REPÚBLICA DE COLOMBIA DEPARTAMENTO DE BOYACÁ TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE TUNJA SALA CIVIL – FAMILIA BERNARDO ARTURO RODRÍGUEZ SÁNCHEZ Magistrado Sustanciador Caso: 2024-06581 TIPO DE PROCESO RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA ---------------------------------------------Demandante: GUILLERMO RODRÍGUEZ FAYAD VS Demandados: R.A. CONSTRUCTORES S.A.S ---------------------------------------------- Proyecto de decisión discutido y aprobado a través de medios virtuales, en sesión del 16 de julio de 2025, de conformidad con lo dispuesto en el parágrafo 2° del artículo 2 Acuerdo PCSJA2211972. 1 Rad. 2ª Inst: 15001-31-53-002-2022-00232-01 Caso: 2024-0658 Tunja, veintisiete (27) de agosto de dos mil veinticinco (2025).
I. ASUNTO PARA RESOLVER Procede este Despacho a resolver el recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia del 10 de septiembre del 2024, proferida por el JUZGADO SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE TUNJA, con fundamento en los siguientes: II.
HECHOS JURÍDICAMENTE RELEVANTES 1. La demanda El señor GUILLERMO RODRÍGUEZ FAYAD, por intermedio de apoderado judicial, interpuso demanda declarativa de mayor cuantía en contra de R.A CONSTRUCTORES S.A.S, con el fin de que se declare la existencia de un contrato de compraventa y se ordene la restitución del valor pagado. Como fundamentos fácticos en los que sustenta sus pretensiones, la Sala señala los siguientes: Entre el señor JAVIER LEONARDO RODRÍGUEZ NEIRA y R.A. CONSTRUCTORES S.A. se suscribió contrato de promesa de compraventa, respecto de los siguientes bienes: - Apartamento con FMI 070-221457 - Parqueadero con FMI 070-222056 - Depósito con FMI 070-221918.
Como forma de pago se pactó que esta la constituía un «crédito a favor de JAVIER LEONARDO RODRÍGUEZ NEIRA y con cargo de R.A. CONSTRUCTORES S.A.S. por concepto de suministro e instalación de mesones de cocina y jacuzzis (…)». Por tanto, la parte demandante estima que el apartamento ya fue cancelado en su totalidad, quedando únicamente la suscripción de la escritura de compraventa e inscripción en la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente.
El documento contentivo de la promesa nunca fue entregado al señor JAVIER LEONARDO RODRÍGUEZ NEIRA. El referido contrato de promesa se cedió al señor GUILLERMO RODRÍGUEZ FAYAD, padre de JAVIER LEONARDO RODRÍGUEZ NEIRA. El 1 de diciembre de 2017. Entre GUILLERMO RODRÍGUEZ FAYAD y R.A. CONSTRUCTORES se suscribió escritura de compraventa respecto de 2 Caso: 2024-0658 los referidos inmuebles.
Allí se pactó como valor del contrato la suma de $183.649.394, para la totalidad de los tres inmuebles. Para la transferencia del bien se hacía necesario el levantamiento de una hipoteca constituida con COLPATRIA MULTIBANCA, para lo cual se debía cancelar el valor de esta, lo que cual se omitió por la sociedad demandada, lo que impidió que se procediera con el levantamiento del gravamen y a su vez, con la suscripción de la escritura pública.
El documento de la escritura pública «(…) No. 3869 del 01 de diciembre de 2017, mencionado anteriormente no fue entregado a la parte demandante por la Notaria Segunda de la ciudad de Tunja, argumentando que no es posible expedir copias de la misma a razón que no fue autorizada, no obstante, fue posible obtener algunas fotografías que se aportan con la demanda, ante lo cual se procederá a solicitar comedidamente se oficie a la Notaria Segunda de la Ciudad de Tunja para que aporte al proceso copia fiel de precitado documento.
Es de anotar que previamente se elevó derecho de petición a la Notaria para obtener las copias, sin que se le haya dado ninguna respuesta». Debido a la imposibilidad de transferencia del dominio del bien la parte demandada está obligada a devolver el valor del precio del bien, cancelado por el inmueble. PETITUM La parte demandante, con el fundamento fáctico enunciado líneas atrás, reclamó de la judicatura de lo siguiente: PRIMERA: Se declare la existencia de la obligación de transferir la propiedad y el pleno dominio libre de gravámenes a cargo de la sociedad R.A. CONSTRUCTORES S.A.S. y en favor del señor GUILLERMO RODRÍGUEZ FAYAD, sobre el bien inmueble: - APARTAMENTO 1908, PISO DIECINUEVE, QUE HACE PARTE DEL EDIFICIO IN ALTEZA ubicado en Avenida Universitaria No. 29-92 del municipio de Tunja, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 070-221457, junto al PARQUEADERO identificado con el número de matrícula inmobiliaria 070222056 y el DEPÓSITO 77, ubicado en el sótano 2 que hacen parte del edificio In Altezza P.H. identificado con el número de matrícula inmobiliaria 070-221918.
SEGUNDA: Que se declare que el demandante GUILLERMO RODRÍGUEZ FAYAD, canceló en su totalidad, a la sociedad R.A. CONSTRUCTORES S.A.S., el valor de CIENTO OCHENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO PESOS MONEDA LEGAL CORRIENTE ($183.649.394) por concepto del valor del precio del inmueble: 3 Caso: 2024-0658 - APARTAMENTO 1908, PISO DIECINUEVE, QUE HACE PARTE DEL EDIFICIO IN ALTEZA ubicado en Avenida Universitaria No. 29-92 del municipio de Tunja, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 070221457, junto al PARQUEADERO identificado con el número de matrícula inmobiliaria 070-222056 y el DEPÓSITO 77, ubicado en el sótano 2 que hacen parte del edificio In Altezza P.H. identificado con el número de matrícula inmobiliaria 070-221918.
TERCERA: Se declare que el demandado R.A. CONSTRUCTORES S.A.S. incumplió con la obligación de transferir la propiedad y el pleno dominio, a cargo de la sociedad R.A. CONSTRUCTORES S.A.S. y en favor del señor GUILLERMO RODRÍGUEZ FAYAD sobre el bien inmueble: - APARTAMENTO 1908, PISO DIECINUEVE, que hace parte del EDIFICIO IN ALTEZA ubicado en Avenida Universitaria No. 29-92 del municipio de Tunja, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 070-221457, junto al PARQUEADERO identificado con el número de matrícula inmobiliaria 070-222056 y el DEPÓSITO 77, ubicado en el sótano 2 que hacen parte del edificio In Altezza P.H. identificado con el número de matrícula inmobiliaria 070-221918.
DE CONDENA Teniendo en cuenta que ya no es posible transferir la propiedad del bien inmueble objeto de la presente demanda, toda vez que se encuentra embargado a favor del acreedor hipotecario COLPATRIA MULTIBANCA COLPATRIA S.A., menester que se devuelvan los saldos por concepto del valor del precio del bien inmueble, por tanto, solicito que: CUARTA: Se condene a la demandada R.A. CONSTRUCTORES S.A.S. a pagar a favor de GUILLERMO RODRÍGUEZ FAYAD, el valor cancelado por concepto del precio del bien inmueble objeto de esta demanda, equivalente a CIENTO OCHENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO PESOS MONEDA LEGAL CORRIENTE ($183.649.394), valor indexado a la fecha de su pago total.
QUINTA: Se condene a la demandada R.A. CONSTRUCTORES S.A.S. a pagar a favor de GUILLERMO RODRÍGUEZ FAYAD, el valor de los intereses de mora sobre el capital de CIENTO OCHENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO PESOS MONEDA LEGAL CORRIENTE ($183.649.394), desde la fecha de incumplimiento de la obligación de transferir la propiedad, es decir desde el 01 de diciembre de 2017.
SEXTA: Se condene al demandado a pagar a la parte demandante las agencias y costas en derecho que se generen en el proceso 4 Caso: 2024-0658 TRÁMITE PROCESAL PRIMERA INSTANCIA: El JUZGADO SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO TUNJA, mediante auto del 19 de enero del 2023, previa inadmisión, admitió la demanda y dispuso la notificación del demandado y decretó como medida cautelar la inscripción de la demanda sobre el folio de matrícula inmobiliaria No. 070-221457 ante la oficina de Instrumentos Públicos de Tunja. 2.
Contestación demanda Surtido el trámite de rigor, por medio de apoderado judicial, el demandado concurre a contestar la demanda así: Réplica de R.A CONSTRUCTORES S.A.S. Se opuso a las pretensiones de la demanda y propuso como excepciones las que denominó Propuso como excepciones de mérito las siguientes: i) «Compensación en caso de que se condene a devolver el valor cancelado por concepto del precio, con la posesión, el uso y disfrute del apartamento 1908, parqueadero 122 sótano 2 y depósito 77 del sótano 2 del edificio In Altezza desde el día 01 de diciembre de 2017 por parte de la parte demandante» Los bienes sobre los que se suscribió la promesa fueron entregados al señor GUILLERMO RODRÍGUEZ FAYAD desde el 1 de diciembre de 2017, fecha desde cuando goza de la posesión, del uso y disfrute de los bienes y desde la cual se comprometió a cancelar las cuotas de administración de la copropiedad, servicios públicos e impuesto predial.
De tal manera que solicita que en caso de que se ordene la devolución del dinero se efectúe una compensación, teniendo en cuenta que el señor RODRÍGUEZ FAYAD goza de los bienes desde el 2017, lo que repercute en una desvaloración del bien por el uso. Asimismo, pide que en caso de que se ordene devolver el valor cancelado por el precio de los bienes, se tenga en cuenta que el demandante debe estar al día en las cuotas de administración de la copropiedad. ii) «Frente a los intereses de mora dar aplicación a lo consagrado en el artículo 1617 del Código Civil» 5 Caso: 2024-0658 Sostiene que si ningún acuerdo frente al reconocimiento de intereses y mucho menos la tasa aplicable, es dable aplicar las disposiciones del 1617 del Código Civil, esto es, una proporción del 6% anual. iii) Excepción genérica.
Pidió que si durante el curso del proceso, se prueban hechos que tienen la capacidad de anular o dejar sin virtud las pretensiones de la demandante, se decrete su existencia como excepción genérica. PRUEBAS Interrogatorios de parte. -Interrogatorio del señor GUILLERMO RODRÍGUEZ FAYAD Indico que todavía tenía el apartamento 1908 del bloque 2 del edificio IN ALTEZZA ubicado en avenida universitaria 19-92 Tunja, al igual que un garaje y un depósito correspondiente.
Manifestó que tiene los inmuebles desde el 01 de diciembre del 2017. Expresó que ha venido pagando desde la fecha los servicios públicos, el impuesto predial, administración y todos los demás gastos que requiere para el buen funcionamiento de los inmuebles. Sostuvo que ha pagado el impuesto predial del apartamento 1908, del parqueadero y del depósito.
Indicó que desde la entrega del inmueble ha tenido la posesión de manera pacífica e ininterrumpida. Explicó que con el señor ROMÁN iban a suscribir una escritura pública, pero que, al momento de firmarla, la acreedora hipotecaria no quiso firmar el documento porque le debían dineros y la vendedora estaba atrasada en el pago de una hipoteca parcial de ese apartamento. -Interrogatorio del representante legal de la sociedad R.A CONSTRUCTORES S.A.S.- ROMÁN DARÍO MONRROY VARGAS-.
Indicó que el señor GUILLERMO RODRÍGUEZ FAYAD se ha hecho responsable del pago de impuesto predial desde el 01 de diciembre del 2017, fecha en la cual se hizo la entrega de los inmuebles. Manifestó que para el 01 de diciembre del 2017 era el representante legal de la sociedad R.A CONSTRUCTORES S.A.S. además, indicó que para la misma fecha «se hizo el intento de la escritura y se generó el bloqueo de la hipoteca». 6 Caso: 2024-0658 Sostuvo que para el desarrollo del proyecto IN ALTEZZA se tuvo un crédito constructor con el banco COLPATRIA, pero que debido a que el negocio de trabajo construcción en alturas no fue el más rentable y en razón a ello se generaron conflictos con el banco, es decir, al no poder cumplir con el pago de la hipoteca, genero el atrasó de las escrituras.
Explicó que no existe un proceso pendiente entre el acreedor hipotecario y la constructora, pero que si se encuentra vigente la hipoteca sobre los inmuebles. Además, expresó que al terminar los problemas con la entidad bancaria COLPATRIA y realizar el proceso de escrituración con el primer paquete de apartamentos, se generó un problema de remanentes que han frenado desde hace tres meses la escrituración de los inmuebles en el edificio IN ALTEZZA, pero que ya se encuentra solucionando.
Aclaró que aún existe una medida cautelar sobre el inmueble en favor del banco COLPATRIA. Manifestó que al momento de la suscripción de la escritura pública no se contaban con el dinero suficiente para hacer el levantamiento parcial de las hipotecas, luego, con la llegada de la pandemia COVID-19, se hizo un arreglo parcial con el banco COLPATRIA, pero el flujo de dinero no se tenía en su momento, es así como con la sesión de un proyecto en la ciudad de Cartagena de la constructora R.A CONSTRUCTORES S.A.S. se buscaba surtir las deudas generadas, pero el comprador del proyecto ha tenido dificultades económicas, generando más inconvenientes.
Indicó que el señor GUILLERMO RODRÍGUEZ FAYAD no tienen ninguna otra obligación para que se entregue el dominio real de los inmuebles. Asimismo, sostuvo que el señor GUILLERMO o el promitente comprador están al día en el pago de lo prometido. Manifestó que entre el señor GUILLERMO y la demandada no existen otros contratos, pero entre COLACRIL BATH S.A.S y la accionada se suscribieron contratos de suministros y con otras actividades en la construcción del proyecto IN ALTEZZA, que fueron los contratos que sirvieron para hacer el cruce y entregar el apartamento como forma de pago.
TESTIMONIO DE TERCEROS, SOLICITADAS POR LA PARTE DEMANDANTE. - JAVIER LEONARDO RODRÍGUEZ NEIRA Indicó que es el hijo del demandante y que trabaja en acabados de construcción. Manifestó que en el año 2015 se suscribieron varios contratos con R.A CONSTRUCTORES S.A.S., vendiéndole acabados de construcción como pisos laminados, mesones de cocina, jacuzzi y grifería. Indicó que en esos contratos se pactó un anticipo y algunos saldos se pagaban con apartamentos 7 Caso: 2024-0658 que la constructora les daba.
Sostuvo que particularmente el apartamento 1908 era uno de los apartamentos entregados por el trabajo realizo del año 2015 al año 2018. Expresó que les dieron la tenencia del apartamento, pero que nunca se escrituraron. Especificó que él era el representante legal de la sociedad COLACRIL BATH S.A.S. para el momento en que se hizo la promesa de compraventa de los inmuebles.
Además, que como representante de la sociedad mencionada cedió los derechos de la promesa de compraventa al señor GUILLERMO. Manifestó que no existe ningún tipo de contrato de arrendamiento, gerencia o demás para con la demandada y que la suscripción de la escritura pública del 01 de diciembre del 2017 no estaba sujeta a ninguna otra acción o deber posterior por parte del accionante.
Manifestó que fueron 3 apartamentos los prometidos por el cumplimiento de sus obligaciones en el proyecto IN ALTEZZA, de los cuales solo le han escriturado el apartamento 2310. Es así como expresó que no le habían sido escriturados los demás apartamentos porque estaban embargados por alguien más a partir del 2020 e indicó que desconoce las razones por las cuales no se los escrituraron, pero tenía conocimiento que los inmuebles tenían limitaciones de dominio.
Sostuvo que desde el momento en que se entregaron los inmuebles, gozan de la posesión del inmueble y expresó que, si bien él no ha hecho el pago de impuestos prediales, tenía conocimiento que su padre si los había hecho, aun cuando no se sientan como dueños de los inmuebles. Explicó que nunca tuvieron en su poder promesas de compraventa y que la cesión de esa promesa de compraventa la realizó mediante un documento privado en el cual probó mediante contratos suscritos previamente, que los apartamentos les correspondían.
Manifestó que «ustedes ya habían hecho la aceptación de uno de los apartamentos anterior, por esa razón hicimos la sesión con un documento privado con el cual se le entregaban los derechos al señor GUILLERMO RODRIGUEZ, ¿ya?, sin embargo, fíjese usted esta diciendo que esas condiciones estaban en la promesa que es un documento que nosotros no lo tenemos y podemos verificar lo que usted está diciendo».
Indicó que no tenía certeza si solicitaron por escrito las copias de las promesas de compraventa a la constructora. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA 8 Caso: 2024-0658 Evacuadas todas las actuaciones procesales, el juez de primera instancia emitió sentencia adiada 10 de septiembre del 2024, mediante la cual resolvió lo siguiente: «PRIMERO: Declarar no probadas las excepciones de fondo, propuestas por la apoderada judicial de la demandada R.A. CONSTRUCTORES S.A.S.
SEGUNDO: Decretar la Resolución del Contrato de Promesa de Compraventa celebrado por R.A. CONSTRUCTORES S.A.S. como prometiente vendedora y COLACRIL BATH S.A.S. como prometiente compradora el 30 de agosto de 2017, y que fue cedido por esta última empresa al señor GUILLERMO RODRIGUEZ FAYAD.
TERCERO: Condenar a la demandada R.A. CONSTRUCTORES S.A.S. a pagar al demandante GUILLERMO RODRIGUEZ FAYAD, el valor de $272’233.888.oo M/CTE correspondientes a $183’649.394.oo más la corrección monetaria desde el mes de enero de 2018.
CUARTO: La demandada R.A. CONSTRUCTORES S.A.S. deberá pagarle al demandante GUILLERMO RODRIGUEZ FAYAD, la suma de DIEZ MILLONES SEISCIENTOS DIESCISIETE MIL CIENTO VEINTISEIS PESOS ($10’617.126.oo) M/CTE, por concepto de los intereses legales de la suma de dinero recibida, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de éste fallo.
QUINTO: Condenar a la demandada R.A. CONSTRUCTORES S.A.S. a pagar al demandante, el valor de $10’000.000.oo M/CTE, correspondientes a la obligación pactada en audiencia realizada el 15 de febrero de 2024.
SEXTO: Condenar a la demandada R.A. CONSTRUCTORES S.A.S. al pago de las costas procesales por haberse puesto en movimiento el aparato jurisdiccional del Estado. Liquídense por secretaria. Señálese la suma de CINCO MILLONES DE PESOS M/CTE ($5’000.000.oo) como agencias en derecho.
OCTAVO: (sic) Se le ordena al demandante GUILLERMO RODRIGUEZ FAYAD a restituir el inmueble Apartamento 1908, el garaje 56 y el Depósito 77 del Edificio “In Altezza” ubicado en la carrera 1 Avenida Universitaria N° 26241 de Tunja, a la demandada R.A. CONSTRUCTORES S.A.S., dentro de los seis (6) días siguientes a la ejecutoria de esta providencia.
NOVENO: (sic) Se ordena el levantamiento de la medida cautelar de inscripción de la demanda, que se hizo en el Folio de matrícula Inmobiliaria N°070-221457, que fue decretada en el auto admisorio de la demanda. Para lo cual, la secretaria del juzgado librara el oficio correspondiente». 9 Caso: 2024-0658 Para respaldar su decisión, el juzgador que como los inmuebles prometidos se encontraban hipotecados y como la sociedad demandada no canceló el valor de la hipoteca correspondiente a esos inmuebles, el banco COLPATRIA no autorizó la escritura e inclusive, dicha entidad financiera presentó proceso ejecutivo en contra de la aquí demandada, que se tramita en el JUZGADO CUARTO CIVIL DEL CIRCUITO DE TUNJA.
Por lo anterior, la demandada no cumplió con su obligación de transferir u otorgar la escritura pública como fue acordado, de manera que procedía la resolución del contrato de promesa de compraventa. En cuanto a las restituciones mutuas, indicó que, dado que la demandada había recibido el precio del bien, este debía ser devuelto con la respectiva corrección monetaria, debido a que el valor de ha envilecido.
Corrección monetaria que debe declararse aun de oficio. En esa dirección indicó que: «realizadas las correspondientes correcciones aritméticas tenemos lo siguiente: para la actualización monetaria se aplicará la fórmula que utiliza la Corte Suprema de Justicia que tiene pues fundamento en la sentencia del 22 de marzo de 2007, Magistrado ponente EDGARDO VILLAMIL PORTILLA, entonces para actualizar el valor pasado a presente, se debe multiplicar el valor histórico a indexar que para este caso es ciento ochenta y tres millones seiscientos cuarenta y nueve mil trecientos noventa y cuatro pesos ($183.649.394) y multiplicarlo por el factor que dé la división entre el índice final y el índice inicial, el índice final es el que se obtiene del monto o indice del IPC a la fecha presente o mas reciente para indexar que según los datos disponibles es de agosto del presente año y equivale a 143.67.
El índice inicial del IPC cual se va a indexar que para el caso es de 96.92 según la época establecida, es decir, diciembre del 2017. Entonces realizadas esas operaciones el computo arroja un resultado de doscientos setenta y dos millones doscientos treinta y tres mil ochocientos ochenta y ocho pesos ($272.233.888), las anteriores sumas deben ser restituidas junto con el valor de los intereses legales producidas desde la fecha en que RA CONSTRUCTORES S.A.S recibió el dinero, es decir, diciembre del 2017 hasta el momento de su devolución, según sentencia de la Corte Suprema de Justicia del 15 de junio de 1995, entonces tenemos el valor de doscientos setenta y dos millones doscientos treinta y tres mil ochocientos ochenta y ocho pesos ($272.233.888) por el 0.5% mensual, esos nos da la suma de ciento treinta seis mil ciento diecisiete pesos ($136.117) que multiplicados por 78 meses que son los que hay de enero del 2018 a agosto del 2024, nos da la suma de diez millones seiscientos diecisiete mil ciento veintiséis pesos ($10.617.126)».
Del análisis probatorio el juez de instancia sostuvo que el promitente comprador y ahora del cesionario, tiene deber la restitución de los inmuebles a R. A CONSTRUCTORES S.A.S. 10 Caso: 2024-0658 En cuanto a los frutos, tuvo al demandante como poseedor de buena fe, debido a que esta persona recibió los bienes de mutuo acuerdo, por lo que se estimó que el valor por frutos debía producirse desde la contestación de la demanda.
No obstante, en cuanto al monto de los frutos consideró que no existía prueba de ellos. En cuanto a la excepción de compensación, el juez de instancia sostuvo que no había prueba de la desvaloración deprecada por el demandado y que si de lo que se trataba la cuestión era de frutos civiles (arrendamientos), no había prueba de ellos ni de su valor, menos cuando la prueba pericial de la demandada fue desistida.
A lo sumo habría compensación por el valor de las cuotas de administración y pago de impuesto predial. En cuanto a las costas del proceso, se fijaron en cinco millones de pesos ($5.000.000) a cargo de la demandada. Una vez proferida la sentencia de instancia, el apoderado de la parte demandada solicitó que se complementará el numeral octavo de la parte resolutiva, pues indicó que su poderdante no tenía más bienes y el apartamento surtido en discusión es su lugar de residencia, por tal razón al darse la resolución del contrato de promesa de compraventa manifestó que se debería condicionar a que la entrega del inmueble se realice con posterioridad al pago de la entrega del dinero y no dentro de los 6 días posteriores a la providencia, porque resultaría gravoso para el demandante, quien es una persona de 87 años en estado de vulnerabilidad y más aún, cuando no hay seguridad jurídica para que la demandada cumpla la sentencia en un proceso ejecutivo pues presuntamente todos los bienes de la sociedad demandada están embargados en procesos preexistentes.
En tal razonamiento solicitó que se revoque o en su defecto se condicione a que la restitución se realice con posterioridad a realizar el pago de la empresa demandada. Igualmente la apodera judicial de la parte demandada solicitó una aclaración de cuáles son los inmuebles objeto de restitución, pues los mencionados por el despacho son diferentes a los que se encuentran en la promesa de compraventa.
Es así como el juez de instancia aclaró que los inmuebles son Apartamento 1908, Depósito 77 del sótano 2, garaje 122 del sótano 2. Frente a la complementación o adición de la sentencia solicitada por la parte demandante indicó que el demandante debe entregar los inmuebles «una vez la sociedad R.A. CONSTRUCTORES S.A.S., le cancele o le consigne las sumas a que fue condenada».
APELACIÓN El apoderado de la parte demandante presentó recurso de apelación de manera parcial de decisión proferida, demandando la revocatoria únicamente en aquello desfavorable y erigiendo su censura así: 11 Caso: 2024-0658 REPAROS 1. En primer lugar, presenta censura frente al numeral cuarto de la providencia frente al pago del interés legal, pues al remitirse al artículo 884 del Código de Comercio se indica que cuando son negocios mercantiles el interés será el interés bancario corriente y en este caso, esa era la normatividad aplicable, de conformidad con el artículo 13 del estatuto comercial, debido a que una de las partes es comerciante, como lo es R.A CONSTRUCTORES S.A.S., ya que esta es una persona jurídica que se dedica al comercio y que está inscrita en la cámara de comercio y que el objeto social es la construcción y venta de inmuebles, por tal razón la norma que se debía aplicar para la fijación de intereses moratorios, cuando estos no se pactan, ha de ser la normativa comercial, es decir, los intereses regulados por el artículo 884 ya mencionado.
En tal razón solicitó que la condena impuesta a la demanda no sean los intereses legales, sino los del artículo 884 del Código de Comercio ante la calidad de comerciante de la sociedad demandada. SUSTENTACIÓN Indicó que la pretensión en el escrito de la demanda se estableció así: «QUINTA: Se condene a la demandada R.A. CONSTRUCTORES S.A.S. a pagar a favor de GUILLERMO RODRÍGUEZ FAYAD, el valor de los intereses de mora sobre el capital de CIENTO OCHENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO PESOS MONEDA LEGAL CORRIENTE ($183.649.394), desde la fecha de incumplimiento de la obligación de transferir la propiedad, es decir desde el 01 de diciembre de 2017».
En tal caso indicó que el interés legal solo se aplica cuando las obligaciones son de carácter civil, empero sustentó que se trata de una relación comercial, indicando lo siguiente: «Tenemos que la empresa demandada es una persona jurídica de carácter mercantil, R.A. Constructores S.A.S. es una sociedad por acciones simplificada que reúne todos los elementos que componen la caracterización de comerciante a la luz de la normativa antes mencionada, en consecuencia, se rige por las normas mercantiles y los intereses que debe pagar en los negocios que celebra han de ser los intereses de mora normados por el artículo 884 de Código de Comerio».
En tal sentido, solicitó que se condenen los intereses comerciales, por las razones ya mencionadas. 12 Caso: 2024-0658 ¿PROBLEMA JURÍDICO? ¿Se deben reconocer el pago indexado de intereses comerciales sobre la suma a de dinero restituir por el demandado, atendiendo que una de las partes involucradas en el negocio jurídico que se declaró resuelto es una persona jurídica que tiene la calidad de comerciante? CONSIDERACIONES
1. ANÁLISIS DE LOS PRESUPUESTOS PROCESALES De conformidad con lo dispuesto en el artículo 132 del Código General del Proceso, corresponde a esta colegiatura adentrarse en el estudio de los presupuestos procesales, los que constituyen condiciones meramente formales que permiten el desarrollo adecuado de la actuación y la posibilidad que se pueda culminar el litigio con sentencia de fondo.
En tal sentido, la Sala los encuentra acreditados2, motivo por el cual se puede emitir pronunciamiento de fondo. En efecto, se encuentra que esta Sala especializada tiene jurisdicción a para definir el asunto, conforme lo establecido en el en artículo 116 de la Constitución Política de 1991. Asimismo, tiene competencia conforme lo dispuesto en el numeral 1 del artículo 32 del Código General del Proceso.
El requisito de demanda en forma se encuentra acreditado, pues de su idoneidad predicó la admisión del libelo, aspecto este que no fue rebatido a través de los mecanismos procesales establecidos en la codificación procesal civil. De otro lado, se advierte la capacidad para ser parte en tanto el extremo activo se encuentra conformado por una persona natural y el extremo pasivo por una persona jurídica.
Asimismo, la capacidad para comparecer al proceso está dada, pues las personas naturales concurrieron por sí mismas a la causa y la persona jurídica concurrió por intermedio de su representante legal. De otra parte, la Sala no encuentra configurado ningún vicio procesal que atente contra la validez de lo actuado en primera instancia y ante el juez colegiado.
Cualquier otra irregularidad se encuentra subsanada.
2. ANÁLISIS DE LOS PRESUPUESTOS DE LA SENTENCIA ESTIMATORIA DE FONDO. La Sala estima que se encuentran dados los presupuestos de la sentencia estimatoria de fondo, en la medida que las partes cuentan con legitimación tanto 2 Sobre estos requisitos ver Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC592-2022. M.P. Luis Alonso Rico Puerta. 13 Caso: 2024-0658 por activa como por pasiva y poseen también el interés para obrar dentro del proceso.
Lo anterior porque la relación sustancial está dada, debido a que el demandante y demandado son los contratantes en el acuerdo que fue materia de resolución, por lo que está más que acreditada su sujeción frente a lo acaecido en el trámite.
3. CASO CONCRETO En el asunto que concita la atención de la Sala se ha cuestionado por el apelante, el hecho de que el juzgador de primera instancia haya condenado a la autoridad demandada a pagar intereses legales sobre el valor que se ordenó a título de restituciones mutuas, esto es, sobre la suma de $183.649.394, cuando lo cierto es que dicha condena debió ser por los intereses de mora regulados en el artículo 884 del C.Co.
Despunta claro que, tal y como lo indicó el apelante, al tratarse de obligaciones de carácter mercantil, la normativa aplicable es la del estatuto comercial, pues ello se impone por virtud de lo dispuesto en el artículo 22 de la normativa comercial que preceptúa: «ARTÍCULO
22. APLICACIÓN DE LA LEY COMERCIAL A LOS ACTOS MERCANTILES. Si el acto fuere mercantil para una de las partes se regirá por las disposiciones de la ley comercial» Y en este caso, ninguna duda surge que el acto desplegado tiene la naturaleza de mercantil, dado la actividad desplegada por una empresa dedicada a la construcción y venta de bienes inmueble (para este caso apartamentos), acto que se encuentra enmarcado como un acto mercantil, conforme lo estatuido en el artículo 20.1 del Código de Comercio que establece: «ARTÍCULO 20.
ACTOS, OPERACIONES Y EMPRESAS MERCANTILES - CONCEPTO. Son mercantiles para todos los efectos legales: 1) La adquisición de bienes a título oneroso con destino a enajenarlos en igual forma, y la enajenación de los mismos» Y en el presente asunto, también tendría aplicabilidad la normativa mercantil con ocasión de lo estipulado en el artículo 11 del C. Co que enseña: «ARTÍCULO
11. APLICACIÓN DE LAS NORMAS COMERCIALES A OPERACIONES MERCANTILES DE NO COMERCIANTES. Las personas que ejecuten ocasionalmente operaciones mercantiles no se considerarán comerciantes, pero estarán sujetas a las normas comerciales en cuanto a dichas operaciones». Sobre el particular ha dicho la Corte Suprema de Justicia: 14 Caso: 2024-0658 «9.
En ese orden de ideas, tratándose de un negocio jurídico mercantil, que al tenor del artículo 22 del Código de Comercio, para su solución deben aplicarse las disposiciones de dicho ordenamiento, concretar la actualización con los intereses bancarios, además de ajustarse a la normatividad que gobierna dichas relaciones, también cumple ese fin restaurativo de la equidad, permitiendo que el comerciante afectado sea restituido en forma completa, máxime cuando el acreedor de la obligación reclame, expresamente, en su demanda que se reconozca a su favor el pago de intereses comerciales»3.
Pese a todo lo anterior, esta Corporación advierte que, en este caso, pese a la posibilidad de reclamación en sede impugnaticia, de los intereses de que trata el Código de Comercio los reclamos de la parte apelante no se encuentran llamados a prosperar, en la medida que, como se ha decantado por la jurisprudencia, no es posible solicitar la acumulación de intereses de mora o bancario corriente del artículo 884 del C.C., junto con la indexación de sumas de dinero.
Sobre el particular mencionó el alto tribunal: «No procede, como lo reclamara la demandante, el reconocimiento de réditos moratorios desde el desembolso por su parte de los dineros requeridos para el cumplimiento de la operación económica, en tanto, debido a su naturaleza, comprenden una indexación por vía refleja o reajuste indirecto de la prestación dineraria» (CSJ SC, 13 may. 2010, rad. 2001-00161-01, (CSJ SC11331-015, 27 ag., rad. 2006-00119-01), de ahí que ordenar a la par la actualización monetaria y el pago de tales intereses comportaría una doble condena respecto del mismo concepto, obrar de suyo inadmisible ante la ley por compensar en exceso la pérdida del acreedor en detrimento del deudor»4.
Y en la misma línea sostuvo el órgano de cierre de la jurisdicción ordinaria: «Contrario sensu, ha sido pacifica la línea jurisprudencial en cuanto a la validez de hacer, dicha acumulación [de indexación] cuando de tasa de interés pura se trata (legal del 6% anual), esto es, ha sido constante la Corporación al señalar la procedencia de acumular a la corrección monetaria los intereses previstos en el ordenamiento.
Es así como el proveído antes citado -dictado en juicio de nulidad contractual- se indicó: «la jurisprudencia ha acudido a un parámetro supletivo, que permite reconocer un margen de beneficio prudente y equitativo, sin acudir a proyecciones altamente especulativas: la tasa de interés legal prevista en el artículo 1617 del Código Civil, esto es, un 6% efectivo anual.
Primero, por su razonabilidad económica (se trata de un porcentaje de utilidad neta similar al ofertado por fondos de inversión, CDT y CDAT, inversiones en TES, etc.), y segundo, porque es viable su acumulación con la variación del costo de vida. 3 Ibidem. 4 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC3971-2022. M.P. Hilda González Neira. 15 Caso: 2024-0658 Esta compatibilidad, en cambio, no es procedente en tratándose del interés bancario corriente, pues se tiene decantado que «( ) en materia mercantil, según lo precisó la Corte en su sentencia del 19 de noviembre de 2001, el legislador adoptó un mecanismo de indexación indirecta de las obligaciones pecuniarias de tal naturaleza, engastado en los intereses previstos en dicha normatividad.
En la modalidad indicada, señaló la Corporación, “la deuda dineraria –por regla– sigue aferrada al principio nominalístico, y los índices de corrección se aplican por vía refleja, en situaciones particulares, una de cuyas principales expresiones es la tasa de interés que incluye la inflación (componente inflacionario) y que, por ende, conlleva el reajuste indirecto de la prestación dineraria, evento en el cual resulta innegable que ella, además de retribuir –y, en el caso de la moratoria, resarcir– al acreedor, cumple con la función de compensarlo por la erosión que, ex ante, haya experimentado la moneda (función típicamente dual)'.
Por la circunstancia anotada consideró que si “…el pago, a manera de segmento cuantitativo, involucra el reconocimiento de intereses legales comerciales, no pueden los jueces, con prescindencia de toda consideración especial, ordenar igualmente el ajuste monetario de la suma adeudada, específicamente cuando los réditos que el deudor debe reconocer son de naturaleza comercial, puesto que, sean ellos remuneratorios o moratorios, el interés bancario corriente que sirve de base para su cuantificación (art. 884 C. de Co.), ya comprende, per se, la aludida corrección” ( ) La compatibilidad originaria de la corrección monetaria y de los intereses, depende, fundamentalmente, de la naturaleza y tipología de éstos, puesto que, si ellos son los civiles, nada impide que, in casu, se ordene el reajuste monetario de la suma debida.
Pero si el interés ya comprende este concepto (indexación indirecta), se resalta de nuevo, imponer la corrección monetaria, per se, equivaldría a decretar una doble -e inconsultacondena por un mismo ítem, lo que implicaría un grave quebranto de la ley misma, ya que ésta ha establecido, en forma imperativa, que la manera de hacer el ajuste monetario de las obligaciones dinerarias de abolengo mercantil, es por la vía de los intereses, por la potísima razón de que está entronizado en uno de los factores constitutivos o determinantes de la tasa reditual de mercado”.
( ) Si como queda visto, en la composición del interés legal comercial, identificado con el interés bancario corriente, se fusionan los factores preanotados, uno de los cuales procura recomponer el capital, es decir, compensar la depreciación que pueda experimentar, ningún error cometió el Tribunal cuando dejó de aplicar, para los efectos que se comentan, el artículo 884 del Código de Comercio, por considerar que al condenar simultáneamente al pago de una suma de dinero indexada, e intereses legales comerciales sobre el mismo valor, se privilegiaría injustamente al acreedor, quien doblemente vería retribuida la desvalorización del capital, en perjuicio del deudor, y con evidente desconocimiento de la finalidad buscada por el artículo 1746 del Código Civil, al romper la simetría que debe presidir el reconocimiento de las prestaciones tendientes 16 Caso: 2024-0658 a restablecer a las partes a la situación que tenían al momento de contratar, pues tales intereses, contrario a lo que predica el impugnador, no son simplemente representativos de una tasa de interés lucrativo o puro ( ).
De manera que, si esos intereses involucran un coeficiente destinado a revalorizar el capital, no pueden acumularse con la condena al pago del capital sobre el cual deben calcularse, reajustado monetariamente, so pena de tornar la declaración judicial de nulidad en fuente indebida de provecho para el acreedor» (CSJ SC, 25 abr. 2003, rad. 7140)»5.
Lo anotado para reafirmar que: «En tiempos más recientes no se advierte apartamiento de la Corporación a la procedencia de la indexación indirecta a las obligaciones mercantiles, como método legalmente admisible para la actualización de sumas dinerarias»6. En el sub-lite, la parte demandante solicitó que se condenara a la parte demandada al pago «equivalente a CIENTO OCHENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO PESOS MONEDA LEGAL CORRIENTE ($183.649.394), valor indexado a la fecha de su pago total» (subrayado y negrilla fuera del texto original).
Asimismo, reclamó una condena para la demandada por «(…) el valor de los intereses de mora sobre el capital de CIENTO OCHENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO PESOS MONEDA LEGAL CORRIENTE ($183.649.394), desde la fecha de incumplimiento de la obligación de transferir la propiedad, es decir desde el 01 de diciembre de 2017».
Lo antelado permite colegir, sin ambages, que, en el presente caso, la fórmula elegida por el demandante para la actualización de condenas fue la actualización de las sumas por la vía de indexación. Si ello es así, refulge evidente que no podía el reclamante obtener una doble condena, pues ello iría en contravía del principio de lealtad procesal y a su vez constituiría un eventual enriquecimiento sin justa causa, última circunstancia que, de rebote, lesionaría lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley 153 de 1887, que enseña: «ARTÍCULO 8.
Cuando no hay ley exactamente aplicable al caso controvertido, se aplicarán las leyes que regulen casos ó materias semejantes, y en su defecto, la doctrina constitucional y las reglas generales de derecho» Asimismo, contravendría las disposiciones del numeral 6 del artículo 42 del C.G.P. que dispone como deberes del juez: 5 Ibidem. 6 Ibidem. 17 Caso: 2024-0658 «6.
Decidir aunque no haya ley exactamente aplicable al caso controvertido, o aquella sea oscura o incompleta, para lo cual aplicará las leyes que regulen situaciones o materias semejantes, y en su defecto la doctrina constitucional, la jurisprudencia, la costumbre y los principios generales del derecho sustancial y procesal». Ello sin descontar una conculcación de lo preceptuado en el artículo 230 de la Constitución Política de Colombia que estatuye: «ARTÍCULO 230.
Los jueces, en sus providencias, sólo están sometidos al imperio de la ley. La equidad, la jurisprudencia, los principios generales del derecho y la doctrina son criterios auxiliares de la actividad judicial». (subrayado y negrilla fuera del texto original). Con estas premisas, surge evidente que al reclamarse las sumas indexadas por parte del demandante y accederse a estas por la judicatura de primer grado, la posibilidad que se habilitada para el aquí censor, era la de obtener el pago de intereses legales de que trata el artículo 1617 del Código Civil, esto es, en el 6% por ciento anual, debido a que como se indicó en el precedente jurisprudencial citado líneas atrás, dicha acumulación sí resulta plausible: Por tanto, es claro que los cargos rendidos en apelación no adquieren vocación de prosperidad.
Aun con lo anterior, esta judicatura estima que en ejercicio del poder oficioso conferido en el artículo 283 del Código General del Proceso7, se hace necesario modificar el fallo confutado, en el sentido de actualizar las condenas emitidas en contra de la entidad demandada. Así las cosas, se procederá a realizar la actualización respectiva, respecto de los dos ítems de condena, así: DE LA RESTITUCIÓN DE SUMAS DE DINERO: INDEXACIÓN: La ecuación es la siguiente8: VA= (K) x IPC final IPC inicial 7 «ARTÍCULO 283.
CONDENA EN CONCRETO. La condena al pago de frutos, intereses, mejoras, perjuicios u otra cosa semejante, se hará en la sentencia por cantidad y valor determinados. El juez de segunda instancia deberá extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia, aun cuando la parte beneficiada con ella no hubiese apelado.
(…)» 8 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil, Agraria y Rural. Sentencia Civil SC002-2021. M.P. Luis Alfonso Rico Puerta. 18 Caso: 2024-0658 VA: Valor actual K: Capital pagado Como índice final se tomará el certificado por el DANE más cercano a la fecha de registro de proyecto de este fallo9 (30 de mayo de 2025) y el índice inicial será la fecha en la que se indicó por el juez de primer grado que había lugar a devolver las sumas de dinero.
VA= ($ 183.649.394) * 150,14/ 97,53= $ 282.714.242 DE LOS INTERESES LEGALES: La ecuación es la siguiente10: I = (k) * (i) * (n) k: Capital pagado i: Tasa de interés mensual n: Meses transcurridos hasta la fecha de aprobación de la providencia En donde: k: 183.649.394 i: 0.5% n: 90 (desde enero de 2018 a julio de 202511). Por lo que: I= (183.649.394) * (0.5) * (91) I= ($84.925.474) Así las cosas, por concepto de intereses legales se establece como suma a cancelar el valor de ($82.642.227).
RESUMEN DEL CASO Y CONCLUSIONES Esta Sala tuvo la oportunidad de acometer el estudio de un proceso de responsabilidad civil contractual instaurado por el señor GUILLERMO RODRÍGUEZ FAYAD, con el fin de obtener una declaratoria de responsabilidad civil contractual respecto de R.A. CONSTRUCTORES S.A.S, con ocasión del incumplimiento del sujeto pasivo con la obligación de transferir la propiedad y el pleno dominio.
En primera instancia se despacharon negativamente las excepciones, pues se estimó que no se encontraban probadas las mismas. En consecuencia, se declaró 9 03 de julio de 2025. 10 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil, Agraria y Rural. Sentencia Civil SC002-2021. M.P. Luis Alfonso Rico Puerta. 11 mes de registro del proyecto de sentencia. 19 Caso: 2024-0658 la resolución del contrato objeto de la litis y se ordenaron las restituciones mutuas con su respectiva corrección monetaria e intereses legales Remitido en apelación el expediente, el apelante erigió su censura requiriendo que se ordenara el pago indexado de intereses comerciales sobre la suma de dinero restituir por el demandado, toda vez que este tenía calidad de comerciante y por ende, no resultaba procedente la aplicación de intereses legales sino comerciales.
No obstante, el cargo traído en apelación se despachó de manera desfavorable, por cuanto se advirtió que, según la jurisprudencia, no es posible solicitar indexación y adicional a ello los intereses comerciales, toda vez que, el recurrente en el escrito inaugural optó por la fórmula de indexación como mecanismo de actualización de las sumas.
Motivo por el cual, no es viable acceder a los intereses comerciales, pues sería obtener una doble condena. En consecuencia, se ordenará al extremo activo el pago de las cantidades señaladas en la parte motiva del presente fallo, a título de restituciones mutuas, debidamente indexadas y con los intereses legales correspondientes. En mérito de lo expuesto, la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Tunja, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO. DECLARAR que el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante no salió avante, por lo motivado.
SEGUNDO: ACTUALIZAR OFICIOSAMENTE el ordinal tercero y cuarto de la sentencia del 10 de septiembre de 2024, proferida por el JUZGADO SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE TUNJA, los cuales quedarán así: «TERCERO. CONDENAR al extremo pasivo, R.A. CONSTRUCTORES S.A.S, a restituir la suma de doscientos y ochenta y dos millones setecientos catorce mil doscientos cuarenta y dos pesos ($282.714.242), correspondientes a ciento ochenta y tres millones seiscientos cuarenta y nueve mil trescientos noventa y cuatro pesos ($183’649.394) más la corrección monetaria desde el mes de enero de 2018.
CUARTO. CONDENAR al extremo pasivo, R.A. CONSTRUCTORES S.A.S, a pagarle a GUILLERMO RODRÍGUEZ FAYAD la suma de ochenta y dos millones seiscientos cuarenta y dos mil doscientos veintisiete pesos ($82.642.227), por concepto de los intereses legales de la suma recibida por el inmueble objeto de la litis». 20 Caso: 2024-0658 TERCERO. DECLARAR que, en sus demás aspectos, el fallo apelado permanece incólume.
CUARTO. CONDENAR EN COSTAS a la parte demandante. Las agencias en derecho se fijarán por auto proferido por el magistrado sustanciador.
QUINTO. Ejecutoriada esta sentencia y cumplido lo ordenado en el ordinal anterior, DEVOLVER las diligencias al despacho de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE BERNARDO ARTURO RODRÍGUEZ SÁNCHEZ Magistrado JOSÉ HORACIO TOLOSA AUNTA Magistrado MARÍA JULIA FIGUEREDO VIVAS Magistrada. Firmado Por: Bernardo Arturo Rodriguez Sanchez Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 003 Civil Familia Tribunal Superior De Tunja - Boyaca Jose Horacio Tolosa Aunta Magistrado Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Tunja - Boyaca Maria Julia Figueredo Vivas Magistrada Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Tunja - Boyaca 21 Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 2dd4f31223f586bcd27503d381f3c40c1bb02f07ae633691d2a957327caaa921 Documento generado en 27/08/2025 05:12:57 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica