RADICADO: 08001315301020230012601 1 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 REPÚBLICA DE COLOMBIA DEPARTAMENTO DEL ATLÁNTICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BARRANQUILLA SALA TERCERA DE DECISIÓN CIVIL – FAMILIA Barranquilla, nueve (9) de junio de dos mil veinticinco (2025) PROCESO: DEMANDA DECLARATIVA VERBAL DE MAYOR CUANTÍA DE RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ENTREGADO EN TENENCIA POR ARRENDAMIENTO.
ASUNTO: APELACION DE SENTENCIA DE 2 DE SEPTIEMBRE DE 2024. DEMANDANTE: INVERSIONES LANDAZABAL DAGUER & CIA EN C DEMANDADO: SOCIEDAD AIR- E S.A.S E.S.P. RADICADO: 08001315301020230012601 ENLACE ACCESO AL EXPEDIENTE: 45.839 PROCEDENCIA: JUZGADO DECIMO CIVIL DEL CRICUITO DE BARRANQUILLA. 1.- OBJETO DE LA DECISIÓN Procede esta Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por Inversiones Landazábal Daguer & CIA S. EN C., en contra de la sentencia proferida el 2 de septiembre de 2024, por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla, en el marco del proceso de declarativo verbal de mayor cuantía de restitución de inmueble entregado en tenencia por arrendamiento, promovido contra AIR – E S.A.S. E.S.P. RADICADO: 08001315301020230012601 2 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 2.
ANTECEDENTES En el presente proceso declarativo verbal de mayor cuantía de restitución de inmueble dado en arrendamiento iniciado por INVERSIONES LANDAZÁBAL DAGUER & CIA S. EN C., contra AIR – E S.A.S. E.S.P., la parte demandante solicito: “1. Declarar judicialmente incumplido el contrato de arrendamiento sobre el inmueble especificado en el hecho primero de esta demanda celebrado entre la sociedad demandante INVERSIONES LANDAZABAL DAGUER & CIA S EN C. y la sociedad demandada AIRE S.A.S E.S.P con NIT.901380930-2. 2.
En consecuencia, solicito se sirva decretar la restitución del aludido bien inmueble y le ordene a la demandada que lo restituya dentro de los tres (3) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia que así lo ordene o en el evento de incumplimiento comisione al efecto a Inspector de Policía o alcalde menor correspondiente para que realice la práctica de la diligencia de lanzamiento. 3.
Condenar en Costas a la parte demandada.” 2.1 El demandante manifestó que entre INTERNATIONAL RESOURCES CORPORATION LLC –INTERCOR–, en calidad de arrendadora, y ELECTRIFICADORA DEL CARIBE S.A. E.S.P. – ELECTRICARIBE–, como arrendataria, se celebró un contrato de arrendamiento sobre el sexto piso del Edificio Centro Ejecutivo II, ubicado en la carrera 55 No. 72-137 de la ciudad de Barranquilla, identificado inicialmente con el código ADM-SG-0069-0, hoy 4120000200. 2.2 Posteriormente, el derecho de dominio sobre el inmueble objeto del contrato fue adquirido por la sociedad INVERSIONES LANDAZÁBAL DAGUER & CÍA. S. en C., mediante compraventa, lo que dio lugar a la cesión automática del contrato de arrendamiento.
Dicha cesión fue formalizada mediante otrosí suscrito el 14 de febrero de 2014. RADICADO: 08001315301020230012601 3 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 2.3 El 29 de febrero de 2020, las partes suscribieron el otrosí N°2 al contrato, identificado con el número 4120000200, en cuya cláusula tercera INVERSIONES LANDAZÁBAL DAGUER & CÍA. S. en C. autorizó expresamente a ELECTRICARIBE para ceder el contrato en caso de venta de la compañía, manteniéndose incólumes las condiciones contractuales inicialmente pactadas. 2.4.
En consecuencia, mediante comunicación del 25 de septiembre de 2020, la interventoría de ELECTRICARIBE notificó a INVERSIONES LANDAZÁBAL DAGUER & CÍA. S. en C. que, a partir del 1 de octubre 2020, se hizo efectiva la cesión del contrato en favor de las sociedades CONSORCIO ENERGÍA DE LA COSTA o CARIBE MAR (EPM) y CARIBE SOL (EnerPereira), las cuales pasaron a operar bajo las denominaciones CARIBEMAR DE LA COSTA S.A.S. E.S.P. (AFINEA), CARIBE SOL DE LA COSTA S.A.S. E.S.P. (AIR-E), y EL CENTRO DE SERVICIOS COMPARTIDOS S.A.S., sin que en dicha cesión se indicara fraccionamiento alguno del contrato inicial, cumpliendo lo pactado en el otrosí N°2. 2.5 La parte demandante señala que Electrificadora del Caribe S.A. E.S.P. realizó, sin autorización formal, una separación jurídica y material del contrato de arrendamiento y del inmueble arrendado, lo cual fue comunicado el 6 de octubre de 2020.
Esta división fue interpretada por el representante del demandante como una reorganización del pago por parte de nuevas empresas, y no como una modificación del contrato. 2.6 Indicó que el otrosí N°2 solo autorizaba la cesión del contrato, y no permitía modificaciones unilaterales del contrato ni del inmueble. 2.7 El 11 de diciembre de 2020, la parte demandada anunció que no prorrogaría el contrato y que devolvería el 60% del inmueble.
Pero no lo entrego como lo acordaba en el contrato, ya que realizó una división no autorizada. Posteriormente se realizó la entrega del 60% del inmueble. Pero el 29 de septiembre de 2021 se suscribió acta de no entrega. RADICADO: 08001315301020230012601 4 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 2.8 El 26 de octubre de 2021, la demandada envió las llaves y un video del inmueble en un sobre sellado, pero esta forma de entrega no fue aceptada por no cumplir con las condiciones contractuales.
A la fecha, el inmueble continúa desocupado y el demandante no ha podido recuperar el goce del mismo, dado que, no fue entregado de forma legal, además que el contrato fue prorrogado hasta el 29 de diciembre de 2023. 2.9 Agregó que, la parte demandada no ha pagado los cánones de arrendamiento desde noviembre de 2021 hasta mayo de 2023, acumulando una deuda de $1.370.252.122, en materia de cánones de arrendamiento.
Así mismo, como se muestra en el informe del 11 de noviembre de 2021 adeuda en cuotas de administración $51.237., además otros servicios públicos. 2.10 Finalmente, la entrega parcial pretendida por AIR-E no fue aceptada por Inversiones Landazabal Dauguer & CIA. En S. ni tuvo efecto legal por no haberse realizado de forma adecuada.
3. ACTUACIÓN PRIMERA INSTANCIA 3.1. El Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla conoció la demanda radicada bajo el No. 2023-00126-00, la cual fue inadmitida mediante auto del 27 de junio de 2023 y le concedió el termino de (5) contados a partir de la notificación al parte demandante, para que subsanara las irregularidades. 3.2. Mediante memorial presentado el 05 de julio de 2023, la parte demandante procedió a subsanar la demanda, en cumplimiento a lo dispuesto en el auto del del 27 de junio del 2023 3.3.
Subsanada la demanda, el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla procedió a admitirla mediante auto proferido el 07 de julio de 2023. RADICADO: 08001315301020230012601 5 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 3.4. El demandado AIR – E S.A.S. E.S.P a través de apoderado judicial presentó recurso de reposición 1, en contra del auto el 07 de julio de 2023 el cual admitió la demanda. 3.5.
El demandante se pronunció sobre el recurso presentado por la contraparte procesal2 el 28 de agosto del 2023. 3.6. Mediante auto de fecha 25 de septiembre de 2023, el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla dispuso la práctica de diligencia de inspección judicial sobre el inmueble ubicado en la carrera 55 No. 72-137, piso 6, para el día 24 de octubre de 2023 a las 9:00 a.m. 3.7.
El 3 de octubre de 2023 el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla resolvió el recurso de reposición, en el cual decidió, no reponer el auto de fecha julio 11 de 2023, integrar al proceso el a las entidades arrendatarias CARIBEMAR DE LA COSTA SAS ESP (AFINEA) y EL CENTRO DE SERVICIOS COMPARTIDOS SAS, Suspender el proceso por el término de veinte días y ordenar a la parte demandante que notifique a CARIBEMAR DE LA COSTA SAS ESP (AFINEA) y EL CENTRO DE SERVICIOS COMPARTIDOS SAS. 3.8.
El demandado, Centro de Servicios Compartidos S.A.S en Liquidación contesto la demanda y presentó la siguiente excepción previa: (I) inexistencia de la obligación en cabeza de CSC, falta de legitimación en la causa por pasiva. Como excepciones de mérito presento las siguientes: (I) falta de legitimación en la causa por pasiva, CSC no es responsable de lo pretendido, (I) el actor no se hizo parte del proceso de liquidación de CSC., (III) debe estudiarse el fenómeno de la prescripción, (IV) declaración oficiosa de excepciones. 3.9.
Por otro lado, el demandado, AIR - E, por medio de apoderado judicial, presentó las siguientes excepciones de mérito: (I) La cesión del contrato de arrendamiento en favor de Centro de Servicios Compartidos 1 2 Expediente Virtual del Juzgado Decimo Civil del Circuito de Barranquilla “C01 Principal (Folio 8 página 1)” Expediente Virtual del Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla “C01 Principal (Folio 11 página 1)” RADICADO: 08001315301020230012601 6 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 S.A.S de Caribemar de la Costa S.A.S (AFINIA) y Caribesol de la Costa S.A.S E.S.P (AIR-E, (II) la cesión del contrato de arrendamiento fue convalidada por los actos de Inversiones Landazábal, (III) la terminación del contrato de arrendamiento por parte de AIR-E fue valida, (IV) AIR-E entrego el 60% del inmueble a la terminación del contrato, (V) la restitución del inmueble, que es objeto del proceso adelantado, ya se produjo, (VI) inexistencia de incumplimiento contractual imputable a AIR-E, (VII) existe imposibilidad física y jurídica que impide que prosperen las pretensiones de la demanda. además, solicitó: (viii) excepción genérica. 3.10.
El demandado, Caribemar de la Costa S.A.S E.S.P, por medio de apoderado judicial, presentó las siguientes excepciones previas: (I) Acuerdo compromisorio de rompimiento de solidaridad entre demanda y Caribemar de la Costa S.A.S E.S.P, (II) inexistencia de litisconsorcio cuasinecesario, (III) inexistencia de la obligación a cargo de Caribemar de la Costa S.A.S E.S.P, (IV) falta de legitimación en la causa pasiva, (V) cobro de lo debido.
Además, solicitó: (I) Excepción innominada o genérica. 3.11. Mediante auto de fecha 19 de diciembre de 2023, el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla ordenó la práctica de diligencia de inspección judicial sobre el inmueble ubicado en la carrera 55 No. 72-137, piso 6, la cual fue programada para el día 30 de enero de 2024 a las 9:00 a.m., en razón a que la diligencia inicialmente fijada para el 24 de octubre de 2023 no pudo llevarse a cabo, debido a que el proceso se encontraba suspendido hasta el 8 de noviembre de 2023. 3.12.
Llevada a cabo la diligencia de inspección judicial, mediante auto de fecha 5 de febrero de 2024, el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla dispuso, decretar como prueba de oficio el dictamen pericial dentro del proceso en referencia, por el espacio ocupado por el demandado AIR- E S.A.S E.S.P. RADICADO: 08001315301020230012601 7 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 3.13.
Mediante auto de fecha 4 de abril de 2024, el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla dispuso, ordenar la restitución provisional del (60%) de bien inmueble. Contra ese auto el 12 de abril de 2024 el apoderado del demandado interpuso recurso de reposición. El cual mediante auto de data 30 de abril de 2024, se resolvió, no reponer el auto del 4 de abril de 2024, en donde se ordenó la restitución provisional del 60% del bien inmueble. 3.14.
Una vez completado el trámite correspondiente, se llevó a cabo la audiencia inicial durante la cual se realizaron los interrogatorios de las partes y se decretaron las pruebas. Posteriormente, se celebró la audiencia de instrucción y juzgamiento en donde practicaron pruebas y se recibieron los testimonios. Finalmente, se presentaron los alegatos de conclusión y, tras ser escuchados, se dictó el sentido del fallo.
Luego, el 2 de septiembre de 2024 a través de sentencia se resolvió: “PRIMERO: Desestimar las pretensiones de la demanda por los motivos expuestos.
SEGUNDO: Condenar en costas procesales a la demandante INVERSIONES LANDAZABAL DAGUER Y CIA S. EN C. y a favor de la demandada AIR-E SA ESP. Liquídese la suma de Tres millones Novecientos Mil pesos ($3.900.000 M/L) como valor de agencias en derecho que deberán incluirse en la liquidación de costas.
TERCERO: Levántese todas las medidas cautelares, condénese en perjuicios a la parte demandante. Líbrense los oficios de rigor.
CUARTO: Ejecutoriada esta providencia, archívese el expediente.” El Juzgado fundamentó su decisión señalando que el contrato de arrendamiento fue válidamente terminado el 29 de septiembre de 2021, de conformidad con el aviso de no prórroga emitido por la sociedad AIRE. En consecuencia, no se configuró un incumplimiento contractual, toda vez que AIR-E cumplió oportunamente con el pago de los cánones de arrendamiento hasta la fecha de finalización del contrato.
Además, AIR-E cumplió con el preaviso de no prórroga, de conformidad con el parágrafo de la cláusula cuarta del contrato del vínculo contractual y, adicionalmente, realizó múltiples intentos de restitución del bien RADICADO: 08001315301020230012601 8 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 inmueble, incluyendo la entrega de las llaves y la remisión de material audiovisual que evidenciaba el estado del inmueble al momento de la entrega.
En ese sentido el Juzgado consideró que la cesión del contrato a favor de las tres empresas cesionarias se realizó de manera válida y conforme a derecho en porcentajes específicos (60% AIR-E, 20% AFINIA, 20% CSC ) y como consecuencia se produjeron relaciones jurídicas independientes, lo cual excluye la solidaridad entre ellos, consecuencialmente se impide exigir a uno de los cesionarios la entrega de la totalidad del inmueble.
Por otra parte, expuso que no se acreditó incumplimiento de AIR-E pues pagó lo correspondiente hasta septiembre de 2021 y notificó la entrega. Estimo que el rechazo de la entrega por parte del arrendador no produce prórroga automática, ni puede imputarse como incumplimiento al arrendatario. Contra la anterior decisión la parte demandante interpuso apelación, siendo concedida la misma.
5. ACTUACIÓN PROCESAL EN SEGUNDA INSTANCIA 5.1. La apelación fue remitida a la Sala Civil-Familia de este Tribunal, la cual profirió auto el 15 de octubre de 2024, dejando constancia que el 16 de septiembre de 2024 fue notificada de la resolución SSPD202410005316665 del 11 de septiembre del 2024. 5.2. Posteriormente en auto el 12 de diciembre de 2024 se admitió el recurso de apelación y requiriendo a la recurrente para que, en un plazo no mayor a cinco (5) días siguientes a la notificación de dicha decisión, lo sustentara.
RADICADO: 08001315301020230012601 9 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 La parte recurrente sustento el mismo y al respecto también se pronunciaron AIR-E S.A.S. E.S.P. (en adelante AIR-E) y CARIBEMAR DE LA COSTA S.A.S E.S.P. (en adelante CARIBEMAR)
6. SINTESIS DE LOS REPAROS Expone el recurrente los siguientes reparos en contra de la sentencia que la sala señala así: 6.1 (Primer reparo): Valoración defectuosa del material probatorio. Expone que el juez concluyó erróneamente que existían tres contratos independientes cuando, según el apelante, solo existía uno indivisible y solidario.
Estima el apelante que el contrato fue cedido en su totalidad a tres entidades diferentes, pero no se escindió. Alega que la cesión no implica multiplicidad de contratos. La división del inmueble y el pago proporcional fueron decisiones internas de las cesionarias. Así mismo que la solidaridad entre deudores se presume en derecho mercantil y el preaviso (art. 825 C.Co) de AIR-E fue inválido, pues solo cubría un 60% del contrato, no su totalidad. 6.2.
(Segundo reparo): Inferencia indebida de aceptación tácita del preaviso. Sostiene que en la sentencia impugnada se concluyó que la arrendadora aceptó tácitamente la terminación parcial del contrato al no oponerse de inmediato. Sin embargo, el apelante considera que dicha inferencia es equivocada pues no existe obligación legal de responder de inmediato a un preaviso inválido.
Además, el silencio no constituye aceptación ni convalidación. Por otra parte, la buena fe contractual se presume. Tampoco hubo aceptación expresa ni tácita de una terminación parcial. 6.3 (Tercer reparo): Solidaridad e indivisibilidad de la obligación de restitución. Se argumenta que el juez desconoció el carácter solidario e indivisible del contrato de arrendamiento.
Conforme al artículo 825 del Código de Comercio y el artículo 7 de la Ley 820 de 2003, la obligación RADICADO: 08001315301020230012601 10 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 de restituir el inmueble es indivisible. Aun si el inmueble se divide físicamente o los pagos se distribuyen internamente entre cesionarios, esto no afecta la unidad jurídica del contrato ni de la obligación. 6.4 (Cuarto reparo): Desconocimiento del carácter unitario del contrato.
Sostiene que el juez interpretó que la aceptación de la cesión automática implicaba la formación de tres contratos independientes, lo cual contraviene el carácter imperativo del arrendamiento comercial. El apelante sostiene que la cesión automática no modifica el contrato original ni crea nuevos contratos, manteniéndose las condiciones pactadas originalmente. 6.5 (Quinto reparo): Error en la determinación del alcance de la cesión Afirma que el fallo de primera instancia se basó en el anexo de separación para concluir que AIR-E solo asumió el 60% del contrato.
En ese sentido, el apelante objeta esa interpretación señalando que dicha documentación no tenía poder para modificar el contrato, y que la cesión se hizo sobre la totalidad del contrato de arrendamiento. 6.6. (Sexto reparo): Valoración indebida de testimonios sospechosos. Alega que el juez valoró sin reservas los testimonios de personas vinculadas laboral o profesionalmente con la demandada AIR-E. Sostiene que tales testimonios requerían una valoración más estricta por su evidente interés en el proceso. 6.7 (Séptimo reparo): Improcedencia de la entrega parcial.
Sostiene que el juez consideró válida la entrega parcial del inmueble (60%) por parte de AIR-E. Expone el apelante que la obligación de restitución es total. Además, el inmueble no estaba en condiciones para ser recibido, conforme al artículo 2006 del Código Civil. 6.8 (Octavo reparo): Error en la interpretación del conocimiento del fraccionamiento.
Indica que el fallo infiere que el arrendador aceptó el fraccionamiento del contrato con base en una comunicación de ELECTRICARIBE. El apelante afirma que dicha comunicación no RADICADO: 08001315301020230012601 11 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 implica aceptación de una división jurídica del contrato y que la relación sustancial seguía siendo única. 6.9.
(Noveno reparo): Improcedencia de interpretación modificativa por la conducta de las partes. Afirma que el juez aplicó erróneamente la regla de la conducta para concluir que el contrato se modificó por aceptación tácita. El apelante sostiene que la facturación fraccionada no transforma la naturaleza única del contrato, ya que esta fue una práctica operativa entre cesionarios y no una modificación contractual. 7.- LA REPLICA A LOS REPAROS 7.1.
AIR-E S.A.S. E.S.P: La parte demandante alega un incumplimiento contractual relacionado con el arrendamiento del sexto piso del Edificio Centro Ejecutivo II, basado en una supuesta prórroga automática del contrato y una indebida restitución parcial del inmueble por parte de AIR-E. Sin embargo, sostiene que: (I) el contrato fue terminado válidamente mediante preaviso en diciembre de 2020, impidiendo su prórroga automática;
(II) la cesión del contrato fue legítima conforme al otrosí contractual, permitiendo su transferencia tras la venta de Electricaribe, dividiendo el inmueble entre tres nuevas entidades, incluida AIR-E con un 60%; (III) la arrendadora aceptó de facto dicha división, facturando por separado a cada cesionario; (IV) AIR-E entregó debidamente su parte del inmueble y cumplió con sus obligaciones, siendo injustificada la negativa de la demandante a recibirla;
(V) el fallo de primera instancia concluyó que no hubo incumplimiento de AIR-E, que la cesión fue aceptada y que no existía solidaridad ni indivisibilidad en la obligación de restitución; y (VI) los reparos del recurso de apelación fueron debidamente desvirtuados por AIR-E, demostrando la corrección del análisis probatorio y contractual realizado por el juzgado.
Por lo anterior solicita que se confirme íntegramente la sentencia de primera instancia, se rechacen los reparos del recurso de apelación y RADICADO: 08001315301020230012601 12 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 se condene en costas a la parte apelante. Ya que la decisión recurrida, a juicio de esta parte, es ajustada a derecho y encuentra pleno respaldo en las pruebas aportadas al proceso.3
7.2. CARIBEMAR DE LA COSTA S.A.S. E.S.P. Sostiene que en el Otrosí No. 3 del contrato de arrendamiento No. 4120000200 se excluye expresamente a su representada de toda responsabilidad solidaria derivada de la cesión contractual efectuada por Electricaribe, eximiéndola de obligaciones frente a AIR-E S.A.S. E.S.P., agrega que, el Acta de Entrega y Recibo del inmueble, suscrita con el demandante el 30 de septiembre de 2023, descarta cualquier posesión, uso u obligación de restitución por parte de Caribemar de la Costa S.A.S. E.S.P. Finalmente, sostiene que no se configura litisconsorcio necesario, al no existir identidad de objeto ni de causa con las pretensiones contra AIRE, ni prueba de solidaridad vigente entre las partes, por lo que, solicita la desvinculación procesal de Caribemar de la Costa S.A.S. E.S.P., así como el reconocimiento de los perjuicios derivados de su indebida vinculación, y demás pronunciamientos que en derecho correspondan.4
7. PROBLEMA JURÍDICO Señala la sala que lo que en realidad debe resolverse en este asunto se reduce a establecer si debe revocarse, modificarse o confirmarse la sentencia proferida por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla conforme a los reparos expuestos. En ese sentido debe Determinarse sí de acuerdo a las pruebas recaudadas se cumplen los presupuestos para declarar terminado el contrato de arrendamiento comercial entre INVERSIONES LANDAZÁBAL DAGUER & CIA S. EN C., contra AIR – E S.A.S. E.S.P., con la consecuente restitución del inmueble al arrendador. 3 4 Expediente Virtual del Tribunal Superior de Barranquilla Sala 04 “Carpeta Tribunal (Folio 28 página 1 a 10)” Expediente Virtual del Tribunal Superior de Barranquilla Sala 04 “Carpeta Tribunal (Folio 20 página 1 a 4)” RADICADO: 08001315301020230012601 13 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 Por razones metodológicas esta sala procederá a referirse acerca de los siguientes sub – problemas: i) El contrato de arrendamiento mercantil; ii) cesion y solidaridad respecto de las obligaciones contractuales; y iii) terminación del contrato de arrendamiento 8.- CONSIDERACIONES
8.1. DEL PRONUNCIAMIENTO EN SEGUNDA INSTANCIA Cabe precisarse de entrada que la competencia para resolver en segunda instancia radica en esta colegiatura por el factor funcional, dada la condición de superior jerárquico del Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla donde cursa el proceso. Así mismo, se trata de una providencia susceptible del recurso de alzada conforme al artículo 320 del Código General del Proceso.
Por otra parte, el marco argumental viene delimitado por la alzada, en acatamiento del artículo 328 ibidem, que versa: “El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley. Sin embargo, cuando ambas partes hayan apelado toda la sentencia o la que no apeló hubiere adherido al recurso, el superior resolverá sin limitaciones”.
De lo anteriormente remarcado se sobrentiende que el estudio en esta sede deberá circunscribirse a los argumentos que fueron planteados en los reparos concretos presentados ante el a quo, al momento de la interposición del recurso y que guardan estricta relación con la sustentación del recurso de apelación, que fuere allegada en esta segunda instancia en el término de traslado que fue otorgado por esta Sala.
“De allí se extracta que está vedado al ad quem pronunciarse sobre cuestiones no comprendidas en los reparos concretos RADICADO: 08001315301020230012601 14 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 expresados por el censor contra la sentencia de primera instancia, como sobre aquellos reproches que, pese a haber sido indicados en esa primera etapa del recurso, no fueron sustentados posteriormente en la audiencia del artículo 327 del Código General de Proceso”5.
8.2. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO MERCANTIL El artículo 1973 del Código Civil define al arrendamiento como un contrato en virtud del cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso de una cosa, y la otra a pagar por ese servicio en contraprestación. Esta disposición establece la estructura básica del contrato como una relación bilateral y onerosa, en la que confluyen prestaciones recíprocas y equivalentes.
Desde esta perspectiva. Las obligaciones que nacen de este acuerdo no son accesorias ni unilaterales, sino que imponen cargas esenciales a cada una de las partes, cuya ejecución y cumplimiento resulta indispensable para mantener el equilibrio contractual. En consecuencia, la relación arrendaticia es más que un simple uso a título oneroso: constituye una relación jurídica compleja y dinámica, que exige cumplimiento, respeto mutuo de derechos y deberes, y observancia de la finalidad del contrato.
Igualmente, es palpable que el contrato de arrendamiento, al crear una atadura recíproca y exclusiva entre el arrendador y el arrendatario, frente al incumplimiento de las obligaciones pactadas, bien sea entregar la cosa o pagar el precio por el goce de ésta, genera responsabilidad civil. Ahora bien, este contrato, típicamente regido por la autonomía de la voluntad, adquiere particular importancia en el entorno mercantil, por su impacto en la estabilidad y continuidad del ejercicio empresarial.
Sin embargo, a pesar de su relevancia económica, el marco normativo aplicable prevé una regulación limitada, centrada esencialmente en el derecho a la renovación del contrato y el desahucio, lo que obliga, conforme a lo previsto en el artículo 2 y 822 del código de comercio, a 5 SC-31482021 del 28 de junio de 2021 RADICADO: 08001315301020230012601 15 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 acudir a las reglas fijadas en la legislación civil, o en la Ley 820 de 2003 por analogía, para garantizar el equilibrio contractual entre arrendador y arrendatario.
De manera que cuando se asiente por los contratantes, sobre las tratativas del negocio, el contrato de arrendamiento adquiere fuerza vinculante, que se traduce en el respeto del compromiso asumido, como consecuencia de la autonomía contractual, que permite a los intervinientes disciplinar sus propias estipulaciones en la forma que lo consideren conveniente para sus intereses, pero, una vez formalizado el acuerdo, deben ser fieles a la ejecución de sus propias atestaciones, de ahí que el incumpliendo de lo pactado por parte del arrendatario, de lugar a la terminación de la tenencia y la consecuente restitución del inmueble. 8.3 LA CESION CONTRACTUAL Y SOLIDARIDAD La cesión de contrato es la figura jurídica que permite el traspaso de los derechos y obligaciones que emanan de un contrato.
De tal manera que, un tercero ajeno a la relación inicial ocupa el lugar del contratista y se obliga a continuar dando cumplimiento a la totalidad de las obligaciones derivadas del contrato. Es decir, un tercero, se subroga en los derechos y obligaciones del cedente, por medio de la modificación del contrato estatal originario. En la figura concurren tres (3) sujetos: i) el cedente, esto es, el contratista inicial; ii) el cesionario, es decir, quien asume total o parcialmente los derechos y obligaciones de este último; y iii) el cedido que resulta ser el contratante original Conforme a los artículos 887 y siguientes del Código de Comercio, la cesión de los contratos juega un papel importante en la gestión de los intereses patrimoniales de los sujetos de derecho privado, ya que facilita el tráfico jurídico tanto de los derechos como de las obligaciones surgidos con ocasión del acuerdo de voluntades, lo que permite su transferencia total o parcial a terceros como negocio generador de riqueza.
Señala la norma citada: RADICADO: 08001315301020230012601 16 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 “En los contratos mercantiles de ejecución periódica o sucesiva cada una de las partes podrá hacerse sustituir por un tercero, en la totalidad o en parte de las relaciones derivadas del contrato, sin necesidad de aceptación expresa del contratante cedido, si por la ley o por estipulación de las mismas partes no se ha prohibido o limitado dicha sustitución. La misma sustitución podrá hacerse en los contratos mercantiles de ejecución instantánea que aún no hayan sido cumplidos en todo o en parte, y en los celebrados intuitu personae, pero en estos casos será necesaria la aceptación del contratante cedido”.
En palabras de la Corte Suprema de Justicia “Esta figura consiste en el acuerdo mediante el cual el estipulante de una convención le transfiere a otro la posición que le corresponde dentro de ella. Dicho convenio crea un vínculo jurídico entre cedente y cesionario y, por ende, sólo requiere la voluntad de éstos para su perfeccionamiento”6 Para la doctrina, “La cesión del contrato sirve para hacer posible la circulación del contrato en su integridad, es decir, para hacer subintrar un extraño en la categoría de parte contractual, en lugar de uno de los contratantes originarios”7 La cesión de la posición contractual puede entenderse como un acto y como un efecto.
Por un lado, “[…] es el contrato con el cual el cedente, parte de otro contrato ya en curso con otro sujeto (cedido), transfiere la relativa posición contractual (en sus componentes activos y pasivos) al cesionario, el cual le subentra en la relación con el cedido […]”8. Por otro, “[…] es la transferencia de la posición contractual de un contratante a otro sujeto, que le subentra en la relación con la contraparte […]”9.
Mírese lo que expone la doctrina “La cesión de contrato […] al permitir la sustitución de una de las partes en el contrato que se ejecuta, valida 6 CSJ, rad. 1998-21524, 7 MESSINEO, Francesco. Doctrina general del contrato. Santiago: Olejnik, 2018. p. 633. 8 ROPPO, Vincenzo. El contrato. Lima: Gaceta Jurídica, 2009. p. 547 9 ibidem RADICADO: 08001315301020230012601 17 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 al tercero cesionario para que adquiera los derechos y las obligaciones que correspondían al contratante cedente como efectos del contrato.
Es decir, lo que en realidad se cede, es mucho más que las posiciones o lados activos de las relaciones obligacionales. se cede también el lado pasivo, pues del contrato surgen como efecto obligaciones y derechos para las partes y la cesión de la posición contractual de una de ellas coloca al tercero cesionario en su lugar, en las mismas circunstancias frente al otro contratante”10 Luego, la esencia de la cesión del contrato radica en la sustitución de uno de los sujetos que forman parte del mismo, manteniendo el vínculo obligacional originario, independientemente que el cedente sea una u otra parte contratante.
De esta forma, lo que se produce es una sustitución de parte en la relación contractual, sin alterar el contenido ni la finalidad del acuerdo entre las partes restantes. En efecto: “[…] cuando lo que se cede (o asume) es un contrato, el punto de partida es la presencia de uno o varios créditos y otras tantas obligaciones, entrelazadas en términos de correlatividad y consideradas, tratadas y dispuestas como una unidad, o sea: el objeto de la operación es el traspaso simultáneo de unos créditos y de las obligaciones recíprocas, surgidos a una de un mismo contrato, por parte de uno de los contratantes a un tercero, esto es, en últimas, la transferencia de una posición o relación contractual, cuyo resultado es la sustitución de una de las partes (acreedora-deudora) […]”11.
Ahora bien, en el caso específico del contrato de arrendamiento, la cesión supone que el arrendatario transmite a un tercero su posición en el contrato, de manera que este tercero se convierte en el nuevo arrendatario, quedando obligado frente al arrendador en los mismos términos. En ese sentido cuando se realiza la cesión de un contrato de arrendamiento a una pluralidad surge la figura de la solidaridad entre ARRUBLA PAUCAR, Jaime Alberto.
Contratos mercantiles: teoría general del negocio mercantil. Decimocuarta Edición. Bogotá: Legis, 2021. p. 251 11 HINESTROSA, Fernando. Tratado de las obligaciones: concepto, estructura y vicisitudes. Tercera Edición. Bogotá: Universidad Externado de Colombia, 2007. Libro en formato EPUB. 10 RADICADO: 08001315301020230012601 18 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 todos ellos, respecto del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, conforme lo establece el artículo 7º de la Ley 820 de 2003, según el cual “Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios.
En consecuencia, la restitución del inmueble y las obligaciones económicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa.” No obstante tratarse de una disposición que se encuentra en la Ley de arrendamiento de vivienda urbana, su contenido procedimental no solo se aplica a los procesos de restitución de esa especie de inmuebles, sino que también opera cuando éstos tienen destinación comercial, tal como lo ha señalado la jurisprudencia, así en STC3582-2017 dijo que “(…) en cuanto a la alegación tanto de la accionante como del coadyuvante, referente a que en el proceso por tratarse de un local comercial se debió dar aplicación a las normas del Código de Comercio y no a la Ley 820 de 2003, basta decir que esta Sala de tiempo atrás estableció que la misma es aplicable no solamente en alquiler de vivienda urbana sino de locales comerciales (…).
Y más recientemente, en STC4103-2019, frente a lo acontecido en un juicio encaminado a la restitución de un local mercantil, manifestó que “De conformidad con lo expresado, la norma en comento es clara al conferir indistintamente facultad de exigir las obligaciones económicas derivadas del contrato de arrendamiento a “cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa”, quienes en tal evento conforman un litisconsorcio cuasinecesario”.
8.4. TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Conforme al artículo 2008 del Código Civil, aplicable al arrendamiento mercantil en virtud de la integración normativa que antes se destacó, las RADICADO: 08001315301020230012601 19 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 causales generales de expiración del contrato de arrendamiento de cosas, aplicables tanto a bienes muebles como inmuebles son: - Destrucción total del bien arrendado - Vencimiento del plazo contractual - Extinción del derecho del arrendador - Sentencia judicial De otro lado, el canon 518 del código de comercio reguló el derecho de renovación del contrato -a favor del empresario- una vez acaecido su vencimiento.
Dicha prerrogativa goza de eficacia siempre y cuando el arrendatario haya ocupado un inmueble por más de dos años consecutivos con un mismo establecimiento de comercio. En tal virtud, su propósito descansa en defender la permanencia de la unidad económica empresarial. Dicho privilegio corresponde al locatario, y es erigido con el fin de “proteger los derechos inmateriales del comerciante, amén del interés público que entra en juego (…), pues se considera que en el término de los dos años a que hace referencia la norma él estableció su empresa, la dio a conocer al público y acreditó su unidad económica”. 12
9. CASO CONCRETO Y RESPUESTA A LOS REPAROS Se trata en el caso materia de estudio de un proceso de restitución de un bien inmueble de destinado a establecimiento de comercio o local comercial, de la totalidad del piso 6° del Edificio Centro Ejecutivo II ubicado en la carrera 55 No 72-137 de la ciudad de Barranquilla, cuyas características se dejaron consignadas al comienzo de este fallo.
En este sentido el artículo 384 del C. G. P. que se refiere a la Restitución de inmueble arrendado, establece que “A la demanda deberá acompañarse prueba documental del contrato de arrendamiento suscrito por el arrendatario (…) ” 12 CSJ, SC del 14 de abril del 2008. RADICADO: 08001315301020230012601 20 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 Pues bien, consta en el caso que nos ocupa que la demandante, acompaño a su libelo prueba documental del contrato de arrendamiento de local comercial celebrado entre INTERNATIONAL RESOURCES CORPORATION LLC “INTERCOR” y ELECTRIFICADORA DEL CARIBE S.A. E.S.P. “ELECTRICARIBE” identificado con el código ADMSG-0069-0.
Véase la siguiente imagen: RADICADO: 08001315301020230012601 21 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 Del análisis de la prueba documental descrita puede extraer la sala que el contrato de arrendamiento celebrado inicialmente entre INTERCOR y ELECTRICARIBE, luego cedido a INVERSIONES LANDAZABAL como arrendador, se estructuró sobre una unidad funcional y jurídica indivisible: el arrendamiento del piso sexto completo del Edificio Centro Ejecutivo II., es decir, la división física no surge del contrato inicial.
Ahora resulta relevante para el presente caso la siguiente prueba documental, distinguida como imagen 2 en esta providencia correspondiente al otrosí 2 RADICADO: 08001315301020230012601 22 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 Del texto mostrado deduce la sala que su contenido fue claro respecto a la autorización de la cesión contractual automática en caso de venta de la arrendataria, sin embargo, no contempló en ningún momento la posibilidad de fragmentar la posición contractual del arrendatario entre múltiples intervinientes posteriores ni la subdivisión material del inmueble.
En ese sentido la cláusula no menciona la posibilidad de dividir las obligaciones entre varios sujetos, ni de disolver la unidad del objeto arrendado (el piso completo). Así mismo no puede deducirse que se haya producido una transformación estructural del contrato de arrendamiento, como seria pasar de un solo arrendatario a tres con obligaciones separadas.
Tal enfoque reduce injustificadamente la protección del arrendador y rompe la unidad jurídica del contrato. Procede la sala al estudio de la comunicación de ELECTRICARIBE del 25 de septiembre de 2020. Véase imagen No. 3 RADICADO: 08001315301020230012601 23 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 Al respecto señala la sala que la comunicación tiene valor como expresión de voluntad de ELECTRICARIBE, pero no puede generar efectos contractuales plenos por sí sola.
Véase que si bien el otrosí No. 2 autoriza una cesión automática "del contrato", ELECTRICARIBE no cedió la posición contractual a un solo cesionario, sino que la dividió entre tres sujetos distintos, cada uno con una porción del objeto y de las obligaciones, de manera unilateral. Es que la cláusula no contemplaba cesión múltiple ni fraccionamiento del objeto arrendado.
Por tanto, el arrendador no estaba jurídicamente obligado a aceptar una cesión parcial o disgregada sin un nuevo acuerdo. En este sentido la regla de relatividad contractual (art. 1602 C.C.) impide que un acuerdo entre ELECTRICARIBE y terceros pueda vincular al arrendador sin su anuencia, y mucho menos puede este ser compelido a aceptar una división material y jurídica del inmueble que afecta directamente el equilibrio contractual y su derecho a la restitución plena del bien entregado en arriendo.
Pasa a referirse la sala a los documentos denominados Aviso de no prórroga de AIR-E (11/12/2020), anunciando entrega del 60% del inmueble y las catalogadas como Actas de entrega de inmueble (29/09/2021 y 07/10/2021). Al respecto considera la sala que tales documentos constituyen manifestaciones claras de la voluntad de AIR- RADICADO: 08001315301020230012601 24 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 E de dar por terminado su vínculo contractual respecto del inmueble arrendado y desde una perspectiva fáctica acreditan la disposición de entrega.
Sin embargo, el aviso no puede extinguir automáticamente el contrato por ser unilaterales. Además, las actas de entrega no pueden obligar al arrendador a aceptar una restitución parcial pues ello omite la indivisibilidad del objeto arrendado y el consentimiento contractual como eje estructural del vínculo obligacional. Con respecto a las facturas de cobro, es evidente que responden a una lógica de administración contable, sin embargo, no son en sí mismas fundamento de la extinción de la solidaridad de AIR-E frente al deber de honrar el cumplimiento del contrato.
Cabe destacar que, siendo el contrato de arrendamiento de local comercial una relación jurídica de naturaleza mercantil, le es aplicable lo dispuesto en el artículo 825 del Código de Comercio, acerca de la presunción de solidaridad. En consecuencia, la obligación de restitución del inmueble sigue siendo solidaria entre todos los cesionarios Ahora, en relación con las pruebas orales recaudas precisa la sala lo siguiente: - ROSA LOZANO GARCÍA y CATHERINE BETANCUR BARRIOS, confirmaron que el inmueble fue recibido dividido, que AIR-E ocupó su parte y la entregó. - MARÍA DEL PILAR MAYOR DOMÍNGUEZ, quien declaró que la división del inmueble ya existía y que cada empresa asumió su parte del contrato y sus pagos.
La valoración que la sala hace de estos testigos lleva a la conclusión que, aunque ilustrativas del estado de ocupación y de la voluntad de AIR-E de retirarse, no acreditan la extinción del contrato original ni pueden llevar a la conclusión que la inexistencia de solidaridad - ROSMERY INSIGNARES (administradora de la copropiedad), quien confirmó que el inmueble fue entregado parcialmente, en RADICADO: 08001315301020230012601 25 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 mal estado.
Afirmó haber recibido las llaves y sostenía comunicación con las tres empresas de forma independiente. Como conclusiones probatorias encuentra la sala las siguientes i) Se acreditó la existencia del contrato de arrendamiento celebrado RESOURCES originalmente CORPORATION entre LLC INTERNATIONAL – INTERCOR y ELECTRICARIBE S.A. E.S.P., sobre la totalidad del piso 6 del Edificio Centro Ejecutivo II, ubicado en la ciudad de Barranquilla.
Esta relación contractual fue válidamente cedida al nuevo arrendador, INVERSIONES LANDAZABAL DAGUER Y CÍA S. EN C., como consta en los documentos aportados al proceso. ii) El contrato de arrendamiento se estructuró sobre un objeto único, indivisible y funcionalmente completo, correspondiente al piso 6 del edificio, sin que en el contrato ni en los otrosíes se haya pactado la posibilidad de fragmentar el objeto arrendado ni de dividir la posición contractual del arrendatario entre varios sujetos. iii) El Otrosí No. 2 autorizó una cesión automática del contrato en caso de venta de la arrendataria, pero su redacción no contempla ni permite deducir la exoneración de la solidaridad. iv) La comunicación de ELECTRICARIBE del 25 de septiembre de 2020, por la cual se informa la cesión del contrato en porcentajes (60% a AIR-E, 20% a CARIBEMAR, 20% a CSC), tiene valor como notificación unilateral, pero carece de efectos contractuales plenos por sí sola, ya que no fue aceptada expresamente por el arrendador, ni va acompañada de un acuerdo bilateral de modificación contractual. v) Las facturas emitidas separadamente por el arrendador a cada una de las cesionarias evidencian una lógica contable, pero no prueban la extinción de la solidaridad vi) El aviso de no prórroga de AIR-E del 11 de diciembre de 2020 y las actas de entrega del 29 de septiembre y 7 de octubre de RADICADO: 08001315301020230012601 26 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 2021 acreditan la voluntad unilateral de dicha empresa de dar por terminado su uso del inmueble y de entregar su parte, pero no suplen la exigencia de restitución total del bien conforme a la unidad del contrato. vii) No se demostró válidamente en el proceso que el contrato haya sido modificado para transformarse en tres contratos diferentes.
Por tanto, subsiste la obligación solidaria. Con fundamento en las anteriores precisiones, se abre paso de este modo a la revocatoria de la sentencia de primera instancia. 10.- PRONUNCIAMIENTO SOBRE LAS EXCEPCIONES En consecuencia, ante la prosperidad que tendrán las pretensiones de la actora, se adentra esta Sala a estudiar las excepciones de mérito propuestas por el extremo demandado, denominadas i) “La cesión del Contrato de Arrendamiento en favor de CENTRO DE SERVICIOS COMPARTIDOS S.A.S, de CARIBEMAR DE LA COSTA S.A.S E.S.P. (AFINIA) y de CARIBESOL DE LA COSTA S.A.S E.S.P (AIR-E) fue válida”; ii “La cesión del Contrato de Arrendamiento fue convalidada por los actos de INVERSIONES LANDAZABAL”; iii) “AIR-E entregó el 60% del inmueble a la terminación del Contrato”; iv) “La restitución del inmueble, que es el objeto del proceso adelantado, ya se produjo”; v) Inexistencia de incumplimiento contractual imputable a AIR-E”; vi) “Existe imposibilidad física y jurídica que impide que prosperen las pretensiones de la demanda”; y vii) Excepción genérica Las distinguidas con los números i) y ii) deben desecharse, pues, indudablemente, la sala estima que la cesión del contrato fue ajustada a la normativa mercantil, como antes se expresó. En efecto, si bien el Otrosí No. 2 al contrato de arrendamiento autorizó expresamente la cesión automática del contrato en caso de venta de la arrendataria original (ELECTRICARIBE), dicha cláusula no afecto la unidad del contrato ni el carácter solidario de las obligaciones.
Tampoco RADICADO: 08001315301020230012601 27 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 dicha integridad contractual se vio afectada por los actos invocados por la parte demandada —emisión de facturas separadas y recepción de pagos diferenciados—, los cuales pueden ser entendidos como dirigidas a facilitar la gestión del cobro y que no transforman la naturaleza única del contrato.
Luego estas excepciones no serán acogidas Con respecto a la excepción distinguida como iii) señala la Sala que está acreditado en el proceso que AIR-E realizó actos orientados a la entrega del 60% del piso 6 del inmueble, incluidos el aviso de no prórroga y las actas de entrega del 29 de septiembre y 7 de octubre de 2021. Sin embargo, el contrato de arrendamiento tal proceder no constituye cumplimiento total de la obligación de restitución, que persiste mientras no se verifique la devolución completa del bien conforme al contrato, en razón de la solidaridad.
Se colige que se desestima la excepción. Sobre la excepción iv) señala la sala que no se demostró que la restitución del inmueble en su totalidad haya sido efectuada. AIR-E pretendió entregar una porción del inmueble (60%), pero ni la totalidad del bien fue restituida, ni existe prueba de aceptación expresa del arrendador de esa entrega parcial como forma válida de cumplimiento.
Adicional a ello las obligaciones contractuales tienen carácter solidario, lo que confirma la falta de cumplimiento pleno de la obligación de restitución. Se desestima la excepción. Con relación a la excepción v) cabe expresar por la sala que la obligación principal derivada del contrato de arrendamiento consiste en el pago del canon y la restitución del bien arrendado al finalizar el vínculo.
Aunque AIR-E notificó la terminación del contrato y manifestó su voluntad de entrega parcial, no cumplió con la restitución total conforme al objeto del contrato, ni demostró la existencia de una liberación válida de esa obligación por parte del arrendador. Tampoco se acreditó un acuerdo que excluyera la solidaridad entre las cesionarias, conforme al artículo 825 del Código de Comercio.
En RADICADO: 08001315301020230012601 28 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 consecuencia, AIR-E sigue obligada a responder solidariamente por el cumplimiento del contrato, incluida la restitución completa del inmueble. No se aceptara esta excepción Sobre la excepción vi) expone la sala que La parte demandada no probó la existencia de una imposibilidad jurídica o física sobreviniente que impidiera la restitución del inmueble, ni se demostró caso fortuito o fuerza mayor.
El hecho de que existan otras empresas ocupando el bien no constituye imposibilidad objetiva de cumplimiento, máxime cuando esas ocupaciones derivan de una cesión que implica solidaridad. Por ello no se acogerá esta excepción. Por último, la excepción vii) genérica se desechará igualmente, pues no existe hecho probado que deba ser declarado de forma oficiosa. 11.- CONCLUSION En virtud de lo analizado, siguiendo las anteriores premisas, se accederá a las pretensiones de la demanda, en el sentido de declarar el incumplimiento de la parte demandada, por las siguientes razones: i) Conforme al artículo 1602 del Código Civil, todo contrato legalmente celebrado es ley para las partes, y debe cumplirse conforme a su tenor. ii) El contrato de arrendamiento, según el artículo 1973 del mismo estatuto, impone al arrendatario la obligación de pagar el precio del arriendo durante todo el término convenido. iii) En el presente caso, la conducta del arrendatario al entregar el bien, parcialmente, configuró un incumplimiento del principio de fuerza obligatoria del contrato.
Consecuencialmente con lo anterior procede la terminación del contrato de arrendamiento allegado como base de la acción. Así mismo, no se RADICADO: 08001315301020230012601 29 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 dispondrá la restitución del bien por haberse producido la restitución provisional, conforme al artículo 384 del CGP13.
Por otra parte, se impondrán costas de ambas instancias a la parte vencida. Liquídense en el momento procesal oportuno. Inclúyanse dentro de ellas la suma de dos (2 ) s.m.l.m.v. por agencias en derecho, como lo señala el Acuerdo PSAA16-10554 de 2016 En mérito de lo expuesto el TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BARRANQUILLA - SALA TERCERA DE DECISIÓN CIVIL - FAMILIA ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA CONSTITUCIÓN Y LA LEY,
RESUELVE
PRIMERO: REVOCAR la sentencia proferida el 2 de septiembre de 2024 por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla dentro del proceso de restitución de bien dado en arrendamiento propuesto por INVERSIONES LANDAZÁBAL DAGUER & CIA S. EN C., en contra de AIR – E S.A.S. E.S.P, cuya radicación viene ya realizada.
SEGUNDO: DECLARAR no probadas las excepciones propuestas TERCERO: DECLARAR terminado el contrato de arrendamiento inicialmente celebrado entre INTERNATIONAL RESOURCES CORPORATION LLC –INTERCOR–, en calidad de arrendadora, y ELECTRIFICADORA DEL CARIBE S.A. E.S.P. –ELECTRICARIBE–, como arrendataria, cedido a INVERSIONES LANDAZÁBAL DAGUER & CÍA. S. en C, como arrendador, y también cedido a CARIBEMAR DE LA COSTA S.A.S. E.S.P. (AFINEA), CARIBE SOL DE LA COSTA S.A.S. E.S.P. (AIR-E), y EL CENTRO DE SERVICIOS COMPARTIDOS S.A.S., como arrendatarios, sobre el sexto piso del Edificio Centro 13 Ver auto de primera instancia del 4 de abril de 2024 RADICADO: 08001315301020230012601 30 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 Ejecutivo II, ubicado en la carrera 55 No. 72-137 de la ciudad de Barranquilla, identificado inicialmente con el código ADM-SG-0069-0, hoy 4120000200.
CUARTO: CONDENAR en costas en ambas instancias a la parte vencida. Liquídense en el momento procesal oportuno, conforme al artículo 366 del C.G.P. Inclúyanse dentro de ellas la suma de dos (2) s.m.l.m.v. por agencias en derecho QUINTO: DEVUÉLVASE el expediente junto con la actuación surtida en esta Corporación, al Juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. Los Magistrados JUAN CARLOS CERÓN DÍAZ Magistrado CARMIÑA GONZALEZ ORTIZ Magistrada BERNARDO LOPEZ Magistrado Firmado Por: Juan Carlos Ceron Diaz Magistrado Sala 004 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico RADICADO: 08001315301020230012601 31 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTEDIGITAL): 45.839 Carmiña Elena Gonzalez Ortiz Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 6 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Bernardo Lopez Magistrado Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: f208eeb3e65fe9d609606215feef4364cf8b469aab7533989bca4b69b8 80fa22 Documento generado en 09/06/2025 02:34:57 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica