TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CUNDINAMARCA SALA CIVIL-FAMILIA Asunto: Ejecutivo de Mauricio Terán y Andrés Mauricio Terán Triviño contra Jorge Enrique Pabón Morales y la Sociedad Química Cosmos S.A. Exp. 2023-00478-01 Bogotá D.C., veintidós (22) de mayo de dos mil veinticuatro (2024). ASUNTO A TRATAR Se procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte ejecutante contra el auto de 29 de agosto de 2023, proferido por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Funza.
ANTECEDENTES - Mauricio Terán y Andrés Mauricio Terán Triviño por medio de apoderado judicial formularon demanda ejecutiva por obligación condicional de mayor cuantía contra Jorge Enrique Pabón Morales y la Sociedad Química Cosmos S.A., a efecto de que se libre orden de apremio de las obligaciones contraídas por los obligados, contenidas en las clausulas primera, cuarta, quinta y octava del acuerdo conciliatorio suscrito ante la Cámara de Comercio de Bogotá, según el acta de conciliación No. 120559 de 13 de febrero de 2020, entre otras pretensiones. 1 Exp. 25286-31-03-001-2023-00478-01 Radicado interno: 5690/2024 - Como supuestos fácticos de la demanda, en síntesis, se expuso que los ejecutantes –como arrendatarios- y los señores Jorge Enrique Pabón Morales y Carlos Eduardo Pabón Morales –como arrendadores-, suscribieron un contrato de arrendamiento de un predio urbano el 19 de julio de 2013, sobre los inmuebles identificados con F.M.I. Nos. 50N-127871 y 50N-20087273; posteriormente, los señores Pabón acudieron al centro de arbitraje y conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, con el fin de solicitar a los arrendatarios, señores Terán la entrega de los inmuebles arrendados, en ese orden, el 13 de febrero de 2020 celebraron un acuerdo conciliatorio en el que se pactó, como fecha máxima para la entrega de los bienes el 19 de julio de 2023 y “Si para la fecha de restitución de los lotes existieran procesos de restitución contra algunos de los subarrendatarios actuales, se sustituirían los poderes a los abogados que indiquen los arrendadores y propietario de los lotes”, el canon de arrendamiento actual se reducirá proporcionalmente con los metros entregados a los arrendadores y si “Cumplidos los términos de este acuerdo se dará por finalizado el contrato de arrendamiento suscrito entre convocantes y convocados y de los cuales se emitirá acta que así lo indique”. - Con auto de 29 de agosto de 20231, se consideró que: “no puede pasarse por alto que, una de las cláusulas establecidas en el documento base de recaudo, concretamente la quinta, sobre la cual la parte ejecutante pretende se libre mandamiento ejecutivo, contempla una condición suspensiva en conforme con lo estipulado en el artículo 427 del Código General del Proceso”, la cláusula quinta establece “El canon de arrendamiento actual se reducirá proporcionalmente con los metros entregados a los arrendadores y de ello se dejará constancia en las actas de información y verificación de seguimiento a la restitución de los lotes… Los actores procuran de acuerdo con lo plasmado en la pretensión tercera de la demanda, se les ordene a los demandados en cumplimiento de la cláusula en mención, es decir, que 1 Archivo 5 2 Exp. 25286-31-03-001-2023-00478-01 Radicado interno: 5690/2024 procedan a recibir el pago de la renta por el veinticinco por ciento (25%) del terreno ocupado por sociedad subarrendada, pero no acreditan el cumplimiento de la condición suspensiva a los que están sometidos, en este caso: “constancia en las actas de información y verificación de seguimiento a la restitución de los lotes”, en ese orden, al no demostrarse los metros de los predios entregados efectivamente a lo arrendadores, demandados en el proceso, se torna inviable librar mandamiento ejecutivo. - Contra esa determinación, la parte actora presentó recurso de reposición y en subsidio de apelación de los cuales, el primero de ellos fue resuelto de manera desfavorable y el segundo concedido en efecto suspensivo por medio de providencia de 2 de febrero de 20242.
DEL RECURSO DE APELACIÓN Como sustentación del recurso, expuso el apelante los siguientes argumentos: - El juzgado adujo que no se acreditó el cumplimiento de la condición suspensiva que se encuentra plasmada en la causal quinta de la conciliación objeto de ejecución, no obstante, en los hechos de la demanda se puso en conocimiento que los demandados se han negado a dar cumplimiento a las obligaciones de su parte, pactadas en el acuerdo conciliatorio objeto de la demanda, tales como, “1- suscribir las actas de entrega de los lotes desocupados. 2Suscribir las actas contentivas de los informes que se han presentado a ellos. 3Informar a los demandantes los datos del abogado a quien se deba sustituir el poder de que trata la cláusula cuarta de acuerdo conciliatorio”, en ese orden, en ninguna parte del acuerdo se habla que esté supeditado o sometido a condición alguna, 2 Archivo 8 3 Exp. 25286-31-03-001-2023-00478-01 Radicado interno: 5690/2024 simplemente se establecen las obligaciones que las partes adquirieron voluntariamente, lo que significa que las partes se obligaron a cumplir lo pactado y que ello hace tránsito a cosa juzgada, “lo cual implica que el tema que fue objeto de controversia no puede volver a ser tratado, es decir, que ante el incumplimiento de lo acordado la parte perjudicada puede acudir a la justicia ordinaria en busca de que sea un juez quien ordene el cumplimiento de la obligación, motivo por el cual se está acudiendo a la Administración de Justicia, para obtener un pronunciamiento frente a la negativa de los demandados de dar cumplimiento a los compromisos adquiridos en el acuerdo conciliatorio objeto del presente proceso, repito aquí no hay ninguna condición, en el acuerdo, se establecieron los parámetros para cumplir con el objeto de la conciliación cual era la entrega de los lotes arrendados a medida que se iban desocupando”. - En la demanda se informó que en el acta de conciliación se pactó la ejecución de las obligaciones contenidas en las cláusulas primera, segunda, tercera, cuarta, quinta, sexta, séptima y octava a cardo de los demandantes y demandados, obligaciones que han sido cumplidas en su totalidad por los ejecutantes, arrimando las pruebas que consta la desocupación del 75% de los inmuebles arrendados, así como, la realización de los informes, seguimientos cumplidos y pactados en la aludida clausula quinta, que han sido remitidos a los arrendadores en los que consta esa situación, y por parte de los demandados se allegaron las respuestas de esos informes y actas de seguimiento; también, se aportó el acta de entrega y finalización del contrato acorde con lo establecido en la cláusula octava, el video en el que quedó registrado que los demandados se niegan a recibir el inmueble desocupado en incumplimiento a la cláusula quinta. - Posterior a la presentación de la demanda, los ejecutados han impedido el ingreso a los inmuebles y se han negado a suscribir las actas de 4 Exp. 25286-31-03-001-2023-00478-01 Radicado interno: 5690/2024 entrega y de finalización del contrato y a informar los datos del abogado a quien se le sustituiría el proceso de restitución iniciado al arrendatario que aun ocupa el inmueble.
CONSIDERACIONES Como bien es sabido, el proceso ejecutivo presenta diferentes categorías, tales como: a) pago de sumas de dinero, b) obligación de hacer, c) obligación de suscripción de documento, d) obligación de no hacer, e) ejecución por perjuicios; requiriendo para todos esos eventos, presentar un título ejecutivo investido de las previsiones que trataba el artículo 422 del C.G.P. “claro, expreso, actualmente exigible y que provenga del deudor, o las que emanen de una sentencia de condena proferida por juez o tribunal de cualquier jurisdicción …”.
En suma, a través de la jurisdicción civil, mediante la ejecución forzada, puede pretenderse el cumplimiento de obligaciones desatendidas, siempre que se encuentren representadas en los documentos que las contengan y satisfaciendo ciertos requisitos, aunque existen otros a los cuales el legislador por excepción y en normas especiales ha revestido con calidad de títulos ejecutivos, competiéndole al Juez de instancia al momento de calificar el libelo, examinar con detenimiento el título puesto en su conocimiento.
De otro lado, el canon 426 de C.G.P., señala que en la ejecución por obligación de dar o hacer, “Si la obligación es de dar una especie mueble o bienes de género distinto de dinero, el demandante podrá pedir, conjuntamente con la entrega, que la ejecución se extienda a los perjuicios moratorios desde que la obligación se hizo exigible hasta que la entrega se efectúe, para lo cual estimará bajo juramento su valor mensual, si no figura en el título ejecutivo.
De la misma manera se procederá si demanda una obligación de hacer y pide perjuicios pop la demora en la ejecución del 5 Exp. 25286-31-03-001-2023-00478-01 Radicado interno: 5690/2024 hecho”, en esa misma línea, establece el artículo 427 ibídem, que en la ejecución por obligación de no hacer y por obligación condicional, “Cuando se pida ejecución por perjuicios derivados del incumplimiento de una obligación de no hacer, o la destrucción de lo hecho, a la demanda deberá acompañarse el documento privado que provenga del deudor, el documento público, la inspección o la confesión judicial extraprocesal, o la sentencia que pruebe la contravención”, y que, “De la misma manera deberá acreditarse el cumplimiento de la condición suspensiva cuando la obligación estuviere sometida a ella”(negrilla fuera de texto), y por su parte, frente a la obligación condicional ha establecido el artículo 1542 del C.C., que “no puede exigirse el cumplimiento de la obligación condicional sino verificada la condición totalmente”.
En ese orden de ideas, el acta de conciliación No. 120559 objeto de ejecución señala puntualmente que las partes acordaron: “PRIMERO: Arrendadores y Arrendatarios, así como la Representante Legal de Química Cosmos fijan como fecha máxima de entrega de los lotes con Matrículas inmobiliarias 50N- 127871 y 50N-20087273, el día diecinueve (19) de julio del año 2023 (Dos mil veintitrés).
SEGUNDO: En atención a que sobre los lotes arrendados los arrendatarios mantienen contratos de sub-arriendos, se comprometen a dar aviso a los subarrendatarios de este Acuerdo de Restitución.
TERCERO: Con el propósito de que los arrendadores estén informados del proceso de restitución de las áreas dadas en subarriendo, las partes convocantes y convocadas en esta Audiencia, celebrarán una reunión el día trece (13) de mayo de 2020 en las oficinas de Química Cosmos S.A., situadas en la Autopista Bogotá-Medellín Kilometro 2, costado norte a las 10 de la mañana y con posterioridad cada seis meses como plazo máximo.
De estas reuniones se levantarán Actas de lo allí informado, sobre el estado de las restituciones por parte de los subarrendatarios. La frecuencia y el lugar de las reuniones se podrán modificar por acuerdo de las partes.
CUARTO: Si para la fecha de la restitución de los lotes existieran procesos de restitución contra algunos de los subarrendatarios actuales, 6 Exp. 25286-31-03-001-2023-00478-01 Radicado interno: 5690/2024 se sustituirán los poderes a los abogados que indiquen los arrendadores y propietario de los lotes.
QUINTO: El canon de arrendamiento actual se reducirá proporcionalmente con los metros entregados a los arrendadores y de ello se dejará constancia en las actas de información y verificación de seguimiento a la restitución de los lotes.
SEXTO: Los arrendatarios se comprometen a entregar el lote debidamente saneado respecto al servicio público de energía. Se deja constancia de la demolición, de común acuerdo anterior, entre las partes de edificación que existía al fondo del terreno y la utilización de los escombros en relleno y adecuación del terreno.
SÉPTIMO: Los arrendatarios entregan los certificados de cumplimientos a las normas exigencias medio ambientales, el día 19 de julio de 2023 y saldrán en su saneamiento si los arrendadores fueren notificados de cambios en las condiciones certificadas y que sean imputables a ellos durante el tiempo en que el contrato de arrendamiento estuvo vigente.
OCTAVO: Cumplidos los términos de este Acuerdo se dará por finalizado el Contrato de Arrendamiento suscrito entre Convocantes y Convocados y de lo cual se emitirá acta que así lo indique” En el caso de estudio, los demandantes acuden a la acción ejecutiva a fin de que i) se ordene a los ejecutados recibir el 75% de los inmuebles arrendados, acorde con las cláusulas primera, cuarta, quinta y octava del acuerdo conciliatorio, ii) que informe a los arrendatarios los datos del abogado que se le sustituirá el poder para continuar con el proceso de restitución de inmueble incoado en contra de el subarrendatario, ello conforme a la clausula cuarta, iii) dar cumplimiento a la clausula quinta, para que reciba el pago de la renta del 25% del terreno actualmente ocupado hasta que se profiera sentencia de restitución por el juzgado de conocimiento “y/o hasta que la mencionada Sociedad proceda a restituir la parte de terreno arrendada”, iv) se dé cumplimiento a la cláusula octava y dé por finalizado el contrato de arrendamiento; entre otras. 7 Exp. 25286-31-03-001-2023-00478-01 Radicado interno: 5690/2024 La negativa del juzgado para librar mandamiento en el asunto, se fundamentó en que no se demostró el cumplimiento de la cláusula quinta sobre la cual se pide ejecución, con la respectiva “constancia en las actas de información y verificación de seguimiento a la restitución de los lotes”.
En ese orden, en los argumentos de la apelación se señaló que se arrimaron las pruebas “en las que consta la desocupación del 75% de los inmuebles arrendados, así como la realización de los informes y seguimientos realizadas y pactadas en la aludida clausula quinta…”; luego, observada la documentación obrante en el plenario, se destaca que ninguno de ellos corresponde a un acta suscrita por las partes donde conste que en efecto se ha recibido por parte de los arrendadores el 75% del inmueble objeto del contrato, como tampoco se demuestra haberse pactado el porcentaje correspondiente a la proporción que debería pagarse por motivo de canon de arrendamiento respecto del 25% del inmueble ocupado; si bien, posterior a la fecha de suscripción del acta de 13 de febrero de 2020, existen misivas de las partes donde se requieren el uno al otro, dejando plasmado en escrito de 16 de junio de 20233, “se debe tener en cuenta que la obligación por el pago de los cánones de arrendamiento de la porción de terreno subarrendada, está en cabeza de ustedes ANDRES MAURICIO TERAN Y MAURICIO TERA, tal como quedó plasmado en la cláusula quinta del acuerdo conciliatorio, que pare el caso de marras esta responsabilidad sería sobre el 25% del bien que a la fecha se encuentra subarrendado”, hace referencia además sobre el borrador de un acta de entrega de 31 mayo que según los remitentes, avizoraron algunas imprecisiones.
Empero, acta suscrita por las partes que acredite la entrega de una parte del inmueble y la equivalencia a la proporción dineraria a la que corresponde el 25% de cánones de arrendamiento sobre la parte del inmueble que no se ha entregado, brilla por su ausencia en estas diligencias. 3 Archivo 3 fl. 30 8 Exp. 25286-31-03-001-2023-00478-01 Radicado interno: 5690/2024 Por lo anterior, al no acreditarse el cumplimiento de la cláusula quinta del acuerdo conciliatorio mediante las actas de información y verificación de seguimiento de la restitución de lotes, como se exige, no se puede pretender que por parte de los ejecutados se reciba el pago sobre el 25% correspondiente a los cánones de la parte del inmueble que no se ha entregado, porque ni siquiera existe certeza que el otro 75% en efecto se haya “entregado”, como quedó descrito en el documento objeto de ejecución, mucho menos que se finalice el contrato de arrendamiento cuando no se ha demostrado uno a uno el cumplimiento de las cláusulas de la conciliación; por tanto, el extremo activo no cumplió con la carga de acreditar el cumplimiento de la condición, allegando el respectivo medio de convicción a la luz del artículo 427 del C.G.P., lo que hace que la obligación se encuentre suspendida y no pueda ser exigible, motivos por los que habrá de confirmarse la decisión de primera instancia de no acceder a librar orden de apremio.
Finalmente, no hay lugar a condena en costas por cuanto no se ha integrado el contradictorio -núm. 8º del artículo 365 del C.G.P. Por las anteriores consideraciones, el magistrado sustanciador de la Sala de Decisión Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito de Cundinamarca,
RESUELVE
PRIMERO: Confirmar el auto de 29 de agosto de 2023, proferido por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Funza, por los motivos expuestos en la parte considerativa de este proveído.
SEGUNDO: Sin costas en esta instancia. 9 Exp. 25286-31-03-001-2023-00478-01 Radicado interno: 5690/2024 TERCERO: Devuélvase el expediente al juzgado de origen, para lo que corresponda. Ofíciese.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE (Firma electrónica) ORLANDO TELLO HERNÁNDEZ Magistrado Firmado Por: Orlando Tello Hernandez Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 002 Civil Familia Tribunal Superior De Cundinamarca - Cundinamarca Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 88eff533a44fe10d2cbbe9bd42e4743c07ca88d26041983c7a44f594670833e4 Documento generado en 22/05/2024 01:38:12 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 10 Exp. 25286-31-03-001-2023-00478-01 Radicado interno: 5690/2024