República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ SALA CIVIL Magistrado Sustanciador: RICARDO ACOSTA BUITRAGO Bogotá D.C., veintiocho (28) de junio de dos mil veinticuatro (2024) DEMANDANTE: LUIS CARLOS CANARIA BECERRA. DEMANDADO: CLASE DE PROCESO: H & M LTDA. MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN EN LIQUIDACIÓN. VERBAL-RESOLUCIÓN. MOTIVO DE ALZADA: APELACIÓN SENTENCIA. ASUNTO Se ocupa la Sala de resolver el recurso de apelación instaurado por la parte demandante contra la sentencia que profirió el Juzgado 49 Civil del Circuito de Bogotá, el 7 de febrero de 2024.
ANTECEDENTES Con demanda radicada el 21 de marzo de 20221 se pidió: 1) declarar: 1.1) “la RESOLUCION del contrato de promesa de compraventa suscrito entre H Y M LTDA. MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN EN LIQUIDACIÓN con la señora MARTHA CABAL DE VÉLEZ y JAIRO ALONSO VÉLEZ BARRAGÁN, hoy (sic) LUIS CARLOS CANARIA BECERRA” el 10 de abril de 1992, sobre el inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria 50N-20000508 “por el incumplimiento” de la sociedad convocada; 1.2) “la terminación” de la convención; 2) ordenar “la restitución de la tenencia” del bien raíz; 3) condenar “al pago de la indemnización de perjuicios causados, a título de lucro cesante” por “los frutos dejados de percibir a partir de la fecha de presentación” de la demanda2. 1 2 Archivo 001CorreoReparto, subcarpeta C01CuadernoPrincipal, carpeta Cuaderno Principal Archivo 004EscritoDemanda, ib.
República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil 2. Para sustentar sus pedimentos manifestó que “JAIRO ALONSO VÉLEZ BARRAGÁN y MARTHA CABAL DE VÉLEZ adquirieron el inmueble ubicado en la calle 106 A # 40 – 22, hoy calle 106 A # 54 – 30, apartamento 101, del Edificio Musaba en Bogotá D.C., a través de la escritura pública 110 del 17 de enero de 1990 de la Notaria 32” de la misma ciudad; el dinero se obtuvo por un “crédito hipotecario a través de mutuo comercial… pactado en UPAC por la suma inicial de DOCE MILLONES DE PESOS ($12’000.000), equivalentes a 4.836,0187 UPAC”; con posterioridad, ellos “suscribieron contrato de promesa de compraventa con el señor HERNANDO TRUJILLO CORREAL en su calidad de representante legal de la sociedad Hierros y Mármoles Ltda., hoy H Y M, Ltda. Materiales de Construcción, en liquidación”, estableciendo como precio “$34’500.000”, pagados con 3 cheques (por valores de $4’000.000, $2’000.000 y $2’000.000); la suma de $21’500.000 mediante «subrogación y ampliación»” de la garantía real “«que actualmente posee el inmueble en cuestión con el BANCO CENTRAL HIPOTECARIO»”; y $5’000.000 en la fecha de la firma de la escritura “previa aprobación” de la modificación a la deuda hipotecaria, de la cual la convocada se “obligó al pago”; sin embargo, dicho extremo procesal “no cumplió” con los mandatos “pactados”.
Con ocasión de la mora se inició un proceso ejecutivo hipotecario “ante el Juzgado 12 Civil del Circuito de Bogotá bajo el radicado 1996-20970”, que “terminó el 23 de agosto de 2005, por la aplicación del parágrafo 3° del artículo 42 de la ley 546 de 1999”. El actor “adquirió los derechos de crédito inmersos en la escritura pública de hipoteca y el titulo-valor mediante cesión y endoso”.
El convocante, actuando como “acreedor cesionario… y los señores JAIRO ALONSO VÉLEZ BARRAGÁN y MARTHA CABAL DE VÉLEZ (deudores) efectuaron un contrato de dación en pago sobre el inmueble objeto de este proceso, a través de la escritura pública 1651 del 31 mayo de 2019 de la Notaria 27 de Bogotá”, por lo que Luis Carlos Cadena Barrera es el actual titular del “derecho de dominio”, de dicho predio. 2 R.A.B. 11001310304920220010602 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil 3.
El 30 de septiembre de 2022, se admitió la demanda3. La pasiva propuso como medios de defensa los que denominó: “caducidad (y/o prescripción extintiva) de la acción”; “falta de legitimación en la causa por activa”; “la fundada en la omisión de los requisitos que debe contener una solicitud de resolución de contrato y que la ley no suple expresamente”; y la “genérica”4. 4.
En la vista pública del 7 de febrero de 2024, se dictó sentencia donde se negaron las pretensiones de la acción. LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Indicó que “son las partes, quienes inicialmente hicieron el contrato, las llamadas a reclamar sus prestaciones”. Se ocupó de la naturaleza, características y validez de la promesa de compraventa, precisando que, “al margen de que las partes no hayan pedido la declaratoria de su nulidad… pudiera ser que no reuniera los requisitos… pero como quienes acuden no son las partes originales… de entrada el Despacho tendría que relevarse de verificar si esta promesa de compraventa cumple o no con las previsiones del estatuto civil, artículo 161”.
Además, es “excepcional que un tercero” pueda intervenir en la relación contractual para reclamar la resolución. Después se refirió al concepto de legitimación en la causa por activa y por pasiva, conforme con la jurisprudencia y la doctrina, para establecer que el señor Canaría “no se encuentra ubicado en ninguno de los extremos litigiosos, al tratarse de una contienda contractual”, ya que la compraventa no implica que el convocante “pase a ocupar la posición” de los promitentes compradores, pues dicha promesa “por ser un contrato formal, requiere que… las partes originales, le hubieran reconocido esa condición… por escrito”, o por intermedio de un “otrosí”, porque aparecer como propietario inscrito “no le 3 4 Archivo 033AutoAdmisorio, ib.
Archivo 050ContestacionDemanda, ib. 3 R.A.B. 11001310304920220010602 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil generara automáticamente… la titularidad del derecho” ni le permite demandar la resolución de la promesa de contrato. Y atendiendo que existen litigios referentes a la prescripción adquisitiva del inmueble, consideró que la parte actora “se equivocó en la acción escogida”, puesto que, al ostentar la calidad de propietario, “hubiera entablado en su oportunidad el proceso reivindicatorio”.
Esa ausencia de legitimación “no da lugar a… entrar en materia de la revisión del contrato, al punto que como lo advertí, ni siquiera, en nulidificarlo (sic) porque no es entre las partes y para poder anularlo [tendrían que haber] concurrido ambos [extremos contractuales] a este juicio”, como tampoco “puede pronunciarse sobre la vigencia [de la promesa] porque no estaría llamado a resolver[la], ni siquiera a modificarla”, y los aspectos relativos al incumplimiento “no pueden ser abordados” en razón de aquella falta.
Por lo expuesto, declaró probada la “falta de legitimación en la causa por activa”, negando la totalidad de las pretensiones de la demanda. RECURSO DE APELACIÓN El recurrente, concretamente, indicó que en “la dación en pago” realizada a su favor por Jairo Alonso Vélez Barragán y Martha Cabal de Vélez, “se dejó constancia de las obligaciones que adquirió el [convocante] al recibir el bien raíz como contraprestación para la extinción del crédito en mora”, por lo que con esa “escritura pública y su inscripción en el registro inmobiliario,… nace la legitimación en la causa para… [que] LUIS CARLOS CANARIA BECERRA exija la resolución del contrato de promesa, y, en general, para realizar el saneamiento de todas aquellas circunstancias que soportara el inmueble que recibió”; de esa forma “por expresa disposición” de ese instrumento público, E.P.1651 del 31 de mayo de 2019 de la Notaria 27 de Bogotá, en especial lo señalado “en las cláusulas 1ra, 2da y 6ta”, el “interés que detenta la parte actora es más actual y vigente” de aquel que tienen “quienes suscribieron el contrato de promesa como prometientes vendedores en su origen, pues estos 4 R.A.B. 11001310304920220010602 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil últimos se han desprendido voluntariamente de su posición y de los derechos intrínsecos derivados de la misma, y en su lugar el entonces acreedor y ahora propietario ha asumido como propias esas obligaciones y prerrogativas, entre las cuales se encuentra el saneamiento del bien, que no es otra cosa que librarlo de los tenedores que lo detentan con miras a recuperarlo materialmente para su propio disfrute”.
Además, la demanda de pertenencia que cursa en el “Juzgado 9 Civil del Circuito de Bogotá fue inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria el 10 de marzo de 2021, con lo cual queda absolutamente dilucidado que el representante legal de la demandada conocía de la dación en pago efectuada por MARTHA CABAL DE VÉLEZ y JAIRO ALONSO VÉLEZ BARRAGÁN” al demandante.
Así las cosas, solicitó la revocatoria de la sentencia para acceder a las pretensiones de la demanda. CONSIDERACIONES La jurisprudencia y la doctrina han sostenido, con suficiente claridad, que es la relación sustancial pretendida y no la titularidad del derecho la que determina la legitimación en la causa de los contendientes. Desde la postura del demandante se predica de quien esté habilitado para formular la pretensión y frente al demandado de quien es el llamado a resistirla.
De modo que la Corte Suprema de Justicia acotó sobre el particular que: “La legitimación en la causa por activa hace referencia a la titularidad del derecho sustancial invocado por el demandante. Es un elemento material para la sentencia estimatoria, o lo que es lo mismo, una de las condiciones sustanciales para el éxito de la pretensión. Se concreta cuando la titularidad procesal alegada en la demanda coincide con la titularidad del derecho sustancial reclamado conforme lo disponen las normas jurídicas de esa naturaleza.
Por su carácter sustantivo, es presupuesto material de la sentencia estimatoria y su ausencia impide la prosperidad del petitum, a diferencia de los presupuestos procesales de la acción, que son requisitos formales necesarios para el válido desarrollo del proceso. 5 R.A.B. 11001310304920220010602 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil La acreditación de la legitimación es carga de parte, pues es el derecho cuya titularidad invoca el que será objeto de la sentencia judicial, razón por la cual no basta con que el demandante alegue tener dicha titularidad, sino que es necesario que sea probada en el proceso”5.
Bajo el anterior pronunciamiento, para el Tribunal, en la presente litis es indiscutible que el actor no fue parte dentro del contrato de promesa de compraventa suscrito el 10 de abril de 1992 por Martha Cabal de Vélez como promitente vendedora y la sociedad demandada en su extremo opuesto6. El tema por establecer es si el convocante se encontraba facultado para formular las pretensiones de resolución en este pleito, argumento central para atacar la sentencia, en virtud de la cesión de derechos de crédito que hiciera el BCH y la posterior “dación en pago” del inmueble por los promitentes vendedores.
Delanteramente advierte la Sala que la decisión de primer grado deberá ser confirmada por cuanto, independientemente de que el actor sea el propietario de bien raíz, cierto es que la señora Martha Cabal de Vélez, en la dación de pago (31 de mayo de 2019), no cedió sus derechos en la promesa cuyo incumplimiento aquí se discute; leído con detenimiento el instrumento público que soporta ese acto7, nada se observa con relación a aquella otra convención pretérita de promesa (10 de abril de 1992), menos el contrato de cesión del crédito garantizado con hipoteca8; siendo imposible extender los efectos de esa relación contractual (promesa objeto de la litis) al tercero que después lo recibió en pago, ya que: “Una consecuencia obvia de los negocios jurídicos es que una vez se perfeccionan mediante el cumplimiento de los requisitos estructurales y las formalidades legales que les son propias, sus efectos se limitan a quienes los suscriben: «Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales», señala el artículo 1602 del Código Civil En virtud de este postulado, los negocios jurídicos no están llamados a producir consecuencias sino respecto de quienes los celebran, lo que se conoce como el efecto 5 SC592-2022 Hojas 74 a 77, archivo 006Pruebas, subcarpeta C01CuadernoPrincipal, carpeta Primera Instancia. 7 Hojas 85 a 136, ib. 8 Hoja 110 ib. 6 6 R.A.B. 11001310304920220010602 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil relativo de los contratos o principio de la relatividad de los negocios jurídicos, lo cual emana de la función económica y social de los convenios con relevancia jurídica, cuyo propósito es crear, modificar o extinguir situaciones de la realidad que incumben a los contratantes y adquieren una connotación trascendental para el derecho”9 Esa misma sentencia, más adelante, se refirió a los efectos que se pueden extender a terceros explicando que: “el principio de la relatividad de los negocios jurídicos no es absoluto, tal como lo ha explicado de manera reiterada la jurisprudencia de esta Corte, porque si bien es cierto que la eficacia de los actos jurídicos se restringe al interés de las partes, es posible –y a menudo ocurre– que sus efectos incidan en intereses de personas ajenas al convenio, quienes tendrán por ello la calidad de terceros relativos y no de completos extraños; lo cual les otorga la facultad de invocar judicialmente la inoponibilidad de la eficacia jurídica de los actos celebrados entre las partes, o de su invalidez, según las particularidades de cada relación jurídico-sustancial y su legitimación para formular la pretensión correspondiente u oponerse a ella.
El principio general dispone que las convenciones no perjudican ni provechan a terceros: res inter alios acta aliis neque nocere neque prodesse potest, decían los romanos; lo que nunca ha significado que no ejercen repercusión sobre los terceros, «sino solamente que no pueden hacer nacer un derecho en contra o a favor de un tercero; esto es, que son impotentes para convertir a una tercera persona en acreedora, deudora o propietaria».
Siendo el contrato una ley para las partes, el principio de la relatividad de los negocios jurídicos sólo significa que las partes carecen de facultad para hablar en nombre de otros o comprometer sus intereses cuando no están investidos de ninguna delegación o poder de representación. Pero ese postulado nunca ha querido decir que los efectos de los actos y contratos, o de su invalidación, no logren afectar derechos de terceros.
Para saber si las consecuencias de un negocio jurídico exceden el límite de las relaciones entre las partes que lo conforman, hay que distinguir entre los efectos que produce su celebración, cuyos derechos y obligaciones los contratantes no pueden desconocer; y los efectos de su cumplimiento o de su invalidación. De igual modo hay que diferenciar las diversas relaciones que pueden darse entre los no-contratantes y los contratantes; o reconocer su total ausencia de vínculos jurídicos.
Los no-contratantes pueden ser terceros absolutos (penitus extranei) o verdaderos terceros, que son jurídica y definitivamente ajenos a las partes contratantes; o terceros relativos, que no intervienen en la celebración del convenio pero con posterioridad sus intereses resultan afectados por las consecuencias que genera aquella relación jurídicasustancial. «En términos generales, terceros son todas aquellas personas extrañas a la convención. Todos aquellos que no han concurrido con su voluntariedad a su generación. Toda persona que no es parte, es tercero».
Sin embargo, esa condición de ajenidad puede cambiar en el curso del cumplimiento del negocio jurídico o después, involucrando los intereses de personas que no participaron en su conformación y que por ello adquieren la calidad de terceros relativos. Son terceros porque no celebraron el convenio, directamente o mediante representante; y son relativos porque más adelante quedan relacionados por sus efectos jurídicos. «Son terceros relativos quienes no tuvieron ninguna intervención en la celebración del contrato, ni personalmente ni representados, pero con posterioridad entran en relación jurídica con alguna de las partes, de suerte que el acto en el que no participaron podría acarrearles alguna lesión a sus intereses, por lo que les importa establecer su posición jurídica frente al vínculo previo del que son causahabientes, y esa certeza sólo la pueden adquirir mediante una declaración judicial; como por ejemplo el comprador, el acreedor hipotecario, el acreedor quirografario, el legatario, el donatario, el cesionario, etc.
Son terceros absolutos (penitus extranei) todas las demás personas que no tienen ninguna 9 Sala de Casación Civil corte Suprema de Justicia, sentencia SC3201-2018. 7 R.A.B. 11001310304920220010602 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil relación con las partes, por lo que el vínculo jurídico no les concierne ni les afecta de ninguna manera, pues sus consecuencias jurídicas no los alcanzan en virtud del principio de relatividad de los efectos del negocio jurídico; o sea que carecen de todo interés en la causa»”10.
Contrastado el pronunciamiento en mención con lo surtido en el proceso se tiene que la parte actora “carece de todo interés en la causa” para resolver una convención sin ser parte de ella, atendiendo que no fue el promitente vendedor de la convocada en ese asunto como promitente comprador, ni cesionario, ni causahabiente respecto de la promesa; por lo tanto, no ostenta la condición de “tercero relativo”.
Es cierto que con posterioridad Luis Carlos Canaría entró en relación jurídica con la promitente vendedora en virtud de la dación en pago, pero no existe relación jurídica que le permita discutir el vínculo previo por su actual posición (propietario); al fin de cuentas el promitente comprador (demandado) no viene reclamando el cumplimiento ni la resolución de tal promesa, sino la prescripción adquisitiva del bien que fue su objeto.
Por lo que, si la parte demandante pretendía la resolución del contrato, debió acreditar ese “interés” de alguna otra forma que le permitiera inmiscuirse en la promesa como tercero relativo. Ni la cesión de derecho de crédito ni la dación en pago lo ponen en condición de cesionario de la promesa porque, la primera, “a cualquier título que se haga, no tendrá efecto entre el cedente y el cesionario sino en virtud de la entrega del título.
Pero si el crédito que se cede no consta en documento, la cesión puede hacerse otorgándose uno por el cedente al cesionario, y en este caso la notificación de que trata el artículo 1961 debe hacerse con exhibición de dicho documento” (art. 1959 C. Civil), y no producirá “efecto[s] contra el deudor ni contra terceros, mientras no ha sido notificada por el cesionario al deudor o aceptada por éste” (art. 1960 C. Civil).
Como la promesa es un contrato solemne que consta “por escrito” (núm. 1° art. 1611 C. Civil), de la misma forma deben constar sus modificaciones; si 10 Sala de Casación Civil corte Suprema de Justicia, sentencia SC3201-2018. 8 R.A.B. 11001310304920220010602 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil por parte de la promitente vendedora se pretendía trasladar todos los derechos y prerrogativas que tiene en virtud de su posición negocial, pues, “al ser viable la cesión de la promesa de compraventa, la pregunta obligada es la manera de perfeccionarla.
Si es de naturaleza mercantil, como según jurisprudencia de esta Corporación, el precontrato no siempre debe aparecer documentado, el artículo 888 del Código de Comercio, establece que la «(…) sustitución podrá hacerse por escrito o verbalmente, según que el contrato conste o no por escrito». En cambio, en asuntos civiles, la cesión corresponde ajustarse, por vía de principio general, a la solemnidad del documento, porque si el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, impone la formalidad del escrito para la existencia y validez de la promesa de contrato, es claro que como las cosas se deshacen de la misma manera como se hacen, la sustitución de uno de sus extremos, precisamente, en cuanto atañe al precontrato en sí mismo considerado, demanda observar igual procedimiento”11.
Se resalta que, aunque el nuevo titular de dominio está facultado para reclamar el saneamiento del inmueble, tal estipulación no tiene efectos de cesión por cuanto no satisface los presupuestos legales mencionados, por lo que no podía arrogarse las facultades que la promitente vendedora no le había otorgado. La Sala no desconoce que el demandante tiene derecho al saneamiento, pero frente a quienes le transfirieron el dominio del bien conforme con lo normado en los artículos 1893 y siguientes del Código Civil, sin que este se extienda a la parte pasiva.
Que “quienes suscribieron el contrato de promesa como prometientes vendedores en su origen… se han desprendido voluntariamente de su posición y de los derechos intrínsecos derivados de la misma”, en virtud de la dación en pago, o incluso que hoy se encuentren desentendidos de todo lo relacionado con el inmueble, no lleva al Tribunal a considerar que deba hacer una “interpretación menos arraigada a los conceptos habituales de legitimación en la causa” con el objeto de permitir el abordaje de la resolución de la promesa 11 Sala de Casación Civil Corte Suprema de Justicia, sentencia SC9680-2015. 9 R.A.B. 11001310304920220010602 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil “por el actual propietario”, porque su interés no alcanza para tenerlo como tercero relativo a ese convenio.
Por lo anterior, nada quita o pone a la legitimación del demandante que el extremo pasivo conociera o no la venta del inmueble, pues ese acto no se instituyó en un vehículo idóneo que le permitiera formular la acción resolutoria; tampoco tiene relevancia lo acontecido en los procesos de pertenencia, puesto que el objeto de esos litigios es totalmente diferente al que aquí se discute.
En conclusión, ninguno de los argumentos vertidos por la parte apelante tienen vocación de prosperidad, debiéndose confirmar la decisión atacada, como ya fuera advertido. Ahora bien, la Sala, como lo dijo el a quo, no puede estudiar el posible vicio de nulidad absoluta de la promesa por no cumplir los requisitos del artículo 1611 del Código Civil, ni aun oficiosamente, porque no comparecieron a la litis la totalidad de intervinientes en esa convención. La sentencia no puede producir efectos respecto de terceros que no pudieron ejercer su derecho de contracción, pues “La invalidez del negocio jurídico proyectada en la nulidad absoluta y relativa (….) exige declaración judicial previo proceso con comparecencia de los contratantes y sujeción a las garantías constitucionales, en especial, el debido proceso”12.
(Negrilla fuera de texto). Finalmente, al no tener éxito la alzada resulta necesario imponer condena en costas a la parte recurrente (art. 365 núm. 3, C.G.P.). DECISIÓN 12 Sala Civil, Corte Suprema de Justicia, sentencia del 6 de marzo de 2012, radicación 11001-3103-010-200100026-01 10 R.A.B. 11001310304920220010602 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, en Sala Primera Civil de Decisión, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, CONFIRMA la sentencia proferida el 7 de febrero de 2024, por el Juzgado 49 Civil del Circuito de Bogotá. Se condena en costas de esta instancia a la parte actora, las agencias en derecho serán fijas por el magistrado sustanciador (art. 366 núm. 3, C.G.P.) La secretaría devolverá las diligencias al juzgado de origen.
Notifíquese, Firmado Por: Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Marco Antonio Alvarez Gomez Magistrado Sala 006 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 01f66bef71bcd30e30f421a148f4ab43e5b4594135c10b9a27973c147ae362f3 11 R.A.B. 11001310304920220010602 Documento generado en 28/06/2024 12:38:10 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica