sentencia — Tribunal Superior de Medellín

Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, trece (13) de febrero de dos mil veinticinco (2025) Proceso Verbal – Responsabilidad civil contractual Radicado 05001 31 03 004 2018 00498 01 Demandantes José Jobany Gómez Noreña, Leonardo Rodríguez Sánchez y José Miguel Yubero Casanova Demandada Constructora Invernorte S.A.S. Providencia Sentencia 019 Tema Nulidad del contrato de promesa, resolución contractual y restituciones mutuas Decisión Revoca parcialmente y modifica sentencia Magistrada ponente Martha Cecilia Lema Villada ANTECEDENTES 1.

DEMANDA. José Jobany Gómez Noreña, Leonardo Rodríguez Sánchez y José Miguel Yubero Casanova presentaron demanda frente a la Constructora Invernorte S.A.S., con las siguientes pretensiones: “Principales PRIMERO. Que se declare que la sociedad CONSTRUCTORA INVERNORTE S.A.S. con Nit. 9002968397 incumplió el contrato de promesa de compraventa de inmuebles celebrado el tres (03) de febrero de 2015 en Medellín donde se obligó a trasferir a favor del señor JOSÉ JOBANY GOMEZ NOREÑA el dominio del inmueble apartamento 301 del Edificio Monserrat ubicado en la Calle 47 No. 72-48/52.

Linderos como aparecen en la escritura pública 4245 del 30 de noviembre de 2017 otorgada en la notaría quinta de Medellín, que corresponde a la constitución de reglamento de propiedad horizontal del Edificio Monserrat y desenglobe de cada uno de los apartamentos. Propiedad identificada con el folio de matrícula inmobiliaria No. 01-1302992.

Incumplimiento que se produce por la no firma de la escritura pública de compraventa del inmueble.

SEGUNDO. Que se declare que la Sociedad CONSTRUCTORA INVERNORTE S.A.S. con Nit. 9002968397 incumplió el contrato de promesa de compraventa de inmuebles celebrado el 11 de febrero de 2015 en Medellín donde se obligó a trasferir a favor del señor LEONARDO RODRÍGUEZ SÁNCHEZ el dominio del inmueble apartamento 601 del Edificio Monserrat ubicado en la Calle 47 No. 72-48/52.

Linderos como aparecen en la escritura pública 4245 del 30 de noviembre de 2017 otorgada en la notaría quinta de Medellín, que corresponde a la constitución de reglamento de propiedad horizontal del Edificio Monserrat y desenglobe de cada uno de los apartamentos. Propiedad identificada con el folio de matrícula inmobiliaria No. 01-1302995.

Incumplimiento que se produce por la no firma de la escritura pública de compraventa del inmueble.

TERCERO: Que se declare que la Sociedad CONSTRUCTORA INVERNORTE S.A.S. con Nit. 9002968397 incumplió el contrato de promesa de compraventa de inmuebles celebrado el 17 de enero de 2015 en Medellín donde se obligó a trasferir a favor del señor JOSÉ MIGUEL YUBERO CASANOVA el dominio del inmueble apartamento 501 del Edificio Monserrat ubicado en la Calle 47 No. 72-48/52.

Linderos como aparecen en la escritura pública 4245 del 30 de noviembre de 2017 otorgada en la notaría quinta de Medellín, que corresponde a la constitución de reglamento de propiedad horizontal del Edificio Monserrat y desenglobe de cada uno de los apartamentos. Propiedad identificada con el folio de matrícula inmobiliaria No. 01-1302994.

Incumplimiento que se produce por la no firma de la escritura pública de compraventa del inmueble. Radicado Nro. 05001310300420180049801 QUINTO. (sic) Que como consecuencia de lo anterior se condene a la parte accionada a la firma u otorgamiento de la escritura pública de compraventa que trasfiera el dominio de cada uno de los inmuebles a la parte demandante en la forma como se convino en los contratos de promesa de compraventa.

SEXTO. Que se condene a la parte Demandada el pago de la cláusula penal a favor de cada uno de los demandantes por el incumplimiento del contrato así: a. Diez millones de pesos ($10.000.000) a favor de JOSE JOBANY GOMEZ NOREÑA. b. Diez millones de pesos ($10.000.000) a favor de JOSE MIGUEL YUBERO CASANOVA. c. Diez millones de pesos ($10.000.000) a favor de LEONARDO RODRÍGUEZ SÁNCHEZ. … Subsidiarias PRIMERA.

Que se resuelvan cada uno de los contratos de promesa de compraventa, y se condene a la parte demandada a restituir como precio pagado a la parte Accionada el valor comercial actual de cada uno de los apartamentos, de acuerdo al avalúo que determine un perito avaluador.” El apoderado judicial de los demandantes -en síntesis- fundamentó las pretensiones en los siguientes hechos: a. La Constructora Invernorte S.A.S. construyó un proyecto urbanístico en el predio identificado con M.I. No. 01-0148597 el cual denominó Edificio Monserrat, que corresponde a una propiedad horizontal constituida mediante Escritura Pública No. 4245 de 30 de noviembre de 2017 otorgada en la Notaría 005 del Círculo de Medellín. b. La demandada prometió en venta sobre planos a cada uno de los demandantes un apartamento en la forma como se indicó en cada contrato de promesa.

Radicado Nro. 05001310300420180049801 c. Al señor Gómez Noreña la accionada le prometió en venta el apartamento 301. El contrato fue celebrado el 2 de febrero de 2015. Luego de la construcción del edificio y desenglobe de cada uno de los inmuebles, a dicho predio la ORIP de Medellín, Zona Sur le asignó el folio de matrícula No. 001-1302992. d. Al señor Yubero Casanova la demandada le prometió en venta el apartamento 501.

El contrato fue celebrado el 17 de enero de 2017. Luego de la construcción del edificio y el desenglobe de cada uno de los inmuebles, a dicho predio la ORIP le asignó el folio de matrícula No. 001-1302994. e. Al señor Rodríguez Sánchez la demandada le prometió en venta el apartamento 601. El contrato fue celebrado el 11 de febrero de 2015.

Luego de la construcción del edificio y el desenglobe de cada uno de los inmuebles, a dicho predio la ORIP le asignó el folio de matrícula No. 001-1302995. f. Los contratos de promesa de compraventa que cada uno de los accionantes suscribió, gozan de validez, existencia y eficacia, debido a que, cumplen la solemnidad del numeral 1 del artículo 1611 del Código Civil y demás requisitos indicados en la norma, en especial lo atinente a la identificación e individualización del bien objeto de promesa como el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 exige.

En los contratos no se estableció condiciones o convenciones indeterminadas que puedan afectar el cumplimiento del contrato. g. En relación con José Jobany Gómez Noreña se convino en la cláusula quinta del contrato de promesa de compraventa que la escritura pública de compraventa del inmueble se otorgaría el 8 de agosto de 2017 a las 02:00 pm en la Notaría 007 del Círculo de Medellín, sin embargo, ello no sucedió y la demandada no ha cumplido con la obligación sustancial del contrato de promesa que es la firma y otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

El precio total del apartamento fue pagado por el promitente comprador y el promitente vendedor le hizo entrega física y material del apartamento mediante acta de 4 de septiembre de 2017. h. Respecto de José Miguel Yubero Casanova se tiene que actúa como cesionario del contrato de promesa que inicialmente suscribió Patrick William Lynch. En el acuerdo de voluntades se pactó que la escritura pública de compraventa se otorgaría el 10 de agosto de 2017 a las 02:00 pm en la Notaría Radicado Nro. 05001310300420180049801 007 del Círculo de Medellín, empero, ello no sucedió y la accionada no ha cumplido con la obligación de suscribir la escritura pública de compraventa.

El precio total del apartamento fue pagado por el señor Yubero Casanova y la promitente vendedora le hizo entrega física y material del inmueble el 31 de julio de 2017. i. Frente a Leonardo Rodríguez Sánchez se acordó en la cláusula quinta del contrato de promesa que la escritura pública de compraventa se otorgaría el 8 de agosto de 2017 a las 02:00 pm en la Notaría 007 del Círculo de Medellín, no obstante, ello no pasó y la demandada no ha cumplido con la obligación de suscribir el instrumento público.

El precio total del apartamento fue pagado por el promitente comprador y la constructora demandada hizo la entrega física y material del apartamento el 31 de agosto de 2017. j. En cada una de las promesas de compraventa se estipuló como cláusula penal por incumplimiento de las obligaciones el pago de $10 000 000 a favor de la parte cumplida. k. Los demandantes actualmente tienen la posesión de cada uno de los apartamentos. 2.

CONTESTACIÓN. La parte demandada no se pronunció sobre los hechos y pretensiones de la demanda. 3. SENTENCIA: El Juzgado 004 Civil del Circuito de Medellín decidió lo siguiente: “PRIMERO. DECLARAR la nulidad del contrato de promesa de compraventa celebrado el 3 de febrero de 2015, entre JOSE JOBANY GÓMEZ NOREÑA y CONSTRUCTORA INVERNORTE S.A.S., de conformidad con lo expresado en la motivación de esta sentencia.

SEGUNDO. DECLARAR la nulidad del contrato de promesa de compraventa celebrado el 11 de febrero de 2015, entre LEONARDO RODRIGUEZ SANCHEZ y CONSTRUCTORA INVERNORTE S.A.S., de conformidad con lo expresado en la motivación de esta sentencia. Radicado Nro. 05001310300420180049801 TERCERO. ORDENAR a LEONARDO RODRIGUEZ SANCHEZ y JOSE JOBANY GOMEZ NOREÑA, restituir a CONSTRUCTORA INVERNORTE S.A.S., los apartamentos 601 y 301, respectivamente.

CUARTO. ORDENAR a LEONARDO RODRIGUEZ SANCHEZ pagar a CONSTRUCTORA INVERNORTE S.A.S., la suma de $95.192.523, por concepto de frutos de los cánones dejados de percibir por el apartamento 601.

QUINTO. ORDENAR a JOSE JOBANY GOMEZ NOREÑA pagar a CONSTRUCTORA INVERNORTE S.A.S., la suma de $94.998.500, por concepto de frutos de los cánones dejados de percibir por el apartamento 301.

SEXTO. ORDENAR a CONSTRUCTORA INVERNORTE S.A.S., reintegrar debidamente indexada desde el 31 de agosto de 2017 (fecha de entrega del inmueble), la suma de $239.000.000, a LEONARDO RODRIGUEZ SANCHEZ, en razón al pago del apartamento 601.

SEPTIMO. ORDENAR a CONSTRUCTORA INVERNORTE S.A.S., reintegrar debidamente indexada desde el 4 de septiembre de 2017 (fecha de entrega del inmueble), la suma de $239.000.000, a JOSE JOBANY GOMEZ NOREÑA, en razón al pago del apartamento 301.

OCTAVO. ORDENAR a CONSTRUCTORA INVERNORTE S.A.S., pagar a LEONARDO RODRIGUEZ SANCHEZ, la suma de $1.665.000, por concepto de mejoras del apartamento 601.

NOVENO. ORDENAR a CONSTRUCTORA INVERNORTE S.A.S., pagar a JOSE JOBANY GOMEZ NOREÑA, la suma de $1.665.000, por concepto de mejoras del apartamento 301.

DECIMO. ORDENAR a CONSTRUCTORA INVERNORTE S.A.S., suscribir el contrato de compraventa dispuesto en la promesa del apartamento 501 suscrita con JOSE MIGUEL YUBERO CASANOVA, lo que se hará en la Notaría Séptima de Medellín, como se pactó en la promesa de contrato referida. Radicado Nro. 05001310300420180049801 DECIMO PRIMERO. OTORGAR a las partes el término de seis (6) días, contados a partir de la ejecutoria de la presente sentencia, para cumplir con las órdenes impartidas.

DECIMO SEGUNDO. ABSTENERSE de condenar en costas a favor de los demandantes LEONARDO RODRÍGUEZ SÁNCHEZ y JOSÉ JOBANY GÓMEZ NOREÑA, por no darse la condición establecida en el artículo 365 numeral 1 del Código General del Proceso, puesto que de oficio se decretó la nulidad de los contratos.

DECIMO TERCERO. CONDENAR en costas a la sociedad demandada y a favor de JOSÉ MIGUEL YUBERO CASANOVA de conformidad con el artículo 365 numeral 1 del CGP. Se fija como agencias en derecho la suma de tres (3) SMLMV, al tenor del artículo 5, numeral 1 del Acuerdo PSAA1610554 del Consejo Superior de la Judicatura”. 3.1. Como fundamento de lo anterior, el juez determinó que al plenario fueron aportados tres contratos de promesa de compraventa relacionados con los apartamentos 301, 601 y 501, de lo cual se desprende que los acuerdos de voluntades constan por escrito.

En dichos contratos se indicó que para el perfeccionamiento de la compraventa solamente faltaba la tradición de los inmuebles y las formalidades que emanan de dicho contrato, sin embargo, las promesas de los apartamentos 301 y 601 no cumplen con el numeral 3 del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, esto es, no se pactó un plazo o condición que permita fijar la época en que se celebraría el contrato, pues pese a que se señaló la notaría, el mes y el año en que habría de suscribirse las respectivas escrituras públicas, no se estableció con precisión el día en que ello debía ocurrir.

Consideró que, si bien el apoderado de la parte demandante en los hechos 8 y 10 del escrito inicial anotó que las compraventas se debían suscribir el 8 de agosto de 2017, de la simple lectura de los documentos se desprendía que el 8 era el número para distinguir el mes, esto es, agosto, dado que se estipuló “en el mes de agosto (08) del año 2017)” y en ningún momento se determinó el día como sí se hizo en la promesa del apartamento 501 en la que se dispuso “la escritura por medio de la cual se perfeccionará el presente contrato se otorgará en la Notaría Séptima de Medellín el día diez (10) de agosto del año 2017 a las 02:00 pm”.

Sostuvo que sobre el tema la Sala Civil de la Corte Suprema de Radicado Nro. 05001310300420180049801 Justicia en sentencia SC 5690 de 2018 fue enfática en indicar que en los casos en que se establezca un plazo la exigibilidad emerge de su vencimiento, lo cual debe atender a lo prescrito en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887. Conforme a ello, el plazo o la condición deben ser determinados de tal manera que se pueda prever con precisión cuándo se ha de otorgar el contrato prometido, pues sin tal particularidad la incertidumbre se opondría al carácter transitorio de la promesa de contrato.

Por otro lado, apuntó que en virtud del artículo 89 de la referida ley, la promesa debe constar por escrito, por lo que no era posible atender favorablemente lo solicitado por el apoderado de la parte demandante en el sentido de aplicar el artículo 1618 del Código Civil en cuanto a la interpretación de los contratos. Así mismo, señaló que no podía darse tampoco aplicación al artículo 97 y al numeral 4 del artículo 372 del C.G.P. respecto de la sanción de tener por confesados los hechos de la demanda por falta de contestación y por la inasistencia a la audiencia inicial, pues el contrato debía tener la estipulación de la fecha en que debía celebrarse.

De acuerdo con lo anterior, concluyó que ante la insuficiente precisión del día en que se suscribiría el contrato de compraventa, dicha promesa carecía de uno de los requisitos necesarios para su existencia, por lo cual, debía declararse de oficio la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa suscrito entre Leonardo Rodríguez Sánchez y José Jobany Gómez Noreña en condición de promitentes compradores y la Constructora Invernorte S.A.S. en condición de promitente vendedora. 3.2.

En cuanto a las restituciones mutuas el juez dijo que el efecto legal y natural de toda declaración de nulidad es la restitución completa de las prestaciones que se hubiese ejecutado. En este sentido, indicó que cada parte debía devolver a la otra lo recibido en virtud del contrato, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1746 del Código Civil.

Así, precisó que los señores Rodríguez Sánchez y Gómez Noreña debían restituir a la demandada los apartamentos 601 y 301, respectivamente, así como pagar a la accionada las sumas de $95 192 523 y $94 998 500, respectivamente, por concepto de frutos de los cánones de arrendamiento dejados de percibir y que fueron objeto de avalúo. Por su parte, la Constructora Invernorte S.A.S. debía reintegrar debidamente indexada la suma de $239 000 000 a cada uno de los demandantes, en razón al pago que hicieron Radicado Nro. 05001310300420180049801 por los apartamentos 601 y 301, respectivamente, pago que se acreditó conforme se observa a folios 33 y 35 del expediente.

Así mismo, la accionada debía cancelar a los señores Rodríguez Sánchez y Gómez Noreña la suma de $1 665 000 a cada uno, por concepto de las mejoras avaluadas. 3.3. En relación con la promesa de compraventa celebrada entre José Miguel Yubero Casanova y la demandada, el juez expuso que esta cumplía con los requisitos determinados en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, por lo cual debía analizarse los demás presupuestos de la pretensión de cumplimiento del contrato.

Al respecto, refirió que en el hecho 11 de la demanda se dijo que el demandante había cumplido con las obligaciones a su cargo, sin embargo, el despacho encontró que el accionante no ha honrado sus compromisos o por lo menos no lo acreditó, pues en el interrogatorio de parte se estableció que el cedente del contrato no concurrió a la notaría; no se arrimó constancia de la comparecencia, ni tampoco se dijo que hubiera comparecido, por lo cual, no se podía calificar como contratante cumplido o que haya tenido la intención de hacerlo.

Empero, el despacho señaló que en los casos de incumplimiento recíproco de las partes la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC 1662 de 2019 definió que debía aplicarse de manera analógica lo prescrito en el artículo 1546 del Código Civil, por lo cual, podía solicitarse la resolución del contrato o el cumplimiento forzado, sin que haya lugar a reclamar y mucho menos a reconocer perjuicios, quedando comprendido en esos límites el cobro de la cláusula penal, puesto que en tal supuesto de acuerdo con el artículo 1609 del Código Civil, ninguna de las partes del negocio jurídico se encontraría en mora y por ende, ninguna es deudora de perjuicios según las voces del artículo 1615 ibidem.

Así las cosas, concluyó que ninguna de las partes del contrato de promesa de compraventa del apartamento 501 cumplió con sus obligaciones y en la demanda se pretendió su cumplimiento, por lo que habría de conceder tal pretensión sin lugar al pago de la cláusula penal. 4. APELACIÓN: Inconformes con lo resuelto, las partes formularon recurso de apelación. 4.1.

Los demandantes adujeron como reparos a la sentencia: Radicado Nro. 05001310300420180049801 - Respecto de la nulidad absoluta de los contratos de compraventa suscritos por Constructora Invernorte S.A.S y José Jobany Gómez Noreña y Leonardo Rodríguez Sánchez, el abogado arguyó que en los documentos contentivos de los acuerdos de voluntades sí se indicó la fecha exacta en que se debía celebrar las respectivas compraventas, con lo cual se cumplió el requisito del numeral 3 del artículo 1611 del Código Civil, al igual que lo reglado en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887.

Si bien en el texto no se escribió la palabra “día” antes del número 8, para las partes no había duda de que el número 8 hacía referencia al día y no al mes. Además, dada la ausencia de contestación de la demandada ese hecho puede tenerse por confesado. - La condena de frutos es injusta e incongruente, dado que, el juez excedió su competencia al momento de fallar, en tanto, condenó al pago de perjuicios de carácter material a favor de la demandada, cuando esta no hizo resistencia a la demanda, ni mucho menos suplicó el pago de ese concepto.

El apoderado de los recurrentes argumentó que los frutos civiles se pagarán siempre que se demuestre que se causaron, pero deben ser pedidos por el interesado. 4.2. La demandada, como reparos a la sentencia sostuvo: La orden emitida por el despacho concerniente a que el agente liquidador de Constructora Invernorte S.A.S. comparezca a suscribir la escritura pública de compraventa en favor del señor Yubero Casanova es imposible de cumplir porque el actuar del agente obedece a un mandato legal y, para los efectos del proceso de liquidación forzosa administrativa, esa orden vulnera el derecho a la igualdad de las demás personas que se encuentran en una situación igual o similar a la del mencionado codemandante.

Expuso que actualmente se está en la conformación de una masa de activos que les corresponde a todos los compradores, por lo cual, pese a que el señor Yubero Casanova ostenta la tenencia del inmueble, no es dable que el agente liquidador adopte una posición preferente sobre él.

5. ALEGATOS EN SEGUNDA INSTANCIA. 5.1. La parte demandante reiteró los argumentos expuestos al momento de presentar, ante el juez de primera instancia, los reparos concretos. Radicado Nro. 05001310300420180049801 5.2. El apoderado judicial de la demandada reiteró los argumentos planteados en la alzada. Adicionalmente, indicó que era regla indispensable que el señor Yubero Casanova solicitara acreencia y se incorporara en el proceso de liquidación forzosa administrativa de la sociedad Constructora Invernorte S.A.S., debido a que, ese era el medio idóneo para que sus acreencias le fueran reconocidas, puesto que el liquidador es quien, bajo sus competencias, debía decidir el reconocimiento o no de dichas acreencias.

También arguyó que, en cuanto al reconocimiento de perjuicios, intereses, costas, gastos, agencias en derecho, sanciones de orden legal o convencional, indexación y honorarios, en el marco del proceso de liquidación forzosa administrativa, está limitado dado que prima el interés general sobre el particular, pues todos los bienes son prenda general de los acreedores y no es posible reconocer perjuicios a unos y a otros, reconocerles solo el capital aportado.

Por otra parte, arguyó que el demandante José Miguel Yubero Casanova no ostenta la condición de contratante cumplido.

6. TRASLADO DE LOS RECURSOS DE APELACIÓN. 6.1. El apoderado judicial de los demandantes se pronunció frente al recurso de apelación de la parte demandada e indicó que desde una mirada simple y restrictiva es posible que se tenga razón sobre la imposibilidad de cumplimiento de la sentencia por parte del agente liquidador de Constructora Invernorte S.A.S., sin embargo, advierte que el apoderado judicial de la sociedad recurrente no tuvo en cuenta que el objeto del litigio no versó sobre la constitución del pago de una cifra de dinero, sino de una obligación de hacer, como lo es la de concretar la tradición de unos bienes respecto a los cuales se probó que el pago efectivo del precio existió, al igual que la entrega material de los mismos, inclusive antes de la apertura del proceso de liquidación forzosa.

Adujo que el proceso de liquidación no es un proceso concursal, pues de otra manera habría nulidad de lo actuado, situación jurídica que no ha sido propuesta y añadió que las reglas establecidas en el Decreto 2555 de 2010 en nada le impiden al liquidador cumplir la sentencia que emita la jurisdicción si fuera la de trasferir el dominio de los inmuebles a los demandantes.

Por último, dijo que la sociedad apelante se limitó a expresar que los bienes de su propiedad serían destinados para el pago a 750 víctimas, y que ni siquiera el patrimonio de la sociedad en liquidación alcanzaría para cubrir los pasivos, pero ninguna evidencia de ello se aportó al proceso. Radicado Nro. 05001310300420180049801 6.2. El apoderado judicial de la demandada sostuvo que las promesas de compraventa suscritas entre la Constructora Invernorte S.A.S. y José Jobany Gómez Noreña y Leonardo Rodríguez Sánchez no cumplían con los requisitos establecidos en el numeral 3 del artículo 1611 del Código Civil, debido a que, la fecha para la firma de la promesa no es clara y precisa al no contener un día exacto en el cual se debía cumplir la obligación. No obstante, de entenderse que la fecha es como el apoderado de los demandantes argumentó, tampoco podría hablarse de un incumplimiento de parte de la demandada, porque de acuerdo con el artículo 1609 ibidem, en los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora, mientras el otro no lo cumpla, o no se allane a cumplir en la forma y tiempo debidos, y en el caso en particular los demandantes no acreditaron haber cumplido con la obligación de comparecer a la notaría para la firma de las escrituras públicas.

En lo concerniente al reintegro de los valores a favor de los señores Gómez Noreña y Rodríguez Sánchez por el pago del precio de los apartamentos 301 y 601, respectivamente, indicó que no era posible dicho reintegro, en tanto, los demandantes debían incorporarse al proceso liquidatorio de la sociedad demandada. Frente al reconocimiento de los frutos civiles, apuntó que no era una decisión injusta por parte del juez de primera instancia, porque con ella se garantiza y protege el activo que conforma la prenda general de más de 750 acreedores.

CONSIDERACIONES 1. PROBLEMA JURÍDICO. En atención a las diferentes inconformidades interpuestas por las partes apelantes, al Tribunal corresponde abordar las siguientes cuestiones: 1.1. ¿El juez acertó al concluir que los contratos de promesa de compraventa que involucran a José Jobany Gómez Noreña y Leonardo Rodríguez Sánchez carecen de los requisitos esenciales, porque no contienen un plazo o condición que permita determinar la época de celebración de las compraventas? O, por el contrario, como los demandantes sostienen ¿los contratos cumplen con dicho requisito pues la fecha para la celebración de las compraventas era el 8 de agosto de 2017? Radicado Nro. 05001310300420180049801 1.2.

Por otro lado, se debe verificar si ¿la orden emitida frente a la demandada Constructora Invernorte S.A.S. tendiente a la celebración del contrato de compraventa con José Miguel Yubero Casanova es imposible cumplirla debido a que el agente interventor de la accionada carece de competencia para tal fin? O si, por el contrario, ¿el agente especial puede suscribir la escritura pública de compraventa? 1.3.

¿Hay lugar al reconocimiento de frutos, a pesar de la falta de respuesta a la demanda y de la ausencia de tal solicitud? 2. MARCO NORMATIVO. 2.1. De la promesa. Según el artículo 1611 del Código Civil –subrogado por el art. 89 de la Ley 153 de 1887-: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a) Que la promesa conste por escrito; 2a) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil [1502]; 3a) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; 4a) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado”. Al respecto, la Corte Suprema de Justicia -Sala de Casación Civil- ha expuesto: “Las solemnidades previstas en esa norma son de las denominadas ad substantiam actus, por lo que la validez del acto depende de su confluencia. La promesa es, por lo tanto, un contrato solemne, que para que produzca efectos debe cumplir con tales formalidades, según lo ordena el artículo 1500 del Código Civil.

Tales solemnidades, impuestas Radicado Nro. 05001310300420180049801 por intereses de orden público, no pueden ser derogadas ni por las partes ni por el juez. La consecuencia de la ausencia de uno o más de tales requisitos es la nulidad absoluta del acto, pues así lo dispone el artículo 1741 del Código Civil, que en su inciso primero establece: «la nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas…” (SC2468 de 2018).

En materia comercial, el artículo 861 del Código de Comercio dispone que “La promesa de celebrar un negocio producirá obligación de hacer. La celebración del contrato prometido se someterá a las reglas y formalidades del caso”. Sobre el particular, se precisa que en materia mercantil no se exige solemnidad para el contrato de promesa de compraventa, por lo que este se puede celebrar en forma verbal o escrita.

Al respecto, la Corte Suprema de Justicia, en sentencia de 12 de septiembre de 2000, exp. 5397, explicó: “(…) debe dejarse por averiguado que donde sí no existe desarmonía conceptual, incluyendo por supuesto la doctrina de la Corporación, es en sostener que dicho contrato debe reunir, como es obvio, los requisitos esenciales para su existencia y que por principio general reseñan los ordinales 2º, 3º y 4º del artículo 89 de la ley 153 de 1887.

Concretamente la Corte en la sentencia de 13 de noviembre de 1981, amén de advertir que unos mismos principios orientan los contratos de promesa civil y mercantil, anotó que no obstante la consensualidad que en aquella ocasión dejó por esclarecida, el contrato comercial debía fijar la época precisa en que habría de celebrarse el acuerdo prometido, porque siendo la promesa un instrumento o contrato preparatorio de un negocio jurídico diferente, tenía un carácter transitorio o temporal que hacía indispensable, igualmente, la determinación o especificación en forma completa e inequívoca del contrato prometido, el cual debía quedar individualizado integralmente.

Radicado Nro. 05001310300420180049801 (…) El artículo 861 ibídem, por su lado, norma posterior y especial con respecto al contrato de promesa, no erigió la formalidad de la escritura como requisito ad substantiam actus de la promesa de celebrar un negocio, porque luego de señalar su efecto obligacional declarando que este contrato “producirá obligación de hacer”, se limitó a establecer que el “contrato prometido se someterá a las reglas y formalidades del caso”.

(…) En este orden de ideas, la Corte nuevamente ratifica la doctrina sentada el 13 de noviembre de 1981, es decir, la consensualidad del contrato de promesa mercantil, y en este caso particular, el de la promesa de mutuo, porque contra la idea que califica de insulso y vacío el contenido del artículo 861 del Código de Comercio, ya que apenas se limita a señalar el efecto obligacional del contrato, para así aplicar por analogía interna el artículo 119 ibídem, o el ordinal 1º del artículo 89 de la ley 153 de 1887, como norma de integración por remisión, se enarbola la vigencia del principio de consensualidad, y en torno a él una interpretación integral, lógica, sistemática e histórica, para concluir que en este punto no se constata deficiencia, laguna o vacío que debiera suplirse o llenarse, mas tratándose de la promesa de dar en mutuo, acerca de la cual existe un texto legal identificante (artículo 1169 del Código de Comercio), que de manera específica y por demás coherente, acoge el principio de la consensualidad al no estipular la formalidad de la escritura para este tipo de contratación, al contrario de lo establecido en el artículo 119 para la promesa de sociedad”. 2.2.

En cuanto al plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato, la Corte Suprema de Justicia -Sala de Casación Civil- explicó: “El tercero de tales requisitos, es decir, el que ordena que la promesa: «…contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato», impone a los contratantes señalar con precisión la época en la que ha de perfeccionarse el acuerdo de voluntades prometido, lo que tiene que hacerse mediante la fijación de un plazo o una condición que no deje en incertidumbre aquel momento futuro, ni a las partes ligadas de manera indefinida.

Radicado Nro. 05001310300420180049801 En efecto, ello se desprende del significado del vocablo «época» que se utiliza en dicha disposición, al respecto del cual la Corte ha tenido la oportunidad de precisar: El Código emplea la palabra época en dos sentidos. En la mayoría de las veces (Arts. 92, 400, 799, 1551 y 1882) la usa en su acepción tecnológica de instante o momento, esto es, de un breve espacio de tiempo que sirve de punto de referencia para calcular o medir la duración del mismo tiempo.

En otras ocasiones (Arts. 97, 108 y 215) la toma en el significado ordinario o de intervalo, período o espacio de tiempo. El expresado ordinal 3º del Art. 89 de la Ley 153 de 1887 la emplea en la primera de las acepciones anotadas, o sea como sinónima de instante o momento. De manera que en dicho precepto la expresión ‘fijar la época’ equivale a señalar o determinar el momento preciso y cierto en que ha de celebrarse la convención prometida.

No se opone, sin embargo, a la índole provisional del contrato de promesa entender el vocablo época en el sentido vulgar de espacio más o menos prolongado de tiempo, como un día, una semana, un mes o un año, para admitir la fijación de un periodo de esta clase como época de la celebración del contrato, con tal que se lo designe y delimite en forma precisa y que no quede incertidumbre alguna sobre el cuándo de esa celebración. (CSJ.

SC. Jun. 1º de 1965. GJ CXI, CXII-135). En el contrato de promesa, entonces, los contratantes deben señalar sin excepción la época determinada en que se celebrará el vínculo prometido, mediante el pacto de una condición o plazo que así lo dispongan. Si no establecen una época para tal efecto y, por el contrario, dejan indeterminado tal momento futuro, es decir, no delimitan el período o lapso preciso en que debe perfeccionarse el contrato prometido, desatienden el requisito del numeral 3.º del artículo 1611, al que se ha hecho mención. Se deduce de lo anterior, que la condición o plazo de que trata la norma deben ser, necesariamente, «determinados», y su indeterminación, por contrapartida, impide que la promesa surta efectos.

Sobre lo expuesto, la Sala ha precisado lo que sigue: Radicado Nro. 05001310300420180049801 La referida fijación de época puede hacerse mediante la designación de un plazo o de una condición (…) El plazo es, pues, un acontecimiento futuro y cierto (…) Plazo determinado es el que necesariamente ha de llegar y se sabe cuándo, e indeterminado aquel que también ha de suceder, pero no se sabe cuándo, en qué fecha ni época, como el día de la muerte de una persona.

La condición es un suceso futuro e incierto, esto es, que puede suceder o no (C.C., 1128 y 1530) (…) Condición determinada es aquella que, sin perder sus caracteres de futura e incierta, ofrece la particularidad de que, si llega a realizarse, por anticipado se sabe cuándo o en qué época ha de suceder. Indeterminada es la condición que se halla estrictamente sometida a la incertidumbre, esto es, que no se sabe si sucederá o no, ni cuándo.

Si de acuerdo con el ordinal 3º del Art. 89 de la Ley 153, citada, la promesa de contrato debe fijar la época precisa en que ha de celebrarse la convención prometida, bien se comprende que para cumplir tal requisito no puede hacer uso de un plazo o de una condición de carácter indeterminado, porque ni el uno ni la otra sirven para señalar esa época.

La propia naturaleza del plazo y de la condición indeterminados los hace inadecuados para fijar la época en que debe concretarse el contrato prometido. De consiguiente, siendo el requisito de la fijación de la época de la esencia del contrato de promesa, esta convención será inválida o carente de eficacia jurídica cuando le falte ese requisito bien por no contenerlo en realidad o por hallarse él subordinado a un plazo o a una condición indeterminados.

(Resalta la Sala. CSJ. SC. Jun. 1º de 1965. GJ CXI, CXII-135). Si los contratantes no fijan la época del contrato prometido, mediante una condición o plazo determinados, la secuela de tal desatención no es otra que la nulidad absoluta del acto o contrato, pues tal falta lesiona los intereses del orden público (…)” (SC2468 de 2018). (Resalto del Tribunal). 2.3.

Falta de contestación o pronunciamiento expreso de los hechos. En relación con este tópico el artículo 97 del Código General del Proceso establece que ante la falta de contestación de la demanda o de pronunciamiento expreso Radicado Nro. 05001310300420180049801 de los elementos fácticos del escrito inicial y de las pretensiones de ésta, se presumirá como ciertos los hechos que sean susceptibles de confesión contenidos en la demanda.

Al respecto, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia ha sido enfática en señalar que es deber del operador judicial pronunciarse sobre la valoración de la confesión presunta derivada de la ausencia de contestación de la demanda, en este sentido, en sentencia STC5460 de 2024 precisó: “2.- Según lo examinado, concluye la Sala que el despacho judicial incurrió en una falta de motivación, dado que, a pesar de fundar su decisión en la falta de acreditación de los elementos de la responsabilidad civil por parte del demandante, no se pronunció en relación con la valoración de la confesión presunta derivada tanto de la ausencia de contestación de la demanda como de la inasistencia injustificada a las audiencias, así como tampoco lo hizo en relación con algunas pruebas documentales y los testimonios de Alfredo Salazar Melo y Lola Cabrera. 2.1.1.

Memórese que, conforme con el artículo 97 del Código General del Proceso «[l]a falta de contestación de la demanda o de pronunciamiento expreso sobre los hechos y pretensiones de ella (…) harán presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión contenidos en la demanda (…)», mientras que, el canon 204 del estatuto adjetivo señala que «[l]a inasistencia del citado a la audiencia (…) harán presumir ciertos los hechos susceptibles de prueba de confesión sobre los cuales versen las preguntas asertivas admisibles contenidas en el interrogatorio escrito» igual presunción que aplica «respecto de los hechos susceptibles de prueba de confesión contenidos en la demanda y en las excepciones de mérito o en sus contestaciones, cuando no habiendo interrogatorio escrito el citado no comparezca (…)».

Revisada la providencia objeto de revisión, se constata que el juzgador en ningún momento indicó el mérito que le asignó a la confesión presunta y por ende tampoco explicó si la misma fue infirmada o si por el contrario tenía plena eficacia probatoria.” 2.4. Del incumplimiento recíproco. La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia SC3666 de 2021 estableció que, ante el Radicado Nro. 05001310300420180049801 incumplimiento recíproco y simultáneo de los contratantes, es viable la resolución contractual sin lugar a indemnización de perjuicios.

Al respecto, el alto órgano de la jurisdicción ordinaria señaló: “Establecido como quedó con el correspondiente recorrido cronológico jurisprudencial, que en el ordenamiento jurídico patrio es de recibo, al día de hoy, la figura iuris de la simple resolución contractual en situación de recíproco incumplimiento de las partes, resta por precisar algo más y que es trascendental a la hora de evaluar cualquier caso con pretensiones de encuadrar en el criterio doctrinal vigente de la Corte; esto es, que no basta un incumplimiento en cada uno de los extremos contractuales para propiciar una resolución, sino que se requiere que ese desconocimiento de las obligaciones sea recíproco y simultáneo, porque si contractualmente los interesados establecieron un orden prestacional, no hay manera de predicar un incumplimiento mutuo, ya que la infracción contractual del primero en el tiempo justifica la renuencia del segundo a cumplir, y permite que este último ejercite las acciones alternativas previstas en el artículo 1546 del Código Civil: ejecutar o resolver, con indemnización de perjuicios”.

3. SOLUCIÓN AL CASO EN CONCRETO. La sala anticipa que los contratos de promesa de compraventa de los señores Rodríguez Sánchez y Gómez Noreña no están viciados de nulidad porque la lectura que de la fecha acordada se hizo por los demandantes, en efecto se deriva del texto analizado y no se cuenta con una versión diferente ni prueba en contra del hecho afirmado en la demanda en cuanto a que esa era la fecha convenida, así que la interpretación del juez de primer grado se aparta de lo acreditado en cuanto a que el 8 de agosto de 2017, en efecto era la fecha en que los contratantes debían comparecer para celebrar el negocio prometido.

Adicionalmente, debe tenerse en cuenta que los señores Rodríguez Sánchez, Gómez Noreña y Yubero Casanova no aportaron la constancia de comparecencia a la respectiva notaria para la celebración del negocio descrito, lo cual los cataloga como contratantes incumplidos y en ese evento, de acuerdo con el precedente de la Corte Suprema de Justicia, procede el estudio de la pretensión subsidiaria de resolución contractual, sin lugar al reconocimiento de perjuicios.

No obstante, de manera oficiosa se debe disponer las restituciones mutuas como se expondrá más adelante. 3.1. De los contratos de promesa de los señores Rodríguez Sánchez y Gómez Noreña: Radicado Nro. 05001310300420180049801 El apoderado judicial de los demandantes refirió que el juez de primer grado se equivocó al considerar que las promesas de compraventa celebradas con Leonardo Rodríguez Sánchez y José Jobany Gómez Noreña adolecen de nulidad absoluta por carecer de una fecha cierta para la celebración de las compraventas, en tanto, en la cláusula quinta de los referidos acuerdos de voluntades se indicó que la compraventa se perfeccionaría en la “Notaría Séptima de Medellín, en el mes de Agosto (08) del año dos mil diecisiete (2017), a las 2:00 P.M.”, por lo cual, era dable inferir que el número 08 que se consignó, hace referencia al mes y no al día. Sin embargo, el abogado de los recurrentes aduce que dicho número no es el mes, sino el día en que se otorgaría la escritura pública de compraventa, esto es, el 8 de agosto de 2017, ello aunado, según el abogado, a que, se debe presumir como ciertos los hechos susceptibles de confesión, debido a que, la demandada no contestó la demanda y no asistió a la audiencia inicial para absolver el interrogatorio de parte.

Al respecto se tiene que, en efecto, en relación con el contrato de promesa de compraventa celebrado con José Jobany Gómez Noreña obrante a folios 28 y siguientes del archivo 01 del cuaderno de primera instancia, se dispuso en la cláusula quinta lo siguiente: “…Que la escritura por medio de la cual se perfeccionará el presente contrato se otorgará en la Notaría Séptima de Medellín, en el mes de Agosto (08) del año dos mil diecisiete (2017), a las 2:00 P.M., fecha que podrá ser anticipada o prorrogada.

En caso de prórroga, las partes acuerdan que en la fecha, lugar y hora indicada anteriormente suscribirán por escrito un otrosí a la promesa de compraventa con el fin de proteger el plazo para la firma de la escritura”. De igual modo, se observa que en el hecho octavo del escrito de demanda 1 se anotó que la Constructora Invernorte S.A.S. y el señor Gómez Noreña habían pactado que la suscripción de la compraventa se llevaría a cabo el 8 de agosto de 2017 a las 2:00 P.M. Frente a lo anterior, el extremo procesal demandado pese a haber sido notificado de la demanda no presentó oposición alguna respecto de los hechos que fundamentaban las pretensiones del libelo genitor.

A 1 Folio 151, archivo 01, cuaderno primera instancia del expediente digital. Radicado Nro. 05001310300420180049801 ello se añade que, al interrogar el despacho al señor Gómez Noreña sobre la fecha en que se otorgaría la escritura pública de compraventa, respondió: “Preguntado a José Jobany Gómez Noreña. El despacho le va a poner de presente el contrato de promesa para que me diga ¿inicialmente quién es el señor Jorge Wilson Patiño Toro, quien aparece en la parte inicial del documento y pasamos a la cláusula quinta del folio 19 para que me indique fecha mes y año en el cual se pactó la suscripción de la escritura? Respuesta: el señor Jorge Wilson Patiño Toro era el representante legal de la constructora Invernorte.

Preguntado ¿usted lo conoció? Respuesta: el intermediario que hizo el negocio fue el vendedor Hugo, a él (Jorge Wilson Patiño Toro) lo vi solamente en una ocasión que fue en la oficina de él cuando ya los últimos pagos que necesitaba 50 millones de pesos, yo fui y se los llevé en efectivo, fue la única vez que lo vi. Preguntado ¿él le dio recibo de esos 50 millones? Respuesta: sí. Preguntado. pasemos a la cláusula quinta para que usted la revise y me indique ¿qué hora, día, mes y año que debía concurrir a la notaría? Respuesta: la escritura se fijó para hacérmela en agosto 8 de 2017, para esa fecha se quedó de firmar las escrituras, cosa que hasta el momento no. Preguntado ¿usted por qué me indica que es el 8 de agosto? Respuesta: porque ahí lo dice muy claro, agosto 8 de 2017, era la fecha.

Preguntado ¿y no sería 8 el mes de agosto, porque agosto es el mes 8? Respuesta: en realidad al leer ahí, ahí dice para mí de rapidez agosto 8 de 2017, no tengo forma de entenderla de otra forma”2. Conforme a ello se tiene que la interpretación del despacho de primer grado en torno a la cláusula quinta del contrato de promesa de compraventa que involucra al señor Gómez Noreña no se acompasa con el hecho referido en la demanda y expuesto en la declaración del demandante sin que mediara controversia al respecto por la parte demandada, hecho que, además concuerda con lo consignado en el documento visible a folios 28 y siguientes, en cuanto a que la fecha consignada para la celebración de la compraventa era el 8 de agosto de 2017 que, como se dijo no fue refutado por la contraparte, quien no contestó la demanda ni asistió a la audiencia inicial, por lo cual, hay que concluir que el contrato de promesa de compraventa cumple con los requisitos de validez. 2 Min. 33:31 y siguientes del archivo 01, carpeta audiencia inicial, cuaderno primera instancia del expediente digital.

Radicado Nro. 05001310300420180049801 En igual sentido se debe analizar el contrato que el señor Rodríguez Sánchez y la Constructora Invernorte S.A.S. suscribieron, pues véase que a folios 36 y siguientes del archivo 01 del cuaderno de primera instancia obra contrato de promesa de compraventa entre las partes referidas y en el cual se dispuso en su cláusula quinta: “…Que la escritura por medio de la cual se perfeccionará el presente contrato se otorgará en la Notaría Séptima de Medellín, en el mes de Agosto (08) del año dos mil diecisiete (2017), a las 2:00 P.M., fecha que podrá ser anticipada o prorrogada.

En caso de prórroga, las partes acuerdan que en la fecha, lugar y hora indicada anteriormente suscribirán por escrito un otrosí a la promesa de compraventa con el fin de proteger el plazo para la firma de la escritura”. En este orden de ideas, es evidente que en la cláusula quinta se determina la hora, el día, el mes y el año en que se llevaría a cabo el contrato prometido, es decir, la compraventa, y una interpretación diferente de dicha disposición, carece de apoyo pues en el expediente no existe un elemento de convicción que lleve a determinar o a interpretar la cláusula de la manera en que el juez de primer grado lo hizo.

Esto en atención a que la parte demandada no presentó reparo frente al hecho de que la escritura pública de compraventa se firmaría el 8 de agosto de 2017 y así mismo lo anotó en la declaración de parte, el señor Rodríguez Sánchez, codemandante: Preguntado: “indique de acuerdo con la información que se le dio o el comportamiento suyo y de acuerdo con el contrato, ¿cuándo debía hacerse la escritura de venta? Respuesta: cuando uno lee aquí dice agosto 8, yo entiendo que es el 8 de agosto de 2017.

Ahora, uno puede decir por qué, ¿puede haber alguna equivocación ahí? No usted cuando va a un computador o qué quiere, primero el año, el mes y el día o quiere primero el día, el mes y el año, entonces eso puede usted modificar, pero ahí se entiende muy bien que es el 8 de agosto de 2017. Preguntado ¿ese 8 de agosto me dice que debido a la ingenuidad no concurrió a la notaría, pero usted lo tenía claro que ese día tenía que ir a la notaría? Respuesta: bueno, cuál fue el motivo a que uno no asistió, porque salieron con algo, y a mí me parece que eso fue algo que no estaba bien.

Es que tenía que pagarse un Radicado Nro. 05001310300420180049801 excedente por haber ampliado relativamente el apartamento y que había un cuarto útil y por el cual tenía que hacer un pago”. Así las cosas, tiene razón la parte demandante al aducir en el recurso que los contratos de promesa de compraventa de los señores Gómez Noreña y Rodríguez Sánchez suscribieron, no adolecen de nulidad absoluta, pues se ajustan a lo previsto en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, en tanto se probó el acuerdo de voluntades que en este caso se hizo por escrito, no se refieren a contratos que la ley declara ineficaces por no concurrir los requisitos previstos en el artículo 1502 del Código Civil, contienen un plazo que fija de manera clara la época en que se suscribiría los contratos de compraventa y solo faltaba la tradición para el perfeccionamiento del contrato prometido. 3.2.

De la pretensión principal de cumplimiento forzado y el incumplimiento recíproco de las partes: Conforme con el análisis precedente, es claro que los contratos de promesa de compraventa objeto de pronunciamiento cumplen con los requisitos establecidos en el ordenamiento jurídico para que produzcan efectos jurídicos, por lo tanto, hay lugar al estudio de la pretensión principal de cumplimiento forzado.

Al respecto, el artículo 1546 del Código Civil establece: “ARTICULO 1546. <CONDICIÓN RESOLUTORIA TÁCITA>. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.” De acuerdo con lo señalado, en principio quien pretenda el cumplimiento o a resolución de un contrato debe haber cumplido las obligaciones que tenía a su cargo o, haberse allanado a cumplirlas, es decir, estará legitimado para solicitar el cumplimiento forzado de la obligación o la resolución del convenio la parte que haya cumplido con las prestaciones que tenía, o que se haya allanado a hacerlo.

En este caso los señores Gómez Noreña y Rodríguez Sánchez no acreditaron haber asistido a la Notaría 007 del Círculo de Medellín en la fecha y hora pactadas, circunstancia que fue confesada por Leonardo Rodríguez Sánchez en el interrogatorio de parte al referir: “Preguntado ¿usted acudió a la notaría o a Radicado Nro. 05001310300420180049801 qué notaría, a la notaría que había establecido para hacer la escritura o el título que usted me dice? Respuesta: ese yo creo que fue el error por falta de experiencia, porque en la fecha que estipulaba en el contrato de compraventa, debí haber asistido para que me otorgaran la escritura, pero creo que fue una ingenuidad de mi parte o desconocimiento, pero era la responsabilidad de la constructora de llamar a uno, saber que uno ha hecho la cancelación y decir Leonardo vea hagamos la escritura, para no llegar a este proceso tan desgastante y perjudicial para nosotros”3.

Por su parte, José Jobany Gómez Noreña no aportó ningún medio que tuviera la vocación de demostrar que en efecto acudió a la Notaría 007 del Círculo de Medellín el 8 de agosto de 2017 para la firma de la escritura. De igual manera, el señor Yubero Casanova tampoco arrimó ningún elemento probatorio que permitiera demostrar que, en efecto se allanó a cumplir y acudió a la Notaría 007 del Círculo de Medellín el 10 de agosto de 2017 para la suscripción de la escritura pública de compraventa.

En este sentido, no se cumple con los presupuestos axiológicos para el cumplimiento forzado, debido a que, los promitentes compradores también son contratantes incumplidos, por lo que se está frente al incumplimiento reciproco de las partes. En tal circunstancia cobra relevancia lo que la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia dijo en la sentencia SC1662 de 2019 en que se ocupó de un caso similar de incumplimiento por parte de ambos contratantes, al precisar que, se debía dar aplicación analógica al artículo 1546 del Código Civil en el entendido que, en los eventos de incumplimiento recíproco, cualquiera de las partes podría pedir la resolución o el cumplimiento del contrato, sin indemnización de perjuicios.

En este sentido, el órgano de cierre de la jurisdicción civil expresó: “3.3.6. Así las cosas, son premisas para la aplicación analógica que se busca, en primer lugar, que el artículo 1546 del Código Civil, regulativo del caso más próximo al incumplimiento recíproco de las obligaciones de un contrato bilateral, esto es, la insatisfacción proveniente de una sola de las partes, prevé como solución, al lado del cumplimiento forzado, la resolución del respectivo contrato; y, en segundo lugar, que en el precitado ordenamiento jurídico, subyace la idea de que frente a toda sustracción de atender los deberes que surgen de un acuerdo de voluntades, se impone la extinción del correspondiente vínculo jurídico. 3 Min. 29:25 y siguientes del archivo 01, carpeta audiencia inicial, cuaderno primera instancia del expediente digital.

Radicado Nro. 05001310300420180049801 3.3.7. De esos presupuestos se concluye que en la hipótesis que ocupa la atención de la Corte, se reitera, la insatisfacción de las obligaciones establecidas en un contrato bilateral por parte de los dos extremos de la convención, también es aplicable la resolución del contrato…” (subraya intencional).

Los contratos de promesa de compraventa aportados en el escrito inicial cumplen con los requisitos establecidos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 y, por ende, conforme con el precedente anotado, legitiman a los promitentes compradores para pretender la resolución de los contratos, pese a que no hayan cumplido con la obligación de asistir a la Notaría 007 del Círculo de Medellín para la suscripción de la compraventa.

De este modo, acreditados como están los presupuestos para la resolución de los contratos, consistentes en, la celebración de un contrato valido y el incumplimiento del convenio, tanto por parte de los demandantes, como de la demandada, hay lugar a declarar dicha resolución, sin lugar al reconocimiento de perjuicios, debido al incumplimiento recíproco de los contratantes.

En vista de ello, se tiene que, en el contrato celebrado con el señor Gómez Noreña obrante a folios 28 a 35 del archivo 01 del cuaderno de primera instancia, se indicó en la cláusula cuarta que el precio del inmueble sería de $239 000 000, no obstante, al absolver el interrogatorio, el señor Gómez Noreña indicó “Preguntado ¿por cuánto entonces salió el apartamento? Respuesta: inicialmente era por 239 millones de pesos.

Y después ya dijeron que el apartamento había salido unos metros más grande, entonces dijeron que dar un excedente, entonces ya entramos a negociarlo y le di otros 26 millones de pesos. Preguntado ¿o sea que fue 265 millones de pesos? Respuesta: sí señor, ya incluyendo el cuarto útil y parqueadero”4, sin embargo, al proceso no se allegó prueba de que el precio pagado fue superior al inicialmente pactado.

De igual modo, se tiene que José Jobany Gómez Noreña afirmó en el escrito inicial que la entrega del apartamento se hizo el 4 de septiembre de 2017, circunstancia que coincide con el acta de entrega visible a folios 50 a 57 del archivo 01 del cuaderno de primera instancia, y no hay elemento de prueba que permita determinar en qué momento se hizo el pago total del precio, por lo cual, se tendrá esa fecha para tal efecto. 4 Min. 12:41 y siguientes, archivo 01, carpeta audiencia inicial, cuaderno primera instancia del expediente digital.

Radicado Nro. 05001310300420180049801 En relación con el contrato del señor Rodríguez Sánchez visible a folios 37a 41 del archivo 01 del cuaderno de primera instancia, se observa que en la cláusula cuarta se dispuso que el precio del inmueble era $239 000 000, empero el demandante en su interrogatorio de parte sostuvo “Preguntado ¿en fin cuánto fue lo que pagó por el apartamento, por todo? Respuesta: por todo 270 millones”5, pero sucede lo mismo que con el anterior accionante, pues no se arrimó un elemento de convicción que permitiera establecer que el valor pagado por el inmueble era superior.

Así mismo, como no obra un medio de prueba que permita determinar la fecha en que se hizo el pago total del apartamento, se tendrá como tal el 31 de agosto de 2017, día en el que se hizo la entrega material al promitente comprador. En cuanto al precio pagado por el señor Yubero Casanova, se debe precisar que el demandante no fue quien inicialmente celebró el contrato de promesa, puesto que lo suscribió Patrick William Lynch en condición de promitente comprador6, quien, lo cedió al aquí demandante7.

Es de advertir que el precio pactado en el contrato de promesa de compraventa fue de $310 000 000 y en la cesión de contrato, se indicó expresamente en la cláusula primera que “ A la fecha dichos inmuebles fueron pagados en su totalidad por el CEDENTE a la constructora Invernorte. S.A.S…”. En este sentido, es dable concluir que el precio por el apartamento 501 fue de $310 000 000.

De igual modo se advierte que el precio de la cesión del contrato es superior al precio pagado por el inmueble, sin embargo, hay que memorar que la cesión del contrato transfiere el derecho a exigir el cumplimiento de la prestación o de la acreencia por parte del deudor, como la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia explicó en la sentencia SC9680 de 2015: “Por la cesión de contratos bilaterales o de prestaciones periódicas cualquiera de las partes en él involucradas por vía de un negocio jurídico puede ceder su posición contractual en forma íntegra siempre y cuando el contrato no se haya cumplido enteramente, transfiriendo sus relaciones tanto activas como pasivas en frente del otro contratante cedido. 5 Min. 26:08 y siguientes, archivo 01, carpeta audiencia inicial, cuaderno primera instancia del expediente digital. 6 Fol. 163-174 del archivo 01, cuaderno primera instancia del expediente digital. 7 Fol. 42-49 del archivo 01, cuaderno primera instancia del expediente digital.

Radicado Nro. 05001310300420180049801 Desde luego, no es cesión autónoma de créditos porque esta institución transfiere exclusivamente un crédito, esto es el aspecto activo de la relación obligatoria como derecho a exigir el cumplimiento de la prestación o de la acreencia por parte del deudor; tampoco es asunción de deudas, porque aquí se transmiten pasivos, se cede una deuda con acuerdo del acreedor cedido.

La cesión contractual es la sustitución o transmisión de parte o todo de las relaciones contractuales, tanto en su aspecto activo como en el pasivo, derivadas de un contrato. De ahí, la cesión contractual tiene por efecto “(…) el subingreso, por un solo acto de un nuevo sujeto en la posición jurídica activa y pasiva de uno de los originales contratantes, sin necesidad de acudir a dos actos separados de cesión en la parte activa y de asunción en la posición pasiva.

Como opera una sucesión total en la relación jurídica, la cesión de contrato es un medio técnico de circulación más progresiva que la cesión de crédito y la asunción de deuda”8”. De igual manera, cabe precisar que en el expediente no hay una prueba de la cual se logre evidenciar el momento en que se hizo el pago total del precio del inmueble, no obstante, en la demanda se anotó que el apartamento fue entregado al señor Yubero Casanova el 31 de julio de 2017, por lo que esta se tiene como fecha del pago total.

Así las cosas, procede la orden de resolución de los contratos de promesa de compraventa objeto de este proceso, de modo que, los demandantes José Jobany Gómez Noreña, José Miguel Yubero Casanova y Leonardo Rodríguez Sánchez deberán restituir materialmente a la Constructora Invernorte S.A.S. los inmuebles identificados con M.I. No. 01-1302992, 01-1302994 y 01-1302995 de la ORIP de Medellín, Zona Sur, respectivamente.

Por su parte, la sociedad demandada deberá devolver el dinero pagado como precio del contrato de promesa de la siguiente manera: A José Jobany Gómez Noreña $239 000 000, valor que deberá ser indexado desde el 4 de septiembre de 2017, momento en el cual se hizo el pago total del precio, hasta la fecha de emisión de esta sentencia: 8 BETTI, Emilio.

Teoría general de las obligaciones. Madrid: Editorial Revista de Derecho Privado. 1970. P. 224-225. Tomo II. Radicado Nro. 05001310300420180049801 VA = VH x IPC Final / IPC Inicial VA = 239 000 000 x 144,88 / 96,36 VA = 359 343 295,97 A Leonardo Rodríguez Sánchez la suma de $239 000 000, valor que deberá ser indexado desde el 31 de agosto de 2017, en que se hizo el pago total del precio, hasta la fecha de emisión de esta sentencia: VA = 239 000 000 x 144,88 / 96,32 VA = 359 343 295,97 A José Miguel Yubero Casanova la suma de $310 000 000, valor que deberá ser indexado desde el 31 de julio de 2017, momento en el cual se hizo el pago total del precio, hasta la fecha de emisión de esta sentencia: VA = 310 000 000 x 144,88 / 96,18 VA = 466 966 105,21 3.3.

Restituciones mutuas: La consecuencia de la resolución contractual es el estudio de las restituciones mutuas entre los contratantes de las prestaciones que se haya ejecutado, así como el reconocimiento de frutos y mejoras. Nótese que, “ante el decaimiento de la convención, emergen los principios de equidad y justicia para imponer al juez proveer, incluso sin petición de las partes, sobre las restituciones recíprocas” (CSJ, SC333-2024).

En efecto, se trata de una actuación de oficio, que no requiere solicitud de las partes, por lo que no puede entenderse que el juez abusa del poder al ordenar el pago de frutos, en un asunto como el presente. Debe tenerse en cuenta que, “En cuanto a las pautas que da el segundo inciso del artículo 1746, está lo relativo a la posesión de buena o mala fe de las partes, tanto para las restituciones mutuas como para la conservación o devolución de frutos, intereses y mejoras, “según las reglas generales”, que son las que establece el artículo 961 y siguientes del Código Civil (CSJ SC3201-2018, 9 ag., rad. 2011-00338-01).

Radicado Nro. 05001310300420180049801 En ese orden, es necesario acudir al artículo 964 del Código Civil, el cual dispone que: “El poseedor de mala fe es obligado a restituir los frutos naturales y civiles de la cosa, y no solamente los percibidos sino los que el dueño hubiera podido percibir con mediana inteligencia y actividad, teniendo la cosa en su poder.

Si no existen los frutos, deberá el valor que tenían o hubieran tenido al tiempo de la percepción; se considerarán como no existentes lo que se hayan deteriorado en su poder. El poseedor de buena fe no es obligado a la restitución de los frutos percibidos antes de la contestación de la demanda; en cuanto a los percibidos después, estará sujeto a las reglas de los dos incisos anteriores.

En toda restitución de frutos se abonarán al que la hace los gastos ordinarios que ha invertido en producirlos”. (Resalto de la Sala) En cuanto a esta norma, debe precisarse que “[c]uando los arts. 964 y 966 del C.C. hablan de contestación de la demanda, no se refieren al hecho material de la respuesta del demandado al libelo con que se inicia el juicio, sino al fenómeno de la litis contestatio, o sea a la formación del vínculo jurídico-procesal que nace con la notificación de la demanda” (Cas.

Civ. 3 de junio de 1954, LXXVII, pág. 772) (CSJ SC10326-2014, 5 ago., rad. 2008-00437-01). (Resalto de la sala) Ahora, en este caso, quienes deben restituir los frutos son los demandantes y en ese orden, debe entenderse que dicha restitución de frutos será a partir del momento en que se trabó la litis, es decir, desde la notificación a la parte demandada, esto es, desde el 22 de mayo de 2019.

Al respecto, es de indicar que el juez de primer grado decretó de oficio dictamen pericial con el fin de que se determinara los frutos generados por los apartamentos 301 y 601 del Edificio Monserrat, a partir de la entrega de los inmuebles, esto es 4 de septiembre y 31 de agosto de 2017, respectivamente, Radicado Nro. 05001310300420180049801 así como el valor de las mejoras.

No obstante, como se dijo en el párrafo anterior, dichos frutos deben ser calculados a partir del momento en que la sociedad demandada fue notificada, esto es, desde el 22 de mayo de 2019. En este sentido, el experto precisó9 que en relación con el apartamento 301 el valor del arriendo en 2019 era de $2 083 818,06. A ese valor se aplica el incremento del IPC anualmente y se tiene que el valor del canon para 22 de junio de 2020 es de $2 163 003,15, para el 22 julio de 2021 es de $2 197 827,50, para el 22 de agosto de 2022 es de $2 321 345,40, para el 22 de septiembre de 2023 es de $2 626 693,11 y para el 22 de octubre de 2024 es de $2 870 450,23.

Entonces la suma total por el valor de los cánones del apartamento 301 es de: PERIODO 22/05/19 22/05/20 22/06/20 22/06/21 22/07/21 22/07/22 22/08/22 22/08/23 22/09/23 22/09/2024 22/10/24 31/01/2025 TOTAL VALOR CANON # MESES TOTAL, ANUAL $2 083 818,06 12 $25 005 816,75 $2 163 003,15 12 $25 956 037,79 $2 197 827,50 12 $26 373 930 $2 321 345,40 12 $27 856 144,80 $2 626 693,11 12 $31 520 317,32 $2 870 450,23 3,26 $9 357 667,74 $146 069 914,40 Respecto del apartamento 601 el perito indicó que el valor del arriendo en 2019 era de $2 083 818,06.

Ahora, aplicado el incremento anual del IPC se tiene que el valor del canon para el 22 de junio de 2020 s de $2 163 003,15, para el 22 julio de 2021 es de $2 197 827,50, para el 22 de agosto de 2022 es de $2 321 345,40, para el 22 de septiembre de 2023 es de $2 626 693,11 y para el 22 de octubre de 2024 es de $2 870 450,23. Entonces, la suma total por el valor de los cánones del apartamento 601 es de: 9 Archivo 01, carpeta dictamen pericial del cuaderno de primera instancia del expediente digital.

Radicado Nro. 05001310300420180049801 PERIODO 22/05/19 22/05/20 22/06/20 22/06/21 22/07/21 22/07/22 22/08/22 22/08/23 22/09/23 22/09/24 22/10/24 31/01/25 TOTAL VALOR CANON # MESES TOTAL, ANUAL $2 083 818,06 12 $25 005 816,75 $2 163 003,15 12 $25 956 037,79 $2 197 827,50 12 $26 373 930 $2 321 345,40 12 $27 856 144,80 $2 626 693,11 12 $31 520 317,32 $2 870 450,23 3,26 $9 357 667,74 $146 069 914,40 Frente al apartamento 501 no se tiene un medio probatorio que permita demostrar cuál es el valor del canon de arrendamiento, además, no es dable tener el valor determinado por el perito como valor de referencia, debido a que, las especificaciones de los inmuebles son diferentes, pues véase que el metraje el apartamento 501 según el contrato de promesa de compraventa visible a folios 163 y siguientes del archivo 01 del cuaderno de primera instancia, es mayor al de los apartamentos 301 y 601.

En este orden de ideas, debe atenderse lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley 820 de 2003 el cual dispone que el precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes y no podrá exceder el 1% del valor comercial del inmueble. Así las cosas, se tendrá como valor del inmueble el precio pagado por el contrato de promesa, esto es, $310 000 000 y para determinar el valor del canon se tendrá el 0.8% del dicho valor, es decir, $2 480 000, toda vez que, ello guarda proporción con el porcentaje adoptado por el perito para el avalúo de los cánones de los apartamentos 301 y 601.

Entonces el cálculo de los cánones de arriendo será así: PERIODO 22/05/19 22/05/20 22/06/20 22/06/21 22/07/21 22/07/22 22/08/22 22/08/23 22/09/23 22/09/24 IPC VALOR ARRIENDO 3,18 $2 558 864 3,80 $2 656 100,83 1,61 $2 698 864,05 5,62 $2 850 540,20 13,12 $3 224 531,07 Radicado Nro. 05001310300420180049801 22/10/24 31/01/25 9,28 $3 523 767,55 Conforme con lo anterior, para el cálculo de los años relacionados se debe tener en cuenta la fecha de notificación de la demanda que fue el 22 de mayo de 2019 PERIODO 22/05/19 22/05/20 22/06/20 22/06/21 22/07/21 22/07/22 22/08/22 22/08/23 22/09/23 22/09/24 22/10/24 31/01/25 TOTAL VALOR CANON # MESES TOTAL, ANUAL $2 558 864 12 $30 706 368 $2 656 100,83 12 $31 873 209,96 $2 698 864,05 12 $32 386 368,6 $2 850 540,20 12 $34 206 482,4 $3 224 531,07 12 $38 694 372,84 $3 523 767,55 3,26 $11 487 482,21 $179 354 284,01 Estas sumas se indexarán, en los términos explicados por la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SC2217 de 2021: “ los principios de equidad y reparación integral, amén de su propio tenor, conducen a la necesidad de que dichos frutos se actualicen a la fecha de su pago desde el momento en que el beneficiario efectivamente debió percibirlos, para lo cual se aplicará la variación del índice de precios al consumidor durante el respectivo periodo, máxime si se pondera que fueron tasados en cánones de arrendamiento, y que precisamente la Ley 820 de 2003 que regula este aspecto en el tema de la vivienda urbana tiene en cuenta tal indicador económico para los incrementos que autoriza.

Por supuesto que el aumento anual que dichos cánones tuvieron no modifica lo que se acaba de expresar, en la medida que tuvo la función interna de reajustar su precio para el año en que debieron percibirse, pero en modo alguno cumple la misión de actualizarlos desde entonces y hasta su pago”. Radicado Nro. 05001310300420180049801 En consecuencia, se reconocerá la indexación hasta cuando se produzca el pago de los frutos y se liquidará hasta el 31 de diciembre de 2024, fecha en que se tiene noticia de la última variación del IPC (Según el DANE), teniendo en cuenta que “la suma actualizada (Sa) es igual a la suma histórica (Sh) multiplicada por el índice de precios al consumidor del mes hasta el que se va a realizar la actualización (índice final) dividido por el índice de precios al consumidor del mes del que se parte (índice inicial)» (CJS SC, 16 sep. 2011, rad. 2005-00058-01, reiterada en SC11331-2016 y CSJ SC2217-2021)”, así: APARTAMENTO 301 Arriendos 2019 - 2020: Va = Vh (valor histórico) x Índice final Índice inicial Va = $25 005 816,75 X 144,88 (diciembre de 2024) = $34 385 371,40 105,36 (mayo 2020) Arriendos 2020 - 2021: Va = $25 956 037,79 X 144,88 (diciembre de 2024) = $34 569 872,72 108,78 (junio 2020) Arriendos 2021 - 2022: Va = $26 373 930 X 144,88 (diciembre de 2024) = $31 770 640,87 120,27 (julio 2022) Arriendos 2022 - 2023: Va = $27 856 144,80 X 144,88 (diciembre de 2024) = $29 808 687,92 135,39 (agosto 2023) Arriendos 2023 - 2024: Va = $31 520 317,32 X 144,88 (diciembre de 2024) = $31 708 537,51 144,02 (septiembre de 2024) Radicado Nro. 05001310300420180049801 Arriendos 2024 - 2025: Va = $9 357 667,74 X 144,88 (diciembre de 2024) = $9 357 667,74 144,88 (diciembre de 2024) Total = $171 600 778,16 APARTAMENTO 601 Los valores de cánones de arrendamiento por los periodos comprendidos para el apartamento 601, coinciden con los con valores del apartamento 301, entonces será para el periodo entre el 2019 – 2020 $34 385 371,40, para el periodo entre el 2020 – 2021 $34 569 872,72, para el periodo entre el 2021 – 2022 $31 770 640,87, para el periodo entre el 2022 – 2023 $29 808 687,92, para el periodo entre el 2023 – 2024 $31 708 537,51 y para el periodo entre el 2024 – 2025 $9 357 667,74.

Total = $171 600 778,16 Apartamento 501 Arriendos 2019 - 2020: Va = $30 706 368 X 144,88 (diciembre de 2024) = $42 224 170,42 105,36 (mayo 2020) Arriendos 2020 - 2021: Va = $31 873 209,96 X 144,88 (diciembre de 2024) = $42 450 732,29 108,78 (junio 2020) Arriendos 2021 - 2022: Va = $32 386 368,6 X 144,88 (diciembre de 2024) = $39 013 362,29 120,27 (julio 2022) Arriendos 2022 - 2023: Radicado Nro. 05001310300420180049801 Va = $34 206 482,4 X 144,88 (diciembre de 2024) = $36 604 144,84 135,39 (agosto 2023) Arriendos 2023 - 2024: Va = $38 694 372,84 X 144,88 (diciembre de 2024) = $38 925 432,14 144,02 (septiembre de 2024) Arriendos 2024 - 2025: Va = $11 487 482,21 X 144,88 (diciembre de 2024) = $11 487 482,21 144,88 (diciembre de 2024) Total = $210 705 324,19 Entonces, los demandantes deberán restituir a la demandada por concepto de frutos las siguientes sumas: i) José Jobany Gómez Noreña $171 600 778,16 ii) Leonardo Rodríguez Sánchez $171 600 778,16 y iii) José Miguel Yubero Casanova $210 705 324,19.

Ahora, cabe precisar que, a la suma total de los frutos civiles, se le debe “descontar los gastos que se prueben o que razonablemente conlleva obtenerlos” (CSJ. SC2217-2021). Así las cosas, en el presente caso, no obra elementos que permitan acreditar los gastos en que hubiese incurrido el promitente vendedor para la manutención de los inmuebles, por lo que en aras de aplicar el debido descuento por gastos a la liquidación de frutos (art. 965 C. Civil 10), habrá de acudirse a las presunciones jurisprudenciales, con miras a establecer un 10 “El poseedor vencido tiene derecho a que se le abonen las expensas necesarias invertidas en la conservación de la cosa, según las reglas siguientes: Si estas expensas se invirtieren en obras permanentes, como una cerca para impedir las depredaciones, o un dique para atajar las avenidas, o las reparaciones de un edificio arruinado por un terremoto, se abonarán al poseedor dichas expensas, en cuanto hubieren sido realmente necesarias; pero reducidas a lo que valgan las obras al tiempo de la restitución. Y si las expensas se invirtieron en cosas que por su naturaleza no dejan un resultado material permanente, como la defensa judicial de la finca, serán abonados al poseedor en cuanto aprovecharen al reivindicador y se hubieren ejecutado con mediana inteligencia y economía”.

Radicado Nro. 05001310300420180049801 equilibrio con el reconocimiento de los frutos, que la Corte Suprema de Justicia ha considerado razonable reducir en una proporción del 15%, así: “si de aplicar el criterio de equidad en toda su extensión se trata, no se puede soslayar que, en general, la producción de frutos civiles igualmente demanda gastos, los que a falta de prueba en contrario se presume razonablemente son del 15% del valor actualizado de aquellos, como se expresó en SC5235-2018, al señalar que el consolidado final sería «objeto de una disminución del 15%, que se estima justa y equitativa, atendiendo los gastos normales que hay que realizar para la obtención de frutos durante una administración de los bienes productores de rentas”.

(ver sentencias SC2217 de 2021, SC5513 de 2021 y SC333 de 2024) Por lo tanto, a las sumas actualizadas se les debe reducir el 15% de la siguiente manera: i) José Jobany Gómez Noreña $171 600 778,16 – 15% = $145 860 661,44 ii) Leonardo Rodríguez Sánchez $251 153 570,43 – 15% = $145 860 661,44 iii) José Miguel Yubero Casanova $210 705 324,19 – 15% = $179 099 525,57 En este orden de ideas, deberá compensarse el valor del precio pagado con el valor por concepto de frutos así: i) José Jobany Gómez Noreña $357 210 253,21 – $145 860 661,44 = $211 349 591,77 ii) Leonardo Rodríguez Sánchez $357 358 596,34 – $145 860 661,44 = $211 497 934 iii) José Miguel Yubero Casanova $464 194 219,17 – $179 099 525,57 = $285 094 693,6 En cuanto a las mejoras referidas por los señores Gómez Noreña y Rodríguez Sánchez se tiene que en el dictamen pericial se indicó que la cuota parte cancelada por los promitentes compradores para poner en funcionamiento el Radicado Nro. 05001310300420180049801 ascensor no se pagó para cancelar la deuda de la constructora, sino que se acordó para el mantenimiento de los equipos por parte de la empresa proveedora.

Dicho contrato era un cumplimiento de ley para cada una de las copropiedades como lo prevé el numeral 10 del artículo 226 del Decreto 471 de 2018. En atención a lo anterior, el experto determinó que en vista de que era una obligación hacer mantenimiento por profesionales certificados, ello no se contabiliza como algo que los demandantes hayan pagado adicional, sino que es inherente a la cuota de administración que se debe pagar normalmente.

En cuanto a la instalación del gas que cada uno de los demandantes hizo, el experto señaló que tanto el señor Gómez Noreña como el señor Rodríguez Sánchez asumieron el pago de $1 665 000 cada uno. Dicho valor deberá ser indexado hasta la fecha de esta sentencia. VA = VH x IPC Final / IPC Inicial VA = $1 665 000 x 144,02 / 106,58 VA = $2 249 890,22 Entonces, el valor que deberá reconocer la Constructora Invernorte S.A.S. a los señores Gómez Noreña y Rodríguez Sánchez por concepto de mejoras es de $2 249 80,22 a cada uno. En relación con el apartamento 501 no se acreditó por parte del demandante José Miguel Yubero Casanova la existencia de mejoras útiles que debieran ser reconocidas en este fallo. 3.4.

Así las cosas, la demandada deberá restituir: i) A José Jobany Gómez Noreña la suma de $211 349 591,77 por concepto del precio pagado, más $2 249 80,22 por concepto de mejoras. ii) A Leonardo Rodríguez Sánchez la suma de $211 497 934 por concepto del precio pagado, más $2 249 80,22 por concepto de mejoras. iii) A José Miguel Yubero Casanova la suma de $285 094 693,6 por concepto del precio pagado.

Radicado Nro. 05001310300420180049801 4. En conclusión, la decisión de primera instancia será revocada en cuanto a la declaratoria de nulidad de los contratos de promesa de compraventa de los señores Gómez Noreña y Rodríguez Sánchez y en su lugar, procede conceder la pretensión de resolución contractual solicitada por éstos, por lo tanto, la demandada deberá cancelar en favor de los promitentes compradores las sumas correspondientes al precio pagado y mejoras, y estos deberán restituir los inmuebles identificados con M.I. No. 01-1302992 y 01-1302995, respectivamente, y reconocer el valor de los frutos desde la fecha en que se notificó la demanda hasta la actualidad.

De igual modo, la decisión será revocada en relación con la orden de cumplimiento forzado en favor del señor Yubero Casanova, y en su lugar, concederá la pretensión subsidiaria de resolución contractual, por consiguiente, la accionada deberá pagar a este el valor correspondiente al precio pagado y el demandante deberá restituir el inmueble identificado con M.I. No. 01-1302994 y pagar el valor de los frutos desde la fecha de la notificación de la demanda hasta la actualidad.

De igual modo, habrá lugar a la condena en costas de ambas instancias en favor de los demandantes y en contra de la demandada, ante la prosperidad de la pretensión subsidiaria de resolución contractual, con la precisión de que en relación con los señores Rodríguez Sánchez y Gómez Noreña, las agencias en derecho se fijarán para ambas instancias y para el señor Yubero Casanova se fijarán las costas solo para esta instancia. DECISIÓN Por lo expuesto, la Sala Segunda de Decisión Civil del Tribunal Superior de Medellín, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,

RESUELVE

1. REVOCAR los ordinales primero y segundo de la sentencia apelada, en su lugar, quedan de la siguiente manera: “PRIMERO. NEGAR las pretensiones principales de José Jobany Gómez Noreña, Leonardo Rodríguez Sánchez y José Yubero Casanova.

SEGUNDO. ACCEDER a la pretensión subsidiaria de DECLARAR LA RESOLUCIÓN de los contratos de promesa de compraventa formulada por Radicado Nro. 05001310300420180049801 José Jobany Gómez Noreña y Leonardo Rodríguez Sánchez y José Yubero Casanova.” 2. MODIFICAR los ordinales tercero, cuarto, quinto, sexto, séptimo, octavo y noveno de la siguiente manera: “TERCERO. ORDENAR a LEONARDO RODRÍGUEZ SÁNCHEZ y JOSÉ JOBANY NOREÑA y JOSÉ YUBERO CASANOVA restituir a CONSTRUCTORA INVERNORTE S.A.S., los apartamentos 601, 301, 501 respectivamente.

CUARTO. ORDENAR a LEONARDO RODRÍGUEZ SÁNCHEZ pagar a CONSTRUCTORA INVERNORTE S.A.S., la suma de $171 600 778,16, por concepto de frutos de los cánones dejados de percibir por el apartamento 601.

QUINTO. ORDENAR a JOSÉ JOBANY GÓMEZ NOREÑA pagar a CONSTRUCTORA INVERNORTE S.A.S., la suma de $171 600 778,16, por concepto de frutos de los cánones dejados de percibir por el apartamento 301.

SEXTO. ORDENAR a CONSTRUCTORA INVERNORTE S.A.S. reintegrar debidamente indexada desde el 31 de agosto de 2017 (fecha de entrega del inmueble), la suma de $357 358 596,34, a LEONARDO RODRÍGUEZ SÁNCHEZ, en razón al pago del apartamento 601.

SÉPTIMO. ORDENAR a CONSTRUCTORA INVERNORTE S.A.S. reintegrar debidamente indexada desde el 4 de septiembre de 2017 (fecha de entrega del inmueble), la suma de $357 210 253,21, a JOSÉ JOBANY GÓMEZ NOREÑA, en razón al pago del apartamento 301.

OCTAVO. ORDENAR a CONSTRUCTORA INVERNORTE S.A.S. pagar a LEONARDO RODRÍGUEZ SÁNCHEZ, la suma de $2 249 890,22, por concepto de mejoras del apartamento 601. Radicado Nro. 05001310300420180049801 NOVENO. ORDENAR a CONSTRUCTORA INVERNORTE S.A.S. pagar a JOSÉ JOBANY GÓMEZ NOREÑA, la suma de $2 249 890,22, por concepto de mejoras del apartamento 301.” 3.

REVOCAR el ordinal décimo de la sentencia y en su lugar disponer lo siguiente: “DÉCIMO. ORDENAR a la CONSTRUCTORA INVERNORTE S.A.S. PAGAR al señor Yubero Casanova $285 094 693,60 por concepto del precio pagado. A su vez”. 4. CONFIRMAR el ordinal décimo primero de la sentencia impugnada. 5. REVOCAR el ordinal décimo segundo, el cual queda de la siguiente manera: “DÉCIMO SEGUNDO. Se condena en costas en ambas instancias a la parte demandada y en favor de los demandantes JOSÉ JOBANY GÓMEZ NOREÑA y LEONARDO RODRÍGUEZ SÁNCHEZ.

Como agencias en derecho de esta instancia se fija la suma de $2 847 000 equivalente a 2 SMLMV. 6. CONFIRMAR el ordinal décimo tercero de la sentencia impugnada. 7. CONDENAR en costas de esta instancia a Constructora Invernorte S.A.S. y en favor de José Miguel Yubero Casanova. Como agencias en derecho se fija la suma $1 423 500 que equivale a 1 SMLMV.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los magistrados, MARTHA CECILIA LEMA VILLADA Radicado Nro. 05001310300420180049801 RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTÍNEZ LUIS ENRIQUE GIL MARÍN Radicado Nro. 05001310300420180049801