Tribunal Superior de Distrito Judicial Sala Civil Amanda Janneth Sánchez Tocora Magistrada Ponente Bogotá, veintidós de abril de dos mil veintiséis Decide la Sala el recurso de apelación interpuesto por la demandante María Cristina Rueda Buitrago, contra la sentencia de catorce de mayo de 2025, proferida por el Juzgado Veintiocho Civil del Circuito de Bogotá. I.
ANTECEDENTES La señora Rueda Buitrago solicitó declarar que Hitos Urbanos S.A.S; Inversiones las Arkas S.A.S., y Fiduciaria Bogotá S.A., vocera del Patrimonio Autónomo del Proyecto Vila Nova etapa 1 y 2 de Ibagué, incumplieron con la obligación principal, de transferirle el dominio del apartamento 802, parqueadero 57 doble y depósito 82, así como ejecutar los actos necesarios para la consecución del objeto fiduciario conforme lo pactado en el contrato “ENCARGO FIDUCIARIO DE ADMINISTRACIÓN E INVERSIÓN PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO VILA NOVA EN LA CIUDAD DE IBAGUÉ Y LA CARTA DE DESIGNACIÓN DE BENEFICIO DE ÁREA NO.2002820752”; aunado, que no son competentes para dar por terminado el referido convenio, por aplicación de la cláusula décimo tercera, numeral e), con las comunicaciones enviadas el nueve de noviembre de 2020, cinco de marzo y doce de mayo de 2021.
Como consecuencia, se ordene la resolución del contrato y el otrosí No.1 firmado el veintiséis de diciembre de 2018. Como resultado de dichas declaraciones, se les condene a indemnizarle los perjuicios tasados, o las mayores o menores sumas que resulten probadas: $279’796.571.00, como daño emergente, causado desde cuando se efectuó la consignación ante la Fiduciaria Bogotá S.A., hasta la fecha que se realizó la liquidación –treinta de junio del año 2023 y $44’990.450., como cláusula penal.
Sumas que deberán actualizarse hasta que se efectué el pago. Subsidiariamente, se les ordene cumplir con el contrato firmado el primero de noviembre de 2018, y el otrosí No.1 y realizar en su favor la tradición jurídica del mentado bien, condenándoseles a pagar la cláusula penal por razón de su incumplimiento1. 1.2. Hechos: 1.2.1. Mediante la carta de designación de beneficiarios No. 2002820752, la señora Rueda Buitrago se adhirió al proyecto Fiduciario de Administración e inversión del proyecto Vila Nova Etapa 1 y 2 de la ciudad de Ibagué, con el fin de que se le trasfiera el apartamento 802 con un área de 123.3 mts², garaje doble y depósito, cotizado el nueve de octubre de 2018 por $449’904.500.00.
Inmueble que se debía separar con $5’000.000, pagando la cuota inicial del 30% del valor total, y 16 cuotas iguales por $8’123.209.00. El 70% restante seria con la escrituración. Sin embargo, ella propuso pagar la cuota inicial en un solo instalamento y recibir un beneficio, obteniendo como respuesta pagar una cuota de $161’000.000, y el restante en diciembre de 2018, con un descuento de $6’880.000. 1.2.2.
En la referida carta, los demandados excluyeron a Carlos Hernando Murillo Rueda, hijo de la señora María Cristina, quien tenía los recursos en el Fondo Nacional del Ahorro para solicitar el préstamo, por lo que, advertida esa situación, le manifestaron que no habría inconveniente por cuanto la cláusula novena permite la cesión, ante ello procedió el tres y diecinueve de diciembre de 2018, a consignar el importe de la cuota inicial. 1 Consecutivo 01 028 2023 00349 01 1.2.3.
Al redactarse el otrosí No.1 del veintiséis diciembre de 2018, los demandados incumplieron lo pactado respecto del descuento, pues solo lo realizaron por $4’827.315.00, lo que se les puso de presente informándosele que se subsanaría con otrosí No.2 por el saldo faltante de $2’052.685. 1.2.4. Al verificarse el otrosí No.2, se observó que los demandados cambiaron el precio estipulado en la carta No.2002820752 y el otrosí No.1, pues el valor de la vinculación establecida en “$449’904.500” pasó a “$445’077.185”; del descuento pactado en $6’880.000.00, debía tenerse en cuenta lo señalado en el otrosí No.1 en donde se estipulo $4’827.315.00, por ende, el otrosí No.2, debía ser por $2’052.685.00, pero solo se aplicó $1’925.163.00, sin manifestarse en las consideraciones una justificación de dicho proceder.
En su lugar, el catorce de octubre de 2020, se le requirió la carta de aprobación del crédito para cancelar el saldo el veinte del mismo mes y año, con el fin de iniciar el proceso de avaluó, estudio de títulos y firma de escritura y con ello formalizar la transferencia de dominio del inmueble. 1.2.5. Como los demandados guardaron silencio frente a los requerimientos hechos respecto de los motivos unilaterales de los cambios, el veinte de octubre de 2020 informó su intención de no continuar con el negocio.
En respuesta, Hitos Urbanos S.A.S. e Inversiones las Arkas S.A.S, le comunicaron el veintidós del mismo mes, que se verificó la liquidación y se determinó reconsiderar el descuento, por ende, el otrosí No.2 seria por $1’925.163. 1.2.6. El nueve de noviembre de 2020, se informó a la señora Rueda la terminación del contrato ante la falta de suscripción del otrosí 2 de treinta de septiembre, lo que se le reiteró cuando el veintitrés de enero de 2021 se comunicó telefónicamente con el representante legal de Inversiones las Arkas S.A.S y la apoderada Hitos Urbanos S.A.S, poniéndoles de presente las irregularidades presentadas que ocasionaron la imposibilidad de tramitar el crédito.
Decisión que también se le comunicó mediante escrito del cinco de marzo de 2021. 028 2023 00349 01 1.2.7. Luego, el representante legal de Inversiones las Arkas S.A.S., le manifestó que en reuniones con Hitos Urbanos S.A.S, decidieron seguir con el negocio y realizarían la documentación para la cesión a favor de Carlos Hernando Murillo Rueda.
Con escrito del trece de abril de 2021 le notificaron la continuación con la transferencia establecida en la carta designación y el otrosí No.1, siempre y cuando: i) hiciera entrega de la carta de aprobación definitiva del crédito antes del treinta de abril de 2021 a las 6:00 p.m; ii) con dicha carta, se fijó para la firma de la escritura el día treinta y uno de mayo de 2021 a las 4:00 pm; iii) firmar el otrosí No.2 para formalizar el descuento pendiente por aplicar, así como las condiciones establecidas en la comunicación y iv) el pago de las cuotas de administración a partir de abril de 2021, hasta la fecha que se firme la escritura, así mismo la requirieron para efectuar el pago del impuesto predial del año 2021.
Pretensiones que consideró abusivas y contrarias a lo pactado, constituyendo desequilibrio injustificado a su patrimonio. 1.2.8. Por no estar de acuerdo con las modificaciones ejecutadas, la señora Rueda se negó a firmar los documentos que le remitieron para formalizar la cesión. Con fecha doce de mayo de 2021, los demandados terminaron unilateral el contrato trayendo como consecuencia la orden de devolver los aportes, previa deducción del monto de la cláusula penal pactada2. 1.3.
Actuación procesal: La demanda se admitió el tres de noviembre de 20233. Las sociedades demandadas propusieron las excepciones que denominaron: “Inexistencia de Responsabilidad Civil Contractual”; “Mala fe de la Parte Actora”; “Incumplimiento y mora de la Parte actora”; “Excepción 2 3 Consecutivo 001 Archivo 010Autoadmitedemanda.pdf 028 2023 00349 01 de contrato no Cumplido”;
“Excepción Innominada o Genérica” y objetaron el juramento estimatorio, fincadas unas y otras en que no se configura ninguno de los elementos de la responsabilidad, pues la demandante, a sabiendas de que no podía cumplir el negocio, se encargó de estructurar el presunto “incumplimiento” de los demandados para justificar el propio, pues se encuentra en mora de cumplir las obligaciones contractuales, por encontrarse vencido el plazo, lo que la imposibilita de exigir el cumplimiento forzado4.
Por auto del veintiuno de marzo de 2025 se decretaron las pruebas5 y el catorce de mayo del mismo año se celebró la audiencia de que tratan los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso emitiendo sentencia6. 1.4. Sentencia impugnada: Para negar las pretensiones se consideró que tanto la principal como la subsidiaria estaban llamadas al fracaso al no haberse acreditado el cumplimiento de las obligaciones a cargo de la demandante o cuando menos el allanamiento a satisfacerlas en la forma y en el tiempo convenidos conforme lo previsto en los artículos 1546 del Código Civil y 870 del Código de Comercio que establecen la condición resolutoria en los contratos bilaterales que permite al contratante cumplido exigir a su arbitrio la resolución del contrato o su cumplimiento, en ambos casos con indemnización de perjuicios.
Luego de invocarse lineamientos jurisprudenciales, puso de presente la existencia y cláusulas del contrato de encargo fiduciario de administración e inversión celebrado entre las demandadas. Instrumento que define lo que se entiende por beneficiarios de área, quienes, una vez cumplidos los requisitos establecidos, tendrán derecho a recibir una o varias unidades del 4 Archivo 025ContestaciónDemanda.pdf Archivo 039AutoPruebasFijaFechaAudiencia 6 Archivo 056AudienciaSentencia.mp4 5 028 2023 00349 01 proyecto en los términos y condiciones pactados en el fideicomiso y en el documento denominado carta de instrucciones y designación de beneficiarios, habiéndose aportado la identificada con el número 22820752.
Seguidamente señaló que en dicho documento se mencionó el bien al que se hizo alusión en la demanda por $449’904.500, monto del que se recibió $171’000.000 y por financiarse $288’904.000; se ilustró que el valor de la separación fue de $1’000.000 pagado el veintiséis de octubre de 2018 y una cuota de $160’000.000 desembolsada el treinta de noviembre de 2018, el último pago por $288’904.500 debía realizarse el treinta de octubre de 2019, pactándose que los derechos de los beneficiarios serían cubiertos con la transferencia del dominio y posesión a título de restitución del aporte de la unidad inmobiliaria, lo que tendría lugar siempre y cuando los beneficiarios del área hubieren cumplido con todas las obligaciones a su cargo, entre ellos, la aprobación del crédito a largo plazo para las financiación del saldo pendiente de los recursos a entregar.
Hizo referencia a lo pactado en el parágrafo quinto según el cual si cumplidas las condiciones para la transferencia del bien a título de restitución de aportes, los beneficiarios se negaran a firmar la escritura pública dentro de los cinco días siguientes a la fecha que se le requiera para tal fin, se considera causal de desistimiento y causará a favor del fideicomiso una pena equivalente al 10% del total del inmueble, que se descontará de los aportes hechos.
Así mismo, refirió la cláusula octava, que prevé que las instrucciones y obligaciones que constan en el documento, terminarán por las causas allí señaladas y la quinta estipula que se entenderá terminada de forma unilateral la calidad de beneficiaria del área cuando incumpla alguna de las obligaciones contractuales, o se encuentre en mora de más de 60 días en el cronograma de entrega de recursos, por manifestación expresa y escrita del beneficiario y por no habérsele aprobado el crédito que hubiere requerido para financiar la adquisición, pactándose que darse cualquiera de esas causales, se le cobrará al beneficiario del área el 10% del valor de la unidad inmobiliaria, que se descontará de forma automática. 028 2023 00349 01 Con base en ello, encontró que el contrato celebrado incorpora unas fechas en que debía realizarse el pago: $288’904.000 el treinta de octubre de 2019, posteriormente, las partes suscribieron un otrosí en el que se modificó el valor y la entrega de los aportes, estableciéndose $449’904.500 por la unidad, descontándose $4’827.315, quedando $445’077.185 de lo que se aportó $161’000.000 y pendiente de financiación $287’077.185.
Explicó que posteriormente se intentó celebrar un segundo otrosí, al que no se adhirió la beneficiaria, por $445’771.185, que se descontaría por pronto pago $1’925.163, quedando el valor de la unidad en $443’771.185; instrumento que no pasó de ser un proyecto al no haber sido suscrito por las partes. Luego de referenciar las diversas comunicaciones que se cruzaron las partes, consideró que la demandante justificó su comportamiento de no aportar la carta de aprobación del crédito para pagar el saldo de la deuda, porque no se le aplicó el descuento de $6’880.000, frente a lo que destacó que no hay constancia escrita de que así se haya convenido.
Respecto al argumento que hubo cambio unilateral del precio, indicó que no se ajusta a la realidad, pues el que se estableció en la carta de instrucciones y designación de beneficiario de área, es igual al que se indicó en el otrosí uno y el que se plasmó en la minuta del otrosí dos, tampoco advirtió cambio de valor del bien, pues el de la vinculación sería $445’077.185 que no es otra cosa que el resultado de deducirle el descuento que se le aplicó. El argumento del cambio de los bienes fideicometidos tampoco lo encontró estructurado ya que tanto en la carta de designación de beneficiario, en el otrosí número uno y la minuta del otrosí dos, quedó establecido que el bien sería el apartamento 802 de la torre dos, etapa uno y que se entregaría un depósito y un parqueadero doble, es decir, se respetó el contrato inicial pues entendió igual dos parqueaderos con parqueadero doble.
Respecto a que no se le permitió el perfeccionamiento de la cesión en favor de su hijo Carlos Murillo Rueda consideró que existe prueba en contrario por cuanto los fideicomitentes le remitieron la respectiva minuta, la que se 028 2023 00349 01 negó a firma aduciendo errores de redacción, indebida determinación del precio o cambio de objeto contractual.
Concluyó que, estando demostrado que la señora Rueda Buitrago adeudaba la cantidad que debía financiar mediante la obtención de un crédito, debió acreditar que adelantó gestiones para obtenerlo, lo que tampoco hizo habiendo transcurrido entre la fecha de suscripción del contrato y cuando se dispuso su terminación definitiva, dos años y medio.
Enfatizó que las demandadas no han pretendido apoderarse de los aportes, pues el veintiuno de julio de 2021 le comunicaron que el cheque estaba listo para ser reclamado con la deducción de la penalidad pactada, por lo que no puede pretender que le resarzan perjuicios moratorios por una actuación que deliberadamente dejó de realizar7. 1.4.
El recurso de Apelación: Inconforme con lo resuelto, la demandante presentó los siguientes reparos: i) Improvisación y equivocaciones en la valoración de las pruebas; ii) Desconocimiento de las normas sustanciales, procesales y probatorias; iii) Negación del derecho de defensa a la demandante por no recaudar los testimonios pedidos y decretados; iv) Violación del debido proceso al impedir la recepción de los testimonios pedidos; v) Aprovechamiento de la posición dominante de las demandadas induciendo a la demandante a no cumplir con el pago del saldo final; vi) Cambio arbitrario de las demandadas para hacer la devolución de los aportes a la demandante; vii) Falta de valoración de la prueba pericial; viii) No haber habilitado la hora judicial como lo determina la ley, para proferir la sentencia y ix) Presunto enriquecimiento sin causa por parte de las demandadas.
Como argumento de unos y otros se expuso: Indebida valoración de los medios de prueba al negarse la práctica de los testimonios solicitados y la falta de valoración de la prueba pericial; tampoco se habilitó la hora judicial 7 Consecutivo 56 028 2023 00349 01 para continuar con la audiencia después del horario laboral; se reconoció que, si bien la demandante incurrió en errores, se argumentó que ellos fueron inducidos por las demandadas al pretender en forma unilateral modificar las condiciones del contrato y la carta de adjudicación, aunado, lo acordado fue que el crédito se lograría a través de su hijo.
También se dijo que se pactó que el valor de la devolución debía ser consignado en la cuenta de la demandante, lo que no se hizo, por lo que se patrocina el presunto enriquecimiento sin causa de las demandadas. Finalmente, se hizo referencia a presuntas falencias del trámite, como haberse reconocido personería al apoderado de Hitos Urbanos S.A.S., sin que el representante legal le hubiese conferido poder, irregularidad que aunque puso de presente planteando incidente de nulidad, le fue rechazado por falta de legitimación8. 1.4.1.
Pronunciamiento de la contraparte: Se afirmó que la sentencia debe ser confirmada porque la demandante no cumplió con sus obligaciones, en particular la de tramitar el crédito para el pago de la deuda que adquirió; en consecuencia, la terminación unilateral por causa de su incumplimiento resulta apegada al contrato y la ley9. II. CONSIDERACIONES 1.
La Sala advierte que se resolverá la instancia con la limitación que impone el inciso primero del artículo 328 del Código General del Proceso, esto es, que solo se analizarán los argumentos que desarrollan los reparos concretos que se presentaron ante el iudex, como lo dispone el inciso final del canon 327 ibidem, por tanto, queda excluido del estudio el tema relacionado en las presuntas irregularidades respecto a la actuación que adelantó el apoderado judicial de Hitos Urbanos S.A.S., al no haber sido 8 9 Consecutivo 08 Consecutivo 14 028 2023 00349 01 planteado ante la funcionaria de primer grado; en todo caso, la demandante, tendrá que estarse a lo resuelto frente a la solicitud de nulidad que planteó abordando ese tema. 2.
En el derecho privado prevalece el principio de la autonomía de la voluntad en virtud del cual los contratantes pueden trazar las reglas de sus relaciones económico-sociales, ordenando su voluntad a la obtención de los efectos jurídicos por ellos perseguidos. Así, sus manifestaciones de voluntad legalmente expresadas gozan de fuerza vinculante semejante a la de la ley y no pueden ser invalidadas sino por su consentimiento mutuo o por causas legales (art. 1602 C.C.).
De modo que, firmado el contrato, con las formalidades que le son propias, adquiere perfección y su destino es el de producir los efectos que por su medio aquellos buscan. Sobre el particular la Corte Suprema de Justicia en Sentencia SC-505 de diecisiete de marzo de 2022, expuso: “Lo primero en hacerse notar es que, conforme al principio de ‘ley contractual’ consagrado en el ordenamiento civil y extensivo al ámbito comercial en aplicación de lo estatuido por el canon 822 del compendio del ramo, una vez celebrado legalmente el contrato, este se convierte en ‘ley para los contratantes’ (artículo 1602 C.C.).
Adicionalmente, a las partes se les impone ejecutarlo de ‘buena fe’ (preceptos 1603 C.C. y 871 C.Co.) y son conminadas a satisfacer las obligaciones expresamente estipuladas y aquellas que emanen de la naturaleza del pacto, conforme a la ley (artículo 1603 C.C.) o, incluso de acuerdo con ‘la costumbre o la equidad natural’, si se trata de negocios mercantiles (artículo 871 C.Co.), y si son bilaterales (reglas 1496 C.C. y 870 C.Co.), las obligaciones que emanan para los celebrantes son múltiples, sucesivas o simultáneas y de distinto linaje (…)10. 2.1.
También es sabido que en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse lo acordado por uno de los contratantes. En efecto, de conformidad con el artículo 1546 del Código Civil, armonizado con el 1602 ib, si uno de los contratantes incumple lo pactado, el otro está facultado para pedir, a su arbitrio, la resolución o el cumplimiento 10 Sentencia SC-505 de 2022 M.P. Dra. Hilda González Neira. 028 2023 00349 01 con indemnización de perjuicios, siempre que haya cumplido con sus obligaciones o se haya allanado a cumplirlas en la forma y tiempo debidos.
Tema respecto del que la referida Corporación en Sentencia de siete de marzo 2000, rad. No. 5319, citada en providencia SC-1209 de 2018 expresó: “En el ámbito de los contratos bilaterales y en cuanto toca con la facultad legal que, según los términos del artículo 1546 del Código Civil, en ellos va implícita de obtener la resolución por incumplimiento, hoy en día se tiene por verdad sabida que es requisito indispensable para su buen suceso en un caso determinado, la fidelidad a sus compromisos observada por quien ejercita esa facultad habida cuenta que, como lo ha señalado la Corte, el contenido literal de aquél precepto basta para poner de manifiesto que el contratante incumplido utilizando el sistema de la condición resolutoria tácita, no puede pretender liberarse de las obligaciones que contrajo.
Es preciso entender, entonces, que no hay lugar a resolución de este linaje en provecho de aquella de las partes que sin motivo también ha incurrido en falta y por lo tanto se encuentra en situación de incumplimiento jurídicamente relevante, lo que equivale a afirmar que la parte que reclama por esa vía ha de estar por completo limpia de toda culpa, habiendo cumplido rigurosamente con sus obligaciones, al paso que sea la otra quien no haya hecho lo propio, de donde se sigue que “…el titular de la acción resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir con las obligaciones que le corresponden y, por el aspecto pasivo, incuestionablemente debe dirigirse la mencionada acción contra el contratante negligente, puesto que la legitimación para solicitar el aniquilamiento de la convención surge del cumplimiento en el actor y del incumplimiento en el demandado u opositor (…)”11.
Consecuentemente, quien pretenda lograr con éxito el cumplimiento o la resolución del contrato necesita acreditar tres condiciones esenciales: a) existencia de un contrato bilateral que sea válido; b) incumplimiento total o parcial de las obligaciones contraídas por el demandado en virtud de dicho negocio jurídico; y c) que el demandante acredite que cumplió con los deberes de prestación que el mismo contrato le imponía, o, por lo menos, que se allanó a cumplirlos en la forma y tiempos debidos. 3.
Realizadas las anteriores precisiones, para solucionar los primeros reparos, que tienen similar fundamento, viene oportuno señalar que es tema 11 Sentencia SC-1209 de 2018 M.P. Dr. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 028 2023 00349 01 pacífico entre los litigantes la existencia del contrato cuya resolución demandó la señora Rueda Buitrago, allegando para su demostración prueba documental que acredita que el primero de noviembre de 2018, celebraron el negocio jurídico denominado “Proyecto Villa Nova Etapa 1 y 2 Carta de Designación de Beneficiarios de Área No. 2002820752” en el que se consignó el inmueble que a ella se le ofreció, señalándose que corresponde al apartamento 802 con un área aproximada de 123.3 mts², dos garajes y un depósito, por $449’904.500.
Entre otras obligaciones allí estipuladas, se consignó: “( ) TERCERA. TRANSFERENCIA DE LA UNIDAD INMOBILIARIA DEL PROYECTO: La escritura pública mediante la cual se transfiera el derecho de dominio y la posesión a título de restitución de aporte, de la unidad inmobiliaria a la que se refiere este documento, la cual será transferida como cuerpo cierto, junto con el coeficiente de copropiedad que le corresponda de acuerdo con el reglamento de Propiedad Horizontal, será otorgada por la FIDUCIARIA como vocera del FIDEICOMISO VILA NOVA ETAPA 1 Y 2 - FIDUBOGOTA y por EL(LOS) BENEFICIARIO(S) DE ÁREA o por sus cesionarios, en la fecha y notaría que informen LOS FIDEICOMITENTES PROMOTORES a EL(LOS) BENEFICIARIO(S) DE ÁREA, de acuerdo con lo previsto en el inicio del presente documento, siempre y cuando EL(LOS) BENEFICIARIO(S) DE ÁREA haya(n) cumplido con todas las obligaciones a su cargo emanadas del presente documento, así como, haber cancelado la totalidad de las sumas de dinero que de acuerdo con el cronograma establecido en el inicio del presente documento, debe entregar a la FIDUCIARIA como vocera del FIDEICOMISO VILA NOVA ETAPA 1 Y 2 - FIDUBOGOTA y haber obtenido aprobación de un crédito a largo plazo para la financiación del saldo pendiente de los recursos a entregar, de así requerirse, que se haya terminado la obra por parte de LOS FIDEICOMITENTES PROMOTORES y se encuentre registrado el Reglamento de Propiedad Horizontal del PROYECTO.
No obstante, la firma de la escritura de transferencia de dominio a título de restitución de aporte podrá aplazarse o adelantarse previa notificación en éste mismo sentido y habiéndose cumplido las condiciones antes indicadas”. Conforme a lo pactado, la principal obligación de Rueda Bonilla fue pagar el precio en la forma y términos allí convenidos, esto es: $161.000.000 de aportes en efectivo y $288’904.500 financiados.
El primer monto, debía solucionarse conforme el ítem denominado “Plan de entrega de los aportes en efectivo” en una cuota a más tardar el treinta de noviembre de 2018. El saldo debía sufragarlo el treinta de octubre de 2019. 028 2023 00349 01 También se aportó documento denominado “otrosí No 1 a la Carta de Designación Proyecto Vila Nova (…) APARTAMENTO AP-0802”, de fecha veintiséis de diciembre de 2018, en el que se expresó por los contratantes: “Hemos convenido de común acuerdo, mediante el presente OTROSI a la carta de designación modificarla en los siguientes términos.
PRIMERO: Las partes de común acuerdo convienen en modificar la carta de designación al fideicomiso de fecha 01 de noviembre de 2018 en el sentido de modificar el valor y forma de entrega de los aportes, quedando este como se indica a continuación: Valor de la Unidad (es) a las cuales se vincula: $449’904.500; Descuento por pronto pago $4’827.315;
Valor Total de la vinculación $445’077.185; Aportes en efectivo $161’000.000; Total, de la Financiación: $284’077.185”. Luego, en la cláusula segunda, se acordó que “las demás cláusulas de la carta de designación al fideicomiso VILA NOVA de fecha 01 de noviembre de 2018 se mantienen vigentes en todo su contenido salvo en aquello que contraríe la modificación contenida en este documento”.
El pago de los aportes en efectivo se acreditó mediante tres consignaciones de $1’000.000 el veintiséis de octubre; $159’434.000 el tres de diciembre y $566.000 el diecinueve de diciembre, todos de 201812, sumas que reconoció la demandada haber recibido mediante certificación del veintidós de febrero de 2019. Para excusarse de no haber cumplido con la obligación del saldo pendiente de pago, Rueda Buitrago sostuvo que las demandadas no le reconocieron el descuento de $6’880.000 por pago en una sola cuota del 30%, motivo por el que cuando le propusieron firmar el otrosí dos, se negó a ello por cuanto este no ascendía a lo acordado, pretendiéndose así modificar el precio sin su consentimiento; además, no incluyeron a su hijo Carlos Hernando Murillo Rueda como cesionario del contrato, toda vez que él sería el encargado de adelantar las gestiones ante el Fondo Nacional de Ahorro para lograr la financiación del saldo por cuanto era quien tenía los recursos. 12 Consecutivo 03 028 2023 00349 01 En respuesta a las comunicaciones que la señora Rueda radicó ante las demandadas explicando las razones por las que desistía del negocio obra comunicación del dos de diciembre de 2020 en la que puntualmente respecto del referido descuento se le recordó que de acuerdo con los términos de la carta de designación el pago de los $160’000.000 debía efectuarse el treinta de noviembre de 2018, montó que canceló en dos cuotas de $159’434.000 el tres de diciembre de 2018 y $566.000 el diecinueve de diciembre siguiente, razón por la que se liquidó por $4’827.315, que fue por ella aceptado cuando suscribió el otrosí No.01 de veintiséis de diciembre de 2018.
No obstante, se le indicó que “atendiendo a criterios de mera liberalidad y procurando conceder una atención comercial se revisa el tema y se aprueba un descuento adicional por la suma de $1.925.163. para lo cual se requería la firma de un otrosí No.02, que a la fecha no se legalizó”. Ahora, en cuanto a la falta de inclusión de su hijo Carlos Hernando como cedente, en la cláusula novena del contrato se estipuló: “(…) sólo podrá(n) ceder en todo o en parte los derechos y obligaciones consagrados en el presente documento, cuando exista concepto favorable previo y escrito de LOS FIDEICOMITENTES PROMOTORES, y aceptación expresa de la FIDUCIARIA”, sin que se haya acreditado en forma alguna que la demandada se haya opuesto o negado a realizarla, por el contrario, la propia demandante allegó correo electrónico del veintidós de abril de 2021 en donde se le puso de presente a ella y a su hijo Hernando Murillo Rueda por parte de Luís Orlando Conde Gutiérrez, asistente de trámite y cartera del proyecto Vila Nova, que les remitía los “documentos para la legalización del descuento pendiente y la cesión de derechos” que debían diligenciar junto al otrosí de veinte de abril que reflejaba el descuento adicional autorizado en cuantía de $1’925.163 donde el valor de la unidad quedaba en $443’152.02213, proceder que permite inferir que en realidad la demandada de manera alguna desconoció o se negó a reconocer el descuento por el pronto pago ya que parte de la cifra referida por la demandante se plasmó en el otrosí número 13 Consecutivo 03 página 95 028 2023 00349 01 uno suscrito y el saldo pendiente autorizado, o por lo menos muy cercano, lo relacionó en la propuesta contenida en el otrosí dos, tampoco hay prueba que evidencie que mostró reticencia frente a la cesión por ella pretendida.
Fluye evidente entonces que la demandante no acreditó ser contratante cumplida, en tanto que aceptó no haber adelantado lo pertinente para lograr la financiación del saldo del precio convenido en el contrato en los tiempos y forma allí descritas, bajo el entendido que su contraparte era la incumplida, pero, al concluirse que no lo fue, deviene que el incumplimiento provino de su parte, trayendo como consecuencia que no se advierta la configuración de improvisación, equivocaciones o desconocimiento de normas sustanciales, procesales o probatorias que se endilgó al fallo censurado. 3.1.
Frente al tercer y cuarto reparo, basta con señalar que la negación de recibir los testimonios inicialmente decretados se adoptó por el Juez de primera instancia al estimarlos innecesarios, lo que es perfectamente válido sin que por ello se vean afectados los preceptos fundamentales citados, pues precisamente a ello lo faculta el artículo 212 del Código General del Proceso al prever que es procedente “cuando considere suficientemente esclarecidos los hechos materia de esa prueba”, como aconteció para dirimir este asunto, no siendo esta la oportunidad para entrar a cuestionar y valorar por parte del Tribunal lo así decidido.
En cuanto a la supuesta falta de valoración de la prueba pericial, resulta suficiente señalar que ese medio de prueba no aparece recaudado en el trámite, tampoco fue pedido por los extremos ni decretado por el funcionario de primera instancia. 3.2. Tampoco se demostró por parte de la demandante que se haya dado una posición dominante en el actuar de las demandadas en el proceso de negociación, como quiera que tal y como se expuso al dirimir los primeros reparos, no hay elementos de prueba que permitan endilgarles que no aceptaron o se opusieron a que cediera los derechos a favor de su hijo, pues que se le exigiera la suscripción del ajuste al contrato a través del cual se materializaría, no traduce ello, máxime si se tiene en cuenta que con tales 028 2023 00349 01 recomendaciones no se modificaba o alteraba el pacto inicial ni el otrosí 1 que lo modificó. 3.3.
En lo relacionado con la presunta arbitrariedad para hacer la devolución de los aportes a la demandante al no efectuarlo mediante consignación en su cuenta, es cierto que en la cláusula décimo novena la beneficiaria informó el número de la cuenta para la devolución de esos recursos en los eventos de la cláusula decima tercera, sin embargo, del texto que allí reposa no se evidencia que las demandadas hubiesen adquirido la obligación de únicamente hacer el pago a través de depósito, pues en verdad es una de las posibilidades ante la intención de hacerlo, sin que ello implique la imposibilidad de que el pago lo hiciese a través de la expedición de cheque, como aconteció y de lo cual fue debidamente informada la apelante quien por decisión propia no ha querido recogerlo y hacer efectivo. 3.4.
En lo que atañe a la falta de habilitación de la hora judicial al momento de proferir sentencia, es preciso recordar que a la luz de lo previsto en el inciso segundo del artículo 106 del Código General del Proceso, “las audiencias y diligencias iniciadas en hora hábil, podrán continuarse en horas inhábiles sin necesidad de habilitación expresa”, por lo que en aplicación del mismo, en el caso concreto la audiencia inició el catorce de mayo de 2025 a la hora de las 10:17A.M., y finalizó en esa data a las 6:30P.M., conforme se consignó en el acta correspondiente14, por lo que al ser un día hábil y haberse iniciado en hora hábil, no se tornaba necesario lo pretendido. 3.5.
Finalmente, tampoco se vislumbra el presunto enriquecimiento sin causa por parte de las demandadas, toda vez que su proceder se ajusta a lo convenido en el contrato cuya resolución y/o ejecución se demandó, pues en él se convino precisamente una penalidad por incumplimiento o desistimiento por parte de la beneficiaria, pacto que conforme a los lineamientos del artículo 1602 del Código Civil citado en esta providencia, es ley para las partes y, consecuentemente de ello surge la obligación de los contratantes de honrarlo.
Consecutivo 057 028 2023 00349 01 Lo expuesto conlleva inexorablemente a concluir que procede la confirmación del fallo de primera instancia, y en consecuencia la negativa de las pretensiones, pues no se logró desvirtuar por parte de la demandante que las demandadas incumplieran con lo pactado, no satisfaciéndose el segundo y tercer presupuesto del artículo 1546 del Código Civil, para sacar avante la acción resolutoria y/o ejecución subsidiaria.
Se condenará en costas a la demandante (numeral 1º, artículo 365 del C.G.P.). III. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, Sala Sexta Civil, administrando justicia en nombre la República y por autoridad de la Ley, IV.
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el catorce de mayo de 2025, por el Juzgado Veintiocho Civil de Circuito de Bogotá, SEGUNDO: CONDENAR al pago de las costas causadas en esta instancia a la demandante. La Magistrada Sustanciadora señala como agencias en derecho para esta sede $1’500.000. Liquídense oportunamente.
TERCERO: DEVUÉLVASE el expediente a la oficina de origen. Proyecto aprobado según consta en Acta No. 15 de la fecha veintidós de abril de 2026. 028 2023 00349 01
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los Magistrados AMANDA JANNETH SÁNCHEZ TOCORA Magistrada GERMÁN VALENZUELA VALBUENA Magistrado HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada Firmado Por: Amanda Janneth Sanchez Tocora Magistrada Sala 008 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., German Valenzuela Valbuena Magistrado Sala 019 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., 028 2023 00349 01 Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: ed2003c3ce4b26e0b494ecd9b7b21b1e2736bfaf918d9d81f99dafbdc3500 fb7 Documento generado en 22/04/2026 03:23:58 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 028 2023 00349 01