REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL Magistrada Ponente: AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Bogotá D.C., seis (6) de marzo de dos mil veintiséis (2026). Proyecto discutido en Sala de Decisión celebrada el 26 de febrero de 2026 y aprobado en la sesión ordinaria del 5 de marzo del mismo año. Ref.
Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199001-2023-73387-01. I. ASUNTO POR RESOLVER Se decide el recurso de apelación interpuesto por los demandantes, Carlos Andrés Medina Moreno y Diana Patricia Cabrejo Robayo, frente a la sentencia proferida el 28 de abril de 2025, por la Superintendencia de Industria y Comercio – Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales, dentro de la acción de protección al consumidor que instauraron en contra de Eco House Lotes SAS, Víctor Manuel Guillén Godoy, Lesly Carolina Guzmán Celedón y A Y P SAS.
II.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones. Por medio de apoderado judicial especialmente constituido, los actores acudieron a la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, con el fin de que se declare que las sociedades y personas naturales demandadas incumplieron el régimen de protección al consumidor contenido en la Ley 1480 de 2011.
Específicamente, pretendieron obtener la efectividad de la garantía por un bien o servicio, en este caso de un producto inmobiliario 1. Como resultado de esta declaración, persiguen que se ordene a los convocados, en forma solidaria, la reparación completa y definitiva de todos los defectos del inmueble que adquirieron, incluyendo obras de estabilización de taludes estimadas en $123.780.150 y la adecuación de las redes de acueducto y energía por un valor de $70.668.378.
Finalmente, deprecaron la imposición de la multa correspondiente, por el incumplimiento de sus obligaciones legales, la condena en costas y gastos del proceso a cargo de la parte demandada. 2. Sustento Fáctico. El 4 de diciembre de 2020, los demandantes y el señor Víctor Manuel Guillén Godoy celebraron un contrato de promesa de compraventa para la adquisición de una casa ecológica de madera en el “Lote E” del proyecto “ECOHOUSE LOTES”, ubicado en Ráquira, Boyacá. Dicho inmueble fue promocionado como una vivienda “100% sostenible”, con características específicas que incluían paneles solares, suministro de agua natural potable y diversas comodidades, con el propósito de establecer allí la residencia permanente de la familia Medina Cabrejo.
A pesar de que la entrega estaba pactada para el 5 de febrero de 2021, se mudaron el 30 de marzo de 2021, encontrando que la vivienda carecía de servicios básicos como agua, luz y pozo séptico, además de presentar graves defectos estructurales y de seguridad. Los hechos posteriores a la ocupación revelaron problemas de inestabilidad del terreno, agrietamientos y deslizamientos, derivados de la construcción de la vivienda en la falda de una montaña sin las adecuadas obras de mitigación y manejo de 1 Ver subsanación de la demanda en archivo “10SubsanaDemanda/23073387--0000900003.pdf”.
Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. aguas. Informes técnicos externos, contratados por los demandantes, concluyeron que los taludes adyacentes a la propiedad no cumplen con los factores de seguridad normativos, representando un riesgo inminente para la integridad de los habitantes, entre ellos dos menores de edad y un adulto mayor.
Adicionalmente, alegaron que los sistemas de aprovisionamiento de agua y energía son precarios y no se ajustan a lo ofrecido. Las solicitudes formales de reparación y cumplimiento de las obligaciones contractuales dirigidas a los demandados no han resultado en una solución definitiva. 3. Contestaciones. -La sociedad A Y P S.A.S., actuando a través de su apoderado judicial, manifestó que los sucesos narrados por la demandante, en su mayoría, no son de su incumbencia ni le constan 2.
Señaló que su relación jurídica con el demandante Carlos Andrés Medina Moreno se limitó exclusivamente a la oferta mercantil No. 2192020, cuyo objeto fue la construcción e instalación de un bien mueble —una casa prefabricada de madera— en un terreno dispuesto por el cliente. Seguidamente, negó cualquier responsabilidad relacionada con el negocio jurídico de promesa de compraventa del terreno, demandantes y la el cual codemandada fue celebrado Eco House entre Lotes los S.A.S., afirmando que los supuestos incumplimientos, tales como fallas en el terreno, inestabilidad y falta de obras adicionales, son ajenos al contrato suscrito por A Y P S.A.S. En consecuencia, se opuso a la totalidad de las pretensiones, argumentando que su representada no vulneró relación de consumo alguna, pues no fue la sociedad que contrató los servicios que son objeto de la reclamación principal.
En apoyo de sus afirmaciones, formuló las siguientes excepciones 2 Archivo “23ContestaDemanda/23073387--0002200003.pdf”. Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. de mérito: Alegó la “prescripción” de la acción de protección al consumidor, con fundamento en el numeral 3 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011.
Señaló que A Y P S.A.S. entregó el producto el 9 de febrero de 2021 y otorgó una garantía por defectos de fabricación y/o instalación de seis meses. Por lo tanto, el plazo para presentar la demanda, que es de un año siguiente a la expiración de la garantía, venció durante el segundo semestre de 2022. Dado que la demanda fue interpuesta el 23 de febrero de 2023, la defensa concluyó que la acción se encuentra prescrita.
También propuso la “falta de legitimación en la causa por activa” respecto de la demandante Diana Patricia Cabrejo. El argumento se centró en que la oferta mercantil No. 219-2020, que originó la relación contractual con A Y P S.A.S., fue suscrita únicamente por el señor Carlos Andrés Medina Moreno en calidad de destinatario. Al no ser la señora Cabrejo parte de dicho negocio jurídico, carece de la calidad de sujeto activo en la relación jurídico-sustancial y, por ende, no está autorizada para formular las pretensiones contenidas en la demanda en contra de A Y P S.A.S. Adujo la “falta de legitimación en la causa por pasiva”.
Reiteró que las fallas y los incumplimientos alegados por los demandantes, como la calidad del terreno y la falta de instalación de diversos elementos (lámparas, calentador, césped, entre otros), corresponden a obligaciones pactadas en el contrato de promesa de compraventa celebrado con Eco House Lotes S.A.S., mientras que el contrato de A Y P S.A.S. se limitó a la construcción de la casa, excluyendo expresamente en su clausulado cualquier labor relacionada con el terreno o instalaciones distintas a las descritas en su oferta.
Por tanto, A Y P S.A.S. no ostenta la calidad de productor o proveedor del bien o servicio reputado como defectuoso, lo que la deslegitima como parte pasiva en el litigio. Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. Invocó la “ausencia de incumplimiento contractual”, pues si bien existió un vínculo negocial entre A Y P S.A.S. y el demandante, materializado en la oferta mercantil No. 219-2020, el objeto de dicho contrato fue ejecutado y entregado a entera satisfacción el 9 de febrero de 2021, sin que se presentara reclamación alguna durante el término de la garantía. Al no existir un incumplimiento de las obligaciones pactadas por parte de A Y P S.A.S., no se configura el nexo causal entre los daños alegados por la parte actora y la conducta de esta sociedad.
Propuso la “inexistencia del objeto de la demanda en relación con A Y P S.A.S.”, mediante la cual reforzó los puntos anteriores, señalando que la compañía cumplió a cabalidad con todas las obligaciones derivadas de la relación de consumo que mantuvo con el demandante. En consecuencia, la vinculación de A Y P S.A.S. al proceso carece de objeto, toda vez que los daños e incumplimientos reclamados no guardan coherencia alguna con el vínculo jurídico que la unía con el señor Medina Moreno. Finalmente, invocó la “eximente de responsabilidad por el hecho de un tercero”, conforme al artículo 16 de la Ley 1480 de 2011, aseverando que, de probarse la existencia de un defecto, este provendría exclusivamente de las acciones y omisiones de los codemandados Eco House Lotes S.A.S. y Víctor Manuel Guillén Godoy.
Al estar las pretensiones de la demanda dirigidas a obligaciones y actividades no contempladas en la oferta mercantil de A Y P S.A.S., concluyó que la causa exclusiva del daño es atribuible a un tercero, lo que la exonera de responsabilidad. - Eco House Lotes SAS, por medio de su representante y a través de abogado, negó rotundamente las acusaciones, argumentando que la controversia surgió de un incumplimiento contractual por parte de los actores3.
Sostuvo que el negocio jurídico original versó sobre el “Lote 5 o Belén” y que, tras un acuerdo verbal para 3 Archivo “25ContestaDemanda/23073387--0002400002.pdf”. Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. cambiarlo por el “Lote E”, los demandantes no cumplieron con su compromiso de restituir el primer lote, apropiándose de dos inmuebles cuando solo pagaron por uno. Alegó que las reclamaciones se hicieron sobre el “Lote E”, cuyo pago nunca se efectuó. Seguidamente, deslindó la responsabilidad por la construcción, atribuyéndola a la empresa Woodmade (AYP SAS) y no al señor Guillén, cuya función era la de vendedor del terreno. Con base en estos argumentos, formuló dos excepciones de mérito: - “Inexistencia de la Obligación”.
Fundamentada en que la obligación principal del vendedor era la entrega y tradición del “Lote 5 o Belén”. Si bien reconoció la existencia de una escritura pública de compraventa sobre el “Lote E”, reiteró que los demandantes no han cumplido con su obligación correlativa de pagar el precio de este segundo inmueble. Con apoyo en el artículo 1849 del Código Civil, señaló que, por esa omisión, el contrato de compraventa se encuentra incumplido por parte de los compradores, lo que, conforme al precepto 1546 del mismo estatuto, daría lugar a la condición resolutoria.
En consecuencia, arguyó que, al no haberse perfeccionado el negocio por falta de pago, no son exigibles a la parte vendedora las obligaciones de garantía y reparación que se reclaman en la demanda. - “Abuso del Derecho-Fraude Procesal”. Sostuvo que los demandantes ejercen de manera abusiva su derecho de acción, al exigir el cumplimiento de unas obligaciones derivadas de un contrato que ellos mismos incumplieron al no sufragar el precio del inmueble, considerando que esta conducta constituye una extralimitación contraria a los fines del ordenamiento jurídico.
Adicionalmente, afirmó la configuración de un presunto fraude procesal, toda vez que los demandantes omitieron informar en su demanda la existencia de una investigación penal en curso ante la Fiscalía 22 Seccional de Chiquinquirá, bajo el NUC 151766000110202150711, por el presunto delito de abuso de Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. confianza calificado, precisamente en relación con la falta de pago del “Lote E”. Dicha omisión, según la defensa, tuvo como propósito inducir a error a la autoridad judicial para obtener un beneficio ilegítimo. - Las personas naturales convocadas, Víctor Manuel Guillén Godoy y Lesly Carolina Guzmán Celedón, guardaron silencio durante el traslado de la demanda. 4.
Sentencia de primera instancia. En la audiencia virtual celebrada el 28 de abril de 2025, la autoridad con funciones judiciales negó las pretensiones de la demanda. La decisión se fundamentó en una serie de argumentos jurídicos diferenciados para cada uno de los demandados, a saber: En lo que concierne a la sociedad AYP SAS, vendedora de la casa prefabricada, declaró probada la excepción de prescripción de la acción de protección al consumidor.
La juez explicó que, habiéndose entregado la vivienda el 9 de febrero de 2021 y contando con una garantía de seis meses, el término máximo para reclamar, incluyendo la extensión legal, venció el 9 de febrero de 2022. Dado que la demanda fue presentada el 23 de febrero de 2023, la acción ya se encontraba extinguida al momento de su interposición. Respecto de la señora Leslie Carolina Guzmán Celedón, declaró la falta de legitimación en la causa por pasiva, al considerar el despacho que no hay prueba de su participación en la relación de consumo, pues no suscribió ninguno de los contratos ni con AYP SAS ni con Eco House Lote SAS.
Su intervención se limitó a aspectos relacionados con la forma de pago o a intentos de conciliación, lo cual no le otorgó la calidad de productora o proveedora obligada a responder por la garantía o la información de los bienes. Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. En cuanto a la sociedad Eco House Lote SAS y al señor Víctor Manuel Guillén Godoy, la negativa de las pretensiones se basó principalmente en la existencia de causales de exoneración de responsabilidad. La funcionaria argumentó que los demandantes intervinieron el inmueble de manera autónoma y a través de terceros para solucionar los vicios que presentaba el lote, como la inestabilidad del terreno y la falta de servicios.
Estas modificaciones, que incluyeron la construcción de muros de contención, drenajes y otras obras civiles, constituyeron una manipulación por parte de un tercero no autorizado, lo que conlleva la pérdida de la garantía conforme al Estatuto del Consumidor. Al haberse realizado estas reparaciones, el despacho se vio en la imposibilidad de determinar la existencia original de los vicios y de ordenar a la demandada que asumiera su arreglo.
Adicionalmente, la juzgadora señaló que las pretensiones económicas, que buscaban el reembolso de los gastos sufragados por los demandantes en dichas obras, no correspondían a una reclamación por efectividad de la garantía, sino a una indemnización de perjuicios. Aclaró que la Superintendencia de Industria y Comercio tiene una competencia limitada para conocer de controversias sobre perjuicios, por lo que no era la jurisdicción adecuada para ordenar el pago de dichos montos.
Finalmente, el despacho hizo hincapié en la confusión contractual generada por las propias partes, quienes celebraron una escritura pública por el “Lote 5”, pero instalaron la vivienda y realizaron las reclamaciones sobre el “Lote E”, lo que dificultaba establecer con claridad el objeto de la relación de consumo. En consecuencia, se ordenó el archivo de la actuación para todos los demandados y se condenó en costas a la parte actora. 5.
El recurso de apelación. Contra la anterior decisión, el apoderado de los demandantes Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. apeló, con base en argumentos encaminados a demostrar una errónea valoración jurídica y probatoria por parte de la funcionaria judicial4.
El extremo impugnante fundamentó su reproche, en primer lugar, en la indebida declaratoria de la prescripción de la acción. Afirmó que la funcionaria aplicó de manera equivocada el término de garantía legal de un año, contándolo desde la entrega material del inmueble. Adujo que, tratándose de “vicios progresivos” u ocultos, que no son perceptibles al momento de la entrega y se manifiestan con el tiempo, el cómputo del término debe iniciar desde la aparición del defecto y no desde la entrega.
Con apoyo en la doctrina y en la Ley 1796 de 2016, sostuvo que la garantía legal, especialmente en materia inmobiliaria, tiene una protección extendida que la juez de instancia desconoció, contraviniendo el principio pro consumatore. En segundo término, cuestionó la declaratoria de falta de legitimación en la causa por pasiva respecto de la señora Lesly Carolina Guzmán Celedón, toda vez que la prueba documental y testimonial demuestra la participación directa y decisiva de la señora Guzmán en el negocio.
Señaló que ella firmó el contrato de promesa de compraventa como vendedora y que, en su propio interrogatorio, admitió tener una relación comercial con Eco House Lotes S.A.S., al ser la proveedora de los lotes. Invocó, además, la existencia de “cosa juzgada material”, citando una sentencia anterior del Juzgado Cuarenta Civil del Circuito de Bogotá, que en un caso similar reconoció la legitimación de la misma persona.
Como tercer motivo de inconformidad, señaló la existencia de una coligación negocial entre la constructora AYP S.A.S. y la comercializadora Eco House Lotes S.A.S. a tal respecto, el memorialista destacó que ambas empresas actuaron bajo una alianza comercial estratégica con una unidad de propósito, donde 4 Archivo “Sustentación.pdf” en “Apelación Sentencia 01” en “Segunda Instancia”.
Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. Eco House promocionaba y vendía un producto inmobiliario integral (lote y casa) y AYP S.A.S. era el constructor exclusivo de las viviendas. Esta conexión funcional, a juicio del apelante, fue erróneamente desestimada por la juez, quien consideró que se trataba de dos contratos independientes.
La existencia de esta unidad de negocio –alegó– se fundamenta la responsabilidad solidaria de ambas sociedades frente al consumidor. Adicionalmente, reprochó a la sentencia haber declarado una supuesta pérdida del interés jurídico y del objeto del litigio. El recurrente calificó esta conclusión de errada y contradictoria, afirmando que la reclamación siempre ha versado sobre un único producto inmobiliario indivisible: el lote E y la casa ecológica en él instalada.
Consideró que la funcionaria se dejó llevar por maniobras dilatorias de la parte demandada que intentaron generar confusión sobre la identidad del bien, desconociendo el principio de congruencia procesal. Finalmente, criticó de forma vehemente la omisión total en la valoración del acervo probatorio que acreditaba los graves defectos del inmueble y el riesgo inminente para la seguridad de sus habitantes.
Destacó que la juez ignoró un informe técnico pericial que documentaba un riesgo geotécnico severo, así como el incumplimiento de las medidas cautelares decretadas para mitigar dicho peligro. Esta falta de análisis, según el recurrente, evidencia una actitud indolente por parte de la funcionaria y una vulneración al deber de la Superintendencia de Industria y Comercio de garantizar una protección judicial efectiva de los derechos del consumidor. 6.
Pronunciamiento de los no apelantes. - La sociedad A Y P S.A.S., en su réplica, aseveró que la decisión de primera instancia, que declaró la prescripción de la acción a su favor, se ajustó a derecho; toda vez que la garantía legal de un año, Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. estipulada en la Ley 1480 de 2011, así como la contractual de seis meses, expiraron mucho antes de la presentación de la demanda el 23 de febrero de 2023, dado que el bien (la casa prefabricada) fue entregado el 9 de febrero de 2021. Refutó la tesis de la parte apelante sobre la inaplicabilidad de la prescripción en casos de vicios ocultos, aclarando que la normativa no establece un término que se active a voluntad del consumidor, sino un plazo fijo que ya se había cumplido.
También, alegó la falta de legitimación en la causa por pasiva de A Y P S.A.S., puesto que el objeto del contrato suscrito por esa entidad se limitó exclusivamente a la fabricación y entrega de una casa prefabricada de madera, sin tener ninguna participación ni responsabilidad en la venta, adecuación, o estabilidad del lote de terreno. Los defectos reclamados, como la inestabilidad del talud y problemas en el suelo, son ajenos al producto entregado por A Y P S.A.S. y son responsabilidad de terceros, concretamente de la sociedad Eco House Lotes S.A.S. y el señor Víctor Manuel Guillén. En concordancia con lo anterior, invocó la causal eximente de responsabilidad por el hecho exclusivo de un tercero, como quiera que los daños alegados por los demandantes (deslizamientos, humedad, colapso del talud) derivan de obligaciones y obras asumidas íntegramente por Eco House Lotes S.A.S., como la adecuación del terreno y el suministro de servicios, sobre las cuales A Y P S.A.S. no tenía control ni posibilidad de previsión. Destacó además que los propios demandantes realizaron intervenciones en el inmueble por su cuenta, lo que interrumpió cualquier posible nexo causal con la conducta de la demandada.
El memorialista también controvirtió la teoría de una “coligación negocial” o “unidad económica” alegada por los apelantes, al no existir un vínculo contractual, funcional ni publicitario entre A Y P S.A.S. y los vendedores del lote que permita establecer una responsabilidad solidaria. Al respecto, citó declaraciones del Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. proceso en las que los propios demandantes y otros demandados reconocieron la independencia contractual y comercial de A Y P S.A.S. Finalmente, la defensa introdujo un argumento sobre la carencia actual de objeto, informando que los demandantes enajenaron el inmueble materia de la controversia a un tercero el 13 de enero de 2025, lo que extinguió su interés jurídico para continuar con el litigio y torna cualquier decisión judicial ineficaz, al haber desaparecido el bien sobre el cual recaen las pretensiones. - A su turno, los demandados Lesly Guzmán Celedón, Eco House Lotes S.A.S. y Víctor Manuel Guillen Godoy, solicitaron la confirmación integral del fallo de primera instancia, por inexistencia de la obligación. El eje de su defensa se fundamentó en una discrepancia sustancial sobre el objeto del negocio jurídico.
Sostuvieron que el único vínculo contractual documentado entre las partes corresponde a la compraventa del “lote 5 o lote Belén”, el cual fue efectivamente pagado y escriturado a los demandantes. Sin embargo, todas las pretensiones de la demanda, relativas a garantías y defectos constructivos, se dirigieron sobre una vivienda edificada en el “lote E”.
Afirmaron que este segundo lote fue ocupado por los demandantes, tras un acuerdo verbal de permuta que implicaba la restitución del lote 5, condición que nunca fue cumplida. Consecuentemente, no existe documento, contrato ni pago que genere obligaciones comerciales para los demandados respecto al lote E, donde se encuentra la construcción objeto de la controversia.
Agregaron que los demandantes enajenaron el lote 5 o Belén en noviembre de 2024, extinguiendo así cualquier vínculo contractual preexistente. Asimismo, insistieron en la falta de legitimación en la causa por pasiva. Respecto a Víctor Guillen y Eco House Lotes S.A.S., arguyeron que su participación se limitó a la comercialización y Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. venta del terreno (lote 5), sin asumir responsabilidad alguna por la construcción de la vivienda, la cual fue contratada de manera autónoma y directa por los demandantes con la empresa constructora Woodmade (AYP S.A.S.). En cuanto a Lesly Guzmán Celedón, aseveraron su total desvinculación del negocio, pues no figura en ningún documento de la negociación con los demandantes y su relación comercial con Eco House Lotes corresponde a otras propiedades no relacionadas con este litigio.
También controvirtieron la existencia de una coligación negocial o alianza comercial entre Eco House Lotes S.A.S. y la constructora AYP S.A.S., toda vez que la primera simplemente sugirió a la segunda como un posible proveedor de viviendas, pero los compradores tuvieron la libertad de elegir a cualquier otro constructor. Por tanto, la relación entre el comprador y el constructor es un negocio jurídico independiente, sin que ello genere una responsabilidad solidaria para la inmobiliaria.
Finalmente, pidieron al Tribunal mantener la sentencia de primera instancia emitida por la SIC, por considerarla debidamente fundamentada en las pruebas que demuestran la inexistencia de la obligación reclamada. Adicionalmente, deprecaron que se revoquen las costas procesales impuestas a Víctor Guillén, dado que no fue hallado responsable en la decisión original.
III. CONSIDERACIONES Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio que invalide la actuación, siendo del caso precisar que la competencia de esta Corporación, en su calidad de juez de alzada, está delimitada por los reproches formulados y sustentados por la parte apelante, en estricta aplicación del principio tantum devolutum quantum appellatum, consagrado en el artículo 328 del Código General del Proceso.
En consecuencia, se deja al margen del escrutinio cualquier cuestión que no hubiere suscitado inconformidad o no esté íntimamente relacionada con Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. las eventuales modificaciones frente a lo resuelto en el fallo cuestionado.
El ordenamiento jurídico colombiano, en desarrollo del mandato superior contenido en el artículo 78 de la Constitución Política, ha estructurado un robusto sistema de protección a los consumidores y usuarios. Dicho precepto constitucional ordena al legislador regular el control de calidad de bienes y servicios y establece un régimen de responsabilidad para quienes, en su producción y comercialización, atenten contra la salud, la seguridad y el adecuado aprovisionamiento de los consumidores.
Este mandato se materializa en la Ley 1480 de 2011, conocida como el Estatuto del Consumidor, cuyo objeto es proteger, promover y garantizar la efectividad y el libre ejercicio de los derechos de los consumidores, así como amparar el respeto a su dignidad y a sus intereses económicos. El presente litigio versa sobre la adquisición de un lote y una vivienda prefabricada con destino familiar, por lo que se enmarca sin ninguna duda en el ámbito de aplicación de dicho estatuto, toda vez que los demandantes ostentan la calidad de destinatarios finales del producto inmobiliario, siendo la parte débil de la relación negocial frente a los productores y proveedores.
Dentro de las herramientas procesales que el Estatuto del Consumidor confiere a los ciudadanos, se encuentra la acción jurisdiccional para la efectividad de la garantía legal. Es imperativo precisar la naturaleza y el alcance de esta acción, pues no se trata de un mecanismo general de resarcimiento, sino de un remedio específico destinado a hacer cumplir la obligación a cargo del productor y/o proveedor de responder por la calidad, idoneidad, seguridad y buen funcionamiento del bien.
Las pretensiones que pueden ventilarse a través de esta vía están taxativamente definidas por la ley y siguen un orden jerárquico: como regla general, el consumidor tiene derecho a la reparación totalmente gratuita de los defectos del bien; solo en el evento en que ésta no sea posible, falle o se repita el defecto, nace para el consumidor la potestad de optar, a su elección, por un nuevo arreglo, la reposición del producto por otro de similares características, o la devolución total del dinero Ref.
Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. pagado. De lo anterior se desprende una distinción fundamental, correctamente advertida por la juez a quo, entre la acción de efectividad de la garantía y la acción de indemnización de perjuicios.
Mientras la primera busca el cumplimiento in natura de la obligación de garantía sobre el producto mismo, la segunda persigue una compensación monetaria por los daños consecuenciales que el defecto o el incumplimiento contractual hayan podido irrogar al consumidor, tales como el lucro cesante y el daño emergente representado en los costos de las reparaciones asumidas por el consumidor a través de terceros.
Esta separación de acciones es tan clara que el Decreto 735 de 2013, reglamentario de la materia, dispone en su artículo 22 que el reconocimiento de la garantía no impide que el consumidor persiga, de forma independiente y ante la jurisdicción ordinaria, la indemnización por los daños y perjuicios sufridos. En el caso bajo estudio, aunque los demandantes titularon su acción como de “efectividad de la garantía”, materializaron sus pretensiones en una solicitud de condena pecuniaria por las sumas de $123.780.150 y $70.668.378, correspondientes al costo estimado de las obras de estabilización y adecuación de redes que, según afirman, tuvieron que contratar.
Asimismo, pidieron el “reembolso de lo pagado por obras civiles e intervenciones para evitar propagación de los defectos advertidos en el producto materia de este litigio (COP$22.275.600)”5. De igual modo, afirmaron explícitamente que “en el sub lite se reclama la devolución o reembolso de lo pagado para evitar la propagación o extensión de los defectos del producto inmobiliario materia de este litigio, al igual que la reparación definitiva de los defectos o fallas graves encontradas en él”6.
Esta formulación constituyó un error estratégico en el planteamiento de las acciones, porque, al ejecutar las reparaciones por su cuenta, los pretensores transformaron la naturaleza de su reclamo. Dejaron de perseguir la reparación, reposición o devolución del dinero por parte del proveedor, para buscar el reembolso de un gasto, lo que equivale a una 5 Folio 2, archivo: “23073387--0000900003.pdf” en “10SubsanaDemanda”. 6 Folio 2, archivo: “23073387--0000900003.pdf” en “10SubsanaDemanda”.
Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. pretensión indemnizatoria por daño emergente. Dicha pretensión, por su naturaleza, desborda el ámbito de competencia primario de la Superintendencia de Industria y Comercio en materia de garantías y se ubica en la órbita de los jueces civiles ordinarios.
Por esta razón, incluso con independencia de los demás argumentos, las pretensiones económicas de la demanda estaban llamadas al fracaso. A continuación, se procederá a examinar, uno a uno, los motivos de inconformidad expuestos por la parte recurrente. “2.1. La Inexistencia de una Coligación Negocial entre los Contratos Suscritos con Eco House Lotes S.A.S. y A Y P S.A.S”.
El apelante aseveró que los contratos de compraventa del lote y de construcción de la vivienda prefabricada conformaban una operación económica única, dando lugar a una “coligación negocial” que generaría una responsabilidad solidaria entre las sociedades demandadas. La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha decantado una sólida doctrina en torno a la figura de los contratos coligados o conexos, exigiendo para su configuración la concurrencia de dos elementos esenciales: i) una pluralidad de negocios jurídicos autónomos, y ii) una conexión teleológica o unidad de propósito, en virtud de la cual los distintos acuerdos se encuentran funcionalmente interrelacionados para la consecución de un fin económico global que sería inalcanzable mediante la ejecución aislada de cada uno de ellos7.
Al aplicar estos criterios al caso concreto, se advierte que si bien existe una pluralidad de contratos —uno de promesa de compraventa del lote con Eco House y otro de construcción de la casa con AYP—, el elemento crucial de la unidad de propósito indivisible se encuentra ausente. En efecto, la adquisición de un terreno y la instalación de una construcción prefabricada sobre él son operaciones jurídicas y económicas perfectamente escindibles. 7 Corte Suprema de Justicia, SC3978-2022, 14 de diciembre de 2022.
Ref.: 01. M.P.: Martha Patricia Guzmán Álvarez. 05001-31-03-017-2012-00104- Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. No existe una dependencia funcional intrínseca que haga que un contrato carezca de sentido sin el otro; el lote podría haberse adquirido para cualquier otro fin y la casa prefabricada podría haberse instalado en un predio distinto, como en efecto ocurrió, pues el terreno materia de la compraventa inicial (Lote 5 o Belén) fue cambiado por voluntad de los compradores, quienes optaron por instalar la vivienda modular en el Lote E. El acervo probatorio, en suma, evidencia la existencia de dos relaciones contractuales independientes: se celebraron con personas jurídicas distintas, tuvieron objetos contractuales separados —la venta de un bien raíz por un lado, y la construcción e instalación de un bien mueble por otro—, y generaron pagos y facturación por separado.
Es menester distinguir entre una colaboración comercial, propia del dinamismo de los mercados modernos, y una coligación negocial en sentido jurídico estricto. El hecho de que un promotor inmobiliario (Eco House) haya recomendado o facilitado el contacto con una empresa constructora (A Y P) no transforma automáticamente dicha sinergia comercial en el nexo jurídico de interdependencia funcional que exige la jurisprudencia. La intención subjetiva de los demandantes de adquirir un “producto inmobiliario integral” no tiene la virtualidad de alterar la estructura objetiva de los negocios celebrados.
Aceptar la tesis del apelante implicaría crear una fuente de responsabilidad solidaria en cada recomendación o alianza comercial, lo cual atentaría contra el principio de relatividad de los contratos y generaría una grave inseguridad jurídica. En consecuencia, al no cumplirse los requisitos para declarar la existencia de una coligación negocial, la juez a quo actuó acertadamente al analizar de forma individual la responsabilidad de cada uno de los demandados.
“2.2. La Configuración de la Prescripción de la Acción Jurisdiccional frente a la Sociedad A Y P S.A.S.” El recurrente alegó que, al tratarse de “vicios ocultos y progresivos”, el término de garantía no debió contarse desde la entrega del bien, sino desde la posterior manifestación del defecto. Este argumento no está llamado a prosperar, entre otras razones, porque Ref.
Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. fueron los demandantes quienes calificaron los defectos como evidentes y existentes desde el momento mismo de la entrega del bien. Un análisis más riguroso, empero, debe partir de la correcta calificación del bien suministrado por AYP S.A.S. y del término de garantía aplicable según el artículo 8 de la Ley 1480 de 2011.
El contrato que vinculó a los demandantes con esta sociedad, materializado en la Oferta Mercantil No. 219-2020,8 tuvo por objeto la construcción e instalación de la “CASA WM 8316 MO 5.1 CH CON TERRAZA DECK DE 18,52 M2 BARANDA 9,41 MLCH Largo 7,41 m. Ancho 11,22 m. Área Total De 83.14m2, Altura 2,61 m., TERRAZA EN DECK de 11.34 m2. en el lugar especificado en el ANEXO UNO de esta oferta, y con las especificaciones en este mismo anexo definidas”.
Si bien es cierto que una vez anclada a un terreno mediante cimentación, la casa modular adquiere la naturaleza de bien inmueble por adhesión, la obligación contractual de AYP se circunscribió a la producción y entrega de un bien mueble. Por tanto, no le es aplicable el término de garantía decenal por estabilidad de la obra previsto para bienes inmuebles, sino el supletivo para productos nuevos que, a falta de estipulación expresa, es de un (1) año. La Ley 1480 de 2011, en su artículo 58, establece las reglas procesales para las acciones de protección al consumidor y, su numeral 3 se ocupa específicamente de la prescripción de las acciones de garantía: “Las demandas para efectividad de garantía, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a la expiración de la garantía y las controversias netamente contractuales, a más tardar dentro del año siguiente a la terminación del contrato.
En los demás casos, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a que el consumidor tenga conocimiento de los hechos que motivaron la reclamación. En cualquier caso, deberá aportarse prueba de que la reclamación fue efectuada durante la vigencia de la garantía”. La norma diferencia claramente entre la vigencia de la garantía y el término para interponer la acción judicial.
La reclamación directa al 8 Folio 37, archivo: “23073387--0002200003.pdf” en “23ContestaDemanda”. Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. productor o proveedor debe hacerse durante la vigencia de la garantía, pero la demanda judicial puede presentarse hasta un año después de que esta haya expirado.
La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha tenido la oportunidad de pronunciarse en reiteradas ocasiones sobre la interpretación del artículo 58, numeral 3, del Estatuto del Consumidor, consolidando una postura clara y consistente. Así, en la Sentencia SC2850-2022, el Alto Tribunal ratificó que el término establecido en la norma es de prescripción y no de caducidad.
Además, reiteró que el inicio del cómputo para las acciones de garantía es la expiración de la misma: “Se impuso de esta forma un término para la proposición de la reclamación jurisdiccional, so pena de que se extinga la posibilidad de acudir al aparato judicial para lograr la satisfacción de la garantía legal. Plazo que fue estimado por el legislador como de prescripción, según el inciso segundo del numeral 6° del artículo 58 de la ley 1480 de 2011”.9 La Sentencia SC496-2023 es particularmente esclarecedora en cuanto al cómputo de los términos. En ella, la Corte hizo una distinción fundamental entre el término de la garantía y el término de prescripción de la acción: “… en tratándose de la garantía legal de las construcciones nuevas, «el término de prescripción no es de un año para acabados y diez para elementos de estabilidad de la obra, sino de dos y once, respectivamente.
La razón es sencilla: el artículo 8 de la ley 1480 se refiere al término de la garantía, no al término para emprender las acciones de reclamación y defensa del consumidor, que van hasta un año después de vencido el término de la garantía, como enseña la norma (…)».”10 El cómputo del término prescriptivo es, entonces, una operación aritmética que no admite interpretaciones subjetivas.
Según consta en la respectiva “Acta de Entrega de Obra”, firmada por el señor Carlos Andrés Medina Moreno11, la casa prefabricada fue entregada el 9 de febrero de 9 Corte Suprema de Justicia, SC2850-2022, 25 de octubre de 2022. Radicación n.° 11001-31-99-001-2017- 33358-01. M.P.: Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 10 Corte Suprema de Justicia, SC496-2023, 16 de enero de 2024.
Radicación n.º 76001-31-03-011-201900326-01. M.P.: Luis Alonso Rico Puerta. 11 Folio 36, archivo: “23073387--0002200003.pdf” en “23ContestaDemanda”. Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. 2021. Luego, este es el dies a quo o punto de partida que la ley establece de manera objetiva como inicio del término de la garantía anual.
La garantía, por tanto, venció el 9 de febrero de 2022. De manera que el plazo máximo para interponer la acción jurisdiccional (un año contado a partir de la expiración de la garantía) se cumplió el 9 de febrero de 2023. Ahora bien, la demanda se radicó el 23 de febrero de 2023, esto es, cuando el plazo de prescripción se había consumado.
En cuanto a la tesis de los “vicios progresivos” invocada por el apelante, si bien puede tener relevancia en el contexto de los vicios redhibitorios del Código Civil, es inaplicable al régimen especial y objetivo de la Ley 1480 de 2011, pues este estatuto, en aras de la seguridad jurídica, fijó un término perentorio y un punto de partida claro e incontrovertible: la fecha de entrega del producto.
Por ello, admitir que el término de prescripción comience a correr al arbitrio del consumidor, según el momento en que “descubra” el defecto, sería desnaturalizar la figura de la prescripción y dejar sin efecto la voluntad del legislador. En todo caso, se insiste, desde el umbral del proceso los actores señalaron que los defectos de la casa fueron graves y manifiestos a partir del momento en que les fue entregada, por lo que carecería de toda coherencia argumentativa aducir, al final de la litis y a modo de “salvavidas”, que se trató de vicios ocultos y que salieron a la luz de manera progresiva.
Por lo expuesto, es forzoso concluir que la acción contra A Y P S.A.S. fue interpuesta catorce (14) días después de haber operado el fenómeno de la prescripción, por lo que la decisión de la primera instancia en este punto es, por tanto, inobjetable. “2.3. La falta de legitimación en la causa por pasiva de la señora Leslie Carolina Guzmán Celedón”.
La parte apelante insistió en la responsabilidad de la señora Guzmán Celedón, aduciendo su firma en la promesa de compraventa y la existencia de una “cosa juzgada material” derivada de otro proceso judicial. La legitimación en la causa por pasiva exige que la persona demandada Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. sea aquella a quien la ley sustancial le atribuye la obligación correlativa al derecho que se pretende. En una acción de protección al consumidor, esta calidad recae sobre las figuras del “productor” o “proveedor”. Del análisis del material probatorio obrante en este expediente, se concluye que la señora Guzmán Celedón no tuvo ninguna injerencia o participación en la relación de consumo, pues no fue vendedora ni productora del bien, ni obra el más mínimo elemento de conocimiento que la haga responsable por la garantía. En cuanto al argumento de la “cosa juzgada material”, no hacen falta mayores elucubraciones para concluir su improcedencia, ya que los efectos de una sentencia judicial, por regla general, son inter partes y se limitan al proceso en que fue proferida.
Luego, una decisión adoptada en un litigio distinto, con un acervo probatorio y unas partes procesales diferentes, no puede ser trasplantada a este proceso para determinar la legitimación de una de las demandadas. De ahí que, con base, única y exclusivamente, en las pruebas y argumentos ventilados en esta causa, se impone confirmar la declaratoria de falta de legitimación en la causa por pasiva de esta demandada.
“2.4. La ausencia de responsabilidad de Eco House Lotes S.A.S. ante el incumplimiento de los demandantes”. Si bien la juez de primera instancia fundamentó su decisión absolutoria respecto a Eco House S.A.S. en la pérdida de la garantía por la intervención de terceros, esta Sala encuentra una razón aún más primigenia y contundente para confirmar dicha decisión: el incumplimiento de la carga probatoria por parte de los demandantes frente al presupuesto fáctico esencial de su reclamación. El principio procesal onus probandi incumbit ei qui dicit (la carga de la prueba incumbe a quien afirma) es pilar de nuestro sistema judicial.
Para exigir el cumplimiento de las obligaciones del vendedor, entre ellas la de garantía, el comprador debe acreditar, en primer lugar, la existencia de un contrato válido y la satisfacción de su principal obligación correlativa: el pago del precio. Este postulado se recoge en la figura de la exceptio non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1609 del Código Civil.
Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. Al respecto, el expediente revela una profunda y no resuelta controversia sobre el objeto mismo del negocio. La parte demandada sostuvo de manera consistente que el único negocio perfeccionado y pagado fue el correspondiente al “Lote 5 o Belén”, y que la ocupación del “Lote E” —sobre el cual recaen todas las quejas por defectos— se dio en el marco de un acuerdo verbal incumplido por los demandantes, sin que estos hubiesen pagado el precio de este segundo inmueble.
Ante este panorama, la carga de la prueba del pago del precio recaía ineludiblemente sobre los demandantes. Eran ellos quienes debían aportar al proceso prueba clara, contundente e inequívoca de haber satisfecho el precio del “Lote E”, para así poder establecer la existencia de una obligación exigible a cargo de Eco House S.A.S. respecto de dicho predio.
Ello por cuanto, antes de entrar a analizar si un producto es defectuoso o si una garantía es exigible, el reclamante debe probar su derecho sobre el producto. Sin embargo, no lo hicieron. La confusión contractual que ellos mismos contribuyeron a crear opera ahora en su contra, pues impide a la judicatura tener por demostrado el supuesto fáctico fundamental sobre el que se edifica toda su pretensión. El análisis del interrogatorio rendido por la señora Diana Cabrejo Robayo revela una trayectoria narrativa que evolucionó desde un escenario de incumplimiento total y catastrófico hacia un reconocimiento paulatino de cumplimientos parciales, culminando en la delimitación de una controversia sustancialmente más acotada que la planteada inicialmente en su demanda.
Esta metamorfosis de sus afirmaciones debe ser examinada con rigor, pues la credibilidad de un declarante y la proporcionalidad de sus pretensiones se fundamentan en la consistencia y veracidad de su relato. Las afirmaciones iniciales de la actora pintaron un cuadro de abandono y engaño, en el que el bien entregado fue, en la práctica, carente de sus componentes funcionales.
Las frases que utilizó para anclar esta percepción, acompañadas inclusive de llanto en cierto momento, fueron categóricas y de alto impacto emocional. Afirmó que, al llegar a la Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. propiedad, “lo único que encontramos fue una casa sin agua, sin luz, sin absolutamente nada de lo que nos prometieron en el contrato.
Nada de ello estaba instalado”. Esta aseveración fue reforzada con la conclusión de que “la casa estaba completamente inhabitable”. Sin embargo, a medida que avanzó el interrogatorio, esta tesis de incumplimiento absoluto comenzó a desmoronarse bajo el peso de preguntas específicas y directas. El ejercicio contradictorio obligó a la señora Cabrejo a transitar desde la generalización (“absolutamente nada”) hacia el detalle fáctico, un proceso que depuró la controversia y reveló una realidad material significativamente distinta a la inicialmente expuesta, al punto de admitir que deriva su sustento de un negocio personal de venta de comidas a turistas, con sede en el inmueble materia de la disputa, lo cual no sería materialmente posible si éste fuera inhabitable.
La narrativa de una “llegada catastrófica” se matizó cuando, al ser inquirida sobre elementos específicos, la demandante se vio compelida a admitir que muchas de las obras y servicios prometidos, aunque con demoras y deficiencias, fueron finalmente ejecutados o entregados. Este proceso de deconstrucción del relato inicial no es menor; demuestra una brecha considerable entre la percepción subjetiva del daño, comunicada con vehemencia y la realidad objetiva de la ejecución contractual, que se reveló de forma fragmentada a lo largo de su declaración. El resultado final de este ejercicio dialéctico fue una drástica reducción del objeto del litigio.
El litigio, que comenzó como una reclamación por la entrega de un proyecto inhabitable en su totalidad, se transformó en una discusión centrada en dos problemáticas residuales y específicas. La propia demandante, al ser confrontada con una lista de ítems, terminó por delimitar el alcance real del incumplimiento persistente. Así, cuando se le preguntó de forma concluyente sobre el estado actual de los servicios, su respuesta fue precisa: “No señora, el tema del agua, el tema del agua no se ha solucionado”.
A esto se suma su alegación sobre la inestabilidad del terreno, que describió como un “tremendo riesgo para la Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. vida de nuestra familia”. Así, de una lista inicial de más de una decena de incumplimientos, la demandante confirmó que la inconformidad actual se circunscribe a la falta de un suministro de agua permanente y a los riesgos geotécnicos del lote.
Este patrón de exageración, seguido de una retractación forzada por el interrogatorio, afectó la credibilidad de la declarante, pues la hipérbole utilizada para describir la situación en un comienzo pudo extenderse también a la descripción de los problemas remanentes. La tendencia a presentar el peor escenario posible obliga al despacho a aplicar un estándar de escrutinio más elevado a todas sus afirmaciones, especialmente a aquellas que carecen de corroboración probatoria externa.
La señora Cabrejo centró su queja inicial en la ausencia total de los sistemas sanitarios y de servicios básicos de la vivienda. No obstante, sus respuestas posteriores confirmaron la instalación de la mayoría de ellos. La reclamación inicial fue contundente: “ no había ni pozo séptico, ni agua, ni luz ”. Sin embargo, al ser interrogada directamente sobre este punto, su respuesta fue una admisión inequívoca.
A la pregunta “¿El pozo séptico sí?”, contestó: “Sí señora”". Más adelante, al describir el momento en que decidieron mudarse, reiteró: “Finalmente pues teníamos el pozo séptico, teníamos los paneles solares y la trampa de grasas ”. Por tanto, la ausencia del pozo séptico, un defecto grave, fue subsanada. De igual manera, la afirmación inicial de que la casa se entregó “sin luz” fue desvirtuada por su propia declaración posterior.
A la pregunta “¿Ok, luz?”, respondió: “Sí señora, los paneles solares. Luz, sí”. Si bien relató una disputa sobre la intención de la demandada de instalar equipos de segunda mano, este incidente fue resuelto, ya que confirmó la existencia y funcionamiento del servicio de luz a través de los paneles solares instalados. Aunque no mencionó explícitamente la trampa de grasas en su primera queja general, este elemento forma parte integral del sistema sanitario Ref.
Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. prometido. La demandante admitió su instalación, aunque con demora: “ la trampa de grasas se demoraron un tiempo mucho más adelante para hacer”. Esta admisión transformó una potencial alegación de incumplimiento total en una de cumplimiento tardío. La queja de la demandante también abarcó elementos exteriores que formaban parte del “proyecto” integral.
En este ámbito, sus declaraciones confirmaron una ejecución parcial o una entrega de materiales que modificó la naturaleza del incumplimiento. Inicialmente, afirmó que al mudarse no había “ ni el pasto, ni la cerca ”. Posteriormente, aclaró: “el pasto doctora lo llevaron cuatro meses después y nos tocó instalarlo a nosotros mismos ”. Esta declaración confirma que el césped fue entregado por la demandada, por lo que el incumplimiento se redujo a la falta de provisión de la mano de obra para su instalación. Un patrón similar ocurrió con la cerca viva de eugenias.
Tras negar su existencia al momento de la mudanza (“ ni las eugenias ”), admitió más tarde: “ y de igual manera las eugenias A nosotros mismos nos tocó hacer eso”. Nuevamente, la demandada proveyó los materiales (las plantas), y el incumplimiento se limitó a la labor de plantación. El hecho de que la demandante y su familia hayan decidido aceptar los materiales (pasto y eugenias) e invertir su propio trabajo para instalarlos tiene consecuencias jurídicas significativas.
Al tomar posesión de los bienes y completar la obra por sus propios medios, realizaron un acto que puede interpretarse como una aceptación tácita de esa parte de la prestación. La doctrina de los actos propios impide que una parte adopte una conducta que contradiga sus actuaciones anteriores. No se puede, por un lado, aceptar e incorporar unos materiales a la propiedad y, por otro, pretender la devolución total del precio como si nada se hubiera recibido.
Esta acción no extingue su derecho a reclamar el costo de la mano de obra que tuvieron que suplir, pero debilita fundamentalmente la base para solicitar la efectividad de la garantía en su totalidad e, inclusive, de pedir la indemnización que reclamaron. El supuesto incumplimiento dejó de ser absoluto para convertirse en parcial y subsanable mediante una indemnización pecuniaria.
Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. El análisis probatorio debe ahora virar desde las obligaciones de la parte demandada hacia las de la parte demandante. Para que un contratante pueda exigir el cumplimiento o la resolución de un contrato, primero debe acreditar haber cumplido con sus propias obligaciones, principalmente la del pago del precio.
El dicho de la señora Cabrejo, al ser examinado en este punto, no solo es inconsistente, sino que lleva a este despacho a la conclusión de que la obligación principal —el pago del Lote E— nunca fue satisfecha. Si bien la demandante afirmó con vehemencia que el pago del Lote E se realizó mediante la permuta de un local comercial, esta aseveración se desvanece ante la falta absoluta de prueba y la existencia de otra transacción que explica el destino de dicho local.
La señora Cabrejo admitió haber adquirido otro lote, denominado “Lote 5 o Belén”, que fue el objeto inicial de la negociación, tal como lo evidencia la promesa de compraventa aportada al proceso. Este lote fue permutado con un local ubicado en el Centro Comercial el Tunal que era de propiedad de los demandantes: “Le entregamos al señor Víctor Manuel Guillén Godoy un local comercial que está ubicado en el Centro Comercial Ciudad Tunal que estaba avalado en doscientos cincuenta millones de pesos, pero con él se arregló de que lo recibiera en doscientos millones de pesos.
Bueno, listo, este local. Y a la empresa, y a la empresa”.12 De lo anterior se concluye, entonces, que el pago efectuado con el local comercial correspondió a la adquisición del Lote 5 o Belén, y no del Lote E, sobre el cual se erigió la construcción objeto de la presente litis. La falta de claridad de los demandantes sobre las circunstancias modales de la adquisición de los dos lotes (sobre los cuales ostentan actualmente el título de propietarios), contrastada con la coherencia de la narración del vendedor, señor Víctor Manuel Guillén Godoy, conllevan a establecer que lo que realmente ocurrió fue que los promotores solicitaron el cambio del “lote 5 o Belén”, que pagaron con el mencionado local comercial, por el “Lote E”, con el compromiso verbal de devolver el primero, lo cual nunca hicieron.
Luego, no es admisible la tesis sostenida por los actores, según 12 Archivo “54VideoAud20241216”. Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. la cual se trató de dos negociaciones distintas y separadas, pues en realidad fue la misma operación negocial, finalmente incumplida por ellos, quienes ni pagaron el precio del Lote E, objeto de esta demanda, ni devolvieron el Lote 5 a su legítimo propietario.
Esta conclusión se ve corroborada por dos falencias probatorias insalvables. Primero, la demandante confesó la existencia de un documento que rigió la transacción: “Hay un contrato por el lote E y lo demás fue verbal”. Sin embargo, este contrato escrito, que sería la prueba idónea para verificar los términos del pago, no fue aportado al proceso, pues la promesa de la que siempre se habló y que obra en las diligencias solo se refiere al “Lote 5”.
En su lugar, la demandante ofreció un relato confuso sobre una negociación verbal sobre el “Lote E”, que jamás logró explicar. En segundo lugar, no existe prueba alguna que vincule la permuta del local comercial con la compra del “Lote E”, pues, se reitera, el negocio original versó sobre el Lote 5, como consta en el respectivo contrato preparatorio.
La ausencia de una escritura de permuta o de cualquier otro documento que formalice dicha transacción específica para el Lote E, aunada a la existencia de un contrato escrito sobre el Lote 5, crea un indicio en su contra. Por lo tanto, al no haber acreditado el pago del precio del Lote E, los demandantes incumplieron su obligación principal y esencial dentro del negocio jurídico.
En efecto, a la luz del artículo 1609 del Código Civil colombiano, que consagra la excepción de contrato no cumplido, “ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte”. Al no haber probado el pago del terreno, los demandantes carecen de legitimación para exigir el cumplimiento de las obligaciones accesorias de garantía sobre la vivienda construida en él. Nada puede reclamar quien primero incumplió. El señor Carlos Medina, por su parte, no aportó mayores luces respecto del pago del precio del “Lote E” sobre el cual se edificó la unidad habitacional objeto de la reclamación. Un análisis riguroso de su declaración revela una inconsistencia fundamental que socava toda su Ref.
Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. pretensión. La contraprestación que alega haber satisfecho, una permuta por un local comercial, en realidad correspondió a un lote distinto de aquel en el que se erigió su vivienda y por el cual ahora reclama.
Durante el contrainterrogatorio, el apoderado de la defensa indagó acerca del objeto inicial de la negociación, generando una admisión clave por parte del Demandante: - Abogado: “¿El lote número cinco fue el que inicialmente se escogió para realizar la construcción de la casa?" - Sr. Medina: “Donde él sugirió, sí, señor.” Esta respuesta vincula de manera directa la negociación y el acuerdo de voluntades al “Lote número cinco”.
Acto seguido, el abogado introdujo una aparente sinonimia y confrontó al testigo sobre si el Lote Belén “nunca se tomó en cuenta para hacer la construcción de la casa”. A lo que el deponente contestó que eso no era cierto. Siempre que se quiso inquirir al declarante sobre la existencia de los dos lotes, los dos “contratos” o las “dos escrituras públicas”, solo se obtuvieron respuestas evasivas por parte del señor Medina, acompañadas de objeciones por parte de su apoderado, para quien se trató de “cuestiones de derecho”, cuando en realidad el meollo del asunto versaba sobre la doble negociación que, de haber existido, habría sido muy fácil de constatar.
Al no negar ni aclarar, el interrogado pretendió establecer una conexión fáctica entre el negocio que él describió (Lote E), materia de la controversia, y el “Lote 5” o “Lote de Belén”, objeto del negocio primigenio. Sin embargo, es un hecho no controvertido que la vivienda por cuyos defectos se reclama fue construida en el Lote E, a pesar de lo cual el demandante, en toda su declaración, no aportó un solo elemento material que vincule su alegado pago (la permuta) con el Lote E. Su versión de los hechos se circunscribió, entonces, a una negociación sobre un lote diferente, dejando un vacío probatorio insuperable respecto al pago del inmueble que efectivamente ocupa.
Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. La carga de la prueba del pago (onus probandi) recae sobre el deudor, en este caso, el demandante. Pero su declaración vaga no solo falló en aportar dicha prueba, sino que, por el contrario, reforzó la tesis de la ausencia de pago por el Lote E a través de dos omisiones críticas: la falta de un contrato escrito y la ausencia de cualquier prueba de pago.
Al ser cuestionado sobre la existencia de un documento que soporte la supuesta permuta, la respuesta del actor fue reveladora: - Abogado: “Don Carlos Andrés, retomando, sumercé manifiesta de al comienzo que el negocio se dio a través de una permuta, ¿existe un contrato que justifique esa permuta?” - Sr. Medina: “No, señor, pero existe una escritura en donde quedó manifestado eso.” El demandante confesó que no existió un contrato de permuta sobre el Lote E y, si bien aludió a una “escritura” que podía corroborar la transacción, lo cierto es que ese instrumento no refleja el contenido de la declaración, pues en la escritura pública número 1414 del 30 de diciembre de 2020, jamás se mencionó la permuta por un local comercial avaluado en $200.000.000 y, en cambio, se indicó que el precio del Lote E era de $18.000.000,13 lo que, lejos de aclarar la satisfacción del pago que se echó de menos, introdujo mayor confusión a la descripción del negocio.
Esta ausencia de claridad corrobora la versión del señor Manuel Guillén Godoy, según la cual, a pesar de que la transacción por el Lote E se perfeccionó legalmente, en realidad no hubo un verdadero negocio de compraventa o permuta sobre el mismo. El pilar del argumento del demandante consistió en que pagó el Lote E mediante la entrega de un local comercial en permuta.
Sin embargo, como se ha demostrado, esta permuta está asociada en su propio testimonio, y en las demás pruebas, al “Lote 5 o Belén”; por lo que no existe ningún 13 Folio 74, archivo: “23073387--0002400002.pdf” en “25ContestaDemanda”. Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. documento o prueba que corrobore que el precio del Lote E fue satisfecho. La inconsistencia se agravó cuando el abogado de la defensa introdujo la posibilidad de la existencia de dos escrituras de compraventa: - Abogado: “¿Al día de hoy existen dos escrituras públicas y las dos están justificadas a través de compraventa?”.
Frente a la cual el demandante se mostró incapaz de dar una respuesta coherente, reforzando su silencio la conclusión de que no pudo acreditar de manera fehaciente haber cumplido con su obligación de pago, lo cual habría sido una carga probatoria muy fácil de satisfacer de haberse producido el pago. La ausencia total de prueba de la contraprestación por el Lote E es, entonces, manifiesta.
Al no haberse acreditado el pago del “Lote E”, los demandantes fallaron en demostrar el cumplimiento de la contraprestación que les hubiera otorgado el derecho a reclamar la garantía por los vicios del inmueble específico que no pagaron. De ahí que su demanda, en lo que a Eco House S.A.S. y al señor Víctor Manuel Guillén Godoy respecta, carece de sustrato fáctico y jurídico.
Por esta razón fundamental, la negativa de las pretensiones en su contra debe ser confirmada. Finalmente, en lo que respecta a la solicitud elevada por el señor Víctor Manuel Guillén Godoy en su réplica a la sustentación del recurso de apelación, para que se revoque la condena en costas impuesta en su contra por la juez a quo, basta decir que el requirente no apeló esa decisión, por lo que esta sede carece de competencia para pronunciarse sobre el tema.
En todo caso, no está de más aclarar que, al revisar el video que contiene la sentencia oral proferida por la juzgadora de origen, se puede constatar fácilmente que no le impuso condena en costas, como quiera que fue la parte vencedora, por lo que la redacción que a tal respecto se hizo en el acta respectiva podría ser el resultado de un error de digitación cuya corrección debe solicitar ante la falladora de primera instancia. Ref.
Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. CONFIRMAR el fallo proferido el 28 de abril de 2025, por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio.
Segundo. CONDENAR en costas de la segunda instancia a la parte apelante. Para efectos de la liquidación, la Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho la suma equivalente a dos (2) Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes. Liquídense por el despacho de origen en la forma prevista en el artículo 366 del C.G.P. Tercero. Por la Secretaría de la Sala, devuélvase el expediente a la oficina de origen.
Ofíciese y déjense las constancias a que haya lugar.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Firmado Por: Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ref. Proceso verbal de CARLOS ANDRÉS MEDINA MORENO y otra contra ECO HOUSE LOTES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2023-73387-01. Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 8904780c92b023591fa6c2016e792887e1813b2d75521d204db1fd0f07033b8d Documento generado en 06/03/2026 03:01:16 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica