Declarativo Demandante: Constructora Santa Clara S.A. Demandado: Edificio de Oficinas Santa Clara P.H. Rad. 11001310301520230014201 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada Ponente Aprobado en sala de decisión del 9 de octubre de 2024.
Acta 37. Bogotá D.C., nueve (9) de octubre de dos mil veinticuatro (2024) Procede el Tribunal a decidir el recurso de apelación interpuesto por la demandante frente a la sentencia que el 25 de julio de 2024 emitió el Juzgado Cincuenta y Tres (53) Civil del Circuito, dentro del trámite impulsado por la Constructora Santa Clara S.A. contra el Edificio de Oficinas Santa Clara P.H.
ANTECEDENTES 1. La Constructora Santa Clara S.A. propietaria de las unidades inmobiliarias 301 (50C-1510844), 401 (50C-1510845) y 402 (50C-1510846) del Edificio de Oficinas Santa Clara P.H., formuló demanda de impugnación de actas con el fin de que se declare la nulidad absoluta de todas las decisiones adoptadas en la asamblea general de copropietarios realizada el 6 de enero de 2023, por no haber sido convocada al encuentro y, además, que se disponga que por ese motivo no se ha materializado la reunión ordinaria de ley de la referida anualidad.
Fundó sus pretensiones en que: 1.1. El 23 de febrero y 7 de marzo de 2023 solicitó que se citara a la asamblea anual de copropietarios. 1.2. El 9 de marzo de 2023 recibió un comunicado del administrador del edificio, informándole que la reunión se había citado -inicialmente- para el 3 de enero de 2023, que la fecha había sido compartida a través de correo electrónico del 12 de diciembre de 2022, que por no haberse cumplido con el quórum se 015-2023-00142-01 1 celebró un segundo encuentro el 6 de enero de 2023, que en acta de esa fecha se dejó una memoria de lo discutido y, que ese pliego ya reposaba en la recepción de la copropiedad, a disposición de quien quisiera revisarlo. 1.3.
Que, verificó el documento, advirtiendo que nunca fue citada para que asistiera a la asamblea general y, tuvo conocimiento de los temas que fueron sometidos a votación después de que la misma fue llevada a cabo. 1.4. Encontró que se suspendió la realización de la reunión inicialmente fijada para el 3 de enero de 2023, porque siendo las 6:30 p.m. de ese día, la única asistente era MYB García Peláez S.A.S., lo que impedía que se pudiera instalar el encuentro, por no haberse cumplido con el quórum necesario para sesionar. 1.5.
Del análisis del acta extrajo que el 6 de enero de 2023, con la presencia de Andrés Galindo Cepeda con coeficiente del 10.12% y, de MYB García Peláez S.A.S. con coeficiente del 19.01%, se: - Aprobaron los estados financieros del último período. - Consintió el presupuesto del año 2023. - Fijó el valor de las cuotas de administración. - Eligió al Consejo de Administración, que es el órgano con facultad para escoger al administrador, al revisor fiscal y al Comité de Convivencia. - Determinó que los pagos que se recibieran por el arrendamiento de algunas zonas comunes serían destinados al Fondo de Imprevistos. - Autorizó utilizar $40.000.000 para arreglos adicionales del andén, así como de la terraza exterior de la copropiedad. - Facultó a las personas seleccionadas en esa oportunidad para que vigilaran los trabajos de implementación del sistema de control de ingreso para los ascensores hasta por $20.000.000, los arreglos del manto de las terrazas hasta por $15.000.000, la instalación de un elevador para minusválidos que oscilaba entre $20.000.000 - $60.000.000, las reparaciones generales no cotizadas hasta $50.000.000. - Accedió al cobro ejecutivo de las cuotas de administración adeudadas, que ascendían a $249.339.594. - Dispuso que cualquier gasto en el que se incurriere por la reclamación presentada por Vicondominios Limitada, serían reclamados al copropietario ante la justicia ordinaria. 2.
Surtido el traslado correspondiente, el demandado se opuso al éxito de la acción con base a lo reglado en el artículo 382 del Código General del Proceso, memorando que como la demanda se radicó el 17 de marzo de 2023 y, la reunión ordinaria de copropietarios se realizó el 6 de enero de 2023, transcurrió un período 015-2023-00142-01 2 superior a los dos (2) meses para que se pudiera impugnar el acta de esa asamblea. 3.
El juez de primer grado declaró la caducidad de la acción, negó las pretensiones de la demanda, condenó en costas a la convocante y, terminó sin más el trámite, al considerar que la Constructora Santa Clara S.A. como titular de dominio de inmuebles 301, 401 y 402 del Edificio de Oficinas Santa Clara P.H., buscó impugnar las decisiones que tomó la asamblea general en reunión del 6 de enero de 2023, diez (10) días después de que venció el plazo de los dos (2) meses que se ha estipulado para esos efectos, acción que según la norma procesal podía impulsar únicamente hasta el 6 de marzo de 2023. 4.
La demandante apeló, criticando que como el plazo de caducidad se activa cuando el titular está en posibilidad real de ejercer su derecho, en el particular debió tenerse en cuenta que, como copropietaria que no asistió a la asamblea ordinaria del 6 de enero de 2023, solo tuvo conocimiento de los temas que se discutieron en la reunión hasta el 16 de enero de 2023, que fue la fecha en la que se puso a disposición de los residentes del Edificio de Oficinas Santa Clara P.H. el acta de ese encuentro, lo que quiere decir que los dos (2) meses para rebatir su contenido corrían hasta el 16 de marzo de 2023, que fue la data en la que efectivamente se radicó la acción de impugnación. Esto, en garantía de las prerrogativas fundamentales de acceso a la administración de justicia y debido proceso.
Sobre la polémica generada no hubo pronunciamiento de la contraparte, por lo que el asunto pasa a resolverse al tenor de las siguientes, CONSIDERACIONES 1. En materia de asociaciones prevalece el derecho de impugnación que tiene como propósito que el operador de justicia revise la legalidad de la “voluntad social”, expresada por el ente respectivo, en desarrollo del no menos importante “principio mayoritario”, que implica la presunción de que la voluntad de la colectividad es una garantía del interés general.
En este orden de ideas, para que las determinaciones tomadas por las distintas autoridades asociativas sean eficaces, se requiere que en su adopción se hayan observado los variados cánones legales y estatutarios, que regulan entre otras cosas, los aspectos de fondo y de forma, tales como la regularidad de la convocatoria, la existencia del 015-2023-00142-01 3 quórum y la capacidad sustantiva.
Es por esto que cuando el órgano no somete su comportamiento a las previsiones que rigen el tópico, que en términos de la Ley 675 de 2001, se presenta “cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal”1, el administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados están habilitados por la norma especial, para impugnar las decisiones de la asamblea general. 2.
Dentro de las diversas formas asociativas existentes, se encuentran las personas jurídicas que agrupan a los dueños de las unidades privadas que forman parte de los edificios o conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal, que se rige, de manera particular, por el reglamento de copropiedad que en esencia es un negocio jurídico de carácter solemne, que debe constar en escritura pública e inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, en conjunción con los títulos de propiedad, mediante el cual éstos acuerdan con poder coactivo, las normas que gobiernan la administración; la conservación y uso de zonas comunes; las funciones de la asamblea; el quórum para sesionar y decidir; los términos para las votaciones; el valor de las cuotas ordinarias; las clases de reuniones; las facultades, obligaciones, forma de elección y período del administrador, así como de la junta, etc., y todas aquellas otras disposiciones en las que se precisen los deberes y obligaciones de quienes tengan inscrito algún derecho.
De manera general, debe precisarse que el nombrado régimen de propiedad horizontal sienta los denominados presupuestos procesales que se predican de esta específica acción de impugnación, de los que importa destacar que la legitimación por activa radica en “el administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados”; por pasiva debe convocarse a la entidad que emitió la voluntad social; el objeto de decisión lo constituye esa expresión de la autonomía privada; la causa, la ilegalidad de lo aprobado y, finalmente, la temporaneidad del ejercicio de la acción, la que debe intentarse dentro de los “dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta”, so pena de caducidad. 3.
Ahora bien, para resolver el planteamiento que atañe a la caducidad de la acción, se hacen necesarias las siguientes reflexiones: 1 Artículo 49. 015-2023-00142-01 4 3.1. Delanteramente ha de recordarse que el transcurso del tiempo genera diversas consecuencias sobre el derecho que se tiene, pues en ocasiones su inejercicio en un lapso determinado lo extingue, impide su adquisición y en otras la posibilidad de actuar, efectos que evocan los institutos de la prescripción liberatoria, la preclusión y la caducidad. 3.2.
El fenómeno de la caducidad puede calificarse como el modo de extinguir las acciones por el incumplimiento de ciertos deberes o cargas exigidos por la ley, dentro de los plazos previstos por ella, tema que ha sido precisado por la Corte Suprema de Justicia, al memorar que “la caducidad comprende la expiración (o decadencia) de un derecho o una potestad, cuando no se realiza el acto idóneo previsto por la ley para su ejercicio, en el término perentoriamente previsto en ella”, toda vez que la ley consagra estos “plazos perentorios dentro de los cuales debe realizarse a cabalidad el acto en ella previsto con miras a que una determinada relación jurídica no se extinga o sufra restricciones”2. 3.3.
En tratándose de la caducidad de la acción de impugnación de actas de asamblea de propiedad horizontal, la materia la reguló el artículo 49 de la Ley 675 de 2001, según el cual el fenómeno decadente operaba en el término dos (2) meses contados a partir “de la comunicación o publicación” del pliego en el que constaran los puntos discutidos en la reunión de copropietarios.
En esa disposición normativa se señaló que dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha del encuentro, el administrador debía poner a disposición de los propietarios del edificio o conjunto, copia de la memoria descriptiva de la sesión, “en el lugar determinado como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios, dejando constancia de ello en el libro de actas”.
En concordancia, el tema quedó instituido en el artículo 53 del reglamento del Edificio de Oficinas Santa Clara P.H., puntualmente en la escritura pública 1771 del 8 de julio de 2003 otorgada por la Notaría 32 del Círculo de Bogotá, de acuerdo con el que la asamblea podría “designar una comisión para la redacción del acta, la cual deberá cumplirse en el término de veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión”, una vez redactada el acta, ya fuere por la comisión o por el secretario, se publicaría para el conocimiento de los propietarios “un ejemplar en la sede de la administración de lo cual dejará constancia en el libro de actas” y, los titulares de dominio estarían facultados para “solicitar a su costa 2 CSJ.
Sentencia 23 de septiembre de 2002. 015-2023-00142-01 5 copia de las actas y el administrador deberá suministrarla dentro de los cinco (5) días siguientes a la petición”. 3.4. Conforme se ha narrado, la asamblea general ordinaria en la que se tomó la determinación objeto de impugnación por la Constructora Santa Clara S.A., se celebró el 6 de enero de 2023, al paso que la demanda se impetró el 17 de marzo siguiente, sin que dentro del expediente obre prueba de cuándo se llevó a cabo, en estricto sentido, la publicación del acta de la reunión, demostración de la que no se ocupó ninguna de las partes con suficiencia, pero que, desde que entró en vigencia la Ley 1564 de 2012, a través de la cual se expidió el Código General del Proceso y se dictaron otras disposiciones, ya no sirve como punto de partida para el conteo del plazo extintivo.
Esto, en la medida en que con el nuevo estatuto se derogó el ya citado artículo 49 inciso 2° de la Ley 675 de 20013 y, se incluyó el artículo 382, según el cual “La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad.
Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción”. 3.4.1. Téngase en cuenta de una parte, como es bien sabido, que las normas del Código General del Proceso son de orden público, por consiguiente, de obligatorio cumplimiento, y que la modificación introducida con el artículo 382 tuvo efectos inmediatos, provocando que en el particular la caducidad alegada declarable de oficio- abatiera la acción y, por tanto, extinguiera el derecho de impugnación que le era inherente a la recurrente; sin que resulte adecuado que la demandante acuda a una norma derogada que la privilegie y, mucho menos edifique una regla que contraríe el mandato general de caducidad antes descrito, especialmente cuando la ley no ha señalado expresamente otra cosa.
Sobre ese particular la Corte Constitucional resaltó que “El legislador, en ejercicio de su potestad de configuración normativa, es autónomo para fijar los plazos o términos que tienen las personas para ejercitar sus derechos ante las autoridades tanto judiciales como administrativas competentes. En este punto, el margen de configuración del legislador es muy amplio, ya que no existe un parámetro estricto para poder determinar la razonabilidad de los términos procesales.
La limitación de éstos está dada por su fin, cual es permitir la realización del derecho 3 Literal c) de su artículo 626. 015-2023-00142-01 6 sustancial”. Por igual, que “En virtud de la cláusula general de competencia, el legislador está ampliamente facultado para fijar los procedimientos judiciales y, en particular, los términos que conducen a su realización, siempre y cuando los mismos sean razonables y estén dirigidos a garantizar el derecho sustancial”4. 3.4.2.
Memórese de otro lado, que aunque se interpretara en sentido amplio las disposiciones que regulan el asunto, no tiene razón la censora en que la acción se presentó temporáneamente, respaldada en que solo tuvo acceso al acta el 16 de enero de 2023, según el sello que consta en el cuerpo de la fotocopia que ese extremo procesal adjuntó a la demanda, pues, además de que no hay certeza sobre esa notificación, esto es, de si la estampilla obedeció a la fecha en la que se dejó el documento en la recepción del edificio para conocimiento de los residentes o, a la data en la que al actor efectivamente recibió el pliego en la portería, para el 17 de marzo de 2023 que se radicaron las diligencias, lo cierto es que los dos (2) meses, aún, desde ese enteramiento ya había vencido por un día. Arista por la que entonces, tampoco se abre paso el argumento de la caducidad de la acción que se cuestiona, pues entre el 16 de enero de 2023 que la copropiedad impuso un sello en el acta de la asamblea ordinaria y, el 17 de marzo de 2023 que se presentó la demanda, venció en silencio el término contemplado para la consumación de dicha figura. 3.4.3.
Destáquese finalmente, que la estipulación objeto de queja de ninguna manera es vulneradora de las garantías fundamentales al debido proceso y acceso a la administración de justicia como refiere la apelante, en tanto que esas prerrogativas exigen que los servidores motiven sus decisiones frente a los hechos probados y las normas aplicables a su caso, a fin de que puedan conocer las razones por las cuales se acogen o desestiman sus solicitudes, tal como ocurrió en el particular y, en la medida que la caducidad de la acción de impugnación de actas con soporte en las consideraciones de los fallos C-832 de 2001 y C-091 de 2018 de la Corte Constitucional, es “un fenómeno de orden público que extingue la acción correspondiente, cierra la posibilidad de acceder a la justicia y genera, por consiguiente, el rechazo de la demanda”, pero “en razón de su no presentación oportuna o, si no fue preliminarmente advertida, la adopción de una sentencia inhibitoria, por tratarse de un defecto insaneable del proceso”5. 4 5 CC.
Sentencia C-832 del 8 de agosto de 2001. CC. Sentencia STC1640 del 14 de diciembre de 2022. 015-2023-00142-01 7 4. Así las cosas, como en la actualidad el plazo de que trata el artículo 382 del Código General del Proceso, empieza a correr a partir de la asamblea y, no, desde la comunicación del acta de la reunión, pues no es un deber indiscutible que el interesado tenga en su poder la memoria descriptiva del encuentro de copropietarios, en tanto que lo que se reprocha o cuestiona no es dicho pliego, sino las decisiones allí contenidas, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia de fecha y procedencia anotadas.
SEGUNDO: Costas a cargo de la parte actora. Como agencias en derecho de este grado se señala el equivalente a un salario mínimo legal mensual vigente. Notifíquese. HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada GERMÁN VALENZUELA VALBUENA Magistrado Firmado Por: Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., 015-2023-00142-01 8 German Valenzuela Valbuena Magistrado Sala 019 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: b8acb51dc323ba12ed66fe649fe1d309768ec975a4adc2f70056934c6518ba41 Documento generado en 09/10/2024 02:34:08 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica