TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CALI SALA SINGULAR DE DECISIÓN CIVIL Santiago de Cali, cinco de septiembre de dos mil veinticuatro. Magistrado Sustanciador: CÉSAR EVARISTO LEÓN VERGARA. Rad: 012-2021-00203-01 Decídese el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la SENTENCIA ANTICIPADA proferida el día 13 de septiembre de 2023, por el Juzgado Doce Civil del Circuito de esta ciudad, mediante la cual se denegaron las súplicas de la demanda verbal de resolución de contrato instaurada por AMPARO MERCEDES CAICEDO ANGULO en contra de INVERSIONES ABSTRACT S.A.S. I.
ANTECEDENTES 1. Pretende la parte demandante que se declare la resolución del contrato de promesa de compraventa respecto de los bienes inmuebles distinguidos con los folios de matrícula inmobiliaria Nos.370-833767, 370-833768, 370-833132, 370-833133, suscrito por la demandante, como promitente compradora, y la demandada, en calidad de promitente vendedora, el día 20 de octubre del año 2020, por incumplimiento recíproco y simultáneo de los contratantes al momento de extenderse la escritura pública de compraventa.
En consecuencia, que se condene a la empresa demandada, de una parte, al pago de $50.000.000,00 millones a favor de la demandante, suma que fue entregada como parte del precio a la promitente vendedora el día de la celebración de la promesa de compraventa -20 de octubre de 2020-; y por la otra, al pago de UN MILLÓN SEISCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y UN PESOS ($1.686.781), por concepto de frutos civiles, correspondientes a la indexación de la anterior suma. 2.
Una síntesis de los fundamentos de su pretensión es como sigue: El día 20 de octubre de 2020, entre la demandante -como promitente compradora- y la demandada sociedad INVERSIONES ABSTRACT S.A.S, en calidad de prometiente vendedora-, celebraron una promesa de compraventa que consta por escrito, donde la sociedad demandada se obligaba a transferir el dominio de 4 inmuebles, consistentes en (2) dos consultorios y (2) dos parqueaderos, debidamente descritos en el hecho 2.1 del libelo demandatorio, mediante escritura que se llevaría a cabo el 15 de marzo de 2021 a las 2 de la tarde en la Notaria Veintidós del Círculo de Cali.
El precio de venta de los antedichos inmuebles se pactó en la suma de $ 310.000.000.00 millones de pesos. De acuerdo con el programa contractual ideado en la promesa de compraventa, el orden de las obligaciones exigía que dentro de los diez días siguientes al pago de la suma de $50.000.000.00, lo cual se verificó el día en que se suscribió la promesa de compraventa, esto es el día 30 de octubre de 2020, la sociedad demandada debía entregar los inmuebles objeto de la promesa a la demandante.
El saldo de $260.000.000, lo pagaría la demandante, con posterioridad al recibo de los inmuebles, en 2 cuotas de $100.000.000, que se debían cancelar los días 15 de enero y 15 de febrero del año 2021, respectivamente, y la suma de $60.000.000, el 15 de marzo del mismo año (cláusulas primera y segunda del capítulo III). La sociedad demandada no entregó los inmuebles a la parte demandante de acuerdo con la fecha establecida en la promesa de compraventa, ni en calenda posterior.
Y al día acordado para extender la escritura pública de compraventa, acorde a la promesa, ninguna de las partes compareció a firmar dicho contrato. 3. Trabada en regular forma la relación jurídico procesal, la demandada concurrió oportunamente al proceso contestando la demanda y proponiendo las excepciones denominadas “contrato cumplido”;
“contrato no cumplido”; “inexigibilidad de la obligación respecto de la cláusula penal” por parte de la demandante; y “cobro de lo no debido”. La parte demandada no formuló demanda de reconvención. 4. La juez de primera instancia decidió emitir SENTENCIA ANTICIPADA -porque no había más pruebas por practicar-, mediante la cual negó las pretensiones de la demanda, al no encontrar probada la legitimación en la causa por activa para demandar la acción resolutoria.
Para decidir en tal sentido, indicó que la parte demandante confesó que no realizó el pago de $100.000.000,00 millones de pesos que se había convenido pagar el 15 de enero de 2021, ni el de los otros $100.000.000,00 millones de pesos que se comprometió a pagar el 15 de febrero de 2021, según se convino en la promesa de compraventa. Agregó, que no se demostró que haya existido un acuerdo verbal que haya modificado esas condiciones en relación con el pago del precio de los inmuebles prometidos en venta como alegaba la parte actora, lo que indicaba que, la parte actora, fue quien incumplió inicialmente el contrato materia de litigio, mucho antes de que dejaran de asistir las partes a suscribir la escritura pública de venta -el 15 de marzo de 2021 -, y con ello concluyó, que la demandante no se encontraba legitimada para adelantar la acción resolutoria.
No obstante lo anterior, en nuestro sentir de manera equivocada, prosiguió con el análisis de las excepciones de mérito propuestas por sociedad demandada INVERSIONES ABSTRACT S.A.S, para llegar a la conclusión de que se encontraban demostradas, concluyendo que la demandante era quién había realmente incumplido la promesa de compraventa, y consecuencialmente declarando la resolución de la promesa de compraventa, condenando a la actora a la pérdida del precio pagado por concepto anticipo del precio, en virtud de la cláusula penal por valor de $50.000.000. 5.
Inconforme con la anterior determinación, el mandatario judicial de la demandante interpuso recurso de apelación exponiendo varios reparos referidos a señalar que la demandante no había incumplido sus obligaciones, y que las conclusiones del juez se derivaban de una indebida valoración probatoria, señalando varios pasajes de la providencia en donde se podrían verificar los yerros, sin referirse en ninguno de ellos a la falta de entrega de los bienes prometidos en venta por la parte demandada.
II. CONSIDERACIONES. 1. De manera preliminar, vale precisar que la providencia que define la apelación de una sentencia anticipada puede ser confirmatoria o revocatoria. En el primer caso, al quedar resuelta la controversia en forma definitiva, correspondería emitir sentencia de segundo grado; pero, en el segundo evento, como no se emite un pronunciamiento de fondo sobre la litis, sino que se ordena al a quo seguir con el curso normal del litigio, lo procedente es que el Magistrado Sustanciador se pronuncie a través de un auto interlocutorio, conforme dispone el artículo 35 del Código General del Proceso, tesis que ha sido acogida por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia STC7462 de 15 de junio de 2022, M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 2.
En el caso concreto, del resumen indicado se advierte que la discusión se circunscribe a la crítica formal derivada de la «emisión anticipada de los fallos» y, por ende, se hace innecesario abordar el fondo del litigio. 3. De conformidad con el artículo 278 del C. G. P, la posibilidad de emitir sentencia anticipada por la causal segunda presupone: “1.
Que las partes no hayan ofrecido oportunamente algún medio de prueba distinto al documental; 2. Que habiéndolas ofertado éstas fueron evacuadas en su totalidad; 3. Que las pruebas que falten por recaudar fueron explícitamente negadas o desistidas; o 4. Que las probanzas faltantes sean innecesarias, ilícitas, inútiles, impertinentes o inconducentes ” (CSJ.
Sentencia del 27 de abril de 2020, Rad. 2020-00006-01. M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque). 4. Sobre los razonamientos que esgrimió la Juez de instancia al momento de proferir la decisión, se advierte que para la definición del asunto sólo se remitió a las obligaciones de pago de la demandante establecidas antes de la fecha para extender la escritura pública, sin tener en cuenta que, en el programa contractual ajustado, existían obligaciones anteriores que gravaban a los sujetos contractuales, así dijo la Juez de instancia: “Suficientes las consideraciones expuestas por el despacho respecto al incumplimiento primario de la señora AMPARO MERCEDES CAICEDO ANGULO al contrato de promesa de compraventa, este despacho declarará probada las excepciones de contrato no cumplido y contrato cumplido y negara la resolución del contrato de compraventa en la forma solicitada en las pretensiones de la demanda, por considerar que no se cumplen los presupuestos exigidos por la ley para su prosperidad, ya que al no habérsele realizado los pagos de manera completa en las fechas establecidas, no estaba la sociedad vendedora, en mora de cumplir con la suscripción de la escritura de compraventa que perfeccionaría la negociación, ante el incumplimiento primigenio de la promitente compradora” (…) “Recuérdese que, según la normatividad citada en las consideraciones de esta providencia, se resaltó que quien pretende incoar la acción de cumplimiento o la acción resolutoria de un contrato, debe cumplir con el requisito esencial de haber cumplido con su parte independientemente del compartimento de su contraparte, lo cual aquí no sucedió, pues está probado que el demandante no honró sus compromisos contractuales, al incumplir en los abonos al pago del precio en fechas que eran anteriores a la fecha pactada para la suscripción de la escritura pública que perfeccionaría el contrato, por lo que no se encuentra legitimado en la causa para adelantar la acción resolutoria, y mucho menos invocando un mutuo disenso o un incumplimiento mutuo de ambas partes (…)”.
“En otras palabras, ante el incumplimiento de la señora CAICEDO ANGULO en los pagos, es la sociedad demandada, la beneficiaria de la excepción de contrato no cumplido y la accionante carece de legitimación en la causa para solicitar la resolución de contrato.” (Se resalta por fuera del texto original) 5. El descuido en la revisión de la promesa de compraventa no le permitió advertir a la Juez de instancia que fue la parte demandada quién pretermitió realizar la entrega del inmueble dentro de los diez días siguientes a su firma y el pago de la suma de $ 50.000.000.00, millones de pesos por parte de la demandante, y por lo tanto no podía remitirse a las obligaciones pactadas con posterioridad a la obligación de entregar los inmuebles por parte de la sociedad demandada para endilgar a la demandante una falta de legitimación en la causa para demandar y un incumplimiento de lo pactado.
Para contextualizar lo anterior, se debe decir que en el aludido contrato se pactó la promesa de compraventa de 4 inmuebles (con el folio de matrícula inmobiliaria No.370-833767, 370-833768, 370-833132, 370833133), y fue suscrito el 20 de octubre de 2020, entre el promitente vendedor INVERSIONES ABSTRACT S.A.S a través de su representante legal Gerardo Rojas Gómez y la promitente compradora, aquí demandante, AMPARO MERCEDES CAICEDO ANGULO.
Dentro del clausulado, se pactó como precio la suma de $310.000.000 (clausula segunda, capitulo III), los cuales se pagarían, los primeros $50.000.000, con la firma del contrato de promesa de compraventa, el cual se dejó constancia que fue recibido a entera satisfacción por el promitente vendedor el día 20 de octubre de 2020, pago sobre el cual no hay discusión. En seguida se observa que frente al saldo de $260.000.000 -que nunca fue pagado-, se estableció que sería cancelado así: i) $100.000.000, “el quince (15) de Enero de 2021”; ii) $100.000.000, “el quince (15) de Febrero de 2021”; y iii) $60.000.000, “el quince (15) de Marzo de 2021”.
Igualmente se pactó que en esta última data -15 de marzo de 2021 y a las dos 2 p.m-, que se llevaría a cabo la suscripción de la escritura de compraventa de los inmuebles ya mencionados, en la Notaria Veintidós del Círculo de Cali, a la cual no comparecieron ninguno de los extremos contratantes (clausula tercera, capitulo III). Aunque se probó que los pagos posteriores a la entrega de los $50.000.000.00, realizada el día de la firma de la promesa de compraventa nunca se llevaron a cabo por la actual demandante, lo cierto es que de acuerdo al programa contractual ideado por las partes, con la entrega de la antedicha suma de dinero, surgía una obligación en cabeza de la parte demandada consistente en la entrega de los inmuebles por parte de la sociedad demandada, la cual se había pactado para ejecutarse el día “30 de Octubre de 2.020 a las 5 P.M con el inventario de los muebles prometidos” (clausula cuarta, capitulo III).
Los anteriores supuestos fácticos no fueron tenidos en cuenta por la Juez de instancia al momento de decidir, e indudablemente tienen relevancia, constan en la promesa de compraventa y fueron anunciados en el libelo demandatorio, razón por la cual no podía evadirse su ponderación acerca del cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones contractuales. 6.
Siendo así como en efecto lo es, abordadas las pruebas documentales y los interrogatorios de parte, desde una perspectiva manifiestamente equivocada, resulta evidente que las pruebas que militan en autos no traen suficiente certidumbre para decidir el litigio, y menos para señalar que fue la demandante quién primero incumplió sus obligaciones, vale decir, no se daban los supuestos necesarios para emitir la sentencia anticipada.
Recuérdese que el propósito medular de las probanzas consiste en ilustrar al juzgador acerca de las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que ocurrieron los hechos que se discuten, para deducir de ellos las respectivas consecuencias jurídicas, y si no se encuentran los medios probatorios necesarios para producir certidumbre en la decisión del Juez, fallar de conformidad a la regla de la carga de la prueba.
Y si bien es cierto, el artículo 278 del C. G. P, permite emitir sentencia anticipada en el evento de no existir pruebas pendientes de recaudo, no puede olvidarse que el Juez al ejercer esa atribución debe hacerlo con la mayor prudencia al momento de evaluar las situaciones fácticas y jurídicas que se le plantean, así como las pruebas que militan en la actuación, para evitar la insustancialidad de sus decisiones, causando así lesiones al derecho material de las partes que concurren al proceso.
Tampoco puede pretermitir la Juez de instancia que cuando el director de la contienda omite pronunciarse sobre cuestiones puestas a consideración por los sujetos de la relación procesal o lo hace de manera incompleta, defectuosa o inexistente, como sucede en este caso al descuidarse el estudio del documento continente del negocio preparatorio, se configura una insuficiente motivación, pues así lo ha explicado la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en los siguientes términos. “(…) el defecto en comento se produce cuando la autoridad judicial accionada no analiza el asunto bajo su conocimiento o lo hace de manera parcial o sesgada, lo que conlleva que deba abordarse de nuevo el estudio y definición del caso, en tanto que: «la motivación de las decisiones constituye imperativo que surge del debido proceso.” (CSJ STC8921-2020, citado recientemente en STC5563 de 2024). 7.
Como corolario de lo antes expuesto, deberá revocarse la sentencia anticipada emitida por la Juez de conocimiento, para que en su lugar el proceso continue, y la Juez valore nuevamente las pruebas documentales que fueron colocadas en su conocimiento, sopese a la luz del programa contractual los interrogatorios de parte practicados en forma oficiosa, y en caso de ser necesario, al no haberse indagado por puntos que resulten importantes para la definición del litigio, solicite su ampliación, y finalmente, en caso de estimarlo necesario, decrete pruebas de oficio.
Lo anterior se indica por cuanto la actuación procesal, acorde a la lógica y la sana crítica, sugiere que hubo un acuerdo posterior a la celebración de la promesa de compraventa, a través del cual se modificó la fecha de entrega de los inmuebles por parte de la sociedad demandada y también se modificaron las fechas de pago de la demandante, solo así se entiende que la actora no haya demandado la resolución del contrato por la falta de entrega de los inmuebles prometidos en venta.
Además, porque el representante legal de la empresa demandada, en su interrogatorio aceptó que, como la promitente compradora no iba a poder cumplir con los pagos pactados, autorizó al intermediario “doctor Casera”, para que le dijera “(…) a Ronald - hijo de la promitente compradora - que hable conmigo para que arreglemos otras fechas y busquemos una solución (…)”, pero el asunto quedó sin confirmarse (dto. 76001310301220210020300_L7 (…), carpeta.
VIDEO AUDIENCIA, min.30:30). En mérito de lo brevemente expuesto, la Sala Civil singular,
RESUELVE
1. REVOCAR la SENTENCIA ANTICIPADA de primera instancia proferida 13 de septiembre de 2023 por el Juzgado Doce Civil del Circuito de Cali, por las razones expuestas. 2. Remítase el expediente al Juzgado de origen para lo de su cargo. Notifíquese y cúmplase El magistrado, CÉSAR EVARISTO LEÓN VERGARA.