Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CIVIL Lugar y fecha Proceso Radicado Demandantes Demandada Providencia Decisión Sustanciador Medellín, veintisiete (27) de febrero de dos mil veintiséis (2026). Declarativo – Especial 05001310300220210050903 Martha Nelly Betancur Quintero y otras.
María Celina Lopera Buitrago. Providencia Nro. 08 Confirma Benjamín de J. Yepes Puerta. Procede la Sala a resolver el recurso de apelación promovido por María Celina Lopera Buitrago en contra la providencia del 16 de mayo de 2024, por medio del cual el Juzgado Segundo Civil Del Circuito de Medellín declaró impróspera la excepción de mérito de prescripción adquisitiva de dominio y decretó la división por venta del inmueble objeto del proceso.
I.
ANTECEDENTES. 1.1. Trámite procesal. Martha Nelly Betancur Quintero, Silvia Marleny y Ángela Yaneth Lopera Betancur pretendieron la división por venta del bien inmueble identificado con matrícula inmobiliaria número 01N – 456683 de la oficina de registro de instrumentos públicos de Medellín – Zona Norte1. Inmueble sobre el cual son titulares en un 50%, mientras que el 50% restante pertenece a la demandada. 1 01.2021.00509EscritoDemandaFolios1a4.pdf / 05.2021.00509SubsanaDemanda50a57.pdf Proceso Radicado Declarativo – Especial 05001310300220210050903 Las demandantes adquirieron el 50% del dominio mediante escritura pública número 2659 de 14 de noviembre de 2019 de la notaría primera de Medellín, por adjudicación en el proceso de sucesión de Rafael Alberto Lopera, su esposo y padre.
Por su parte, él se había hecho propietario de tal porcentaje desde el 1 de diciembre de 2016, cuando le compró su derecho de propiedad a Virgelina Lopera Buitrago. En concreto, a Ángela Yaneth y Silvia Marleny, sus hijas, se les adjudicó el 12,5%; y a Martha Nelly, su cónyuge, se le adjudicó el 25%. Afirmaron la inexistencia de pacto de indivisión y la imposibilidad de llegar a un acuerdo extrajudicialmente.
Aportaron dictamen pericial que habilitó la partición por venta y fijó como valor comercial del inmueble la suma de $866.600.000. Admitida y notificada adecuadamente, la accionada la contestó2 proponiendo, entre otras, la excepción de prescripción adquisitiva de dominio, fundada en la posesión exclusiva (y excluyente de cualquier otro comunero) del inmueble por más de veinte años, mediante actos tales como mejoras, reparaciones, pago de impuestos y servicios públicos, así como también el arrendamiento sobre algunas partes de este.
Total, que la sociedad en general la reconoce como la única propietaria de manera quieta, pacífica e ininterrumpida. El 27 de abril de 2023 se profirió un primer auto que desestimó la excepción de prescripción adquisitiva de dominio y se decretó 2 14.2021.00509ContestacionDemandaFolios86a407.pdf / Páginas 2 a 12 Proceso Radicado Declarativo – Especial 05001310300220210050903 la división por venta3, el cual fue declarado nulo4 toda vez que el medio exceptivo se resolvió sin haber decretado ni practicado las pruebas que lo soportaban.
Agotado adecuadamente el período probatorio, la A quo desestimó la excepción de mérito aludida y acogió la pretensión divisoria 5. Su motivación se centró en que María Celina no demostró una posesión exclusiva y excluyente frente a los demás comuneros durante el término exigido por la ley, especialmente respecto de su hermana Virgelina, a quien nunca le desconoció su calidad de propietaria, inclusive, alegó que el presunto contrato de compraventa que celebró con Rafael Alberto fue un vil engaño de este para con aquella, de manera que concibió a su hermana Virgelina como una víctima a la que la despojaron de su derecho de propiedad.
Aunado a ello, verificó que no se cumplió el término de 10 años de posesión exclusiva y excluyente exigido por la ley, contados desde diciembre de 2016, fecha a partir de la cual dice que desconoció el derecho de dominio de Rafael Alberto. Por último, priorizó la división del inmueble por medio de su venta, en vista que corresponde a un solo folio de matrícula inmobiliaria, ( ) por ello en principio sería indivisible, salvo que para este proceso se hubiera contado con la información suficiente en el informe pericial sobre aquella posibilidad de división material, sin embargo, se destaca que aquello no fue posible por la 3 05001310300220210050900 - 2.mp4 4 01.2021.00509AutoDeclaraNulidadTribunal7Paginas.pdf 5 45.2021.00509VideoAudiencia4.mp4 / La evaluación del caso concreto comienza a partir del minuto 15:18 Proceso Radicado Declarativo – Especial 05001310300220210050903 misma desidia de la parte demandada en impedir el ingreso del perito, y lo cierto es que la división por venta es totalmente procedente.
Finalmente ordenó la actualización del avaluó comercial del inmueble y la inscripción de la decisión en la ORIP de Medellín-Zona Norte. 1.2. Apelación. El apoderado de la demandada, inconforme con la decisión, formuló el recurso de apelación inmediatamente después de notificada, momento en el cual también sustentó la alzada; adicionó sus argumentos dentro de los tres siguientes a la finalización de la audiencia. Sus motivos de disenso se sintetizan en que6: (I) ( ) la señora CELINA era la dueña única, exclusiva y excluyente ( ) porque esta nunca solicitó permiso ni participación a los otros condueños en ninguna de todas las obras que se realizaron ni nunca los hizo partícipes en nada ( ) ( ) el momento de rebeldía y desconocimiento frontal frente a los demás copropietarios, se demostró a lo largo del trámite frente a la parte demandante, es decir, el desconocimiento abierto, franco e inequívoco del derecho de dominio ajeno sobre el predio, porque era tal cual el desconocimiento de su dominio, que aun pasando por encima de estos construyo (sic) CELINA sin licencias y teniendo en cuenta las sanciones económicas que los afectaría a todos los condueños, no hicieron ni el más mínimo reparo ( ) Además, que es ostensible que ha ejercido ( ) posesión personal, porque quedó acreditado a través de las pruebas documentales y testimoniales, como de la declaración de parte, que: era ella la única que siempre estuvo al frente, tanto de contratar personal al servicio del Inmueble, pagar la contraprestación inherente a estos contratos, impartir autónomamente instrucciones sobre las labores a desplegar en el inmueble, realizar construcciones por cuenta 6 46.2021.00509AdicionReparosSentencia.pdf Proceso Radicado Declarativo – Especial 05001310300220210050903 propia, particularmente, de 5 apartamentos en tres pisos y modificar todo el primer piso de la propiedad, además explotar económicamente el inmueble, procurar la conexión de los servicios públicos: tales como energía, gas, acueducto y alcantarillado, y llevar a cabo labores de siembra de árboles, además de recibir y cobrar en su propio beneficio las rentas mensuales que producían los apartamentos construidos.
Para concluir, no hay un solo documento o testimonio que demuestre lo contrario (II) Ello lo soportó, entre otros, en que hubo una indebida valoración probatoria por parte de la A quo, en cuanto atribuyó a los testigos afirmaciones que en verdad no dijeron del modo que valoró, y a su vez desestimó declaraciones de estos relativas a su autonomía posesoria.
(III) Cuestionó la idoneidad del perito Alejandro Hoyos Ángel al no acreditar su inscripción en el Registro Abierto de Avaluadores, conforme al artículo 9 de la Ley 1673 de 2013, así como lo exigido en el artículo 227 del Código General del Proceso. (IV) Asimismo, alegó la inaplicación del articulo 407 del Código General del Proceso, por cuanto se desatendió el fraccionamiento físico admitido por el perito al sustentar su dictamen en audiencia, quien incluso sostuvo que el hecho de hacer esta legalización antes acrecentaría el valor del inmueble.
II. PLANTEAMIENTOS SUSTENTATORIOS DE LA DECISIÓN. 2.1. El recurso es procedente, según dicta el artículo 409 del Código General del Proceso, y fue interpuesto oportunamente por el extremo procesal con interés para recurrir y legitimado para ello. Es claro que la competencia del Tribunal se circunscribe, estrictamente, a los reparos concretos que enarbole el recurrente Proceso Radicado Declarativo – Especial 05001310300220210050903 en contra de la decisión de instancia7, a lo cual entonces procederemos. 2.2.
De los reparos relativos a la posesión exclusiva y excluyente de María Celina. Es útil delimitar el punto álgido del cual pende la resolución favorable o desfavorable del reparo concreto: la acreditación de la calidad de poseedora exclusiva en cabeza de María Celina, con exclusión de la condueña primigenia (Virgelina) y el condueño siguiente (Rafael Alberto).
A este respecto, la Sala de Casación Civil Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia, desde el año 1925 ha edificado una inveterada línea acerca de la procedencia de la usucapión del comunero, la acreditación del hecho de la rebelión frente a los condóminos, el grado especial de prueba que para ello se requiere, etc, que se cita en extenso: “( ) Desde antaño la jurisprudencia de la Corte tiene sentado que la pretensión de usucapión del comunero respecto de las cuotas de los condueños, para salir avante, exige de un esfuerzo demostrativo mayúsculo por la especial condición que las caracteriza.
( ) ( ) para lograr ese cometido se tienen que romper las barreras del cuasicontrato que conforman y los derechos que para cada uno surgen desde su constitución ( ), esto es, desvirtuarse que la posesión sobre el bien o la universalidad en que recae se ejerce en su integridad por todos y para todos. Es así como en CSJ SC de 12 de agosto de 1936, GJ XLIII pág. 610, fue enfática la Corporación en que [e]n sentencia de 29 de agosto de 1925, Gacetas números 1631 y 1832, observa la Corte que en alguna ocasión dio ella asenso a la teoría de que si un comunero logra poseer con ánimo de señor y con exclusión de los demás condueños de origen, hace suya la cosa común de un modo absoluto; pero que no ha adherido a la teoría de que el comunero no posee en nombre de la comunidad 7 Código General del Proceso.
Artículo 328, primer párrafo. Proceso Radicado Declarativo – Especial 05001310300220210050903 por no haber ley expresa que lo diga. Verdad es, observa, que esa disposición especial no existe; mas la doctrina seguida por todos los tribunales del país "el comunero posee la cosa en su nombre y en el de sus condueños", se desprende rectamente de los artículos 943 y 2525 del Código Civil.
Concluye diciendo cómo es verdad incontrovertible la de que el comunero posee la cosa en todas y cada de sus partes, pero no exclusivamente por sí, sino también por sus codueños, y hace notar como es excepcional el caso de que un comunero pueda ganar por prescripción el dominio de toda la finca común porque la haya poseído durante el tiempo necesario con el ánimo de señor y dueño absoluto y con el desconocimiento de los derechos de los demás comuneros de origen.
Esa sería una cuestión de hecho sujeta a pruebas especiales -se resalta-. ( ) ( ) Bajo ese entendido en CSJ SC de 2 de mayo de 1990 se dedujo que las condiciones para el éxito de ese tipo de reclamaciones consisten en: «a.- Posesión exclusiva del comunero usucapiente, referida a la explotación económica de todo o parte del bien común»; «b.- La aludida posesión no debe tener por causa, bien sea el acuerdo entre los comuneros o la disposición de autoridad judicial o del administrador de la comunidad» y «c.- Transcurso del tiempo, que en todo supuesto ha de ser el necesario para la prescripción extraordinaria, vale decir, veinte años según el artículo 1° de la Ley 50 de 1936 (reducido a 10 años por el artículo 1° de la Ley 791 de 27 de diciembre de 2002)».
En relación con el primer elemento en dicho proveído se precisó que (…) la posesión del comunero, apta para prescribir, ha de estar muy bien caracterizada, en el sentido de que, por fuera de entrañar los elementos esenciales a toda posesión, tales como el desconocimiento del derecho ajeno y el transcurso del tiempo, es preciso que se desvirtúe la coposesión de los demás copartícipes.
Desde este punto de vista la exclusividad que a toda posesión caracteriza sube de punto, si se quiere; así, debe comportar, sin ningún género de duda, signos evidentes, de tal trascendencia que no quede resquicio alguno por -donde pueda calarse la ambigüedad o la equivocidad. Es menester, por así decirlo, que la actitud asumida por él no dé ninguna traza de que obra a virtud de su condición de comunero, pues entonces refluye tanto la presunción de que solo ha poseído exclusivamente su cuota, como la coposesión. Sobre el mismo tema en CSJ SC de 29 de octubre de 2001, rad. 5800, quedó dicho que (…) la comunidad también puede tener manifestación cabal en el hecho de la posesión, dando lugar al fenómeno de la coposesión, caso en el cual lo natural es que la posesión se ejerza bien por todos los comuneros, o por un administrador en nombre de todos, pero en todo caso, de modo compartido y no exclusivo, por estar frente a una “posesión de comunero”.
Desde luego, como con claridad lo ha advertido la jurisprudencia, que tratándose de la “posesión de comunero” su utilidad es “pro indiviso”, es decir, para la misma comunidad, porque para admitir la mutación Proceso Radicado Declarativo – Especial 05001310300220210050903 de una “posesión de comunero” por la de “poseedor exclusivo”, es necesario que el comunero ejerza una posesión personal, autónoma o independiente, y por ende excluyente de la comunidad -negrita adrede-.
Tal criterio sobre la estrictez en el escudriñamiento del acto de rebeldía del condómino que lo legitima para aducir la prescripción extraordinaria de las restantes cuotas de la cosa, se ha mantenido constante en CSJ SC de 28 de mayo de 2004, rad. 7010; SC 126-2008, rad. 2003-0019001; SC de 22 de julio de 2010, rad. 2000-00855-01; SC de 15 de julio de 2013, rad. 2008-00237-01; y más recientemente en SC2415-2021, en la que se resaltó su reiteración en «proveídos en 14 de diciembre de 2005 (rad. n.º 1994-0548-01), 11 de febrero de 2009 (rad. n.º 200100038-01), 1º de diciembre de 2011 (rad. n.º 2008-00199-01), 15 de julio de 2013 (rad. n.º 2008-00237-01) y 1º jul. 2014 (rad. n.º 200500304-01), entre otros, constituyéndose en doctrina probable de la Corporación» y concluyó con que (…) la posesión exclusiva y excluyente de un comunero encuentra reconocimiento en nuestro ordenamiento jurídico, a condición de que sea inequívoca su decisión de excluir a los demás condóminos ( )”8.
La ausencia de prueba sobre el acto de rebeldía del condómino es lo torna impróspera la excepción de mérito. Ello merece un desarrollo sosegado. Claro que María Celina ha poseído el inmueble, pues es connatural al porcentaje de dominio que tiene desde el año 1968 en tanto de los atributos derivados de él no se ha desprenido9. También quedó ampliamente acreditado que realizó múltiples mejoras a partir del año 1980 con el esfuerzo y rédito de su trabajo, realizando construcciones por etapas.
El resultado de ello es el estado actual del inmueble, que dejó de ser la casa de tapias y tejas con su correspondiente solar10, para ser toda una vecindad de puertas para adentro, con múltiples apartamentos dentro de ella, con tres pisos subdivididos de todas las maneras, 8 SC1302 de 2022. M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 9 05.2021.00509SubsanaDemanda50a57.pdf / Páginas 5 a 7 10 03.2021.00509AnexosDemandaFolios12a47.pdf / Página 17 Proceso Radicado Declarativo – Especial 05001310300220210050903 con cocinas y baños internos, otros externos y quizá compartidos, con escaleras que conectan desde diferentes puntos los varios niveles, etc.
Todos esos actos posesorios no se discuten, inclusive explican el sumo interés o rol de administración que tuvo la demandada para con su propiedad, sin embargo, el quid para negar la excepción de prescripción adquisitiva reside en la orfandad probatoria acerca de su rebelión posesoria respecto de los demás comuneros. Los componentes fácticos que debió demostrar la demandada, pues a ella era quien le interesaba su acreditación y por eso ostentaba la carga de la prueba en ese asunto específico, eran las condiciones de tiempo, modo y lugar en que mutó su condición de coposeedora a poseedora exclusiva.
No que actuó como dueña, pues en efecto lo fue en un 50% desde mucho tiempo atrás, sino que efectivamente excluyó los actos posesorios de los demás condóminos. Al rendir su interrogatorio de parte, María Celina dejó entrever que, si bien construyó y administró el inmueble, siempre tuvo a su hermana Virgelina como condueña11. Inferencia que se deriva de los siguientes hechos.
Primero, porque dijo que ambas lo adquirieron como regalo de su padre: mi papá de una vez nos llevó a la notaría y él nos dijo, firmen la escritura que esta casa es de ustedes, más que todo yo porque yo era la que trabajaba, y Virgelina porque era soltera y le ayudaba mucho a mi mamá en los quehaceres de la casa. 11 42.2021.00509VideoAudiencia1.mp4 / Interrogatorio María Celina Lopera Buitrago, a partir del minuto 1:36:26 Proceso Radicado Declarativo – Especial 05001310300220210050903 Segundo: indicó que Virgelina vivió en la casa sin pagar por ello, nunca trabajó y se dedicó, exclusivamente, a los cuidados de dicho hogar y de las personas que lo habitaban, inclusive dijo que la subsistencia de su hermana fue sostenida por ella.
Lo que significa el pago en especie que recibió Virgelina por los réditos de los arrendamientos de su propiedad, representado en habitación, alimentación, etc. Tercero: dijo que pagaba los impuestos del inmueble por las dos: todo, todos los impuestos, el mío y el de ella. Lo que refleja una intelección total acerca de que los gastos debían ser compartidos pues compartido era el dominio, y que ella se daba a la labor de cubrirlos con los mismos frutos civiles que producía el inmueble: Yo los recibía directamente y pagaba todo en la casa y veía por ella, y por Salvador y por todos.
Es cierto que Celina recibía los cánones de arrendamiento, pero no es cierto que la destinación fuera su beneficio exclusivo, en cambio, lo era el sostenimiento y mejoramiento del edificio común. Cuarto: Estuvo en desacuerdo con la pérdida del porcentaje de dominio de su hermana. Arguyó que una artimaña de Rafael Alberto cercenó el derecho de Virgelina.
Lo desconoció a él, pero en reconocimiento de ella: Rafael no le pagó a Virgelina porque él no tenía plata, se mantenía él por milagro, pero él no, nunca nunca nos daba plata, ni a ella ni a mí, ni nada ( ) Virgelina me dijo nunca yo he recibido plata de nadie. El apoderado de la resistente, al contestar la demanda, sostuvo que: Proceso Radicado Declarativo – Especial 05001310300220210050903 “( ) lo cierto es, que el señor RAFAEL LOPERA nunca cancelo el valor de esta compra, pero si se aprovechó de un poder para vender que le había firmado su hermana la señora VIRGELINA LOPERA, ( ) para colocar este inmueble a su nombre ( ) porque el señor RAFAEL ALBERTO LOPERA BUITRAGO, realmente engaño a sus hermanas y se quedó viviendo hasta el momento de su muerte gratis y mintiendo frente a las fecha de pago del valor adeudado ( )” (SIC)12.
Es apenas lógico que para la sociedad en general María Celina pareciera ser la única propietaria, pues, se insiste, fue ella quien adelantó la mejora global del inmueble. Sin embargo, la sociedad en general nunca conoció los intríngulis de la relación entre las hermanas, y es esa concepción de comunidad que precisamente tenía María Celina la que impide tenerla como poseedora rebelada frente a los demás. No se sigue automáticamente, como pretendió hacerlo ver el recurrente, que la administración y mejoría del inmueble, lleve implícita la exclusión del dominio de los demás comuneros.
Virgelina fue beneficiada en especie por los frutos civiles que produjo el inmueble, inclusive por procuración de María Celina. Desde el 1 de diciembre de 2016 (fecha en que Virgelina le vendió su cuota-parte a Rafael Alberto) hasta el 7 de abril de 2022 (fecha en que se formuló la excepción de mérito) no han transcurrido los 10 años de que trata el presupuesto axiológico para la acreditación de la prescripción extraordinaria.
Aunado a todo ello, refulge que los demás dueños del inmueble – primero Virgelina y luego Rafael Alberto-, continuaron ocupando el inmueble con regularidad; no quedó acreditado si de manera definitiva o esporádica, ni tampoco el motivo de tales; lo cierto es que habitaban el inmueble por temporadas, y no hubo medio 12 14.2021.00509ContestacionDemandaFolios86a407.pdf / Páginas 2 a 12 Proceso Radicado Declarativo – Especial 05001310300220210050903 suasorio respecto si en tales ocasiones se comportaban como señores y dueños o si simplemente eran recibidos como huéspedes dada la hermandad que los unía. Inclusive Rafael Alberto pasó sus últimos días de vida en ese hogar.
No se conoce la época concreta en que Virgelina dejó de habitar el inmueble, ni siquiera si en verdad lo dejó definitivamente, pues fueron inciertas las fechas de sus viajes a Venezuela, si lo hacía por meras visitas o si se radicó en el país vecino. Por ejemplo, las demandantes -al rendir su interrogatorio de parte- sostuvieron que su padre siempre vivió con la tía Celina y la tía Virgelina; que él se fue en el 2008 para Venezuela y que venía cada tres meses a cobrar la pensión de él y los arriendos de los apartamentos.
Dinero que, según su dicho, lo usaban los tres hermanos para la compra de víveres, medicamentos y su sostenimiento en general. Como se expuso, María Celina tuvo una declaración divergente, incluso expuso que por épocas también vivió en Venezuela; los testigos no fueron diáfanos ni uniformes en esa materia, tanto que Rubiela de Jesús13 ratificó fue la estadía -por temporadasde María Celina en aquel país. La única persona que declaró sobre el abandono del inmueble por parte de Virgelina desde inicios de siglo es la ahora demandada, a quien le favorecería sustancialmente que así hubiera sido.
A nadie, por acrisolado que sea, ha de creérsele por el mero hecho de afirmar, máxime cuando ello implica la fabricación de la prueba a su favor. La carencia probatoria, como se sabe, perjudica a quien tenía la carga de demostrar el supuesto 13 44.2021.00509VideoAudiencia3.mp4 / Testimonio Rubiela de Jesús Ramírez Bonilla, a partir del minuto 4:50 Proceso Radicado Declarativo – Especial 05001310300220210050903 de hecho de la consecuencia jurídica que persigue; que no es otro sujeto sino quien se beneficia de la verificación de ese componente fáctico.
Como se dijo en apoyo de las inveteradas reglas jurisprudenciales, en este asunto el rango de exigencia para María Celina era mayor, ya que no le bastaba acreditar su conducta de dueña del todo -pues sin duda, de su cuota parte, lo es desde hace muchas décadas-, sino que en efecto se comportó así en contra de su comunero, realmente en perjuicio de él, con el ánimo de sobreponerse y suprimirle su derecho; por eso mismo está decantado que acá se ausculta por la prescripción extraordinaria, es que en cierto sentido confluye la mala fe del comunero que, consciente de la propiedad ajena, la busca para sí. Esa conducta impeditiva para con sus hermanos debió quedar suficientemente demostrada, y no avizorarse traza alguna de administración para la comunidad o actos de mera tolerancia de los condóminos que iban y venían del inmueble.
En síntesis, no se acreditó que la posesión de comunero mutó en posesión exclusiva. Eso solo es suficiente para concluir que no hubo medio de defensa que pudiera enervar la pretensión de dividir el inmueble, lo cual torna infundado el cargo al respecto. 2.3. De los reparos relativos a la procedencia de la división material del inmueble. Proceso Radicado Declarativo – Especial 05001310300220210050903 Como se vio, el inmueble es ahora, en definitiva, todo un entramado de viviendas familiares o unipersonales, independientes entre sí, con puntos de acceso, zonas comunes esenciales, pisos, techos y fachadas compartidas14, lo que desdice su posibilidad jurídica de dividirse.
Desde el plano fenomenológico es evidente que el inmueble puede dividirse, mas, de ahí no se sigue que estén dadas las condiciones jurídicas para ordenar tal división sin menoscabar los derechos de los comuneros. Tanto así que el apoderado recurrente reconoció que solo faltaban los trámites urbanísticos y de desenglobe para una efectiva división, y en ese mismo sentido se pronunció el perito avaluador Alejandro Hoyos Ángel, quien expuso la viabilidad de la división material si se saca el reglamento de propiedad horizontal 15.
Eso no es cosa menor, sino todo lo contrario: es precisamente la imposibilidad de dividir materialmente el inmueble. Si la finalidad de la división es finiquitar la comunidad, cada uno de los extremos procesales debe resultar dueño exclusivo de un nuevo inmueble -o de una suma líquida de dinero, si se divide por venta-, lo que implica la creación de nuevos folios de matrícula inmobiliaria.
Al respecto, esta Sala Especializada ha sostenido en múltiples ocasiones la inviabilidad de reconocer la existencia autónoma de bienes no sometidos al régimen formal de la propiedad horizontal y, por tanto, de adquirirlo por prescripción adquisitiva de dominio. 14 40.2021.00509ActaInspeccionJudicial.pdf 15 AudienciaVirtualTeamsPrimeraParte.mp4 / Contradicción dictamen pericial, a partir del minuto 16:15 Proceso Radicado Declarativo – Especial 05001310300220210050903 La única forma de que las plantas sean consideradas individuales es sometiéndolas al formalismo de la propiedad horizontal 16.
Claro que en este caso no se discute la existencia material y jurídica del inmueble con matrícula inmobiliaria número 01N – 456683, y por esa vía su aptitud para ser prescriptible, pues precisamente se propuso la excepción de mérito sobre toda la cosa, esto es, sobre lo principal y sus mejoras, accesorias por definición (por eso mismo no se citará la ratio decidendi de ese punto especifico); sino que la tesis se enmarca en que, ante la falta de sometimiento actual al régimen de propiedad horizontal, es jurídicamente imposible considerar las secciones de la edificación como inmuebles autónomos, y, de suyo, una división material en estas condiciones es improcedente.
En lo aquí atañe, en la providencia reseñada se consideró que: “( ) Significa lo anterior que, mientras que no se someta una construcción de varias plantas al régimen de propiedad horizontal, cada una de ellas, al no tener una matrícula independiente, entran a formar parte integrante de la edificación, es decir, se consideran como una proyección vertical de ese inmueble, debiendo descartarse entonces, la existencia de otro derecho real distinto y, por ende, no sería posible su enajenación, ni mucho menos su apropiación a través de la usucapión, porque como se itera, los bienes que se pretendan adquirir por este modo, deben ser cosas corporales determinadas que estén en el comercio y, por supuesto, que existan material y jurídicamente ( ) ( ) Así pues, lo cierto es que esa bien ponderada aspiración de la Corte Suprema de Justicia, muy pronto se trunca no solo por lo señalado antes en el sentido de que, según el ordenamiento patrio, la constitución de un reglamento de propiedad es un acto solemne, y no una circunstancia de facto, pues los efectos jurídicos que de ello se deriva, no solo se proyectan entre las partes, sino, y en especial, frente a terceros.
Además, ni siquiera en la sentencia que decida reconocer una prescripción en esas condiciones, podría ordenarse a las partes involucradas en el litigio que lo constituyeran, pues que además de la genuina voluntad de los interesados que es la que gobierna estos asuntos, o la impuesta como se anuncia; en todo caso, sí o sí, se deben 16 Sentencia Nro. 061 del 11 de diciembre de 2025.
Radicado 05360310300220230035101. Proceso Radicado Declarativo – Especial 05001310300220210050903 satisfacer las condiciones que legalmente se han fijado para el efecto como son, además de la escritura pública que contenga el reglamento, “la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común”, siendo precisamente, por lo informal e irregular de estas construcciones, de lo que se adolece.
( )”17. Aunque reposa en el dossier, en verdad no se requiere de la certificación del perito sobre la falta de acuerdo entre las partes para el sometimiento del edificio al régimen de propiedad horizontal18: ello es ostensible. Son los copropietarios los que deben otorgar la escritura pública por medio de la cual se crea la persona jurídica y el reglamento de propiedad horizontal, para lo cual es condición sine qua non su acuerdo19.
La intensidad de la disputa actual es evidencia de que no hay punto de convergencia entre las partes. Y aunque estuviesen de acuerdo, lejos se está de en efecto tener un régimen de propiedad horizontal bien determinado, con asignación de cuáles son los coeficientes de copropiedad, los bienes comunes esenciales, los no esenciales, los puntos fijos y de acceso, etc.
En el inmueble sub judice, con mayor razón es imperiosa esa clarificación para la individualización de los inmuebles, dadas sus condiciones particulares ya descritas. Para rematar, a lo largo del trámite se ha demostrado, según lo dicho por el perito y el propio apoderado de la demandada, que la construcción ha sido informal y carente de las licencias urbanísticas necesarias; lo cual impacta negativamente en el sometimiento célere del inmueble al régimen de propiedad 17 Ibidem 18 03.2021.00509AnexosDemandaFolios12a47.pdf / Página 16 19 Ley 675 de 2001.
Artículo 4. Proceso Radicado Declarativo – Especial 05001310300220210050903 horizontal, en la medida que contraviene, entre otras normas, lo ordenado en el artículo 16 de la ley 1579 de 2012, relativo a la calificación de los documentos requeridos para un efectivo registro del instrumento público. Entonces, como al tiempo de interponerse la demanda ello no existía –ni siquiera al tiempo de emitirse esta providencia-, la única manera en que procede la división del inmueble es por medio de su venta.
El motivo de inconformidad relativo a la idoneidad del perito, más allá de su acierto o no, a lo único que conllevaría es a omitir el avalúo comercial y su conclusión de división por venta; ese escenario es inane como quiera que la A quo decretó de oficio la elaboración de un nuevo avalúo comercial, tal como el artículo 411 de la norma adjetiva se lo ordena cuando haya disparidad en el monto, y sobre esa orden no hubo motivo de inconformidad, la cual quedará en cualquier incólume. 2.4.
Conclusión. Consecuente con lo expuesto, se confirmará íntegramente el auto del 16 de mayo de 2024 por medio del cual se declaró impróspera la excepción de mérito de prescripción adquisitiva de dominio y se decretó la división por venta del inmueble objeto del proceso. Según lo dictado por el numeral 3 del artículo 365 del Código General del Proceso, se condenará en costas en esta instancia a la parte demandada, pues se confirmó íntegramente el auto apelado y se le resolvió desfavorablemente la alzada que Proceso Radicado Declarativo – Especial 05001310300220210050903 interpuso.
Se fijará las agencias en derecho en la suma de $1.750.905. DECISIÓN. En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, en Sala Civil Unitaria, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR el auto de fecha, procedencia y contenido indicado, según lo motivado ut supra.
SEGUNDO: CONDENAR en costas en esta instancia a la parte demandada, y a favor de la demandante. Se FIJA como agencias en derecho la suma de $1.750.905., correspondientes a un (1) SMLMV.
TERCERO
NOTIFÍQUESE esta providencia a los sujetos procesales y DEVUÉLVASE el expediente al Juzgado de origen, para lo de su competencia.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE (Firmado electrónicamente) BENJAMÍN DE J. YEPES PUERTA Magistrado Firmado Por: Benjamin De Jesus Yepes Puerta Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 042542e37e2607ef0cdb3aae576b763a0c4394926a7c6642cdf68b007590e3cd Documento generado en 27/02/2026 05:58:20 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica