República de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Montería Sala Quinta Civil Familia Laboral CRUZ ANTONIO YÁNEZ ARRIETA Magistrado sustanciador Folio 656-25 Radicación n.º 23 417 31 03 001 2023 00131 01 Acta 012 Montería (Córdoba), nueve (09) de abril del año dos mil veintiséis (2.026) Decide la Sala Quinta de Decisión Civil-Familia-Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Montería-Córdoba, integrada por los magistrados Cruz Antonio Yánez Arrieta, quien la preside, Pablo José Álvarez Caez y Marco Tulio Borja Paradas, el recurso ordinario de apelación interpuesto contra la sentencia adiada 30 de octubre de 2025, proferida por el Juzgado Civil del Circuito de Lorica (Córdoba), dentro del PROCESO DECLARATIVO DE PAGO DE MEJORAS adelantado por MANUEL DE JESÚS CORREA ARRIETA contra EDELMIRO CORREA ARRIETA Y OTROS, por ello en uso de sus facultades legales y atendiendo a lo normado en el artículo 12 de la ley 2213 de 2022, se profiere la siguiente: SENTENCIA I.
ANTECEDENTES 1.1.- Pretensiones. El señor Manuel de Jesús Correa Arrieta demandó a los señores Edelmiro, María del Carmen, Enith y Bertilda Correa Arrieta, Berta Correa Zarante y herederos indeterminados del causante Francisco Jerónimo Correa Arrieta, señores Nelson y Nazly Correa Zarante con el fin de que se declare que deben pagarle en calidad de poseedor de buena fe, las mejoras y expensas realizadas en el predio rural denominado Radicación n.º 23 417 31 03 001 2023 00131 01 Folio 656-2025 «Cuba» ubicado en el corregimiento San Anterito del municipio de Lorica, predio que consta de 47 hectáreas y 3.600 metros cuadrados, con matrícula inmobiliaria No. 146-10051 y cédula catastral No. 00-03-0000-0005-0006-0-00-00-000.
En consecuencia, solicita que se condene a los demandados a pagar el valor de las mejoras, tasadas mediante peritaje técnico, así: producción agrícola: $513.913.295, encerramiento: $12.470.000, cultivo de pasto: $8.000.000, construcción de vivienda: $64.654.016, para un total de $599.037.871. De igual forma, solicita que se le reconozca el derecho a conservar la posesión y tenencia del predio hasta que se le pague el valor de las mejoras y expensas.
Y, se condene en costas a los demandados. 1.2.- Sustento fáctico. 1.2.1.- Los demandados (herederos de Estebana Correa y Francisco Jerónimo Correa Arrieta) iniciaron proceso sucesorio en el Juzgado Promiscuo de Familia del Circuito de Lorica. El predio «Cuba» fue adjudicado en común y proindiviso a todos los herederos, incluido al demandante, Manuel de Jesús Correa Arrieta. 1.2.2.- El señor Manuel de Jesús Correa Arrieta ha ejercido la posesión material de buena fe desde hace más de 30 años, con ánimo de señor y dueño, tras el fallecimiento de su madre. 1.2.3.- La juez de familia ordenó la entrega del predio a los adjudicatarios y comisionó al Inspector de Policía. Sin embargo, el demandante se opuso alegando su condición de heredero poseedor. 1.2.4.- En sede de apelación, el Tribunal Superior de Montería rechazó la oposición. En 2023, la juez reiteró la orden de entrega y volvió a comisionar al Inspector de Policía. 1.2.5.- Durante su posesión, el demandante invirtió recursos propios en: siembra de árboles frutales y maderables, cultivos de yuca, 2 Radicación n.º 23 417 31 03 001 2023 00131 01 Folio 656-2025 ñame y plátano, pastos para ganado, construcción de corrales, cercas y una casa de habitación, mejoras que aumentaron significativamente el valor del predio. 1.2.6.- Por lo anterior, el accionante solicita que los herederos demandados reconozcan y paguen el valor de las mejoras, pues de no hacerlo se configuraría un enriquecimiento sin causa, prohibido por la Constitución y la ley. 1.3.- Actuación procesal. 1.3.1.- El Juzgado Civil del Circuito de Lorica (Córdoba), mediante auto del 6 de junio de 2023 admitió la demanda y ordenó las notificaciones de ley. 1.3.2.- Los demandados, por intermedio de su apoderado judicial, contestaron la demanda aceptando como ciertos la mayoría de los hechos expuestos, con excepción de aquellos relacionados con la posesión alegada por el demandante.
Asimismo, respecto de los apartados en los que se cita jurisprudencia aplicable al caso, manifestaron que no constituyen hechos propiamente dichos. Propuso como excepciones de fondo, las que denominó: «Inexistencia de la obligación, caducidad de la acción, cobro de lo no debido, falta de legitimación en la causa por activa y falta de legitimación en la causa por pasiva» 1.3.3.- Posteriormente, se designó curador ad litem para los herederos indeterminados del señor Francisco Jerónimo Correa y personas indeterminadas quien se pronunció sucintamente respecto a la demanda. 1.3.4.- Una vez programada fecha y hora para llevar las audiencias, éstas se llevaron a cabo en diferentes jornadas. 3 Radicación n.º 23 417 31 03 001 2023 00131 01 Folio 656-2025 1.4.- Sentencia de primera instancia. El Juzgado Civil del Circuito de Lorica (Córdoba), puso fin a la primera instancia, con sentencia proferida en audiencia de fecha 30 de octubre de 2025, donde resolvió:
PRIMERO: Declarar no probadas las excepciones de mérito denominada caducidad, inexistencia de obligación, cobro de lo no debido, falta de legitimación a la causa por activa, falta de legitimación en la causa por pasiva conforme la respuesta.
SEGUNDO: Reconocer el derecho al reconocimiento y pago de mejoras a favor del señor Manuel de Jesús Correa Arrieta y en contra de los señores: Edelmiro, María del Carmen, Enith y Bertilda Correa Arrieta y los herederos del causante, Francisco Jerónimo Correa Arrieta, los señores Nelson, Nazly Correa Zarante y Berta Correa Zarante, las cuales han sido impuestas sobre el bien inmueble, es decir, un predio rural ubicado en el corregimiento de San Anterito, jurisdicción de este municipio de Santa Cruz de Lorica, departamento de Córdoba constante de 47 hectáreas, 3600 m² aproximadamente, denominado Cuba e identificado con la matrícula inmobiliaria número 14610051 de la oficina de registro de instrumentos públicas de Lorica Córdoba.
TERCERO: Condenar a los demandados, Edelmiro, María del Carmen, Enith y Bertilda Correa Arrieta, Nelson, Nazly Correa Zarante y Berta Correa Zarante a pagar por concepto de mejoras a favor del demandante, Manuel de Jesús Correa Arrieta, los conceptos de mejora de la vivienda de materia de material construida por valor de $60.128.234,00; Cultivo de plátano en estado productivo $432.068.044, cultivo de ñame $ 5.287.050, yuca $24.328.800, Frutales$ 2.036.700, maderables $13.549.690, de conformidad con lo puesto en la parte emotiva CUARTO: Reconocerle el derecho de retención a favor del demandante y en contra de los demandados sobre el predio de terreno, el bien inmueble, es decir, un predio rural ubicado en el corregimiento de San Anterito, jurisdicción de este municipio, Santa Cruz de Lorica, Departamento de Córdoba constante de 47 hectáreas, 3600 m² aproximadamente denominado Cuba e identificado con el folio de matrícula inmobiliaria número 146-10051 de la oficina de Instrumentos públicos de Lorica hasta tanto se satisfaga el crédito que por concepto de mejoras, se ordenó pagar.
QUINTO: Condenar en costas y agencias en derecho a la parte demandada y en favor del demandante, se fijan por la Agencia en derecho el valor del 5% sobre las pretensiones aquí concedidas. La parte quedan notificadas en estrado y se corre traslado de esta decisión a los intervinientes, iniciando por la parte demandante. Como fundamento de su decisión, en resumen, indicó que, se encontraba probado que los demandados, actuando a través de apoderado dentro del proceso de sucesión intestada bajo el radicado 2013-00234 del Juzgado Promiscuo de Familia de Lorica, solicitaron el 19 de marzo de 2019 la entrega material del inmueble identificado con la matrícula inmobiliaria 146-10051, el cual les fue adjudicado mediante sentencia aprobatoria de partición. 4 Radicación n.º 23 417 31 03 001 2023 00131 01 Folio 656-2025 Esta reclamación activó la posibilidad jurídica del señor Manuel de Jesús Correa Arrieta para demandar el reconocimiento de las mejoras implantadas, consistentes en una vivienda de material y diversos cultivos, cuya existencia fue corroborada mediante dictamen, testimonios de Camilo Barroso e Iván de Cárdenas, y los propios interrogatorios de los demandados, quienes admitieron que el demandante ha explotado el predio a «ciencia y paciencia» de la comunidad.
Desestimó la excepción de caducidad y los demás medios exceptivos propuestos, toda vez que la reclamación de entrega de los comuneros quebrantó cualquier pacto de indivisión, haciendo viable el cobro de las mejoras bajo el régimen del artículo 739 del Código Civil. Para la cuantificación, le otorgó valor de informe técnico a la exposición del ingeniero agrónomo José Manuel Pérez, la cual, apoyada en referentes académicos de la Universidad de Córdoba, demostró que el cultivo de plátano en estado productivo no pudo haber sido heredado de un causante hace 40 años —dada su naturaleza de reproducción asexual y manejo agronómico—, sino que es producto de la actividad reciente del actor.
En consecuencia, reconoció el valor comercial de la vivienda, el plátano, el ñame, la yuca y los maderables, debiendo descontarse de la suma total una séptima parte (1/7), correspondiente a la cuota parte que el demandante posee sobre el suelo como copropietario, evitando así un enriquecimiento sin causa sobre su propio terreno. Finalmente, al haber sido vencido el demandante en el trámite de oposición a la entrega dentro del proceso sucesorio, le concedió el derecho de retención conforme al artículo 970 del Código Civil, autorizándolo a conservar la tenencia del predio hasta que se verifique el pago efectivo del crédito reconocido por concepto de mejoras. 5 Radicación n.º 23 417 31 03 001 2023 00131 01 Folio 656-2025 1.5.- Recurso de apelación. El apoderado judicial de la parte demandada, en el curso de la audiencia, manifestó su intención de interponer recurso de apelación, señalando como fundamentos de inconformidad los siguientes: errada interpretación normativa, indebida valoración probatoria y vulneración directa del principio de congruencia procesal.
Posteriormente, dentro del término legal de tres días contados a partir de la notificación de la sentencia, el referido apoderado allegó escrito complementario en el que amplió sus reparos. En dicho memorial sostuvo que el juez de primera instancia otorgó valor de informe técnico al dictamen rendido por el agrónomo José Manuel Pérez Montalvo, pese a que la prueba había sido solicitada, decretada y practicada como pericia. Argumentó que el juzgador carecía de facultad para alterar la naturaleza jurídica de la prueba, con el propósito de validar un dictamen que, a su juicio, no cumplía los requisitos legales exigidos.
Asimismo, denunció que el perito agrónomo reconoció en audiencia no encontrarse inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA), inscripción que resulta obligatoria conforme a lo dispuesto en la Ley 1673 de 2013. En consecuencia, adujo que la prueba pericial deviene en ilegal y que, por tanto, el perito no podía incurrir en el delito de simulación de investidura, toda vez que carecía de la habilitación legal para actuar como tal.
El recurrente sintetizó su inconformidad afirmando que, lo tasado en el dictamen agrícola no corresponde a mejoras útiles que incrementen el valor del predio, sino a frutos naturales derivados de la explotación económica realizada por el demandante. En virtud de lo previsto en el Código Civil, sostuvo que el propietario no está obligado a pagar por la producción anual que el poseedor ya ha percibido y aprovechado en su propio beneficio.
Finalmente alegó que, si bien el dictamen pericial elaborado por el perito Luis Zabala Pestana respecto a la construcción de la vivienda no 6 Radicación n.º 23 417 31 03 001 2023 00131 01 Folio 656-2025 es objeto de controversia, éste no cumple los requisitos fijados por la Corte Suprema de Justicia para reclamar el pago de las mejoras, en tanto, quien realiza mejoras en terreno ajeno no puede exigir directamente su pago, salvo cuando el propietario recupera el suelo por sentencia o de facto.
En este caso, los demandados nunca solicitaron la entrega de la vivienda, sino que aceptaron que el demandante la conserve tras la división del predio, del cual también es comunero. Además, en sus declaraciones, los demandados reconocieron que la vivienda pertenece al actor y no la reclaman. 1.6.- Sustentación del recurso de apelación. 1.6.1.- Dentro del término procesal establecido, el apoderado judicial de la parte demandada procedió a sustentar el recurso interpuesto, reiterando íntegramente los argumentos previamente expuestos ante el juez de primera instancia en su escrito de reparos. 1.6.2.- La parte demandante se abstuvo de controvertir el recurso, guardando silencio frente a los planteamientos formulados.
II. CONSIDERACIONES DE LA SALA 2.1.- Los presupuestos tanto de eficacia y validez del proceso, están presentes, amén de que no han sido discutidos por las partes en esta segunda instancia, por ende, corresponde desatar el recurso de apelación, el cual será considerado únicamente en los puntos o inconformidades planteados en la formulación de los reparos que se hicieron en la primera instancia en forma concreta, sin vaguedad o generalidad (Vid.
STC 7511, 9 jun. 2016, 11001-02-03-000-201601472-00 M.P. Dr. Luis Armando Tolosa Villabona.) 2.2.- Límites de la apelación y competencia de la Sala. La Sala advierte que resolverá el recurso de apelación interpuesto por la parte recurrente, únicamente frente a los puntos o inconformidades planteados ante el A-quo y sustentados debidamente en esta instancia. Ello en acatamiento a lo dispuesto en el artículo 328 7 Radicación n.º 23 417 31 03 001 2023 00131 01 Folio 656-2025 del C.G.P., que dispone que la competencia del juez de segundo grado está restringida a las inconformidades expresamente formuladas y desarrolladas en la apelación. En ese sentido, la Corte Suprema de Justicia, al estudiar la norma en comento, ha sido enfática en señalar que le «está vedado al ad quem pronunciarse sobre cuestiones no comprendidas en los reparos concretos expresados por el censor contra la sentencia de primera instancia, como sobre aquellos reproches que, pese a haber sido indicados en esa primera etapa del recurso, no fueron sustentados posteriormente en la audiencia del artículo 327 del Código General del Proceso1» 2.3.- Problemas jurídicos.
La Sala debe determinar si el juez de primera instancia incurrió en error al valorar la prueba, específicamente el avalúo elaborado por el ingeniero agrónomo José Manuel Pérez Montalvo. Se cuestiona si dicho avalúo fue indebidamente considerado como informe técnico, pese a haber sido presentado como dictamen pericial, otorgándole plena credibilidad sin verificar la inscripción del perito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) y sin realizar un análisis adecuado de su contenido, lo que según el apelante constituye una tergiversación de la prueba.
Además, deberá establecerse si la confesión de los demandados, consistente en su manifestación de no reclamar la parte del inmueble donde el demandante construyó su vivienda, los exonera o no del pago correspondiente a la mejora realizada en dicho predio. 2.4.- Reconocimiento de mejoras. A modo de introducción, conviene recordar que una mejora puede entenderse como el incremento, progreso o beneficio que se incorpora a una cosa.
Se refiere a los gastos útiles o reproductivos que una persona 1 CSJ, SC 3148-2021 M.P. Dr. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 8 Radicación n.º 23 417 31 03 001 2023 00131 01 Folio 656-2025 realiza sobre un bien ajeno, respecto del cual ostenta un derecho que limita o se asemeja al dominio, como ocurre con la posesión, el usufructo o el arrendamiento.
El legislador distingue tres tipos de mejoras: las necesarias que son aquellas indispensables para evitar la pérdida o deterioro del bien, como las reparaciones efectuadas en un edificio que amenaza ruina, las útiles se refieren a las que, sin ser imprescindibles para conservar la cosa, aumentan su valor, por ejemplo, la siembra de árboles frutales y, las voluptuarias que no contribuyen ni a la conservación ni al incremento del valor o renta del bien, y tienen únicamente un fin ornamental o de embellecimiento.
Ahora bien, quien edifica en terreno ajeno, en caso de ser desalojado, tiene derecho a que se le reconozca el valor de lo invertido en la construcción, conforme lo establece el artículo 739 del Código Civil, indica: «El dueño del terreno en que otra persona, sin su conocimiento hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de buena o mala fe en el título de la reivindicación, o de obligar al que edificó o plantó a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios.
Si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del dueño del terreno, será este obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantación o sementera» La norma concede al propietario o poseedor del terreno dos alternativas, de las cuales puede elegir: indemnizar al constructor por las mejoras realizadas, o exigirle que adquiera el terreno sobre el cual edificó. Sobre este punto, la jurisprudencia ha señalado lo siguiente: «Con tal propósito el artículo 739 del Código Civil contempla dos supuestos que gobiernan hipótesis diversas, así: “En el primero establece que “«[e]l dueño del terreno en que otra persona, sin su consentimiento, hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las indemnizaciones prescritas en favor de los poseedores de buena o mala fe en el título de la reivindicación, o de obligar al que edificó o plantó a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios.» “Tal regulación, cumple decirlo, se ocupa de aquellas situaciones en que alguien edifica, planta o siembra en terreno ajeno sin conocimiento del titular del terreno y confiere al propietario del suelo un derecho de opción consistente en la posibilidad de acogerse a las reglas de la accesión, en cuyo caso pasará a ser dueño automáticamente de las mejoras, con cargo de pagar su valor al 9 Radicación n.º 23 417 31 03 001 2023 00131 01 Folio 656-2025 que las plantó allí a fin de evitar un enriquecimiento sin causa, o de rechazar las reglas de la accesión y obligar entonces al que edificó o sembró a pagarle el correspondiente precio del terreno con los intereses legales, por todo el tiempo que lo tuvo en su poder.
“Ya en el segundo, advierte que “«[s]i se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del dueño del terreno, será este obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantación o sementera.» “En este caso, que es sustancialmente diverso al anterior, la ley entiende que el constructor obró a ciencia y paciencia del propietario del suelo, y por eso previene unas consecuencias diferentes a las que dimanan del inciso primero, toda vez que confiere al verus dominus del suelo mejorado un derecho de preferencia que lo faculta para liquidar a su favor la situación jurídica que se forma después de que otra persona, con su anuencia, ha edificado, plantado o sembrado en suelo de su propiedad, obligándolo a pagar el valor del edificio, plantación o cementera a quien lo levantó, sembró o plantó, si lo que pretende es recobrarlo, no pudiendo, en todo caso, desposeer al mejorista hasta tanto no medie la respectiva liquidación y el pago de las correspondientes mejoras» (Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC 4755-2018 del 7 de noviembre de 2018).
Si las mejoras se levantaron sin conocimiento del dueño, éste puede optar entre pagar el valor invertido o exigir al mejorista la compra del terreno. Si, por el contrario, las obras se realizaron con pleno conocimiento y tolerancia del propietario, la única opción es indemnizar al constructor. En ambos escenarios, la indemnización procede únicamente cuando el dueño busca recuperar su predio y sobre ello ha dicho la Corte: «(…) [s]e sigue de lo expuesto que, por regla general, quien plantó mejoras en suelo ajeno, no tiene acción directa para obtener del dueño de la tierra su valor o para obligarlo a venderle el predio; y que, por excepción, únicamente en aquellos casos en los que se ha materializado, por sentencia judicial o de facto, la recuperación del suelo por parte del titular dominio, aquél puede accionar para obtener de éste el valor de las mejoras» (CSJ.
SC 10896-2015) Así lo ha reiteró en la sentencia SC 4755-2018, al precisar que, si el propietario no reclama la restitución, el constructor no puede exigir compensación alguna: «No obstante, la jurisprudencia ha entendido que en cualquiera de esos dos supuestos es presupuesto para que el mejorista obtenga el reembolso de su inversión que el propietario intente recobrar el fundo, pues su derecho no es real sino personal, en tanto que constituye, a ojos vistas, un crédito que está ligado a la pérdida de la detentación del inmueble, por lo que antes de que se aspire a recuperar el predio aquél no puede ser ejercido en forma autónoma.
(…) Ese tratamiento legal, antes que ser equivocado, cual lo pregona la censora, luce atinado, porque quien solicita el pago de lo levantado en tierra de otro reconoce dominio ajeno y también carece de legitimación para pedir que se haga la consecuente entrega al tratarse de una facultad puesta únicamente al servicio del dueño; además, porque si el plantador conserva el bien sin disputa nada le impide continuar así, esto es, usufructuándolo a su manera, ello, en principio, no desdice de la propiedad del titular del terreno, habida cuenta que éste solamente estaría desprovisto de su tenencia, siendo posible 10 Radicación n.º 23 417 31 03 001 2023 00131 01 Folio 656-2025 que la obtenga al contar con los mecanismos de defensa previstos en el ordenamiento en caso de existir disputa entre las partes» En consecuencia, para que exista derecho al reconocimiento del valor de lo edificado en suelo ajeno, es requisito que el propietario haya iniciado acciones —judiciales o, de hecho— encaminadas a recuperar la tenencia. De lo contrario, no puede ser obligado a pagar por una construcción que no le interesa. 2.5.- Análisis del caso en concreto. 2.5.1.- Para resolver el asunto, se analizaron diversas pruebas, entre ellas los interrogatorios de parte.
En el desarrollo de dichos interrogatorios, los demandados reconocieron expresamente que el demandante construyó la vivienda en la cual reside actualmente. Admitieron que la edificación fue levantada con recursos propios del accionante y manifestaron que nadie pretende despojarlo de ella, incluso señalaron que la casa debe quedar comprendida dentro de la porción hereditaria que le corresponde.
Sin embargo, negaron que el señor Manuel Correa hubiera efectuado mejoras distintas a la vivienda. En particular, rechazaron la existencia de mejoras agrícolas indemnizables, sosteniendo que labores como la limpieza de potreros, fumigación y siembra no constituyen mejoras, sino actividades ordinarias de quien usufructúa el predio. Además, enfatizaron que el demandante se ha beneficiado exclusivamente de las cosechas, sin introducir tecnología agrícola alguna, y que, por el contrario, se ha producido deterioro, tala de árboles y abandono de represas.
Por su parte, el demandante, con el fin de acreditar las mejoras realizadas, aportó dos dictámenes periciales. 2.5.2.- Pues bien, en el sub-lite, correspondía al demandante demostrar su titularidad sobre las mejoras efectuadas en el inmueble identificado con M.I. 146-10051, carga que, según el juez de primera instancia, fue satisfecha. El actor sostiene que la construcción se realizó 11 Radicación n.º 23 417 31 03 001 2023 00131 01 Folio 656-2025 con sus propios recursos, lo que le otorga el derecho de reclamar a los coherederos de la sucesión el valor de la edificación. No obstante, la parte demandada alega que el juez incurrió en error al apreciar las pruebas, pues el avalúo de los cultivos fue considerado como un informe técnico y no como el dictamen pericial previamente decretado. 2.5.3.- Con la demanda se aportaron dos avalúos, pero el que se cuestiona, es el realizado por el ingeniero agrónomo José Manuel Pérez Montalvo que se visualiza en el archivo 057PruebaPericial.pdf del expediente electrónico.
Previo a abordar el análisis de dichas pruebas, es importante recordar que, el doctrinante Nattan Nisimblat2 explica que la apreciación del experticio se realizará de acuerdo con las reglas de la sana crítica (lógica, sentido común, reglas de la experiencia, conocimiento básico de las ciencias, artes, técnicas y disciplinas) teniendo en cuenta (i) la solidez del dictamen, es decir que sea conclusivo e indubitado, (ii) la claridad, esto es, que no contenga puntos dudosos u obscuros, (iii) la exhaustividad, para que abarque todas las posibilidades y aspectos relevantes sobre lo que es materia del peritaje, (iv) la precisión que significa que esté libre de ambigüedades, anfibologías, ideas o conceptos generales o vagos, (v) que contenga razones científicas y demostrables de cada una de las afirmaciones, (vi) la idoneidad del perito que se demuestra con sus estudios, experiencia y asistencia a otros procesos, (vii) el comportamiento del perito en la audiencia, su espontaneidad, lenguaje, calidad de las respuestas, atención a las instrucciones del juez y en general un correcto desenvolvimiento en el interrogatorio y, finalmente (viii) se valorará el peritaje teniendo en cuenta su concordancia y coherencia con las pruebas recaudadas durante el juicio.
Además, sobre la valoración del dictamen, el artículo 232 del estatuto procesal nos enseña que: «el juez apreciará el dictamen de acuerdo con las reglas de la sana crítica, teniendo en cuenta la solidez, claridad, exhaustividad, precisión y claridad de sus fundamentos, la Nisimblat, N (2023) Derecho probatorio. Tecnologías de la información y la comunicación. Ediciones Doctrina y ley, Quinta Edición. Bogotá D.C. 2 12 Radicación n.º 23 417 31 03 001 2023 00131 01 Folio 656-2025 idoneidad del perito y su comportamiento en la audiencia, y las demás pruebas que obren en el proceso» 2.5.4.- Inicia la Sala por abordar el punto de apelación relativo a la valoración del avalúo practicado por el señor José Manuel Pérez Montalvo, el cual fue oportunamente aportado y decretado como prueba pericial.
No obstante, el juez de primera instancia, al momento de dictar sentencia, le otorgó valor probatorio de informe técnico, circunstancia que constituye el núcleo de la inconformidad planteada. Para dilucidar la controversia, resulta pertinente acudir a lo dispuesto en los artículos 226 y 275 del Código General del Proceso, que regulan, respectivamente, el dictamen pericial y el informe técnico.
El artículo 275 establece que el informe técnico se limita a suministrar datos o información que ya reposan en poder de la entidad o persona requerida, pudiendo incluso recurrir a fuentes adicionales, pero sin emitir juicios de valor ni opiniones. En otras palabras, el informe técnico se circunscribe a la entrega objetiva de información previamente existente.
Por su parte, el dictamen pericial, regulado en el artículo 226 del mismo estatuto, exige del perito una labor de análisis, valoración y conclusión sobre hechos determinados. Para ello, el experto debe recaudar información, realizar cálculos, experimentos o evaluaciones, con el fin de emitir una opinión fundada que permita al juez esclarecer aspectos técnicos o científicos relevantes para la decisión del litigio.
La diferencia entre ambas pruebas, también se manifiesta en el trámite de contradicción. Mientras que respecto de los informes técnicos únicamente se corre traslado para que la parte interesada solicite aclaraciones o adiciones, en el caso del dictamen pericial, el traslado habilita a las partes para aportar un nuevo dictamen, solicitar la comparecencia del perito a audiencia con el fin de interrogarlo, entre otras. 13 Radicación n.º 23 417 31 03 001 2023 00131 01 Folio 656-2025 Dicho lo anterior, el documento suscrito por el señor Pérez Montalvo no se puede catalogar como informe técnico sino como dictamen pericial.
El ingeniero agrónomo no solo se declara explícitamente como perito, sino que incluye una declaración juramentada detallada donde niega parentesco, intereses, dependencias o enemistades con las partes, comprometiéndose a la objetividad bajo sanciones penales, no se limita a datos preexistentes sino que describe una visita técnica de inspección ocular a la finca «Cuba» acompañadas de mediciones topográficas para verificar linderos, áreas de cultivo y estados fitosanitarios, realizó cálculos de costos unitarios, análisis presupuestal y evaluaciones de producción esperada para finalmente emitir un juicio sobre el valor total de las mejoras agropecuarias culminando en una conclusión precisa: $534.838.855 como valor actualizado.
Se colige que no fue una mera recopilación de datos, sino una valoración y, por ende, se debe analizar bajo el abrigo del artículo 226 del Código General del Proceso que en su tenor literal reza: Artículo 226. Procedencia. (…) El dictamen suscrito por el perito deberá contener, como mínimo, las siguientes declaraciones e informaciones: 1.
La identidad de quien rinde el dictamen y de quien participó en su elaboración. 2. La dirección, el número de teléfono, número de identificación y los demás datos que faciliten la localización del perito. 3. La profesión, oficio, arte o actividad especial ejercida por quien rinde el dictamen y de quien participó en su elaboración. Deberán anexarse los documentos idóneos que lo habilitan para su ejercicio, los títulos académicos y los documentos que certifiquen la respectiva experiencia profesional, técnica o artística. 4.
La lista de publicaciones, relacionadas con la materia del peritaje, que el perito haya realizado en los últimos diez (10) años, si las tuviere. 5. La lista de casos en los que haya sido designado como perito o en los que haya participado en la elaboración de un dictamen pericial en los últimos cuatro (4) años. Dicha lista deberá incluir el juzgado o despacho en donde se presentó, el nombre de las partes, de los apoderados de las partes y la materia sobre la cual versó el dictamen. 6.
Si ha sido designado en procesos anteriores o en curso por la misma parte o por el mismo apoderado de la parte, indicando el objeto del dictamen. 7. Si se encuentra incurso en las causales contenidas en el artículo 50, en lo pertinente. 14 Radicación n.º 23 417 31 03 001 2023 00131 01 Folio 656-2025 8. Declarar si los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuados son diferentes respecto de los que ha utilizado en peritajes rendidos en anteriores procesos que versen sobre las mismas materias.
En caso de que sea diferente, deberá explicar la justificación de la variación. 9. Declarar si los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuados son diferentes respecto de aquellos que utiliza en el ejercicio regular de su profesión u oficio. En caso de que sea diferente, deberá explicar la justificación de la variación. 10.
Relacionar y adjuntar los documentos e información utilizados para la elaboración del dictamen. Ahora bien, revisado detalladamente su contenido se avizora que no se cumplen con los requisitos de los numerales 4, 5, 6, 8, 9 y 10 del artículo ibidem. Con relación a la inscripción del perito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA), le asiste razón parcialmente al recurrente.
Un dictamen pericial no debe ser desechado de manera automática únicamente porque el perito no esté inscrito en dicho registro. La Ley 1673 de 2013 regula de forma exclusiva la actividad de valuación o avalúo, entendida como la determinación del valor de un bien. Por tanto, su aplicación procede únicamente cuando el dictamen corresponde a un avalúo en sentido estricto, y no de manera automática respecto de informes técnicos que analizan daños, cuantifican costos de reparación o evalúan afectaciones estructurales, entre otros.
La Corte Suprema de Justicia, en sede de tutela mediante la decisión CSJ STC 7722-2021, consideró razonable la actuación del juez acusado, quien otorgó credibilidad a un dictamen pericial pese a que su autor no se encontraba inscrito en el RAA. En ese caso, el dictamen no constituía un avalúo regulado por la Ley 1673 de 2013, sino un análisis sobre las afectaciones derivadas de una construcción. Además, el perito acreditaba formación y experiencia en la materia, lo que justificó la validez otorgada por el juez y la razonabilidad de la decisión, según lo indicó la Corte.
No obstante, en el presente asunto, en el que se solicita el pago de mejoras (construcción de una vivienda y un cultivo agrícola), sí puede considerarse que se trata de una valuación regulada bajo el ámbito de aplicación de la citada ley. 15 Radicación n.º 23 417 31 03 001 2023 00131 01 Folio 656-2025 Aunado a ello, en la experticia no se enlista ningún caso previo, juzgados, partes o materia del dictamen en los últimos años y, de hecho, en su interrogatorio el perito manifestó: «Preguntado.
La pregunta es concreta. ¿al interior de procesos judiciales ante juzgados, tribunales judiciales, usted ha rendido con anterioridad o en otra ocasión diferente a este proceso avalúos en tal sentido? Contestó. No me ha correspondido esa parte» El perito no declaró si los métodos empleados difieren de aquellos utilizados en casos anteriores o de los que regularmente aplica en el ejercicio de su profesión. Asimismo, aunque relacionó precios y análisis unitarios, lo hizo de manera genérica, sin indicar las fuentes específicas de las cuales obtuvo la información. Señaló que los valores unitarios y totales de la mano de obra y de los insumos agropecuarios provienen de las listas oficiales registradas en la bolsa agropecuaria del país; sin embargo, no identificó las entidades concretas, ni aportó fechas, documentos o anexó las listas precisas de consulta.
Tampoco refirió haber realizado consultas en línea o acudido a fuentes digitales fidedignas, ni mencionó entrevistas con productores, compradores o expertos. Únicamente aludió a la visita que realizó, lo que conduce a la Sala a concluir que los valores consignados derivan de la experiencia personal del perito y de listas oficiales de carácter general, sin evidencia de validación adicional en el documento.
Corolario a lo anterior, durante el interrogatorio el perito manifestó haber asistido a los mercados locales de los municipios de Lorica y Tuchín para efectuar un diagnóstico de precios. No obstante, omitió señalar los nombres de los establecimientos o de sus propietarios entrevistados, de modo que sus afirmaciones carecen de respaldo probatorio.
En consecuencia, la experticia se descarta como medio idóneo de prueba para acreditar las presuntas mejoras agrícolas realizadas por el 16 Radicación n.º 23 417 31 03 001 2023 00131 01 Folio 656-2025 demandante en el inmueble objeto del litigio, toda vez que, se reitera, el dictamen no resulta claro ni preciso y no cumple con los requisitos exigidos por el artículo ibidem.
Aunque el dictamen menciona la formación y experiencia del perito, la falta de anexos o fuentes que respalden sus conclusiones compromete su validez legal y reduce su credibilidad. Por lo anteriormente discurrido, prosperan los puntos de apelación relativos a la valoración indebida de la prueba como informe técnico siendo un dictamen pericial, al incumplimiento del requisito de inscripción en el RAA y, la indebida valoración probatoria del dictamen por falta de claridad, precisión y solidez en su contenido. 2.5.5.- De otra parte, en lo que concierne a la vivienda edificada por el demandante, los recurrentes no controvierten el dictamen pericial elaborado por el arquitecto Zabala Pestana; no obstante, sostienen que no procede el reconocimiento de dicha mejora, toda vez que los demandados no han solicitado la entrega de la vivienda, sino que, por el contrario, han consentido en que el actor la conserve.
En los interrogatorios practicados, los demandados manifestaron de manera coincidente que desean que la porción que corresponda al demandante se ubique en el sector donde se encuentra construida la casa. Sin embargo, debe precisarse que, en la actualidad, todos los hermanos ostentan la calidad de copropietarios proindiviso del inmueble y que, en este proceso, únicamente se debate el derecho a la mejora y la determinación de su valor, sin que se adjudiquen lotes ni se divida el predio, pues no se trata de un proceso divisorio.
En consecuencia, aun cuando los demandados hubiesen expresado tal intención, dicha premisa carece de relevancia jurídica dentro de este trámite. Así las cosas, este argumento no sale avante y, como quiera que en los escritos de reparos concretos y sustentación de apelación se manifestó que no se discute el dictamen del perito Zabala se dejará en firme el monto por concepto de mejora de vivienda de material. 17 Radicación n.º 23 417 31 03 001 2023 00131 01 Folio 656-2025 2.6.- Conclusión. En concatenación de lo expuesto, se revocará parcialmente el numeral tercero de la sentencia, en el sentido de que se niegan las mejoras por concepto de cultivo de plátano, ñame, yuca, frutales y maderables, dado que, se desestimó el dictamen que tasaba su monto, pero, se dejará en firme el valor por concepto de vivienda de material habida cuenta que, el dictamen que tasó su montó no fue objeto de reproche por los recurrentes.
No se condenará en costas por haber prosperado en forma parcial el recurso de apelación. III. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA LABORAL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MONTERÍA-CÓRDOBA, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO. REVOCAR PARCIALMENTE el numeral tercero de la sentencia de fecha 30 de octubre de 2025 proferida por el Juzgado Civil del Circuito de Lorica (Córdoba), dentro del proceso declarativo de pago de mejoras instaurado por Manuel de Jesús Correa Arrieta contra Edelmiro Correa Arrieta y otros, se exonera a los demandados del pago de las mejoras consistentes en cultivos de plátano en estado productivo, ñame, yuca, frutales y especies maderables.
Sin embargo, se mantiene incólume la valoración correspondiente a la mejora de la vivienda de material, fijada en la suma de $60.128.234.
SEGUNDO. CONFIRMAR lo demás.
TERCERO. Sin costas en esta instancia. 18 Radicación n.º 23 417 31 03 001 2023 00131 01 Folio 656-2025 CUARTO. Ejecutoriada esta providencia, devuélvase el expediente al juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE LOS MAGISTRADOS CRUZ ANTONIO YÁNEZ ARRIETA Magistrado MARCO TULIO BORJA PARADAS Magistrado 19