Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA TERCERA CIVIL DE DECISIÓN Lugar y fecha Proceso: Radicado: Demandante: Demandados: Providencia: Tema: Decisión: Ponente: Medellín, 4 de septiembre de 2025 Verbal – Responsabilidad civil contractual 05001310300120110038004 Raúl Alberto Builes Benjumea Luz Piedad Builes Benjumea, John de Jesús Builes Benjumea en su calidad de herederos determinados de Miguel Ángel Builes Zapata (q.e.p.d.);
Juan Esteban Builes Sánchez, Verónica Builes Sánchez y Victoria Eugenia Builes Sánchez, en representación de Omar de Jesús Builes Benjumea (q.e.p.d.), heredero determinado de Miguel Ángel Builes Zapata (q.e.p.d.) previamente fallecido; los herederos indeterminados de Miguel Ángel Builes Zapata (q.e.p.d.); y Pablo Bustamante Builes Sentencia N°12 de 2025 Legitimación para reclamar el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa.
Pertinencia de la prueba para acreditar las solemnidades del contrato de promesa y sus modificaciones. Legitimación en la causa por pasiva. Competencia y congruencia para pronunciarse en sede de segunda instancia. Confirma Claudia Mildred Pinto Martínez ASUNTO POR RESOLVER Decide la Sala Tercera Civil de Decisión del Tribunal la apelación formulada por el demandante Raúl Alberto Builes Benjumea y el demandado Pablo Bustamante Builes frente a la sentencia Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 proferida por el Juzgado 21 Civil del Circuito de Oralidad de Medellín el 7 de febrero de 2023, en el proceso de la referencia. I.
ANTECEDENTES 1. La pretensión: El señor Raúl Alberto Builes Benjumea actuando a través de apoderado judicial instauró demanda declarativa de responsabilidad civil contractual1 contra los herederos indeterminados del señor Miguel Ángel Builes Zapata (q.e.p.d.) y sus herederos determinados: Luz Piedad Builes Benjumea y Jhon de Jesús Builes Benjumea; así como también, los herederos determinados por representación de Omar de Jesús Builes Benjumea (q.e.p.d.)2: Juan Esteban Builes Sánchez, Verónica Builes Sánchez y Victoria Eugenia Builes Sánchez.
Igualmente dirigió la acción contra el señor Pablo Bustamante Builes como cesionario o subrogatario de los derechos gananciales y herenciales de Miguel Ángel Builes (q.e.p.d.) y Alicia Benjumea (q.e.p.d.). En su libelo, el demandante solicita que se declare: i) Que entre el señor Miguel Ángel Builes Zapata (q.e.p.d.), en calidad de promitente vendedor, y el señor Raúl Alberto Builes Benjumea, como promitente comprador, se celebró contrato de promesa de compraventa cuyo objeto consistía en la enajenación de la posesión material, o en su defecto, del derecho real de dominio3, sobre el inmueble identificado con el folio de matrícula Páginas 1 a 22 del archivo 063 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. Demanda reformada. 2 Hijo del señor Miguel Ángel Builes (q.e.p.d.) fallecido previamente. 3 Si en la vigencia del contrato de promesa el promitente vendedor adquiría por prescripción el derecho real de dominio, conforme a la cláusula 7ª del contrato de promesa.
Páginas 13, 23 a 26 del archivo 063 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. 1 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 inmobiliaria N°01N-5278371, ubicado en la carrera 80 Nos. 5341, 53-37, 53-39 y 53-35 de la ciudad de Medellín; ii) Que el demandante cumplió íntegramente con la obligación de pago del precio estipulado en el contrato de promesa suscrito el 8 de marzo de 2002; iii) Que ninguna de las partes pudo concurrir a la Notaría 17 de Medellín el día 14 de diciembre de 2007 para otorgar la escritura pública de compraventa, debido a que el promitente vendedor se encontraba en grave estado de salud y el inmueble aún no figuraba jurídicamente a su nombre; iv) Que, en consecuencia, se ordene a los herederos del señor Miguel Ángel Builes Zapata (q.e.p.d.) cumplir con lo pactado en las cláusulas quinta a novena del contrato de promesa, suscribiendo en fecha determinada la correspondiente escritura pública de compraventa del derecho real de dominio sobre el inmueble antes referido, a favor del señor Raúl Alberto Builes Benjumea4. 2.
Fundamentos fácticos: En respaldo de las pretensiones formuladas, se detallan a continuación los hechos expuestos en la demanda. 2.1. El 8 de marzo de 2002, Miguel Ángel Builes Zapata (q.e.p.d.) y Raúl Alberto Builes Benjumea celebraron un contrato de promesa de compraventa, donde el primero actuó como promitente vendedor y el segundo como promitente comprador. 2.2.
El objeto principal fue prometer la venta de la posesión material que ejercía el promitente vendedor sobre el inmueble 4 Páginas 13 a 15 del archivo 063 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 ubicado en la carrera 80 No. 53-41, 53-37, 53-39 y 53-35 de Medellín, con matrícula inmobiliaria No. 01N-5278371. 2.3.
Desde el año 2001 las partes ya habían celebrado un acuerdo de voluntades sobre la promesa de venta de la posesión, que finalmente se formalizó mediante escrito en el 2002, en aras de darle completa legalidad y seguridad. El inmueble ya se encontraba remodelado para esa época y se avaluó en $200.000.000,oo. 2.4. El contrato fue signado por los contratantes junto a los testigos de ese acto: Luz Piedad Builes de Bustamante y John Builes Benjumea, quienes son demandados en este asunto como herederos determinados del promitente vendedor. 2.5.
El objeto que se prometió vender se describe así: “La posesión material que ejercía sobre un inmueble distinguido con la matricula No. 900107454, ubicado en la carrera 80 No. 53-41, 53-37, 53-39 y 53-35 de la ciudad de Medellín (Ant.), consistente en un lote de terreno con un edificio en el construido, con sus mejoras y anexidades, situado en el municipio de Medellín, Zona Urbana.
El lote tiene un área aproximada de 248 metros cuadrados (9.20 x 22.5) con un área construida aproximada de 580 metros cuadrados y que linda: Por el Norte, con propiedad de la señora Lucelly Montoya, o sea el inmueble ubicado en la carrera 80 No. 53-45 de Medellín, por el Sur con propiedad de la señora Emilse Uribe, es decir, el inmueble ubicado en la carrea 80 No. 5325 y 53-23 de Medellín, por el occidente en parte con propiedad del señor Arango, es decir, con el inmueble ubicado en la carrera 80A No. 52B-118 de Medellín y en parte con el lote No. 13 que Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 aparentemente fue o es de propiedad del señor Jaime Cañola Betancur, por el oriente con la avenida 80 (carrera 80)”. 2.6.
El precio pactado en la promesa de compraventa fue de $200.000.000,oo, el cual se canceló de la siguiente manera: (i) En el año 2001, cuando se celebró verbalmente el acuerdo de voluntades, el promitente vendedor reconoció como parte del pago las mejoras realizadas por el promitente comprador, imputándolas al precio por un valor de $145.000.000,oo, aunque dichas mejoras realmente ascendían a $172.410.436,oo, las cuales consistieron en la construcción, desde el año 2000, de 3 apartaestudios, 5 apartamentos y 2 locales comerciales.
(ii) El señor Miguel Ángel Builes continuó recibiendo los cánones de arrendamiento del inmueble remodelado por el demandante desde la celebración del acuerdo verbal en 2001 hasta mediados de 2003, momento en el cual se consideró pagado el precio. (iii) Finalmente, se entregaron $25.000.000,oo, en efectivo al promitente vendedor durante los meses de junio y julio de 2003, a través del señor Jhon Builes Benjumea. 2.7.
El señor Miguel Ángel Builes había comprado el lote de terreno y construido la casa del primero piso, pero las casas del segundo y tercer piso fueron construidas por cuenta de la señora Alicia Benjumea, el demandante Raúl Alberto Builes Benjumea y el demandado Jhon Builes Benjumea. Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 2.8.
Conforme a lo pactado en el numeral 7° del contrato preparatorio, el señor Miguel Ángel Builes Zapata (q.e.p.d.) inició proceso de declaración de pertenencia para adquirir por prescripción adquisitiva el dominio del inmueble sobre el cual ejercía la posesión prometida en venta, el cual culminó con sentencia favorable de segunda instancia proferida por el Tribunal Superior de Medellín el 20 de febrero de 2008, inscrita en el folio de matrícula N°01N-5278371. 2.9.
El proceso de pertenencia fue costeado en su totalidad por el promitente comprador Raúl Alberto Builes Benjumea, pues éste estaba interesado en que se le transfiriera el derecho de dominio y no simplemente la posesión material. 2.10. Una vez cancelado el precio pactado, el demandante no requirió a su contraparte contractual para que compareciera a la Notaría 17 de Medellín el 14 de diciembre de 2007 para celebrar la venta prometida ya que (i) no se había notificado el fallo de segunda instancia en el asunto de pertenencia para lograr la transferencia del dominio y no solo de la posesión, y (ii) para esa data el promitente vendedor se encontraba en una grave situación de salud y en estado agónico, lo cual le imposibilitó su comparecencia, falleciendo el 15 de diciembre de esa misma anualidad. 2.11.
Por motivos ajenos a su voluntad de cumplir lo pactado en el contrato de promesa de compraventa del 8 de marzo de 2002, el promitente vendedor Miguel Ángel Builes Zapata no alcanzó a transferir el bien prometido en los términos del aludido convenio. Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 2.12. Se inició proceso de sucesión del señor Miguel Ángel Builes Zapata, correspondiéndole al Juzgado 9° de Familia de esta ciudad bajo el radicado 2008-00042, en el cual, presuntamente el señor Pablo Bustamante Builes solicitó medidas cautelares sobre el bien cuya posesión se prometió en venta. 2.13.
El señor Pablo Bustamante Builes es convocado a este asunto en su calidad de cesionario de los derechos herenciales de los causantes Miguel Ángel Builes Zapata y Alicia Benjumea, sin embargo, los contratos de cesión se encuentran cuestionados ante la justicia penal por la posible comisión de delitos. 2.14. El demandante ostenta la posesión material del inmueble pese a que no se ha logrado suscribir la escritura pública de compraventa. 2.15.
El demandado Pablo Bustamante Builes, directamente y a través de sus dependientes, ha perturbado dicha posesión imponiéndose como propietario del predio ante los inquilinos que ocupan el inmueble y la agencia de arrendamientos, incluso presentándose agresiones físicas contra el accionante. 2.16. El señor Raúl Alberto Builes Benjumea desde el año 2001, cuando se celebró consensualmente acuerdo con el señor Miguel Ángel Builes para comprarle el inmueble ha realizado mejoras modificando completamente las casas viejas que existían en el predio con 8 apartamentos y 2 locales comerciales, haciéndolo más productivo económicamente.
Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 2.17. El interés del demandante es que los herederos del promitente vendedor fallecido den cumplimiento al contrato de promesa suscrito el 8 de diciembre de 2002, ya que la omisión de suscribir la escritura de venta es consecuencia de hechos ajenos a la voluntad de las partes y no por el desconocimiento de sus obligaciones. 2.18.
Adicionalmente, la falta de celebración del contrato prometido se dio por la muerte del promitente vendedor, y porque para la fecha que se acordó celebrar el contrato prometido, el inmueble no se hallaba en su nombre, estando a la espera de la decisión de segunda instancia en el asunto de pertenencia. 3. Del trámite en primera instancia: El asunto fue asignado originalmente al Juez 17 Civil del Circuito de Medellín, el cual, mediante auto del 7 de junio de 2011 se declaró impedido, remitiendo la demanda y sus anexos al Juzgado 1° Civil del Circuito de esta ciudad5.
En ese orden, en proveído del 26 de septiembre de 2012 la citada autoridad admitió el libelo incoativo primigenio presentado por Raúl Alberto Builes Benjumea contra los herederos indeterminados y determinados de Miguel Ángel Builes (q.e.p.d.): Luz Piedad Builes Benjumea y John de Jesús Builes Benjumea; Juan Esteban Builes Sánchez, Verónica Builes Sánchez y Victoria Eugenia Builes Sánchez como herederos determinados de Omar de Jesús Builes Benjumea (q.e.p.d.)6, y sus herederos 5 Páginas 142 a 144 del archivo 003 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. 6 Hijo del señor Miguel Ángel Builes quien falleció previamente.
Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 indeterminados; y Pablo Bustamante Builes como subrogatario o cesionario de los derechos herenciales de Miguel Ángel Builes (q.e.p.d.) y Alicia Benjumea (q.e.p.d.). Igualmente, decretó la medida cautelar de inscripción de demanda sobre el predio con folio N°01N-5278371 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la zona norte de Medellín7.
El demandado Pablo Bustamante Builes una vez notificado personalmente8, contestó la demanda oponiéndose a las pretensiones y alegando únicamente la excepción genérica9. En escritos radicados el 5 de marzo de 2013 los accionados John de Jesús Builes Benjumea, Juan Esteban Builes Sánchez, Verónica Builes Sánchez y Victoria Eugenia Builes Sánchez informaron conocer sobre la admisión de la demanda y se allanaron a las pretensiones10.
De otra parte, surtido el emplazamiento de rigor, la curadora adlitem designada para representar los intereses de los herederos indeterminados se notificó personalmente del asunto11, y contestó la demanda sin presentar defensas meritorias12. El 9 de junio de 2014 el apoderado del demandante Raúl Alberto Builes Benjumea presentó reforma a la demanda13, siendo admitida mediante auto calendado el 2 de julio de 2014, 7 Archivos 004 y 019 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. 8 Archivo 021 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. 9 Archivos 027 y 028 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. 10 Archivos 034 y 039 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. 11 Archivo 051 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. 12 Archivo 055 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. 13 Páginas 1 a 22 del archivo 063 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. Proceso Radicado disponiéndose el trámite Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 correspondiente conforme a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil vigente para esa época, (i) excluyéndose a los herederos indeterminados de Omar Builes Benjumea (q.e.p.d.), (ii) corriéndose traslado por el término de 10 días, atendiendo que ya se encontraban vinculados los accionados luego de la admisión del libelo incoativo primigenio14, y (iii) disponiendo su notificación por anotación en el estado en virtud del artículo 87 ejusdem15.
En su oportunidad, el demandado Pablo Bustamante Builes contestó el libelo incoativo reformado oponiéndose a las pretensiones y proponiendo como excepciones las denominadas (i) incumplimiento del contrato por parte del señor Raúl Alberto Builes Benjumea, (ii) inexistencia del contrato de promesa por falta de objeto u objeto no determinado, (iii) inexistencia del contrato de promesa por indeterminación en el negocio a realizar, (iv) inexistencia del contrato de promesa por indeterminación en el plazo o condición fijado, y (v) la genérica16.
Los demás demandados Luz Piedad y John de Jesús Builes Benjumea, Juan Esteban, Verónica y Victoria Eugenia Builes Sánchez guardaron silencio frente a la reforma de la demanda presentada. En ese orden, en auto del 20 de agosto de 2014 se corrió traslado de las excepciones de mérito propuestas siguiendo lo prescrito en el artículo 399 del Código de Procedimiento Civil17.
Archivos 019, 021, 023, 028, 034, 035, 039, 042, 047, 050, 051, 055 y 064 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. 15 Archivo 064 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. 16 Páginas 1 a 7 del archivo 065 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. 17 Archivo 066 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. 14 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 Fenecido el plazo de rigor, en proveído del 1° de octubre de 201418 el Juzgado de primer grado citó a las partes a la audiencia de que trataba el artículo 101 del Código de Procedimiento Civil, la cual se llevó a cabo el 2 de febrero de 2015 declarándose fracasada la conciliación19.
El 13 de marzo de 2015 se decretaron las pruebas deprecadas por las partes, denegándose la inspección judicial y el dictamen pericial deprecado por el extremo accionante20. En proveído de 10 de julio de esa anualidad se desató el recurso planteado por el demandante revocando parcialmente la anterior determinación y designó perito avaluador para que cuantificara el valor de las mejoras, reformas y mantenimiento que había realizado el señor Raúl Alberto Builes Benjumea sobre el inmueble objeto de promesa21.
Agotadas las etapas pertinentes, en auto del 8 de agosto de 2022 se cerró el debate probatorio y se aplicó la transición legislativa de que trata el artículo 625 del Código General del Proceso, fijándose fecha para llevar a cabo la audiencia de instrucción y juzgamiento que regula el artículo 373 ejusdem22. 4. La sentencia apelada: En la audiencia celebrada el 7 de febrero de 2023, el Juez 21 Civil del Circuito de esta ciudad dictó sentencia en la cual resolvió (i) excluir del asunto al demandado Pablo Bustamante Builes por falta de legitimación en la causa Archivos 067 y 069 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. Archivo 070 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. 20 Archivos 073 a 075 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. 21 Archivo 079 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. 22 Archivo 030 del cuaderno 01PrimeraInstancia. 18 19 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 por pasiva, (ii) desestimó las pretensiones de libelo incoativo (iii) ordenando el levantamiento de la medida cautelar de inscripción de demanda decretada sobre el folio de matrícula N°01N5278371, y (iv) condenando en costas a la parte demandante23.
Lo anterior al considerar que “(…) Un hecho sobreviniente acaecido en el transcurso del trámite, el cual afecta directamente a la legitimación de la causa por pasiva que se radicaba en cabeza del comandado Pablo Bustamante Builes, (…) de la documentación que reposa en el consecutivo 18 el expediente digital (…) esta da cuenta que el Juzgado 23 Penal del Circuito de Medellín con Funciones de Conocimiento mediante providencia del 2 de diciembre de 2020 (…) decisión que fue confirmada por la Sala Penal del Tribunal Superior de Medellín mediante providencia del 21 de junio de 2021, ordenó la cancelación de los títulos obtenidos fraudulentamente, específicamente en las escrituras públicas número 3079 del 30 agosto 2007 y 4263 al 28 de noviembre de 2007, ambas de la notaría 17 del círculo de Medellín. De ahí que con dicha decisión desaparece la legitimación en la causa que le permitía al codemandado Pablo Bustamante Builes ser parte de este proceso y como consecuencia de ello deberá excluirse él mismo su participación como han mandado, imponiéndose no tener en cuenta entonces la oposición excepciones que formuló contra la demanda.
Ahora, pasando al análisis del caso, conforme la reforma la demanda (…) Se constata que la cláusula quinta se fijó como plazo para el otorgamiento de la escritura pública y entre el cual se perfeccionaría el contrato prometido (…) en la cláusula sexta y para efectos de cumplir con la solemnidad, precisaron que dicho acto se realizaría en la notaría 17 de Medellín (…) más tardar el quinto día hábil siguiente a la fecha en que se produzca el pago total del precio a las 2 p.m. (…) La redacción de estas condiciones permite deducir con claridad el plazo establecido para la celebración del contrato prometido al señalar la hora fija (sic) para ello (…) el contrato prometido recae inicialmente sobre la posesión material ejercida sobre el bien inmueble que fue descrito en la cláusula primera, refiriéndose a partir de la cláusula séptima la posibilidad de que la 23 Archivo 030 del cuaderno 01PrimeraInstancia. Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 compraventa recayese ya no sobre la posesión sino sobre el derecho de dominio sobre el mismo bien, el que para el momento en que se realizó el contrato, por tratarse en una posesión, no tenía matrícula inmobiliaria, por lo que puede afirmarse, en cuanto a la individualización de la cosa, que el inmueble cuya posesión sería objeto de compraventa fue debidamente determinado por su cabida, ubicación y linderos (…) De ahí que la determinación del contrato a las condiciones del objeto del mismo para el momento de su celebración resulta admisible.
De esta manera, resulta viable predicar la eficacia de la promesa del contrato de compraventa por cuanto no falta a este ninguno de los elementos esenciales previsto en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, y en tal sentido se satisface plenamente el primer requisito de procedencia de la pretensión de cumplimiento referido a la existencia de un contrato válidamente celebrado entre las partes (…) solo se confiere al contratante cumplido o que se allanó a cumplir, por lo que carece de legitimidad para acudir a ella al contratante que no acredita dicha circunstancia (…) Es denotar que lo expuesto en la demanda sugiere que el contenido del documento que recoge el contrato de promesa no está ceñido a la verdad, no obstante, la prevalencia de la versión traída por el demandante implica la necesidad de que el contrato arrimado fuese cuestionado mediante la respectiva acción de simulación, cosa que no ocurrió, y por tanto, es su tenor literal el que debe ser entendido y verificado por el Despacho para cualquier conclusión que tenga que ver con el cumplimiento, sin que puedan admitirse modificaciones no contenidas en el mismo y que puedan llevar a conclusiones totalmente desviadas.
Ahora bien, independientemente de la veracidad o no de las negociaciones que hubieran podido tener los contratantes iniciales cuyos detalles se extienden en la versión traída en la demanda, lo cierto es que la promesa arrimada a cuenta de que la celebración del contrato de compraventa del bien prometido se supeditó al cumplimiento del pago del precio en la forma allí establecida, sin hacer mención alguna alternativa de pagos diferentes que de haberse pactado, debían quedar establecidas en la misma promesa de contrato o en documento adjunto que como parte de ella fuera suscrito por los mismos contratantes para que la modificarán, cosa que tampoco ocurrió, máxime que la promesa se suscribió con posterioridad al acuerdo de voluntades de 2001, en el que se dice ya se Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 había acordado, como parte de pago del precio, el reconocimiento de 145´000.000 correspondiente a las mejoras.
Es que si en la demanda se afirma que para el año 2001 el señor Miguel Ángel reconoció al demandante el pago de parte del precio con unas mejoras por valor de 145´000.000 de pesos, de ser cierta dicha afirmación, debió tenerse en cuenta dicha circunstancia en el contenido de la promesa de contrato arrimada con la demanda, cosa que de la misma no se extracta, y a pesar de lo dicho en la demanda, lo cierto es que no existe en el proceso prueba el cumplimiento por parte del permitente comprador de la obligación de pago que emana de la cláusula tercera y quinta de la promesa.
Por tanto, no puede admitirse como demostración de dicho pago lo que asegura el libelo, en tanto nada de ello quedó plasmado en el precontrato, que de lógica ha de ser el suscrito con posterioridad al supuesto acuerdo de voluntad desde el año 2001, y que eventualmente estar afectado por lo que supuestamente había acordado los contratantes frente a la forma de pago del precio, debía recoger la convención al respecto, cosa que evidentemente no se aprecia en la promesa de contrato arrimada, siendo palpable el incumplimiento del actor al no acreditar en debida forma la realización del pago en los términos pactados.
De ahí que no resulte admisible la alteración del contenido en la promesa en ningún sentido, sugiriendo conclusiones ajenas a la misma, por cuanto el deber de los extremos contratantes es cumplir con las prestaciones en la forma que allí dejaron establecidas. Ahora bien, si en gracia de discusión se admitiera como lo afirma el actor, que realizó el pago totalmente del precio pactado, también se evidencia el incumplimiento de su parte, toda vez que era su deber en los términos acordados en la cláusula quinta y sexta esta acudir a la Notaría 17 dentro de los 5 días siguientes a la fecha en que se produjera el pago definitivo, cosa que según el propio dicho, había ocurrido desde el mes de julio de 2003.
Sin embargo, tampoco aparece en el expediente, prueba de que ello ocurrió y adicional a ello, el actor en la demanda admite no haber acudido allí, lo que refuerza el no acatamiento por parte de su parte de los deberes emanados del contrato de promesa, como ya se ha dicho, el acierto de la pretensión derivada del canon 1546 del Código Civil está supeditado al cumplimiento por parte del reclamante de los compromisos adquiridos, pues de lo contrario no puede incoar la acción resolutoria o la de cumplimiento prevista en dicho precepto, concordante con la excepción de contrato no Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 cumplido regulado en el canon 1609 del mismo estatuto, a cuyo tenor ninguno de los contratantes de está en mora de cumplir lo pactado mientras el otro por su lado, no cumpla o se allane a cumplirla en la forma y tiempos debidos.
Además, si la pretensión invocada no es la resolutoria, sino la de cumplimiento, como ocurre en este caso, la exigencia aumenta porque quien (…) lo demanda requiere haber acatado sus deberes aún en el supuesto que su contraparte no lo haya hecho previamente, En este orden, teniendo en cuenta que la acción de cumplimiento de contrato decide que el reclamante haya honrado sus compromisos y que la misma no se otorgue en provecho de quien no atendió rigurosamente sus obligaciones, las circunstancias de no acreditarse por parte del señor Raúl Alberto Builes Benjumea el cumplimiento de lo que a él correspondía conforme el contrato de promesa celebrado con el señor Miguel Ángel Builes, origina la falta de legitimación e interés para exigir el cumplimiento de la contraparte en la forma solicitada, orden en el cual las pretensiones no están llamadas a prosperar y por tanto se desestimarán sin necesidad de entrar a analizar si hubo o no incumplimiento de la parte demandada (…)”24 (Resaltado del Despacho). 5.
La apelación: Inconformes con la decisión, el demandante Raúl Alberto Builes Benjumea y codemandado Pablo Bustamante Builes la recurrieron. 5.1. El primero de los mencionados sustentó la alzada precisando que el yerro radica en haberse considerado que el actor no acreditó el cumplimiento de sus obligaciones en cuanto al pago del precio y su disposición o allanamiento de finiquitar el convenio prometido, al no valorarse el material probatorio practicado en el asunto, especialmente las declaraciones de las partes y los testigos, así como también, los dictámenes periciales aportados.
Señaló que (i) “no se tuvo en cuenta que en la cláusula Minutos 31:48 a 1:10:00 de la audiencia de instrucción y juzgamiento del 7 de febrero de 2023. Archivo 36 del cuaderno 01PrimeraInstancia. 24 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 10 del contrato se señaló que sería reconocido como parte del precio estipulado, las mejoras realizadas en el inmueble por el promitente comprador en los años 2000 y 2001”;
(ii) “tampoco se tuvo en cuenta la prueba documental y testimonial con relación a los frutos recibido por el señor MIGUEL ANGEL BUILES, que dan cuenta de otra parte importante de cómo se pagó del precio”; (iii) “es importante resaltar que en el mismo contrato de promesa de venta, en su cláusula quinta, se permitió que el precio se pudiera pagar de una forma diferente”;
(iv) “resultó probado, más allá de toda duda razonable, que los doscientos millones de pesos ($200.000.000) estipulados en el contrato, efectivamente fueron cancelados por el señor Raúl Alberto Builes Benjumea”; (v) el accionante “se allanó a celebrar el contrato prometido, esto en atención a que adelantó todas las gestiones jurídicas necesarias para que el promitente vendedor no le transfiriera la posesión material sino el derecho real de dominio, tal como se estipuló en el mismo contrato, en la cláusula Séptima”;
(vi) “ninguna de las partes compareció a la notaría en la fecha máxima estimada en el contrato para celebrar el contrato prometido (diciembre 14 de 2007), por (…) el delicado estado de salud que para ese momento tenía el señor Miguel Ángel Builes (…) se puede colegir cuál fue la verdadera voluntad e intención de las partes, en el sentido de preferir esperar a que saliera el proceso de pertenencia para que se celebrara el contrato prometido, esto es, para que se transfiera el derecho real de dominio a favor del señor Raúl Alberto Builes Benjumea y no simplemente la posesión material”; y (vii) “la mayoría de los herederos del señor Miguel Ángel Builes efectivamente reconocieron la validez del contrato celebrado entre su causante y mi cliente, así como las manifestaciones de voluntad que las partes, al ejecutar las obligaciones derivadas del contrato Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 preparatorio, realizaron, esto es, no solo la de pagar y recibir el precio en la forma como lo hicieron, sino además la de preferir esperar a que saliera el proceso de pertenencia para proceder a celebrar el contrato prometido”25. 5.2.
Por su parte, el codemandado Pablo Bustamante Builes, quien recurrió únicamente el ordinal primero de la parte resolutiva de la decisión referente a la legitimación en la causa por pasiva, indicó que (i) “la orden de cancelación de las escrituras públicas mencionadas no está ejecutoriada y en firme, porque la SALA PENAL de la CORTE SUPREMA DE JUSTICIA está tramitando un recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia emitida por la SALA PENAL del TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN el 21 de junio de 2021 (…) el recurso de casación mencionado está en trámite y a la fecha la SALA PENAL de la CORTE SUPREMA DE JUSTICIA no ha proferido la sentencia correspondiente”;
(ii) “dicho recurso se concede en el efecto suspensivo (…) como lo señaló la CORTE CONSTITUCIONAL al estudiar este asunto en el marco del examen de constitucionalidad de algunos artículos de las Leyes 553 y 600 de 2000, la presunción de inocencia, consagrada en el inciso cuarto del Artículo 29 de la Constitución Política y en el Artículo 7 de la Ley 906 de 2004”; y (iii) “las escrituras públicas Nº 3079 del 30 de agosto de 2007 y Nº 4263 del 28 de noviembre de 2007 de la Notaría 17 del Círculo de Medellín, no han sido canceladas en la forma dispuesta en los Artículos 47 y 52 del Decreto 960 de 1970, lo que evidencia que la orden de cancelación de las mismas, adoptada en la sentencia de primera instancia (…) confirmada en 25 Archivo 009 del cuaderno 02SegundaInstancia. Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 la sentencia de segunda instancia (…) no está ejecutoriada y en firme, como consecuencia del efecto suspensivo en que fue concedido el recurso de casación”26. 6.
Del trámite en segunda instancia: En auto del 1° de marzo de 202327, adicionado el 21 siguiente28, se admitieron los recursos de apelación y se concedió el término para su sustentación, dado que la sentencia fue proferida bajo la vigencia de la Ley 2213 de 2022. En proveído del 31 de enero de 2024, se decretó como prueba de oficio en sede de segunda instancia, la complementación del segundo dictamen pericial ordenado por el Juzgado de primer grado el 23 de noviembre de 201729 en virtud de las objeciones por error grave invocadas por el demandante y el codemandado Pablo Bustamante Builes frente a la primera experticia presentada ordenada en proveído del 10 de julio de 2015 por la solicitud probatoria del actor30; para efectos de determinar los frutos civiles que pudo producir la edificación objeto de la experticia desde el 8 de abril de 2002 y hasta el momento en que se presente el complemento, para lo cual se debía tener en cuenta la administración ejercida por la sociedad Arrendamiento Nutibara31.
El 13 de febrero se precisó que la valoración de los frutos se debía realizar teniendo en cuenta cada una de las unidades que compone la edificación, esto es, 2 locales y 3 Archivo 015 del cuaderno 02SegundaInstancia. Archivo 002 del cuaderno 02SegundaInstancia. 28 Archivo 011 del cuaderno 02SegundaInstancia. 29 Archivo 101 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. 26 27 30 Archivo 079 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. 31 Archivo 024 del cuaderno 02SegundaInstancia. Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 apartamentos en el primer piso; 2 apartamentos en el segundo piso; 2 apartamentos en el tercer piso y, un apartamento en el cuarto piso32.
Luego de requerir a las partes33, la prueba fue allegada dentro del término concedido34, y tras el traslado respectivo35, se citó al perito para audiencia de contradicción conforme al artículo 228 del mismo código36, diligencia que se celebró el 3 de octubre de 2024 ante esta Sala de decisión, la cual fue suspendida para que otra vez se complementara el dictamen en cuanto al periodo del año 2002 al 200337.
Surtido lo anterior38 y efectuado el traslado pertinente39, el experto fue citado nuevamente a audiencia pública40, la cual se agotó el 6 de marzo del año en curso41. Así las cosas, en auto del 19 de marzo pasado se corrió traslado a las partes por el término de 5 días para que presentaran sus alegaciones finales teniendo en cuenta la prueba decretada de oficio en esta instancia42.
El apoderado del codemandado Pablo Bustamante Builes reiteró lo expuesto al momento de sustentar la alzada y descorrer el Archivo 034 del cuaderno 02SegundaInstancia. Archivo 046 del cuaderno 02SegundaInstancia. 34 Archivo 051 del cuaderno 02SegundaInstancia. 35 Archivo 057 del cuaderno 02SegundaInstancia. 36 Archivo 063 del cuaderno 02SegundaInstancia. 37 Archivos 078 y 079 del cuaderno 02SegundaInstancia. 38 Archivo 086 del cuaderno 02SegundaInstancia. 39 Archivo 089 del cuaderno 02SegundaInstancia. 40 Archivo 093 del cuaderno 02SegundaInstancia. 41 Archivos 099 a 101 del cuaderno 02SegundaInstancia. 42 Archivo 103 del cuaderno 02SegundaInstancia. 32 33 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 traslado de la presentada por su contraparte, expresando que ambas partes incumplieron el contrato de promesa respecto al pago del precio en la cuantía y forma pactada en la cláusula tercera de la promesa, así como también, la obligación de comparecer en el plazo fijado a la Notaría determinada en la cláusula sexta, por lo que aduce que el Tribunal debe declarar oficiosamente su resolución por incumplimiento mutuo en la forma señalada por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SC3666-2021.
En su defecto, verificar si el convenio preparatorio cumple con los requisitos de validez del artículo 1611 del Código Civil, declarando la nulidad absoluta con las respectivas restituciones, si es del caso43. Por su parte, el demandante Raúl Alberto Builes Benjumea insistió en que, con las pruebas practicadas están demostrados los requisitos de existencia y validez del contrato de promesa que regula la legislación civil44, el cumplimiento de la obligación de pago y el allanamiento de los contratantes en el perfeccionamiento del convenio prometido.
Así mismo, indicó que, en caso de ordenarse restituciones mutuas, deberá tenerse en cuenta que el actor sólo percibió frutos desde el año 2004 y hasta el mes de mayo de 2010, cuando se materializó el embargo decretado por el Juzgado 9° de Familia de esta ciudad en el trámite de sucesión del de cujus Miguel Ángel Builes (q.e.p.d.)45. Archivo 105 del cuaderno 02SegundaInstancia. Artículo 1611 del Código Civil. 45 Archivo 107 del cuaderno 02SegundaInstancia. 43 44 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 Finalmente, en auto del 22 de mayo de los corrientes se negó la solicitud de nulidad elevada por la parte convocante por haberla convalidado46.
II. CONSIDERACIONES 7. Objeto de la apelación: Esta Sala ha reiterado, conforme a lo señalado por su superior funcional y lo dispuesto en los artículos 320, 322 y 328 del Código General del Proceso, que la competencia del tribunal en sede de apelación está limitada a los temas planteados y sustentados por las partes en sus reparos frente a la sentencia, salvo aquellos que el ordenamiento exige resolver de oficio.
Sobre el particular, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha explicado que “[e]sta restricción, aplicable al ejercicio de la competencia funcional, no es regla relativa al reparto de la jurisdicción entre los jueces -distribución de funciones-, sino operativa para acotar los tópicos materia de decisión, cuya desatención deberá ser cuestionada a través instrumentos como la incongruencia o la reforma peyorativa, por referirse al contenido del fallo”47. 8.
Problema jurídico: Determinar si el demandante Raúl Alberto Builes Benjumea se constituyó en contratante cumplido para exigir de su contraparte, Miguel Ángel Builes Zapata (q.e.p.d.), a través de su sucesión, el cumplimiento forzado del contrato de Archivo 115 del cuaderno 02SegundaInstancia. Sala de Casación Civil, Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC4174-2021 del 13 de octubre de 2021.
Radicación n° 11001-31-99-001-2013-11183-01. M.P.: AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO. https://cortesuprema.gov.co/corte/wp-content/uploads/2021/10/SC4174-20212013-11183-01.pdf 46 47 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 promesa de venta suscrito el 8 de marzo de 2002 y, una vez determinado lo anterior, verificar si el codemandado Pablo Bustamante Builes se encuentra legitimado por pasiva para soportar las pretensiones en su calidad de cesionario de los derechos herenciales y gananciales de Alicia Benjumea Cardona (q.e.p.d.) y Miguel Ángel Builes Zapata (q.e.p.d.). 9.
Caso concreto. Para resolver el asunto, se tiene que el contrato constituye la máxima manifestación de la autonomía de la voluntad privada, en la medida que en ésta los sujetos tienen la facultad de elegir si celebran o no determinado acto o negocio jurídico, con quién realizarlo y estipular las cláusulas llamadas a regular la relación así creada, sin perjuicio de comportamientos irregulares que eventualmente pudieran darse con ocasión del ejercicio del llamado poder de negociación. El artículo 1546 del Código Civil prescribe que en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios. La Corte Suprema de Justicia ha precisado que la facultad de reclamar el cumplimiento contractual “requiere la presencia de varios presupuestos o requisitos que, aunque no generan unanimidad en la doctrina, se han concretado tradicionalmente en la existencia de un contrato bilateral válido, el incumplimiento de Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 uno de los contratantes y el cumplimiento o la disposición a cumplir del otro”48.
La misma Corporación ha enseñado que: “La acción de cumplimiento de un contrato (C.C. art. 1.546 inciso 2°) corresponde exclusivamente al contratante que ha cumplido por su parte sus obligaciones contractuales, porque de este cumplimiento surge el derecho de exigir que los demás cumplan las suyas; de modo que para el ejercicio legalmente correcto de esta acción no basta que el demandado haya dejado de cumplir las prestaciones a que se obligó, sino que es indispensable también que se haya colocado en estado legal de mora, que es condición previa de exigibilidad, para lo cual es preciso que el contratante demandante haya cumplido por su parte las obligaciones que el contrato bilateral le imponía o que está pronto a cumplirlas en la forma y tiempo debidos, porque de otra manera el demandado no sería moroso en virtud del principio consignado en el artículo 1.609 C. Civil, que traduce en fórmula positiva el aforismo de que la “mora purga la mora”.
(…) La excepción emana del contrato mismo, y de acuerdo con los principios generales de derecho probatorio, es al demandante de uno de los dos derechos alternativos: y optativos del artículo 1546 del C. C. (la resolución o el cumplimiento del contrato), a quien corresponde desvirtuar la excepción, demostrando el cumplimiento oportuno de su obligación. "En la acción de resolución legal de los contratos corresponde al demandado la prueba del cumplimiento de su obligación cuando por este motivo se opone a aquélla, salvo si se trata de créditos relativos a omisiones.
Lo contrario acontece respecto de la excepción de contrato no cumplido o no cumplido pertinentemente. El demandado sólo debe motivar su excepción, pero la carga de la prueba de ella incumbe al demandante, porque en el fondo, éste contrapone a esa excepción el Sala de Casación Civil, Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC 18 de diciembre de 2009.
Radicado 1996-09616. Citada por la misma Corporación en la sentencia SC1690-2022 del 2 de junio de 2022. Rad. 08001-31-03-004-2017-00111-02. M.P.: Octavio Augusto Tejeiro Duque. 48 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 cumplimiento de su propia obligación, o sea su extinción, y el excepcionante automáticamente se halla amparado por la prueba que de la existencia del contrato bilateral ha aducido el demandante.
Todo ello en consonancia con lo dispuesto en el artículo 1757 del C. C."49. En acciones como la que nos convoca, se puede afirmar que quien incumple una obligación surgida de un contrato bilateral, queda sometido a las acciones resolutoria o de cumplimiento que, alternativamente, puede plantear el contratante cumplido, quien también tiene derecho a reclamar, como consecuencia de una cualquiera de ellas, el resarcimiento del daño que se le hubiere ocasionado, como así lo establecen los artículos 1546 del Código Civil y 870 del Código de Comercio.
Se trata de una regla que encuentra justificación en el carácter normativo que tienen los contratos [artículo 1602 del C.C.], de suerte que si uno de los contratantes viola o transgrede la ley contractual, la parte cumplida -y sólo ella- queda habilitada para pedir que se rompa el vínculo obligacional, en orden a que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban antes de la celebración del negocio jurídico, o para demandar que se cumpla el respectivo deber de prestación por parte del infractor.
En compendio, puede sostenerse que, como así lo ha dicho la jurisprudencia, para legitimarse en el ejercicio de la acción de cumplimiento, el demandante debe acreditar que fue un contratante cumplido, esto es, que honró las obligaciones que contrajo para con la otra parte, o que estuvo presto a hacerlo en Sala de Casación Civil, Corte Suprema de Justicia. Sentencia del 25 de marzo de 1950.
Mg. Pn. Dr. Hernán Salamanca. Gaceta Judicial, Tomo LXVIII, Bogotá, 1950, p. 126-127. Citada en la sentencia SC3666-2021 del 25 de agosto de 2021. Radicación N°66001-31-03-003-2012-00061-01. M.P.: Álvaro Fernando García Restrepo. 49 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 los términos acordados. Como lo ha dicho la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia: “Por ende, cuando las partes deben acatar prestaciones simultáneas, para hallar acierto a la pretensión judicial fincada en el canon 1546 citado, es menester que el demandante haya asumido una conducta acatadora de sus débitos, porque de lo contrario no podrá incoar la acción resolutoria o la de cumplimiento prevista en el aludido precepto, en concordancia con la exceptio non adimpleti contractus regulada en el canon 1609 de la misma obra, a cuyo tenor ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro por su lado no cumpla, o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.
Además, si la pretensión invocada no es la resolutoria sino la de cumplimiento del acuerdo, la exigencia aumenta porque quien así lo demanda requiere haber honrado sus compromisos, aun en el supuesto de que su contraparte no lo haya hecho previamente. De allí que, aludiendo específicamente a aquellas hipótesis en las que el promotor demanda el cumplimiento de lo prometido a él, la Corte tenga decantado que: Según el artículo 1546 del Código Civil, la acción dirigida a obtener la ejecución de un contrato, inclusive la que se entabla para que se declare su resolución, exige que el demandante haya cumplido las obligaciones a su cargo.
La solución es distinta en el evento de incumplimiento recíproco de las partes, según se trate de obligaciones simultáneas o sucesivas. En ambas hipótesis, para demandar tanto la resolución como el cumplimiento, es necesario que el promotor del proceso se haya allanado a cumplir en el lugar y tiempo debidos, y en el de las segundas, además, que su incumplimiento sea posterior al del otro extremo del contrato.
Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 Como tiene explicado la Corte, cuando se pretende la ejecución de lo pactado, si las obligaciones recíprocas son sucesivas, el “(…) contratante que no vio satisfecha la previa obligación sólo puede pretender el cumplimiento del contrato si cumplió o se allanó a cumplir.
Si no ha cumplido ni se ha allanado a hacerlo, puede pretender la resolución con fundamento en el art. 1609, es decir, por el incumplimiento de las obligaciones antecedentes del otro contratante”. (…) En suma, el demandante incumplidor postrero de obligaciones sucesivas, carece de legitimación para solicitar la ejecución de un contrato bilateral, cuando no estuvo presto a cumplir en la forma y tiempo debidos, porque de una actitud pasiva, como es apenas natural entenderlo, no puede surgir el derecho a exigir de los demás que cumplan.
(CSJ SC4420 de 8 abr. 2014, rad. 2006-00138-01). La razón de ser de dicha exigencia adicional, en tratándose de la solicitud judicial de cumplimiento contractual, ha sido expuesta por esta Corporación, señalando que «el que pide el cumplimiento con indemnización de perjuicios sí tiene necesariamente que allanarse a cumplir él mismo, puesto que, a diferencia de lo que ocurre en aquel primer caso (demanda de resolución), en que el contrato va a DESAPARECER por virtud de la resolución impetrada, y con él las obligaciones que generó, en el segundo va a SOBREVIVIR con la plenitud de sus efectos, entre ellos la exigibilidad de las obligaciones del demandante, las que continuarán vivas y tendrán que ser cumplidas a cabalidad por éste.» (CSJ SC de 29 nov. 1978, reiterada en SC de 4 sep. 2000 rad. nº 5420, SC4420 de 2014, rad. nº 2006-00138, SC6906 de 2014, rad. nº 2001-00307-01, entre otras).
En resumen, puede deprecar la resolución de un acuerdo de voluntades el contratante cumplido, entendiéndose por tal aquel que ejecutó las obligaciones que adquirió, así como el que no lo hizo justificado en la omisión previa de su contendor respecto de una prestación que éste debía acatar de manera preliminar; mientras que si de demandar la consumación del pacto se trata, sólo podrá hacerlo el negociante Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 puntual con independencia de que el otro extremo del pacto haya atendido o no sus compromisos, aun en el supuesto de que estos fueran anteriores”50.
“2.9. Esclarecido, como queda, que el artículo 1546 del Código Civil se ocupa exclusivamente de regular el incumplimiento unilateral de los contratos bilaterales, es del caso precisar que con ese alcance del precepto, es que debe entenderse la abundante jurisprudencia elaborada en torno de las acciones alternativas consagradas en él, particularmente, que su ejercicio únicamente le corresponde al contratante cumplido o que se allanó a satisfacer sus obligaciones quien podrá optar por demandar la resolución del convenio o su cumplimiento forzado, en ambos supuestos con indemnización de perjuicios; que una y otra acción debe dirigirse en contra del extremo que se sustrajo de satisfacer sus compromisos negociales; que es este comportamiento omisivo -el incumplimiento de las obligaciones-, el factor que determina la operatividad de las señaladas vías; y que a dichas dos soluciones sustanciales – resolución y cumplimiento- puede enfrentárseles, para enervarlas, la excepción de contrato no cumplido”51.
Sala de Casación Civil, Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC-2307-2018 del 25 de junio de 2018. Radicado N°11001-31-03-024-2003-00690-01. Magistrado ponente: Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. “En el ámbito de los contratos bilaterales y en cuanto toca con la facultad legal que, según los términos del artículo 1546 del Código Civil, en ellos va implícita de obtener la resolución por incumplimiento, hoy en día se tiene por verdad sabida que es requisito indispensable para su buen suceso en un caso determinado, la fidelidad a sus compromisos observada por quien ejercita esa facultad habida cuenta que, como lo ha señalado la Corte, el contenido literal de aquél precepto basta para poner de manifiesto que el contratante incumplido utilizando el sistema de la condición resolutoria tácita, no puede pretender liberarse de las obligaciones que contrajo.
Es preciso entender, entonces, que no hay lugar a resolución de este linaje en provecho de aquella de las partes que sin motivo también ha incurrido en falta y por lo tanto se encuentra en situación de incumplimiento jurídicamente relievante, lo que equivale a afirmar que la parte que reclama por esa vía ha de estar por completo limpia de toda culpa, habiendo cumplido rigurosamente con sus obligaciones, al paso que sea la otra quien no haya hecho lo propio, de donde se sigue que “…el titular de la acción resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir con las obligaciones que le corresponden y, por el aspecto pasivo, incuestionablemente debe dirigirse la mencionada acción contra el contratante negligente, puesto que la legitimación para solicitar el aniquilamiento de la convención surge del cumplimiento en el actor y del incumplimiento en el demandado u opositor…” (CSJ SC de 7 mar. 2000, rad. nº 5319)”. 51 Sala de Casación Civil, Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC1662-2019 del 5 de julio de 2019.
Radicado N°11001-31-03-031-1991-05099-01. Magistrado ponente: Álvaro Fernando García Restrepo. 50 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 10. Descendiendo al caso concreto, y atendiendo la competencia de esta Sala conforme al principio de congruencia, quedó establecido en sede de primera instancia, sin que fuera objeto de reparo alguno, que el 8 de marzo de 2002 se celebró promesa de compraventa entre el señor Miguel Ángel Builes Zapata como promitente vendedor y Raúl Builes Benjumea como promitente comprador52, cuyo objeto fue la posesión material del inmueble descrito en la cláusula primera: En la cláusula tercera se fijó como precio la suma de $200.000.000,oo, los cuales se cancelarían en 24 cuotas iguales de $8.333.333,33 cada una, iniciándose su pago desde su Páginas 12 a 15 del archivo 001Demanda del cuaderno 00Cuad. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. 52 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 suscripción, el día 8 de cada 3 meses, siendo el plazo de la segunda cuota el 8 de junio de 2002 y así sucesivamente, hasta el 8 de diciembre de 2007, sin que se causaran intereses.
En la cláusula cuarta se precisó que el promitente vendedor mantendría la posesión material del predio percibiendo los frutos que produzca el mismo hasta que se le haya cancelado la totalidad de las cuotas pactadas, estando igualmente a cargo del pago de impuesto predial y mantenimiento del inmueble. En la cláusula quinta se reguló lo atinente al plazo para perfeccionar el contrato prometido de la siguiente forma: En ese sentido, el plazo para suscribir la escritura pública de venta se estipuló dentro de los 5 días hábiles siguientes al pago total del precio, lo cual se podía dar en dos eventos: (i) siguiendo el cronograma de las cuotas, siendo la última el 8 de diciembre de 2007 o, en su defecto, (ii) si las mismas se pagan anticipadamente a la data ya descrita, por expresa autorización de las partes contratantes.
El instrumento respectivo se perfeccionaría en la Notaría 17 de esta ciudad a las 2 p.m., según lo descrito en la cláusula sexta. Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 En la cláusula séptima se impone como obligación a cargo del promitente vendedor iniciar la acción de pertenencia para adquirir por prescripción el dominio del inmueble y, si al momento en que el promitente comprador haya terminado de pagar el precio53 existieren escrituras a nombre del primero debidamente registradas en el folio de matrícula, la tradición ya no se haría como venta de una simple posesión, sino que se realizaría la transferencia del derecho real de dominio.
De otra parte, al tenor de la cláusula novena, cuando se realizara la venta prometida, el promitente vendedor cedería a su contraparte los contratos de arrendamiento vigentes para ese momento sobre los inmuebles ubicados dentro del predio de mayor extensión. También se precisó en su parágrafo, que si al momento de otorgarse la escritura pública prometida54, aún estaba en curso el proceso de pertenencia, dicho documento se entendería como una cesión de derechos litigiosos.
En la primera55 cláusula décima se estipuló lo siguiente: El 8 de diciembre de 2007 o anticipadamente. Esto es, 5 días hábiles después de que se cancelara la totalidad del precio, máximo hasta el 8 de diciembre de 2007. 55 Se repite 2 veces la numeración novena y décima en el clausulado. 53 54 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 Siguiendo la cláusula 11ª, la entrega real del inmueble prometido en venta se efectuará a favor del promitente comprador en la fecha que se suscriba la escritura pública, esto es, a más tardar el quinto día hábil siguiente a la fecha en que se produzca el pago total del precio.
El promitente vendedor debía expedir recibo de pago cada vez que se efectuara un abono al precio pactado y, cuando se lograra la cancelación total, el promitente comprador estaba en la obligación de rendir cuentas, así sea de forma verbal, para que el primero emitiera paz y salvo si las encontraba ajustadas56. Se precisó en la cláusula trece que cualquier modificación o aclaración del contrato preparatorio debía constar por escrito.
Conforme a lo expuesto en el libelo incoativo57, (i) las tratativas que culminaron con el contrato de promesa se iniciaron desde el año 2001; (ii) las mejoras correspondientes a las casas del segundo y tercer piso fueron construidas por el demandante junto a la señora Alicia Benjumea y el señor John Builes Benjumea; (iii) la totalidad del precio se canceló anticipadamente en los meses de junio y julio del año 2003; y (iv) no se requirió al promitente vendedor comparecer a la notaría fijada el 14 de diciembre de 2007, ya que se encontraba en una grave situación de salud y a la espera de las resultas del proceso de pertenencia ya iniciado para ese momento.
Cláusula doce. Páginas 1 a 8 del archivo 001 y 1 a 22 del archivo 063 del cuaderno 00Cuad. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. 56 57 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 Partiendo de la información contenida en la documental aportada al plenario y los resultados arrojados en el sistema de consulta de procesos de la Rama Judicial58, el 16 de enero de 2004 se radicó la demanda de pertenencia de que trata la cláusula 7ª del contrato de promesa, correspondiéndole al Juzgado 16 Civil del Circuito de esta urbe, el cual emitió sentencia denegando las pretensiones el 13 de agosto de 200759.
Esta determinación fue objeto de alzada que se desató en providencia del 20 de febrero de 2008, habiendo el Tribunal revocado la misma y declarando a favor del señor Miguel Ángel Builes Zapata la prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio del inmueble identificado con ficha catastral 900107457 y ubicado en la carrera 80 N°5341, 53-37, 53-39 y 53-35.
La sentencia de segunda instancia se fijó en edicto el 3 de marzo de esa misma anualidad60. El 16 de mayo de 2008 se registró la declaración judicial de pertenencia como modo de adquisición del dominio en el folio de matrícula 5278371 en cabeza del señor Miguel Ángel Builes Zapata61, quien había fallecido el 12 de diciembre de 200762. 11.
Conforme a lo discurrido, procede la Sala a pronunciarse sobre las inconformidades planteadas por la parte demandante en cuanto al cumplimiento de sus obligaciones relacionadas con el pago del precio fijado en la promesa, y su disposición de celebrar el contrato prometido, teniendo en cuenta la sustentación ya reseñada en precedencia. https://consultaprocesos.ramajudicial.gov.co/Procesos/NumeroRadicacion Páginas 40 a 59 del archivo 002 del cuaderno 00Cuad. 3 del cuaderno 01PrimeraInstancia. 60 Páginas 16 a 38 del archivo 002 del cuaderno 00Cuad. 3 del cuaderno 01PrimeraInstancia. 61 Página 16 del archivo 001 del cuaderno 00Cuad. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. 62 Páginas 27 y 28 del archivo 063 del cuaderno 00Cuad. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. 58 59 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 Acorde con el numeral 1° del artículo 1611 del Código Civil, la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna si no consta por escrito, lo cual se reforzó en la cláusula trece de la promesa objeto de litigio, al estipularse literalmente que “cualquier modificación o aclaración al presente contrato, deberá constar por escrito" (resaltado fuera del texto).
Siguiendo al derogado artículo 232 del Código de Procedimiento Civil, hoy el artículo 225 del Código General del Proceso, la prueba de testigos no podrá suplir el escrito que la ley exija como solemnidad para la existencia o validez de un acto o contrato. Adicionalmente, cuando se trate de probar obligaciones originadas en contrato o convención, o el correspondiente pago, la falta de documento o de un principio de prueba por escrito, se apreciará por el juez como un indicio grave de la inexistencia del respectivo acto, a menos que por las circunstancias en que tuvo lugar haya sido imposible obtenerlo, o que su valor y la calidad de las partes justifiquen tal omisión. Delanteramente resulta pertinente pronunciarse en torno al régimen, civil o comercial, aplicable al asunto, ya que el contrato de promesa según el Código Civil es solemne y debe constar por escrito, mientras en la legislación comercial [art. 861 Co.
Co.] el precontrato no siempre debe aparecer documentado63, pues se rige por el principio de la consensualidad. En el escrito de demanda no se precisó si las partes actuaron en calidad de comerciantes, más aún, cuando los demandados Luz CSJ. Civil. Vid. Sentencias 14 de julio de 1998, expediente 4724, y de 12 de septiembre de 2000, expediente 5397.
Citada en la sentencia SC9680-2015 del 24 de julio de 2015. Radicado N°11001310302720040046901. Magistrado ponente Luis Armando Tolosa Villabona. 63 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 Piedad64 y John de Jesús Builes Benjumea65 afirmaron en varias ocasiones que se trataban de negociaciones en el ámbito familiar y personal.
En ese sentido, el Juez de primer grado aplicó las disposiciones civiles que regulan la materia para verificar la validez y existencia de la promesa, sin que ello fuera objeto de pronunciamiento al momento de presentarse los reparos concretos, de cara a las negociaciones y modificaciones verbales que se alegan en la demanda y la sustentación de la alzada.
Al momento de rendir sus alegaciones finales en esta instancia, tanto el demandante Raúl Alberto Builes Benjumea66 y el codemandado Pablo Bustamante Builes67 mencionaron que el régimen aplicable al contrato de promesa es el civil, tal como se valoró en primer grado, afirmándose por el actor que “el contrato de promesa de venta celebrado entre el señor RAÚL ALBERTO BUILES y su padre MIGUEL ANGEL BUILES, cumplió con todos los requisitos de existencia y valides del artículo 1611 del Código Civil".
En ese sentido, no hay duda de que estamos ante un contrato de promesa de carácter civil, como quedó determinado en la sentencia de primera instancia. Páginas 139 a 152 del archivo 002 del cuaderno 00CUAD. 3 del cuaderno 01PrimeraInstancia. “ese contrato yo lo firme porque mi papa y mi mama querían ubicamos a todos bien, o sea que estuviéramos bien todos, los hermanos, y cada uno, o sea es que mi papá y mi mamá trabajaron siempre en función de que lo que ellos producían cuando ya ellos no estuvieran pues quedara para nosotros (…) quien vivía con mi papa y mi mamá era Raúl, que era el soltero, y el todos los negocios que emprendía eran siempre con los recursos económicos de mi mamá, porque ella viendo que quería que el saliera adelante (…)”. 65 Páginas 182 a 187 del archivo 002 del cuaderno 00CUAD. 3 del cuaderno 01PrimeraInstancia. “(…) ese contrato se hizo familiar, un encuentro familiar, en el año 2002”. 66 Archivo 107 del cuaderno 02SegundaInstacia. 67 Archivo 105 del cuaderno 02SegundaInstacia. “El ad quem también debe constatar si el contrato de promesa cumple a cabalidad los requisitos de validez consagrados en el artículo 1611 del Código Civil o, en su defecto, declarar oficiosamente la nulidad absoluta de dicho contrato, en cumplimiento del deber-poder consagrado en el artículo 282 del Código General del Proceso, en concordancia con el artículo 1742 del Código Civil”. 64 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 En gracia de discusión, si se aceptase que el vínculo contractual debe regirse por el Código de Comercio, lo cierto es que las mismas partes contractuales, en ejercicio de la autonomía de la voluntad, determinaron que el acuerdo se vertería por escrito, al igual que cualquier aclaración o modificación de este, según la cláusula 13 ya descrita68. 12.
Precisado lo anterior, el extremo actor pretende darles una interpretación a las obligaciones más allá de lo expresamente estipulado en el contrato de promesa suscrito el 8 de marzo de 2002, en cuanto al pago del precio convenido y el deber de asistir a la Notaría para celebrar el convenio prometido. En primer lugar, el objeto principal de la promesa era la celebración de una compraventa sobre el derecho de posesión que ejercía el señor Miguel Ángel Builes Zapata sobre el predio en cuestión, determinándose que, si al momento de cancelarse la totalidad del precio ya estaba en curso el proceso de pertenencia, debía (i) cederse los derechos litigiosos a favor del promitente comprador o (ii) transferir el derecho real de dominio si ya estaba inscrito el título en cabeza del promitente vendedor.
En el contrato se plantean varios escenarios bajo condiciones suspensivas atendiendo las obligaciones fijadas por las partes y previendo múltiples situaciones que se podrían generar en su ejecución, como por ejemplo, el inicio del proceso de pertenencia para adquirir el derecho de dominio del inmueble cuya posesión, prometida en venta, ejercía el promitente vendedor; y el momento 68 Página 26 del archivo 063 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 en que se podría darse el pago total del precio pactado, conforme a la autorización de cancelarse antes del 8 de diciembre de 2007.
Pero resulta contradictorio que, a pesar de afirmarse en la demanda que el promitente comprador canceló la totalidad del precio a mediados del año 2003, dicho extremo contractual pretendía acudir a la Notaría hasta el 14 de diciembre de 2007, cuando esta obligación, siguiendo el tenor literal de la cláusula quinta, debía cumplirse dentro de los 5 días siguientes a la fecha en que se produzca el pago definitivo del precio acordado.
Esto quiere decir, que desde el año 2003 surgió entre las partes el deber de acudir a la Notaría, sin que mediante escrito se prorrogara o modificara dicha determinación contractual, como expresamente se dispuso en la cláusula 13 de la promesa. Nótese como el codemandado John de Jesús Builes Benjumea en su declaración afirmó que el negocio empezó en el año 2001, el contrato se suscribió en el 2002 y terminó en el 200369: “ahí fue donde hicieron la compraventa del negocio, ya se terminó porque ya le dieron los veinticinco millones que tenía que darle y lo otro fue las mejoras que puso Raúl, más de cien millones que invirtió en esas mejoras (…) estaban esperando que le hicieran la escritura a Raúl y Raúl dijo que primero le hicieran la escritura a mi papá porque esa propiedad no estaba legalizada (…) ese contrato se hizo familiar, un encuentro familiar, en el año 2002 (…) “estaba esperando primero que le hicieran la escritura a mi padre y luego hacérsela a Raúl porque Raúl quería que no le dieran el poder del edificio sino hacerle la escritura de una vez (…)”. 69 Páginas 182 a 187 del archivo 002 del cuaderno 00CUAD. 3 del cuaderno 01PrimeraInstancia. Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 Lo anterior permite concluir que el promitente comprador no observó con rigor las condiciones contractuales que aceptó al momento de suscribir la promesa, pretendiendo darle una finalidad distinta a la estipulada en el instrumento, al desconocer los escenarios previstos respecto de la iniciación del proceso de pertenencia y la eventual transformación del derecho de posesión en dominio pleno. En efecto, su conducta revela que no tenía como propósito cumplir el convenio en los términos pactados, sino esperar el resultado del proceso de prescripción adquisitiva, toda vez que no estaba interesado en adquirir la posesión —objeto principal de la promesa— sino el derecho real de dominio. 13.
Considera la Sala que el apoderado del actor da una interpretación errónea a la cláusula quinta, ya que en ésta se estipuló la posibilidad de un pago anticipado respecto de las 24 cuotas en las que se dividió el precio, esto es, el promitente vendedor aceptó que, si le era posible a su contraparte contractual, pudiera hacer abonos adicionales a los $8.333.333,333 que se debían cancelar los días 8 cada tres meses a partir del 8 de marzo de 2002, continuando el 8 de junio de esa anualidad y finalizando el 8 de diciembre de 2007, pero no se indica que el precio se pudiera pagar de forma diferente.
Nuevamente, se trae a colación lo expuesto por el codemandado John de Jesús Builes Benjumea, quien suscribió la promesa de venta como testigo, y precisó lo siguiente al momento de ser interrogado por el pago del precio estipulado70: “no, en esos términos de esos compromisos no se dieron, eso no se cumplió porque lo cambiaron 70 Páginas 182 a 187 del archivo 002 del cuaderno 00CUAD. 3 del cuaderno 01PrimeraInstancia. Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 a tres formas de pago que fue: los 25 millones, los más de cien millones en mejoras que le metió Raúl al edificio y el arrendamiento que producía (…) entonces me daba cuenta que cambiaron la forma del negocio, verbalmente, como era un negocio familiar entonces no hicieron contrato (…) no, nunca se dejó recibos entre mi padre y Raúl, ni me hacían firmar ni llevaba recibos, se decía verbalmente vea, don Raúl le mando esta cantidad”.
En ese sentido, si bien se practicaron varios testimonios y declaraciones sobre el contenido y finalidad del contrato, lo cierto es que cualquier modificación, aclaración y/o prórroga necesariamente debía realizarse por escrito suscrito entre las partes contratantes, como expresamente lo dispusieron en la cláusula 13 del convenio preparatorio: Si la verdadera intención de las partes contratantes era establecer una modalidad de pago distinta a la prevista en el contrato, era indispensable que dicha forma se consignara de manera clara y precisa en el texto de la promesa objeto de cumplimiento.
No resulta jurídicamente admisible pretender modificar las condiciones pactadas con base en presuntos acuerdos previos o posteriores que no fueron suscritos por los contratantes, ni se acreditó que el promitente vendedor hubiese consentido expresamente en ellos. 14. Se menciona en la sustentación que se prefería esperar las resultas del proceso de pertenencia, el cual era incierto, para celebrar el contrato prometido sobre el derecho real de dominio, pero la promesa es clara en establecer los momentos y eventos Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 que podían ocurrir, así como también las consecuencias, sin que se acreditara en debida forma el cambio contractual, ya que el objeto principal era la venta de la posesión material.
Como ya se reseñó, en caso de que, al momento de cancelarse la totalidad del precio ya estuviera en curso el proceso de pertenencia, se efectuaría además de la venta de la posesión, una cesión de derechos litigiosos para que la eventual sentencia favorable beneficiara al promitente comprador71. También se previó la posibilidad de materializarse el derecho de dominio en cabeza del promitente vendedor cuando se pagara el precio, por lo que el contrato prometido se realizaría sobre la posesión y el derecho real principal en mención, de ser posible72.
En virtud de la exposición fáctica del libelo incoativo, y la declaración del codemandado John de Jesús Builes Benjumea73, presuntamente la totalidad del precio se canceló en el año 2003, aunque de una forma muy distinta a la estipulada en el contrato de promesa. En ese orden, mucho antes de iniciarse el proceso de pertenencia, ya había surgido la obligación de comparecer a la Notaría para celebrar la venta, en ese momento de la posesión, sin que ninguno de los contratantes hiciera gestión alguna para finiquitar el vínculo preparatorio.
Parágrafo de la cláusula novena del contrato de promesa. Cláusula novena del contrato de promesa. 73 Páginas 183 a 187 del archivo 002 del 00CUAD. 3 del 01PrimeraIstancia. 71 72 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 Se afirma que no se dio cumplimiento a esta obligación el 14 de diciembre de 2007, es decir, casi 3 años después de cuando supuestamente se pagó el precio fijado, por el estado de salud del promitente vendedor y porque se estaba esperando el resultado de la segunda instancia del proceso de pertenencia, en el cual ya se habían denegado las pretensiones en primer grado; pero, se insiste, en todo el relato procesal se señala que la condición suspensiva para suscribir la escritura pública de venta se cumplió a medidos del año 2003, sin siquiera especificarse la data desde la cual se contabilizarían los 5 días hábiles.
A pesar de que se traten de relaciones familiares, el contrato de promesa y sus modificaciones solo son oponibles si se realizan mediante escrito al ser un requisito de existencia, más aún, cuando en el contrato preparatorio se estipuló que (i) cada vez que el promitente comprador cancele un abono al precio el promitente vendedor expediría el correspondiente recibo, y (ii) al finalizar el pago del precio el primero le rendiría cuentas sobre la administración al segundo, para emitir el correspondiente paz y salvo [Cláusula 12ª].
En aplicación del artículo 1602 del Código Civil, todo contrato legalmente celebrado es ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales. Sobre el particular, y de cara a los requisitos especiales que debe tener la promesa de un contrato, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema definió que74: Sala de Casación Civil, Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC17214-2014 del 16 de diciembre de 2014.
Radicación N°11001310300720040045701. Magistrado ponente: Jesús Vall de Rutén Ruiz. 74 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 “De toda esta gama multiforme a que da lugar dicho postulado, merece destacarse, en primer lugar, el acuerdo atinente a la posibilidad que las partes tienen de investir de una formalidad particular la manera como han de ser modificadas las cláusulas del contrato que, en virtud de su querer consensuado, han perfeccionado.
Y en esa medida, por ejemplo, las partes pueden disponer, como lo hicieron en efecto en la promesa sobre la que versa este proceso, que "sólo se podrá prorrogar el término para el cumplimiento de las obligaciones que por este contrato se contraen, cuando así lo acuerden las partes por escrito, mediante cláusula que se agregue al presente documento, firmado por ambas partes por lo menos con 10 días de anticipación al término inicialmente señalado para la extensión de la escritura pública".
Tal posibilidad, esto es, la de sujetar a una formalidad específica y voluntaria (pacto por escrito por lo menos con 10 días de antelación a la firma de la escritura), los efectos jurídicos de una modificación ulterior al contrato celebrado, no es más que otra aplicación del principio de la autonomía de la voluntad privada, posibilidad que, además, tiene soporte legal en las previsiones normativas contenidas en los artículos 1858 y 1979 del Código Civil que permiten, en su orden, que la venta de las especies allí mencionadas o el arrendamiento -contratos consensuales- no se reputen perfectos mientras no se firme escritura, trayendo ello como consecuencia que las partes puedan retractarse antes de esa suscripción. De otro lado, una estipulación de esa naturaleza debe ser cumplida según el claro tenor literal que las partes convinieron, autolimitándose hacia el futuro, de modo que modificaciones a lo pactado como las que pretende demostrar este cargo, a partir de la declaración de parte del actor -bien achacándole error de hecho al Tribunal por haberla cercenado o ya atribuyéndole la comisión de error de derecho por no haber apreciado las pruebas en conjunto, y en particular la aludida declaración frente al contrato- no tendrían cabida aun si la contraparte las hubiera también admitido, en la medida en que para poder realizar de ese modo verbal la reforma, como se insiste en Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 que ocurrió, debió antes enmendarse con ajuste a la misma la cláusula en comentario, que respecto del caso que nos ocupa no sólo fija una exigencia de tipo legal -que conste por escrito- sino que establece un término dentro el cual dicha modificación debe ser adoptada.
Al margen de esta limitación convencional, cuya derogación consensual por las partes (a partir de la modificación que hagan expresa o tácitamente, pero asimismo en forma verbal, de alguna otra de las cláusulas) puede -al menos teóricamente - dar origen a polémicas sobre su eficacia en un contexto diferente, lo que sí no se remite a duda es el hecho de que la exigencia legal de que el contrato de promesa conste por escrito (numeral 1° del artículo 89 de la ley 153 de 1887), genera en este pacto meramente preparatorio consecuencias referidas principalmente a que las modificaciones o adiciones deban constar asimismo por ese medio.
Es lo que, por lo demás, ha pregonado la jurisprudencia de esta Corporación al señalar que: "como quiera que por ser la promesa de contratar un convenio solemne, no solamente sus cláusulas primigenias sino también sus adiciones o modificaciones deben constar por escrito, pues como repetidamente lo ha dicho la Corte la formalidad del escrito es un requisito unido a la existencia misma del contrato y no simplemente condición ad probationem, razón por la cual son inadmisibles, para demostrarlas, otros elementos de convicción distintos a la forma escrita, incluida la confesión de los mismos contratantes" (Cas.
Civ. del 25 de febrero de 1991). Y en el mismo sentido, más recientemente puntualizó: La solemnidad a la que por mandato de la ley está sometida la promesa, hace que cualquier otro medio de convicción que se exhiba para acreditar su existencia, su modificación o adición, resulte ineficaz para tales propósitos, pues se está ante un modo tarifario y específico de la prueba (CSJ SC 081 2000 del 23 de junio de 2000, rad.
C-5295). Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 Por lo tanto, si la intención de los contratantes era la de esperar que se definiera el derecho de dominio en el trámite de pertenencia, era menester que dicha disposición contractual se realizara por escrito, resultando insuficiente las manifestaciones del actor en el libelo incoativo o lo expuesto por los testigos y demás codemandados sobre la real intención o modificación de la promesa. 15.
En segundo lugar, el conflicto radica en la redacción ambigua y contradictoria de la cláusula décima, la cual se encuentra en tensión con lo dispuesto en la cláusula tercera. Si al momento de suscribirse la promesa, el 8 de marzo de 2002, ya existían mejoras realizadas por el promitente comprador junto con la señora Alicia indispensable Benjumea que y dichas el señor John intervenciones Builes75, se era detallaran expresamente, indicando su naturaleza y el porcentaje de participación correspondiente al accionante.
Ello, debido a que, conforme a una interpretación literal del contrato, además de las mejoras, el valor de la posesión prometida en venta se fijó en $200.000.000,oo, suma que debía ser cancelada en las cuotas pactadas, ya fuera de forma anticipada según la capacidad económica del promitente comprador, o mediante mejoras posteriores debidamente reconocidas.
Resulta jurídicamente cuestionable que se pretenda imputar al precio las mejoras realizadas con anterioridad a la suscripción del contrato como las referidas puntualmente por los testigos Inciso segundo del literal a. del hecho cuarto reformado. Página 7 del archivo 063 del cuaderno 00CUAD. 1 PPAL del cuaderno 01PrimeraInstancia. 75 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 Carlos Alberto Montoya Vélez76 y Hernán de Jesús Ortíz Arango77, este último como empleado del señor Gustavo Echeverri78, quien estaba de residente como ingeniero; mientras simultáneamente se fija un valor a pagar con posterioridad, sin que exista constancia escrita suscrita por las partes que respalde dicha imputación. Al tratarse de un contrato solemne, cualquier modificación o acuerdo adicional debía constar por escrito, máxime cuando así se estipuló expresamente por los contratantes.
Además, las mejoras efectuadas por el accionante no generaron un beneficio patrimonial directo al promitente vendedor, toda vez que dichas intervenciones se incorporaron al inmueble cuya posesión se prometió transferir, sin alterar el valor pactado en el contrato. Si bien los testigos Carlos Alberto Montoya Vélez79 y Hernán de Jesús Ortíz Arango80 afirman que fueron contratados por el demandante para realizar una serie de trabajos de construcción y remodelación en el año 2000, también constataron que no tienen ningún conocimiento sobre el contrato de promesa objeto de litigio, pues circunscribieron sus vínculos únicamente a con una el demandante relación de se carácter comercial, sin que hayan conocido al señor Miguel Ángel Builes (q.e.p.d.).
En ese sentido, resultan intrascendentes sus declaraciones de cara a la discusión jurídica planteada en este asunto. Páginas 100 a 103 del archivo 002 del cuaderno 00CUAD. 3 del cuaderno 01PrimeraInstancia. Páginas 104 a 109 del archivo 002 del cuaderno 00CUAD. 3 del cuaderno 01PrimeraInstancia. 78 Páginas 94 a 99 del archivo 002 del cuaderno 00CUAD. 3 del cuaderno 01PrimeraInstancia. 79 Páginas 100 a 103 del archivo 002 del cuaderno 00CUAD. 3 del cuaderno 01PrimeraInstancia. 80 Páginas 104 a 109 del archivo 002 del cuaderno 00CUAD. 3 del cuaderno 01PrimeraInstancia. 76 77 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 Por otra parte, y en contraposición a lo sostenido por el demandante recurrente, en el contrato de promesa no se pactó que los frutos generados por el inmueble hicieran parte del precio.
Por el contrario, conforme a lo dispuesto en la cláusula cuarta, mientras no se cancelara la totalidad de las cuotas acordadas, el promitente vendedor conservaría la posesión material del bien, con derecho a percibir los frutos que este produjera y la obligación de asumir el pago de los impuestos y demás gastos necesarios para su conservación. 16.
Téngase en cuenta que precontrato tiene como función principal afianzar la celebración de un acuerdo definitivo posterior, que, por motivos de distinta índole, no puede consolidarse en forma inmediata. La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia explica el concepto y función jurídico-económica del contrato de promesa en los siguientes términos81: “(…) El contrato de promesa tiene una finalidad económica peculiar, cual es la de asegurar la celebración de otro contrato posterior cuando los interesados no quieren o no pueden realizado de presente.
No es un fin en sí mismo, sino un medio o un instrumento que conduce a efectuar otro negocio distinto. Ofrece además estos caracteres: es un contrato preparatorio de orden general, porque puede referirse a cualquiera otra convención; es principal y solemne, y puede ser unilateral o bilateral, según que la obligación de celebrar el contrato prometido haya sido contraída por una sola de las partes o recíprocamente por ambas.
Tiene su individualidad propia y si algo ofrece de excepcional ello obedece al modo imperativo como la ley exige la presencia de todos los elementos Sala de Casación Civil, Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC2221-2020 del 13 de julio de 2020. Radicación n. 76001-31-03-011-2016-00192-01. Magistrado ponente: Luis Alonso Rico Puerta. 81 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 que 10 configuran, desde luego que esos factores son de la esencia misma del contrato» (CSJ SC, 1 jun. 1965, G.J. t. СХІ-СХІI, pp. 135-145)”.
En el trascurso del proceso, tanto en primera como en segunda instancia, se practicaron pruebas periciales para determinar el valor de las mejoras y frutos; sin embargo, no hay claridad en el porcentaje de participación que tuvieron cada uno de los que las realizaron, esto es, los señores Raúl y Jhon Builes Benjumea, y la señora Alicia Benjumea, como expresamente se afirma en el escrito de demanda, lo cual concuerda con lo mencionado por las testigos Nora Elena Vásquez Famaya82, Luz María de Fátima Sánchez83, y la codemandada Luz Piedad Builes Benjumea84, quien fue citada como testigo del señor Pablo Bustamante Builes.
La primera de las referidas expresó que los arriendos no se cancelaban al señor Miguel Ángel sino a la señora Alicia Benjumea, quien visitaba seguido las obras. Adicionalmente indicó: “es que doña Alicia era prácticamente la dueña de eso, la que había construido, la que le había metido el hombro a eso, y ya don Miguel se dedicaba a otros negocios.
Alicia era prácticamente la que hizo esa 80, la que construyo”. La señora Luz Piedad Builes Benjumea también explicó que:“(…) Raúl los negocios que tuvo, siempre fueron con las economías de mi mamá, o sea ella siempre aportaba la parte económica, ella ponía los recursos económicos y él ponía el trabajo (…) era de mi mamá, donde se sacaban de ahí los recursos, que fue el trabajo de toda la vida de mi mamá (…) era un edificio que mi mama hizo en su momento con los mejores acabados, retal de mármol, la madera era la mejor, en zócalos, con decoraciones, o sea lo mejor Páginas 115 a 120 del archivo 002 del cuaderno 00CUAD. 3 del cuaderno 01PrimeraInstancia. Páginas 104 a 109 del archivo 002 del cuaderno 00CUAD. 3 del cuaderno 01PrimeraInstancia. 84 Páginas 139 a 152 del archivo 002 del cuaderno 00CUAD. 3 del cuaderno 01PrimeraInstancia. 82 83 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 en su momento.
Que llego a hacer Raúl, a adecuar todo el edificio para que el tuviera más renta, para que esto diera más renta (…) todos los negocios de Raúl inicialmente se los monto mi mamá, y John, mi hermano (…) En ese momento la posición económica de Raúl dependía de los recursos de mi mamá, todo lo que él trabajaba era administrando todo lo que mi mamá trabajó y consiguió porque mi mamá se lo regaló, se lo regaló de palabra digámoslo así (…) las reformas de la 80 eran con recursos de mi mamá, y eso si lo tengo seguro, o sea que ya el después hubiera hecho prestamos, hubiera hecho negocios posteriores, era en base a los recursos que mi mamá le entrego (…) mi mamá era la dueña del Aliz y de la 80 (…)”.
A pesar de que se informa, tanto en la demanda como en las declaraciones, que la señora Alicia Benjumea era una de las propietarias del inmueble y participó en la realización de las modificaciones y mejoras, aquella no fue incluida en el contrato de promesa. Frente a los frutos generados y su imputación al precio, se repite, nada se dijo en el contrato de promesa, así hayan pactado algo diferente las partes contratantes de forma verbal como lo señalaron los testigos Gustavo Adolfo Echeverri Palacio85, Nora Elena Vásquez Famaya86, los demandados Juan Esteban Builes Sánchez87 y John de Jesús Builes Benjumea88, pues los únicos efectos oponibles son los de la convención escrita.
Páginas 94 a 99 del archivo 002 del cuaderno 00CUAD. 3 del cuaderno 01PrimeraInstancia. “el papá y la mamá de Raúl, doña Alicia y don Miguel, fueron los que adquirieron eso y lo fueron mejorando (…) con los arriendos de los ocho locales que había, eso se lo depositaba al papá y a la mamá porque él – Raúl – paso a ser como el dueño administrador, esa era la forma del pago que de la propiedad que habían acordado”. 86 Páginas 115 a 120 del archivo 002 del cuaderno 00CUAD. 3 del cuaderno 01PrimeraInstancia. “entonces se había pactado con él según lo que me decía, me contaba mi suegra doña Alicia, porque yo salía mucho con ella, yo la transportaba mucho.
Raúl hacia las reformas, organizaba toda la propiedad y ya después sobre lo que se quedara debiendo Raúl le seguía pagando con lo que resultara del arriendo de los apartamentos, que iba a sacar de ahí (…)”. 87 Páginas 125 a 133 del archivo 002 del cuaderno 00CUAD. 3 del cuaderno 01PrimeraInstancia. “Yo sé que RAUL si le pago lo que le debió haber pagado, que el negocio se terminó sí, yo creo que sí”. 88 Páginas 182 a 187 del archivo 002 del cuaderno 00CUAD. 3 del cuaderno 01PrimeraInstancia. “no, en esos términos de esos compromisos no se dieron, eso no se cumplió porque lo cambiaron a tres 85 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 Tal como se indicó en precedencia, el contrato de promesa tiene como finalidad asegurar la celebración de un acuerdo definitivo posterior, cuya formalización inmediata se ve impedida por diversas circunstancias.
En ese contexto, si para el momento de suscripción del convenio preparatorio —esto es, el 8 de marzo de 2002— ya se había cancelado aparentemente la mayor parte del precio, no existía obstáculo jurídico para que las partes celebraran directamente la compraventa de la posesión, precisando los saldos pendientes de pago. La omisión de dicha formalización sugiere que el propósito real no era cumplir con la promesa en los términos pactados, sino diferir su ejecución hasta la eventual adquisición del derecho de dominio por vía de prescripción. En consecuencia, tal como lo concluyó el Juzgado de primer grado, el accionante no acreditó fehacientemente el cumplimiento de sus obligaciones en cuanto al pago del precio en los términos descritos al interior del contrato de promesa y, en todo caso, tampoco acudió a la notaría para celebrar el convenio prometido cuando, según el propio dicho del prominente comprador, se canceló la totalidad del valor acordado en el año 2003 o, en su defecto, probar las modificaciones del acto preparatorio de forma escrita como lo exige el artículo 1611 del Código Civil y la cláusula 13, con lo cual lo esgrimido en esta instancia no tiene acogida. formas de pago que fue: los 25 millones, los más de cien millones en mejoras que le metió Raúl al edificio y el arrendamiento que producía (…)”.
Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 17. En cuanto a la impugnación del codemandado Pablo Bustamante Builes, la misma se centra única y exclusivamente en su legitimación en la causa por pasiva, atendiendo que fue condenado por el delito de estafa agravada ordenándose la cancelación de los títulos obtenidos fraudulentamente, esto es, las escrituras públicas N°3079 del 30 de agosto de 2007 y 4263 del 28 de noviembre de 2007, ambas de la Notaría 17 del Círculo de Medellín89, decisión que fue objeto del recurso extraordinario de casación ante la Sala de Casación Penal de la Corte Suprema de Justicia. El demandado recurrente aduce que, ante la admisión del aludido recurso, la decisión penal y la orden de cancelación no se encuentra en firme ni mucho menos se ha materializado, por lo que aun ostenta la calidad de cesionario de los derechos herenciales y gananciales del señor Miguel Ángel Builes (q.e.p.d.).
La Superintendencia de Notariado y Registro en la instrucción administrativa N°04 del 28 de julio de 2021 da los lineamientos para la cancelación de actos señalando que la cancelación de una escritura pública puede realizarse por la voluntad de las partes que intervinieron en el acto constituyente o por decisión judicial; para ello, el notario deberá dejar constancia de esta situación en la escritura (matriz) que reposa en el protocolo notarial, bajo la imposición de una nota de cancelación en el cuerpo mismo del texto escriturario que se cancela.
Sentencia del 2 de diciembre de 2020 emitida por el Juzgado 23 Penal del Circuito con Funciones de Conocimiento de Medellín en el proceso 05-001-60-00206-2008-03100, la cual fue confirmada por la Sala Penal del Tribunal Superior de Medellín en providencia del 21 de junio de 2021. Archivo 018 del cuaderno 01PrimerInstancia. 89 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 El artículo 52 del Decreto 960 de 1960 prescribe que, en todo caso de cancelación, el notario pondrá en el original de la escritura cancelada una nota que exprese el hecho, con indicación del número y fecha del instrumento por medio del cual se ha consignado la cancelación o del que contiene la protocolización de la orden judicial o del certificado de otro notario, en el evento en que la cancelación no se haga ante el mismo que custodia el original.
Dicha nota se escribirá en sentido diagonal, en tinta de color diferente al de la escritura del original, y se pondrá igualmente en todas las copias de la escritura cancelada previamente extendidas que le sean presentadas al notario. Seguidamente, el artículo 55 ibidem precisa que el notario no podrá expedir copias de las escrituras canceladas, sin transcripción inicial y destacada de la nota de cancelación. De otra parte, la ejecución de la pena, como la cancelación de escrituras, solo puede iniciarse una vez la sentencia esté ejecutoriada, conforme al artículo 41 de la Ley 906 de 2004.
Esto implica que el juez de ejecución de penas y medidas de seguridad no puede actuar hasta que se haya definido la ejecutoria. El artículo 181 ejusdem prescribe que el recurso de casación como control constitucional y legal procede contra las sentencias proferidas en segunda instancia en los procesos adelantados por delitos, cuando afectan derechos o garantías fundamentales.
Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 La Corte Constitucional en la sentencia C-252 de 2001 se pronunció sobre la ejecutoria de las decisiones que son objeto de casación en la especialidad penal explicando lo siguiente: “(…) Una sentencia que no ha sido dictada conforme a la ley sino contrariándola, jamás podrá tenerse como válidamente expedida y, mucho menos, puede ejecutarse.
Si el objeto de la casación es corregir errores judiciales, plasmados en la sentencia de última instancia, lo que resulta ajustado a la Carta es que esa corrección se haga antes de que la decisión viciada se cumpla. (…) Por estas razones, las normas acusadas al establecer que la casación procede contra sentencias ejecutoriadas vulneran también el derecho a la libertad, principio rector del debido proceso.
(…) Ahora bien: la presunción de inocencia sólo puede quedar desvirtuada definitivamente en una sentencia que tenga ese carácter y ello no puede ocurrir cuando están pendientes de resolver serios cuestionamientos acerca de su validez jurídica. Es decir, que si a un fallo se le imputan errores de derecho (in judicando o in procedendo), esta cuestión debe ser resuelta antes de que el mismo haga tránsito a la cosa juzgada.
Por tanto, dado que la casación apunta a impedir los agravios que se siguen de la inobservancia del debido proceso y, por ende, del desconocimiento del derecho sustancial que aquél garantiza, ejecutar una sentencia que puede ser cuestionada desde esa perspectiva (la de su corrección jurídica), implica el desconocimiento de esa presunción, principio axial de un derecho penal garantista.
(…) Dado que en la casación lo que se busca es demostrar la ilegalidad de la sentencia contra la que éste se interpone, es decir, el error judicial, sólo resulta más apropiado y garantista para los derechos de quienes intervienen en el proceso penal, que ello se produzca antes de que la Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 sentencia de segunda instancia quede ejecutoriada, obviamente, sin que pueda considerarse una tercera instancia. La revisión, por el contrario, tiene como finalidad demostrar que los hechos que sirvieron de fundamento al fallo no corresponden a la realidad, de ahí que el debate sea básicamente probatorio y, por tanto, está justificado un debate posterior al juicio concluido”.
En ese sentido, ante la admisión de las demandas de casación presentadas por el procesado y por su defensa técnica contra la sentencia de segunda instancia proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, mediante auto del 3 de febrero de 202290, se entiende que la decisión atacada se encontraba en suspenso para ser cumplida, especialmente la orden de cancelar las escrituras públicas. 18.
No obstante, revisado el sistema de consulta de procesos91, se pudo verificar que el 30 de julio del año en curso la Sala de Casación Penal de la Corte Suprema de Justicia emitió la sentencia SP1763-202592 donde se resolvió no casar la sentencia recurrida proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior de Medellín el 21 de junio de 2021, quedando en firme las determinaciones allí consignadas, entre las cuales se encuentra la orden de cancelar las evocadas escrituras públicas.
Así las cosas, si bien para el momento en que se dictó la decisión impugnada el 7 de febrero de 202393, y cuando se corrió traslado Páginas 4 a 8 del archivo 015 del cuaderno 02SegundaInstancia. https://consultaprocesos.ramajudicial.gov.co/Procesos/NumeroRadicacion 92 Sala de Casación Penal, Corte Suprema de Justicia. Sentencia SP1763-2025 del 30 de julio de 2025.
Radicación N°60344. CUI 05001600020620080310002. Magistrado ponente: Diego Eugenio Corredor Beltrán. Consultada en https://consultajurisprudencial.ramajudicial.gov.co/WebRelatoria/csj/index.xhtml 93 Archivo 037 del cuaderno 01PrimerInstancia. 90 91 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 para sustentar la apelación en proveído del 21 de marzo siguiente94, aún estaba pendiente de desatarse la casación, en el transcurso de esta instancia se generó un hecho sobreviniente consistente en la resolución del recurso extraordinario de forma desfavorable a los intereses del demandado Pablo Bustamante Builes, convocado como cesionario de los derechos herenciales y gananciales del promitente vendedor fallecido Miguel Ángel Builes Zapata.
Empero, si bien se encuentra pendiente materializar la cancelación de las escrituras públicas N°3079 del 30 de agosto de 2007 y 4263 del 28 de noviembre de 2007 conferidas en la Notaría 17 de esta ciudad, como se desprende de las copias expedidas el 14 de marzo de 202395, lo cierto es que ya se encuentra finiquitado el asunto penal sin que existan recursos adicionales que suspendan dicha orden judicial, la cual debe ser acatada en respeto del ordenamiento jurídico vigente.
En consecuencia, se confirmará el ordinal primero de la parte resolutiva de la sentencia de primer grado, advirtiendo que, en todo caso, resulta inocuo profundizar en las eventuales cargas o responsabilidades del cesionario demandado, de los demás herederos determinados o la sucesión del promitente vendedor, ante la improsperidad de las pretensiones del actor por no constituirse como contratante cumplido e impidiendo su legitimidad para reclamar el cumplimiento de la promesa de venta objeto de litigio. 94 95 Archivo 011 del cuaderno 02SegundaInstancia. Páginas 9 a 17 del archivo 015 del cuaderno 02SegundaInstancia. Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 19.
En cuanto a las peticiones elevadas por el demandado Pablo Bustamante Builes al momento de rendir sus alegaciones finales luego de cerrarse el debate probatorio en esta instancia96, tendientes a que oficiosamente se (i) decrete la nulidad absoluta de la promesa o (i) la resolución por incumplimiento mutuo, es de advertir que dichos cuestionamientos no fueron propuestos al momento de recurrir la decisión de primer grado, a pesar de que el Juez de instancia se pronunció sobre la validez del contrato y el cumplimiento de los requisitos de existencia que regula el artículo 1611 del Código Civil.
La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha precisado que97: “Adicionalmente, ha precisado la jurisprudencia de esta Sala que «la incongruencia no se presenta solo cuando existe una disonancia entre lo invocado en las pretensiones de la demanda y lo fallado, sino que también se patentiza cuando la sentencia no armoniza con lo pedido en la sustentación del recurso que, indudablemente, corresponde a una pretensión del derecho sustancial controvertido».
En efecto, en torno a la apelación, la doctrina jurisprudencial ha considerado que existe incongruencia cuando no se advierte armonía entre los argumentos propuestos al apelar y la sentencia del ad quem. Sobre el tema: «[P]ronunciarse sobre puntos o extremos del litigio que no fueron materia de la apelación -ni están íntimamente conectados con ella- … [es] un asunto que atañe al derecho sustancial que tiene el recurrente para que Archivo 105 del cuaderno 02SegundaInstancia. Sala de Casación Civil, Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC1303-2022 del 30 de junio de 2022.
Radicación N°1101-31-03-004-2011-00840-01. Magistrado ponente: Francisco Ternera Barrios. 96 97 Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 la resolución de su impugnación no toque puntos que no quiso llevar al debate de la segunda instancia… (…) «la apelación de sentencias supone, en resumen, dos actuaciones del recurrente: La interposición de la impugnación ante el a quo, con expresa y concreta indicación de los “reparos concretos” que se formulen al fallo cuestionado, laborío que él deberá hacer oralmente en la audiencia donde se profiera el mismo, o por escrito, dentro de los tres días siguientes a la fecha de ese acto, o de la notificación, si la sentencia no se dictó en audiencia. Y la sustentación, que debe guardar estricta armonía con los referidos reproches específicos indicados al interponerse el recurso y que, necesariamente, debe realizar ante el superior, en la audiencia contemplada por el artículo 327 del Código General del Proceso.
La insatisfacción de cualquiera de esas exigencias trae como consecuencia la deserción del recurso, determinación que adoptará el a quo, si se deriva del incumplimiento de la primera o, el ad quem, si de la segunda. (…) Se sigue de todo lo hasta aquí expuesto, que las facultades que tiene el superior, en tratándose de la apelación de sentencias, únicamente se extiende al contenido de los reparos concretos señalados en la fase de interposición de la alzada, oralmente en la respectiva audiencia o por escrito en la oportunidad fijada en el inciso 2º del numeral 3º del artículo 322 del Código General del Proceso, siempre y cuando que, además, ello es toral, hubiesen sido sustentados en la audiencia que, con ese fin y el de practicar las pruebas decretadas de oficio, si fuere el caso, así como de proferir la sentencia de segunda instancia, practique el ad quem.
De allí se extracta que está vedado al ad quem pronunciarse sobre cuestiones no comprendidas en los reparos concretos expresados Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 por el censor contra la sentencia de primera instancia, como sobre aquellos reproches que, pese a haber sido indicados en esa primera etapa del recurso, no fueron sustentados posteriormente en la audiencia del artículo 327 del Código General de Proceso.
(…) Al respecto, debe precisarse, además, que esos reproches delimitaron la órbita de acción del ad quem, en tanto que de conformidad con el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, ‘el superior no podrá enmendar la providencia en la parte que no fue objeto del recurso’ (…) dado que el ad quem no tiene más poderes que los que le ha asignado el recurrente, pues no está autorizado para modificar las decisiones tomadas en la sentencia que no han sido impugnadas por la alzada, puesto que se trata de puntos que escapan a lo que es materia del ataque, a no ser ‘que en razón de la reforma fuere indispensable hacer modificaciones sobre puntos íntimamente relacionados con aquélla’ (CSJ, SC del 12 de febrero de 2002, Rad. n.° 6762; se subraya) (CSJ, SC 294 del 15 de febrero de 2021, Rad. n.° 2007-00533-01; negrillas fuera del texto)» (negrillas propias)”.
Por lo tanto, esta Sala no tiene competencia para reabrir el debate sobre la validez y existencia del contrato de promesa, de lo cual se hizo pronunciamiento expreso en sede de primera instancia, sin que al momento de interponer el recurso la parte demandada haya tocado algún aspecto sobre este particular, pues se concentró únicamente en atacar el ordinal primero de la decisión referente a la legitimación en la causa por pasiva. 20.
En cuanto a la resolución del convenio por incumplimiento mutuo, este pedimento ni siquiera fue invocado en la demanda, su contestación o una eventual reconvención, más aún, cuando Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 no existen facultades oficiosas para su declaración. En la sentencia SC3666-2021 citada por el profesional del derecho no se establece esa posibilidad por parte del Juzgador, sino que instituyó dicha teoría en caso de que se solicite, así sea de forma subsidiaria, mediante pretensiones invocadas ante la jurisdicción. 21.
Conclusión: De cara al problema jurídico planteado, la Sala concluye que, el demandante Raúl Alberto Builes Benjumea no acreditó el cumplimiento en debida forma de las obligaciones que tenía a su cargo en virtud de la promesa objeto de litigio, en cuanto al pago del precio allí pactado y su comparecencia a la Notaría, sin que sea posible suplir los acuerdos adicionales o modificaciones a través de testimonios u otro tipo de prueba que no sea el escrito signado por los contratantes para que sea válido y oponible.
De otra parte, a raíz de la decisión proferida por la Sala de Casación Penal de la Corte Suprema de Justicia el pasado 30 de julio, el demandado Pablo Bustamante Builes, ha perdido la calidad de cesionario de los derechos herenciales y gananciales del promitente vendedor Miguel Ángel Builes (q.e.p.d.), razón por la cual no ostenta legitimación en la causa para soportar las pretensiones dirigidas contra la sucesión del mencionado causante. 22.
En consecuencia, se confirmará la sentencia recurrida. Dado el resultado desfavorable de la alzada para los dos recurrentes, no se efectuará condena en costas en esta instancia, más aún, cuando no aparecen causadas ya que los demás demandados Proceso Radicado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 intervinientes no hicieron ningún pronunciamiento o gestión ante esta sede, conforme a lo dispuesto en el numeral 8° del artículo 365 del Código General del Proceso.
III. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Medellín, Sala Tercera de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia emitida por el Juzgado 21 Civil del Circuito de Medellín el 7 de febrero de 2023.
SEGUNDO: SIN CONDENA en costas en esta instancia.
TERCERO: DEVOLVER el expediente al Juzgado de primer grado para que continúe el trámite pertinente en el ámbito de su competencia. Proyecto discutido y aprobado en sesión virtual de la fecha.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE La Sala de Decisión, (Firmado electrónicamente) CLAUDIA MILDRED PINTO MARTÍNEZ Magistrada Proceso Radicado (Firmado electrónicamente) NATTAN NISIMBLAT MURILLO Magistrado Apelación sentencia – Verbal 05001310300120110038004 (Firmado electrónicamente) MARTHA CECILIA OSPINA PATIÑO Magistrada Firmado Por: Claudia Mildred Pinto Martinez Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Martha Cecilia Ospina Patiño Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 007 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Nattan Nisimblat Murillo Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: f03099b43430b3402084cd29dcb715d1c1643a64af5ada7e07fbd9ba225bd0fa Documento generado en 04/09/2025 04:36:48 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica