República de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C. Sala Sexta Civil de Decisión Adriana Saavedra Lozada Magistrada Sustanciadora Bogotá D.C, veintitrés (23) de octubre de dos mil veinticinco (2025) (Discutido y aprobado en sala de fecha 22-10-2025) El Tribunal decide el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de los demandantes contra la sentencia anticipada escritural de fecha 18 de julio de 2025, proferida por el Juez Cincuenta y Dos (52) Civil del Circuito de Bogotá. I.- ANTECEDENTES 1- La demanda Por medio de apoderado judicial, los señores Lubinel Ortiz Páez, Yaneth Hernández Suarez, Nelly Romero Gómez, Ramiro Coronado Gómez, Francine Robles Salas, Fidolo Cubillos Delgado, Juan Carlos Rodríguez Matiz en calidad de representante legal de la sociedad Dajuse S.A.S., Wilson Granados Niño, Sigifredo Duarte Hernández, Yennifer Velandia Hernández, Sindy Hasbleidy Guerrero Castelblanco, Oscar Hernán Guerrero orres, Neidis Milena Guerrero Parra, Giovanni Guerrero Parra, Yohana García Romero, Manuel Martínez Uriel, Hermes Armando Pinilla Gamba, Henry Jorge Casas, Nyrian Lucero Proceso Radicado N°1100131-03-052-2024-00546-02 Nelly Romero Gómez y Otros contra Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H. Confirma Ramírez Bohórquez, Marco Antonio Gómez Vera, Martha Inés Martínez Montañez, Ruby Alexandra Celis Contreras, Genaro Sánchez Castro, Pedro Vicente Herrera en calidad de representante legal de la sociedad Inversiones Finacar S.A.S., Dora Filomena Florián García, Ana Mercedes Aponte Matamoros, José Wilson Camargo Zorro, Jorge Eduardo Ariza Aguilar, Martin Eduardo Sarmiento Arenas y Oscar García Ramírez, solicitaron de la jurisdicción1 que se declarara al Conjunto Residencial Tabakú de las Américas Propiedad Horizontal, civil y extracontractualmente responsable por la “infracción del reglamento de propiedad horizontal al haber realizado cobros ilegales y arbitrarios a los propietarios de los locales 1, 2, 3, 4ª y 4B, 5, 6, 7, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 20, 21, 22, 23, 25, 27, 28, 29, 32 y 33” y, en consecuencia, se le condenara a pagar la suma de $420.619.580,06 como indemnización por los perjuicios causados “por su dolo, culpa, malicia, negligencia” conforme la descripción unitaria contenida en los numerales 2.1 a 2.20 del acápite de pretensiones de la demanda, cifra que debía indexar “de acuerdo a las fórmulas matemáticas establecidas para dicho efecto, a partir de su causación hasta la fecha de la sentencia o de la jurisprudencia a establecido para su cálculo”. 1.1.- Sustento fáctico Como fundamentos de hecho de sus pretensiones, los demandantes narraron que, el Conjunto Residencial Tabakú de las Américas estaba sometido al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública número 2819 del 29 de junio de 2005 otorgada en la Notaría 28 del Círculo de Bogotá, modificado con las escrituras públicas número 771 del 14 de febrero de la Notaría 46 y 2646 del 2 de mayo de la Notaría 45, ambas del año 2006.
Explicaron que, el artículo 15 de la última escritura establecía la obligatoriedad de cada copropietario o tenedor de contribuir en las 1 Archivos digitales 003 y 007 del expediente de primer grado. Proceso Radicado N°1100131-03-052-2024-00546-02 Nelly Romero Gómez y Otros contra Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H. Confirma expensas comunes en razón al porcentaje de cada unidad privada; mientras que, el artículo 14 “dispone unos módulos de contribución, (…) el cual debe ser cumplido por todos los sujetos vinculados a la Propiedad Horizontal”, que solo podían ser modificados por aprobación de la asamblea de copropietarios en un mínimo del 70% de los coeficientes que integran la copropiedad tal como lo indican los artículos 28 y 46 de la Ley 675 de 2000, debiéndose, además, otorgar escritura pública y proceder a la inscripción en los respectivos folios de matrícula inmobiliaria.
Explicaron que, desde el mes de enero de 2013 hasta la fecha de presentación de la demanda, la parte demandada cobró “dineros por expensas de administración, que contravienen los porcentajes por coeficientes y módulos de contribución establecidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal (…) que se han traducido en un daño indemnizable, real, directo y concreto a favor de mis poderdantes”.
Señalaron que, los administradores estaban sometidos al régimen de culpa presunta “en el cual se presume la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal, conforme lo dispuesto en el artículo 50 de la Ley 675 de 2001”. Aunque no se había aprobado ni registrado reforma alguna al reglamento de propiedad horizontal “en el que se estableciera de manera taxativa y detallada una modificación de los coeficientes o módulos de contribución para el sector comercial, el Conjunto Residencial Tabakú realizó el cobro de expensas de administración a los locales, en contravención de los coeficientes y módulos de contribución, esto es muy por encima del valor real a cobrar conforme a estos porcentajes”.
Agregaron que, ni el consejo de administración ni ninguno de los consejeros cumplieron “con su deber de vigilar el correcto desempeño Proceso Radicado N°1100131-03-052-2024-00546-02 Nelly Romero Gómez y Otros contra Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H. Confirma de las funciones a cargo de los administradores en este caso, el correcto cobro de las expensas de administración por lo tanto la función de vigilar al administrador no fue cumplida por estos órganos delegados”.
Precisaron que, en el año 2020, la asamblea general del Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H., en sesión del 8 de marzo de 2020, “aprobó sin los requisitos legales y reglamentarios, toda vez que no se perfeccionó mediante reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal una modificación de los módulos de contribución en los cuales se estableció un porcentaje diferente al contemplado en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
Esta decisión fue ratificada en reunión de asamblea de copropietarios ordinaria del 26 de marzo de 2023”. El 20 de marzo de 2021, 6 de marzo de 2022 y 26 de marzo de 2023, se celebraron otras sesiones de asamblea “donde se ha continuado aprobando un presupuesto y particularmente se ha cohonestado el cobro ilegal a los locales”, en tanto que jamás se “aprobó una reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal que modificaran los módulos de contribución”.
Esbozaron que, “Tanto se evidencia la mala fe, omisión y actos temerarios del CONJUNTO RESIDENCIAL TABAKÚ DE LAS AMÉRICAS P.H., que inclusive a través de su administrador contrato al Dr. Francisco Blanco abogado en ejercicio, para que este brinde sus asesoría para resolver este asunto”, quien refirió que el reglamento de copropiedad no establecía los rubros, costos y gastos que debía asumir cada sector de forma ponderada y especifica, consagraba una baja capacidad decisoria del sector comercial ante la asamblea de copropietarios en contraste con la proporción de aportes a las expensas comunes.
Asimismo, aunque “han pagado las expensas de administración que la copropiedad arbitrariamente ha cobrado, lo cierto es que lo han hecho Proceso Radicado N°1100131-03-052-2024-00546-02 Nelly Romero Gómez y Otros contra Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H. Confirma bajo una coerción de la misma administración, toda vez que la Administración del Conjunto Residencial amenazó con el inicio de procesos ejecutivos por obligaciones en mora, con el perfeccionamiento de medidas cautelares.
Por supuesto una medida cautelar, sería un perjuicio enorme, por lo cual, decidieron pagar y reclamar posteriormente bajo este proceso”. Por último, que nunca se escucharon las quejas que radicaron dando a conocer todas esas irregularidades. 2.- La oposición 2.1.- Mediante auto del 17 de octubre de 20242, luego de subsanadas las falencias advertidas3, se admitió la demanda y se ordenó la notificación de la propiedad horizontal demandada. 2.2.- El apoderado judicial del Conjunto Residencial Tabakú de las Américas Propiedad Horizontal dio contestación a la demanda4 con expresa oposición a las pretensiones y proponiendo como excepciones de mérito las que denominó “Nexo de causalidad” porque el régimen de responsabilidad invocado exigía la acreditación de un daño, un hecho generador del mismo y un nexo de causalidad entre uno y otro, mientras que, “la jurisprudencia ha sido pacifica al establecer que el nexo de causalidad debe ser probado en todos los casos por el actor, independientemente de si el régimen de responsabilidad aplicable está fundamentado en la culpa, en la falla, o en alguno de los regímenes de responsabilidad objetiva”.
“Causa y acción”, comoquiera que, los espacios comerciales ubicados en el exterior del edificio eran independientes de las áreas residenciales privadas, a más que el artículo 31 del reglamento de 2 Archivo digital 009 del expediente de primer grado. 3 Archivo digital 006 del expediente de primer grado. 4 Archivo digital 012 del expediente de primer grado.
Proceso Radicado N°1100131-03-052-2024-00546-02 Nelly Romero Gómez y Otros contra Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H. Confirma propiedad horizontal “previó que los conjuntos de uso mixto deben sectorizar expresamente los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas conforme a su naturaleza, destinación o localización; mientras que las expensas comunes sí estarán a cargo de los bienes privados de la respectiva área, quienes deben atenderlas de acuerdo con su categorización y las normas o estipulaciones que la rijan”.
“De la aprobación por la mayoría cualificada exigida por ley”, señalando que el artículo 46 siguiente reguló “los coeficientes de la copropiedad que señalan la participación porcentual de cada titular del derecho de dominio de los bienes privados de la edificación sometida a ese régimen, que, a su vez, permiten definir la participación en la asamblea de todos ellos y los montos que deben honrar por concepto de expensas comunes”; además que el artículo de la Ley 675 de 2001 y la escritura 771 del 14 de febrero de 2006 plasmaron “la sectorización de esos bienes o servicios comunales que no sean reservados para el uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, bien por su naturaleza, destinación o ubicación. Es decir, si la expensa común se deriva de un espacio ubicado en el área en la que se encuentra una unidad privada, el pago de los rubros ineludibles están a cargo de su propietario, según se calcule en la reglamentación y se incluya de esta forma en el presupuesto anual, de acuerdo con su destinación específica” y que la asamblea de propietarios podía revisar y reajustar los módulos de contribución si lo considerara necesario.
“De las reformas al reglamento para los módulos de contribución”, esbozando que “mediante la Escritura Pública 2189 otorgada en la Notaría 28 de Bogotá D.C. se constituyó el reglamento de propiedad horizontal de la CONJUNTO RESIDENCIAL TABAKÚ DE LAS AMÉRICAS PH, fue reformado, a través del instrumento público 771 del 14 de febrero 2006 de la notaría 45 de Bogotá y 2646 del 2 de mayo del 2006 Proceso Radicado N°1100131-03-052-2024-00546-02 Nelly Romero Gómez y Otros contra Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H. Confirma protocolizado en el mismo despacho notarial, con el fin de adecuarlo a la Ley 675 de 2001”.
“Formula de matemática para la aplicación de los módulos de contribución”, precisando que “los coeficientes de participación en las copropiedades habitacionales obedecen a una fórmula de matemática sencilla y elemental en la que se toma el área construida interna de cada bien privado sobre la totalidad del área el área construida a partir de la cual se genera un porcentaje que define el valor correspondiente a su participación económica tanto para el ejercicio de sus derechos como de sus obligaciones respecto de sus bienes privados sobre la totalidad de lo construido”, no obstante “se calcularán considerando una ponderación objetiva del área privada y la destinación específica de los bienes, lo que asegura una distribución justa y equitativa de las expensas entre los copropietarios”.
“De la ponderación objetiva para el cálculo de expensas comunes a cargo de las unidades de dominio particular”, para lo que adujo que aquellas “se fijarán con base en el índice de participación o coeficiente para la totalidad de las unidades privadas y a través de módulos especiales de contribución que se establecerán con bienes y servicios comunes; las cuales estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados (o de dominio particular) del respectivo sector a los que acceden de forma directa, quienes deberán sufragar de acuerdo con los módulos de contribución respectivos, definidos y calculados conforme las normas establecidas por el Propietario Inicial (constructor) o por la decisión de los propietarios y ser consagradas en el reglamento de propiedad horizontal; en sujeción al principio del derecho privado y el criterio de ponderación objetiva, los recursos de cada sector de contribución, se precisarán dentro del presupuesto anual de la Copropiedad y sólo podrán sufragar las erogaciones o gastos inherentes a su destinación específica”.
Proceso Radicado N°1100131-03-052-2024-00546-02 Nelly Romero Gómez y Otros contra Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H. Confirma 3.- La sentencia de primera instancia Cumplido el trámite legal correspondiente, el funcionario de conocimiento5 negó las pretensiones y condenó en costas a los demandantes. Para llegar a esa conclusión, el juzgador explicó que, los demandantes tenían “una relación contractual con la copropiedad en virtud de los locales en donde despliegan su actividad comercial, tanto así, que se incorporaron sendas actas de asamblea de la propiedad horizontal que dan cuenta de las determinaciones que allí se tomaron (años 20132023), los «presupuestos» de los años 2014 al 2023 y los extractos de cada uno de los locales”.
Aclaró que, “la disputa estriba en las decisiones que se tomaron en las Asambleas de Copropietarios, especialmente, en lo que tiene que ver con las sumas que se discuten, pues, nótese que su descontento, itérese, es que se le cobraron de manera ilegal y arbitraria unos dineros que, presuntamente, no respetan el coeficiente de propiedad de cada uno de los demandantes, aspecto que, a todas luces no se enmarca en los escenarios de la responsabilidad aquiliana invocada, en la medida que, la legislación prevé un proceso idóneo para tal menester que, valga decir, no es este (…) con todo, esta causa no es la indicada para ventilar las controversias que se susciten en ese escenario, por ello, las actas de asamblea que dan origen a la disputa están revestidas de presunción de legalidad mientras no sean impugnadas y declarado el decaimiento de las decisiones en ella contenidas por la vía judicial, situación que no se acreditó”.
Precisó que, si bien el hecho dañoso “se circunscribe que la Copropiedad al haber realizado cobros ilegales y arbitrarios a los propietarios de los locales 1, 2, 3, 4A y 4B, 5, 6, 7, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 20, 21, 22, 23, 25, 27, 28, 29, 32 y 33», pese a ello, queda 5 Archivo digital 030 del expediente de primer grado. Proceso Radicado N°1100131-03-052-2024-00546-02 Nelly Romero Gómez y Otros contra Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H. Confirma sin piso la relación de causalidad que se endilga al Conjunto Residencial Tabakú de Las Américas Propiedad Horizontal, máxime, como se dijo en líneas atrás, la senda para atacar, de ser el caso, aquellas decisiones en las que según el dicho de los actores, modificaron los módulos de contribución en el Reglamento de Propiedad”.
Agregó que, no aparecía probada la existencia de los perjuicios, comoquiera que las “probanzas aportadas no reportan esa «coerción» que ejerce la copropiedad para obligarlos a pagar, menos aún, cuando la «amenaza» es «el inicio de procesos ejecutivos por obligaciones en mora, con el perfeccionamiento de medidas cautelares», luego, el perjuicio endilgado, a la hora actual, no se ha causado, justamente, porque no se ha impetrado alguna causa ejecutiva contra los aquí demandante, pero, si en gracia de discusión se tomara tal escenario, en el proceso ejecutivo también hay formas de evitar un eventual perjuicio que se llegare a causar «con el perfeccionamiento de medidas cautelares» y, de suyo, nuevamente, no se allegó probanza alguna que diera raigambre a su dicho”.
Manifestó que, tampoco se demostró “el elemento principal (nexo causal) como uno de los fundamentos que debe sostener la causa”. Adujo que, resultaba infructuoso aplicar la previsión del numeral 7º del artículo 372 del estatuto procesal civil vigente, esta es, que el juez de manera oficiosa practicara interrogatorio a las partes sobre el objeto del proceso, habida cuenta que “como se dijo, la disputa se centra en el cobro de dinero bajo el régimen de propiedad horizontal, tanto así, que el concepto de «daño emergente» fueron apreciados con: •Índice de participación (Tabla Nro. 2 del Reglamento de Propiedad Horizontal Pag 384.) •Presupuesta aprobado contenido y aprobado en las respectivas actas de asamblea. •Numero de meses que componen un año (12 meses) y •Cobros ilegales contenidos en los estados de Proceso Radicado N°1100131-03-052-2024-00546-02 Nelly Romero Gómez y Otros contra Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H. Confirma cuenta.
Estos datos son utilizados para calcular el monto de nuestras pretensiones local por local a través de los años desde el año 2013 hasta el año 2023», cuestión que, valga decir, no tiene soporte alguno en los documentos que se adosaron al legajo”. 4.- El recurso de apelación Los demandantes interpusieron oportunamente recurso de apelación6 contra la sentencia. Sustentaron los reparos contra la providencia, así: El fallador de primer grado incurrió en sendos yerros, en tanto que, no valoró el juramento estimatorio como prueba del daño emergente, el cual “fue presentado en debida forma, conforme al artículo 206 CGP: discriminando conceptos, acompasado de todos los soportes documentales, y aplicando una metodología clara y transparente”; tampoco consideró el “concepto jurídico de un asesor del Conjunto Residencial (Dr. Francisco Blanco), que señaló falencias del reglamento de copropiedad y que la tabla de cobro de módulos de contribución" no estaba establecida en el RPH, además de afirmar que una decisión clave de la asamblea de 2021 sobre la adición de los módulos de contribución al RPH fue IMPROBADA por no alcanzar la mayoría calificada del 70%”; menos aún, la coerción para que efectuaran los pagos ilegales.
El fallo opugnado no profundizó “en la implicación de la falta de protocolización y registro de las supuestas reformas al RPH en lo referente a los módulos de contribución. Aunque la asamblea del 26 de marzo de 2023 haya ratificado la aplicación de los módulos de contribución con un porcentaje de asistencia considerable, la Ley 675 de 2001 exige para la validez y oponibilidad de tales reformas su elevación a escritura pública e inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos”; por ende, refirieron que desconoció la “Inobservancia 6 Archivo digital 040 del cuaderno de primera instancia Proceso Radicado N°1100131-03-052-2024-00546-02 Nelly Romero Gómez y Otros contra Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H. Confirma de la solemnidad para la modificación de coeficientes/módulos de contribución”, así como la “Infracción de los Artículos 15 del RPH y 28 y 51 numeral 8 de la Ley 675 de 2001”, mientras que, incurrió en “Aplicación incorrecta de la ley y omisión del principio de razonabilidad judicial (…) Inobservancia del principio de congruencia procesal (…) Desconocimiento de la naturaleza del procedimiento y de la responsabilidad extracontractual en ph”.
Reprocharon que, la falta de práctica del interrogatorio normado en el numeral 7º del artículo 372 del Código General del Proceso. Explicaron que, en el asunto, “el daño se traduce en una disminución del patrimonio de los copropietarios derivada del cobro ilegal originado en decisiones contrarias a derecho adoptadas por la Asamblea de Copropietarios y ejecutadas por la Administración de la copropiedad”; el hecho ilícito “se configura en los cobros ilegales que no cumplieron con los requisitos de ley para su validez y eficacia, particularmente la solemnidad de la escritura pública y el registro para la modificación de los módulos de contribución”; y por último, respecto al nexo causal refirió que “entre la conducta ilegal del demandado (cobros arbitrarios e ilegales) y el daño patrimonial sufrido por los demandantes (el dinero pagado de más).
La sentencia, al no reconocer el daño ni el incumplimiento, implícitamente rompió este nexo sin ofrecer una motivación jurídica o fáctica que lo justificara. La ausencia de un análisis detallado sobre cómo la conducta del Conjunto no fue la causa de los perjuicios alegados, o cómo existió una causa extraña que rompiera ese nexo, es un yerro fundamental que debe ser corregido por la instancia superior”.
Enfatizaron que, “el juez debe interpretar la demanda en su conjunto, buscando la voluntad de las partes y el derecho material que se busca proteger, más allá de la calificación jurídica o del procedimiento que el demandante haya intentado imprimirle. Si se le dio un trámite a un proceso o una pretensión, el juez tiene el deber de adecuar el fallo según Proceso Radicado N°1100131-03-052-2024-00546-02 Nelly Romero Gómez y Otros contra Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H. Confirma los hechos probados y el derecho aplicable, garantizando la justicia material.
En este caso en particular, a pesar de no estar expresamente señalado en el fallo, siendo el mismo ambiguo sobre el particular, si el juzgador considera que el presente trámite corresponde a un proceso de responsabilidad civil contractual, tiene el deber de adecuar el fallo garantizando los derechos que se pretenden materializar”. Finalmente, cuestionaron que el valor fijado por concepto de agencias en derecho era excesivo, desproporcionado y no se ajustaba a los criterios de razonabilidad y equidad exigidos por el legislador.
Por lo expuesto, solicitaron que se revocara la decisión recurrida, para que se declare la responsabilidad civil de la parte demandada y, se le ordene indemnizar los perjuicios causados a los demandantes en la modalidad de daño emergente, debidamente indexados desde su causación y hasta la fecha de la sentencia; en subsidio que se declarara la nulidad de lo actuado al no haberse practicado los interrogatorios de parte a los sujetos procesales.
II. CONSIDERACIONES 5.- Presupuestos procesales Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio alguno que invalide lo actuado, por lo que se procede a dirimir el mérito de la controversia, precisando, además, que la competencia de esta instancia está delimitada por los concretos y puntuales reparos formulados por la parte apelante al fallo opugnado, según lo previsto por el artículo 328 del Código General del Proceso. 6.- Análisis del reparo motivo de la impugnación 6.1.- La parte demandante reprocha de la sentencia de primer grado que: (i) no ajustara el libelo jurisdiccional a una demanda de Proceso Radicado N°1100131-03-052-2024-00546-02 Nelly Romero Gómez y Otros contra Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H. Confirma responsabilidad civil contractual y resolviera bajo esa línea la litis;
(ii) que no valorara en debida forma la prueba incorporada al expediente para tener por satisfechos los elementos de la responsabilidad civil extracontractual, como lo son, el hecho dañino atribuible a una acción u omisión de la demandada, el perjuicio causado a los demandantes y el nexo causal entre uno y otro elementos; (iii) que incurriera una irregularidad que afectó la validez del trámite procesal al no interrogar oficiosamente a los sujetos procesales conforme lo exigido por el numeral 7º del artículo 372 del Código General del Proceso;
(iv) por lo demás, que fijara una suma elevada en demasía como agencias en derecho. 6.2. La Sala abordará el análisis de la sustentación, advirtiendo desde ya, que la tesis del A quo será confirmada por las razones que a continuación se exponen: 6.2.1.- Se analizarán de forma conjunta los dos primeros cuestionamientos, definiéndose además si en efecto la problemática planteada en el escrito demandatorio debía ventilarse por la vía de la impugnación de actos de asambleas.
Dicho lo anterior, se precisa que, en la esfera del derecho procesal, la pretensión implica generalmente la exigencia frente a una persona de determinada declaración judicial, lo cual tiene que deducirse de la demanda. De ahí que, la relación existente entre la demanda y la sentencia, es tan íntima, que la doctrina ve en dichos actos los límites dentro de los cuales se desenvuelve el proceso.
Es así que, cuando una persona quiere hacer valer un derecho suyo, en el escrito inicial debe solicitarle al juez la declaración que pretende Proceso Radicado N°1100131-03-052-2024-00546-02 Nelly Romero Gómez y Otros contra Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H. Confirma con invocación de una concreta situación de hecho, es decir, expresando tanto el petitum como la causa petendi de la pretensión. Al respecto, en sentencia C-1069 de 2002, la Corte Constitucional expresó que: “La demanda en los procesos civiles es un acto de primordial importancia. Es el escrito mediante el cual se ejerce el derecho subjetivo público de acción, es decir, se formula a la rama judicial del Estado la petición de que administre justicia y con tal fin decida sobre las pretensiones contenidas en ella, a través de un proceso.
La demanda es la base, junto con la contestación del demandado, para el desarrollo del proceso judicial por los sujetos del mismo, o sea, el juez, las partes y los intervinientes, y, por tanto, la base para dictar la sentencia que pone fin al proceso, y tiene legalmente efectos jurídicos importantes, como son, entre otros, la interrupción de la prescripción o la inoperancia de la caducidad, la radicación de la competencia en un determinado funcionario y la consonancia de la sentencia”.
Ahora, al revisar el escrito petitorio (véase folio 161 del archivo digital 007 del cuaderno de primera instancia), se tiene que, expresamente se formuló pretensión dirigida a que “Se declare la existencia de la responsabilidad civil extracontractual en cabeza del CONJUNTO RESIDENCIAL TABAKU DE LAS AMERICAS P.H., en razón a la infracción del reglamento de propiedad horizontal, al haber realizado cobros ilegales y arbitrarios a los propietarios de los locales 1, 2, 3, 4A y 4B, 5, 6, 7, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 20, 21, 22, 23, 25, 27, 28, 29, 32 y 33” y como consecuencia de ello, se le ordenara al “CONJUNTO RESIDENCIAL TABAKU DE LAS AMERICAS P.H. a pagar la suma CUATROCIENTOS VEINTE MILLONES SEISCIENTOS DIECINUEVE MIL QUINIENTOS OCHENTA CON SEIS CENTAVOS M/CTE ($420.619.580,06), por los perjuicios causados por su dolo, culpa, malicia, negligencia”.
Proceso Radicado N°1100131-03-052-2024-00546-02 Nelly Romero Gómez y Otros contra Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H. Confirma La demanda así fue admitida sin que fuera objeto de reforma alguna en aras que se incluyera como pretensión principal o subsidiaria la declaratoria de responsabilidad contractual, lo que era posible que sucediera conforme al artículo 93 del Código General del Proceso, por la misma senda el Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H., se notificó del libelo y procedió a pronunciarse frente al sustento fáctico conforme a la literalidad del texto que le fue comunicado.
Pues bien, los demandantes cuestionan que el juez de primer grado no haya interpretado la demanda y por la misma vía hubiera resuelto y declarado, valga decir, de manera oficiosa puesto que ello no se alegó en la oportunidad procesal de rigor sino al sustentar la alzada, que la parte pasiva incurrió en responsabilidad civil, pero de carácter contractual y estaba obligada a indemnizarles los perjuicios que ellos afirman les causó. La jurisprudencia como la doctrina han dicho de manera concordante que cuando al tiempo de fallar el juez se encuentra frente a una demanda que no ofrece la precisión y claridad debidas, bien sea en la forma como se hallan concebidas las pretensiones, ora por la manera como se expresan o se exponen los hechos, los fundamentos de derecho, está en la obligación de interpretarla para desentrañar la verdadera intención del demandante, tarea en la cual debe tener en cuenta todo el conjunto de ese libelo, sin aislar el petitum de la causa petendi, sino integrándolos, pues los dos son parte de un todo; y además, si ello fuere menester para precisar su verdadero sentido y alcance.
Lo expuesto significa entonces que la labor interpretativa del juez, para que esté de acuerdo con la naturaleza y fines propios de la demanda, no puede operar de manera mecánica ni ilimitadamente, por ende, sólo procede interpretar la demanda oscura e imprecisa, haciéndolo racional y de manera lógica, pero jamás, so pretexto de Proceso Radicado N°1100131-03-052-2024-00546-02 Nelly Romero Gómez y Otros contra Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H. Confirma interpretación, puede el Juez alterar la pretensión deducida ni los hechos sobre los cuales se funda ésta.
Lo cierto es, que el presente caso, la demanda es diáfana en el sentido de que lo peticionado fue la declaratoria de responsabilidad civil extracontractual y ello también se deduce de los hechos y de los fundamentos de derecho expuestos en el escrito introductorio, en cuanto que, clara y categóricamente desarrolló una argumentación relativa a la responsabilidad civil extracontractual de la propiedad horizontal, el daño, el hecho generador del daño y el nexo causal existente entre uno y otro.
Ahora, tampoco se puede cuestionar que el juez de primer grado no haya reconocido de manera oficiosa la existencia de una responsabilidad civil pero, de corte contractual, pues no le compete hacerlo, ya que la ley procesal lo que le permite es que si halla probados los hechos que constituyen una excepción los podrá reconocer, más no le permite como ya se dijo extralimitarse en su competencia, pues de manera cristalina el artículo 281 del Código General del Proceso dispone que ““La sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este Código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley”, y si bien, el artículo 282 siguiente prevé que, “En cualquier tipo de proceso, cuando el juez halle probados los hechos que constituyen una excepción deberá reconocerla oficiosamente en la sentencia, salvo las de prescripción, compensación y nulidad relativa, que deberán alegarse en la contestación de la demanda”, ello no puede hacerse extensivo a las pretensiones de la parte demandante, pues el numeral 4º del artículo 82 le exigía enunciar “Lo que se pretenda, expresado con precisión y claridad” desde el libelo introductorio.
Proceso Radicado N°1100131-03-052-2024-00546-02 Nelly Romero Gómez y Otros contra Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H. Confirma Además, admitir tal hipótesis, vulneraria el derecho de defensa y de contradicción del demandado, así como el principio de igualdad real de las partes, consagrados en el artículo 29 de la Constitución Política Colombiana y en los artículos 4 y 14 del Código General del Proceso, comoquiera que, al tenor de lo reglado en el numeral segundo del artículo 96 ibidem, él se pronunció expresa y concretamente sobre las pretensiones y los hechos de la demanda, sin que pueda sorprendérsele con la decisión de un aspecto sustancial que no fue planteado en el inicio de la litis y frente al cual, no emitió pronunciamiento alguno. En otro orden, no puede ignorarse que, la problemática trababa desde la génesis de esta acción en realidad correspondía y así debió plantearse por los demandantes -sin que lo hicieran-, a una acción de impugnación de actos de asamblea expresamente reguladas en el artículo 49 de la Ley 675 de 2001 y el artículo 382 del Código General del Proceso.
En efecto, recuérdese que, la Ley 675 de 2001, por la cual se expide el régimen de propiedad horizontal tiene por objeto regular la forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre bienes comunes, con el propósito de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica, así como la función de la propiedad; y se aplica a edificios y conjuntos, construidos o por construirse, que estén destinado a uso residencial o mixto (artículos 1º y 3º); también a unidades inmobiliarias cerradas, y a las parcelaciones que se acojan (artículos 63 y 85).
Entre tanto, el artículo 36 de ese dispositivo, prevé que “La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador del edificio o conjunto”; mientras que, el artículo 37, Proceso Radicado N°1100131-03-052-2024-00546-02 Nelly Romero Gómez y Otros contra Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H. Confirma establece que “La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.
Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado (Negrilla y cursiva de la Sala)”. Ahora, el artículo 39, dispone que “La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario (Negrilla, cursiva y subrayado de la Sala)”.
Por lo demás, el artículo 49, consagra que “El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal”. Presupuesto último que recoge el artículo 382 del actual estatuto procesal civil, al indicar que “La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho propio, solo podrá proponerse, so pone de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad.
Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el Proceso Radicado N°1100131-03-052-2024-00546-02 Nelly Romero Gómez y Otros contra Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H. Confirma término se contará desde la fecha de la inscripción. En la demanda podrá pedirse la suspensión provisional de los efectos del acto impugnado por violación de las disposiciones invocadas por el solicitante, cuando tal violación surja del análisis del acto demandado, su confrontación con las normas, el reglamento o los estatutos respectivos invocados como violados, o del estudio de las pruebas allegadas con la solicitud.
El demandante prestará caución en la cuantía que el juez señale. El auto que decrete la medida es apelable en el efecto devolutivo”. En tal virtud, el extremo demandante al encausar su petitum señaló que por culpa de la administración del conjunto residencial se le causaron perjuicios; sin embargo, era necesario que las decisiones de la asamblea en donde se fijaron los rubros cuestionados, fueran impugnadas, puesto que el eventual daño deviene de las decisiones tomadas en aquellas, sin que se haya acreditado que han sido infirmadas, cuestionadas o demandadas.
El estatuto procesal vigente prevé un mecanismo judicial propio para que ello suceda como lo indica el artículo 382, sometida tal actividad a un término de caducidad “los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respetivo”. Todo lo hasta aquí enunciado, resulta suficiente para desestimar las inconformidades primera y segunda de la parte recurrente. 6.2.2.- Ahora bien, en relación con el tercer cuestionamiento, no se realizará análisis alguno, comoquiera que, lo concerniente a la legalidad de la decisión del fallador de primer grado en el sentido de prescindir de la etapa probatoria y proceder a dictar sentencia anticipada dentro del proceso, lo cual cobija la no práctica del interrogatorio previsto en el numeral 7º del artículo 372 del Código General del Proceso, ya fue resuelto y por demás ratificado por este Tribunal en auto interlocutorio de fecha 20 de junio de 2025, que goza de fuerza de ejecutoria.
Proceso Radicado N°1100131-03-052-2024-00546-02 Nelly Romero Gómez y Otros contra Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H. Confirma En este orden, este reproche también será desestimado. 6.2.3.- Frente al último reparo, se indica que, el artítulo 365 ibidem, dispone expresamente la condena en costas para la parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfavorablemente un recurso; sin embargo, no es esta la oportunidad para cuestionar el monto fijado a título de agencias en derecho, pues la oportunidad de hacerlo es al momento en que se liquiden las costas.
Por lo expuesto, este reparo tampoco saldrá avante. 7.- Conclusión. En armonía de lo expuesto, se confirmará el fallo impugnado, imponiéndose condena en costas a la parte demandante. III. DECISIÓN El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en su Sala Sexta de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, IV.
RESUELVE
PRIMERO. CONFIRMAR la sentencia de fecha de fecha 18 de julio de 2025, proferida por el Juez Cincuenta y Dos (52) Civil del Circuito de Bogotá, por lo reseñado en párrafos precedentes.
SEGUNDO: CONDENAR en costas a la parte demandante. Como agencias en derecho a su cargo, la magistrada ponente fija la suma equivalente de un (1) salario mínimo legal vigente. Proceso Radicado N°1100131-03-052-2024-00546-02 Nelly Romero Gómez y Otros contra Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H. Confirma TERCERO: Ejecutoriado, devuélvase el expediente al juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada GERMÁN VALENZUELA VALBUENA Magistrado JUAN CARLOS CERÓN DÍAZ Magistrado Firmado Por: Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., German Valenzuela Valbuena Magistrado Sala 019 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Juan Carlos Ceron Diaz Proceso Radicado N°1100131-03-052-2024-00546-02 Nelly Romero Gómez y Otros contra Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H. Confirma Magistrado Sala 002 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 6a5cdecd440a554bcbbff967ae13b9c448c3e77ef88e9af2f783ea0 4b6e75f77 Documento generado en 23/10/2025 09:45:23 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Proceso Radicado N°1100131-03-052-2024-00546-02 Nelly Romero Gómez y Otros contra Conjunto Residencial Tabakú de las Américas P.H. Confirma