Declarativo Demandante: Edificio Torre de la Merced Propiedad Horizontal Demandada: Edificios Inteligentes S.A.S. Rad. 11001319900120222111501 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada Ponente Aprobado en sala de decisión del 24 de julio de 2024.
Acta 26. Bogotá D.C., veinticuatro (24) de julio de dos mil veinticuatro (2024). Procede el Tribunal a decidir los recursos de apelación formulados por las partes contra la sentencia emitida el 5 de marzo de 2024 por la Superintendencia de Industria y Comercio, dentro del trámite impulsado por el Edificio Torre de la Merced Propiedad Horizontal contra Edificios Inteligentes S.A.S.
ANTECEDENTES 1. El demandante presentó acción declarativa de la referencia, con el propósito de que: i) se declare que por el reiterado incumplimiento a los términos del contrato que recaen sobre las zonas comunes de la copropiedad, la demandada ha vulnerado sus derechos como consumidor; ii) por las obras “obligatorias, incompletas, deficientes o faltantes”, debe hacer efectiva la garantía legal para las reparaciones que requiere la copropiedad, verificadas en el dictamen pericial aportado respecto de arquitectura, estructura, instalaciones eléctricas e hidrosanitario; y, iii) ante la prosperidad de las pretensiones, sea condenada a pagar las costas y agencias en derecho.
Como sustento de las peticiones expuso que Edificios Inteligentes S.A.S. como constructor, promotor y enajenador, levantó el Edificio Torre de la Merced Propiedad Horizontal ubicado en la Carrera 35ª # 57B-16; que éste último contrató a Aval Urbano S.A.S. para que realizara la verificación de las zonas comunes y presentara un dictamen pericial sobre esa inspección; que la firma elaboró el informe el 26 de febrero de 2021 y, le dio traslado al responsable del proyecto, 001-2022-21115-01 1 quien por virtud de los defectos advertidos adelantó algunas tareas para responder por dichas falencias; y, que la empresa contratada después de esos trabajos presentó el análisis final de la obra a la asamblea el 11 de septiembre de 2021, en donde organizó en un “cuadro los hallazgos presentados cuyas deficiencias constructivas persistían, o no fueron atendidas, o fueron mal atendidas”. 2.
Agotado el trámite de primera instancia, el convocado propuso las excepciones de mérito que denominó “caducidad y/o prescripción de la acción para reclamar la garantía al constructor respecto de las zonas comunes”, “buena fe en todas las actuaciones de la constructora demandada”, “falta de cumplimiento de requisitos de procedibilidad”, “improcedencia de la acción de consumidor” y, la “genérica”. 3.
El funcionario declaró la vulneración de los derechos del convocante como consumidor; ordenó que por esa razón la pasiva debía en un período de 180 días hábiles, reparar las fallas que se advierten en los hallazgos 01, 6, 23, 25, 48, 61, 62, 63, 66, 67, 68, 72, 79, 80, 81, 111, 112, 113, 114 y 115; dispuso que el retraso en el cumplimiento causaría una multa a favor de la Superintendencia de Industria y Comercio equivalente a la séptima parte del salario mínimo legal mensual vigente por cada día de retardo, al tenor de lo reglado en el literal a) numeral 11 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011; que en caso de persistir la falta de diligencia se cerraría temporalmente el establecimiento comercial; y negó las demás pretensiones de la demanda.
Fundó la decisión en que de las reparaciones realizadas por la demandada son prueba el dictamen pericial, los testimonios de Rodrigo Andrés Riviera, Lutecio Pinilla Murcia, Martha Carolina Gómez, los interrogatorios de parte de Hernando Molina y William Daniel López, así como el auto 269 del 3 de mayo de 2022 expedido por la Secretaría de Hábitat y, la Resolución 8103 del 21 de diciembre de 2023 emitida por la Superintendencia de Industria y Comercio. 4.
Los extremos en contienda apelaron la decisión, presentando sus reparos concretos ante la Superintendencia y, sustentando sus inconformidades ante esta Corporación, así: 4.1. Edificio Torre de la Merced Propiedad Horizontal criticó el análisis probatorio, en la medida en que se omitió tener en cuenta que la demandada en su contestación reconoció como ciertos los hechos 3, 4, 5 y 6 de la acción de protección al consumidor, referentes a que Aval Urbano S.A.S. elaboró un 001-2022-21115-01 2 dictamen pericial el 26 de febrero de 2021, a que de ese concepto se dio traslado a Edificios Inteligentes S.A.S., que se dispuso un análisis final de las deficiencias constructivas el 11 de septiembre de 2021 y, a que en dicho estudio se organizó un cuadro con los defectos de los que adolecía el proyecto que no habían sido solucionadas por el constructor.
Seguidamente, discutió que en la experticia se anotó que persistía una afectación por la falta de recubrimiento que el acero de refuerzo tiene, en la medida en que éste no podía quedar a la vista, sino que debía ser protegido por una capa de concreto de 4 centímetros; que se requería la entrega y suministro de una planta eléctrica completa de emergencia, no de asistencia, esto es, con capacidad para atender cualquier eventualidad; y, que todavía se tienen varios problemas en la arquitectura de la construcción, es decir, en los muros de limpieza que carecen de escotillas o aperturas para inspección y mantenimiento de las cañuelas, en los sótanos en donde se evidencian huellas de humedad, así como en la fachada que deja en evidencia zona con distintas tonalidades, las cuales indican alta absorción de humedad y fallas de impermeabilidad.
Y finalmente, cuestionó que como el informe de respuesta de hallazgos es una prueba elaborada por la pasiva, a ésta no se le podía dar pleno crédito, especialmente cuando sus conclusiones favorecían principalmente los intereses de ese extremo procesal. 4.2. Edificios Inteligentes S.A.S. también reprochó la valoración de los elementos de juicio, en tanto que la sentencia tuvo como determinante un dictamen pericial que no reunía los requisitos de los numerales 4 y 5 del artículo 226 del Código General del Proceso, no estudió la documental aportada a las diligencias con la que se pretendía exponer los procesos que se adelantan en la Superintendencia de Industria y Comercio y en la Secretaría del Hábitat sobre el inmueble de la litis.
De otro lado, censuró que no se hubieren revisado, analizado y apreciado de manera juiciosa todos los anexos aportados con la contestación, documentos con los que acreditó las reparaciones, es decir, que soportan que las falencias a las que hace referencia la actora no continúan, específicamente en lo que tiene que ver con los hallazgos 01 (eleva coches), 06 (sistema de potencia de áreas comunes), 23 (corte en placa del sótano 3 cuarto de bombas de drenaje), 25 (cuarto de bombas, placa de contrapiso, cortes y filtración), 48 (semisótano del 001-2022-21115-01 3 estacionamiento), 61, 62 y 63 (ducto compartido primer piso, ducto de gas, eléctrico y agua), 66, 67, 72 y 79 (tuberías sin aislar primer piso red de gas centro medición), 68 (tuberías con corrosión primer piso red de gas centro de medición), 80 (tuberías sin aislar primer piso red gas colgante), 81 (tuberías sin aislar y sin soportes primer piso red de gas red colgante), 111 (gabinetes contra incendio pisos 2 a 10 dotación), 112 (información documental redes sanitarias), 113, 114 y 115 (información documental).
Y terminó por agregar, que como todos los bienes comunes son considerados esenciales para el correcto funcionamiento de la propiedad horizontal -a excepción del salón comunal- y, que el artículo 24 de la Ley 675 de 2001 plantea que se presume la entrega de éstos de manera simultánea con la firma del acta de recibo de las unidades privadas de un edificio, la prescripción de la acción para reclamar la garantía respecto de las zonas compartidas de la copropiedad al constructor acaeció el 16 de marzo de 2022, esto es, previo a la interposición de la acción de protección al consumidor el 3 de junio de 2022. 5.
Surtido el traslado correspondiente, el demandado descorrió el traslado de las manifestaciones de su contraparte, motivo por el que la polémica pasa a resolverse conforme a las siguientes, CONSIDERACIONES 1. De manera inicial puntualiza la Sala que no ahondará en las inconformidades elevadas por la demandada en la sustentación del recurso -no en la exposición de reparos-, frente a que en el particular operó el fenómeno de la prescripción extintiva, porque desde el 16 de marzo de 2020 que se entregaron los apartamentos 304, 402 y 802, se debían considerar entregadas igualmente las zonas comunes y, porque la expiración de la garantía iba hasta el 16 de marzo de 2021, ciertamente el plazo anual para reclamar la efectividad de la misma de que trata el numeral 3° del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011 habría fenecido el 16 de marzo de 2022, en tanto que la incorporación de ese punto de manera súbita y extemporánea se constituye como argumento novedoso que no puede ser abordado en este grado.
Lo anterior, pues recuérdese que de conformidad con lo previsto en los artículos 320, 322 y 328 del Código General del Proceso, el ámbito de estudio del Tribunal está limitado a los reparos especificados por los impugnantes, tanto que cualquier 001-2022-21115-01 4 desbordamiento de esos hitos, sin perjuicio de las eventuales decisiones que deban adoptarse de oficio, provoca que se incurra en el vicio de la incongruencia, el cual “también se patentiza cuando la sentencia no armoniza con lo pedido en la sustentación del recurso (pretensión impugnaticia) ”1. 2.
El artículo 78 de la Constitución Política, establece la protección de los consumidores como un derecho colectivo, delegando en la ley el control de la calidad de los bienes y servicios ofrecidos, así como los prestados a la comunidad, e igualmente de la información que debe suministrarse al público en su comercialización. En desarrollo de esa disposición normativa, la Ley 1480 de 2011 prevé diferentes mecanismos para el amparo de esa especial clase o grupo de personas regulando, entre otros aspectos, la adecuada publicidad que debe brindársele y la prohibición de que esta sea engañosa, la educación del consumidor, la idoneidad de lo comercializado, la protección contractual, los lineamientos relacionados con que lo distribuido no tenga algún defecto y, el derecho a la garantía legal. 3.
En el asunto bajo conocimiento, el acápite de pretensiones se limitó a que se declarara que Edificios Inteligentes S.A.S. ha vulnerado los derechos que le asiste al Edificio Torre de la Merced Propiedad Horizontal en calidad de consumidor, por el reiterado incumplimiento a los términos y condiciones de la garantía legal que recae sobre las zonas comunes del conjunto residencial, ubicado en la Carrera 35ª # 57B-16 en su condición de productor, constructor y promotor del proyecto inmobiliario.
Y consecuencialmente, que se le condenara a hacerla efectiva para realizar la reparación de las obras obligatorias, incompletas, deficientes o faltantes, incluidas en el dictamen pericial que acompaña el líbelo genitor, puntualmente: ARQUITECTURA HALLAZGO 01 ELEVACOCHES: Se ordenen a la demandada a ajustar con el fin de que personas con movilidad reducida se les permita la apertura de las puertas de cualquier vehículo sin barreras de ninguna índole que les impida su libre desplazamiento.
HALLAZGO 09 CUBIERTAS NO TRANSITABLES: Las áreas comunes del edificio (NO de uso exclusivo), deben tener facilidades de acceso independientes para su mantenimiento, sin servidumbres sobre las unidades privadas, por lo que en consecuencia se debe ordenar al constructor demandado a realizar las actividades que subsanen tal falencia. HALLAZGO 10 ACCESIBILIDAD – MEDIOS DE EVACUACIÓN EN TODOS LOS PISOS (pisos 11 a sótano 3): A realizar la instalación de señalización en las salidas.
Este es un requerimiento de la NSR-10, Capítulo K, numerales K-3 Requerimientos para zonas comunes, K.3.10 Señalización de salidas. Toda señal de los medios de egreso debe tener la palabra “SALIDA” escrita en caracteres legibles, no menores de 150 mm de alto, y trazo no menor de 20 mm de ancho, iluminados por una fuente de energía confiable.
HALLAZGO 12 ESCALERAS DE EVACUACIÓN – PASAMANOS DOBLES: Se ordene la colocación en todos los pisos (piso 11 a sótano 3) en las escaleras de la torre de vivienda que carecen de pasamanos dobles y continuos en todo su recorrido, con prolongaciones horizontales mayores de 30 cm al comienzo y al final de aquellas. Los pasamanos deben tener una señal 1 CSJ.
Sentencia del 13 de abril de 2016. 001-2022-21115-01 5 sensible al tacto que indique la proximidad de los límites de la escalera. Se coloca un pasamanos a 90 cm de altura y otro a 70 cm de altura. HALLAZGO 18 ACCESIBILIDAD / MEDIOS DE EVACUACIÓN EN SÓTANOS 1, 2 Y 3: ordenar la instalación de la señalización indicativa de la dirección de evacuación en sótanos. Toda salida o vía de escape debe ser claramente visible y estar completamente señalizada de tal manera que todos los ocupantes mentalmente capaces de la edificación puedan encontrar sin problema la dirección de salida y en tal forma que la vía conduzca, de manera inequívoca a un sitio seguro HALLAZGO 19 ACCESIBILIDAD / MEDIOS DE EVACUACIÓN TERRAZA: Se ordene el ajuste al cambio de nivel del piso entre la terraza y la escalera de evacuación. El piso a ambos lados de cualquier puerta de salida o corredor debe tener el mismo nivel a lo largo de una distancia perpendicular a la abertura de la puerta, por lo menos igual al ancho de la puerta, y realizar las labores de aseo y pintura de remates.
HALLAZGO 21 SEGURIDAD EN TODOS LOS PISOS 11 A SÓTANO 3: Se ordene a la sociedad demandada que en las puertas de acceso o egreso a las salidas de emergencia protegidas cuenten con cierrapuertas que garanticen su permanencia cerrada. Las puertas deberán ser de apertura manual fácil mediante barras antipánico, de cierre automático y tener una resistencia a la acción del fuego no inferior a la especificada en la Tabla J.3.4-3.
La cerradura de la puerta del sótano 1 presenta un desajuste severo. No se puede operar desde el hall del ascensor. En consecuencia, se solicita se ordene a la constructora la instalación del elemento de cierre automático que exige el cumplimiento de la norma. HALLAZGO 23 SEGURIDAD PISOS 11 SÓTANO 3: Se ordene la instalación de planos de evacuación en cada piso en todos los niveles de la edificación que deben contar con planos de ruta de emergencia y la señalización de emergencia de acuerdo con los parámetros adoptados por el Ministerio de la Protección Social.
Señalética orientativa. HALLAZGO 25: TERRAZA: ELEMENTO DE ANCLAJE: Se ordene a la sociedad constructora demandada presentar la prueba de certificación. El punto de anclaje seguro debe tener resistencia certificada a la rotura y un factor de seguridad, diseñados y certificados en su instalación por un fabricante y/o una persona debidamente calificada.
Resistencia entre 1.607Kg y 2.272Kg según el tiempo que la prueba determine, en especial en el muro del costado sur se evidencia la perdida de uno de los elementos instalados, el cual debe ser reinstalado. HALLAZGO 48 SEMITÓTANO ESTACIONAMIENTO: Es una obligación del constructor demandado cumplir con los requisitos establecidos en la licencia de construcción. En los planos licenciados se encuentran, a nivel de semi-sotano, cinco (05) duplicadores para cumplir con el requerimiento de la licencia: 33-34, 35-36, 37-38, 39-40 y 41-42.
Sin embargo, solamente fue instalado el correspondiente al espacio 41-42. Faltando así entonces la instalación de cuatro (04) lo que indica que faltan cuatro cupos de estacionamiento vs. lo aprobado en licencia, por lo cual se le debe ordenar al constructor cumplir con esas actividades. HALLAZGO 49 SÓTANOS 1-2-3: MURO DE LIMPIEZA – ESCOTILLAS DE INSPECCIÓN: Se evidencia que, en el muro de limpieza instalado, en los tres sótanos, no se dejaron escotillas de inspección y mantenimiento de las cañuelas.
En el sótano 3 se encuentra evidencia de humedad en la base de los muros de limpieza que no pueden ser verificadas ni diagnosticadas por no existir acceso. Se debe ordenar la colocación de las escotillas de inspección y mantenimiento de las cañuelas. La constructora debe implementar una solución técnica y arquitectónica satisfactoria para garantizar la inspección y mantenimiento de las cañuelas.
HALLAZGO 53 STANO 3 – BICICLETERO – SERVIDUMBRE: Se evidencia que el ingreso al equipo de control del eleva coches se encuentra en servidumbre con el bicicletero. Los pasadores de las puertas tanto de ingreso al bicicletero como al cuarto de máquinas no ajustan y se encuentran de libre acceso. Se debe ordenar a la constructora estudiar alternativas de diseño e implementar una solución técnica y arquitectónica satisfactoria.
HALLAZGO 61 FACHADAS MAMPOSTERÍA GENERAL: En la mampostería de fachada se evidencian diferentes tonalidades e indicios de alta absorción, lo que indicaría fallas de impermeabilidad. Todos los elementos de la edificación que estén en contacto con el exterior deben protegerse adecuadamente contra la humedad y los agentes externos para evitar que afecten la apariencia y características físicas del elemento.
Ordenar a la constructora aplicar los correctivos necesarios para garantizar la impermeabilidad de las fachadas. Tener en cuenta que en los muros de ladrillo se evidencian tonalidades de color verde, indicando problemas de absorción de la humedad. Hace falta aportar la carta de garantía del instalador." ESTRUCTURA HALLAZGO 3 SÓTANO 3 – PLACA CONTRAPISO: Se encuentra fisuras muy leves a moderadas en la generalidad de la placa, sin encontrar evidencia de una intervención, por lo que se debe ordenar a la constructora tomar el correctivo.
HALLAZGO 4 SÓTANO 3: Se encuentran dilataciones con evidencia de tratamiento de sello, este sello se encuentra deteriorado, por lo que se debe ordenar a la constructora a entregar las obras a satisfacción acompañadas de un manual con indicaciones precisas de mantenimiento. HALLAZGO 5 SÓTANO 3 – PLACA ENTREPISO: Se ordene a la constructora que los elementos estructurales de la placa cumplan con los 4cm de recubrimiento que indica el diseñador en los planos aprobados por curaduría para proteger estos elementos y los mismos presentan oxidación y/o corrosión a fin de evitar la pérdida de la capacidad estructural al que fue diseñado cada elemento y en el conjunto de la estructura.
HALLAZGO 7 SÓTANO 2: FISURAS: Se ordene a la sociedad constructora demandada el tratamiento correctivo de las fisuras en la generalidad de la placa. Los propietarios indican que con frecuencia encuentran filtraciones de agua por la placa y cae al sótano 3, y así lo evidencia las marcas de humedad varios elementos de placa en sótano 3. 001-2022-21115-01 6 HALLAZGO 8 SÓTANO 2: PLACA CONTRAPISO – DILATACIONES: Se ordene a la sociedad constructora demandada se arreglen las dilataciones con sello.
HALLAZGO 9 SÓTANO 2 PLACA ENTREPISO – REFUERZO SIN RECUBRIMIENTO: En los elementos estructurales de la placa, se observa a simple vista los refuerzos expuestos; se ordene a la sociedad constructora cumpla con los 4 cm de recubrimiento que indica el diseñador en los planos aprobados por curaduría para proteger estos elementos y los mismos presentan oxidación y/o corrosión y evitar que se genere pérdida de la capacidad estructural al que fue diseñado cada elemento y en el conjunto de la estructura.
Es de resaltar que esta circunstancia se encuentra de manera recurrente en esta estructura HALLAZGO 10 SÓTANO 2 – MURO PERIMETRAL – FILTRACIÓN: Se ordene al constructor arreglar las filtraciones de agua por los muros perimetrales, como lo evidencia las marcas de humedad en el muro falso y las eflorescencias blancas que se encuentran en los bordillos en los que se soporta el muro falso; que realice la entrega de estas obras, acompañadas de una guía o manual con indicaciones precisas de mantenimiento.
HALLAZGO 11 SÓTANO 1 – PLACA PISO – FISUTRAS: Se encuentra en fisuras leves a fuertes (con desprendimientos) en la generalidad de la placa; se ordene a la constructora tomar los correctivos a fin de evitar dichas filtraciones por la placa y que cae al sótano 2. HALLAZGO 12 SÓTANO 1 – PLACA CONTRAPISO – DILATACIONES – SELLO: Se ordene a la constructora a hacer intervención a las dilataciones con evidencia de tratamiento de sello, así como también se dé continuidad en las dilataciones.
HALLAZGO 13 SÓTANO 1 – PLACA ENTREPISO: Se ordene a la sociedad constructora demandada que en los elementos estructurales de la placa cumplan con los 4cm de recubrimiento que indica el diseñador en los planos aprobados por curaduría para proteger estos elementos y los mismos presentan oxidación y/o corrosión que puede generar pérdida de la capacidad estructural al que fue diseñado cada elemento y en el conjunto de la estructura.
Es de resaltar que esta circunstancia se encuentra de manera recurrente en esta estructura. Se aporte ficha técnica del producto aplicado. HALLAZGO 14 SÓTANO 2 – MUROS PERIMETRAL – FILTRACIÓN: Se ordene al constructor sean corregidas las filtraciones de agua por los muros perimetrales, y así lo evidencia las marcas de humedad en el muro falso y las eflorescencias blancas que se encuentran en los bordillos en los que se soporta el muro falso y la placa de piso.
Para que la administración se haga cargo del mantenimiento, las obras deben entregarse a satisfacción, acompañadas de una guía o manual con indicaciones precisas de mantenimiento. HALLAZGO 15 SÓTANO 1 – PLACA ENTRE PISO – FILTRACIONES: Se ordene al constructor a corregir las fisuras en la generalidad de la placa, a fin de evitar las filtraciones de agua por la placa y que cae al sótano 2.
HALLAZGO 16 SÓTANO 1-2-3: ACEROS EXPUESTOS: Se ordene al constructor a realizar el recubrimiento de los aceros de refuerzo de la estructura expuestos, en cumplimiento de la normatividad constructiva aplicable. HALLAZGO 17 SÓTANO 1-2-3 EFLORESCENCIAS PLACA: Se ordene al constructor a hacer intervención en los tres sótanos, en las placas de entrepiso (cubierta) donde se evidencian en varias zonas de forma reiterada varios tipos de eflorescencias (blancas, rojizas y negras) provenientes de la placa en concreto.
HALLAZGO 18 PISO 1 PLACA ENTRE PISO – REFUERZO SON RECUBRIMIENTO: Se ordene al constructor que en los elementos estructurales de la placa, se cumplan con los 4cm de recubrimiento que indica el diseñador en los planos aprobados por curaduría para proteger estos elementos y los mismos presentan oxidación y/o corrosión lo que puede generar pérdida de la capacidad estructural al que fue diseñado cada elemento y en el conjunto de la estructura.
Es de resaltar que esta circunstancia se encuentra de manera recurrente en esta estructura y se debe exigir al constructor aporte ficha técnica del producto aplicado. HALLAZGO 19 SÓTANO 1 PLACA CONTRAPISO CORTES/FILTRACIÓN: Se encuentran cortes a la estructura (no diseñados) elaborados como desagües de agua lluvias y los mismos no presentan ninguna protección de la estructura con la evidente presencia de agua, por lo que se debe ordenar al constructor tomar los correctivos conforme a la normativa constructiva.
HALLAZGO 21 PISO 1 – MURO POSTERIOR – EFLORECENCIAS: En el muro posterior del edificio se encuentran eflorescencias verdes y blancas, por lo que se debe ordenar al constructor hacer las intervenciones constructivas que permitan prevenir la eflorescencia bajo un régimen de limpieza periódica, teniendo en cuenta los periodos de tiempo seco y época de lluvias.
Para que la administración se haga cargo del mantenimiento, las obras deben entregarse a satisfacción, acompañadas de una guía o manual con indicaciones precisas de mantenimiento. HALLAZGO 24 PISOS 2 AL 10 - PLACAS ENTREPISO - RECUBRIMIENTO MÍNIMO: Se ordene al constructor que en las placas de entrepiso de los sótanos y del primer piso, se intervengan y se realicen el recubrimiento de los elementos estructurales que cumplan con los 4 cm de recubrimiento de los Aceros de refuerzo según lo especificado en los diseños estructurales y de esta misma manera advirtiendo que no hay bitácora ni el informe de supervisión técnica se requiere confirmar que esta misma falencia no se repite en las placas de los pisos de apartamentos del edificio.
HALLAZGO 25 CUARTO DE BOMBAS - PLACA CONTRAPISO - CORTES | FILTRACIÓN Se ordene al constructor corregir los cortes a la estructura (no diseñados) elaborados como desagües de agua lluvias y los mismos no presentan ninguna protección de la estructura con la evidente presencia de agua, el cual debe ser ejecutado en los términos establecidos por las normas técnicas y legales.
HALLAZGO 27 FACHADA | LOBBY - LADRILLO A LA VISTA – EFLORESCENCIAS Se ordene al constructor a corregir la fachada con ladrillo a la vista y asimismo la columna en ladrillo a la vista del lobby que presentan eflorescencias. 001-2022-21115-01 7 INSTALACIONES ELÉCTRICAS HALLAZGO 5 Sistema de potencia. – Ubicación - Zonas comunes - Equipos eléctricos.
Se ordene al constructor El DICTAMEN DE INSPECCION Y VERIFICACION DE INTALACIONES ELECTRICAS, RETIE para las partes de media tensión, subestación y uso final, en especial aportar el certificado de: Planta, acometida entre planta y transferencia y canalización. HALLAZGO 6 Sistema de potencia. – Ubicación - Zonas comunes primer piso - bandejas portables.
En los ductos verticales del edificio, un tramo de las acometidas de gas de cada apartamento no está separadas de la bandeja tipo cablofil, por lo que se debe ordenar al constructor que termine la separación que tiene realizada en la otra parte del buitrón, para que se cumpla las recomendaciones de la norma. HALLAZGO 9 Canalizaciones Ubicación zonas comunes, revisar todas las salidas.
Se ordene al constructor el cambio de las cajas utilizadas en algunas de las salidas eléctricas y/o cajas de paso, no son cajas de sobreponer sino de incrustar. HALLAZGO 10 Cuarto de Bombas – Ubicación – Sótanos cuarto de la planta, motores de puertas eleva-coches, eleva coches de visitantes y lampara de sistema de alumbrado de emergencia. Se ordene al constructor que realice las modificaciones necesarias para que en la instalación no queden cables expuestos.
HALLAZGO 13 Cuarto de planta Ubicación Sótano: Se ordene a la constructora que realice las adecuaciones necesarias para que el equipo de energía de respaldo quede adecuadamente instalado. HALLAZGO 14 Planta de emergencia Ubicación Zonas comunes: Ordenar al constructor que cambie el equipo y realice las adecuaciones necesarias para que el nuevo equipo quede funcionando de manera adecuada e idónea siguiendo los lineamientos de la normatividad vigente en el país. El equipo debe cumplir con las características especificadas en el diseño eléctrico.
La capacidad de generación de la planta instalada es insuficiente para alimentar las cargas asignadas a través de la transferencia automática, cargas asignadas: bombas de agua potable, bombas eyectoras, monta coches y tablero duplicados. HALLAZGO 15 Cuarto de planta - Zonas comunes: La continuidad de la acometida de la planta no es coherente entra la salida de la planta (No 8 Cu) y el conductor que alimenta la transferencia Automática (350 Kcmil Al).
Se ordenen al constructor que luego de que cambie la planta revise en detalle las acometidas y realice las adecuaciones y/o cambios necesarios para que la nueva configuración eléctrica quede funcionando de manera adecuada siguiendo los lineamientos de la normatividad vigente en el país. HALLAZGO 16 Tablero sótano 3: Ordenar al constructor que cambie el grupo electrógeno y que incluya las cargas de zonas comunes y ascensor dentro de las cargas críticas del edificio. se requiere hacer adecuaciones en la parte de infraestructura eléctrica para adecuar el sistema eléctrico a la configuración solicitada.
Lo anterior para permitir que el sistema de transporte vertical, ascensor, el tablero de alumbrado y tomas de las zonas comunes, estén alimentados del sistema de emergencia, pero al ser este sistema destinado a alimentar las cargas de funciones vitales dirigidas a garantizar la seguridad y protección de la vida humana, esas cargas deben quedar alimentadas del grupo electrógeno. HALLAZGO 17 Transferencia automática – Ubicación Sótano tres Zonas Comunes: Se ordene al contratista que suministre e instale en la transferencia automática el interruptor de protección adecuado con la capacidad de la nueva planta.
Se requiere instalar la protección puesto que la planta y transferencia están en cuartos independientes." HALLAZGO 18 Cuarto de equipos – Ubicación - Zonas comunes - Primer piso: Se ordene a la sociedad constructora demandada el realizar el cálculo, suministro e instalación de una UPS, realizar las adecuaciones necesarias para su adecuado funcionamiento, responsabilidad del constructor, teniendo en cuenta que el edificio es anunciado y comercializado como un edificio inteligente, no puede carecer de ese equipo, dentro del concepto ""Edificio inteligente"" la seguridad y comunicación son esenciales." HALLAZGO 20 Tablero de control agua potable – Ubicación Zonas comunes Sótano tres.
Ordenar al constructor que las protecciones de los motores en el tablero de control de bombas correspondan con la capacidad de los motores que tienen asociados, siguiendo los lineamientos de la normatividad vigente en el país, responsabilidad del constructor. HALLAZGO 23 Cajas de paso Ubicación Zonas comunes Sótano tres: Se ordene al constructor demandado colocar cajas de paso utilizadas en la instalación eléctrica de sobreponer.
(bajo el tablero de las bombas eyectoras, cuarto de bombas.) HALLAZGO 25 – Cuarto de bombas agua potable. Zonas comunes. Sótano tres: Se ordene al constructor que la acometida de entrada al tablero de agua potable colocar el interruptor de protección. El tablero y el lugar de la protección están en cuartos independientes, en consecuencia y de acuerdo con la norma, se requiere instalar la protección. HALLAZGO 30 Cuarto de tableros Zonas comunes sótano tres: Se ordene al constructor realizar el cálculo, suministro e instalación del DPS respectivo siguiendo los lineamientos de la normatividad vigente en el país. La norma es obligatoria en la instalación de DPS; para la subestación eléctrica, según lo indica art. 20.14.2 del Retie, no es obligatoria la instalación en la red de baja tensión. Se requiere la instalación de un DPS en la red de baja tensión. Ver sección 27.4 Protección de las instalaciones de uso final (RETIE)".
HIDROSANITARIO – INCENDIO GAS HALLAZGO 18: Fallo en eyectora Sótano 3 Pozo eyector Bombas eyectoras: Se ordene a la constructora demandad la reparación de una de las eyectoras que está devolviendo flujo hacia el pozo, por lo que se encuentra obstrucción o daño en uno de los cheques, así como la entrega de la guía o manual con indicaciones precisas de mantenimiento. 001-2022-21115-01 8 HALLAZGO 23 Cortes en placa Sótano 3 Cuarto de bombas Drenaje: Se ordene al constructor realice las obras necesarias para direccionar el agua, para lo cual deberá taponar el corte y generar cañuelas, sifones u otros elementos para direccionar el agua adecuadamente.
HALLAZGO 36 Equipos alta presión Sótano 3 Cuarto de bombas - Bombas suministro: Los equipos instalados son de alta presión, el variador está permitiendo variaciones del orden de 10 PSI, por lo que no es un equipo de presión constante. No se cuenta con regulación de presión (Válvula reguladora) por lo que en caso de falla de los equipos de bombeo se presentará rotura de tuberías, razón por la cual se debe ordenar al constructor hacer el suministro e instalación de dicha válvula reguladora de presión. HALLAZGO 40 Cuarto sin terminar Sótano 3 Cuarto de bombas Muros sin terminar: Ordenar al constructor hacer las obras necesarias para adecuar los muros del cuarto de bombas y el manejo de aguas de infiltración que se encuentran sin rematar, produciendo encharcamientos y muy mal aspecto en el espacio, e intervenir el sifón que no funciona.
HALLAZGO 55 Tuberías forzadas Sótano 2 Red potable Red llaves manguera: Ordenar al constructor cortar, instalar accesorios de manera correcta y alinear la tubería para evitar su rotura. HALLAZGO 56 Tuberías forzadas Sótano 2 Red potable Red llaves manguera: Ordenar al constructor cortar, instalar accesorios de manera correcta y alinear la tubería para evitar su rotura.
HALLAZGO 58 Redes inconclusas Primer piso Red de gas Sobre medidores: ordenar al constructor retirar redes inconclusas o finalizarlas y habilitarlas y que verifique que no existan derivaciones que pueda inducir fugas, y hacer entrega de la red con las pruebas de rigor. HALLAZGO 59 Redes inconclusas Primer piso Red de gas Bandeja redes gas: ordenar al constructor retirar redes inconclusas o finalizarlas y habilitarlas y que verifique que no existan derivaciones que pueda inducir fugas, y hacer entrega de la red con las pruebas de rigor.
HALLAZGO 60 Redes inconclusas Primer piso Red de gas Atrás de cocineta: ordenar al constructor retirar redes inconclusas o finalizarlas y habilitarlas y que verifique que no existan derivaciones que pueda inducir fugas, y hacer entrega de la red con las pruebas de rigor. HALLAZGO 61 Ducto compartido Primer piso Ducto de gas, eléctrico y agua: teniendo en cuenta que el ducto de gas no presenta una división completa de otros servicios desde el inicio de los tubos, lo que genera riesgos y se encuentra por fuera de las exigencias normativas, se debe ordenar al constructor independizar ductos y retirar red de agua del ducto de gas, a fin de que cumpla con el numeral 3.1.i de la NTC2505, que es una normativa de cumplimiento obligatorio.
HALLAZGO 62 Ducto compartido Primer piso Ducto de gas, eléctrico y agua: teniendo en cuenta que el ducto de gas no presenta una división completa de otros servicios desde el inicio de los tubos, lo que genera riesgos y se encuentra por fuera de las exigencias normativas, se debe ordenar al constructor independizar ductos y retirar red de agua del ducto de gas, a fin de que cumpla con el numeral 3.1.i de la NTC2505, que es una normativa de cumplimiento obligatorio.
HALLAZGO 63 Ducto compartido Primer piso Ducto de gas, eléctrico y agua: Teniendo en cuenta que el ducto de gas no presenta una división completa de otros servicios desde el inicio de los tubos, lo que genera riesgos y se encuentra por fuera de las exigencias normativas, se debe ordenar al constructor independizar ductos y retirar red de agua del ducto de gas.
HALLAZGO 64 Faltan soportes Primer piso Red de gas: Teniendo en cuenta que los soportes tienen distanciamientos superiores a los permitidos por la normatividad, especialmente en cambios de dirección donde se concentran los accesorios y gran parte del peso de la red, se debe ordenar al constructor instalar soportes con los distanciamientos requeridos y con su respectivo aislante.
HALLAZGO 65 Soportes partidos Primer piso Red de gas Centro de medición: Teniendo en cuenta que algunos soportes fueron partidos, retirados o se observan derretidos seguramente durante el proceso de soldadura sin tener las previsiones necesarias ni tampoco fueron reemplazadas. Las tuberías se encuentran en contacto entre ellas favoreciendo procesos de corrosión, se debe ordenar al constructor tomar los correctivos y alinear tuberías e instalar soportes HALLAZGO 66: Tuberías sin aislar Primer piso Red de gas Centro de medición: Teniendo en cuenta que varias tuberías se encuentran en contacto entre sí, por lo que se está favoreciendo la corrosión de las redes incumpliendo los requisitos normativos, se debe ordenar al constructor tomar los correctivos, alienando las tuberías e instalar soportes.
HALLAZGO 67 Tuberías sin aislar Primer piso Red de gas Centro de medición: Teniendo en cuenta que varias tuberías se encuentran en contacto entre sí, por lo que se está favoreciendo la corrosión de las redes incumpliendo los requisitos normativos, se debe ordenar al constructor tomar los correctivos, alienando las tuberías e instalar soportes.
HALLAZGO 68 Tuberías con corrosión Primer piso Red de gas Centro de medición. Teniendo en cuenta que varias tuberías se encuentran en contacto entre sí, por lo que se está favoreciendo la corrosión de las redes incumpliendo los requisitos normativos, se debe ordenar al constructor tomar los correctivos, alienando las tuberías e instalar soportes.
HALLAZGO 69 Soportes provisionales Primer piso Red de gas Centro de medición. Teniendo en cuenta que se tienen soportes provisionales con elementos no aceptados como trozos de madera y se tienen desechos de construcción, se ordene al constructor la instalación de soportes, retiro de elementos provisionales, limpieza de la zona. HALLAZGO 70 Reducciones innecesarias Primer piso Red de gas Centro de medición: Teniendo en cuenta que se tienen reducciones en la red que generan pérdidas adicionales, no son necesarias y no son aceptadas por ninguna normativa.
Se 001-2022-21115-01 9 tiene red en 3/4", se reduce a 1/2" y se vuelve a ampliar para ingresar al regulador, se ordene al constructor el reemplazo de reducción por tramo en diámetro de conexión de regulador. HALLAZGO 71 Reducciones innecesarias Primer piso Red de gas Centro de medición: Teniendo en cuenta que se tienen reducciones en la red que generan pérdidas adicionales, no son necesarias y no son aceptadas por ninguna normativa.
Se tiene red en 3/4", se reduce a 1/2" y se vuelve a ampliar para ingresar al regulador, se ordene al constructor el reemplazo de reducción por tramo en diámetro de conexión de regulador. HALLAZGO 72 Tuberías sin aislar Primer piso Red de gas Centro de medición. Teniendo en cuenta que varias tuberías se encuentran en contacto entre sí, por lo que se está favoreciendo la corrosión de las redes incumpliendo los requisitos normativos, se debe ordenar al constructor el alinear tuberías e instalar soportes y reemplazando los elementos con corrosión. HALLAZGO 73 Soportes derretidos Primer piso Red de gas Centro de medición. Teniendo en cuenta que algunos soportes fueron partidos, retirados o se observan derretidos seguramente durante el proceso de soldadura sin tener las previsiones necesarias ni tampoco fueron reemplazadas y que las tuberías se encuentran en contacto entre ellas favoreciendo procedimientos de corrosión, se debe ordenar al constructor hacer los correctivos, alinear tuberías e instalar soportes.
HALLAZGO 74 Soportes sueltos Primer piso Red de gas Centro de medición: Teniendo en cuenta que algunos soportes fueron partidos, retirados o se observan derretidos seguramente durante el proceso de soldadura sin tener las previsiones necesarias ni tampoco fueron reemplazadas y que las tuberías se encuentran en contacto entre ellas favoreciendo procedimientos de corrosión, se debe ordenar al constructor hacer los correctivos, alinear tuberías e instalar soportes HALLAZGO 75 Soportes sueltos Primer piso Red de gas Centro de medición: Teniendo en cuenta que algunos soportes fueron partidos, retirados o se observan derretidos seguramente durante el proceso de soldadura sin tener las previsiones necesarias ni tampoco fueron reemplazadas y que las tuberías se encuentran en contacto entre ellas favoreciendo procedimientos de corrosión, por lo que se debe ordenar al constructor tomar los correctivos y alinear tuberías e instalar soportes.
HALLAZGO 77 Redes sin concluir Primer piso Red de gas Centro de medición: Teniendo en cuenta que se encuentran puntos sin finalizar, como el del medidor de zonas comunes, no fueron recibidos los planos aprobados de gas por Vanti, por lo que se debe ordenar al constructor instalar red y medidor faltante. HALLAZGO 79 Tuberías sin aislar Primer piso Red de gas Centro de medición. Teniendo en cuenta que varias tuberías se encuentran en contacto entre sí, por lo que se está favoreciendo la corrosión de las redes incumpliendo los requisitos normativos por lo que se debe ordenar al constructor tomar los correctivos pertinentes y alinear tuberías e instalar soportes.
Reemplazo de elementos con corrosión. HALLAZGO 80 Tuberías sin aislar Primer piso Red de gas Red colgante: Teniendo en cuenta que varias tuberías se encuentran en contacto entre sí, por lo que se está favoreciendo la corrosión de las redes incumpliendo los requisitos normativos, se debe ordenar al constructor el tomar los correctivos del caso y alinear tuberías e instalar soportes con el reemplazo de elementos con corrosión. HALLAZGO 81 Tuberías sin aislar y sin soportes Primer piso Red de gas Red colgante: Teniendo en cuanta que se tienen redes sin soportes y en algunos casos con soporte sin el aislamiento requerido por la normativa para tuberías metálicas, se ordene al constructor alinear tuberías e instalar soportes aislados.
HALLAZGO 82 Reparación no técnica Primer piso Red de gas Red colgante: Teniendo en cuenta que se encontró una reparación con algún tipo de sellante diferente a la soldadura aceptada para las uniones de cobre, lo cual no está permitido por ninguna norma y es un riesgo para los habitantes por posibles fugas de gas, se debe ordenar al constructor realizar cambio de elemento con fundente y soldadura por capilaridad, aportando ficha técnica del sellante empleado.
HALLAZGO 89 Pases mal dilatados Primer piso Red sanitaria Red en techo. Teniendo en cuenta que las tuberías que atraviesan placas o muros se encuentran embebidas en el concreto sin encamisados incumpliendo norma, no se ha resanado adecuadamente los pases, se debe ordenar al constructor dilatar las tuberías y sellarlas técnicamente. HALLAZGO 100 Devolución de olores Cubierta Ventilación sanitaria Remate con rejilla: La cercanía y baja altura de la terminal de ventilación (por debajo de lo exigido por norma), permite la devolución de olores que son perceptibles desde la terraza, por lo que se debe ordenar al constructor tomar los correctivos para evitar tales anomalías.
HALLAZGO 111 Gabinetes contra incendio Pisos 2 a 10 Dotación. Teniendo en cuenta que El Capítulo J Requisitos de protección contra incendios en edificaciones de la NSR-10, actualizado por el decreto 340 del 12 de febrero 2012, indica que en las edificaciones clasificadas en el grupo de ocupación Residencial Multifamiliar (R-2) se deben instalar estaciones de mangueras de 38 mm de diámetro para extinción de incendios en todos los pisos de la edificación, se tiene que la edificación de mi representada no cumple con este requerimiento, por lo que se debe ordenar a la sociedad constructora demandada diseñar y construir una solución técnica que satisfaga el requerimiento de la norma.
Se debe tener en cuenta que la NTC1669 está vigente desde el año 2009. HALLAZGO 112 INFORMACIÓN DOCUMENTAL Redes sanitarias. Teniendo que NO se cuenta con información documental de las redes sanitarias ni lluvias, no se tienen planos (ni de diseño ni récord), memorias de cálculo, especificaciones, certificados de calidad ni ningún otro tipo de documento de soporte del proceso constructivo ni que permita conocer los parámetros constructivos para la inspección realizada, se debe ordenar al constructor demandado suministrar información documental, con aporte de las memorias de cálculo." HALLAZGO 113 INFORMACIÓN DOCUMENTAL Redes hidráulicas Teniendo que NO se cuenta con información documental de las redes de agua potable, más que unos planos "récord" que no representa la realidad de lo encontrado en obra.
No se tienen planos ni de diseño, memorias de cálculo, especificaciones, certificados de calidad ni ningún otro tipo de documento 001-2022-21115-01 10 de soporte del proceso constructivo ni que permita conocer los parámetros constructivos para la inspección realizada. En consecuencia, se debe ordenar al constructor suministrar información documental, con las memorias de cálculo y las especificaciones de equipos." HALLAZGO 114 INFORMACIÓN DOCUMENTAL Redes de gas.
Teniendo en cuenta que NO se cuenta con información documental de las redes de agua gas, más que unos planos "récord" que no representa la realidad de lo encontrado en obra, tampoco se tienen los planos con sello de aprobación de los diseños en original que provee la empresa prestadora del servicio. No se tienen memorias de cálculo, especificaciones, certificados de calidad ni ningún otro tipo de documento de soporte del proceso constructivo ni que permita conocer los parámetros constructivos para la inspección realizada.
En consecuencia, se debe ordenar al demandado suministrar información documental y aportar las memorias de cálculo." HALLAZGO 115 INFORMACIÓN DOCUMENTAL Redes contra incendio. Teniendo en cuenta que NO se cuenta con información documental de las redes de extinción de incendios, más que unos planos "récord" que no representa la realidad de lo encontrado en obra.
No se tienen planos ni de diseño, memorias de cálculo, especificaciones, certificados de calidad ni ningún otro tipo de documento de soporte del proceso constructivo ni que permita conocer los parámetros constructivos para la inspección realizada. Es muy importante verificar los parámetros de diseño que no contemplaron redes de extinción con rociadores generando no cumplimientos de las normas vigentes en el momento de la construcción, se debe ordenar al constructor suministrar información documental y aportar las memorias de cálculo.
Sobre el particular, cumple insistir, en que los consumidores tienen varias y, específicas protecciones tanto legales como jurisprudenciales, dentro de las que se caracteriza (i) el deber de un sujeto que por su profesión porta un conocimiento minucioso del objeto a contratar, de dar noticia de los aspectos relevantes para sentar la certidumbre y confianza de que lo que ofrece corresponde a las expresas necesidades que el adquirente aspira satisfacer y, del que se exige que “toda información que se dé al consumidor acerca de los componentes y propiedades de los bienes y servicios que se ofrezcan al público deberá ser veraz y suficiente”, es decir, que no sea engañosa, de tal suerte que no induzca ni tenga la potencialidad de provocar error, engaño o confusión en la elección de compra del usuario, infracción de tal deber al que puede llegarse no solo en la eventualidad de que las características y propiedades del producto o servicio que se anuncian sean falsas, sino también en aquellos casos en que no se suministra la información suficiente -reticencia- omitiéndose la revelación de los datos necesarios para la correcta conformación del consentimiento del consumidor en aras de solventar si celebra o no el contrato, e igualmente, de sí adquiere o no el producto o servicio ofertado.
Por igual, (ii) la obligación a cargo de los productores y/o proveedores, que tiene como designio que ellos respondan por la calidad, idoneidad, seguridad, buen estado y funcionamiento de los productos, según la cual “cuando el bien objeto de la relación de consumo presenta inconsistencias que afectan esas características necesarias para asegurar su normal utilización y aprovechamiento, surge el débito que se concreta: o, en el suministro de lo necesario para dejar la cosa en condiciones de ser usada de conformidad con su naturaleza que, de haberse satisfecho, materializa el cumplimiento de la obligación en comento, o, en la solidaria responsabilidad entre productor y expendedor en “los daños causados 001-2022-21115-01 11