Magistrado Sustanciador: RICARDO ACOSTA BUITRAGO Bogotá D.C., tres (3) de octubre de dos mil veinticuatro (2024). DEMANDANTE DEMANDADOS CLASE DE PROCESO MOTIVO DE ALZADA INVERSIONES GOBEK S.A.S. INVERSIONES EL ÁRBOL S.A. RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRACTUAL APELACIÓN DE SENTENCIA ASUNTO Se ocupa la Sala de resolver el recurso de apelación interpuesto por Inversiones Gobek S.A.S. contra la sentencia de fecha ocho (8) de mayo del dos mil veinticuatro (2024) emitida por el Juzgado 12 Civil del Circuito de Bogotá.
ANTECEDENTES 1. Demanda. Con el escrito radicado el 18 de diciembre del 2019 (hoja 420 a 452, archivo 001, carpeta 001), la parte convocante solicitó que se reconozcan las siguientes: A. Pretensiones principales: A.1. Que se “celebró y ejecutó” un “contrato comercial de prestación de servicios (…) especializados relativos a la administración, contabilidad y representación legal” (hoja 421, ib.) a favor de la demandada, a cambio de una remuneración para la demandante.
A.2. Que durante la ejecución “en virtud de las gestiones realizadas” por Gobek se “celebró la compraventa del inmueble” ubicado en la Autopista Sur No. 75D-11-61 de la ciudad de Bogotá, D.C., identificado con matrícula inmobiliaria No. 50S-40525027, a la Secretaría Distrital de Movilidad. A.3. En consecuencia, se “causó (…) el derecho a percibir la comisión” a favor del reclamante.
A.4. El incumplimiento del contrato por “no pagar (…) la remuneración” por “concepto de la administración y representación legal de EL ÁRBOL en virtud de las gestiones realizadas para la venta”. A.5. Se condene al pago de $1 467 385 836, o “el valor de la comisión o remuneración que se pruebe en el proceso” (hoja 422, ib.). A.6. La indemnización de “perjuicios causados por el no pago” de la retribución señalada, “consistentes” en los “intereses moratorios” desde el 31 de diciembre de 2018, “o desde la fecha que considere el señor Juez”, hasta que se cumpla la reclamación quinta.
A.7. Se aplique la “corrección monetaria que sea legalmente procedente sobre las sumas objeto de condena” (ib.). A.8. la imposición de costas y agencias en derecho. Estimó el valor de las “pretensiones principales de condena” bajo juramento; la comisión por el valor indicado y los intereses moratorios hasta la presentación de la demanda en $358 459 051.
B. Pretensiones subsidiarias: La existencia de un acuerdo de “mandato comercial para la venta del inmueble” antes identificado, que en “virtud de su desempeño como mandatario” se causó “una remuneración por las gestiones realizadas” y que El Árbol “ha incumplido (…) al no pagar (…) la remuneración” derivada de esa operación, seguidas de las demás pretensiones consecuenciales similares a las principales. 2.
Fundamentos de hecho. Indicó que el 1 de marzo de 2014 fue suscrito el convenio comercial de prestación de servicios, donde se estipuló que los honorarios a favor del prestador serían el “6% sobre el valor bruto de los ingresos totales que reciba el CONTRATANTE por concepto de arrendamientos, comisiones, cuentas de cobro de servicios públicos, etc., y en general por 2 R.A.B. 11001310301220200002302 cualquier concepto que impliquen gestiones de cobro por parte del CONTRATISTA (…)” (hoja 25, ib.).
En virtud de lo anterior, fue formalizado el nombramiento de Inversiones Gobek S.A.S. como administrador de Inversiones El Árbol S.A., y Alberto Gómez Hoyos y Jorge Iván Gómez Betancourt como representantes legales de la última por medio de acta No. 12 de la asamblea de accionistas del 6 de marzo de 2014 (hoja 276, ib.). La labor que ejecutaba el extremo accionante, relacionada con el resorte de los negocios adelantados por la parte demandada, debía remunerarse en los términos expuestos, incluyendo el traspaso del inmueble a la Secretaría Distrital de Movilidad.
Narró que logró la enajenación de dos (2) predios propiedad de la accionada, identificados con los números de matrícula inmobiliaria No. 50S627731 y 50S-40324045, y producto de dicha operación, la demandante obtuvo la retribución del 6% previamente indicada. Por lo anterior, indicó que es acreedor de una comisión por el valor de $1 467 385 836, que equivale al 6% del precio de venta del lote de matrícula inmobiliaria No. 50S-40525027, cuya transacción tuvo un precio de $24 456 430 600. 3.
Admisión y contestación. El 7 de febrero de 2020 se admitió la demanda (hoja 456, ib.). En auto del 8 de febrero de 2021 (archivo 003, ib.) el juez indicó que el extremo accionado debía aportar todos los documentos que tuviera para efectos del proceso. El 6 de diciembre de 2021 se contestó (archivo 025, ib.). Formuló como excepciones las de inexistencia de la obligación por el “alcance del contrato” y porque "Gobek no participó en la venta del Lote A” (1 y 2, hojas 13 a 15, ib.), “enriquecimiento sin causa” (3, hoja 15, ib.), “contrato no cumplido” (4, hoja 16, ib.), y “falta de legitimación en la causa por la parte activa” (5, hoja 19, ib.).
LA SENTENCIA Con relación a los presupuestos de la acción de resolución o de cumplimiento el juez de primera instancia aceptó la existencia del contrato 3 R.A.B. 11001310301220200002302 comercial de prestación de servicios porque “ningún reparo ofrece este requisito dado que se encuentra un sólido respaldo probatorio” (min 00:48:47, archivo 066, ib.).
Señaló que el cumplimiento del demandante “tampoco ofrece para los contendientes controversia”, toda vez que “la única actividad en la que no consienten las partes (…) es en la representación legal” (min 00:50:33, ib.); no obstante, “la demandada no reparó sobre el cumplimiento del contrato por parte del contratista ( ) por lo que, en lo que respecta a este punto, se tendrá como acreditado” (min 00:51:15 ib.).
Sobre el incumplimiento del accionado destacó que el despacho “no encuentra probado este último presupuesto” (min 00:51:35, ib.) porque las labores del extremo accionante en los bienes del accionado, según la demanda, “consistían en la administración de inmuebles ( ), el cobro de cánones de arrendamiento ( ), la realización de reparaciones, actividades de conservación, administración y disposición ( ), mantenimiento e inversión en las bodegas situadas en uno de los bienes ( ) gestiones de la compañía ante entidades públicas o privadas relacionadas con estos; en términos más amplios, administración en general” (min 00:51:35, ib.).
Sin embargo, consideró que “los valores recibidos por las ventas de los bienes inmuebles de propiedad de la demandada no hacían parte de las partidas que debían tenerse en cuenta a efectos de estimar el valor de la remuneración” (min 00:54:15, ib.), deducción que extrajo de lo pactado en la cláusula 5° y que “no eran todos los ingresos los que eran dignos de ser considerados” (min 00:55:18, ib.) pues en la estipulación “lo eran, en términos generales, cualquier concepto que implique gestiones de cobro y la venta de un activo no es precisamente una gestión de cobro” (min 00:55:10, ib.).
Respecto de la interpretación del convenio indicó que “para entender el alcance ( ) no es que deba el juez sólo remitirse al tenor literal de sus cláusulas ( ) deberá atenderse a su ejecución práctica” (min 00:55:50, ib.) a la que acudió la parte actora refiriendo la venta a otros dos lotes: el de matrícula No. 50S627731 a favor de la parte accionante “mediante factura FSA 1317 y pagada por la demandada” (min 01:01:10, ib.), y para el predio con folio 50S-40324045 la demandante reconoció que “por dicha transferencia no se facturó comisión” (min 01:02:27, ib.).
Pero, consideró que “los valores recibidos por las ventas no 4 R.A.B. 11001310301220200002302 siempre recibieron el mismo tratamiento, además que (…) no era la constante de los negocios de la demandada y que si estas se dieron fue por cuestiones esporádicas” (min 01:03:20, ib.), lo que haya respaldo en la versión del representante cuando dijo que solo se enajenaron tres inmuebles, todos en 2018.
Por todo lo anterior, el juez declaró la existencia del acuerdo comercial de prestación de servicios, dio por probada la excepción de inexistencia de la obligación -alcance del contrato- y negó las demás solicitudes principales. Agregó que, al reconocer la preexistencia del contrato, “no hará pronunciamiento sobre pretensiones subsidiarias dado que su examen estaba condicionado a que no prosperaran las principales” (min 01:09:42, ib.).
Finalmente, condenó a la convocante al pago de las costas en el 90%, tasadas en $55 000 000. A la petición de adición del apoderado de Inversiones Gobek S.A.S. por cuenta del no pronunciamiento expreso sobre las pretensiones subsidiarias, el juez reiteró que "se hizo alusión expresa y concreta tanto en las consideraciones del fallo como en la parte resolutiva” (min 01:34:08, ib.).
Destacó que declarar la existencia conjunta del contrato comercial de prestación de servicios y de mandato “podría ostentar una doble denominación con las particularidades de cada uno, lo que podría provocar una decisión contradictoria” (min 01:35:26, ib.). RECURSO DE APELACIÓN La parte demandante formuló los siguientes reparos: A. “Frente al análisis de las pretensiones principales de la demanda” 1.
“Indebida interpretación de la cláusula quinta del contrato de prestación de servicios. El Juzgado erró al determinar el alcance de la cláusula de remuneración del contrato objeto de este proceso” (hoja 4, archivo 006, carpeta 002). 2. “El juzgado no tuvo en cuenta la calidad de las partes – configuración de la reserva mental” (hoja 7, ib.). 5 R.A.B. 11001310301220200002302 3.
“Indebida interpretación del contrato de prestación de servicios: el Juzgado no valoró adecuadamente la aplicación práctica del contrato” (hoja 9, ib.). 4. “El juzgado inaplicó la teoría de los actos propios” (hoja 14, ib.). 5.“Configuración de un defecto fáctico: GOBEK si cumplió la obligación de representar legalmente a EL ÁRBOL” (hoja 15, ib.).
B. “Con respecto al análisis de las pretensiones subsidiarias: La sentencia violó el principio de congruencia –configuración de un fallo citrapetita”. CONSIDERACIONES Reunidos los presupuestos procesales y sin advertir causal que invalide lo actuado, se emitirá el fallo en la forma requerida por el artículo 328, inciso segundo, del C.G.P. Para tal fin, se procederá a analizar individualmente cada uno de los reparos presentados por el apelante, en los siguientes términos:
1. INDEBIDA INTERPRETACIÓN DE LA CLÁUSULA QUINTA DEL CONTRATO COMERCIAL DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS. Afirmó el recurrente que el a quo dedujo erróneamente la forma como las partes pactaron el esquema de remuneración, pues las obligaciones eran “de tracto sucesivo” se “prestaban de manera permanente” y esenciales para “el funcionamiento de ÉL ÁRBOL” porque recaían sobre “su administración, contabilidad y representación legal dependían (…) de que GOBEK prestara adecuadamente sus servicios” (hoja 4, ib.).
Indicó que la estipulación de honorarios “es amplia en cuanto a establecer una comisión del 6%, ya que se refiere de manera general a ingresos derivados de arrendamientos, comisiones, cuentas de cobro “ETC”” (hoja 5, ib.) y el texto no contempla un “listado taxativo o restrictivo de ingresos” que la generen. La adición del "ETC" en la cláusula “indica claramente que las partes no pretendían limitar la remuneración únicamente a los ingresos específicamente enunciados” ni “impone una restricción que excluya (…) otros tipos de ingresos 6 R.A.B. 11001310301220200002302 que no estén relacionados con gestiones de cobro”, en últimas “cualquier tipo de ingreso” (hoja 6, ib.).
Sobre lo que se entiende por labores de cobranza afirmó que el juzgado “falló sensiblemente en la motivación” porque “no explicó qué significa ‘gestión de cobro’ bajo el contrato”, o “cómo la aplicación práctica (…) le daba la razón a su enrevesada tesis” (ib.), así que es “incuestionable que todos los ingresos percibidos por EL ÁRBOL deben ser considerados para calcular la remuneración de GOBEK”, esto es el “valor bruto de los ingresos totales” o “todas las entradas que por cualquier causa generara”.
Por tanto, lo recibidos “por la venta del inmueble La Estancia a la Secretaría de Movilidad” deben ser tenidos “en cuenta para el cálculo (…) del 6% al que tiene derecho GOBEK” (ib.). Se procederá a negar lo reclamado en este reparo de acuerdo con las siguientes razones: Análisis integral de una disposición en un acuerdo de voluntades. No se discute ya que la cláusula quinta reguló que por la “prestación de sus servicios” se pagaría el “6% sobre el valor bruto de los ingresos totales que reciba el CONTRATANTE por concepto de arrendamientos, comisiones, cuentas de cobro de servicios públicos, etc., y en general por cualquier concepto que impliquen gestiones de cobro por parte del CONTRATISTA a favor del CONTRATANTE, con excepción del IVA.” (hoja 25, archivo 001, carpeta 001).
Enseña el artículo 1622 del Código Civil que las pautas contractuales “se interpretarán unas por otras, dándosele a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad”1, indicando que su texto no debe leerse de forma literal para determinar el alcance de lo pactó, ni basarse en un aparte particular para entender íntegramente lo acordado.
Entonces, el análisis del Tribunal, ciertamente, debe centrarse en escudriñar las obligaciones contractuales de las partes y el alcance de las estipulaciones, como reclamó el apelante. Agréguese que con “amparo del principio de la autonomía de la voluntad privada” la cláusula segunda -marco normativo y criterios de interpretación- previó también que “todas las 1 Código Civil [C.C.].
Ley 57 de 1887. 20 de abril de 1887 (Colombia). 7 R.A.B. 11001310301220200002302 diferencias que ocurran entre las partes”, ya sea por la celebración, interpretación, ejecución, liquidación o terminación, “se sujetaran a lo establecido en este contrato y lo no pactado en él se regulará por las normas civiles y comerciales procedentes propias de su naturaleza” (núm. 3).
En ese sentido, la forma de pago basada en la gestión de cobro antes mencionada no es la única fuente de los “ingresos” de la compañía administrada por Gobek, pues interpretada en función de la causa u origen de los honorarios acordados, es decir con la cláusula primera relativa al objeto del acuerdo de “servicios especializados relativos a: Administración, Contabilidad y Representación Legal” (hoja 23, ib.), también tiene lugar por otras actividades, toda vez que el pago está asociado, como argumentó Gobek, a una lista enunciativa, “no restrictiva de ingresos” que abarca arrendamientos, comisiones, cuentas de cobro de servicios públicos, etc., que no podrían ser englobadas en una “general” que llamaron “cualquier concepto que implique gestiones de cobro”.
Pero, siendo cierto que en las tareas del prestador de servicios no se excluirían “los ingresos que percibiera EL ÁRBOL”, la venta de un bien propio no es un ingreso ni un recaudo ni una gestión de cobro. Al respecto, Mario Hernández, representante legal y miembro de la junta directiva de la demandada, declaró que ese documento abarcaba la “administración y operación de locales comerciales en alquiler sobre un inmueble propiedad de Inversiones El Árbol” (min. 01:09:29, archivo 048, ib.), lo que indica, excluyendo las funciones sobre la contabilidad y la representación legal fijadas en el objeto del contrato, que su acotamiento era la “administración”, limitado al recaudo de cánones de arrendamiento y elementos similares derivados de la operación de predios del accionado.
Entonces, la inclusión del “etcétera”, no en suficiente para reflejar una intención extensiva más allá de la gerencia de los recursos obtenidos por las actividades del giro ordinario de los negocios de El Árbol, que como insiste el recurrente, comprende “cualquier tipo de ingreso”. Gestión de cobro a la luz del contrato. Es cierto que la denominada gestión de cobro no fue regulada explícitamente.
Sin embargo, su alcance sí encuentra límites en función de su 8 R.A.B. 11001310301220200002302 objeto y forma de pago, toda vez que, en la labor administrativa, uno de las actividades pactadas en el contrato, se confina a ‘recaudos’ o ‘ingresos’, esto es, recoger los dineros derivados de la operación de los bienes del accionado. Esta noción fue apoyada por Daniel Espinosa Cuellar, miembro de la junta directiva de la accionada, pues afirmó: “desde que se inició (…) se le pagaba la factura a una tasa del 6% sobre los ingresos que percibían por concepto de arrendamiento, que era la única fuente de ingresos que tenía la sociedad (…) siempre fue una [organización] cuyo objeto social era comprar inmuebles y arrendar” (min. 02:08:33, ib.).
La venta no representó un ingreso para Inversiones El Árbol S.A. Aunque en el objeto social de la demandada quedó expreso que podía dedicarse a “la inversión en bienes inmuebles; urbanos y/o rurales, y la adquisición, administración, arrendamiento, gravamen o enajenación de los mismos” (hoja 15, archivo 001CuadernoPrincipal\01Cuadernoprincipal), que la venta del inmueble a la Secretaría de Movilidad no fue recaudo o “entrada” -así lo llama el recurrente- lo revela el estado de resultados comparativo de los años 2017 y 2018, anualidad del traspaso del lote, pues los ingresos operacionales para la demandada no crecieron.
La nota 14 del estado financiero explica que “el saldo de esta cuenta comprende: Arrendamientos de bienes Inmuebles” (hoja 275, ib.); en su lugar disminuyeron de $1 557 948 en 2017 a $1 385 586 en 2018 (valores expresados en miles de pesos), y allí no aparece evidencia de la enajenación por la que reclama la demandante (hoja 274, ib.). Lo anterior contraria su hipótesis pues si los honorarios se originan de los réditos de esta categoría que perciba la parte demandada, debería estar la operación revelada de esa forma en el estado de resultados.
Y la tarea de Gobek era, también, llevar la contabilidad. Que esta transferencia no fue considerada como tal refuerza la tesis de que la venta de activos no era del ejercicio usual o común de esta compañía. Conclusión: Por lo anterior, como quiera que los emolumentos a favor de Inversiones Gobek S.A.S. solo podían derivar de lo previamente expuesto, no de 9 R.A.B. 11001310301220200002302 operaciones de compraventa, y que contablemente no representó un rendimiento del curso normal del negocio, no se acepta este reparo.
2. CALIDAD DE LAS PARTES DEL CONTRATO Y RESERVA MENTAL. Reclamó el accionante que la demandada, “siendo una sociedad que conocía el mercado inmobiliario (…), no excluyó expresamente (…) del 6% [acordado] con GOBEK aquellos valores que recibiera por la venta de inmuebles” (hoja 7, archivo 006, carpeta 002). Afirmó que es una “sociedad que se dedica de manera habitual y profesional a hacer inversiones con bienes inmuebles conforme se deprende de su objeto social”, incluida “la adquisición, administración, arrendamiento, gravamen o enajenación” (ib.).
Por lo anterior, debió pagarse la comisión del contrato por la venta del predio a la Secretaría Distrital de Movilidad, pero ahora -expuso- “invoca de manera conveniente una reserva mental para no pagar”. El despacho procederá a denegar lo solicitado de acuerdo con lo que expondrá a continuación: El objeto social de la contratante no moldea el alcance de un contrato ejecutado por un tercero. El objeto social de Inversiones El Árbol S.A., permite afirmar que dentro de las actividades está facultada para ejercer la venta de activos, y por ello, no habría impedimento para aseverar que esa labor fuera ajena al curso normal de los negocios de las partes.
Sin embargo, tener la posibilidad de desempeñar una tarea no hace a una sociedad experta en la materia. Por ello, hubo un contrato comercial de prestación de servicios, y en este se delegó la demandante a ejecutar la administración de la demandada. Martha Morales, actual representante legal de la pasiva, afirmó de su objeto social que “la sociedad (…) no tenía como actividad principal la venta, sino el arrendamiento” (min. 00:17:28, archivo 047\001), lo cual es congruente 10 R.A.B. 11001310301220200002302 con el alcance del contrato, y es lo que explica que no haya habido exclusión expresa de esas operaciones de comercialización. Esto también se evidencia en la nota 14 de sus estados financieros del 2018 (hoja 275, archivo 001, ib.), pues los ingresos del curso ordinario del negocio, también llamados operacionales, solo derivan de la actividad antes mencionada -arrendamientos-.
Activos fijos. El estatuto tributario señala que estos son “los bienes corporales ( ) y los incorporales que no se enajenan dentro del giro ordinario de los negocios del contribuyente”2, lo que quiere decir que los bienes de una compañía rotulados bajo esta clase no serán negociados a menos que se presenten circunstancias extraordinarias que lo exijan.
Este es el caso porque en los estados financieros de 2018, la “venta de propiedades” -por $17 760 927- y “otros bienes” -76 808(valores expresados en miles de pesos), entró a la categoría de “ingresos no operacionales” (hoja 275, archivo 001, carpeta 001), es decir, ganancias que no hacen parte de la actividad comúnmente desarrollada por la empresa.
Edgar Londoño, quien fue contador tanto de Inversiones El Árbol S.A. como de Inversiones Gobek S.A.S., afirmó que el lote se encontraba clasificado contablemente como “activos fijos” (min. 00:20:36, archivo 048, ib.). A su vez, Mario Hernández, en concordancia con el calificativo que tenían estos predios, indicó que en la época que se acordó suscribir el acuerdo de voluntades “no se contempla vender [bienes] inmobiliarios” (min. 01:17:11, ib.).
La demanda también lo reconoce así: “EL ÁRBOL tenía el propósito de edificar en los Lotes "A" y "B" un centro comercial con locales para su arrendamiento. Sin embargo, por normatividad asociada a la destinación del predio, no fue posible seguir adelante con la construcción del centro comercial, por lo que (…) decidió vender o arrendar los inmuebles” (hecho 10).
La contestación de la demanda, sobre el punto, explicó: “efectivamente Inversiones El Árbol quería realizar la construcción de un Outlet en los lotes (…) la principal razón para no llevar a cabo el proyecto fue la falta de financiación bancaria, así como de inversionistas Decreto 624 de 1989 [con fuerza de ley]. Por medio del cual se expide el Estatuto Tributario de los impuestos administrados por la Dirección General de Impuestos Nacionales. 30 de marzo de 1989.
D.O. No. 38.756. 2 11 R.A.B. 11001310301220200002302 interesados en el proyecto, así como la falta de viabilidad por la creación de otros centros comerciales en el sector” (hoja 4 archivo 025EscritoContestaDemanda). Como quiera que el traspaso de propiedades clasificadas bajo esa denominación solo podría darse en circunstancias extraordinarias, esta se autorizó a través de acta No. 109 del 17 de octubre de 2017 de la junta directiva de Inversiones El Árbol S.A. (hoja 304, archivo 001, ib.).
Tan atípica era esta situación que cualquier modificación en las condiciones concertadas debía ser examinada por este órgano. Consta en la reunión 12 de junio de 2018 (No. 114) que “se aprobó por unanimidad modificar el precio de la venta “(…) a la Secretaría Distrital de Movilidad (…) y se dio instrucciones al Gerente para transmitir esta decisión (…)” (hoja 305, ib.), reforzando la idea de que esos activos fijos no tenían vocación para ser enajenados como parte de los giros negociales ordinarios de la sociedad, pues sólo se pautó su comercialización previa autorización de la junta directiva.
Para el demandante el precio recibido por la venta del activo fue un ingreso y por eso considera viable su remuneración a la luz del contrato de prestación de servicios, pero contablemente lo que reveló la compañía en el estado comparativo de 2017 a 2018 fue una disminución del activo no corriente “de propiedad plata y equipo” de $42 739 887 en el primer año, a $22 541 174 en el segundo (cifras expresas en miles de pesos), y un aumento del activo corriente en las cuentas de ”efectivo o equivalente a efectivo”: $39 025 a $2 011 318 e “instrumentos financieros”: $135 044 a $15 669 590.
De manera que únicamente hay evidencia de que el activo social fijo, o no corriente, de propiedades y equipo disminuyó en $20 198 713 millones de pesos, y el corriente aumentó en $17 506 839 millones de pesos. Cambio que no se llevó a los ingresos operacionales, como se mostró antes, que disminuyeron de $1 557 948 en 2017 a $1 385 586 en 2018.
El detalle de estas cuentas aparece en las notas 3, 4, 7 y 8 (hojas 192 y 193, archivo 025EscritoContestaDemanda). La compraventa desbordó la experticia de los involucrados. 12 R.A.B. 11001310301220200002302 No se acreditó que las partes tuvieran conocimientos especializados en ese mercado. El Árbol, porque la sola mención en su objeto social de poder invertir en inmuebles no le otorga ese título, y Gobek, porque ni siquiera de su objeto social se desprende tal intención3, pese a que también incluyó “4: La sociedad podrá ejecutar actos y celebrar toda clase de negocios y contratos en agrupaciones civiles: a) adquirir, vender, o enajenar, gravar, administrar, tornar y dar en arriendo toda clase de bienes sean muebles e inmuebles y establecimientos de comercio”.
Por eso, para la venta del terreno -Lote A-, identificado con No. 50S-40525027, Alberto Gómez Hoyos, representante legal de Gobek desde 20 de junio de 2013 (hoja 10, archivo 001), pero que actuó en su momento en la misma calidad por la accionada, contactó a Romero Serrano S.A.S. para ejecutar esa tarea, manifestando vía correo electrónico que “queremos encargarles la venta de dichos inmuebles [lotes A y B] ( ) nos confirman sin pueden desarrollar dicha gestión” (hoja 333, ib.), y fue la “firma inmobiliaria Romero Serrano [quien] confirmó un contacto con la Secretaría Distrital de Movilidad para la posible venta del Lote «A»”, como se afirmó en la demanda (hecho 22, aceptado en la contestación).
El pago a favor de este agente se aprobó en acta No. 117 de la Junta Directiva del accionado, en el “2% ( ) al valor total de la [transacción] ( ). así ( ) sería $466.944.210” (hoja 312, archivo 001\001). El corretaje consiste en presentar al vendedor un cliente -poner en relación a dos o más partes- (art. 1340 C. Co.), y eso fue lo que hizo el experto contratado.
De ahí en adelante todo se llevó a cabo por medio de los representantes legales de la accionada en el ejercicio de sus funciones. Finalmente, la alegada reserva mental porque “guardó silencio” al manifestar su consentimiento, pues si “quería (…) excluir de la remuneración del 6% la venta de bienes inmuebles, así debió expresarlo”, no cobra mérito alguno, no solo porque fue un planteamiento que surgió en los alegatos de conclusión, sino también a causa de suponer el entendimiento de que la venta hacía parte de los “ingresos totales” u “otros ingresos”, lo cual ya fue El certificado de existencia y presentación legal expresa que la sociedad tendrá como objeto: “1: La distribución y venta de calzado, productos deportivos y confecciones de origen nacional y/o extranjero: 2: La prestación del servicio de contabilidad por intermedio del departamento de sistemas. 3: La construcción prospectación y desarrollo de obras 'civiles en la modalidad de vivienda urbana, rural, comercio, oficinas, bodegas exclusivas o mixtas institucional público, privado y cualqui.er tipo de proyecto constructivo, proyectos de urbanismo. y parcelación y desarrollo de los mismos”. 3 13 R.A.B. 11001310301220200002302 desvirtuado con el análisis de la propia contabilidad que para la compañía accionada elaboraba para la demandante.
Conclusión: Por ello, a pesar de que Inversiones El Árbol S.A.S. tuviera capacidad social para el traspaso de bienes, esa actividad no era parte del giro normal de los negocios, pues la venta se realizó sobre un activo fijo en el que no puedo edificar el centro comercial para el arriendo de locales, ni era conocedora del mercado inmobiliario, como afirmó el demandante en su recurso, y el contacto con la compradora se gestionó por un tercero a quien se le pagó la comisión, lo que lleva a desestimar su cargo.
3. INDEBIDA INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO Y SU APLICACIÓN PRÁCTICA. Alegó que no se hizo un análisis adecuado de la aplicación práctica del contrato, pues “existieron dos antecedentes muy claros durante la ejecución del contrato que versaron sobre (i) una venta de un inmueble (el lote pequeño) y (ii) una transacción sobre otro inmueble (apartamento de Chicalá) en los cuales EL ARBOL reconoció y pagó a GOBEK la comisión del 6% por los ingresos recibidos por estas transacciones”, pero el juzgado los consideró “esporádicos” y “escasos” porque “desechó sin mayor razón las pruebas documentales y testimoniales que acreditan cómo fue la ejecución del contrato” (hoja 9, archivo 006, carpeta 002).
Afirmó que el “Tribunal no encontrará una sola reclamación, comunicación o correo electrónico de EL ÁRBOL en el que manifieste su desacuerdo con pagar la comisión del 6% a GOBEK por las transacciones realizadas con el Lote Pequeño o el [apartamento] Chicalá” (hoja 11, ib.), y sobre estos traspasos de bienes “no hay razón ni fundamento legal alguno para descartarlos de tajo únicamente por ser «escasos»” (ib.).
En su concepto “es desconcertante que tres declaraciones de testigos que estuvieron involucrados (…) no fueran tenidas en cuenta” por parte del juzgado, los de Edgar Londoño Salazar, Jesús Mancera Rodríguez y Aura Poveda (ib.) y, por tanto, el a quo “incurrió en un defecto fáctico al no valorar en su conjunto 14 R.A.B. 11001310301220200002302 todas las pruebas que demostraban la forma en que se ejecutaba el Contrato, no solamente en cuanto a transacciones con bienes inmuebles sino también en su ejecución en el día a día” (hoja 14, ib.).
Agregó que en las facturas pagadas por El Árbol se registran ingresos que “no eran ‘gestiones de cobro’, entiéndase ese concepto como se entienda”, que aunadas con las declaraciones “demuestran sin arrimo de dudas que NO ES CIERTO (…) que la única partida que se tomaba en cuenta para efectos de la comisión del 6% era la de la gestión de cobro”.
En análisis del cargo se realiza con la siguiente exposición: Precedentes por venta de activos. Es cierto que la venta de otros dos predios ocurrió en vigencia del contrato. Explicó el demandante que por medio de escritura pública No. 2.515 del 22 de septiembre de 2017 de la notaría 61 de Bogotá (hoja 76, archivo 001, carpeta 001), Inversiones El Árbol S.A. “recibió en pago” de Omar Darío Sánchez Prada el inmueble 50S-40323035, llamado dentro del expediente apartamento Chicalá (hecho 15).
En el detalle del título-valor No. FSA-1188 se relacionó “apartamento en pago”, evidenciando que se causó comisión por esta operación (hecho 16). Posteriormente, la demandada lo vendió a Lida Doris Porras Munévar Porras a través de documento notarial No. 3291 del 23 de noviembre de 2018 de la notaría 6ª (hoja 113, ib.). En la demanda Gobek afirmó: “Como la venta del Apartamento Chicalá fue el resultado de haberlo recibido en dación en pago, y por dicha transferencia ya se había cobrado la contraprestación correspondiente a favor de GOBEK, la Convocante no facturó comisión” (hecho 17), pero la accionada lo contestó como parcialmente cierto: “Las especificaciones de la transacción son correctas.
Inversiones Gobek S.A.S. no cobró comisión sobre la venta, por cuanto el Contrato no permite ningún cobro de comisión sobre ventas de inmuebles, dado que a la fecha de la celebración del Contrato Inversiones el Árbol no tenía intención de realizar la venta de ninguno de sus activos inmobiliarios” (hoja 5, archivo 025). 15 R.A.B. 11001310301220200002302 En la audiencia del 11 de octubre de 2022 Jorge Iván Gómez Betancourt, representante legal suplente de la parte accionante4, reconoció expresamente que el traspaso de esa morada a El Árbol fue “una recuperación de cartera” en el 2017 (min. 00:46:18, archivo 047, ib.) y que “cuando se vende en el 2018 ese apartamento Don Alberto [se refiere al representante en aquel momento de la sociedad Gobek y de El Árbol, Alberto Gómez Hoyos] a su criterio dice que no se involucre la venta porque creía que estaba cobrando dos veces esa remuneración” (min. 00:46:29, ib.).
No obstante, la tesis de la recurrente es contradictoria, porque si toda operación, cualquiera que sea, daba lugar a la remuneración del contrato, una fue la dación en pago por la cual el inmueble entró en los activos de la sociedad y otra muy distinta la venta posterior, ambas daban lugar al pago del 6%. Más lógica encuentra la Sala la respuesta que dio El Árbol: La dación en pago fue recuperación de cartera, actividad propia de contrato: “gestiones de cobro”.
La venta posterior, no. El lote B, con folio de matrícula inmobiliaria (FMI) No. 50S-627731, fue transferido por Inversiones El Árbol S.A. a María Carolina Daza Guillén mediante la escritura 350 del 12 de febrero de 2018 (hecho 11), y en la factura No. 1317 del 31 de octubre de 2018 se incluyó el pago de la comisión (hecho 12), según muestra el detalle descriptivo de los conceptos allí incorporados (hoja 235, archivo 001, ib.).
La sociedad demandada aceptó como ciertos los hechos anteriores y solo cuestionó que la cobrara “casi ocho meses después de generado el supuesto ingreso”, bajo la hipótesis de que lo hizo porque “para el mes de octubre de 2018, Gobek ya tenía certeza de la venta del Lote A, lo que pudo motivar a cobrar tardíamente una comisión por la venta del Lote B”.
Martha Elena Morales Espinosa, en interrogatorio como representante de la sociedad demandada, dijo que en el anexo descriptivo de la factura 1317 “no está en la contabilidad de Inversiones El Árbol” y que tuvo “conocimiento de la relación de ese pago (…) hacia julio de 2019 cuando se le solicita a la revisora fiscal que me proporcione los anexos de todas las facturas canceladas durante el 2018 (…) ya que era el único anexo que no había dentro de la contabilidad (…) a enero de 2019 (…) no existía” (min. 00:28:40, ib.).
Aunque las explicaciones de la demandada no son satisfactorias, revelan la discordia de las partes sobre el cobro y pago de esa remuneración, o como dijo el juez, “esa no fue la conducta El representante suplente explicó que ahora es el gerente “debido al fallecimiento de mi padre el año anterior me nombran a mi como su nuevo representante legal” (min. 00:41:40) 4 16 R.A.B. 11001310301220200002302 seguida en otra de las ventas citadas como antecedente” y “los valores recibidos por las ventas no siempre recibieron el mismo tratamiento”, lo que significa que es insuficiente para entenderla como una aplicación práctica del contrato, puesto que para ello se requiere que la “hayan hecho (…) ambas partes, o una de las partes con aprobación de la otra parte” (art. 1622 inciso 3 del C.C.), y aquí no se demostró que ese fuera el entendimiento común de los contratantes.
Por ello, la venta de activos, que no era algo común, sino situaciones aisladas ocurridas solo en el año 2018, pero ausente en los años anteriores de vigencia del acuerdo -2014 a 2017-, no poder servir de guía para modular la forma como debía interpretarse ‘prácticamente’ la cláusula de pago de la remuneración. No reclamación por facturas pagadas.
El cumplimiento del contrato no está en disputa conforme falló el a quo. Y es cierto que no reposa en el expediente ningún insumo que indique que hubo desavenencias en torno al pago de las facturas previas; pero por la comisión de la venta del “lote A” a la Secretaría Distrital de Movilidad, Gobek no mencionó haber emitido factura alguna, sino solicitado el pago en “diversas reuniones” (hecho 44) -las del 1 y 27 de noviembre de 2018- (hechos 45 y 46) y reclamar mediante cartas - IG.041.18 del 1 de diciembre y IG.040.19 recibida el 11 de junio de 2019- (hechos 47 y 53).
Como consta en actas de junta directiva Nos. 116 y 117 de Inversiones El Árbol S.A., -del 1 y 27 de noviembre de 2018-, el estudio de este pago “se aplazó (…) para próxima reunión” (hoja 312, ib.). En la 118 -del 6 de diciembre siguiente- quedó constancia de que “Inversiones El Árbol S.A. (…) no acepta el cobro del 6% sobre la venta (…) a la Secretaría Distrital de Movilidad” (hoja 318, ib.).
Queda claro que no hubo una “sola reclamación, comunicación o correo electrónico” de El Árbol manifestando su desacuerdo con pagar la comisión del 6%, porque ello ocurrió en las reuniones de junta directiva, pues no se emitió factura. Por esto, Gómez Hoyos, como representante de Gobek, remitió al órgano de dirección de la demandada la “renuncia (…) a la administración, representación legal y manejo contable de EL ÁRBOL, debido a la negativa a reconocer la comisión por el ingreso de la venta del Lote A" (hecho 47), lo que 17 R.A.B. 11001310301220200002302 consta en el acta 118 (hojas 318-319, ib.), y originó el litigio que se atiende.
Por tanto, al hecho de no haber protestado los pagos de facturas anteriores no le sigue que deba pagar la comisión porque sí la discutió y la rechazó en decisiones sociales tomadas por la Junta Directiva. La valoración de los testimonios. No es posible aceptar que la sentencia dejó de tener en cuenta los tres testimonios que extrañó la recurrente.
Directamente el juez los valoró (min. 1:06:10 a 1:07:50). Es innegable que los declarantes hicieron las manifestaciones que transcribió en la sustentación del recurso, atinentes a que “absolutamente todos los ingresos” se facturaban en el “mes que hubiera habido” y que “era una contraprestación fijada” por “cualquier concepto (…) Gobek tenía una remuneración del 6%”.
Pero el reparo omite que el análisis del sentenciador no se concentró en esas expresiones: advirtió que Aura María Moreno Pineda, auxiliar y analista contable de Gobek, “no aportó mayores conocimientos sobre el alcance del objeto contractual ni dio certeza si la partida por venta del inmueble en discusión debía o no incluirse para la determinación de la remuneración, dado que dice que sólo recibió instrucciones de las partidas que debía incluir, entre estas el correspondiente al lote de Bosa, además de los trámites correspondientes a su administración” (min. 01:06:10 archivo 066).
La Sala destaca que ella dijo que las facturas expedidas “eran revisadas por la señora Nelly López que era la revisora fiscal del El Árbol ( ) todo ella lo revisaba” (min 02:05:35, archivo 047, ib.), lo que corrobora que atendía órdenes para determinar su contenido. Sobre el testimonio del contador de la demandante, Edgar Londoño Salazar, afirmó el juez que “llevaba la contabilidad de las dos sociedades sin que conociera el contrato de prestación de servicios” y “señaló que las facturas se entregaban con una discriminación de los conceptos por arrendamientos y alude que respecto al lote pequeño fue objeto de facturación como venta de bien inmueble por orden del señor Alberto Gómez, con la precisión de que el objeto de la sociedad demandada no era vender activos fijos pero se presentó la oportunidad de venta y fue aprovechada” (min. 01:06:55, ib.); nótese que, si bien era el encargado de la facturación, se le preguntó si conocía el documento que vinculó a las dos sociedades, pero respondió: "sé que había (…) pero nunca vi el contrato”; a petición del juez seguidamente aclaró: “Yo no vi el contrato (…) pero sé que había un contrato” (min 00:07:25, archivo 048).
Esa circunstancia le resta idoneidad para reforzar la tesis del extremo 18 R.A.B. 11001310301220200002302 accionante de facturar incluso por las ventas ocasionales de inmuebles, pues no conocía el acuerdo origen de lo que cobraba. La sentencia reseñó la versión de José de Jesús Mancera Rodríguez así: la demandada “se dedicaba a la renta o alquiler de los locales siendo esta la principal fuente de sus ingresos”.
Señaló que el lote por el cual se reclama la remuneración se “adquirió para un proyecto, pero como no se logró decidieron venderlo” (min. 01:07:22, ib.), La Corporación remarca que siendo el revisor fiscal hasta la fecha de Inversiones Gobek, recordó que en Inversiones El Árbol S.A. lo fue también “en los inicios de la compañía como tal (…) como del año 2004, 2005 al año 2010” (min 00:54:50, ib.); por tanto, se puede afirmar que cuenta con los detalles de la controversia por la información que recibió de la demandante y fue fiel a la visión que de la polémica presentó esa sociedad en la demanda: indicó que en el 2018 se facturó por la venta de “una parte del de esas bodegas que le mencioné el Bosa (…) ingresos que entraron a formar parte” de la compañía y que fue “el seis por ciento (…) una suma como de trece millones de pesos” (min. 00:50:50); luego se le preguntó “si registró Gobek (…) en el 2018 una comisión por venta del lote grande de Bosa”, respondiendo: “no señor, que hubiere registrado la comisión, no” (min. 00:56:50); de la enajenación del apartamento dijo que “esa comisión no la cobró porque la había cobrado”, es decir, cuando lo recibió en pago, y agregó: “no se debió de facturar” (min. 00:57:30).
Le explicó al juez qué es un ingreso operacional y no operacional, este el “que se causa por la operación distinta a la actividad normal (…) un rendimiento distinto es no operacional” (00:58:15), pero, seguidamente, le contestó que la venta de los lotes de Bosa “podríamos decir que es un ingreso operacional porque está ligado perfectamente a la actividad de la compañía, al objeto social que era compra venta, administración de bienes raíces” (min. 00:58:30), en evidente oposición con su relato anterior, reseñado en la sentencia: que su fuente de ingresos era, principalmente, “alquiler de locales”.
Labor de generación, envío y seguimiento de pago de facturas. La elaboración y monitoreo de los documentos de cobro que generaban los ingresos de Inversiones El Árbol S.A. hace parte del alcance del contrato. Como reza en su cláusula 1ª, se pactó la prestación de servicios de “administración, contabilidad y representación legal” (hoja 24, ib.), y la confección de esos extractos, su remisión y rastreo se encuentra dentro del 19 R.A.B. 11001310301220200002302 curso normal de este negocio y de las tareas a cargo de la demandante, por lo que no debieron generarse pagos adicionales a su favor.
Conclusión: Entonces, en razón de que la comercialización de bienes fue un asunto casual, al no poder desarrollar el proyecto que los accionistas tenían en mente sobre los lotes A y B, que no había lugar al reclamo de los títulos de cobro emitidos por Inversiones Gobek S.A.S., que los testimonios no brindaron claridad para sustentar los argumentos del recurrente y que la facturación era una actividad congruente con el curso normal del contrato, se deniega esta objeción.
4. INAPLICACIÓN DE LA TEORÍA DE LOS ACTOS PROPIOS. Reprochó el demandante como contradictorio el actuar de la demandada al “reconocer y pagar a GOBEK la comisión del 6% respecto de transacciones realizadas sobre dos inmuebles y, posteriormente, abstenerse de manera deliberada de pagarle la (…) que se causaría con la venta del inmueble objeto de este proceso” (hoja 14, archivo 006), además que no se “encontrará ninguna reclamación, comunicación o correo electrónico de EL ÁRBOL” manifestando su “desacuerdo con el pago de la comisión (…) a GOBEK por las transacciones realizadas con el Lote Pequeño o el Apartamento de Chicalá” (ib.), facturas 1317 y 1188, ni solicitud de “devolución del 6%”, demostrando “aceptación implícita”, no pudiendo ahora “negarse deliberada y convenientemente a pagar”.
Partiendo de esas premisas, pretende que haya un reconocimiento en favor de la parte demandante, argumentación que no comparte el despacho por lo siguiente: No reclamación al contenido de facturas por la venta de inmuebles. El deber de coherencia por el acto propio también es exigible a quien reclama un pago. Pues siendo cierto que el extremo accionado no controvirtió los documentos No. 1188 y 1317, no era necesario hacerlo, toda vez que, como se explicó previamente, la primera no contenía el concepto el cobro de la venta de algún activo, sino la recuperación de cartera por “apartamento en pago” 20 R.A.B. 11001310301220200002302 “ESCRITURA Nº 2515 NOTARIA 61 SEPT 22", como aparece en la tabla que detalla los rubros cobrados (hoja 238, archivo 001); la segunda fue por un evento aislado que no se facturó cuando se causó sino ocho meses después y sobre la cual la representante legal dijo que se pagó sin conocer “de esa relación de ese pago” que en ella estaba contenido porque era “el único anexo que no había dentro de la contabilidad” de El Árbol (min. 00:28.40, archivo 47).
Entonces, resulta inapropiado afirmar que la sociedad lesionó el principio de buena fe contractual, si hay duda de que realmente haya ido en contra de su actuar anterior. Conclusión: En ese sentido, lo decidido por el a quo no va en contra de los actos propios, pues no hubo lugar a protestar por estos títulos-valores. Por lo anterior, la teoría tratada en este reparo no da lugar a revocar la sentencia y, por eso, no se concede.
5. CUMPLIMIENTO DE LA PARTE DEMANDANTE DE SU OBLIGACIÓN DE REPRESENTACIÓN LEGAL. Encontró el quejoso una contradicción entre la declaratoria de cumplimiento del contrato comercial de prestación de servicios y “al mismo tiempo afirmar que GOBEK no ejecutó una de sus prestaciones, la cual era representar legalmente a EL ARBOL”, además, porque “nunca se requirió a GOBEK por un supuesto incumplimiento contractual” (hoja 15, ib.).
Tampoco se refirió a la “discrecionalidad del contratista para prestar las labores contratadas con sus propios funcionarios”, como lo fue el señor Alberto Gómez Hoyos, ni al “Acta No. 12 de marzo de 2014 de la Asamblea General de Accionistas”. Aunque se dijera que la “argumentación que invocó EL ARBOL y que terminó aceptando el fallo impugnado fuera cierta -que no lo es-, lo indiscutible es que los demás servicios que se incluyeron en el objeto contractual también fueron prestados”.
Pese a que la disputa surgió sólo en virtud de la enajenación del lote a la Secretaría Distrital de Movilidad, en aras de esclarecer los puntos del reclamo, se abordarán los temas propuestos. 21 R.A.B. 11001310301220200002302 No hubo requerimientos por incumplimiento del contrato. El juez de primera instancia, se reitera, declaró que el convenio no fue incumplido mientras estuvo vigente.
Entonces, la controversia entre las partes por la representación legal de la demandada por Gobek, derivada de que el señor Alberto Gómez Hoyos aparecía como gerente de El Árbol desde antes de firmar el contrato con la accionante y que él mismo tenía esa calidad en la compañía demandante, carece de trascendencia para la apelación. La representación legal de la parte demandada.
El artículo 117 del Código de Comercio señala que la representación se acredita con la “(…) certificación de la cámara respectiva, con indicación del nombre de los representantes (…)”, y en el 442 se indica que las personas designadas en estos cargos “(…) serán los representantes de la sociedad para todos los efectos legales, mientras no se cancele su inscripción mediante el registro de un nuevo nombramiento”, Por otra parte, es necesario remitirse a los estatutos de Inversiones El Árbol S.A. donde se reguló que “la dirección, administración y representación de la sociedad serán ejercidas por los siguientes órganos principales.
A. La Asamblea General de Accionistas; b. La Junta Directiva y C. El Gerente.” (hoja 39, archivo 006, carpeta 001). Por medio de escritura pública No. 173 del 4 de febrero de 2004 se constituyó el ente societario y se nombró gerente a Alberto Gómez Hoyos. (hoja 57, archivo 001, ib.). El instrumento se inscribió en la Cámara de Comercio (hoja 15, ib.); por tanto, era él quien representaba la sociedad y las actuaciones las ejercía en función de esa designación. El contrato de prestación de servicios autorizaba al contratista a ejecutar la labor “en forma libre, autónoma, independiente y con sus propios medios” (cláusula 1ª), o como expuso el recurrente, “podía prestar sus labores con los funcionarios que designara”.
Ciertamente, el acta 12 del 12 de marzo de 2014 contiene un “nombramiento de administrador” (punto 10 del orden del día), del siguiente tenor: “De acuerdo con el contrato firmado con Inversiones Gobek 22 R.A.B. 11001310301220200002302 S.AS, esta Compañía ejercerá la administración y llevará la contabilidad y su gerente el señor Alberto Gómez Hoyos, ejercerá la Representación Legal de Inversiones El Árbol S.A.” (hoja 283, ib.).
Este acto, sujeto a registro (art. 28 C. Co.), no se puede evidenciar en el certificado de existencia y representación legal expedido el 6 de diciembre de 2109, días antes de presentar la demanda, porque ya aparece la nueva designada Martha Elena Morales (acta 116 del 24 de diciembre de 2018), pero si evidencia que el acta 12 se inscribió en el registro mercantil, al menos, por la designación de miembros de justa directiva (hoja 16, ib.).
Entonces, por lo pactado en el contrato, no era indispensable que Gobek, como sociedad, apareciera representando a El Árbol pues, al fin y al cabo, lo tendría que hacer a través de su representante legal, que de todos modos era Alberto Gómez Hoyos, como lo refleja su certificado de existencia y representación (hoja 10, ib.). Remuneración de los representantes legales En el documento de creación de la requerida (escritura 173 de 4 de febrero de 2004, hoja 32, ib.), también aparece Inversiones Gobek S.A.S. (en ese entonces Kotizas Limitada) representada por Alberto Gómez Hoyos.
Él pasó a ocupar ambas gerencias sin recibir honorarios por sus funciones en El Árbol, pues la retribución derivaba del acuerdo de voluntades para la prestación de servicios. Así lo explicó el señor Jorge Iván Gómez Betancourt pues confirmó que por representar a la accionada Alberto Gómez “puedo dar fe, no cobró en ningún momento, pero en virtud de este contrato se estaba recibiendo ese 6%, por eso no lo hacía” (min. 01:14:57, archivo 047, ib.), noción que confirmó Mario Hernández, pues cuando se le preguntó por la “retribución económica” de la labor de Gómez Hoyos, dijo “si señor se les pagaba el 6% de lo recaudado de arrendamientos y servicios conexos al arrendamiento” (min. 01:14:30, archivo 048); a su vez, el declarante, en los momentos que fungió como representante suplente de la empresa, dijo que “ninguna”, pues la remuneración que recibía fue de la empresa que “era inversionista de inversiones El Árbol” (min. 01:15:27, ib.); además, aclaró que él firmó el convenio de prestación de servicios como suplente del representante legal de la accionada, con la finalidad de “formalizar una relación que había con don Alberto Gómez quien había venido administrando unos locales comerciales ( ) [de] Inversiones El 23 R.A.B. 11001310301220200002302 Árbol (…) operaba el centro comercial, administraba la sociedad y recogía los arriendos” (min. 01:10:31, ib.).
Coincidió con Daniel Espinosa Cuellar, accionista, miembro de junta directiva de El Árbol y suplente en la representación legal, cuando dijo que ese documento se formalizó “en aras de deslindar cualquier posibilidad de que hubiera un contrato laboral, se estableció [uno] comercial ( ) con esta sociedad” (min. 02:08:05, ib.). Lo anterior indica que la gestión operativa de esos activos recaía en Alberto Gómez Hoyos y la remuneración por sus labores derivaba de ese instrumento.
Bajo tal esquema administrativo Alberto Gómez, en ejercicio de la representación de la demandada, solicitó a la Secretaría Distrital de Movilidad que los pagos del negocio se hicieran a los distintos socios de esa organización, entre esos la demandante (hoja 327, archivo 001, ib.). El concepto de representación legal en las facturas. Los títulos de cobro, como el FDA 1317 (hoja 235, ib.) y 1188 (hoja 237, ib.), incluyeron el concepto de representación legal, pese a que las personas que estuvieron a cargo de su elaboración no conocían el alcance del contrato también de la contabilidad y administración-.
Y es claro que la demandada no llegó a protestar la inclusión de ese rubro en la facturación. Allí no hay discusión, pero es insuficiente para revocar la sentencia. Conclusión: En ese orden de ideas, se reitera que la sociedad accionante no apareció como representante de Inversiones El Árbol S.A. en el certificado de Cámara de Comercio, pero Alberto Gómez fue nombrado su representante en virtud del contrato comercial de prestación de servicios, aunque ya venía ocupando esa posición desde la creación de la sociedad demandada.
También, que todas sus actuaciones se dieron por cuenta de la estructura de funcionamiento tanto de la accionada como de la accionante. Finalmente, no hubo controversia alguna relacionada con los cobros atinentes al concepto mismo de representación legal, por lo cual el argumento no resulta apto para variar la decisión de la sentencia en torno a la negación de la prestación económica pretendida en la demanda, objeto principal del recurso. 24 R.A.B. 11001310301220200002302
6. LA FORMA COMO EL A QUO ABORDÓ LAS PRETENSIONES SUBSIDIARIAS. Para este punto criticó la vulneración al “derecho fundamental al acceso a la administración” porque el juzgado “se abstuvo de abordar y resolver las pretensiones subsidiarias” y exigió un pronunciamiento de fondo. Afirmó que declarar la celebración y ejecución del contrato comercial de prestación de servicios “no se subsume ni se contrapone con la tesis planteada ( ), lo que imponía al Juzgado analizarlas de fondo y resolverlas” (hoja 17, archivo 006, carpeta 002), pues producto de eso “echó al traste TODAS las gestiones que por instrucción de EL ÁRBOL hizo GOBEK para mantener, conservar, custodiar y vender el inmueble; y su respectiva remuneración en el marcado” (hoja 19, ib.).
En su concepto las reclamaciones accesorias versan sobre la “ejecución de un mandato oneroso (…) para administrar y vender el inmueble La Estancia” y unas labores que deberían ser pagadas. El contrato de prestación de servicios no contiene un mandato. El juez justificó su negativa a pronunciarse sobre las pretensiones subsidiarias en haber prosperado la primera declarativa principal porque si el contrato es de prestación de servicios especializados en la administración contabilidad y representación legal no puede ser, a la vez, un mandato para la administrar y vender un inmueble.
Sin embargo, no hay motivo para suponer que al contratar los servicios de administración se está excluyendo un mandato, pues éste consiste en que “una parte se obliga a celebrar o ejecutar uno o más actos de comercio por cuenta de otra” y “puede conllevar o no la representación del mandante” (art. 1262 C.Co.). A su vez, la representación es la facultad que otorga una persona a otra para “celebrar en su nombre uno o varios negocios jurídicos”, lo que se conoce como “apoderar”; puede ir “acompañado” de otros contratos (art. 832, ib.), aún incluido en uno de ellos.
Entonces, lo que hay que escudriñar es si en el contrato de prestación de servicios se incluyó el mandato para vender los predios del barrio la Estancia 25 R.A.B. 11001310301220200002302 en el municipio de Bosa, es particular el lote A, llamado también “grande”, por la circunstancia de tratarse de un acuerdo para llevar la administración de la sociedad El Árbol, propietaria de dicho inmueble, es decir, que por medio de un pacto Gobek se haya obligado “a celebrar o ejecutar” ese específico “acto de comercio” -venta del inmueble- “por cuenta” de la sociedad administrada, lo que no se avista en la lectura del objeto pactado para las tareas del administrador (cláusula 1ª), ni de la descripción, enunciativa por supuesto, de las que causaban la comisión (cláusula 5ª), ni aún bajo la inclusión del “ETC”, expresión indeterminada incompatible con el mandato, que debe ser, como lo saben los apoderados, suficientemente especifico respecto de los “actos para los cuales fue conferido” y de los “que sean necesarios para su cumplimiento” (art. 1263, ib.).
Tampoco se encuentra esta precisión en la lista de obligaciones del contratista -Gobek- (cláusula 3ª). En consecuencia, el arreglo ajustado entre las partes -prestación de servicios de administración- no contenía encargo alguno para el traspaso del Lote a la entidad pública del Distrito Capital de Bogotá, D.C., ni a cualquiera otro interesado.
El acta 088 de junta directiva no fue un mandato Alegó el inconforme que en la reunión del 14 de octubre de 2015 de la Junta directiva se le autorizó a Gobek la enajenación del inmueble de Bosa, lote A o grande. El propósito de esa reunión (hoja 52, archivo 050DictamenParteActora) fue hacer un “ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN DEL PREDIO UBICADO EN EL BARRIO LA ESTANCIA EN BOGOTA Y PLAN DE ACCIÓN” (punto tercero del orden del día).
Allí se consignó que al “estudiar varias alternativas para realizar en la bodega en mención, se estableció que lo que deberíamos lograr era una TIR5 que llegara al 25%” señalando que con ella se debía lograr el pago del crédito con el que se compró el bien y las plantearon así: 5 En finanzas se utiliza para referirse a la tasa interna de retorno de una inversión 26 R.A.B. 11001310301220200002302 Hasta ahí llegó la reunión, de manera que no se ve la “autorización” que postula el recurso.
Tampoco se desprende un mandato autónomo independiente encaminado específicamente a lograr la transferencia del inmueble en cuestión. La proposición segunda -venta-, incluso, se condicionó a un estudió por la junta. Si Gobek realizó actividades para ofrecerlo, las hizo como administrador que era, no por un mandato particular distinto de la labor para la que se le contrató. Fue en la reunión del 17 de octubre de 2017 (acta 109) cuando la junta directiva autorizó “al representante legal y al suplente” para “adelantar las gestiones necesarias para aceptar y ejecutar la venta del inmueble según la oferta de la Secretaría Distrital de Movilidad por la suma de $24.719.050.550” (hoja 304, archivo 001); luego, se trató de una autorización para que los administradores sociales de El Árbol -no como representantes legales de Gobek- cumplieran el compromiso que se tenía con la entidad distrital.
Lo ratificó Mario Hernández, presidente de aquella reunión y miembro de junta directiva, cuando declaró que: “dio autorización a los representantes legales de El Árbol para vender el lote” (min. 01:21:55, archivo 48), y ellos la llevaron a cabo con la escritura 2519 del 30 de octubre de 2018 (hojas 188 a 198, ib.); tarea propia que no devino de un mandato especial distinto sino de la función de administrar, es decir, el servicio contratado.
Las gestiones para la venta Según la recurrente, Gobek se encargó de la “negociación” para la venta a través de Alberto Gómez y Jorge Iván Gómez, representantes legales de El Árbol, que tardó “aproximadamente un año” y que “no se hizo por mera liberalidad sino en cumplimiento de la negociación ajustada entre las partes”. Sin embargo, Mario Hernández, también representante suplente de la convocada, cuando se le preguntó si realizó alguna tarea relacionada con esa venta, afirmó que “yo tuve una participación activa desde mayo de 2017, 27 R.A.B. 11001310301220200002302 cuando el lote fue ofrecido” y reiteró enseguida: “yo sí participé (…) cuando el lote fue presentado por una inmobiliaria, Romero Serrano, y hasta la liquidación del negocio ( ) fui el punto de enlace con la Secretaría de Movilidad (…) punto de contacto para todos los propósitos, para documentar, negociar cosas, entender el alcance e, incluso (…) el impacto tributario (…) no recibí ninguna remuneración” (min. 01:22:46, archivo 048).
Asimismo, Laura Sofía Carvajal, quien trabajó para la entidad distrital y tenía dentro de sus tareas “adquirir unos predios para la movilización de los vehículos en Bogotá ( )” (min. 01:45:29, ib.), aseveró que “Inversiones El Árbol presentó uno ( ) que posteriormente fue adquirido” (min. 01:45:29, ib.). Acerca de esa transacción indicó que tuvo “contacto directo con el señor Mario Hernández ( ) fue la línea que yo mantuve de comunicación para poder avanzar en esas negociaciones” (min. 01:46:01, ib.); aclaró: “una vez pasaba como la primera revisión técnica, que era un predio que podíamos adquirir para la Secretaría, entrábanos en contacto directamente con los propietarios.
En su momento quien llegó a mi oficina fue Mario Hernández y por eso mantuve siempre contacto directo con él (…) y evitar que tuviéramos personas ajenas a la negociación interviniendo” (min. 01:47:35, ib.). Daniel Espinosa Cuellar, otro miembro de la junta directiva, testificó que, producto de esa situación, le dijo “en su momento a ( ) Alberto Gómez «llame a Daniel Romero Serrano, que es un corredor inmobiliario reconocido ( ) contáctelo para ofrecerle en venta las bodegas»” (min. 02:10:16, ib.), como efectivamente lo hizo por medio de correo electrónico de fecha 26 de mayo de 2015 “encargándoles la venta de dichos inmuebles” (hoja 332, archivo 001, ib.), que fue acogida por el agente de bienes raíces, quien lo contestó el 19 de junio de 2015 manifestando “la aceptación de su oferta y le estaremos informando de los clientes con los que le hagamos visita a las instalaciones” (ib.); el testigo continuó diciendo que renegoció la comisión del 3 al 2 por ciento con Daniel Romero y que “Mario Hernández ( ) condujo la negociación con la Secretaría Distrital de Movilidad” (min. 02:11:29, archivo 048, ib.), corroborando la noción de que esas actividades se hicieron por medio de los miembros de junta directiva, salvo la de contactar al corredor inmobiliario Romero Serrano S.A.S. para las gestiones de corretaje, que se la encomendaron a Alberto Gómez como gerente de la demandada.
Las pruebas descritas no muestran a Inversiones Gobek S.A.S. como gestor directo o principal de la transacción, pues estas se 28 R.A.B. 11001310301220200002302 efectuaron, se reitera, por Inversiones El Árbol S.A. y los documentos los firmaron los representantes legales, aunque ellos también lo eran de la actora. La conservación y mantenimiento del Lote A hacían parte de las actividades del contrato.
Otro aspecto del reclamo consistió en afirmar que con su silencio el juez desechó todas la laborares que por “instrucciones” de la sociedad accionada realizó Gobek para mantener, conservar y custodiar “el predio” hasta la venta. Las tareas en cabeza de Inversiones Gobek S.A.S. respecto de los inmuebles de Inversiones El Árbol S.A. era su administración. La conservación, cuidado y mantenimiento para que estuviera como se encontraba, o “ponerlo a punto para la venta” -así lo expresó el recurrente-, y posteriormente poderlo entregar a su posible comprador, se encuadran dentro de la encomienda de administración contratada.
En la demanda indicó una “serie de reparaciones, obras de mantenimiento, remodelaciones y otras” (hecho 19), que valoró en $870 000 000, realizadas en “ejercicio de sus funciones como administradora y representante legal de EL ÁRBOL”, pero se las atribuye a Gobek, como “la atención de un proceso judicial de deslinde y amojonamiento” (hecho 20), “la satisfacción de diversas exigencias de la Secretaría Distrital de Ambiente” por “residuos peligrosos y manchas de hidrocarburos”, “contratación de firmas especializadas” y “transporte de materiales de las bodegas” (hecho 21), la suscripción de la promesa y sus prórrogas (hechos 25 y 28 ) y del contrato donde se “ratificaron las condiciones generales de compraventa” (hecho 29), requerir la devolución de una porción del lote que ocupaba la Fundación Corazón Verde en calidad de préstamo (hecho 33), facturar del precio de la venta “activo fijo Lote” y expedición de los recibos de caja (hechos 35 y 37), entrega material del bien y acta de recibo (hecho 38); sin embargo, todas eran las propias de la prestación del servicio en el que Gobrk se comprometió a llevar la administración de la sociedad y, por tanto, de sus bienes.
En el recurso enunció otras labores: “cambio de cubierta, arreglo de pisos internos y externos, mejoramiento y adecuación del sistema eléctrico, mantenimiento y cerramiento de puertas, rehabilitación de redes hidrosanitarias y pintura de fachadas y acabados”, las visitas del señor Romero Serrano “en varias oportunidades al inmueble y encontrarlo en óptimas condiciones para su 29 R.A.B. 11001310301220200002302 venta” y las gestiones que hizo en la Secretaría de Movilidad para “el pago del precio del inmueble”, pero, igualmente, eran las que correspondían como administrador.
Entonces lo adecuado, conforme la misma demandante ha sostenido a lo largo del juicio, era que facturara por todas y cada una de esas actividades, es decir, los costos individuales, pues si estas gestiones son “mucho más complejas, rigurosas y riesgosas” que las de “un mero corredor” porque “pone en contacto a dos personas y ahí se acabó su historia”, a eso tiene derecho, al 6% de lo que hizo en su tarea de administrar, pues la venta misma no fue un recaudo asociado a las operaciones del ejercicio corriente; el administrador tiene “labores mucho más dispendiosas”, como lo expresó. Y si correspondían a las asignadas por el contrato de prestación de servicios, no hay por qué suponer que no fueron remuneradas en su momento pues cada mes facturaba una a una las gestiones que hacía sobre los bienes de la sociedad El Árbol a la que representaba.
No se discute que son dos contratos “muy distintos” el de las partes y el “de El ÁRBOL y Romero Serrano, que es de corretaje”, ni que “una cosa es la remuneración a un administrador o mandatario para vender un inmueble y todo lo que eso material y jurídicamente implica”, y la del corredor que “deben ser remuneradas de acuerdo con sus convenios respectivos”.
Entonces, si “el costo de mercado para administrar un inmueble equivale al 8%”, como afirma el recurso aduciendo que fue la conclusión de los peritos, para que se le reconozca que poner el predio “a punto” costó “$587 666 313” y por “formalización de la venta $489 128 612”, para un total de $1 076 794 925, la remuneración ha de ser la pactada en el convenio, no la pericial.
Pero, claro, como administrador que fue, no como gestor o promotor de una venta inmobiliaria. Entonces, aunque la remuneración del corredor “Romero Serrano NO es excluyente con la remuneración a la que tiene derecho GOBEK” por el servicio prestado, la del administrador no está asociada al precio de la venta como la del corredor, sino a las labores que ejecutó para poner ‘a punto de venta’ el bien, pues son la que le correspondía realizar por su contrato.
El demandante no alegó que no le hubieran pagado por todas esas “gestiones” que ahora invoca en la apelación, su pretensión principal fue que le pagaran el 6% del precio de la venta “como ingreso”, operacional según el revisor fiscal de Gobek, José de Jesús Mancera, y en la subsidiaria, el mismo valor derivado de esa 30 R.A.B. 11001310301220200002302 operación de venta, pero entendida como labor de mandatario, que no lo fue de acuerdo con las pruebas analizadas.
Conclusión: Como la demandada no confirió al demandante mandato relacionado con la comercialización del terreno entregado a la Secretaría Distrital de Movilidad, y las tareas de conservación eran propias del instrumento suscrito, no se concede esta réplica. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, en Sala Primera Civil de Decisión, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley CONFIRMA la sentencia del ocho (8) de mayo de dos mil veinticuatro (2024) emitida por el Juzgado 12 Civil del Circuito de Bogotá. Se condena en costas por el trámite del recurso de apelación a la demandante.
Las agencias en derecho las fijará el magistrado sustanciador. En firme la decisión, devuélvase el expediente al despacho de origen, para lo de su cargo.
NOTIFÍQUESE, Firmado Por: Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., 31 R.A.B. 11001310301220200002302 Marco Antonio Alvarez Gomez Magistrado Sala 006 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: e70f153e5d6457b71f831dcd7edbba833b14f5c14cc371e6a95443085de95fa8 Documento generado en 03/10/2024 11:44:26 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica