamente refirió en la misiva que, en relación con la “(…) [s]olicitud de Actas de Entrega de Zonas Comunes del Edificio Valsesia 129 PH (…), la sociedad REM CONSTRUCCIONES S.A. de conformidad a lo pactado en el acta suscrita del 25 de mayo de 2018 con la copropiedad, valid[ó] si existían en los registros de la compañía las actas de entrega de las zonas comunes del edificio Valsesia o copia de las mismas, verificando que se carece de ellas, motivo por el cual le manifestamos que: de conformidad a lo expresado no existe en los registros de la empresa (…) copia de las actas solicitadas, motivo por el cual no pueden ser objeto de entrega (…)”24.
Referente a la “(…) [s]olicitud de Actas de Recibimiento y aceptación de los Manuales de Mantenimiento de Zonas Comunes, incluidas Fachadas, Cubiertas, ETC. (…)”25, lo mismo que dé “(…) copia de los Planos Estructurales, Hidráulicos, de Cimentación, de Instalaciones Eléctricas, (…) de Gas, (…) Sanitarias y en General (…) de todos los Planos Aprobados por Autoridad Competente (Curaduría o Quien Corresponda) que se Encuentre en Poder de REM CONSTRUCCIONES S.A. y Estén relacionaos con el Edificio (…)”26, recabó en que “(…) no existe en los registros de la empresa REM Folios 175 a 178 del “03ProcesoCompletoEscaneado”. 24 Folios 176 a 178 ibídem. 25 Ibídem. 26 Ibídem. 23 archivo “01CuadernoUno.pdf” de la carpeta Radicado: 110013103034 2019 00342 02 CONSTRUCCIONES S.A. copia de las actas solicitadas (…)”27, ni de “(…) los planos (…), motivo por el cual no pueden ser objeto de entrega (…)”28.
De consiguiente, correspondía, tal como lo dedujo la primera instancia, aplicar la presunción establecida en el canon 24 de la Ley 675 de 2001, conforme a la cual la entrega se entiende realizada desde el instante mismo en que las unidades privadas han sido puestas a disposición de los adquirentes. Ahora bien, pese a que en el diligenciamiento tampoco reposan actas que reflejen el recibo de las unidades habitacionales por parte de sus dueños, coincide la Corporación con la falladora a quo en que, en el mejor de los escenarios para la promotora, podría asumirse que las zonas comunes de la urbanización se habrían entregado el 31 de julio de 2015, época en que Habitemos Gestión Integral Inmobiliaria S.A.S., en su condición de administradora provisional de la copropiedad, rindió el último informe de su gestión29.
Tal conclusión fue rebatida frontalmente por la demandante, quien de algún modo alegó que esa entrega no debía habilitar el conteo del año que, como término prescriptivo, prevé el artículo 58 (numeral 3º) de la Ley 1480 de 2011, en tanto que la referida norma contempla otros escenarios que se inobservaron por la juzgadora de primer grado, como por ejemplo que las deficiencias constructivas denunciadas no constituyen un hecho aislado, sino que configuran afectaciones de carácter continuado, cuya persistencia se mantiene hasta la actualidad, dado que las fallas, lejos de haberse subsanado con las reparaciones parciales adelantadas por la constructora, siguen con deterioro y riesgos estructurales. 27 Ibídem. 28 Ibídem. 29 Folios 746 a 750 ibídem.
Radicado: 110013103034 2019 00342 02 Ergo, ese planteamiento no lo encuentra de recibo el Tribunal, porque en cuanto atañe a las zonas comunes esenciales cuya reparación aquí se reclamó, el artículo 24 de la Ley 675 de 2001 impone “suponer” que dichas áreas fueron entregadas “en forma simultánea” con las unidades privadas de la edificación, las que la parte actora en ningún momento alegó que no hubieran sido recibidas.
Aunado, porque de acogerse lo que sostiene el censor, es aceptar que ni siquiera a la fecha de esta providencia se ha verificado la recepción de las áreas comunes materia de este litigio, lo que no es factible, entre otras cosas, porque de conformidad con el precepto 8º de la Ley 1480 de 2011, dicha adjudicación es requisito indispensable para que se haga exigible la obligación de “garantía” cuyo cumplimiento se reclamó en esta actuación. En ese orden de ideas, resultaría contradictorio ordenar judicialmente una reparación -reclamada por vía de la acción de “efectividad” a que alude la norma en cita- respecto de unas zonas que el consumidor afirma no haber recibido.
Visto, entonces, que en este pleito no es factible desconocer la asignación material que la opositora efectuó desde el 31 de julio de 2015 respecto de los espacios comunes materia de esta confrontación, mayores lucubraciones no se requieren para desestimar los argumentos que esgrimió la recurrente con miras a que aquí se computara un término de garantía distinto al anual que contempla la parte final del señalado canon 8º, disposición según la cual, “(…) para los bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un año (…)”.
Y es que, por tratarse este de un proceso declarativo de protección al consumidor, incoado expresamente con fundamento en el aludido estatuto, es forzoso colegir, en virtud del principio de Radicado: 110013103034 2019 00342 02 congruencia que informa al procedimiento civil (artículo 281 del Código General del Proceso), que es ese específico cuerpo normativo al que ha de acudirse para establecer no solo los términos de garantía, sino también de prescripción aplicables a este especial asunto.
A lo anterior debe añadirse que la activante tampoco demostró en el diligenciamiento que las múltiples deficiencias constructivas en que fincó sus aspiraciones -concernientes, en lo medular, a problemas en los acabados de los sótanos, aparcaderos y sus dimensiones, puntos fijos, primer piso, rampa de acceso al segundo sótano, corrección de fijaciones en tubería de gas, ducto del shut, cuarto de basuras, adecuación del baño para discapacitados, montaje de ascensores, de equipos de presión y red de incendios, planta energética e instalaciones eléctricas- tengan la virtud suficiente de comprometer, seriamente, la estabilidad de la edificación. Nótese que incluso de los elementos de juicio a que hizo alusión en su recurso vertical (informes técnicos emitidos por el IDIGER y Secretaría Distrital del Hábitat) no se desprende solidez jurídica en el argumento del increpante en que la garantía prevista en el evocado artículo 8° de la Ley 1480 no pueda hacerse efectiva por las averías que tilda de graves -anormalidad que, en su criterio, en el caso concreto se extrae del dictamen pericial rendido por Iacon S.A.S.-, porque en contraposición a la experticia que anexó desde el albor de la demanda, los documentos originados por las referidas entidades establecieron que no existe compromiso de los elementos estructurales de la edificación. Con este fin, los Diagnósticos Técnicos - DI 11835, DI 12579 y DI 12937 efectuados por la Subdirección de Análisis de Riesgos y Efectos de Cambio Climático del Grupo de Asistencia Técnica con radicados 2018ER6328, 2018ER20128 y 2019ER2423, concluyeron Radicado: 110013103034 2019 00342 02 que en las visitas oculares que se llevaron a cabo en el edificio promotor, “(…) [l]a estabilidad estructural (…) no se encuentra comprometida en la actualidad ante cargas normales de servicio, por los daños evidenciados (…)”30.
A su vez, los hallazgos arrojados por la Secretaría Distrital de Hábitat en relación con los garajes, pese a observar que “(…) lo construido no corresponde con lo ofertado en planos y que esta diferencia afecta las condiciones de uso de los parqueaderos (…)”31, a tal punto que evidenció un “(…) DESMEJORAMIENTO DE ESPECIFICACIÓN que se califica como AFECTACIÓN GRAVE (…)”32, señaló que “(…) dentro del espacio previsto, es posible garantizar las dimensiones estipuladas en el Decreto 1108 de 2000, por lo que no se establece existencia de deficiencia constructiva por este hecho (…)”33.
Lo antecedente resulta refrendado por la Resolución 914 del 17 de agosto de 2018, en la que la citada entidad consideró que “(…) para el caso concreto no se establece la existencia de deficiencia constructiva alguna por incumplimiento de normas o reglamentos que regulan la actividad de enajenación de inmuebles destinados a vivienda (…)”34.
En ese sentido, viene bien destacar que, a propósito de los aludidos informes técnicos, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha señalado: “(…) En cuanto a los conceptos técnicos su incorporación al proceso se valora dentro de la sana crítica judicial, como las demás pruebas, y se aprecian en conjunto, pues al igual que el dictamen pericial, el juez es autónomo para valorar las pruebas técnicas y 30 Folios 13, 27 y 39 ibídem. 31 Folio 43 ibídem. 32 Ibídem. 33 Ibídem. 34 Folios 80 y 81 ibídem.
Radicado: 110013103034 2019 00342 02 verificar la veracidad de sus fundamentos y conclusiones, en tanto que es al juez, y no al perito o al profesional especializado, a quien corresponde administrar justicia y resolver la controversia que se somete a su decisión final. De esta forma, es evidente que, aunque el juez no se encuentra atado a la opinión técnica porque debe someterla a su valoración y apreciación objetiva y razonada, la especialidad de los conocimientos que se expresan en los documentos técnicos sí constituye un importante instrumento de apoyo judicial para su convencimiento (…)”35.
De consiguiente, ha de convenirse en que la obligación de garantía respecto de las zonas comunes sobre las que aquí se contiende sólo era de un año, en atención al citado artículo 8º de la Ley 1480 de 2011, por lo que en el reseñado panorama, colige la Sala que anduvo afortunada la falladora de primer orden al declarar configurado el término de prescripción que el ordenamiento jurídico prevé para la acción de protección al consumidor en estudio, pues, contado dicho plazo restrictivo -como lo ordena el numeral 3° de la norma en cita- desde el 31 de julio de 2016 -que es el momento en que feneció la garantía legal a que ya se hizo referencia-, la susodicha institución jurídica ocurrió el 31 de julio de 2017, es decir casi dos años antes de la fecha en que se formuló la demanda (2 de julio de 201936).
Como consideración adicional a este segmento, el Tribunal estima importante destacar que en sus otros reparos contra la sentencia de primera instancia, la actora no alegó, siquiera tangencialmente, que el aludido término prescriptivo hubiera sido suspendido o interrumpido de alguna manera, sino que únicamente hizo alusión a la forma en que, a su juicio, debe aplicarse el cómputo de la extinción del derecho por el transcurso del tiempo en litigios 35 Corte Constitucional.
Sentencia T-274 de 2012. Folio 402 del del archivo “03ProcesoCompletoEscaneado”. 36 “01CuadernoUno.pdf” de la carpeta Radicado: 110013103034 2019 00342 02 como el de la referencia, alegato sobre el que en esta oportunidad no se efectuarán mayores pronunciamientos, en tanto que no guardan incidencia sobre la prescripción extintiva que, declarada por la falladora a quo, aquí se confirmará. Ahora, como la propulsora de la controversia aseguró en el libelo incoativo que asumió algunos de los daños reclamados sobre las áreas generales referidas con antelación -adecuación de ascensores, tuberías de desagüe, sistema de presión y prevención de incendios-, a tal punto que relacionó en la demanda los valores solucionados por tales mantenimientos, se columbra que con esa afirmación deja en evidencia que la propiedad horizontal decidió por su cuenta y riesgo asumir la reparación de dichas zonas con terceros, sin que releje el expediente que contó con la aprobación del encargado de la garantía legal, acto que a voces del artículo 16 del Estatuto del Consumidor constituye una forma de exoneración de responsabilidad del productor y proveedor, toda vez que “(…) al impedirse que la demandante cumpliera el débito restaurativo a su cargo, esta obligación deja de serle exigible, (…) por cuanto mal podría responder de los actos realizados por un tercero. En este contexto, el comportamiento de la demandante constituye una causal eximente de responsabilidad, esto es, el hecho de un tercero (…)”37. 2.5.
En cambio, atañedero a las sumas de dinero sufragadas por la copropiedad demandante para atender las reparaciones en la azotea y fachadas del edificio, encuentra este Tribunal que sí procede su reintegro. Ello, por cuanto tales erogaciones fueron autorizadas expresamente por el juzgado de primera instancia mediante auto calendado 18 de enero de 202238, proferido ante la inobservancia de la constructora demandada, quien desatendió la medida cautelar dictada el 12 de noviembre de 201939 -ratificada el 37 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC2850-2022.
Folio 2 del archivo “33AadmiteReformaDemandaDecretaMedida.pdf” “C01Principal”. 39 Folios 2 a 9 del archivo “02AutoAdmiteDemandaYDecretaMedidaCautelar.pdf”. 38 del Radicado: 110013103034 2019 00342 02 27 de noviembre de 202040-, orientada a efectuar las restauraciones necesarias en esos lugares, a pesar de los requerimientos que se le hicieron a través de proveídos fechados 27 de noviembre de 202041 y 15 de marzo de 202142.
Es más, nótese que en la citada decisión del 18 de enero de 2022, la iudex a quo advirtió que “(…) los costos que se generen en cumplimiento de las medidas cautelares decretadas, quedarán sujetos a las resultas del proceso y serán incluidos dentro de las condenas impuestas si a ello hubiere lugar, razón por la que se alerta a la parte actora, que toda la documentación referente a la ejecución de las obras ordenadas debe obrar al expediente para ser tenidas en cuenta (…) en su momento procesal (…)”43; es decir que los rubros invertidos por la copropiedad serían considerados al instante de dictarse sentencia, en tanto se trataba de gastos directamente vinculados con las deficiencias objeto del litigio, sobre las que se profirió decisión de mérito favorable, solo que el despacho se limitó a condenar por la suma indicada en el libelo introductorio, y omitió valorar los desembolsos efectivamente acreditados dentro del expediente por la suma de $481.301.04944, realizados por el Edificio Valsesia 129 P.H., en cumplimiento del mandato judicial en mención. En consecuencia, la decisión de primera instancia deberá modificarse por ahora en lo que tiene que ver con la condena impuesta, que corresponde a la suma indicada en precedencia, debidamente soportada por el extremo actor como gastos solventados para la reparación previamente habilitada, con lo que se garantiza que lo ordenado refleje el monto real de las erogaciones, en aras de salvaguardar los principios de congruencia y reparación 40 Archivo “06AutoResRepoContraMedida.pdf”. 41 Folio 8 del archivo “09AutosDel27DeNoviembreEnPdf.pdf”.
Folio 1 del archivo “18AutoTieneComoExtemporáneaContestaciónDemandaYAgregaALosAutos.pdf”. 43 Folio 2 del archivo “33AdmiteReformaDemandaDecretaMedidas.pdf”. 44 Folios 4 a 149 del archivo “79AportaDocumentos.pdf”. 42 Radicado: 110013103034 2019 00342 02 integral, por lo que la cifra aludida deberá indexarse como “«(…) remuneración equitativa y razonable para contrarrestar la pérdida de poder adquisitivo del dinero por la inflación, es decir, una retribución para que la prestación económica tenga un valor igual -o similar- al que tuvo en el momento en que se ejecutaron las obligaciones del respectivo negocio, que fue cuando se pagó el precio pactado, o debió pagarse el justo» (CSJ SC10291-2017) (…)”45.
La actualización se hará con base en el índice de Precios al Consumidor -IPC-, con la siguiente fórmula46: IF Vp = Vh -----------; II En donde: Vp: es el valor presente que desea obtener; Vh: es el valor histórico para indexar, en este caso la cantidad de $481.301.049 IF: es el índice final, que se obtiene del IPC a la fecha presente o más reciente para indexar, para el caso concreto el del mes de agosto de 2025 (150,99).
II: es el índice inicial del IPC desde la cual se va a indexar, que para el caso es septiembre de 2024 (144,02). Efectuada la operación aritmética, el resultado es $504.636.275. 45 STC1709 de 2021. Para consultar página web de donde se obtuvieron los IPC, ver el siguiente link: https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/precios-y-costos/indicede-precios-al-consumidor-ipc. 46 Radicado: 110013103034 2019 00342 02 2.6.
Con relación a que el veredicto fustigado desconoció la solidaridad entre constructora, fiduciaria y patrimonios autónomos, encuentra la Sala que también le asiste razón al recurrente, porque como es bien sabido, el artículo 7° de la Ley 1480 de 2011 consagra que “(…) [e]s la obligación de todo productor y/o proveedor de responder por la calidad, idoneidad, seguridad y el buen estado y funcionamiento de los productos (…)”.
De cara al anterior marco normativo, no debe perderse de vista que el numeral 11 del canon 5° ibídem, preceptúa que es proveedor o expendedor indirectamente, “(…) [q]uien ofrezca, de manera suministre, habitual, distribuya o directa o comercialice productos con o sin ánimo de lucro (…)”, disposición de la que se deduce que la conminada Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en nombre propio y como administradora del Fideicomiso Recursos Cónika – Real Estate y Fideicomiso Parqueo Valsesia, ostenta dicha calidad, en la medida que tuvo una participación activa en la cadena de consumo, por lo que a diferencia de lo considerado por la primera instancia, a la mentada persona jurídica no solo le atañía administrar los dineros depositados por los consumidores, sino también, dada su calidad de proveedora, comparte con la constructora el deber de velar por la calidad e idoneidad de los bienes objeto de la convención. Considerar lo contrario, conforme lo ha planteado la doctrina autorizada, es “(…) [p]rivar a los terceros en cuestión de la acción directa contra las sociedades fiduciarias (…)”47, lo que “(…) viola el núcleo esencial de los derechos del consumidor que, en su faceta procesal, no puede ser despojado de un medio de defensa efectivo contra las sociedades fiduciarias, en su condición de garantes principales de la calidad de los servicios fiduciarios que ofrece al mercado (…)”48.
Baena Cárdenas, Luis Gonzalo, Fiducia Inmobiliaria: tensión entre la autonomía privada, el derecho a la vivienda digna y el derecho del consumo, Editorial Universidad Externado de Colombia, páginas 68 y 69. 48 Ibídem. 47 Radicado: 110013103034 2019 00342 02 Aunado, no es dable soslayarse que “(…) la tutela efectiva de los intereses de los consumidores y usuarios, habida cuenta de la posición de inferioridad o debilidad que ordinariamente ocupan en el tráfico mercantil y la asimetría que caracteriza sus relaciones jurídicoeconómicas con los distribuidores o fabricantes, no puede verse restringida o limitada (…), puesto que, con independencia del vínculo jurídico inmediato que ellos pudieran tener con el sujeto que les enajenó o proveyó un determinado bien o servicio (…), con lo que queda claramente establecida una ‘responsabilidad especial’ (…) que los habilita para accionar directamente contra el fabricante en orden a hacer efectivas las garantías a que hubiere lugar o a reclamar el resarcimiento de los daños que les fueron irrogados, sin que tal potestad pueda ser coartada por la simple inexistencia de un vínculo de linaje contractual (…)”49.
Por tanto, el aludido ente moral también habrá de soportar los efectos de la determinación. 2.7. Las consecuencias procesales por la falta de contestación de CNK Consultores, no es dable aplicarlas en el presente asunto, puesto que tal como lo apuntaló el juzgado a quo, la referida persona jurídica transfirió a REM Construcciones su situación negocial en el acuerdo fiduciario, aspecto confesado por esta última sociedad, quien afirmó que aquella le “(…) ha cedido desde el 2012 y de manera íntegra su posición contractual (…)” 50, circunstancia que resulta respaldada en la escritura pública 167 del 10 de febrero de 2016, donde se consignó que, respecto al “(…) FIDEICOMISO RECURSOS CONIKA-REM y que fue constituido mediante documento privado de fecha (…) 25 de noviembre de (…) 2011, reformado mediante Otrosí (…) de fecha (…) 30 de enero de (…) 2012, (…) Conika Consultores S.A.S. cedió su posición contractual según documento de 49 Corte Suprema de Justicia. Sentencia del 7 de febrero de 2007, expediente 23162-31- 03-001-1999-00097- 01. 50 Folio 24 del archivo “37ContestaciónReformaDemanda.pdf”.
Radicado: 110013103034 2019 00342 02 fecha (…) 18 de octubre de 2012 (…)”51, por lo que “(…) [a]ctualmente es REM CONSTRUCCIONES S.A. como única Fideicomitente (…) la responsable del desarrollo inmobiliario en su condición de Gerente y Constructor (…) del Proyecto (…)”52. 2.8. Sobre el reparo concerniente a que el pronunciamiento cuestionado incurrió en una supuesta incongruencia, observa esta Colegiatura que los argumentos expuestos carecen de la precisión necesaria para establecer en qué consistió concretamente dicha irregularidad, toda vez que se limitaron a plantear la inconformidad de manera genérica, sin identificar el punto exacto de contradicción entre lo considerado y lo resuelto.
Empero, a efectos de no dejar sin respuesta la censura, cabe recordar que en los contradictorios en que se discuten derechos de los consumidores, el principio de congruencia no opera con la misma rigidez que en otras materias, por expresa disposición del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, que faculta al juez para resolver el conflicto en la forma que considere más justa según lo probado en el proceso, incluso con plena habilitación para fallar infra, extra o ultrapetita.
Así, aun si se admitiera la posibilidad de una discordancia entre la parte motiva y resolutiva del veredicto de primera instancia, lo cierto es que dicha circunstancia no trasciende a la validez de la decisión, en tanto se encuentra amparada por el marco excepcional de protección reforzada que la normativa del consumo otorga, con miras a garantizar la efectividad de los derechos sustanciales de las partes. 2.9.
Finalmente, tampoco prospera la réplica relacionada con la condena en costas y agencias en derecho, en la medida que la 51 Folio 10 del archivo “47ContestacionReformaDemanda.pdf”. 52 Ibídem. Radicado: 110013103034 2019 00342 02 sentencia de primer grado, en cumplimiento de lo normado en el numeral 5°, artículo 365, del Código General del Proceso, expresó que se abstenía de fijarlas ya que la demanda prosperó parcialmente, lo mismo que algunos medios defensivos planteados por el extremo pasivo.
III. CONCLUSIÓN Las disquisiciones precedentes bastan para modificar los ordinales primero, segundo y tercero de la parte resolutiva de la providencia objeto de alzada, con el fin de incluir en las declaraciones y condena a Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en nombre propio, como vocera y administradora de los Fideicomisos Recursos Cónika – Real Estate y Parqueo Valsesia; revocar el sexto y séptimo, relacionados con la negativa de las súplicas demandatorias frente a la aludida sociedad fiduciaria; confirmar en lo demás, sin imponer condena en costas de esta instancia, porque prosperó en parte el remedio vertical atemperado por la copropiedad promotora.
IV. DECISIÓN DE SEGUNDA INSTANCIA En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá - Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE Primero: MODIFICAR los numerales primero, segundo y tercero de la sentencia apelada, los que quedarán así: Radicado: 110013103034 2019 00342 02 “(…)
PRIMERO. – DECLARAR que la sociedad REM CONSTRUCCIONES, lo mismo que ACCIÓN SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A., en nombre propio, como vocera y administradora de los FIDEICOMISOS RECURSOS CÓNIKA – REAL ESTATE y PARQUEO VALSESIA, entregaron de manera defectuosa la cubierta de la copropiedad EDIFICIO VALSESIA 129 P.H.
SEGUNDO. – DECLARAR que la sociedad REM CONSTRUCCIONES, al igual que ACCIÓN SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A., en nombre propio, como vocera y administradora de los FIDEICOMISOS RECURSOS CÓNIKA – REAL ESTATE y PARQUEO VALSESIA, transgredieron los derechos como consumidora de la copropiedad EDIFICIO VALSESIA 129 P.H., por no haber entregado de manera óptima para su uso la cubierta del edificio.
TERCERO. – CONDENAR solidariamente a la sociedad REM CONSTRUCCIONES, así como a ACCIÓN SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A., en nombre propio, como vocera y administradora de los FIDEICOMISOS RECURSOS CÓNIKA – REAL ESTATE y PARQUEO VALSESIA, a que cancelen a la copropiedad EDIFICIO VALSESIA 129 P.H., dentro de los 15 días calendario, la suma de $504.636.275 -ya indexados-, por concepto de gastos en los que incurrió la demandante para solucionar las deficiencias constructivas de la cubierta del edificio (…)”.
Segundo: REVOCAR los ordinales sexto y séptimo de la aludida determinación, relacionados con la nugatoria de las pretensiones enfiladas a declarar la vulneración de los derechos al consumidor por parte de ACCIÓN SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A., en nombre propio, FIDEICOMISOS PARQUEO como vocera RECURSOS VALSESIA, por y administradora CÓNIKA no – REAL solucionar los de los ESTATE y desperfectos evidenciados en la azotea, para en su lugar, DECLARAR que sí acaeció la aludida trasgresión. Radicado: 110013103034 2019 00342 02 Tercero: CONFIRMAR en lo demás el pronunciamiento fustigado.
Devuélvase el diligenciamiento al despacho de origen, dejando las constancias del caso. Ofíciese por la Secretaría. Notifíquese. Magistrado y magistradas integrantes de la Sala JAIME CHAVARRO MAHECHA MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA STELLA MARÍA AYAZO PERNETH Firmado Por: Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Radicado: 110013103034 2019 00342 02 Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 743c597c16d3b74765f6f6cd8beae7a55de0f64838ba4e775bb8fb7631c9f4dc Documento generado en 29/09/2025 12:38:40 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica