REPÚBLICA DE COLOMBIA DEPARTAMENTO DEL VALLE DEL CAUCA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CALI SALA DE DECISIÓN CIVIL * MAGISTRADO PONENTE: Dr. HERNANDO RODRÍGUEZ MESA Proceso Radicación Demandante: Demandado: Asunto: Verbal Resolución de Contrato. 760013103004-2020-00095-02 Cristel Madeyid Ordóñez Lozada.
Yolanda Imbachi Castillo. Apelación Sentencia Anticipada. Santiago de Cali, dos de diciembre de dos mil veinticinco (2025) Proyecto discutido y aprobado en Sala Civil de decisión, según acta 220 de la fecha. Surtido el traslado de la sustentación del recurso de apelación en la forma y términos indicados en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022 que complementa el artículo 327 del C. G. del P., procede la Sala a resolver la alzada y definir en consecuencia lo que en derecho corresponda.
SÍNTESIS DEL LITIGIO Es pretensión de la parte demandante, la resolución del contrato de compraventa contenido en la Escritura Pública # 409 del 16 de noviembre de 2018 de la Notaría Única de Dagua (Valle) que implicó la traslación del derecho real de dominio del bien inmueble a la demandada, al no verificarse el pago total del precio convenido para dicho negocio; como consecuencia de la declaración en comento, pide el reconocimiento de intereses sobre el saldo pendiente hasta el pago total, amén de su actualización, la cláusula penal y las costas procesales.
Verbal Resolución Contrato, Rad. 004-2020-00095-02 Cristel Madeyid Ordoñez Lozada Vs. Yolanda Imbachi Castillo Las pretensiones advertidas tienen apoyo en el siguiente cuadro fáctico: Por documento privado del 8 de agosto de 2018 entre las partes aquí involucradas, se prometió en venta un inmueble situado en zona rural del Municipio de Dagua (Valle), área 887 Mts2 y M.I. # 370 – 439528, conviniéndose como precio $ 160.000.000.oo., para ser pagados en la siguiente forma: $ 95.155.700.oo a la firma de la promesa y el saldo $ 64.844.300.oo., con crédito tramitado por la compradora ante el Fondo Nacional de Ahorro; la demandada, respecto de la primera cuota, sólo pagó $ 8.000.000.oo, quedando un pendiente de $ 87.150.700.oo, que a la fecha no se ha cancelado, pese a ello, el negocio se concretó al punto de elevarse a Escritura Pública según instrumento # 409 del 16 de noviembre de 2018 de la Notaría Única de Dagua (Valle) y hacerse el registro ante la Oficina de Instrumentos Públicos de Cali por lo que, la demandada, es quien aparece como actual dueña. En sentir de la vendedora al no pagársele la totalidad de la cuota inicial del precio acordado se incumplió el contrato por lo que pide su resolución, sin embargo, contradictoriamente, su aspiración no son las restituciones mutuas típicas en ese tipo de pedimentos, sino el pago de lo adeudado, intereses, indexación y cláusula penal.
El Juzgado que en principio conoció el asunto – Cuarto Civil del Circuito de Cali – admitió la demanda por auto del 9 de diciembre de 2020; más allá de notificarse en legal formal el Fondo Nacional de Ahorro y replicar oportunamente la demanda, el extremo activo desistió de las pretensiones en su contra; la demandada, Yolanda Imbachi Castillo, fue notificada en debida forma pero no contestó el pliego rector. 2 Verbal Resolución Contrato, Rad. 004-2020-00095-02 Cristel Madeyid Ordoñez Lozada Vs. Yolanda Imbachi Castillo A través de auto # 673 del 7 de julio de 2023, el Juzgado declaró la pérdida de competencia acorde con lo previsto en el artículo 121 del C.G.P., siendo avocado el asunto por el Juzgado Quinto Civil del Circuito según proveído del 15 de enero de 2024.
Por petición de la parte demandante y ante el panorama de no mediar pruebas por practicar ese despacho judicial de conformidad con lo previsto en el numeral 2º del artículo 278 del C.G.P, profirió sentencia anticipada en los siguientes términos: FALLO DE PRIMERA INSTANCIA Tras descartar irregularidades procesales, constatar la legitimidad en la causa y los presupuestos adjetivos resolvió la pendencia negando las pretensiones del extremo activo, fundamentalmente, porque al cumplirse el objetivo de la promesa de compraventa que es la extensión de la Escritura Pública contentiva de la traslación del dominio por compraventa, las obligaciones contenidas en aquella fenecieron, en tanto que, observó “….ni se puede declarar su incumplimiento ni menos resolver, como lo pretende la parte actora…”; complementó la disertación, haciendo énfasis en que en el instrumento público se dejó constancia de haberse entregado materialmente la cosa y recibido la totalidad del precio del negocio “…razones suficientes para el naufragio de las pretensiones de la demanda…”.
RECURSO DE APELACIÓN. La parte demandante a través de su abogado, apeló el fallo en mientes bajo los siguientes planteamientos: i) mala lectura de la demanda y la pretensión en tanto que se pidió la resolución de la compraventa elevada a Escritura Pública y no de la promesa que le 3 Verbal Resolución Contrato, Rad. 004-2020-00095-02 Cristel Madeyid Ordoñez Lozada Vs. Yolanda Imbachi Castillo precede, por falta de pago de parte de la cuota inicial del negocio y ii) infravaloración probatoria al no aplicarse la presunción del artículo 97 del C.G.P., pese a no contestarse la demanda, como tampoco se asignó el mérito de la documental obrante en el expediente que, según su dicho, le da la razón. CONSIDERACIONES: Concurren al presente asunto los presupuestos procesales que permiten decidir el fondo de la controversia, esto es los requisitos necesarios que regulan la constitución y desarrollo formal y válido de la relación jurídico procesal.
De otra parte, no se avizora la existencia de vicio alguno con entidad de estructurar nulidad procesal no saneable. Tampoco merece reparo el presupuesto material de la pretensión atinente a la legitimación en la causa tanto por activa como por pasiva, en el entendido que este caso enlazó a aquellas personas que hicieron parte del negocio jurídico cuya resolución se pide.
Según los contornos de este proceso, el tema pasa por determinar si hay lugar reafirmar la disposición del a quo en punto de negar las pretensiones de la demanda en tanto que consideró que al estar apoyada la aspiración de resolución en el presunto incumplimiento de la promesa de compraventa y extinguirse esta con la elaboración de la escritura pública # 409 del 16 de noviembre de 2018 de la Notaría Única de Dagua (Valle), carece el extremo activo de acción para su pretensión. Para contextualizar, téngase en cuenta que en términos generales la acción resolutoria se estructura a partir de los consabidos elementos de existencia del contrato bilateral válido, cumplimiento de los deberes 4 Verbal Resolución Contrato, Rad. 004-2020-00095-02 Cristel Madeyid Ordoñez Lozada Vs. Yolanda Imbachi Castillo del que se vale de la acción e incumplimiento de sus compromisos por el demandado, según se extracta de los artículos 1495, 1496 y 1546 del C.C., en todo caso, tiene el interesado la opción de pedir la resolución o el cumplimiento y la indemnización de perjuicios; en términos generales a voces de los artículos 1602 y 1603 ídem los contratos en tanto emanan de la voluntariedad de los partícipes y reglan, según el artículo 864 del C.Co., intereses patrimoniales y/o económicos, se crean para satisfacer necesidades y cumplirse, a guisa de ejemplo, la situación aquí debatida en el que la demandada con la necesidad de adquirir vivienda se alió con su contraparte para darle concreción a ese interés. Ahora, la concepción del a quo acerca de la extinción de la promesa de compraventa del 8 de julio de 2018 – fls. 1 a 5, carpeta digital 002.pdf, Cdno. Primera Instancia – ante la materialización de la obligación de hacer que de allí emana, a la sazón, la elevación a escritura pública del negocio prometido – fls. 6 a 24, carpeta digital 002.pdf, Cdno. Primera Instancia – en principio es acertada, ya que como bien lo ha reiterado la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la H. Corte Suprema de Justicia “…El contrato de promesa tiene una finalidad económica peculiar, cual es la de asegurar la celebración de otro contrato posterior cuando los interesados no quieren o no pueden realizado de presente.
No es un fin en sí mismo, sino un medio o un instrumento que conduce a efectuar otro negocio distinto…”1, es decir, una vez el cometido del precontrato se logra, este desaparece del mundo jurídico, ya que, la principal función – obtener el contrato prometido – se consiguió, que es exactamente lo ocurrido en el sub lite, en la promesa se acordó comprar un bien y solemnizar tal negocio en la forma indicada en la cláusula séptima, alcanzado buen suceso el 16 de 1 Sentencia SC2221 – 2020 del 13 de julio de 2020, M.P. Dr. Luis Alonso Rico Puerta. 5 Verbal Resolución Contrato, Rad. 004-2020-00095-02 Cristel Madeyid Ordoñez Lozada Vs. Yolanda Imbachi Castillo noviembre de 2018, según da cuenta la Escritura Pública # 409 de la Notaría de Dagua (Valle) por lo que, reitérese, la promesa de compraventa tanto jurídica, como económicamente perdió vigencia. De otro talante es la discusión que se plantea en la demanda y que por ligereza o falta de acuciosidad inadvirtió la jueza de primera instancia y es lo concernido a la resolución del contrato de compraventa que está ínsito, precisamente, en el negocio prometido, esto es, la Escritura Pública # 409 del 16 de noviembre de 2018; obviamente, el relato factual viene desde la promesa cuando se dice por la actora que su par no le pagó la totalidad del precio convenido como cuota inicial o primer pago según cláusula quinta – fl. 1, carpeta digital 002.pdf, Cdno. Primera Instancia –, siendo ese el móvil relevante para invocar la acción resolutoria del artículo 1546 C.C., en concordancia con el artículo 1930 ejusdem; le suma el percutor ya en sede el proceso judicial que al no contestar la demanda la convocada al juicio, debe tener cabida el artículo 97 del C.G.P, acerca de la presunción de hechos susceptibles de confesión, esencialmente, lo atinente al impago total del negocio.
Mirado en contexto el caso como bien lo mandan el numeral 5º del artículo 42 y los artículos 167 y 176 del C.G.P se advierte la razón en la tesis del abogado de la parte demandante lo que deja en evidencia la grave pifia de la funcionaria judicial arriba señalada; las razones de la Sala para dicha aseveración son la siguientes: Es indiscutido que el negocio de la compraventa del bien inmueble situado en el paraje Borrero Ayerbe del Municipio de Dagua (Valle) con matrícula inmobiliaria # 370 – 439528 quedó solemnizado en la Escritura Pública # 409 del 16 de noviembre de 2018 de la Notaría Única de esa localidad, con ello no solo se agotó el propósito de la promesa ya mencionada, sino el mandato legal de los artículos 745, 6 Verbal Resolución Contrato, Rad. 004-2020-00095-02 Cristel Madeyid Ordoñez Lozada Vs. Yolanda Imbachi Castillo 749, 756, 1849 e inciso 2º del 1857 del C.C., por ende, cualquier acción civil en torno a dicho negocio jurídico necesariamente ha de pasar por dicho contrato.
Como en todo contrato, según el artículo 1546, en esta situación especial con apoyo del 1930, va envuelta la condición resolutoria teniendo el vendedor, para el caso la demandante, “…derecho para exigir el precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios…”; según el pliego rector, la compradora no pagó la totalidad del precio acordado como cuota inicial porque de los $ 95.155.700.oo, abonó $ 8.000.000.oo, quedando un saldo pendiente de $ 87.155.700.oo, razón que la intima a pedir el cumplimiento del contrato – la Sala infiere dicha aspiración en tanto que en las pretensiones 3 y 4, habla de intereses sobre ese monto hasta el pago total, amén de la indexación del guarismo –.
Más allá que en la Escritura Pública # 409, cláusula tercera, comprensiva del precio y forma de pago, expresamente se anotó que “…El precio acordado por las partes por la presente compraventa es la suma de …que la parte compradora cancelará de la siguiente manera a la parte vendedora así: A. la suma de noventa y cinco millones ciento cincuenta y cinco mil setecientos pesos moneda corriente ($ 95.155.700.oo) con recursos propios, dineros los cuales ya fueron entregados a la parte vendedora, los cuales declara tener recibidos a entera y plena satisfacción…” – fl. 8, carpeta digital 002.pdf, Cdno. Primera Instancia – (resalta la Sala), la demandante – vendedora – en el libelo arguye que la compradora no honró tal débito en su totalidad, quedando un saldo pendiente por lo que se vale de la acción civil para perseguir el cumplimiento del contrato en lo que respecta a dicho componente. 7 Verbal Resolución Contrato, Rad. 004-2020-00095-02 Cristel Madeyid Ordoñez Lozada Vs. Yolanda Imbachi Castillo Es verdad sabida que los intervinientes en un acto o negocio pueden perfectamente desdecir y contraprobar sobre lo que hayan declarado, consignado o solemnizado, más si el punto conflictivo recae sobre un elemento esencial para la realización del contrato de compraventa como los es el precio – arts. 1849, 1857 y 1864 C.C. – que, según el artículo 1928 ídem es la principal obligación del comprador; en tal sentido, al margen de la atestación que sobre el particular se haya inscrito en el instrumento público, ante el incumplimiento comprobado en el pago del bien, el afectado puede valerse de la acción de cumplimiento del artículo 1546 C.C. para optar por el cumplimiento del negocio como en el caso presente.
Pudiera entrar en contradicción lo antes dicho con lo previsto en el artículo 1934 del C.C., sin embargo, desde la propia concepción del precepto y la Jurisprudencia al respecto, se entiende que la restricción probatoria que allí se alude implica a terceros o penitus extranei más no a los directamente contratantes, pues sería un verdadero despropósito que, probado el desacato contractual el cumplidor de sus obligaciones quede constreñido o atado a un contrato que se violó sin poder ejercer la acción resolutoria.
Este Tribunal de Distrito Judicial2 con antelación trató el tema que por la similitud con el presente asunto bien tiene cabida: “…3.- Sea lo primero memorar que hoy es lugar común afirmar que entre las mismas partes que acudieron a la celebración de un acto es admisible probar en contra de lo manifestado expresamente en el instrumento público, tal como acontece en la acción de prevalencia o simulación, o en procesos de resolución de compraventa por falta de pago del precio. 2 Sentencia del 3 de diciembre de 2019, M.P. Dr. Homero Mora Insuasty, Rad. 76001-31-03-011-2011-00270-02-3374 8 Verbal Resolución Contrato, Rad. 004-2020-00095-02 Cristel Madeyid Ordoñez Lozada Vs. Yolanda Imbachi Castillo Ciertamente, si bien es verdad que al tenor del artículo 118 del estatuto mercantil como del 1934 del C.C., no se admite pruebas distintas contra lo manifestado expresamente en la escritura pública, específicamente cuando en aquella queda consignado que por parte del obligado se cumplió con el pago del precio acordado, también lo es que ésta circunstancia no impide que entre los mismos contratantes o socios discutan o controviertan la veracidad de lo explicitado en el acto escritural; sobre esta arista la Corte Suprema de Justicia ha precisado que el “valor real del precio es aspecto que no tiene cortapisa probatoria y puede por tanto establecerse con cualquiera de los medios legalmente admisibles, aún contra lo consignado en el instrumento público, por tratarse de un debate entre las mismas partes contratantes, ya que " el artículo 187 ib., establece el principio de la 'persuasión racional de la prueba', sin otras restricciones que las provenientes de 'las solemnidades prescritas en la ley sustancial para la existencia o validez de ciertos actos'.
Por manera que al juez le es permisible ( ) dejar de lado lo que en el instrumento público han consignado las partes para otorgarle el mérito a medios diferentes, cualquiera sea su naturaleza, si es que estos racionalmente lo persuaden por su mayor fuerza de convicción" (CLXXXIV, pág. 46)”… … 3.1.- En el universo jurídico no resulta extraño que en ocasiones las personas suscribientes de un acto o contrato dejen plasmado en él circunstancias que no obedecen a la realidad, pues en ciertas oportunidades las partes exteriorizan o declaran ciertas situaciones dejando constancia de ello por escrito para fingir un acto concreto y particular ante el público, ejemplo de ello son las acciones de simulación absoluta o relativa de contratos, la de resolución de negocios jurídicos por el incumplimiento del 9 Verbal Resolución Contrato, Rad. 004-2020-00095-02 Cristel Madeyid Ordoñez Lozada Vs. Yolanda Imbachi Castillo pago del precio por el comprador pese a que en la convención quedara explícita la satisfacción de esta obligación esencial, entre otros; por tanto, cuando son los mismos contratantes los que refutan la veracidad del contrato, aun cuando el mismo esté contenido en escritura pública, es admisible probar en contrario a lo consignado en aquel en procura de dársele prevalencia a la realidad frente a lo ficticio, y además existe libertad probatoria para su acreditación…”.
Dicha postura concuerda con la de la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la H. Corte Suprema de Justicia3: “…7.- Es importante precisar, como lo ha definido la jurisprudencia de la Corte y lo analizó el Tribunal, que sí es posible probar en contra de lo manifestado expresamente en una escritura pública, en cuanto que en un contrato de compraventa, el comprador pagó el precio convenido en su totalidad y el vendedor, por consiguiente, lo recibió a satisfacción plena.
El artículo 1934 del Código Civil establece: “Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino la nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores… … Es claro que la limitación probatoria se presenta cuando el debate enfrenta a terceros que de buena fe adquirieron los derechos relacionados con los bienes disputados.
Así lo tiene definido esta Corporación, en sentencia de casación n° 036 de 15 3 Sentencia de Casación Civil del 21 de octubre de 2010, M.P. Dra. Ruth Marina Díaz Rueda, Ref: Exp. N° 5000631030012003-00527-01. 10 Verbal Resolución Contrato, Rad. 004-2020-00095-02 Cristel Madeyid Ordoñez Lozada Vs. Yolanda Imbachi Castillo de marzo de 2001, expediente 6142, al establecer que “es de anotar, ante todo, que convocando el presente litigio a las partes contratantes, no existe restricción probatoria alguna para ellas frente al texto del artículo 1934 del código civil y la circunstancia de que en la respectiva escritura pública de compraventa conste haberse pagado el precio, comoquiera que la limitación contenida en dicha norma, cual lo tiene definido de antaño la jurisprudencia, está referida al accionar frente a terceros…”.
Clarificado al panorama en punto de la posibilidad legal y fáctica de ir en contra de lo consignado en la Escritura Pública por los contratantes, viene ahora la discusión sobre la ausencia de pago que alega el extremo activo, circunstancia que lo empodera para pedir el cumplimiento a que se contrae su pretensión. Lo primero que destaca la Sala es que la manifestación de la parte demandante de no recibir la totalidad del valor del precio es una negación indefinida que al tener un carácter indeterminado no requiere prueba, es más, consciente de ello, el legislador eximió de dicha carga a quien se valga de una expresión de tal talante “…Los hechos notorios y las afirmaciones o negaciones indefinidas no requiere prueba…” –inciso final del artículo 167 del C.G.P. – quedando en el terreno del contradictor probar lo contrario, a la sazón y para el caso, que efectivamente pagó el precio acordado por la venta del bien inmueble.
Súmese a lo anterior que en el proceso, la parte demandada quien a voces de los artículos 1757 del C.C. y 167 del C.G.P., tenía la carga de probar el cumplimiento de su principal obligación, el pago del negocio – art. 1928 C.C. –, no contestó la demanda pese a serle 11 Verbal Resolución Contrato, Rad. 004-2020-00095-02 Cristel Madeyid Ordoñez Lozada Vs. Yolanda Imbachi Castillo notificada en legal forma, por lo que, en su contra no solo está el hecho de haber perdido la oportunidad de contradecir a su par, sino la confesión – art. 191 C.G.P. – de no pagar la totalidad del precio de la venta del bien raíz objeto de la causa, inferencia que emana del artículo 97 del C.G.P., en tal sentido, el panorama probatorio favorece la vertiente de la demandante en cuanto hace al no pago de la totalidad de la cuota inicial pues como lo señaló en la demanda, la compradora de $ 95.155.700.oo, solo pagó $ 8.000.000.oo, quedando un saldo pendiente de $ 87.155.700.oo.
Puesta de ese modo las cosas, la Sala revocará la decisión de primera instancia que negó las pretensiones de la demanda, en su lugar, las concederá en el sentido de declarar incumplido el contrato de compraventa contenido en la Escritura Pública # 409 del 16 de noviembre de 2018 de la Notaría Única de Dagua (Valle) por la demanda por falta del pago total de la cuota inicial del negocio; se ordenará a la compradora el pago indexado de la suma pendiente, esto es, $ 87.155.700.oo que a la fecha y con aplicación de la clásica fórmula: Donde las variables observadas representan: VR: el valor que se vaya a reintegrar, es decir, aquel valor final VH: el valor del cual se ordenó la devolución en un inicio, es aquel valor afectado por el paso del tiempo IPC: índices del precio al consumidor, tanto del año de la obligación, como el del año actual.
Arroja como valor actual $ 130.773.035.oo., pagaderos dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de este fallo, posterior se 12 Verbal Resolución Contrato, Rad. 004-2020-00095-02 Cristel Madeyid Ordoñez Lozada Vs. Yolanda Imbachi Castillo causará sobre dicha suma el interés legal de que tratan los artículos 1617 y 2232 del C.C., hasta el pago de la obligación. No se accede a la pretensión del interés legal desde la firma de la promesa de compraventa – 8 de agosto de 2018 – en tanto que el valor insoluto se indexó a partir de tal calenda a la fecha aproximada de este fallo de segunda instancia, por lo que, agregarle el interés legal sería imponer una doble carga al demandado aspecto que por supuesto está proscrito; tampoco se accederá al pago de la penalidad en tanto que, según se observa en la cláusula novena de la promesa de compraventa la eventual causación de tal multa quedó atada al precontrato el cual se extinguió con la escritura pública.
Por lo expuesto, la apelación planteada por el apoderado judicial de la demandante sale airosa y da pie para revocar la decisión judicial de primera instancia; en contraposición se dispondrá conforme a las pretensiones del pliego rector en la forma señalada anteriormente. En mérito de lo expuesto, esta Sala Civil de Decisión del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, Administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: REVOCAR en su integridad la sentencia anticipada proferida el 16 de octubre de 2024 por el Juzgado Quinto Civil de Circuito de Cali dentro del presente proceso por las cavilaciones que da cuenta la parte motiva de este fallo.
SEGUNDO: DECLARAR incumplido el contrato de compraventa contenido en la Escritura Pública # 409 del 16 de noviembre de 2018 de la Notaría Única de Dagua (Valle) por la demandada ante la comprobación de la falta del pago total de la cuota inicial del negocio; ORDENAR a la compradora, YOLANDA IMBACHI CASTILLO, el 13 Verbal Resolución Contrato, Rad. 004-2020-00095-02 Cristel Madeyid Ordoñez Lozada Vs. Yolanda Imbachi Castillo pago del saldo pendiente que indexado a la fecha arroja como valor actual $ 130.773.035.oo., pagaderos dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de este fallo, posterior se causará sobre dicha suma el interés legal de que tratan los artículos 1617 y 2232 del C.C., hasta el pago de la obligación.
TERCERO: No se accede a la pretensión del interés legal desde la firma de la promesa de compraventa – 8 de agosto de 2018 –, ni al pago de la cláusula penal por las razones indicadas en esta sentencia.
CUARTO: CONDENAR en costas del proceso a la parte vencida – demandada – de conformidad con lo previsto en los numerales 1º y 4º del artículo 365 de C.G.P –. Fijar como agencias en derecho por las costas de segunda instancia la suma de $ 1.500.000.oo.
QUINTO: Devolver al despacho de origen el presente asunto.
NOTIFÍQUESE, LOS MAGISTRADOS HERNANDO RODRÍGUEZ MESA CARLOS ALBERTO ROMERO SÁNCHEZ. HOMERO MORA INSUASTY. 14 Verbal Resolución Contrato, Rad. 004-2020-00095-02 Cristel Madeyid Ordoñez Lozada Vs. Yolanda Imbachi Castillo 15