TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL Bogotá D.C., veintiuno (21) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024). Ref: RESPONSABILIDAD CIVIL EXTRACONTRACTUAL de CLAUDIA PATRICIA MELO GÓMEZ, ANA GABRIELA MUÑOZ MELO y CARLOS MAURICIO MUÑOZ MELO contra el EDIFICIO TORRE EL NOGAL P.H. Exp. 049-2024-00105-01. MAGISTRADO PONENTE: JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS.
Discutido y aprobado en Salas de Decisión del 9 de octubre y 6 de noviembre de 2024. Decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por el extremo demandante contra la sentencia dictada el 24 de julio de 2024 por el Juzgado Cuarenta y Nueve Civil del Circuito de esta ciudad. I.
ANTECEDENTES 1.- Los señores Claudia Patricia Melo Gómez, Ana Gabriela Muñoz Melo y Carlos Mauricio Muñoz Melo convocaron a juicio al Edificio Torre El Nogal P.H., con el fin de que se declare que este último “ha restringido de manera arbitraria el derecho a la propiedad privada que los demandantes tienen sobre el local comercial n.° 2 ubicado en la Carrera 7 n.° 7794 de Bogotá, restringiendo y limitando el derecho al uso y usufructo”.
En consecuencia, pidieron ordenarle a la demandada “restablezca el derecho al uso y usufructo y la propiedad privada” respecto del bien, “expida el escrito solicitado por la empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá -EAAB- para la independización del servicio público”, así como “restablecer el servicio vital de agua al local comercial n.° 2, hasta tanto se independice el servicio” y cancelar a los demandantes, la suma de $104.414.774,70 a título de “indemnización por los perjuicios ocasionados”, correspondientes a los cánones de arrendamiento dejados de percibir ($ 46.119.600), más los intereses moratorios calculados hasta la presentación de la demanda ($ 58.295.174,40), junto con los demás que se sigan causando durante el proceso con los intereses moratorios generados hasta su pago efectivo y el valor de las costas y gastos del proceso. 2 Exp. 049-2024-00105-01 Responsabilidad Civil Extracontractual de Claudia Patricia Melo Gómez, Ana Gabriela Muñoz Melo y Carlos Mauricio Muñoz Melo contra el Edificio Torre El Nogal P.H. 2.- Las pretensiones se soportaron en los fundamentos fácticos que a continuación se sintetizan: 1 2.1.- Luego del desarrollo del proyecto inmobiliario ubicado en la Calle 78 n.° 5-50 en esta urbe, se suscribió el reglamento del Edificio Torre El Nogal en propiedad horizontal, contenido en la Escritura Pública 2872 del 8 de agosto de 1975 de la Notaría Segunda del Círculo de Bogotá. 2.2.- En Resolución 3154 del 7 de octubre de 1976 el Secretario de Obras Públicas de la capital aprobó “la innovación en el edificio, con base en los documentos apostados en cuanto al aspecto arquitectónico y funcional (…) y a su constitución en unidades funcionales en dominio privativo con alteración complementaria de zonas comunes, manifestando que el Edificio así modificado cumple con las normas de urbanismo y construcción”.
Con base en ese documento se reformó el reglamento de propiedad horizontal mediante Escritura Pública n.° 3257 del 20 de octubre de 1976 de la misma Notaría. 2.3.- La División de Control de Obras Públicas Distritales expidió el “certificado de uso ref. O.N. 73058” donde señala que la edificación que se levanta en la dirección citada “cuenta con locales comerciales con un área de construcción de 164.20 mts2”, es decir, desde su origen el edificio contó con licencia y certificación de uso de locales de esa naturaleza. 2.4.- El constructor y propietario del edificio, la sociedad Muñoz & Cía. Ltda., aclaró el reglamento de propiedad horizontal en Escritura Pública n.° 2026 del 7 de junio de 1994 de la Notaría Treinta y Seis de Bogotá. Allí se manifiesta que para esa fecha funcionan dos establecimientos de comercio denominados “La Nuez Dulce”, “La Panera” y “El Lavaseco El Nogal”, con sus respectivas licencias de funcionamiento de la Secretaría de Hacienda de Santa fe de Bogotá. Con ello, se “ratificó que los tres locales comerciales ubicados sobre la carrera séptima tienen una dirección particular y entrada independiente, tienen un uso y destino comercial desde su construcción y cuentan con las licencias.
Es decir, “no existe duda que los inmuebles son locales comerciales e independientes”. 2.5.- Adquirieron la propiedad del local n.° 2 por compraventa celebrada con Duran Muñoz & Cía. Ltda., consignada en la Escritura Pública n.° 6315 del 12 de octubre de 2010 de la Notaría Veinticuatro del círculo notarial de Bogotá. Bien que cuenta con “un área privada de construida de setenta y dos metros con cuatro centímetros cuadrados (72,4 MTS2)”, está identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 50C-297005 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos Zona Centro, el número S302 y CHIP AAA0093HALF, cuya puerta de entrada es por la Carrera 7 n.° 77-94 independiente del acceso principal del Edificio Torre El Nogal PH ubicado en la Calle 78 No. 5 - 50 de Bogotá. 2.6.- La Señora Hilda Mariella Mejía de Restrepo tomó en arrendamiento el referido local desde hace más de 28 años para el uso y explotación del establecimiento de comercio “La Nuez Dulce”, que es un “famoso salón de té de reconocido prestigio” y “siempre contó con las respectivas licencias 1 Págs. 1 a 6, archivo “001Demanda.pdf” del “C01CuadernoPrincipal”, expediente de primera instancia. 3 Exp. 049-2024-00105-01 Responsabilidad Civil Extracontractual de Claudia Patricia Melo Gómez, Ana Gabriela Muñoz Melo y Carlos Mauricio Muñoz Melo contra el Edificio Torre El Nogal P.H. de funcionamiento expedidas por la Secretaría de Hacienda” y el pleno conocimiento del Edificio, tanto de la administración como de los vecinos. 2.7.- Por la pandemia y las “comunicaciones y actos abusivos” de la administración del edificio, fue entregado el local comercial a los dueños.
Esa última envió un “extraño comunicado a la señora Hilda Mejía de Restrepo (…) constriñéndola con argumentos falsos, manifestándole que el edificio era eminentemente residencial, que no tenía locales comerciales, señalándole que no podía vender su establecimiento comercial y que tenía investigaciones por parte de la alcaldía de Bogotá y que corría el riesgo de ser multada por esta entidad y por la Dian”, por lo que ante esa “amenaza” se entregó el inmueble, “perdiendo su derecho a la venta del establecimiento de comercio” y “viéndose perjudicados”.
Además, “cortó el servicio de agua del local” impidiendo que los nuevos interesados en arrendar el lugar no lo pudieran hacer. 2.8.- El 12 de noviembre de 2020 elevaron petición para la expedición del documento que exige la EAAB para la independización del servicio público y su pronto restablecimiento del agua, dando alcance incluso a una comunicación del 25 de enero de 2013 donde la administradora de la copropiedad había solicitado tramitar la instalación del contador. 2.9.- Pese a las múltiples solicitudes a la administración del edificio, se niegan porque no se trata de un local comercial sino “que es un parqueadero”, en desconocimiento de las escrituras, documentos y el ejercicio del derecho que se ha ejercido por más de 40 años. 2.10.- En varias cartas remitidas a la pasiva ha acreditado no solo la propiedad del inmueble sino su naturaleza y uso desde su construcción. De igual forma, con la manifestación hecha a la arrendataria por parte de la copropiedad se ha reconocido la legitimidad del uso comercial de inmueble. 2.11.- Si bien ha funcionado hace más de 40 años como local comercial, siendo arrendado a establecimientos de comercio legalmente autorizados para su funcionamiento, como lo ratifican las certificaciones de uso desde la construcción del edificio, las aclaraciones al reglamento de propiedad horizontal, las licencias y permisos de las autoridades locales.
Así, en materia de impuestos prediales, para la Secretaría de Hacienda lo clasificó como “No. 62 bienes comerciales y urbanos asignándole la tarifa tributaria más alta del 9,5% y un avalúo catastral que para la fecha de la presente demanda es por la suma de cuatrocientos sesenta y nueve millones ciento setenta y un mil pesos moneda corriente ($469.171.000.00) m/cte., con un valor de impuesto a cargo de $4.098.000.oo”.
Respecto del impuesto de valorización, “realizaron el pago de la contribución por valorización por beneficio local Acuerdo Distrital 724 -18 del IDU por valor de $ 1.248.936 toda vez que el predio local comercial No. 2 el Distrito lo considera no residencial es decir de uso comercial”. En cuanto a los servicios públicos, paga el de la luz clasificado como “local n.° 2 uso comercial”; el de agua siempre ha sido suministrado por el edificio por un contador independiente separado para los locales comerciales. 4 Exp. 049-2024-00105-01 Responsabilidad Civil Extracontractual de Claudia Patricia Melo Gómez, Ana Gabriela Muñoz Melo y Carlos Mauricio Muñoz Melo contra el Edificio Torre El Nogal P.H. Frente a catastro, el bien ha sido clasificado por la Unidad Administrativa de Catastro Distrital como “comercio puntual” y los recibos y cobros de la administración donde la misma administradora lo reconoce como “local comercial n.° 2”. 2.12.- Se convocó a audiencia de conciliación tanto a la administradora como al consejo de administración de la copropiedad para resolver la controversia suscitada con resultados infructuosos. 2.13.- Por derecho de petición le fueron suministradas algunas actas de las asambleas ordinarias de copropietarios celebradas entre 1998 y el 2022, en las que se evidencian circunstancias como el reconocimiento de “la existencia de los locales comerciales”, se “incrementa la cuota mensual de administración”, la realización de “reparaciones e impermeabilizaciones”, entre otros. 3.- La demanda se repartió inicialmente al Juzgado Cuarenta y Siete Civil del Circuito de esta ciudad quien la rechazó por falta de competencia en auto del 9 de mayo de 2022 (rad. 11001-3103-047-2022-0021200) y ordenó su remisión a los despachos municipales de la misma especialidad2. 4.- El 3 de junio de 2022 fue asignado el expediente al Despacho Veinticuatro Civil Municipal de Bogotá (rad. 11001-4003-024-202200684-00)3, autoridad que luego de variados actos procesales4, finalmente la admitió en proveído del 7 de octubre de 2022 y ordenó notificar y correr traslado al sujeto pasivo5. 5.- Notificada la demandada por conducta concluyente, se opuso a la prosperidad de las pretensiones y formuló las excepciones de “actos ilegales de los demandantes en la destinación de los inmuebles”, “abuso del derecho de dominio, mala fe e inducción al error” y la “genérica”7. 6 Alegó, en síntesis, que los inmuebles distinguidos con matrículas n.° 50C-0297003 y No.50C-0297004, ambos de propiedad de los demandantes, son “parqueaderos o garajes”; situación distinta es que aquellos “hayan decidido un día modificar de manera arbitraria, tendenciosa e ilegal el uso y destinación original (…) para convertirlos ‘de hecho’ en locales Archivo “003AutoRechazaDemandaEstado20220510_Juzgado 47 Civil Cir.pdf” del “C01CuadernoPrincipal”, expediente de primera instancia. 3 Véase actuaciones que reposan en la carpeta “007CarpetaEnviadaDel Juz24_11001400302420220068400”, ídem. 4 Se avizora que en providencia del 28 de junio de 2022 la juez Veinticuatro Civil Municipal rechazó nuevamente la demanda ante la falta de competencia por el factor cuantía, lo que conllevó a que fuera remitida a los Juzgados del Circuito, repartiéndose al Treinta y Seis (rad. 11001-3103-036-2022-00368-00).
Sin embargo, en auto del 26 de agosto de esa misma anualidad, la funcionaria municipal dejó sin valor la decisión inicial y reasumió el conocimiento del trámite. (Véase carpeta “16 2022 368.zip” del “C01CuadernoPrincipal”, expediente de primera instancia). 5 Archivo “19MemorialAportandoNotificación.pdf” del “01CuadernoPrincipal”, subcarpeta “2022-0684 VERBAL”, carpeta “007CarpetaEnviadaDel Juz24_11001400302420220068400” del “01CuadernoPrincipal” del expediente de primera instancia. 6 Archivo “24Notificación2022-00684.pdf”, ídem. 7 Archivo “22ContestacionDemanda.pdf”, ídem. 2 5 Exp. 049-2024-00105-01 Responsabilidad Civil Extracontractual de Claudia Patricia Melo Gómez, Ana Gabriela Muñoz Melo y Carlos Mauricio Muñoz Melo contra el Edificio Torre El Nogal P.H. comerciales”; en otras palabras, “los inmuebles mencionados jamás han sido locales comerciales ‘conforme a derecho’”.
Remitió a la historia jurídica de los predios, especialmente la licencia obtenida por la constructora del edificio que consta en la Escritura Pública n.° 2872 del 8 de agosto de 1975, donde no se habló de “locales comerciales”. Además, los propietarios de la construcción se acogieron a la Ley 675 de 2001 “reformando el reglamento original de propiedad horizontal”, el cual se regía por la Ley 182 de 1948, mediante Escritura Pública n.° 1791 del 5 de mayo de 2003; norma inicial que debe respetarse por ser de obligatorio cumplimiento.
Agregó que la conversión de los garajes en locales comerciales “no convalida, ni legaliza por el paso del tiempo una situación que debió ser absolutamente autorizada por los entes distritales competentes” y “demuestra la mala fe” frente a la asamblea y a las propias autoridades para obtener permisos de funcionamiento, ya que lo que se consigne en una escritura pública no puede cambiar el régimen legal comercial y policivo”.
Por último, recalcó que los derechos de la propiedad privada “no son ilimitados ni pueden desbordar el interés público ni las normas civiles, urbanísticas ni de policía”. Sin embargo, los convocantes “abusaron de su derecho, obtuvieron un lucro ilícito de los mismos durante varios años, mantuvieron a todos los copropietarios del edificio convencidos que habían hecho las adecuaciones conforme a derecho (…) y cuando se descubre toda la ilegalidad y se les solicita acabar con los negocios montados, siguen insistiendo arbitrariamente en sus propias razones”.
Sumado a que no ha cortado el servicio de agua, sino que “unos garajes privados no pueden tener suministro” y si bien lo tuvieron en el pasado, fue por “el error en que hicieron incurrir a toda la copropiedad incluida su administración”; ni son ciertas las afirmaciones de haber hecho expulsar a los inquilinos de manera arbitraria, ni que haya sido su culpa el cierre del negocio, olvidando que fue la pandemia la que arruinó a millones de personas. 6.- Paralelo a lo anterior, la pasiva formuló las excepciones previas de “falta de competencia” por ser el juez natural para conocer un asunto de mayor cuantía el del Circuito, e “ineptitud de la demanda por indebida acumulación de pretensiones”. 7.- En decisión del 27 de abril de 2023 se declaró probada la primera de las exceptivas atrás referenciadas, tras revisar los valores pretendidos y estimados en el libelo, remitiéndolo a reparto ante los despachos del Circuito de esta urbe8. 8.- El 29 de febrero de 2024 el Juzgado Cuarenta y Nueve avocó conocimiento del caso en el estado en que se encontraba y señaló fecha para llevar a cabo la audiencia contemplada en el artículo 372 del C.G.P.9.
Archivo “02ResuelveExcepcionesPrevias2022-00684.pdf”, del “02CuadernoExcepcionesPrevias”, subcarpeta “2022-0684 VERBAL”, carpeta “007CarpetaEnviadaDel Juz24_11001400302420220068400” del “01CuadernoPrincipal” del expediente de primera instancia. 9 Archivo “022AutoAvocaConocimiento.pdf” del “C01CuadernoPrincipal”, expediente de primera instancia. 8 6 Exp. 049-2024-00105-01 Responsabilidad Civil Extracontractual de Claudia Patricia Melo Gómez, Ana Gabriela Muñoz Melo y Carlos Mauricio Muñoz Melo contra el Edificio Torre El Nogal P.H. 9.- El 8 de mayo de 2024 se celebró la audiencia inicial en la cual, entre otros, se practicaron los interrogatorios de las partes, se decretaron las pruebas y se señaló fecha para la vista pública de instrucción y juzgamiento10. 10.- El 24 de julio de 2024 se practicó la declaración de parte y los testimonios, se alegó de conclusión y se dictó sentencia11.
II. LA SENTENCIA DE PRIMER GRADO 11.- Mediante decisión del 24 de julio de 202412 el a quo declaró probada la excepción de “falta de culpa”, denegó la totalidad de las pretensiones de la demanda y condenó en costas a la parte actora. Tras concretar el problema jurídico en determinar si en el sub judice concurrían los presupuestos axiológicos de la acción de responsabilidad extracontractual incoada, conforme al artículo 2341 del Código Civil, procedió al estudio del daño, la culpa y el nexo de causalidad.
En cuanto al primero -el daño-, conforme a la demanda, la prueba documental arrimada, la declaración de parte del extremo demandante e incluso el único testimonio practicado, encontró que consistió en la imposibilidad de usar el bien como local comercial y de continuar con su arrendamiento, derivado de unas medidas restrictivas tomadas por la administración de la copropiedad demandada encaminadas, según esta última, a velar por el uso adecuado del inmueble.
Al no existir contienda sobre el particular, lo tuvo por probado. Respecto del segundo elemento, se cuestionó el juzgador si por la toma de medidas restrictivas por el uso del bien ubicado en la Carrera 7ª # 77-94 de esta ciudad, la administración de la propiedad horizontal convocada a juicio incurrió en culpa, en cualquiera de sus modalidades negligencia, imprudencia, impericia o violación de una norma-.
Delanteramente advirtió que la respuesta era negativa, por cuanto: (i) no existe reglamento de propiedad horizontal que refiera que el inmueble con matrícula 50C-297005 tiene como destinación un uso comercial; (ii) no existe decisión de asamblea de propietarios que así lo haya determinado, situación necesaria de acuerdo con lo reglado en los artículos 4°, 5° y 46 de la Ley 675 de 2001;
(iii) no constituye un actuar antijurídico que la administración vele por un uso adecuado de las unidades privadas, conforme a su destinación fijada en el reglamento de la propiedad horizontal; y (iv) el paso del tiempo no permite variar la destinación jurídica de una unidad privada que pertenece a la copropiedad, lo que requiere de expresa determinación en el reglamento o que se trate de una decisión adoptada por la asamblea de copropietarios, de conformidad con las normas atrás citadas.
Archivo “036GrabacionAudiencia” del “C01CuadernoPrincipal”, expediente de primera instancia. Archivo “056GrabacionAudienciaArticulo373CGP”, ídem. 12 Min. 2:13:49 en adelante, ídem. 10 11 7 Exp. 049-2024-00105-01 Responsabilidad Civil Extracontractual de Claudia Patricia Melo Gómez, Ana Gabriela Muñoz Melo y Carlos Mauricio Muñoz Melo contra el Edificio Torre El Nogal P.H. Para arribar a lo anterior, aseveró que la administradora debía sujetarse en su actuar no solo al reglamento de la propiedad horizontal y las normas que lo modifiquen, adicionen o sustituyan, sino también a los deberes contemplados en la Ley 182 de 1948 y ahora 675 de 2001, entre ellos, el de vigilar el uso adecuado de las zonas de copropiedad, sin importar que sean de dominio privado o de la copropiedad.
Además, conforme a la Escritura Pública 2872 del 8 de agosto de 1975, donde se consignaron las copias del reglamento del Edificio Torre El Nogal y se anexaron, entre otros, la Resolución n.° 2144 del 16 de julio de ese mismo año emanada de la Alcaldía de Bogotá -aprobatoria de la licencia para construir en propiedad separada horizontal en cumplimiento de la entonces Ley 182 de 1948 y su Decreto reglamentario 1335 de 1959-, la copia del proyecto de división de bienes de propiedad privada y común, de la memoria descriptiva del edificio, las planchas de los planos arquitectónicos;
“toda reforma a este reglamento una vez aprobada, se elevará a escritura pública” (clausula quinta) y “(…) la Asamblea de copropietarios y por acuerdo unánime, podrá autorizar otro uso distinto al permitido por la siguiente reglamentación, previa autorización de la entidad Distrital correspondiente” (cláusula séptima) y respecto al espacio denominado “S3-02” en un porcentaje de “0.44 %” quedó destinado a una “zona de parqueo”.
Información ratificada con el contenido de la Escritura Pública n.° 3257 del 20 de octubre de 1976, registrada en la Notaría Segunda del Círculo de Bogotá, por medio de la cual se “se eleva a escritura la Resolución n.° 3154 del 7 de octubre de 1976 de la Secretaría de Obras Públicas del Distrito Especial de Bogotá y la modificación al reglamento de copropiedad del Edificio ‘Torres del Nogal’, constituido en el régimen de propiedad horizontal por medio de la Resolución n.° 2144 del 16 de julio de 1975”, especialmente en sus cláusulas 8 y 36.
Documento que demuestra que la zona que se alega en la demanda ser un local comercial, estatutariamente desde el inicio, se fijó que era un garaje. También, con el certificado de tradición y libertad 50C-297005 donde se consigna “zona de parqueo S3-02 ubicada en el segundo sótano”. Ahora, con la Escritura Pública n.° 1791 del 5 de junio de 2003 la propiedad horizontal se ajustó a las previsiones de la Ley 675 de 2001, sin que en esa oportunidad se presentara variación en cuanto a la destinación ya fijada.
Es más, si se revisa ese compendio normativo, se establece que es desde el reglamento de propiedad horizontal donde debe señalarse la destinación de las unidades inmobiliarias (artículos 4° y 5°) y su variación es una decisión reservada a la asamblea (artículo 46). Circunstancias que no aparecen acreditadas en el plenario. En cuanto al certificado de uso emitido por el Departamento de Obras Públicas anexado, encontró el fallador que no daba cuenta de la existencia de zonas destinadas a locales comerciales, como erradamente lo percibió el extremo actor.
De la lectura completa del legajo se establece que en la parte correspondiente a las zonas con las que consta, ninguna fue señalada y cuando hace mención del área de construcción, corresponde a la totalidad del edificio. Situación que corrobora la inexistencia de locales comerciales, bajo la advertencia de que cualquier cambio sustancial de la destinación o uso de los espacios específicos en el proyecto invalidará la licencia. 8 Exp. 049-2024-00105-01 Responsabilidad Civil Extracontractual de Claudia Patricia Melo Gómez, Ana Gabriela Muñoz Melo y Carlos Mauricio Muñoz Melo contra el Edificio Torre El Nogal P.H. Atañedero a la Escritura Pública n.° 2026 del 7 de junio de 1994, dilucidó el a quo que no tenía la virtualidad de cambiar la destinación de la zona de parqueo para convertirla en una de uso comercial, pues además de que no se cumplían las exigencias atrás enunciadas, no era el constructor a motu proprio quien tenía la facultad de cambiar el uso o destinación, menos cuando no exhibió la aprobación exigida por la cláusula quinta del reglamento de la propiedad horizontal.
Sumado a que en el registro de la citada escritura no se tuvo como un acto modificatorio del reglamento sino de aclaración de la Escritura Pública n.° 976 de abril de 1977, en el sentido de ratificar la nomenclatura de los actos consignados en las anotaciones 3 y 4, referidas a una hipoteca. Finalmente, se preguntó el despacho si era posible variar a uso comercial la destinación o uso jurídico de un bien con el simple uso continuado; interrogante que resolvió de forma negativa.
Concluyó que el paso de tiempo y la tolerancia que se pudo haber presentado no es suficiente para la modificación de la destinación estatutaria fijada en el reglamento de la propiedad horizontal, pues es la Ley 675 de 2001 la que previó la forma, el órgano de decisión competente y el quorum que debe atenderse para esos fines. No es una situación que pueda variarse, validarse o sanearse por el curso del tiempo ni mucho menos por la pasividad que en su momento pudo haber tenido la administración; última que en todo caso no es la facultada para la toma de esa determinación. Aunado a lo anterior, precisó que no es la declaración de las partes o de los testigos lo que prueba la destinación de una unidad inmobiliaria que hace parte de una copropiedad, sino con las exigencias normativas de la vigente Ley 675 de 2001.
Conforme a lo dicho, dictaminó la inexistencia de conducta antijurídica o un actuar negligente atribuible a la demandada en la toma de medidas restrictivas en el uso del bien inmueble ubicado en la Carrera 7 # 7794, dirigidas a no usarlo como local comercial. Por el contrario, el comportamiento de la propiedad horizontal y su administradora, aunque tardío, deviene ajustado al estar respaldado por el reglamento donde se especificó desde un inicio un uso para parqueo; amen que desconocerlo implicaría la responsabilidad de la administradora en contravía de sus deberes señalados en el artículo 50 de la Ley 675 de 2001.
Al tener por insatisfecho el anterior elemento de la responsabilidad aquiliana, se abstuvo de estudiar lo relativo a la relación de causalidad y los perjuicios aducidos en el libelo. Asimismo, al amparo del artículo 282 del Código General del Proceso, se relevó de la revisión de los medios exceptivos formulados por la pasiva. III. EL RECURSO DE ALZADA 9 Exp. 049-2024-00105-01 Responsabilidad Civil Extracontractual de Claudia Patricia Melo Gómez, Ana Gabriela Muñoz Melo y Carlos Mauricio Muñoz Melo contra el Edificio Torre El Nogal P.H. 12.- En desacuerdo con la decisión de primera instancia, los demandantes la apelaron13, con soporte en los siguientes reparos: (i) “Prevalencia de lo sustancial sobre lo formal”; principio que, conforme a la jurisprudencia constitucional, de resultar desconocido viola el derecho fundamental al debido proceso de la parte.
(ii) Desconocimiento de los artículos 280 y 281 del C.G.P. sobre el contenido de la sentencia y por “carencia de congruencia porque desconoce los hechos y las pretensiones de la demanda”. (iii) “No se analizó con precisión las pruebas documentales aportadas” (sic) y se “presenta error manifiesto en la valoración”. (iv) “Omisión en la valoración de las pruebas documentales”, tales como “comunicaciones, soportes de cobro de administración y pruebas testimoniales”.
(v) “Indebida aplicación del artículo 86 de la Ley 675 de 2001 régimen de transición”. (vi) “Error en la interpretación de la norma al endilgarle una responsabilidad de corrección de un error ostensible en el Reglamento de Propiedad Horizontal al propietario cuando la convocatoria a la asamblea le corresponde y quien está facultado para ello, es la administración de la copropiedad”.
(vii) “No se requiere cambio de la destinación de los bienes de dominio particular ni decisión de la asamblea”. (viii) “Relevancia de las licencias de construcción, los planos y proyecto de división de los bienes privados, la licencia de modificación y adición, así como las resoluciones y el certificado de uso O.N. 73058 de la Licencia 1446 del 30 de junio de 1976 dadas por las autoridades”.
(ix) “Omisión en la valoración de las pruebas testimoniales, declaración de parte e interrogatorio de parte, otras pruebas documentales”. (x) “Omitió valorar a la luz de las pruebas documentales y testimoniales y declaración de parte la culpa de la parte demandada”. (xi) La sentencia “desconoce el derecho a la propiedad privada y demás derechos adquiridos con su uso por el transcurso del tiempo”.
(xii) “Consideró el despacho probado el daño, identificó quien lo infligió y el nexo causal entre uno y otro, pero omitió la evaluación de la culpa en quien lo causó”. Archivo “063MemorialRecursoApelacion.pdf” del “C01CuadernoPrincipal”, expediente de primera instancia. 13 cuaderno principal, 10 Exp. 049-2024-00105-01 Responsabilidad Civil Extracontractual de Claudia Patricia Melo Gómez, Ana Gabriela Muñoz Melo y Carlos Mauricio Muñoz Melo contra el Edificio Torre El Nogal P.H. (xiii) “Daño y nexo causal (relación entre la conducta realizada y el daño sufrido)”.
(xiv) “El uso y destinación del inmueble sí se encuentra probado dentro del proceso con pruebas documentales”. 12.- En auto adiado 5 de septiembre de 2024 se impartió el trámite previsto en el inciso 3° del artículo 12 de la Ley 2213 de 202214. 13.- La parte recurrente sustentó la alzada15, en tanto su contraparte se pronunció dentro de la oportunidad respectiva16.
IV. CONSIDERACIONES 1.- En atención a que los presupuestos procesales, requisitos indispensables para la regular formación y desarrollo de la relación jurídico procesal -demanda en forma, capacidad y competencia-, concurren en la litis y no se observa causal de invalidez que anule la actuación, se impone una decisión de mérito. 2.- Para desatar la apelación formulada por el extremo demandante, conviene precisar que este recurso está encaminado a la revisión de la actuación del juzgador de primera instancia, pero inmerso siempre dentro del criterio dispositivo, correspondiéndole al apelante determinar el ámbito dentro del cual ha de moverse el ad quem al momento de tomar la decisión (art. 328, C.G.P.). 3.- Desde esta perspectiva, conforme a los argumentos esbozados por la parte actora, le corresponde a la Sala determinar si se presentó una indebida valoración probatoria para arribar a la conclusión de tener por insatisfecho el elemento culpa de la responsabilidad civil extracontractual reprochada al Edificio Torre El Nogal. 4.- De la responsabilidad civil extracontractual 4.1.- Del petitum y la causa petendi se infiere con certeza que la acción entablada es la de la responsabilidad civil extracontractual, derivada de la actuación del Edificio Torre El Nogal convocado a juicio por la presunta “restricción arbitraria” al derecho de propiedad privada de los demandantes respecto del inmueble de su propiedad17 identificado con matrícula inmobiliaria n.° 50C-297005, ubicado en la Carrera 7ª # 77-94 de esta urbe, al limitar el derecho de uso y usufructo de aquel bajo el estatus de “local comercial”; tópico sobre el cual no se presentó discusión. Archivo “005AutoAdmite.pdf”, expediente del Tribunal.
Archivo “008Sustentacion.pdf”, ídem. 16 Archivo “009DescorreTraslado.pdf”, ídem. 17 Conforme a la Escritura Pública n.° 6315 del 12 de octubre de 2010. Págs. 70 a, archivo “001Demanda.pdf” del “C01CuadernoPrincipal”, expediente de primera instancia. 14 15 11 Exp. 049-2024-00105-01 Responsabilidad Civil Extracontractual de Claudia Patricia Melo Gómez, Ana Gabriela Muñoz Melo y Carlos Mauricio Muñoz Melo contra el Edificio Torre El Nogal P.H. Como lo ha precisado la jurisprudencia nacional, la “responsabilidad civil extracontractual o aquiliana (…) regulada en el título XXXIV del Código Civil, se enfila a la reparación de los perjuicios derivados de un hecho dañoso producido por un tercero, ante la prohibición de causar daño a otro, configurándose un vínculo jurídico entre el causante como deudor y el afectado como acreedor de la reparación, aun cuando la obligación no provenga de la voluntad de tales sujetos.
El artículo 2341 del Código Civil señala, que «el que ha cometido un delito o culpa, que ha inferido daño a otro, es obligado a la indemnización, sin perjuicio de la pena principal que la ley imponga por la culpa o el delito cometido», emergiendo así de dicha normativa los presupuestos para la viabilidad de la acción de reparación por responsabilidad civil extracontractual, a saber: a) La comisión de un hecho dañino, b) La culpa del sujeto agente, c) La existencia de la relación de causalidad entre uno y otra”18.
En coherencia con lo anterior, “el reclamante en acción extracontractual deberá enfilar su causa y labor demostrativa a aducir la prueba de los factores constitutivos de responsabilidad extracontractual, como son, el perjuicio, la culpa y la relación de causalidad o dependencia que lógicamente debe existir entre los dos primeros elementos enunciados, estando desde luego el demandado en posibilidad de exonerarse de la obligación de que se trata si demuestra un hecho exonerativo de responsabilidad”19. 4.2.- En el caso bajo estudio, ninguna inconformidad se presentó en lo que atañe a la determinación del daño; sin embargo, sí se discute lo relativo al actuar culposo recriminado a la copropiedad, aspecto que pasa a analizarse. 5.- Del actuar culposo de la parte pasiva 5.1.- Respecto al entendimiento del concepto culpa, la jurisprudencia de antaño reflexionó: “[P]or culpa en sentido amplio se entiende, según la obra Vocabulario Jurídico dirigida por Henri CAPITANT, como el ‘acto u omisión que constituye una falta intencional o no a la obligación contractual, a una prescripción de la ley, o al deber que incumbe al hombre de comportarse con diligencia y lealtad en las relaciones con sus semejantes’20.
En el derecho moderno se concibe la ‘culpa’ bajo un criterio genérico, que comprende el ‘ilícito intencional’ o dolo, que ‘consiste en la intención positiva de inferir injuria a la persona o propiedad de otro’21 y la conducta “negligente o imprudente”, caracterizada por la inobservancia del cuidado debido en el actuar de la persona a quien se le atribuye ser la causante del daño. 18 Corte Suprema de Justicia, STC5170-2018, M.P. Margarita Cabello Blanco.
Ídem, 20 En cita: Traducida al castellano por Aquiles Horacio GUAGLIANONE. Buenos Aires, Ediciones Depalma, 1977. 21 En cita: Último inciso del artículo 63 del Código Civil. 19 12 Exp. 049-2024-00105-01 Responsabilidad Civil Extracontractual de Claudia Patricia Melo Gómez, Ana Gabriela Muñoz Melo y Carlos Mauricio Muñoz Melo contra el Edificio Torre El Nogal P.H. La doctrina tiene señalado que el “deber de cuidado”22 puede estar determinado por el legislador23, empero ante la imposibilidad de hacer una relación exhaustiva en la ley, se acepta también excepcionalmente su moldeamiento mediante las reglas sociales y, esencialmente por el discernimiento del juez a partir de establecer cómo se habría comportado una persona diligente o prudente en similares circunstancias a las del convocado al litigio como responsable”24. 5.2.- Para el a quo la conducta culposa no existió comoquiera que del acervo probatorio allegado a la actuación no existe actuar antijurídico o negligente atribuible a la demandada en la toma de medidas restrictivas para el uso del bien de los demandantes como local comercial, pues ese proceder se acompasa al reglamento de propiedad horizontal, así como a la Ley 675 de 2001.
En cambio, la parte actora reclamó una indebida aplicación retroactiva de la referida ley, especialmente de su artículo 86; un error en la interpretación de la norma de propiedad horizontal por cuanto no están facultados los propietarios para convocar a la asamblea extraordinaria encaminada a efectuar la corrección del inmueble como “S3-02 en la zona de parqueo”; la ausencia de necesidad del cambio de la destinación de los bienes al ya estar autorizado el uso como local comercial desde el año 1976 con el documento de “certificado de uso”, las actas de las asambleas, la Escritura Pública n.° 2026 del 7 de junio de 1994 y lo regulado en la entonces Ley 182 de 1948; la incursión en culpa al tener el deber la administradora de “considerar y verificar todos los aspectos que rigen la copropiedad” y porque se sabía que se trataba de un local comercial, a tal punto que se cobraba el valor de la administración, del servicio de agua y se tomaban diferentes decisiones bajo ese estatus, desconociéndose la realidad del uso del predio; y reprobó que a pesar de haberse identificado el daño, quién lo infringió y el nexo causal entre uno y otro, “omitió la evaluación de la culpa de quien lo causó”, al desconocer las pruebas (certificado de uso, licencias, planos y escrituras) que certifican que son locales comerciales y se acredita que “sí existió conducta imprudente, antijurídica, ilegal y arbitraria” por la copropiedad (reparos v, vi, vii, x, xii y xii). 5.3.- Delanteramente advierte el Tribunal que los argumentos planteados están llamados al fracaso, por las razones que pasan a explicarse: 5.3.1.- De conformidad con lo consignado en el certificado de tradición y libertad del inmueble de propiedad de los actores 25, se desprende que el primer reglamento de propiedad horizontal al que fue sometido corresponde al contenido en la Escritura Pública n.° 2872 del 8 de agosto de 1975, como lo refleja la anotación n.° 001: 22 Enrique BARROS BOURIE.
Tratado de Responsabilidad Extracontractual. Santiago de Chile, Editorial Jurídica de Chile, 2006, pág. 97 y ss. 23 En el caso de actividades reguladas, v/gr., las profesiones liberales. 24 Corte Suprema de Justicia, Sentencia del 30 de octubre de 2012, M.P. Ruth Marina Díaz Rueda, Exp. 110013103-039-2006-00372-01. 25 Págs. 74 a 78, archivo “001Denanda.pdf” del “C01CuadernoPrincipal”, expediente de primera instancia. 13 Exp. 049-2024-00105-01 Responsabilidad Civil Extracontractual de Claudia Patricia Melo Gómez, Ana Gabriela Muñoz Melo y Carlos Mauricio Muñoz Melo contra el Edificio Torre El Nogal P.H. Si se revisa esa documental, arrimada de forma parcial por los demandantes, se tiene que con ella la sociedad Promoción de Inversiones Limitada, “para dar cumplimiento a lo dispuesto por la ley ciento ochenta y dos (182) de mil novecientos cuarenta y ocho (1.948) y el Decreto Reglamentario de la misma número mil trescientos treinta y cinco (1.335) de mil novecientos cincuenta y nueve (1.959)”, procedió a “elevar a escritura pública sendas copias del reglamento de copropiedad correspondiente al edificio denominado ‘Edificio Torre El Nogal’, situado en esta ciudad de Bogotá distrito especial, distinguido en la actual nomenclatura de este distrito con el número 50 cinco-cincuenta (5-50) de la calle setenta y ocho (78) y setenta y siete noventa y cuatro (77-94) de la carrera séptima (7a) la resolución aprobatoria del mismo número dos mil ciento cuarenta y cuatro (2.144) de fecha diez y seis (16) de julio de mil novecientos setenta y cinco (1975), emanada de la Alcaldía mayor de Bogotá mediante la cual se concedió licencia para constituir en propiedad separada u horizontal el mencionado inmueble”. 26 En ese inicial instrumento, como lo encontró el juzgador de primer grado, se consignó lo siguiente en los artículos quinto, séptimo y octavo: (…) 26 Págs. 18 a 25, ídem. 14 Exp. 049-2024-00105-01 Responsabilidad Civil Extracontractual de Claudia Patricia Melo Gómez, Ana Gabriela Muñoz Melo y Carlos Mauricio Muñoz Melo contra el Edificio Torre El Nogal P.H. Y aunque se otea que en el artículo sexto se contempló lo relativo a la “determinación del inmueble”, el documento se corta27 y termina de forma abrupta en la composición del semisótano y los pisos posteriores; sin que en ellos se incluya la existencia de algún local comercial.
Aunado, cuando el canon séptimo dispuso la modificación del destino de las unidades privadas, si bien en la primera frase habló de “los apartamentos”, luego de punto seguido hizo referencia en general a cualquier otro uso de las unidades privadas, no solamente de los primeros. Luego, se tiene la presentación de una reforma a dicho reglamento inicial, contenida en la Escritura Pública 3257 del 20 de octubre de 1976 (anotación n.° 002): Auscultado aquel instrumento público también arrimado de forma parcial28, se avizora que la misma compañía limitada elevó a escritura pública la “Resolución número 3154 del siete (7) de octubre de mil novecientos setenta y seis (1976) emanada en la secretaría de obras públicas del Distrito Especial de Bogotá”, con la cual “se consiguió licencia y aprobaron los documentos referentes a la innovación realizada en el edificio (…) todo de conformidad con la ley 182 de 1948 y el decreto reglamentario No. 1335 de 1.959”, así como “la modificación al reglamento de copropiedad del edificio”, “la modificación de la memoria descriptiva, al proyecto de división y cinco (5) planos arquitectónicos del edificio”.
Sin embargo, dentro de las modificaciones allí aducidas, incluso al segundo sótano, no se vislumbra alguna relativa al cambio de uso o destino del predio de los demandantes. 27 28 Págs. 21 a 22, archivo “001Demanda.pdf” del “C01CuadernoPrincipal”, expediente de primera instancia. Págs. 26 a 59, ídem. Véase que no se arrimó el anverso del folio físico 3 que corresponde a la pág. 30. 15 Exp. 049-2024-00105-01 Responsabilidad Civil Extracontractual de Claudia Patricia Melo Gómez, Ana Gabriela Muñoz Melo y Carlos Mauricio Muñoz Melo contra el Edificio Torre El Nogal P.H. Si bien hubo variación en la determinación de las áreas privadas no sucedió lo mismo con su uso o destinación. Véase: Finalmente se encuentra la última variación, conforme a la Escritura Pública n.° 1791 del 5 de junio de 2003, documento que, pese a no haber sido arrimado por los demandantes, del resumen de la anotación n. 007 se vislumbra que correspondió a la “reforma reglamento de propiedad horizontal adecuándolo y sometiéndolo a la Ley 675 de 03-08-2001”: A partir de las anteriores probanzas nada revela que el bien adquirido por los aquí demandantes identificado en folio de matrícula inmobiliaria y en la escritura pública de adquisición como “zona de parqueo S302 (…) ubicada en el segundo sótano”, hubiese sido destinado o establecido como un local comercial o un bien con fines comerciales, como se manifiesta en la demanda y en el recurso.
Al contrario, lo que sí resulta diáfano es que el predio quedó sometido a un reglamento y a las normas reguladoras de la propiedad horizontal, llámese en su momento Ley 182 de 1948 y ahora Ley 675 de 2001, por motivo de la última reforma y su entrada en vigencia. Previsiones donde se estipula que en el propio estatuto de la copropiedad debe quedar predicha la destinación de cada bien y, en caso de modificación, será necesaria una reforma reglamentaria que está sometida a la decisión con una mayoría especial de la Asamblea de Copropietarios y recogerse en escritura pública.
Conviene precisar que con independencia de que se aplique una u otra ley o que se haya materializado o no el tránsito de legislación 16 Exp. 049-2024-00105-01 Responsabilidad Civil Extracontractual de Claudia Patricia Melo Gómez, Ana Gabriela Muñoz Melo y Carlos Mauricio Muñoz Melo contra el Edificio Torre El Nogal P.H. (art. 84, Ley 675/2001) alegado como indebido por la abogada recurrente, cualquiera de las dos normas imponía la necesidad de contemplar en los reglamentos de copropiedad la determinación del uso de los bienes sometidos a propiedad horizontal, así como la correspondiente exigencia para su modificación. Por ejemplo, el numeral 3° del artículo 4 del Decreto 1335 de 1959 -por el cual se desarrolló la Ley 182 de 1948-, imponía que “en el reglamento de copropiedad deberá especificarse (…) Determinación por área y linderos, uso o destino que deberá darse a cada uno de los pisos o departamentos (…)” (se resalta).
Además, el canon 3° indicó: “El reglamento de copropiedad con la constancia de su aprobación deberá elevarse a escritura pública y protocolizarse una copia de los documentos a que se refieren los literales b), c) y d) del artículo anterior” y su parágrafo: “Las modificaciones que se introduzcan durante la construcción deberán señalarse en los planos del edificio terminado y en el reglamento si a este hubiere lugar, y se procederá en la forma dispuesta en el presente artículo”.
Es más, la referida Ley 182 establecía en su artículo 7° que “[c]ada propietario usará de su piso o departamento en la forma prevista en el reglamento de copropiedad, y, en consecuencia, no podrá hacerlo servir a otros objetos que los convenidos en dicho reglamento, o a falta de éste aquellos a que el edificio esté destinado o que deben presumiese de su naturaleza” (se resalta).
Por su parte la vigente Ley 675 de 2001 -que derogó, entre otras, la Ley 182 de 1948- reguló que dentro del reglamento respectivo debía incluirse, entre otros, “[l]a destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes” (num. 7°, art. 5°). Asimismo, se indicó ser obligación de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular o privado, “[u]sarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal” (num. 1°, art. 18).
Si las cosas son así, prohíja la Sala la conclusión del funcionario de primera instancia, de que el soporte medular de la culpa endilgada al edificio demandado -impedir o reprobar la utilización del bien como local comercial-, no deviene en un actuar que deba reprochársele a la pasiva y sea generador de una responsabilidad civil, pues no hay soporte probatorio que habilite ese particular uso o destinación. Contrario sensu, la actividad desplegada por la administración no es “imprudente, antijurídica, ilegal y arbitraria”, como se aduce en la opugnación, pues con todo y que resulte desfavorable a los demandantes, está alineada con la renombrada Ley 675. 5.3.2.- Ahora, se aduce en el recurso que “con la licencia No. 1446 del 30 de junio de 1976” se “adicionó y modificó la licencia original incorporando los locales comerciales con un área de 164. 20 m², todo bajo el amparo de la Ley 182 de 1948 y Decreto Reglamentario 1335 de 1959 que era el que regía en esa época y bajo el cual se rigió el constructor”.
No obstante, ello resulta impreciso. 17 Exp. 049-2024-00105-01 Responsabilidad Civil Extracontractual de Claudia Patricia Melo Gómez, Ana Gabriela Muñoz Melo y Carlos Mauricio Muñoz Melo contra el Edificio Torre El Nogal P.H. Primero, porque el documento traído a colación que no es propiamente la licencia sino un “certificado de uso”29, tal como se arguyó en la sentencia discutida, en verdad guardó silencio respecto de la existencia de locales comerciales.
Véase que allí solo se indicó el metraje del “área de construcción”, pero no se puede desconocer la coma atrás existente después de la frase locales comerciales”, como forzadamente lo pretende ver la parte demandante: Lo que se entiende de la revisión ocular de ese folio es que se el formulario diligenciado para la certificación dejó en blanco los espacios anteriores a las palabras “apartamentos”, “garajes”, “oficinas”, “consultorios” y “locales comerciales”, donde al parecer se debían individualizar el número de ellos.
Sin que pueda entenderse que el número consignado en el siguiente espacio (164.20) haga referencia a los locales comerciales. Segundo, porque en todo caso, como quedó atrás visto, tal documento no era el apropiado para establecer la determinación del uso o finalidad del predio. En efecto, no se trató de una modificación puntual al reglamento de la copropiedad, en la sección especial donde se hubiere regulado el uso o destinación de las unidades inmobiliarias, al tenor de la Ley 182 o 675.
Descartándose, entonces, los dichos de la parte inconforme de que “no se requiere cambio de la destinación de los bienes de dominio particular” con la mera existencia del documento revisado (reparos viii y xiv), en tanto deviene inútil para demostrar ese supuesto fáctico. 5.3.3.- Tampoco puede hablarse de una indebida interpretación de la norma de propiedad horizontal, porque a voces de la apoderada demandante la “denominación errónea” dada en la Escritura 1791 de 2003 -que valga decirse no fue anexada-, “debió ser corregida por la administración en uso de sus facultades para convocar la asamblea extraordinaria”, pues en verdad ese no fue tema tratado en la providencia dictada por el a quo.
Es decir, aquí no se debatió si el edificio era responsable o no por corregir la denominación de un bien privado o convocar a la asamblea para ese fin, sino si debía responder civilmente por oponerse al uso 29 Pág., archivo “001Demanda.pdf” del “C01CuadernoPrincipal”, expediente de primera instancia. 18 Exp. 049-2024-00105-01 Responsabilidad Civil Extracontractual de Claudia Patricia Melo Gómez, Ana Gabriela Muñoz Melo y Carlos Mauricio Muñoz Melo contra el Edificio Torre El Nogal P.H. del predio de los demandantes como local comercial.
Solo que para eso último fue necesario revisar las normas que regulaban tanto a la copropiedad como en general al régimen de propiedad horizontal, arribando a las conclusiones atrás descritas. Tan fue así, que no obra fragmento de la decisión donde se haya presentado lo aducido en el reparo, de haberse “endilgado una responsabilidad de corrección (…) al propietario”. 5.3.4.- Insisten los demandantes en que el Edificio Torre El Nogal sí permitió por mucho tiempo el funcionamiento del bien como local comercial y le impartió tal tratamiento (cuotas de administración, generación de instrucción, cobro del servicio de agua, decisiones a su favor tales como la impermeabilización y mantenimientos, licencias, documentos catastrales, impuestos, certificaciones de paz y salvo etc.), desconociéndose con la decisión adoptada en primera instancia, la pruebas documentales, testimoniales y de declaración de parte y con ello, la “realidad del uso del predio”.
No obstante, a riesgo de fatigar, se concluye que con todo y esas actuaciones, incluso demostradas parcialmente con las actas de las asambleas30, los cobros de administración, versiones rendidas por los demandantes y la administradora e incluso la testigo, aun cuando se valoren de forma conjunta y a la luz de la sana crítica, ninguna de ellas puede dar cuenta de la modificación del uso o destinación del bien, pues se tornan inconducentes para ello.
Téngase en cuenta que, de todas las actas anexadas31, valga decirse de forma fragmentaria e inconclusa, no hay alguna que dé cuenta de la alteración de la destinación del bien como local comercial, por el órgano competente y por la mayoría exigida (art. 46, Ley 675 de 2001). Por demás, no existe disposición legal o reglamentaria que permita colegir que el simple uso reiterado de un bien bajo una destinación particular, mutaba las disposiciones del reglamento de la copropiedad que definían ese tópico.
Por lo tanto, lo que se haya podido presentar previo a la actividad reprochada de la administradora de impedir el uso comercial del bien y aun cuando estuviera debidamente acreditado, en nada redunda al caso. Lo que motivó precisamente al funcionario inicial en no ahondar en los medios suasorios ahora traídos como carentes de valoración, fue que nada distinto a una norma del reglamento vigente o una reforma de aquel bajo las exigencias pertinentes, servía para probar que en verdad el inmueble identificado con matrícula n.° 50C-297005 podía tener el tratamiento legal de un local comercial y con ello, sancionar la conducta increpada a la administración. Tampoco puede hablarse de unos “derechos adquiridos” ni una afectación a la propiedad privada, pues, por un lado, ninguna prerrogativa se pudo materializar en favor de los demandantes si su actividad no se acompasó nunca a las disposiciones que regulaban la materia cuando se Págs. 102 a 123, archivo “001Demanda.pdf” del “C01CuadernoPrincipal”, expediente de primera instancia. 31 Corresponde a las de las siguientes fechas: 8 de marzo de 1989 (p. 102-103), 20 de septiembre de 1989 (p. 104-105), 6 de febrero de 1991 (p. 106-107), 31 de marzo de 1993 (p.108-109), 4 de junio de 1998 (p. 110111), 1 de abril de 2009 (112-113), 6 de julio del 2000 (p. 114-115), 30 de abril de 2001 (p. 116-117), 13 de septiembre de 2011 (p. 118-119) y del 19 de marzo de 2013 (p. 120-123).
Brillan por su ausencia las del 8 de abril de 1996, 20 de febrero de 2014, 31 de marzo de 2016 y 7 de octubre de 2020, relacionadas en el cuarto reparo de la apelación. 30 19 Exp. 049-2024-00105-01 Responsabilidad Civil Extracontractual de Claudia Patricia Melo Gómez, Ana Gabriela Muñoz Melo y Carlos Mauricio Muñoz Melo contra el Edificio Torre El Nogal P.H. construyó el edificio ni las que ahora establecen el régimen de propiedad horizontal, con todo y la apatía o beneplácito que frente a ello pudo tener en su momento la administración y, por otro lado, porque si el bien desde su creación tuvo como uso el de “parqueo”, al mantener esa condición está obligada la copropiedad, en cabeza de su administradora, quien además debe velar porque se cumpla lo pactado en el reglamento.
Mucho menos puede hablarse de una adquisición de beneficios por el simple trascurso del tiempo -v.g. haber funcionado un local comercial por más de cuarenta y cinco años-, tratando de darse una aplicación analógica de la figura de la “prescripción adquisitiva de dominio”, como se ambicionó con el reparo (x), pues es totalmente improcedente traer a colación ese régimen para tener por cierto que el bien propio de los actores es de uso comercial y con ello achacar responsabilidad a la parte demandada. 5.3.5.- Por último, no acierta la apoderada actora al manifestar que no se hizo una “evaluación de la culpa”, pues el grueso argumentativo de la providencia de primera instancia se dio en torno a su estudio.
Sin que pueda equipararse la culpa con el daño, pues pese a que fue pacífico que los demandantes padecían de un menoscabo, concretado en la mayoría de las circunstancias narradas en la demanda y en los reparos (x) al (xiii), lo cierto es que ello no fue el resultado de un error de conducta reprochable al Edificio Torre El Nogal, quien como quedó visto ajustó su actuar a las normas pertinentes.
Es conveniente precisar que con todo y que se haya encontrado el daño, no sucedió lo mismo con el elemento culpa de la responsabilidad aquiliana, último “determinante y de hallarse demostrada, contribuye a generar responsabilidad pero únicamente en los sistemas y en los eventos de culpa probada o de responsabilidad subjetiva, que por regla general sigue el derecho nacional, para las hipótesis en donde se hace necesario escrutar la subjetividad del agente en procura de deducir la respectiva responsabilidad”32. 5.4.- Se arguyó en la alzada un error en la valoración probatoria no solo de los medios probatorios atrás ya estudiados, sino también de la Escritura Pública n.° 2026 del 7 de junio de 1994 (reparo iii), así como de las “licencias de construcción, los planos y su proyecto de división, de los bienes privados, la licencia de modificación y adición, así como las resoluciones y el certificado de uso” (reparo viii).
Respecto de la primera escritura, debe decirse que el juez sí efectuó análisis de cara a lo pretendido. En su entender, aquel instrumento “no se trató de un acto modificatorio del régimen de Propiedad Horizontal, lo que realmente buscó ese acto fue aclarar las Escrituras 976 de abril del 77, en el sentido de ratificar la nomenclatura respecto de los actos consignados en las anotaciones 3 y 4 que hicieron referencia a una venta e hipoteca, temas ajenos al acto de reglamento de propiedad horizontal”33. 32 Corte Suprema de Justicia, SC3862-2019, M.P. Luis Armando Tolosa Villabona.
Min. 2:34:12 en adelante, archivo “056GrabaciónAudienciaArtículo373CGP” “C01CuadernoPrincipal”, expediente de primera instancia. 33 del 20 Exp. 049-2024-00105-01 Responsabilidad Civil Extracontractual de Claudia Patricia Melo Gómez, Ana Gabriela Muñoz Melo y Carlos Mauricio Muñoz Melo contra el Edificio Torre El Nogal P.H. Análisis compartido por el Tribunal, pues auscultada esa prueba, con todo y que se haya manifestado un “uso comercial” del bien, así como la existencia de unos establecimientos de comercio, no se trató propiamente de una modificación del reglamento del edificio.
Lo que en últimas se efectuó fue una mera rectificación como expresamente lo señaló el ordinal quinto: 34 Situación contrastada con las anotaciones del folio de matrícula inmobiliaria 50C-29700535: 34 35 Págs. 62 a 63, archivo “001Demanda.pdf” del “C01CuadernoPrincipal”, expediente de primera instancia. Págs. 75 a 76, ídem. 21 Exp. 049-2024-00105-01 Responsabilidad Civil Extracontractual de Claudia Patricia Melo Gómez, Ana Gabriela Muñoz Melo y Carlos Mauricio Muñoz Melo contra el Edificio Torre El Nogal P.H. En cuanto a las demás documentales, hay que decir que no es posible valorarlas pues tan solo son enunciativas dentro de las escrituras públicas ya revisadas y no se tiene copia de ellas en el plenario.
Sin embargo, inanes resultarían, por lo ya dicho de no ser las adecuadas para justificar que el predio ha dejado de tener el uso y destinación específica a “zona de parqueo”. 5.5.- Por último, se reprochó que la necesidad de hacer prevalecer el derecho sustancial sobre el formal y que el veredicto del Juzgado del Circuito incumplió con lo reglado en los cánones 280 y 281 del estatuto procesal vigente (reparos i y ii).
Pues bien, con todo y que la sustentación sobre esos reclamos haya sido insuficiente en tanto la interesada no ahondó en el porqué de sus afirmaciones, solo resta decir que en el caso considerado, por un lado, no es palmaria la irrestricta aplicación de una norma procesal por encima del derecho sustantivo y, por otro, es claro que el proceso siguió el rito procesal respectivo hasta la sentencia de instancia que dirimió de fondo la cuestión litigiosa a través del estudio de las pretensiones, pruebas y defensas formuladas, con lo cual se fijó el problema jurídico, se valoraron las pruebas y se llegó a una conclusión motivada de negar las pretensiones, sin el desconocimiento de las reglas de congruencia establecidas por el legislador procesal.
En ese orden, esos cargos no prosperan. 6.- De conformidad con lo esbozado, no queda otro camino que confirmar la decisión apelada, con la consecuente condena en costas a la parte vencida (num. 1°, art. 365, C.G.P.). 22 Exp. 049-2024-00105-01 Responsabilidad Civil Extracontractual de Claudia Patricia Melo Gómez, Ana Gabriela Muñoz Melo y Carlos Mauricio Muñoz Melo contra el Edificio Torre El Nogal P.H. V. DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D. C., en Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
1.- CONFIRMAR la sentencia del 24 de julio de 2024 proferida por el Juzgado Cuarenta y Nueve Civil del Circuito de Bogotá. 2.- CONDENAR en costas a la parte demandante, ante la improsperidad del reclamo. 2.1.- De conformidad con lo previsto en el artículo 366 del Código General del Proceso, en la liquidación de costas causadas en segunda instancia, inclúyanse como agencias en derecho a cargo del demandante la suma de dos (2) S.M.M.L.V. atendiendo las previsiones del Acuerdo PSAA16-10554 de 2016.
CÓPIESE Y
NOTIFÍQUESE JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS MAGISTRADO RUTH ELENA GALVIS VERGARA MAGISTRADA MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO MAGISTRADA Firmado Por: Jorge Eduardo Ferreira Vargas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Martha Isabel Garcia Serrano Magistrada Sala 021 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 19e2b44f28e58e8dc7f617aab70e8ee76b7e6c326d0aa38f983f59665dcf0fda Documento generado en 22/11/2024 01:50:07 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica