República de Colombia Departamento Norte de Santander Tribunal Superior Distrito Judicial de Cúcuta TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA SALA CIVIL FAMILIA Magistrado Sustanciador: YAMITH RIAÑO SÁNCHEZ EXPEDIENTE: 54-001-31-03-003-2012-00377-03 RADICADO INT. 2025-0098-03 DEMANDANTE: AGENCIA NACIONAL INFRAESTRUCTURA-ANI DEMANDADO: ALEXANDRA TARAZONA ESPINEL Expropiación DE Cúcuta, veintiuno (21) de octubre de dos mil veinticinco (2025) ASUNTO Se procede a decidir el RECURSO DE APELACIÓN interpuesto tanto por la apoderada judicial de la parte demandante, como por el apoderado judicial del extremo demandado, en contra del auto dictado el 24 de septiembre de 2024, por el JUZGADO TERCERO CIVIL DEL CIRCUITO DE CÚCUTA, dentro del proceso de Expropiación seguido por la AGENCIA NACIONAL DE INFRAESTRUCTURA- ANI, en contra de ALEXANDRA TARAZONA ESPINEL, mediante el cual se determinó el avalúo definitivo del valor de la expropiación. PROVIDENCIA RECURRIDA El auto materia de ataque, fue emitido en forma escrita y en este la operadora judicial de primer nivel decidió: Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2025-00098-03 “PRIMERO: TENER como improcedente la OBJECIÓN POR ERROR GRAVE presentada por el apoderado judicial de la AGENCIA NACIONAL DE INFRAESTRUCTURA – ANI, frente a la aclaración y complementación rendida por la señora perito ROCIO DEL PILAR BAUTISTA VARGAS, teniendo en cuenta lo expuesto en la parte motiva de este auto.
SEGUNDO: DECLARAR la prosperidad de la objeción presentada por la AGENCIA NACIONAL DE INFRAESTRUCTURA contra el dictamen pericial rendido por ALBERTO VARELA ESCOBAR y JUAN CARLOS ÁVILA TRIVIÑO, al errar en la fecha de estudio del avalúo comercial del inmueble; mismo error que cometió el perito LUIS ANTONIO BARRIGA VERGEL, por lo cual no se tendrá en cuenta su informe pericial rendido.
TERCERO: TENGASE para todos los efectos pertinentes, el dictamen pericial rendido por ROCIO DEL PILAR BAUTISTA VARGAS, conforme a la parte motiva de esta decisión.
CUARTO: RECONOCER a cargo de la demandante AGENCIA NACIONAL DE INFRAESTRUCTURA – ANI, y en favor de la demandada ALEXANDRA TARAZONA ESPINEL una indemnización TOTAL equivalente a la suma de CUATROCIENTOS DIEZ MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y UN MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO CON OCHENTA Y SEIS CENTAVOS ($410.331.884,86), que involucra: i) avalúo comercial del área expropiada para el año 2011, momento en el cual la AGENCIA NACIONAL DE INFRAESTRUCTURA expidió el oficio por el cual se da alcance aclaratorio a la oferta formal de compra no. CSSC-GP-146-10 del 20 de abril de 2010 por CUATROCIENTOS MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y UN MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO PUNTO OCHENTA Y SEIS PESOS ($405.331.884,86), VALOR que deberá ser ACTUALIZADO desde el 16 de noviembre de 2011 fecha de aclaración de la oferta hasta a la fecha en que se efectué su pago; y ii) ajuste de área por la suma.
CINCO MILLONES DE PESOS ($5.000.000). Concediéndosele a la demandante un plazo de 20 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia para que pague el dinero faltante atendiendo la actualización del avalúo que aquí se realiza y que ante este despacho ya se consignó depósito judicial a órdenes de este proceso por la suma de SETENTA Y SIETE MILLONES SETECIENTOS VEINTIDOS MIL CUATROCIENTOS CUARENTA PESOS (77.722.440), según constancia secretarial obrante al expediente.
QUINTO: Una vez efectuado el pago, se ORDENA a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de esta ciudad, la creación O APERTURA de un nuevo folio de matrícula inmobiliaria, para efectos del registro de la porción de terreno que se ha expropiado en la sentencia del 13 de noviembre de 2013, con la salvedad de que ninguna anotación de las efectuadas en el folio principal, es decir, el No. 260-244145 deben ser transferidas al nuevo folio; situación con lo que ha de entenderse efectuado el saneamiento del 2 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2025-00098-03 mismo, en lo que a la proporción de terreno expropiada concierne. Remítase sentencia de fecha 13 de noviembre de 2013…” Las razones concretas que llevaron a adoptar la decisión se ciñeron en que las experticias rendidas con posterioridad a la sentencia con la que se ordenó la expropiación no tuvieron en cuenta aspectos trascendentales, entre ellos, que no se calculó tomando como base el año en que se concretó la oferta formal, como lo era el año 2011, dado que estas se rindieron coincidentemente al año 2013 y pese a la existencia de aclaraciones, incluso las solicitadas de oficio, no se logró con tal despliegue procesal y probatorio el cometido que el asunto merecía establecer.
Con base en esa determinación decidió acoger parcialmente el dictamen pericial rendido para dirimir las objeciones, puntualmente aquel suscrito por la ingeniera Rocío del Pilar Bautista, del cual extrajo o encontró soportado el avalúo del bien objeto de la expropiación, valor al que adicionó la actualización o corrección monetaria respectiva desde la fecha de la oferta formal hasta la del eventual pago y el ajuste de área respectiva.
En su análisis descartó cualquier otro reconocimiento, especialmente aquellos rubros que por concepto de daño emergente y lucro cesante adicionales alegaba la demandada, pues consideró que ninguno encontró respaldo probatorio contundente para obtener decisión favorable en dicho sentido. Igualmente se abstuvo de reconocer aquel concepto relacionado con el avalúo que se determinó en la experticia frente al carreteable, por similar argumentación, es decir, por la ausencia de justificación y soportes, que hubiese llevado de manera específica a ese cálculo en particular.
Su teoría la respaldó en que las experticias rendidas no podían considerarse como veredictos judiciales definitivos, destacando que era deber del operador judicial, independientemente de los aspectos técnicos 3 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2025-00098-03 que estos pudieran consagrar, efectuar la valoración probaría, así como también acogerse o no a estos de forma parcial o total, lo que además armonizó con el propósito y fines de la expropiación y con ello, las reglas de indemnización que para estos asuntos debía observarse.
DEL RECURSO DE APELACIÓN Inconforme con la decisión, la apoderada judicial de la demandante formuló recurso de apelación, mientras que aquel que representa los intereses de la demandada los recursos de reposición y en subsidio el de apelación. La demandante argumenta que se equivocó la Juzgadora al elegir como dictamen definitivo aquel presentado por la ingeniera Rocío del Pilar Bautista Vargas, por cuanto en el mismo fue indebida la aplicación de la metodología que llevó a la conclusión que sirvió como base de la experticia. Indica que, si bien el dictamen elaborado no admitía objeción alguna, sí optó por direccionar en su momento solicitud de aclaración y complementación de las que no se emitió pronunciamiento alguno, lo que a su juicio es revelador de la falta de criterio de la profesional que rindió el dictamen y por ello ha debido descartarse.
Refiere, que la operadora judicial no tuvo en cuenta las características primigenias del bien objeto de la expropiación, estimando únicamente las condiciones actuales del predio, omitiendo la valorización presentada por la presencia del anillo vial en la actualidad, así como el estado de la zona de terreno expropiada en el año en el que se realizó la oferta formal de compra No. CSSC-GP-146-10 del 20 de abril de 2010 y su posterior alcance No. CSSC-GP-361-2011 del 16 de noviembre de 2011.
Sostiene, que en el dictamen la perito sustentó el valor del metro cuadrado bajo la aplicación del método que denominó “METODO DE 4 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2025-00098-03 VALOR PRESENTE”, metodología que refiere no puede ser aceptada para la estimación del valor de un inmueble que será objeto de expropiación, pues consistió en realizar un estudio de mercado con ofertas actuales (año 2023) y de esa manera obtener el valor del metro cuadrado del bien inmueble a esa anualidad, para luego hacer uso de la fórmula matemática, haciendo una regresión hacía el año 2010 y determinando como resultado el valor presuntivo de metro cuadrado al año de la formulación de la oferta formal de compra ($119.525) y estimando la existencia de 104,23 m2 de carreteable con un valor de ($20.477) por metro cuadrado.
Indica, que es improcedente hacer uso de esa metodología enunciada toda vez que esta desconoce los parámetros especiales exigidos por la ley para la elaboración de esta clase de avalúos, porque al valorarse las condiciones actuales del predio, implica una valoración adicional, proceder que a su juicio incumple con aquella orden judicial que determinó que la misma debía efectuarse al tiempo de la oferta formal (16 de noviembre de 2011).
Insiste, que no existe razón para dejar de lado lo que contempla la ley, anteponiendo omisiones de la profesional que rindió el dictamen a la hora de realizar una investigación exhaustiva de predios similares, obtener las ofertas de mercado que se materializaron respecto de predios localizados en el sector en que se dio la expropiación, todo lo cual considera injusto en contraposición con el interés patrimonial del Estado frente a condenas de esta índole.
Sostiene que, en otro proceso de esta misma naturaleza, del conocimiento del Juzgado Quinto Civil del Circuito de esta ciudad, se dictaminó como valor definitivo de la expropiación la suma de ($77.238.969), por lo que a su juicio resulta inadmisible, que aun cuando los dictámenes provinieron de profesionales adscritos al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, cada uno aplicó metodologías diferentes. 5 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2025-00098-03 Enseguida, refirió que ha existido un indebido análisis de la Juzgadora de primer nivel, por considerar el valor del metro cuadrado para toda el área de terreno (3.286.99m2), omitiendo que existía en el predio 104,23 m2 de carreteable, lo que a juicio se corroboraba con la sola observancia de los planos aportados y el avalúo de la lonja que obraba en el expediente desde la presentación de la demanda.
Por lo anterior solicita que, se revoque la decisión y se ordene la confección de un avalúo ajustado a derecho, que no incluya la valorización causada por el proyecto de infraestructura vial, que aplique una metodología correcta, que estime las condiciones originales del predio y con ello el valor comercial para el momento de la oferta formal de la compra.
Por su lado, la parte demandada sustentó sus recursos en que la Juzgadora efectuó reproches al dictamen pericial rendido por Rocío del Pilar Bautista Vargas, pues desconoció el valor relacionado con aquel perjuicio denominado daño emergente, soportándose en el concepto de avalúo comercial del bien expropiado, el ajuste de área y el carreteable existente en el bien.
Asegura, que ha quedado demostrado desde el origen del presente proceso, la existencia del carreteable, toda vez que, desde el escrito de demanda se hizo alusión al mismo, por lo que a su juicio no puede descontarse de la indemnización que le corresponde a la demandada. Aduce, que con la experticia que aportó rendida por el Ingeniero Luis Antonia Barriga Vergel, se acreditó el daño que ocasionó al proyecto educativo para el cual la señora ALEXANDRA TARAZONA ESPINEL adquirió los terrenos, truncándose esa posibilidad por la medida administrativa que fraccionó el lote adquirido en dos, es decir, en el Colegio Gimnasio El Bosque, atravesado ahora por la autopista del anillo vial occidental de esta ciudad, en donde el 90% del tráfico corresponde a aquel de carga pesada y lógicamente cercenando el proyecto educativo, 6 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2025-00098-03 al reducir el área física de sus instalaciones, la logística del proyecto novedosos en una ciudad fronteriza, siendo pionera en esa modalidad educativa, pero que ahora incluso la obra representa un riesgo en el tránsito de los estudiantes en la zona. Insiste, que la Juzgadora mantuvo el precio del carreteable en el mismo valor que fue indicado en la demanda conforme al avalúo del inmueble rural No. 35 de la Lonja de Propiedad Raíz de Norte de Santander y Arauca, que fue presentado como anexo de la demanda, desconociendo el daño y el perjuicio causado a su representada y manteniendo ese valor irrisorio que a su juicio desconoce el real perjuicio que se causa a los propietarios de estos.
Refiere no entender las razones por las que se desconocieron los valores acreditados y soportados jurídicamente por la perito avaluadora Rocío del Pilar Bautista Vargas, quien en su dictamen detalló de donde se originaron las cuantías que le llevaron a establecer el valor del terreno expropiado, junto con los perjuicios ocasionados por la decisión administrativa adoptada y que son objeto de cuestionamientos por el Juzgado, pues para la AGENCIA NACIONAL DE INFRAESTRUCTURA el valor de los terrenos fue tasado en la suma de $65.739.800 por el área requerida fijada en 3286,99m2 y el valor de $469.035 por el área carreteable interna de 104,23m2, pero que a la hora del cobro del impuesto predial, sí se determinó por el IGAC un incremento en el impuesto respaldado por la emisión de una nueva resolución en la que se dispuso el cambio de número de código predial de la señora AEXANDRA TARAZONA que pasó de ser 00.04.0001.0098.000 al número 01-02-0780-0003-000, revalorizando de manera unilateral el predio en forma descomunal hasta avaluarlo en la suma de $5.204.441.000, cuyos impuestos desde 2015 no ha podido sufragar, pues ascienden a la suma de $1.081.684.000.
No es de su recibo que la Juzgadora tasara el avalúo comercial del área requerida en la suma de $405.331.884, cuando el valor comercial real 7 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2025-00098-03 según la experticia aportada correspondía a la suma $739.930.947, a lo que considera ha debido sumarse el valor de las construcciones determinadas en la suma de $4.019.804 para un total de $744.000.000.
Dictamen que refiere fue justo y apegado a los parámetros establecidos por la Corte Constitucional en la sentencia C-750 del 10 de diciembre de 2015. Aduce que se desconoció la situación que desde siempre ha sido informada, como es el hecho de que, por la no resolución de la compra por el valor real, se han causado a la señora ALEXANDRA TARAZONA graves perjuicios en su contra.
Agrega, que el análisis probatorio se efectuó con absoluto desconocimiento de la realidad del marco técnico y jurídico en que fue rendido el dictamen pericial aportado por Rocío del Pilar Bautista, el que a su consideración se desarrolló en estricto cumplimiento de los conceptos allí emitidos y teniendo como fundamento los valores efectuados al predio.
Menciona que es un deber legal reconocer los derechos de quienes han sido expropiados de su bien inmueble, por lo que la negativa de la AGENCIA NACIONAL DE INFRAESTRUCTURA – ANI – de aceptar avalúos justos ha afectado gravemente los intereses y la economía de los propietarios, al ofrecer compensaciones que no cubren adecuadamente los perjuicios causados.
Además, su conducta reiterada de objetar y apelar los avalúos presentados evidencia esa intención de imponer unilateralmente valores que no reflejan el daño real sufrido por los expropiados. Refiere que, conforme a la línea jurisprudencial, debe reconocerse al bien expropiado su justo valor, porque de lo contrario, se vulneran los derechos de la señora ALEXANDRA TARAZONA ESPINEL, a quien las medidas cautelares le generaron un grave perjuicio económico, puesto que su proyecto educativo fue desvalorizado, su predio quedó dividido y 8 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2025-00098-03 actualmente enfrenta una deuda superior a mil millones de pesos por impuesto predial e insiste en que paradójicamente, mientras la ANI se esfuerza en demostrar en un avalúo irrisorio, el IGAC ha revalorizado el inmueble, en coherencia con el dictamen pericial, que refleja fielmente su realidad económica. Por lo anterior, solicitó a la Juzgadora la reposición del auto de 24 de septiembre de 2024, el que se tramitó y corrió el traslado de rigor, para definirse lo pertinente en forma adversa a los intereses de la parte interesada, como se determinó en aquel proveído de 7 de febrero de 2025.
En esa misma decisión se concedieron los recursos de apelación formulados. Allegado el expediente digital a esta Corporación, corresponde al suscrito Magistrado sustanciador resolver el recurso de apelación formulado, como quiera que la alzada es procedente de conformidad con lo establecido en el numeral 3° del artículo 321 del Código General del Proceso y el numeral 6° del artículo 228 del Código de Procedimiento Civil, aplicable al momento en que inició el asunto que al fin se dilucidó. Entonces, habiéndose formulado la apelación en oportunidad por el extremo legitimado para ello y habiendo sido sustentado debidamente, se procede a definir dicho recurso, previas las siguientes;
CONSIDERACIONES El recurso de apelación se encuentra en estrecha vinculación con la garantía general del principio de las dos instancias y se reconoce a quien en el proceso obtiene decisión desfavorable a sus intereses, con el fin de que el superior funcional revise y corrija los errores jurídicos del procedimiento o de la sentencia en que hubiere podido incurrir el juez que conoce del asunto en primera instancia. La procedencia de este recurso la establece el legislador de acuerdo con la naturaleza del 9 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2025-00098-03 proceso, de la respectiva providencia y del agravio ocasionado a la respectiva parte. Entrando en materia el artículo 58 de la Constitución Política, aunque consagra el respeto y la protección de la propiedad privada, también establece que esta tiene una función social que por motivos de utilidad pública o interés social definidos por el legislador permite al Estado promover la expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa.
La indemnización se presenta como una garantía esencial que debe reconocerse al expropiado, quien, por motivos de utilidad pública o interés social, se ve forzado a transferir su propiedad a la autoridad expropiante, en representación del Estado. Esta compensación debe reflejar de manera justa y real el valor del bien afectado, en consonancia con los principios de equidad y respeto a los derechos patrimoniales del titular.
La expropiación judicial constituye el mecanismo general para la adquisición forzosa de bienes inmuebles con fundamento en razones de utilidad pública. Este procedimiento se tramita ante la jurisdicción civil, conforme a lo establecido en el Código General del Proceso (anteriormente, Código de Procedimiento Civil), garantizando el respeto al debido proceso, la posibilidad de controvertir las pruebas y la determinación objetiva del valor indemnizatorio correspondiente.
En ese contexto, la actuación del Estado, por medio de la autoridad expropiante, no puede implicar una afectación desproporcionada al patrimonio del particular. Por el contrario, es fundamental que el proceso judicial de expropiación no solo observe las exigencias legales, sino que garantice una compensación integral. Esta debe contemplar no solo el valor comercial del inmueble, sino también los perjuicios ocasionados por su pérdida, incluyendo el daño emergente y el lucro cesante, en coherencia con los principios constitucionales de equidad, legalidad y 10 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2025-00098-03 reparación plena. En consecuencia, corresponde al juez garantizar que el proceso de expropiación se desarrolle con pleno respeto por los derechos del expropiado, garantizando una indemnización justa, integral y oportuna, que refleje de manera objetiva tanto el valor real del bien como los perjuicios efectivamente ocasionados.
CASO CONCRETO Los argumentos de la parte demandante se centran en tres aspectos principales que deberán ser clarificados y desarrollados en esta instancia como son: i) que el dictamen pericial valorado por el Despacho se basó en una metodología inadecuada, además de cuestionar la idoneidad técnica de la profesional que lo elaboró por el no pronunciamiento de su solicitud aclaratoria; ii) que el dictamen se limitó a valorar únicamente las condiciones actuales del predio, como la presencia del anillo vial, sin considerar el estado del inmueble al momento de la oferta formal como correspondía; y iii) que en un proceso judicial distinto de este, otro profesional también adscrito al IGAC aplicó una metodología diferente, obteniendo valores que no coinciden con los del dictamen elaborado por la perito Rocío del Pilar Vargas, lo que a su juicio, evidencia una aplicación de este y una contraposición de criterios cuando ambos profesionales deberían unificar metodologías similares para este fin.
Entre tanto, la demandada plantea varios cuestionamientos frente a la decisión adoptada por la juzgadora, consistentes en: i) que se desconoció el valor correspondiente al daño emergente, omitiendo considerar la existencia y el valor real del carreteable, cuya presencia y valor fue advertido desde el escrito de demanda; ii) que en la experticia rendida por el perito Luis Antonio Barriga Vergel se acreditó el impacto negativo que la obra pública generó sobre el proyecto educativo de ALEXANDRA TARAZONA, particularmente por el tránsito de vehículos de carga pesada, los cuales representan un riesgo para la seguridad de los 11 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2025-00098-03 estudiantes; iii) que el juzgado debió acoger los valores establecidos en el dictamen pericial inicialmente aportado, tanto en lo que respecta al avalúo como a los perjuicios; y iv) que el proceder judicial desconoce la finalidad esencial del proceso expropiatorio, que no es otra que garantizar una justa indemnización al afectado, la que indica, desde siempre ha sido demostrada.
Para desatar lo anterior y en aras de hacer didáctico el análisis que corresponde a esta instancia, los argumentos planteados por ambos extremos se irán desarrollando en su orden, primero los de la parte demandante y segundo los de la demandada, y esto es así porque de cierta manera encuentran una secuencia lógica. El primero, relacionado con la metodología aplicada por la experta y la posible ausencia de criterio, se basa a juicio de esta magistratura, en apreciaciones subjetivas formuladas por la parte inconforme por las razones que pasan a exponerse: En efecto, lo primero por decir es que la profesional que rindió la experticia, es decir, Rocío del Pilar Bautista, acreditó con suficiencia su experiencia en la realización de avalúos, allegando para el efecto su inscripción en el Registro Nacional de Avaluadores, con la especificación de bienes inmuebles, tangibles e intangibles especiales que es lo que aquí interesa, quien a destacarse figuraba como perito adscrito al Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
Acreditaciones con las que demostró su idoneidad para rendir el informe, sin que sea de recibo ningún cuestionamiento al respecto, además que su imparcialidad no fue cuestionada. En lo que atañe a los rubros que comprende este tipo de asuntos, en el informe, frente al valor comercial del inmueble que es el principal reconocimiento en lo que a este tipo de incidentes concierne, nótese que la perito empleó los métodos de técnica residual y aquel de comparación, todo, con el fin de establecer el valor del metro cuadrado del terreno 12 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2025-00098-03 expropiado, auscultando para dicho fin varios con características similares, afines en su composición, contenido y extensión. Con base a ello, en la primera metodología en su experticia rendida y calculada al año 2023, determinó el avalúo de metro cuadrado en la suma de $211.591. Refulge igualmente que el método (o técnica) finalmente empleado correspondió al residual, el cual adoptó usando el IPC establecido por el DANE, ajustándolo para hallar el valor del área de terreno al año 2010.
Como resultado, determinó que el metro cuadrado a tal momento temporal ascendía a la suma de $119.525, al tiempo que estableció como mejora o construcción, aquel carreteable con área de 104,23 metros cuadrados cuyo metro indicó correspondía a la suma de $20.477. (Según cuadros de valor presente numerales 14.2 y 16.2). Aquí debe precisarse que, aunque lo que se requería concretar era el avalúo al año 2011 (fecha definitiva de la oferta formal) y no al 2010 como lo hizo la experta, del mismo informe, precisamente porque se calculó el “valor presente”, la profesional en la materia efectuó una regresión histórica del avalúo desde el 2023 hacia atrás (2010), lo que ciertamente incluía el año 2011, cuyo valor asignado a esa data del metro cuadrado fue de $123.314.
En este punto, al haber operado de esta forma no puede equipararse el resultado de este dictamen con los anteriormente rendidos y que fueron descartados por no haberse efectuado el cálculo a la fecha de la formalización de la oferta (año 2011 en este caso), pues en definitiva en aquellos la Juzgadora difícilmente, en comparación con lo que aquí sucedió, hubiese podido hallar el ajuste a la anualidad que requería sin el desarrollo y criterio técnico de los profesionales que la rindieron, lo que en todo caso no ocurrió, siendo ese el punto esencial que llevó a una consideración adversa al respecto. 13 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2025-00098-03 Por lo dicho, aquel argumento de la demandante que se direcciona a la indebida aplicación de la metodología en nada se compadece con la realidad, porque véase que, aunque se optó por la fijación de ofertas del año de la realización del informe (2023), tal proceder no constituye per se un yerro, en la medida de que se trató de una metodología de regresión apropiada con la que retrotrajo el avalúo al año 2011 y de esa manera se logró establecer el valor comercial del terreno expropiado a la fecha que interesaba, luego por esta razón, ciertamente no es aceptable que se aduzca que la metodología empleada surgió de un error en su aplicación, porque aunque pudiera parecer extraña la forma en cómo se ejecutó de tiempo actual hacia atrás, lo cierto es que allí se especificaron los valores año por año hacia el 2010, lo que por supuesto incluía 2011.
Además, que tal práctica no contrarió las disposiciones legales que rigen materia, o, al menos nada al respecto quedó demostrado. Ahora, aunque los predios utilizados como referencia para la comparación se encuentran a cierta distancia del inmueble objeto de expropiación, siendo este precisamente un aspecto que causó inconformidad a la demandante, ello no implica que estos bienes no compartan características similares como ciertamente lo consideró la juez de instancia, pues lo que se advierte es que la perito tuvo en cuenta de manera adecuada, aspectos relevantes como las características físicas del predio, el tamaño, la forma del lote, su ubicación, las vías de acceso, el sistema de transporte, la situación general del sector, así como el uso comercial y residencial del entorno. Es por ello que, el criterio enfilado por la experta y la aplicación del método comparativo de mercado incluyó la caracterización y análisis de las ofertas que mejor se ajustaban a las particularidades del bien expropiado, conforme a lo previsto en la Resolución No. 620 de 2008.
Ni que decir, que, al realizar la regresión que tanto se cuestiona, para determinar el valor comercial del inmueble en la fecha requerida, esto es, el año 2011, tomó como punto de partida los valores obtenidos mediante 14 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2025-00098-03 el método residual, y no los derivados del método de comparación propiamente.
Por lo expuesto, lo que se logra derivar es que la experta en la materia aplicó correctamente los requisitos establecidos para el uso del método residual, conforme a lo dispuesto en el artículo 4° de la Resolución previamente descrita, pues nótese que al analizar el uso del suelo en una zona de expansión residencial (ZE-R2), según la reglamentación urbanística vigente, concluyó que el mayor y mejor uso del inmueble expropiado, dadas sus características, no era otro que el de su destinación comercial, como lo sería un eventual proyecto urbanístico.
Esta conclusión la sustentó en la existencia de desarrollos similares en la zona y en que dicha opción representaba el uso económicamente más rentable del predio. Descontó a las posibles ventas los costos totales, como lo son los relacionados con la construcción y el urbanismo, ajustando de esta manera a su ejercicio y el valor obtenido a las reglas técnicas contempladas para su determinación, así como también aplicó la regresión para hallar el valor del inmueble, empleando el valor futuro a dicha anualidad, como lo fue tomando el avalúo comercial para el año 2023, obtenido con el método (técnica) residual ya explicado.
Es así como, el avalúo acogido por la juzgadora de primera instancia se ajustó tanto a lo establecido en la Resolución No. 620 de 2008 del IGAC como a la Ley 388 de 1997, cumpliendo con los lineamientos técnicos y normativos aplicables. La metodología y técnicas valoraron adecuadamente las condiciones particulares del bien expropiado, resultando idónea y coherente con el propósito del proceso.
En tal sentido, este Despacho considera acertado el procedimiento utilizado para determinar el valor del predio en el año 2011, pues tratándose de una prueba absolutamente técnica no ofreció serias inconsistencias que llevaran a descartar en su integridad el dictamen, 15 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2025-00098-03 máxime que, a lo largo de este proceso, el cual supera la década, con la actividad probatoria desplegada no logró aportarse un dictamen que en realidad se ajustara a los parámetros legales y las circunstancias fácticas que este tipo de asuntos merece, como ocurrió con aquel allegado con la demanda, el primero de los ordenados por el despacho y menos el rendido en el camino de las objeciones, los cuales quedaron descartados por razones que también comparte esta Magistratura.
Añádase que no es cierta la afirmación de la AGENCIA NACIONAL DE INFRAESTRUCTURA sobre que la perito no aclaró el dictamen pericial, pues los pronunciamientos correspondientes a cada punto que generaron dudas o que dicha entidad consideró incompletos están incorporados en el expediente digital, cuyo criterio recopiló todos los puntos frente a los cuales surgieron las inquietudes planteadas.
Al respecto, es relevante para lo que aquí importa, que esa aclaración la profesional precisó que las condiciones del inmueble al tiempo de la elaboración del dictamen se mantuvieron conforme a los planes de ordenamiento territorial vigentes para los años 2001 y 2011. Asimismo, aclaró que la metodología empleada para la valoración del metro cuadrado del predio se fundamentó en criterios técnicos, cuestionando a su vez el avalúo presentado por la Lonja de Propiedad Raíz de Norte de Santander y Arauca (siendo este en su momento el que acompañó la demanda), debido a errores y falta de precisión en su elaboración. También indicó que el procedimiento de “homogenización” echado de menos y utilizado por otros avaluadores carecía de sustento jurídico y técnico, asimismo que, conforme a la Resolución No. 620 de 2008, el método residual aplicado buscaba determinar el valor comercial del terreno tomando en cuenta las ventas proyectadas, los costos urbanísticos y de plan parcial, ajustándose a la normatividad vigente.
Con todo, lo que refulge es que varios de los aspectos cuestionados por la Agencia constituyen apreciaciones de carácter subjetivo o valorativo, que no solo carecen de sustento probatorio, sino que, al no haber sido 16 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2025-00098-03 respaldados con una prueba pericial propicia, no pueden considerarse como observaciones técnicas válidas en contra del dictamen rendido.
En consecuencia, esas aseveraciones tampoco daban al traste para desvirtuar la validez ni la solidez del informe pericial aportado al proceso. Menos podría acogerse el argumento de la entidad con el que sostiene que, en otro proceso de naturaleza similar, se fijó una indemnización general por la suma de $77.238.969, como si ello tuviera efectos vinculantes o demostrativos directos para este caso, pues no se olvide que cada proceso judicial se construye sobre hechos particulares y se desarrolla con base en el acervo probatorio específico que se allega en cada evento, independientemente de la naturaleza del asunto, así que pretender trasladar de manera automática los resultados de un proceso a otro desconoce el principio de independencia judicial y la naturaleza individual de cada litis.
Es importante destacar, además, que, según la información aportada por la misma entidad demandante, el perito que intervino en aquel proceso también estaba debidamente inscrito ante el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), al igual que la experta que actuó en el caso sub examine, coincidencia que permite concluir que, en ambos eventos, se contó con profesionales que reunían los requisitos de formación e idoneidad técnica exigidos para la elaboración de informes periciales en esta materia, lo que desvirtúa cualquier intento de descalificación del dictamen rendido en este proceso con base en decisiones adoptadas en otros expedientes que, se reitera, responden a contextos y pruebas distintas.
Ya para finalizar con los aspectos que envuelven la inconformidad de la parte demandante, frente al área intenta sugerir que no se tuvo en cuenta que de los 3.286,99 m2, 104,23 m2 corresponden al área de carreteable, afirmación que se trata nuevamente de un desatino, en la medida que, cada elemento de los descritos fue diferenciado no solo en el dictamen pericial que tanto se cuestiona, sino desde aquel que allegó inicialmente con la demanda.
Es más, los distintos dictámenes que fueron aportados 17 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2025-00098-03 coincidieron en este aspecto sin que refulgiera duda alguna, emergiendo de ellos desde siempre que, si bien el área de terreno requerida era la mencionada, no es que aquella destinada al carreteable deba descontarse porque este se encuentra calificado como una mejora o construcción de aquel.
Pasando a los puntos que cuestiona el apoderado judicial de la demandada se ciñen a que debió reconocerse el valor del carreteable, los demás conceptos propios al daño emergente y lucro cesante a su juicio causados y soportados con el fundamento probatorio necesario. En lo que hace al desconocimiento del carreteable que aduce el apelante, el mismo demandante aceptó de su existencia desde la demanda, debe decirse que el juzgado denegó ese concepto, aduciendo que, si bien se describió su existencia en aquel dictamen rendido por la perito Rocío del Pilar Bautista, “no fueron aportadas las cotizaciones realizadas de la que sea posible extraer los costos que indicó en su experticia”, pese a que allí se estimó su valor por metro cuadrado en la suma de $21.126, es cierto que no obraba elemento de convicción que llevara a esa determinación, sino su sola descripción. Lo anterior sin lugar a duda, es indicativo de que el carreteable existió, así como también que formaba parte del inmueble, tal como lo evidencian las distintas experticias obrantes en el proceso, las cuales coinciden en este aspecto.
Sin embargo, debe recordarse que el dictamen finalmente valorado y acogido por su legalidad y conformidad con las exigencias técnicas fue el rendido por la perito Rocío del Pilar Buitrago. En dicho dictamen, aunque se mantuvo la coincidencia en cuanto a la existencia y el área del carreteable, no se explicó ni se justificó de manera clara y contundente el valor que le fue asignado.
Es que los carreteables, conforme se deriva de las experticias, constituyen una mejora al predio al facilitar el acceso, siendo por tal razón que su valor debe variar según las características específicas de su 18 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2025-00098-03 construcción y funcionalidad en cada caso.
No obstante, en este proceso no se expuso fundamento técnico alguno que permitiera entender cómo se llegó al valor determinado, omitiendo una consideración particular al respecto, siendo lo menos a lo que ha debido arribar la experta, más allá de la determinación de su sola existencia y por supuesto el área que estableció de esta construcción, o aquellos criterios que denominó “construcción pavimento concreto”, “costos indirectos” y “costos generales” que no se vieron respaldados en el mínimo de los sopores que debe conformar un avalúo de esta índole.
En este punto, es importante destacar que la parte interesada (demandada) no formuló observaciones ni solicitudes de aclaración o adición a la perito sobre este punto, a pesar de haber tenido la oportunidad procesal para hacerlo, por ello sus argumentos en este sentido no pueden direccionarse a afirmar simplemente que la decisión adoptada se encuentre desajustada o alejada de la realidad probatoria, como pretende hacerlo ver la parte demandada, la cual, en todo caso, tenía a su alcance los mecanismos legales para cuestionar aspectos como este, según se vio.
Tampoco resulta aceptable el reclamo que hace respecto al reconocimiento de los perjuicios por daño emergente y lucro cesante que describe en el recurso, en tanto que, en ambos escenarios, era indispensable la aportación de pruebas claras, pertinentes y suficientes que permitieran su demostración con absoluta certeza, lo que es exigible independientemente de la naturaleza del asunto y de que la profesional avaluadora hubiera incluido su estimación desde una perspectiva absolutamente técnica.
Debe recordarse que el daño emergente corresponde a la pérdida efectiva sufrida por el afectado, es decir, los gastos o disminuciones patrimoniales directamente ocasionadas por el hecho dañoso. Por su parte, el lucro cesante hace referencia a la ganancia o utilidad que la persona dejó de percibir como consecuencia del mismo hecho. En ambos casos, su 19 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2025-00098-03 procedencia exige no solo una estimación técnica, sino la demostración concreta del nexo causal y la certeza del daño, según las reglas generales de la prueba. En definitiva, este tipo de perjuicios deben acreditarse específicamente desde la realidad de cada caso, considerando la actividad económica afectada, los ingresos dejados de percibir o los gastos incurridos, según corresponda.
En el presente proceso, el daño emergente se estableció en uno de sus modos cuando se reconoció la determinación del avaluó que del inmueble se hizo, a eso se limitó, porque respecto de los demás conceptos que cuestiona su no reconocimiento, no se allegaron elementos de juicio suficientes que permitieran llegar a otra conclusión, o mejor, incluir otro rubro, soportado con las prueba que llevara a tal grado de convicción de que los perjuicios efectivamente ocurrieron y en la cuantía aducida por la parte demandada, por lo que al no ser así, no podía llegarse a un veredicto distinto al que en este sentido adoptó la Juzgadora de instancia. En lo que hace al lucro cesante, lo que refulge de la experticia es que se realizó una actualización del avalúo determinado, actividad que desplegó desde un enfoque absolutamente técnico que denominó “lucro cesante por sumas únicas” siendo este el aspecto principal por el cual no se acogió la cuantificación establecida; pero no se diga que no hubo reconocimiento de lucro cesante, porque la decisión judicial además de contemplar el avalúo compiló su actualización desde la fecha de la formalización de la oferta (noviembre de 2011) y hasta la satisfacción del pago, lo cual en un ejercicio aritmético simple y didáctico si se efectuara hasta el momento de esta providencia, tomando como base los índices de precios al consumidor, final sobre el inicial, su actualización se acerca a los seiscientos millones de pesos.
Rubro que cumpliría con la finalidad de resarcir la pérdida derivada de no haber recibido oportunamente el pago del avalúo de que aquí se habla. 20 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2025-00098-03 Los demás conceptos respecto de los cuales extraña su reconocimiento la demandada, cuando rebate el hecho de que no se considerara la existencia de aquellos derivados de la práctica de medidas cautelares, así como también el impacto que la expropiación efectuó respecto del proyecto educativo, que a su parecer se tenía previsto ejecutar el que igualmente relaciona con una afectación directa de los estudiantes por el paso masivo de vehículos de carga y las acreencias que con ocasión de este asunto ha debido adquirir la demandada, no fueron acreditados con pruebas directas, suficientes y pertinentes, como acertadamente lo coligió la operadora judicial de primer grado.
No se allegaron, por ejemplo, documentos contables, soportes de ingresos, contratos, o cualquier otro medio idóneo que permitiera establecer de manera clara y concreta el daño efectivamente sufrido y con ello, lo que razonablemente dejó de percibir, menos aquellos medios demostrativos de que se irrumpió con el propósito del proyecto de crecimiento escolar, o la afectación que se aduce sufrieron los estudiantes de centro educativo que funcionaba en ese mismo terreno, en todos estos escenarios como era en antes y después, pues en materia de perjuicios, no resulta suficiente el posible hecho generador, pues debe estar fincado el nexo de causalidad.
Descartado queda igualmente el reproche que enfila a que la decisión debió acoger y valorar íntegramente el dictamen pericial rendido por Rocío del Pilar Bautista. En primer lugar, por el hecho de que el juez no está obligado a aceptar en su totalidad el contenido de un informe pericial, sino únicamente aquellos aspectos que resulten jurídicamente aceptables y debidamente soportados conforme a las reglas de la sana crítica, en armonía con las pretensiones de las partes, pero, sobre todo, con las pruebas allegadas al expediente.
En segundo lugar, es fundamental reiterar que el perito no sustituye al juez, ni su dictamen constituye por sí solo una prueba concluyente e irrebatible, su función consiste en aportar elementos técnicos que sirvan de orientación sobre materias especializadas, pero no tiene competencia para establecer la existencia de perjuicios desde la perspectiva jurídica 21 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2025-00098-03 ni para declarar su procedencia indemnizatoria, se requiere del criterio y análisis del operador de justicia, siendo precisamente en esta hipótesis que se fincó la argumentación de la a quo. En este contexto, la decisión del Despacho de no acoger ciertos rubros dentro de la indemnización, ni otorgar valor absoluto al dictamen pericial, no puede entenderse como una omisión ni como desatención del material probatorio.
Por el contrario, constituye el ejercicio legítimo de su función jurisdiccional, amparado en la libertad de apreciación de la prueba y en los principios del debido proceso, los cuales se aplican con igual rigor en todos los procedimientos, sin importar su naturaleza especial. Esta postura se ajusta, además, al criterio según el cual la indemnización en procesos de expropiación debe responder únicamente a lo justo, sin generar un enriquecimiento indebido del expropiado ni un beneficio excesivo para la entidad expropiante.
Pensar lo contrario implicaría desvirtuar el fin legítimo de la expropiación, que, conviene reiterar, no es otro que satisfacer una necesidad pública y promover el desarrollo y bienestar de la comunidad, por ello, no puede asimilarse a una transacción entre particulares en el curso normal de los negocios. En tal sentido, el análisis fáctico, jurídico y probatorio realizado por la juzgadora de primera instancia fue acertado, al valorar adecuadamente el dictamen pericial dentro de los límites legales y conforme a las pruebas efectivamente allegadas al proceso.
Así las cosas, contrario a los señalamientos de los recurrentes, la decisión adoptada en primera instancia luce acertada y en consonancia con las disposiciones legales que gobiernan la materia, razón por la cual, sin necesidad de más consideraciones, habrá de confirmarse. En mérito de expuesto, el suscrito magistrado sustanciador de la SALA CIVIL - FAMILIA DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA, 22 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2025-00098-03 R E S U E L V E:
PRIMERO: CONFIRMAR el auto de 24 de septiembre de 2024, proferido por el JUZGADO TERCERO CIVIL DEL CIRCUITO DE CÚCUTA, conforme a las motivaciones dadas en la parte considerativa de esta providencia.
SEGUNDO: SIN COSTAS por no haber lugar a ellas.
TERCERO: Ejecutoriado este proveído, REMITIR la presente actuación en forma digitalizada al Juzgado de origen, para lo correspondiente.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE YAMITH RIAÑO SÁNCHEZ Magistrado 23