Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 REPÚBLICA DE COLOMBIA DEPARTAMENTO DEL ATLÁNTICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BARRANQUILLA SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL, FAMILIA Barranquilla, veintiocho (28) de mayo de dos mil veinticuatro (2024). PROCESO: VERBAL- RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRACTUAL ASUNTO: APELACION DE SENTENCIA DEL 25 DE ABRIL DE 2023 DEMANDANTE: MULTIFAMILIAR EDIFICIO SKYROS 79 DEMANDADO: ANCORA PROYECTOS S.A.S RADICADO: 08001315301320220017102 INTERNO (ENLACE EXPEDIENTE DIGITAL): 44.683 PROCEDENCIA: JUZGADO TRECE CIVIL DEL CIRCUITO DE BARRANQUILLA Procede esta sala de decisión Civil – Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, a resolver el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandante, en contra la Sentencia proferida en escrito del 25 de abril de 2023, por el Juzgado Trece Civil del Circuito de Barranquilla al interior del proceso verbal promovido por Multifamiliar Edificio Skyros 79 en contra de Ancora Proyectos S.A.S. 1.
ANTECEDENTES En el presente proceso Multifamiliar Edificio Skyros 79 y presentó demanda verbal de responsabilidad civil contractual en contra de Ancora Proyectos S.A.S., para que sea declarada civilmente Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 2 responsable por incumplimiento de su obligación contractual de construir 17 parqueaderos para uso de los visitantes, de los cuales 2 deben estar diseñados para uso de personas en condición de discapacidad en el Multifamiliar EDIFICIO SKYROS 79, ubicado en la calle 79 No. 42/91/109 de la ciudad de Barranquilla.
En este orden, solicitó que se le ordene a la parte demandada, que cumpla con su obligación legal y contractual de construir 17 parqueaderos destinados al uso de visitantes con los informes técnicos periciales que permitan una adecuada planificación, diseño y construcción de estos, para garantizar la movilidad dentro y fuera del Edificio Skyros 79.
A su vez, que se le ordene al extremo pasivo, subsanar los múltiples problemas por su mala construcción y malos acabados, especialmente las fisuras, filtraciones, daños en las losas o placas que cubren los parqueaderos y rampla de acceso vehículos. Filtraciones de Agua de manera reiterada en la zona de parqueaderos, ocasionando daños a los vehículos y generando peligro para los usuarios.
Como antecedentes, principió relatando que el Multifamiliar Edificio Skyros 79, ubicado en la Calle 79 No. 42/91/109 de la ciudad de Barranquilla, fue construido y obtuvo licencia de construcción hace aproximadamente cinco años por la sociedad Ancora Proyectos S.A.S. para construir una edificación Multifamiliar “EDIFICIO SKYROS 79”, por lo que se estableció licencia urbanística de construcción, en modalidad de demolición total y nueva obra a “UNA EDIFICACIÓN DE 9 PISOS MAS ALTILLO CONFORMADO POR 32 APARTAMENTOS Y 32 APARTA-ESTUDIOS”.
Lo anterior, con fundamento en los dispuesto en la Resolución Nro. 402 de agosto 14 de 2015, aclarada o corregida por la Resolución Nro. 658 de diciembre 29 de 2015; ambas de la Curaduría Urbana No 1 y 2 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 3 prorrogadas por la Resolución Nro. 726 de septiembre 22 de 2017 expedida por la Curaduría Urbana Nº 2 del Distrito Especial Industrial y Portuario de Barranquilla.
En Escritura Pública Nro. 0277 de la Notaria Sexta del Círculo de Barranquilla, se elaboró el respectivo reglamento de Propiedad Horizontal del Multifamiliar “EDIFICIO SKYROS 79”, y fue debidamente registrado en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Barranquilla en el cual se determinan 64 unidades privadas, 08 apartamientos por piso.
Para el día 13 de marzo del año 2019, la sociedad Ancora Proyectos S.A.S realizó la entrega a la copropiedad de los bienes, áreas y zonas comunes que hacen parte de la referida edificación. No obstante lo anterior, asegura el apoderado del extremo actor, que desde su entrega ha presentado múltiple problemas especialmente filtraciones, fisuras daños en losas y placas que cubren los parqueaderos y rampla.
A su vez, le fueron entregados 67 parqueaderos, distribuidos así: “66 parqueaderos 1 por cada unidad residencial (2 parqueaderos dobles) y 2 parqueaderos para uso de visitantes y discapacitados”; lo que significa que, hubo un incumplimiento con la obligación legal de tener parqueaderos para visitantes. En este sentido, el extremo actor, solicitó el concepto o dictamen técnico de un profesional, el Arquitecto Jose Zapata Valderrama, quien en su experiencia manifestó que hubo una omisión por parte de la constructora y emitió un concepto indicando como debió ser la distribución de RESIDENTES las unidades, esto 48;
PARQUEADEROS es, “PARQUEADEROS VISITANTES: 17; PARQUEADEROS DISCAPACITADOS 2” 3 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 4 En este sentido, afirma la copropiedad que, siendo el edificio un conjunto habitacional, de acuerdo con la normatividad alusiva al tema de la construcción, debía cumplir unas condiciones básicas; no obstante, la sociedad demandada, omitió la construcción de parqueaderos destinados al uso de visitantes, así como también omitió destinar un espacio suficiente para su futura construcción, situación totalmente anormal que viola normas legales sobre la obligación del constructor de dotar a los edificios multifamiliares de parqueaderos para visitantes.
2. ACTUACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA 2.1. Admitida la demanda mediante auto fechado 29 de agosto de 2022 por el Juzgado Trece Civil del Circuito Oral de Barranquilla, se corrió traslado a la demandada y ordenó a la parte demandante prestar caución. 2.2. Contestó la parte demandada a través de su apoderado judicial, oponiéndose a las pretensiones de la demanda, teniendo en consideración las excepciones de fondo planteadas las cuales denominó: Construcción de lo no debido, señalando al respecto que, en efecto, si entregó los 67 parqueaderos autorizados, y que a su vez, la parte actora, pretende que se construyan 17 parqueaderos adicionales.
No obstante, no existe ninguna omisión en la construcción de los parqueaderos; puesto que la licencia de construcción del proyecto edificio determinó claramente las unidades de parqueaderos establecidas en la norma y otorgada por las respectivas licencias, por lo que no existe violación legal alguna. Razón por la cual no hay derecho alguno vulnerado.
Lo debido se cumplió al contemplar la normativa de 4 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 5 licencia que para el caso nos avoca en cumplimiento. También es claro, que no existe ninguna omisión 2.2.1.Ausencia de prueba respecto de los perjuicios: Afirmó que al respecto “El accionante en su escrito de demanda alega una serie de perjuicios y desvalorización del edificio a falta de la construcción de parqueaderos que consideran que fueron omitidos por parte la constructora; de los cuales no aportan prueba alguna de dicha desvalorización y sobre todo; que sea a causa del tema de parqueaderos.”, y eximentes de responsabilidad por culpa exclusiva de la víctima, señalando al respecto que “…hay daños que se ocasionan por un mal mantenimiento de aseo en canales y bajantes; lo que genera que el agua se acumule y allí el líquido busca salida por algún lado sin importar por dónde; muchas oportunidades se obstruyen bajantes con hojas y basura que la brisa trae y si no se libera de ello periódicamente; se genera unos daños que no son resorte del constructor y si de la administración por no ser oportuno en su gestión”. 2.2.2.
Eximentes de responsabilidad por culpa exclusiva de la víctima: El accionante alega, múltiples problemas por mala construcción y malos acabados del edificio, por filtraciones y demás. Se debe tener en cuenta señor juez, que la constructora inicialmente tuvo una administración provisional en la cual ella era la responsable del mantenimiento y cuidado de la copropiedad.
Esta Administración realiza la respectiva primera entrega a la copropiedad de las áreas comunes con la dejando constancia que a partir de ese momento esta se debe hacer cargo de los respectivos mantenimientos que permitan el buen funcionamiento y mantener el buen estado del Edificio. 2.3. Mediante auto calendado 23 de abril de 2014 el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Barranquilla avocó conocimiento del proceso referenciado, según lo ordenado por en el acuerdo No. PSAA 14-10103 5 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 6 de febrero 7 de 2014, donde se surtió las diligencias y prácticas de pruebas decretadas por el juez y se culminó la etapa de alegatos. 2.5.
Surtidas las diligencias, practicadas las pruebas decretadas por el juez, y valoradas por el juez de conocimiento, se profirió sentencia el 25 de abril de 2023, en los siguientes términos:
PRIMERO. Negar las pretensiones impetradas por el actor, teniendo en cuenta las razones anotadas en la parte motiva.
SEGUNDO. Declarar probadas las excepciones (i) construcción de lo no debido; y, (ii) ausencia de prueba respecto de los perjuicios, teniendo en cuenta las razones anotadas en la parte motiva.
TERCERO. Declarar no probada la excepción denominada, culpa exclusiva de la víctima, por las razones anotadas en la parte motiva”. Esta decisión, se cimentó en que, al estudiar las pruebas allegadas al proceso por la parte demandante, el operador judicial concluyó, en síntesis, que, en efecto existe un contrato de prestación de servicios comercial toda vez que existió un acto mercantil al menos para una de las partes.
Entonces, si bien se probó la existencia de un contrato de prestación de servicios, no se acreditó los presupuestos sustanciales de la responsabilidad civil contractual, imputable a la sociedad demanda, dado que no fueron probados los perjuicios, ni las circunstancias que se mencionan en los hechos las cuales presuntamente dan lugar a las modificaciones en las condiciones del contrato. 6 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 7 2.7.
Contra la providencia mencionada, la parte demandante hizo uso de recurso de apelación, expresando sus reparos concretos en la misma diligencia, concediéndose el recurso en efecto suspensivo.
3. ACTUACIÓN PROCESAL 3.1. La apelación fue remitida la Sala Civil – Familia de este Tribunal, correspondiente por reparto a la Sala Tercera, ahora Cuarta, donde se profirió auto del 05 de junio de 2023, a través del cual se admitió el recurso de apelación y se requirió al demandante para que en termino no mayor a los cinco (5) días siguientes a la notificación de esa decisión sustentara su recurso, allegándola en el término previsto. 3.2.
Posteriormente, en auto del 18 de diciembre de 2023, se resolvió sobre la apelación del auto por medio del cual el a quo negó tener como prueba al interior del proceso el dictamen pericial aportado por la parte demandante adjunto a su escrito de demanda, tras considerar que aquella no cumplió con los requisitos establecidos en el artículo 226 del Código General del Proceso.
Estudiado el mismo por esta Sala, se encontró que el juez no se encontraba facultado para rechazar la práctica al interior del proceso de la prueba por dictamen pericial aportada por la parte demandante, dado que, la ausencia de los requisitos contenidos en el artículo 226 del Código General del Proceso, no estructuran una causal de exclusión de la prueba per se, sino en cambio, son un sustento para asignar validez al contenido de la misma, por ende, la evaluación de, si cumple con incorporar o no los requisitos, es objeto de análisis por parte del juzgador al momento de decidir sobre el fondo del asunto.
Así las cosas, esta Sala revocó el auto y dispuso correr traslado del dictamen pericial presentado por la parte demandante a la contraparte en esta instancia, conforme al artículo 330 del C. G. del P., en armonía 7 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 8 con el artículo 227 de la misma obra.
Mismo que será valorado y tenido en cuenta en esta instancia.
4. LA APELACION La parte demandante, suscribió ante esta sala, sustentación solicitando que se revoque la sentencia proferida el 19 de diciembre de 2022, expresando los siguientes argumentos en consonancia con sus reparos concretos, que se resumen así: 4.1. “La decisión del a quo va en contra de los intereses del demandante” (reparo 1 ) Si bien existen las 17 celdas de estacionamiento para visitantes estas no han sido entregadas, dado que fueron cedidas mediante escritura pública por la Constructora, beneficiándose esta.
Así incumpliendo con la obligación contractual de entregar dichas celdas de estacionamiento para el uso de visitantes. Siendo así, imposible que la administración quite esos parqueaderos a unos propietarios en cuya escritura aparecen como titulares de estos parqueaderos. La única manera de hacerlo es demandando la nulidad de dichas escrituras públicas. 4.2.
“La decisión del a quo va en contra de varias normas de carácter legal” (reparo 2) Con la decisión tomada por el a quo, se está violando normas legales que indican claramente lo referente a los parqueaderos para visitantes, quienes lo pueden utilizar y para que se hicieron. Se viola el reglamento de propiedad horizontal donde se habla claramente y en forma específica de que los parqueaderos de visitantes no pueden utilizarse ni pueden cederse.
Se viola el régimen de propiedad horizontal, ley 675 de 2001. 8 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 9
5. PROBLEMA JURÍDICO Para efectos metodológicos lo que en realidad debe resolverse en este asunto es lo siguiente: ¿Debe revocarse la sentencia proferida por el Juzgado Trece Civil del Circuito de Barranquilla que negó a las pretensiones invocadas en la demanda mediante sentencia oral del 25 de abril del 2023? Con la finalidad de dar respuesta al problema jurídico antes mencionado, procederá la Sala a estudiar el siguiente subproblema: ¿Se encuentran acreditados los supuestos legales de la responsabilidad civil imputable a Ancora Proyectos S.A.S.? Y, si existe, que tipo de responsabilidad se trata?
6. CONSIDERACIONES GENERALES 6.1. Cabe precisarse de entrada que la competencia para resolver en segunda instancia radica en esta colegiatura por el factor funcional, dada la condición de superior jerárquico del Juzgado Tercero del Circuito de Barranquilla donde cursa el proceso. Así mismo, se trata de una providencia susceptible del recurso de alzada conforme al artículo 320 del Código General del Comercio.
Por otra parte, el marco argumental viene delimitado por la alzada, en acatamiento del artículo 328 ibidem, que versa: “El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley. Sin embargo, cuando ambas partes hayan apelado toda la sentencia o la que no apeló hubiere adherido al recurso, el 9 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 10 superior resolverá sin limitaciones.” De lo anteriormente remarcado se sobrentiende que, el estudio en esta sede deberá circunscribirse a los argumentos que fueron planteados en los reparos concretos presentados ante el a quo, al momento de la interposición del recurso y que guardan estricta relación con la sustentación del recurso de apelación, que fuere allegada en esta segunda instancia en el término de traslado que fue otorgado por esta Sala.
“De allí se extracta que está vedado al ad quem pronunciarse sobre cuestiones no comprendidas en los reparos concretos expresados por el censor contra la sentencia de primera instancia, como sobre aquellos reproches que, pese a haber sido indicados en esa primera etapa del recurso, no fueron sustentados posteriormente en la audiencia del artículo 327 del Código General de Proceso”1.
Así las cosas, procederá esta Sala a abordar los reparos expuestos en instancia por la parte recurrente teniendo en cuenta las consideraciones que procederán a esbozarse. 6.2 Responsabilidad Civil Contractual Concierne a esta colegiatura analizar si se cumplieron con los elementos estructurales de la responsabilidad civil contractual, previas las siguientes precisiones: La acertada calificación del instituto jurídico que regula la controversia es indispensable porque de ella depende la selección de los elementos estructurales que deberán ser demostrados para la prosperidad de las pretensiones o, en su defecto, de las respectivas excepciones.
En el régimen contractual, «la obligación emana de un vínculo jurídico de carácter particular y concreto conformado previamente por los 1 Sentencia SC31482021 del 28 de junio de 2021 M.P. Álvaro Fernando García Restrepo 10 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 11 contratantes.
La fuerza de ley que tiene el contrato ata a los contratantes, por lo que esa relación sustancial no puede ser desconocida mediante la invocación de las normas de carácter general, impersonal y abstracto que conforman el régimen de la responsabilidad extracontractual. (…) De no ser por la prohibición de elección entre uno u otro régimen se destruiría la fuerza vinculatoria de los contratos privados, con lo que el artículo 1602 del Código Civil pasaría a ser letra muerta». 1 Se igual modo, «la forma de indemnizar los daños en uno u otro régimen es completamente distinta, por lo que ni los contratantes pueden incumplir el vínculo particular que los ata cuando han prefigurado el alcance y los límites de esa indemnización, en caso de que ello sea jurídicamente admisible; ni los miembros de la relación jurídicasustancial de carácter extracontractual pueden limitar su responsabilidad aduciendo causales eximentes de tipo contractual que carecen de fuerza vinculante frente a las previsiones legales imperativas.
(…) La prohibición de opción entre ambos regímenes está justificada por la imposibilidad de limitar o extender el alcance de la indemnización cuando ello está proscrito por las normas del régimen general de la responsabilidad extracontractual, pero también por la imposibilidad de desconocer la fuerza obligatoria del contrato cuando no hay ley que lo impida».
Sobre la responsabilidad civil contractual, la doctrina la ha definido como la resultante de la falta de ejecución o la ejecución defectuosa o retardada de una obligación estipulada en un contrato válido,2 por lo que el concepto de este tipo de responsabilidad se ubica en el ámbito de un derecho de crédito de orden privado, que solo obra en un campo exclusivo y limitado, es decir, entre las partes del contrato respecto de los perjuicios originados de este negocio jurídico. 2 Tamayo, Alberto. 2005.
La Responsabilidad Civil Extracontractual y la Contractual. Bogotá D.C.: Ediciones Doctrina y Ley, 2005. 11 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 12 En este sentido la jurisprudencia ha señalado sobre los requisitos para la prosperidad de la acción de responsabilidad civil que “para que el contratante cumplido pueda desplegar las facultades antedichas en los casos de responsabilidad contractual, incluida la de la indemnización de perjuicios, debe acreditar: (i) existencia de un contrato válidamente celebrado;
(ii) incumplimiento de una o más obligaciones contractuales imputable al deudor por dolo o culpa; (iii) un daño o perjuicio; y (iv) vínculo de causalidad entre aquel y este último requisito” (Subrayas fuera del texto original).3 Es importante destacar que estos elementos son fundamentales para determinar la responsabilidad civil contractual y deben ser debidamente acreditados por la parte demandante para que prospere su acción. 6.3.
Buena fe en contratos de obra Según la Corte Suprema de Justicia -Sala de Casación Civil- el contrato de obra es el “acto jurídico por el cual una persona asume para con otra, el compromiso de efectuar un trabajo material determinado, bajo un precio, sin que ello implique una relación de subordinación o de representación, destacando entonces, su carácter de consensual, siendo suficiente para su perfección, el solo acuerdo sobre las condiciones de la construcción y su pago” (CSJ SC5568-2019, 18 dic., rad. 2011-00101-01).
En efecto, la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC5568 de 18 de diciembre de 2019, expuso que: “En coherencia con lo discurrido, pertinente resulta anotar que en el ámbito privado, el contrato de obra civil tiene por objeto la construcción, mantenimiento, instalación y, en general, la realización de cualquier otro 3 Corte Suprema de Justicia – Sala de Casación Civil;
SC2142-2019; M.P: LUIS ALONSO RICO PUERTA. 12 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 13 trabajo material sobre bienes inmuebles, cualquiera que sea la modalidad de ejecución y remuneración”.. 4 En caso de incumplimiento, siempre que este produzca perjuicios patrimoniales en el haber de alguna de las partes, preceptúa el artículo 2056 del Código Civil que: “Habrá lugar a reclamación de perjuicios, según las reglas generales de los contratos, siempre que por una o por otra parte no se haya ejecutado lo convenido, o se haya retardado su ejecución”.
En cuanto a los fundamentos legales del proceso de la buena fe contractual, tenemos: Artículo 1602 del Código Civil: LOS CONTRATOS SON LEY PARA LAS PARTES. Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales. Artículo 1603 del Código Civil: EJECUCION DE BUENA FE.
Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella. Dicho esto, el contrato de construcción es por naturaleza de máxima buena fe, vale decir, impone a ambas partes un deber de conducta imperativo e irrenunciable que consiste en la obligación de colaborar activa y recíprocamente entre ellas.
Ello es de tal importancia que al no existir dicha colaboración se estima incumplido el contrato y, por tanto, podrá ser incluso causal de terminación anticipada del mismo.5 4 5 Consejo de Estado, Sección Tercera, sentencia del 15 de octubre 1999, exp. 10.929. Infracción al deber de la buena fe en el contrato de construcción; efectos y consecuencias.
Victor Rios. Julio 2019. 13 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 14 En efecto, en el ámbito de los proyectos de ingeniería y construcción el largo plazo en que usualmente se ejecuta una obra impone un compromiso de lealtad mutua entre las partes, porque la letra del contrato muchas veces no anticipa el cambiante futuro ni puede prevenir trastornos que escapan a la previsión de quienes lo celebran.
Este es un tema clave para lograr el resultado que se espera en todo contrato de construcción —cualquiera sea su modalidad y las partes intervinientes—, que no es otro que satisfacer el interés que las movió a concurrir al contrato.6 En esta materia, el contrato de construcción es un contrato de confianza recíproca que, por tanto, impone a ambos contratantes una conducta estrictamente apegada a la buena fe y a la colaboración permanente en beneficio del proyecto, con pleno resguardo de los derechos de ambas partes.
La buena fe contractual juega de este modo un papel de equidad correctiva, en caso de que, por circunstancias no atribuibles al contratista, la obra se haya tornado excesivamente onerosa, todo ello, sin perjuicio de las cláusulas contractuales que la regulen.7 En concreto, el contrato debe cumplirse de buena fe, esto es, ocupándose lealmente cada parte de proteger el patrimonio de su contraparte con la atenta preocupación de cooperación para que ambas puedan cumplir su obligación. Lo anterior es particularmente exigible en el contrato de construcción, pues requiere la atenta mirada del comitente y su plena colaboración con el contratista para que, en efecto, se pueda cumplir la equivalencia de las prestaciones en beneficio de ambos.8 La tendencia a interpretar la buena fe como conducta colaborativa tiene la mayor importancia, porque la mayoría de los conflictos que se suscitan entre mandantes y contratistas derivan del abandono de estas 6 Ibidem Ibidem 8 Ibidem 7 14 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 15 conductas, las cuales están orientadas a salvar el contrato en los momentos en que surgen situaciones que lo ponen en riesgo.9 En el mandante o propietario, esta conducta colaborativa tiene por objeto hacer posible el cumplimiento exitoso del contrato sin que, por una falta del apoyo exigible en la velocidad y acierto de las soluciones inherentes a este tipo de contratos, deba el contratista incurrir en perjuicios.
Se trata de cumplir con diligencia todo cuanto le compete a cada uno y responder con prontitud en todo cuanto le atañe.10 La buena fe también cumple una función fundamental en las negociaciones preliminares: si bien todavía no existe una relación contractual, hay un vínculo especial derivado de dos esferas de intereses, por lo que los negociadores se verán en la obligación de actuar de buena fe, lo que se traducirá en deberes de lealtad, veracidad, de información y confidencialidad de cuyos incumplimientos surgirá una responsabilidad precontractual.11 En tal sentido, es muy acertado lo que indica Emilio Betti cuando advierte: “La buena fe contractual consiste no ya en un estado de ignorancia, sino en una actitud de activa cooperación que lleva a cumplir la expectativa ajena, con una conducta positiva propia, la cual se desarrolla a favor de un interés ajeno”.12
7. CASO EN CONCRETO En contexto, la parte demandante Multifamiliar Edificio Skyros 79, solicitó que se declare que la sociedad Ancora Proyectos S.A.S, es civilmente responsable por incumplimiento de su obligación contractual de construir 17 parqueaderos para uso de los visitantes. 9 Ibidem 10 Ibidem 11 Ibidem 12 Ibidem 15 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 16 Así, afirmó entre otras cosas, que la firma constructora tomó los parqueaderos de visitantes y se los adjudicó a los Compradores con lo que facilitó la venta de los Aparta Estudios, dejando a los Copropietarios sin esa comodidad y desvalorizando en conjunto todo el Edificio.
Igualmente, que desde la entrega de la construcción que se llevó a cabo el 13 de marzo de 2019, el edificio ha presentado múltiples problemas especialmente filtraciones, fisuras daños en losas, etc. Por su parte, Ancora Proyectos S.A.S, en su contestación de demanda, expresó que realizaron la entrega a satisfacción, y prueba de ello, es que no hubo requerimientos por daños, o siquiera, objeciones al momento de la entrega.
Misma suerte que corrió la entrega de los parqueaderos por cuanto, aparte de que en la escritura de constitución de propiedad horizontal, la copropiedad indicó que todos los parqueaderos eran de uso común; también i) el Proyecto de licencia ordenaba contemplar 67 parqueaderos; en pag. 2 de la Resolución Nro. 726 de septiembre 22 de 2017 expedida por la Curaduría Urbana N.o 2 del Distrito Especial Industrial y Portuario de Barranquilla, tal como se entregó, haciendo claridad que algunos de los parqueaderos son dobles.
Y ii) porque al momento de hacer la entrega de administración provisional y definitiva del Edificio a la copropiedad; ellos quedan totalmente facultados realizar los respectivos cambios que consideren necesario para el buen funcionamiento de la copropiedad y si existiera problemas en el parqueo. Luego entonces, los desafueros imputados a la sentencia de primera instancia en realidad envuelven una misma crítica, en si se dio incumplimiento de las obligaciones contractuales, dado que no se efectúo la entrega de 17 celdas de estacionamiento para uso de visitantes, incumpliendo con la obligación contenida en el contrato y con 16 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 17 las normas que regulan la materia.
Aterrizado el litigio, y se pasan analizar si se cumplen los presupuestos axiológicos de la responsabilidad civil contractual, comparta estudiar la licencia otorgada a la Constructora Ancora S.A.S y la escritura de PH de la Copropiedad. 7.1. Vinculo contractual: Preliminarmente, la Curaduría otorgó las licencias número 1; bajo la Resolución Nro. 402 de agosto 14 de 2015, corregida por la Resolución Nro. 658 de diciembre 29 de 2015, y la Resolución Nro. 726 de septiembre 22 de 2017 expedida por la Curaduría Urbana N.o 2 del Distrito Especial Industrial y Portuario de Barranquilla; para la construcción del proyecto inmobiliario Proyecto Skyros, el cual culminó con su entrega y transferencia de dominio a la entidad demandante.
Igualmente, de conformidad con lo estipulado en Escritura Pública Nro. 0277 del 09 de marzo de 2018, y el Reglamento de PH, se establece la obligación de construcción del proyecto inmobiliario y la posterior transferencia de domino del Edificio Skyros 79. Por lo que, refulge evidente que el primero de los requisitos si se cumple, al haber existido entre las partes, un vínculo netamente contractual. 7.2.
Inejecución o Incumplimiento retardado o defectuoso: Para determinar si hubo o no incumplimiento contractual por parte de la Constructora, debe recurriese a las pruebas, y a la licencia otorgada para la construcción del edificio Skyros 79. Entonces, el contenido de las pruebas aportadas por la parte demandante se observa que la licencia estipuló un total de 67 17 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 18 parqueaderos de acuerdo con la normativa vigente al momento de la realización del proyecto, distribuidos de la siguiente manera: Misma distribución que fue aprobada y corregida por la Resolución 628 del 2015, por la Curaduría Urbana No1, así: Por su parte, en Escritura Pública Nro. 0277 de la Notaria Sexta del Círculo de Barranquilla, se elaboró el respectivo reglamento de Propiedad Horizontal del Multifamiliar “EDIFICIO SKYROS 79”, donde se estableció que: De conformidad con lo recorrido, es claro entonces, que Acora S.A.S., se comprometió a la entrega de 67 parqueaderos, conforme se evidencia en la página 2º de la Resolución Nro. 726 de septiembre 22 18 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 19 de 2017 expedida por la Curaduría Urbana N.o 2 del Distrito Especial Industrial y Portuario de Barranquilla.
Luego, al hacer la sumatoria de los parqueaderos entregados, se tiene que en efecto, se hizo entrega de las 67 celdas de parqueos, las cuales, coinciden a las aprobadas en la normatividad, y Resolución 625 de 2015. Ello también se puede constatar, en el Acta de recibo de Obra Nro. 0182018, emitido por representante de la secretaria de Control Urbano y Espacio Público, y las propietarias del inmueble, se puede determinar que el constructor entregó el inmueble con un total de 67 estacionamientos: En ese sentido, al contrastar los elementos probatorios con las normas aplicables al momento de la realización y entrega del proyecto, se constata que la cantidad de parqueaderos construidos está en conformidad con las normativas pertinentes, ya que se cumple con la exigencia mínima establecida para este tipo de proyecto. 19 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 20 En relación con la distribución y asignación de estos estacionamientos, tal como se alega en la demanda y en la contestación, es importante señalar que dicha designación puede ser modificada por el órgano administrador del edificio.
Respecto a la afirmación de que estas celdas de estacionamiento fueron cedidas, no se encuentra evidencia en el expediente digital que respalde tal aseveración. Es crucial recordar que, al tratarse de un bien inmueble, cualquier cesión debe realizarse mediante escritura pública, la cual no figura en el conjunto probatorio de este proceso.
Por tanto, y en virtud de los medios probatorios presentados en el expediente, se ha demostrado que la parte demandada cumplió con las obligaciones que se afirma fueron acordadas, ya que se entregó la cantidad de celdas de estacionamiento estipulada en el contrato. Y equivalentemente, bajo los postulados de la buena fe contractual que cobija el presente asunto, se evidencia que la constructora prestó una “actitud de activa cooperación que lleva a cumplir la expectativa ajena, con una conducta positiva propia, la cual se desarrolla a favor de un interés ajeno”, que en este caso fue la entrega debida del proyecto.
Respecto a la distribución y designación de estas celdas, dado que no consta en escritura pública la desafectación y cesión de los 17 estacionamientos destinados al uso de visitantes, estos pueden ser designados nuevamente por la administración del edificio en cuestión. Y es que, más allá de las afirmaciones hechas por la parte demandada en este punto, no existe prueba que fundamente sus alegaciones, porque no se trajo al plenario ninguna de las cesiones prenombradas, ni prueba de la escrituración que permita constatar la distribución. En ese orden de ideas, para esta Sala no se encuentra probado el segundo elemento para predicar la responsabilidad civil contractual, 20 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 21 dado que no se probó el incumplimiento de la parte demandada, con la entrega de las celdas de parqueo establecidas en el contrato. 7.3.
Por otra parte, pese a que, la demanda en su gran mayoría, se cimento en que se declarara a la demandada, civilmente responsable por incumplimiento de su obligación contractual de construir otros nuevos 17 parqueaderos para uso de los visitantes; debe tenerse en cuenta que también se habló de daños en la infraestructura de la edificación; por lo cual, sucintamente nos referiremos a este punto, teniendo de partida el dictamen aportado.
Pues bien, una vez observado en su integralidad el dictamen referido, se tiene que este, no cumple con ninguno de los requisitos establecidos en el artículo 226 del C.G.P., y por si fuera poco, tampoco es contundente en demostrar que el deterioro del predio se deba a que a una indebida ejecución de la obra, o que le sean imputables a la constructora y/o que hayan desconocido su deber conocer los vicios en razón de su profesión. Tampoco existe material probatorio que logre demostrar que el Edificio Skyros 79, en uso de sus obligaciones con la copropiedad, haya efectuado algún tipo de mantenimiento propio para el sostenimiento y arreglo del inmueble, evitando con ello su normal deterioro acaecido con el paso del tiempo, y la ocupación. En este sentido, esta prueba tampoco arrojó un resultado distinto al anteriormente dicho, pues no logró demostrar que hubo inejecución o incumplimiento retardado o defectuoso por parte de la Constructora Ancora S.A.S. Es por todo esto por lo que, no se analizará el presupuesto de los perjuicios, no solo porque no se demostraron, ya que no se tiene ningún tipo de medio probatorio que demuestre la desvalorización y/o afectación de la copropiedad, sino también porque, el segundo 21 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 22 elemento axiológico constitutivo de la responsabilidad civil contractual no prosperó.
8. REPAROS EN CONCRETO 4.1. “La decisión del a quo va en contra de los intereses del demandante” (respuesta a reparo 1) Como se dilucidó en precedencia, quedó plenamente demostrado que el extremo demandado, si cumplió con los requerimientos previstos en la licencia otorgada por la Curaduría, así como la Resolución 658 del 2015, y normas a fin, construyendo y entregando de acuerdo con los estándares de calidad, un numero de 67 parqueaderos que coincide al total de celdas aprobados.
Estas celdas de parqueadero, además, corresponderían a las unidades de apartamentos anteriormente descritas una vez distribuidas, pues véase que, las celdas no le pertenecen a ningún copropietario, dado que fueron designadas como de uso común, de acuerdo con lo establecido en la EP 0277 del 2018, por medio de la cual se constituyó el reglamento de propiedad horizontal.
El error radicó en la distribución y como tal, le corresponde al órgano de control y administración de la copropiedad, distribuir las zonas de parqueo. Por otra parte, no existe prueba que demuestre que las 17 celdas de estacionamiento para visitantes que refiere la parte actora, deben ser construidas, no hayan sido entregadas porque hubiesen cedidas mediante escritura pública por la Constructora; máxime cuando se realizó la entrega de administración provisional y definitiva del Edificio a la copropiedad y la parte demandante se encontraba facultada para realizar los respectivos cambios que consideraran necesarios para el buen funcionamiento de la copropiedad y si existiera problemas en el parqueo; pueden proceder a solucionar acorde a la norma de Propiedad 22 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 23 Horizontal; aclarando que desde el inicio de construcción y venta de las unidades todos los copropietarios tenían conocimiento de la manera como se entregaban y se distribuían los parqueaderos.
Con todo, el extremo actor afirmó que las celdas de parqueo fueron cedidas mediante escritura, pero más allá de sus apreciaciones, no existe prueba que fundamente tal afirmación. Al respecto, la Corte Suprema de Justicia en materia de carga probatoria estableció: “Al juez no le basta la mera enunciación de las partes para sentenciar la controversia, porque ello sería tanto como permitirles sacar beneficio del discurso persuasivo que presentan; por ende, la ley impone a cada extremo del litigio la tarea de traer al juicio de manera oportuna y conforme a las ritualidades del caso, los elementos probatorios destinados a verificar que los hechos alegados efectivamente sucedieron, o que son del modo como se presentaron, todo con miras a que se surta la consecuencia jurídica de las normas sustanciales que la invocan”13 Por lo anterior, cualquier discusión sobre este asunto, no está llamado a prosperar. 8.2.
“La decisión del a quo va en contra de varias normas de carácter legal” (respuesta a reparo 2). La decisión atacada no contraria normas legales, pues se pretende endilgar una responsabilidad a una sociedad que obró conforme al parámetro de licencia y construcción. Tampoco que hayan transgredido su deber de conocer los vicios en razón de su profesión. Al contrario, como se dijo, le corresponde a la Asamblea de la Copropiedad tomar 13 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sent. 25 de mayo de 2010. 23 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 24 las decisiones correspondientes, tendiente a sanear un error que pudieron subsanar, inclusive, cuando se realizó la entrega del Edificio Skyros 79.
Y es que, la Ley 675 de 2001, faculta a la copropiedad para reasignar, si así lo considera el uso de los parqueaderos; estableciendo el número de los mismos en áreas comunes para propietarios, visitantes y discapacitados a su criterio acorde a la norma de procedimiento establecido por ley; y si es el caso puede dejar desafectados todos los parqueaderos para ser usados por los residentes del edificio, dejando los que considere deben quedar como visitantes.
Luego, estos reparos tampoco cuentan con éxito. 9. DECISIÓN Procederá esta Sala entonces, a CONFIRMAR la Sentencia proferida por escrito el 25 de abril de 2023 por Juzgado Trece Civil del Circuito de Barranquilla que negó las pretensiones de la demanda, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta providencia. Por otra parte, como los reparos no fueron reconocidos se impondrá condena en costas a cargo de la parte impugnante.
Para ello se incluirán en la liquidación correspondiente agencias en derecho en cuantía de una (1 ) salario m.l.m.v En mérito de lo expuesto el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla – Sala Cuarta de Decisión Civil – Familia administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley;
RESUELVE
PRIMERO. CONFIRMAR la sentencia del 25 de abril de 2023, proferida 24 Proceso Verbal de Responsabilidad Civil Contractual Radicado: 08001315301320220017102 Radicado Interno 44.683 25 por JUZGADO TRECE CIVIL DEL CIRCUITO DE BARRANQUILLA, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO: costas en esta instancia a cargo de la parte impugnante. Liquídense en la oportunidad procesal correspondiente. Inclúyanse agencias en derecho en cuantía de una (1) salario m.l.m.v TERCERO: En firme esta providencia, se devolverá el proceso al juzgado de origen de manera virtual
NOTIFÍQUESE Y CUMPLASE JUAN CARLOS CERÓN DÍAZ Magistrado CARMIÑA GONZALEZ ORTIZ Magistrada BERNARDO LOPEZ Magistrado Firmado Por: 25 Juan Carlos Ceron Diaz Magistrado Sala 004 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Carmiña Elena Gonzalez Ortiz Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 6 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Bernardo Lopez Magistrado Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 87ba0cd089c8fe61e0eeb5188ec64dbc4bda7044a979c1bc54e7f83d62480fbc Documento generado en 29/05/2024 09:40:31 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica