Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA PRIMERA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, trece (13) de junio de dos mil veinticinco (2025) DECLARATIVO – ACCIÓN REDHIBITORIA 05 266 31 03 003 2021 00298 02 ANTONIO JOSÉ RENDÓN CASTAÑO CLAUDIA YANETH ESTRADA RUIZ ELIZABETH MONTOYA PIEDRAHITA MARÍA MERCEDES PIEDRAHITA Providencia: Sentencia Tema: El deber poder del juez para decretar pruebas de oficio busca cerrar ciertos vacíos probatorios, no sustituir las cargas probatorias de las partes.
Vicios ocultos en compraventa habilitan al comprador para que reclame la rescisión o la rebaja del precio. Lo primero, si existe al momento del contrato, afecta gravemente el uso o valor del bien, no fue informado por el vendedor y fue desconocido por el comprador sin negligencia. Lo segundo, si los vicios son menores, debiéndose acreditar el impacto económico del defecto sobre el valor del bien.
Decisión: Confirma Sustanciador/ponente: Sergio Raúl Cardoso González Proceso: Radicado: Demandante: Demandadas: Decide la Sala la apelación de la sentencia en el proceso de la referencia proferida el 29 de enero de 2024 por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Envigado. 1.
ANTECEDENTES. 1.1 DEMANDA1. Pretende la parte actora se decrete la rescisión del contrato de compraventa celebrado con las demandadas y, subsidiariamente, se reduzca el precio del inmueble en $31’914.000, se les condene al pago de $1’641.598 por concepto de servicios públicos e impuesto predial vencidos al momento de la compraventa del inmueble, así como de la cláusula penal pactada y, se declare que eventual sanción por ausencia de permisos de construcción sea asumida por las demandadas. 1 Ver archivos 0003,0005 y 0012 Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 Expuso que el 24 de febrero de 2021 se suscribió escritura pública de compraventa del bien inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 001-1230935, en el cual fungió como comprador y las demandadas como vendedoras y, se convino como precio la suma de $435’000.000 que fue pagado en su totalidad.
Refirió que el 1° de marzo de 2021 comenzó a habitar el inmueble advirtiendo varios inconvenientes con el mismo, inicialmente evidenció goteras en el techo y, posteriormente humedades en los baños y paredes, resquebrajamiento de las losas del piso superior y paredes, daños eléctricos (parpadeo de luces), daños en techos, en puertas y ventanas, entre otros por termitas (comején).
Tales daños eran significativos, no permitían vivir cómodamente en el bien y no fueron informados al comprador, configurándose así un incumplimiento del contrato de compraventa que también se presentó por la falta de pago de los servicios públicos e impuestos prediales vencidos, así como la falta de permisos de construcción ante la curaduría. Por último, agregó que acudió a un perito experto que valoró los daños del inmueble, concluyó problemas de estructura importantes, falta de permisos de construcción, construcción no idónea y depreciación del inmueble. 1.2 CONTESTACIÓN. CLAUDIA YANETH ESTRADA RUIZ y MARÍA MERCEDES PIEDRAHITA2 contestaron la demanda admitiendo la existencia del contrato, el precio convenido y el pago en la forma estipulada en la promesa de venta.
Negaron que el demandante hubiese advertido los defectos hasta el momento de su ocupación, la magnitud de estos, la falta de pago del impuesto predial y la falta de permisos en la curaduría. Indicaron que no le constan los hechos restantes. Se opusieron a las pretensiones, a excepción de la relacionada con el pago de los servicios públicos, en caso de probarse la deuda, y formularon como excepciones de mérito las que denominaron: “Inexistencia de vicios ocultos”: los supuestos defectos narrados por el demandante son absolutamente visibles.
Un comprador medianamente diligente los habría detectado al observar y revisar la cosa que quería negociar, por tanto, no se presentó ningún vicio oculto, sino el simple 2 Archivo 0011 y 0020 Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 desgaste de algunos componentes por el transcurso del tiempo, hecho plenamente conocido por el comprador, pues entendía que no estaba comprando un inmueble nuevo. “Falta de causa para la acción redhibitoria”: no existe una verdadera causa para la prosperidad de las pretensiones de la parte actora. “Temeridad o mala fe”: el demandante ha impedido el ingreso al inmueble para la práctica de un peritaje solicitado por la parte demandada, lo que vulnera el derecho de contradicción. ELIZABETH MONTOYA PIEDRAHITA3 contestó la demanda respondiendo los hechos en iguales términos, pero añadiendo que no es cierto que ostentara la calidad de vendedora, pues solo fungió como mandataria de María Mercedes Piedrahita.
Se opuso a las pretensiones con la misma salvedad frente al pago de los servicios públicos y propuso idénticos medios exceptivos. 1.3 PRIMERA INSTANCIA4. Mediante sentencia proferida el 29 de enero de 2024, el Juzgado declaró la falta de legitimación en la causa por pasiva de Elizabeth Montoya Piedrahita, no accedió a las pretensiones principales y subsidiarias por no hallar probados los requisitos de la acción redhibitoria y condenó en costas a la parte actora.
De entrada, la a quo advirtió la falta de legitimación en la causa por pasiva de la demandada Elizabeth Montoya Piedrahita por suscribir la escritura pública de venta del inmueble en calidad de apoderada, no de vendedora y, por ende, no está llamada a resistir la acción. Con relación a las pretensiones elevadas contra las codemandadas Claudia Yaneth Estrada Ruiz y María Mercedes Piedrahita, señaló la falladora que el demandante alegó defectos en el inmueble adquirido, particularmente, goteras, humedades, daños eléctricos, presencia de comején, resquebrajamiento de la loza del piso superior, problemas en el techo, puertas y ventanas.
En su criterio, las humedades, goteras, daños eléctricos y comején no constituyen vicios redhibitorios, pues no son defectos de tal magnitud que impidieran la habitabilidad del inmueble, toda vez que 3 4 Archivo 0015 Ver carpeta 01/ AudienciasRemitidas / archivo 0098 y carpeta 01/ archivo 099 Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 fueron reparados por el propio demandante, según dejó establecido este desde el interrogatorio de parte y que fue corroborado por el testimonio del señor Rodrigo Bolívar, manifestando aquel en interrogatorio que inclusive continuó habitándolo.
Refirió que no se probó que los daños fueran ocultos, ni que su causa fuera atribuible a mala fe de las vendedoras, adicionalmente que el actor no informó, ni demostró técnicamente la causa de los defectos, por tanto, no era posible establecer si las afectaciones eran causa de una mala instalación, si los materiales no eran aptos o, si el paso del tiempo desgastó el normal funcionamiento, tampoco acreditó la gravedad estructural de los daños.
Indicó que las fotografías aportadas con el informe técnico, antes que destacar daños ocultos de la vivienda, resalta la considerable intervención de la misma parte con la asesoría del ingeniero, incluyendo grandes perforaciones que no permitían delimitar o definir claramente a qué obedecieron, ni si la falla es anterior a la venta o del momento en que fue transferido el inmueble al demandante.
Precisó, que de las pruebas se desprende que el resquebrajamiento de la loza del piso superior, en paredes y daños en techo, puertas y ventanas son vicios que existían al tiempo de la venta, pues el demandante manifiesta que ellos se evidenciaron el 24 de febrero, fecha en la cual empezó a habitar el inmueble y que para la época no había realizado trabajos de remodelación alguno sobre aquel.
Valoró el testimonio de Paula Andrea González, comisionista en la venta del inmueble, destacando que esta confirmó que el demandante fue informado de las grietas y humedades de la compra que eran producto de la construcción vecina, pero que las mismas serían saneadas por el encargado. Puntualizó que, según la jurisprudencia, si el comprador conoce o puede conocer los defectos, como ocurrió, no hay lugar a la prosperidad de la acción redhibitoria y, que el demandante no fue diligente, no realizó una inspección técnica rigurosa del bien o el estado en que estaba la edificación del conjunto, ni verificó adecuadamente la información sobre la licencia de construcción. Agregó que el informe técnico aportado sería apreciado como prueba documental como fue decretado y no como prueba pericial, ni como testimonio de experto y, redujo el valor probatorio de dicho medio de convicción por contener afirmaciones inexactas, tales como la falta de licencia de construcción, dado que, en la respuesta a la prueba de oficio decretada se probó que el inmueble sí contaba con la misma Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 para ampliación y modificación, además señaló el informe que el inmueble no cuenta con vigas, pero al verificar los planos estructurales y arquitectónicos anexos a la licencia, se visualizan las vigas y columnas, lo que contradice sus afirmaciones y desvirtúa la versión de la parte actora que indica que se trata de una construcción inidónea con problemas importantes en su estructura.
Con relación a lo indicado en las alegaciones por el demandante, esto es, que existía un incumplimiento en los planos por parte de las demandadas, específicamente en cuanto a la ausencia física de 18 vigas que, según los planos, debían estar presentes en la construcción, aseveró que no fue objeto de controversia ni fue mencionado en los hechos de la demanda, tampoco constituyó sustento de las pretensiones formuladas, por lo que no podía ser tenido en cuenta como fundamento de la decisión, pues ello implicaría vulnerar el principio de congruencia. En últimas, concluyó el juzgador la desestimación de las pretensiones por no cumplirse los requisitos legales de la acción redhibitoria, en tanto los defectos no eran ocultos, no impedían el uso del inmueble y fueron conocidos o debieron ser conocidos por el comprador. 1.4 TRÁMITE DE LA APELACIÓN. La sentencia de primera instancia fue proferida en audiencia y notificada en estrados, inmediatamente fue apelada por la parte demandante, quien precisó los reparos frente a la decisión y luego los complementó por escrito.
La alzada fue admitida mediante auto del 4 de abril de 2024. Se dio aplicación al artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, concediéndole a las partes la oportunidad para sustentar el recurso y replicar, derecho del cual, solo hizo uso el apelante.
2. CONTROL DE LEGALIDAD Y COMPETENCIA DEL SUPERIOR. En atención a lo dispuesto en el numeral 12 del artículo 42 y en el artículo 132 del CGP, se aprecian reunidos los presupuestos procesales para emitir sentencia porque se verificó la demanda en forma y su trámite adecuado, la competencia del juez, la capacidad para ser parte y acudir al proceso respecto de los extremos del litigio y, no se advierten vicios ni irregularidades que configuren nulidad.
Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 Por disposición del artículo 328 de la misma obra, salvo decisiones que se deban adoptar de oficio, esta sala limita el análisis a los reparos concretos efectuados por la parte apelante en contra de la decisión de primera instancia.
3. OBJETO DE LA APELACIÓN. Con el propósito de que se revoque la decisión de primera instancia y se acceda a las pretensiones, la parte actora formuló sus motivos de inconformidad. Con base en su intervención se establecerán los problemas jurídicos objeto del estudio. 3.1 Reparos concretos. a) Desequilibrio en el decreto de pruebas de oficio.
Recriminó que la juez decretara pruebas de oficio que únicamente eran favorables a la parte demandada, sin considerar decretar de oficio y practicar una inspección judicial al inmueble, a fin de constatar de manera directa el estado físico y estructural del mismo y aclarar aspectos fundamentales del caso, así como un peritaje de oficio para esclarecer los vicios estructurales alegados.
Adicionalmente, cuestionó que se ordenará de oficio un testimonio que ya había sido desistido por la parte demandante. b) Indebida valoración probatoria e insuficiente motivación Cuestionó la valoración de la prueba técnica presentada, puesto que, aunque fue tratada como prueba documental, se elaboró por un profesional con conocimientos especializados en estructuras, además, este rindió testimonio, el cual, si bien no fue reconocido formalmente como pericia, no pierde valor por su idoneidad y experiencia, debiéndose apreciar la prueba con mayor profundidad, dada la gravedad de los riesgos involucrados.
Indicó que debió estimarse que el testimonio de Paula Andrea González carece de valor técnico, ya que no cuenta con conocimientos especializados, ni pudo verificar la idoneidad o el material de las estructuras, en su sentir, no sirve de fundamento para desvirtuar los hallazgos técnicos del ingeniero. Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 c) Actuación de buena fe frente a licencias y planos Señaló que el demandante actuó de buena fe al confiar en la información suministrada por la Curaduría y, por ende, negó la existencia de licencia de construcción y planos y, posteriormente, aunque se aportaron los documentos que los contenían, no reflejan la realidad física del inmueble construido, lo cual fue corroborado por el ingeniero Bolívar.
Explicó que los planos son una directriz, pero no garantizan que la construcción se ejecutó conforme a los mismos. d) Falta de oportunidad sobre prueba de oficio e improcedencia de alegaciones extemporáneas Criticó que no se permitiera a las partes pronunciarse sobre la prueba de oficio, y que se tuvieran en cuenta alegaciones presentadas por fuera del momento procesal oportuno, pues, su intervención en el tiempo otorgado fue para pronunciarse sobre los planos y las licencias del inmueble, no para reabrir el debate sobre otros aspectos ya discutidos en los alegatos de conclusión. e) Incumplimiento en el pago de servicios públicos y del impuesto predial.
Alegó que se probó que cuando el demandante tomó posesión del inmueble, ya existían facturas de servicios públicos y de impuesto predial vencidos, lo cual constituye incumplimiento contractual de las vendedoras. f) Reparaciones insuficientes y daños estructurales Aseveró que las reparaciones realizadas no fueron suficientes para subsanar los daños estructurales del inmueble, dado que se hicieron por necesidad ante la imposibilidad de habitar otro lugar, lo cual no implica que el bien sea habitable en condiciones dignas, fueron reparaciones de emergencia estéticas y para mitigar los daños más incompatibles con la habitación, pero no para superar los daños estructurales que persisten, existían al tiempo de la venta y que fueron señalados como peligrosos por el ingeniero Bolívar. g) Oposición a la condena en costas Censuró la condena en costas impuestas, en tanto la demanda fue presentada en ejercicio legítimo del derecho constitucional de acceso a la justicia y con Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 fundamento en la buena fe y, añadió que la condena es exagerada y que no hay lugar a agencias en derecho, puesto que derivaron de ser vencidos en primera instancia, cuya decisión debió ser diferente con un mejor análisis y valoración probatoria. 3.2 Problemas Jurídicos.
Conforme a lo expuesto, corresponde a la Sala resolver: a) ¿La omisión de decretar una inspección judicial o un peritaje técnico de oficio vulneró el principio de igualdad probatoria y afectó el equilibrio procesal, al favorecer únicamente a la parte demandada? b) ¿Se vulneró el derecho de contradicción y el debido proceso al no permitir a las partes pronunciarse sobre las pruebas de oficio y admitir alegaciones presentadas por fuera del momento oportuno? c) ¿Se acreditaron los presupuestos axiológicos de la acción redhibitoria y/o la quanti minoris formulada subsidiariamente y, por ende, debe revocarse la decisión de primera instancia para estimar las pretensiones o, por el contrario, la parte actora no cumplió con la carga de probar tales elementos y debe confirmarse la sentencia? d) ¿Para condenar en costas al demandante debió considerarse que actuó de buena fe y en ejercicio del derecho de acceso a la justicia? ¿Las agencias en derecho pueden controvertirse en la apelación de la sentencia? 4.
FUNDAMENTO JURÍDICO. 4.1 Decreto oficioso de pruebas. El ordenamiento procesal concede al juez la facultad oficiosa para el decreto de pruebas cuando las estime “útiles para la verificación de los hechos relacionados con las alegaciones de las partes”, según lo establecía el artículo 179 del CPC y hoy el 169 del CGP, imponiéndose en la actualidad como un deber-poder para el juez y no como una mera discrecionalidad, eso sí, su propósito no es suplir la negligencia e incuria de las partes en probar los hechos cuyos efectos jurídicos persiguen.
Al respecto, tiene dicho la Corte: Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 ( ) la atribución para decretar pruebas de oficio no es ilimitada o absoluta, ni puede servir de pábulo para suplir la falta de diligencia de las partes, pues «de otra forma, se desdibujaría el equilibrio judicial que gobierna a los litigios y que impone 'respetar las cargas probatorias procesales que la normatividad vigente ha reservado para cada uno de los sujetos que intervienen en esa relación procesal”5.
De tal manera, el juez tiene el deber y la potestad de acudir al decreto oficioso de pruebas cuando lo estime conveniente para corroborar hechos alegados por las partes, tal atribución se dirige a esclarecer posibles dudas o vacíos presentes en el proceso, pero no para suplir verdaderas falencias probatorias de las partes. 4.2 La acción redhibitoria.
A tono con el art. 1880 del CC, es obligación del vendedor el saneamiento de la cosa vendida, obligación que comprende, “amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios” (art. 1893 ibidem). Así, el comprador cuenta con la acción redhibitoria para exigir el saneamiento de los vicios ocultos, la cual se encuentra definida en el art. 1914 como aquella “que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios”.
Los vicios ocultos habilitan al comprador para el ejercicio de dos acciones, la redhibitoria y la quanti minoris, de tal manera que puede solicitar la rescisión de la venta o la rebaja del precio, como a bien considere (art. 1917). En palabras de la Corte: “La primera permite la devolución de la cosa con restitución del precio; mientras que la segunda persigue la disminución del precio hasta el menor valor que el bien tiene.
En ambas acciones, si el vendedor conocía o debía conocer los vicios de la cosa y no los manifestó al comprador, esté último tendrá la acción indemnizatoria de los daños sufridos con el ocultamiento”6. Para que un defecto sea considerado redhibitorio, debe cumplir conforme el art. 1915 con tres condiciones esenciales: 5 Sent. Cas. Civ. 23 de agosto de 2012, Exp. 2006 00712 01, SC de 3 de octubre de 2013, Rad. 47001-3103-005-2000- 00896-01.
Citadas en SC1468-2024. CSJ, SC, 16 dic. 2013, rad. 1997-04959-01. Citada en SC 4454-2020. 6 Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 “1.) Haber existido al tiempo de la venta. 2.) Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio. 3.) No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio”.
El artículo 1925 introduce una distinción relevante, a saber, cuando los vicios no afectan gravemente el uso o el valor de la cosa, el comprador no podrá solicitar la rescisión del contrato, sino únicamente la rebaja proporcional del precio. Ahora, en similares términos, el art. 934 del C. de Comercio refuerza y adapta el concepto de vicio oculto al ámbito mercantil.
Dispone: “Si la cosa vendida presenta, con posterioridad a su entrega vicios o defectos ocultos cuya causa sea anterior al contrato, ignorados sin culpa por el comprador, que hagan la cosa impropia para su natural destinación o para el fin previsto en el contrato, el comprador tendrá derecho a pedir la resolución del mismo o la rebaja del precio a justa tasación. Si el comprador opta por la resolución, deberá restituir la cosa al vendedor.
En uno u otro caso habrá lugar a indemnización de perjuicios por parte del vendedor, si éste conocía o debía conocer al tiempo del contrato el vicio o el defecto de la cosa vendida”. En punto a la responsabilidad del vendedor, el artículo 1918 del Código Civil establece que si este conocía los vicios y no los declaró o si por su profesión u oficio debía conocerlos, estará obligado no solo a la restitución o rebaja del precio, sino también a indemnizar los perjuicios causados al comprador.
En cambio, si el vendedor no conocía los defectos ni tenía el deber profesional de conocerlos, su responsabilidad se limita a la restitución o rebaja del precio. Conforme al régimen general de la carga de la prueba establecido en el artículo 167 del CGP, corresponde al demandante que ejerce la acción redhibitoria acreditar la existencia de los vicios ocultos.
Esta carga probatoria implica demostrar que se cumplen todas las condiciones esenciales exigidas por la ley para que dichos defectos puedan ser calificados como vicios redhibitorios, es decir, que existían al momento de la venta, que afectan gravemente el uso o valor de la cosa, y que eran desconocidos por el comprador sin culpa de su parte, es Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 decir, “que este último haya actuado en el examen de la cosa con diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus propios negocios”7.
En el caso de los vicios de poca importancia regulados por el artículo 1925, el interesado deberá probar que, aunque el defecto no impide el uso natural del bien, sí afecta su valor de forma tal que justifica una rebaja proporcional del precio y, si el comprador busca no solo la restitución o rebaja del precio, sino también la indemnización de perjuicios, le corresponde demostrar elementos como el nexo causal entre el ocultamiento del vicio y el daño sufrido. 5.
CASO CONCRETO. 5.1 Decreto oficioso de pruebas. El recurrente recriminó que la juez decretara pruebas de oficio que favorecían a la parte demandada, sin considerar decretar de oficio y practicar una inspección judicial al inmueble, a fin de constatar de manera directa el estado físico y estructural del mismo y aclarar aspectos fundamentales del caso.
Adicionalmente, cuestionó que se ordenará de oficio un testimonio que ya había sido desistido por la parte demandante. Conforme se indicó, el artículo 167 del CGP impone a la parte demandante la demostración de los supuestos fácticos que sirven de fundamento para obtener la consecuencia jurídica pretendida, de tal forma que, tratándose de acción redhibitoria resultaba imperioso, para su buen suceso, la acreditación de sus elementos basilares, entre ellos, la presencia de los vicios ocultos que alega en la demanda, cuya carga de la prueba gravita en cabeza del extremo activo, regla general que eventualmente puede verse matizada por figuras como la carga dinámica de la prueba, sin que reluzca del trámite procesal las condiciones para su aplicación, verbigracia, la calidad de las partes, los medios disponibles, la cercanía con un medio de prueba especÍfico, que muestren una evidente dificultad de la parte demandante para cumplir la carga probatoria y la facilidad de la demandada en su obtención que condujeran al fallador a trasladar la carga demostrativa al extremo pasivo. 7 SC4454-2020 Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 No se advierte que en el presente asunto la parte demandante encontrara impedimento alguno en orden a obtener los medios de prueba que le servían para acreditar los presupuestos axiológicos de la acción. Aunque en la lógica del ordenamiento procesal, el juez tiene el deber poder de decretar pruebas de oficio para esclarecer hechos objeto de controversia, ello no significa que deba asumir el rol que, en materia de carga de la prueba le asiste al interesado en la acreditación de los hechos que soportan sus pretensiones.
Al juez le corresponder acudir a tal herramienta cuando no exista certeza sobre puntos que le resultan oscuros, verbigracia, en la determinación de una condena en concreto, no así para sustituir la carga probatoria de los elementos estructurales de la acción, como la acreditación de los vicios ocultos, como equivocadamente entiende el recurrente, en tanto, ese aspecto debe probarlo quien lo alega, en este caso, el demandante, luego, no tiene asidero la inconformidad expresada.
Tampoco tiene incidencia en esta decisión, ni afecta el trámite el decreto de la prueba testimonial de oficio con la que, según el recurrente, la juez favoreció al extremo pasivo al llamar a la testigo Paula Andrea González, de la cual la parte ya había desistido. A juicio de la Sala, tal decisión no resulta arbitraria, tampoco inequitativa, pues obedece a un medio de prueba que sirvió a la juez para llegar al conocimiento de lo acontecido, especialmente, en lo relacionado con la existencia de los vicios alegados que precisamente es carga de quien los alega, luego, no podría desfavorecer a ninguna de las partes, máxime cuando según el principio de comunidad de la prueba, esta le pertenece al proceso y no a la parte, la finalidad del testimonio no era otra que llegar a la verdad material para tomar una determinación con un conocimiento más próximo a la realidad, luego, contrario a ser reprochable, resulta ser un actuar que se ajusta al deber-poder establecido en el ordenamiento adjetivo. 5.2 Alegaciones extemporáneas Criticó que no se permitiera a las partes pronunciarse sobre la prueba de oficio, y que se tuvieran en cuenta alegaciones presentadas por fuera del momento procesal oportuno, pues, su intervención en el tiempo otorgado fue para pronunciarse sobre los planos y las licencias del inmueble, no para reabrir el debate sobre otros aspectos ya discutidos en los alegatos de conclusión. La Sala evidencia que, en audiencia del 4 de octubre de 2023, la juez luego de agotar las etapas de la audiencia inicial y escuchar alegatos de conclusión, resolvió Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 decretar como prueba de oficio el testimonio de Paula Andrea González y oficiar a la Curaduría de Envigado para que certificara el otorgamiento de licencia de construcción en el predio objeto de venta e indicara si requería repotenciación, en orden a la construcción del tercer nivel o levantamiento de columnas8.
La respuesta de la curaduría fue puesta en conocimiento de las partes en la audiencia celebrada el 15 de noviembre de 2023, vista pública donde se practicó el testimonio de Paula Andrea González y se permitió el ejercicio de contradicción a ambas partes9, por consiguiente, contrario al sentir del recurrente, sí posibilitó el pronunciamiento sobre las pruebas de oficio.
Adicionalmente, en la audiencia que se llevó a cabo el 29 de enero de 2024, se habilitó un nuevo espacio para la etapa de alegaciones, teniendo en cuenta la practicas de las pruebas oficiosas y se dictó sentencia. De ahí que, si lo que pretende el demandante es advertir una irregularidad, no configuraría nulidad alguna, en tanto, se garantizó la etapa de alegaciones a cada una de las partes y, en ese sentido, no se aprecia la vulneración del debido proceso y el derecho de defensa, máxime cuando la decisión recurrida se encuentra acorde a los hechos y pruebas aducidos en el proceso. 5.3 Falta de prueba de los presupuestos de la acción redhibitoria y quanti minoris.
El demandante solicitó la rescisión del contrato de compraventa o, en su defecto, la rebaja del precio, con fundamento en la existencia de vicios ocultos del bien objeto de la venta formalizada mediante la Escritura Pública No. 325 del 24 de febrero de 2021. A través de dicho instrumento, las señoras Claudia Yaneth Estrada Ruiz y María Mercedes Piedrahita Arroyave vendieron al señor Antonio José Rendón Castaño el inmueble identificado con la matrícula inmobiliaria No. 001-1230935, ubicado en la Transversal 34 Sur, Diagonal 32B No. 46, en el municipio de Envigado, obligándose las vendedoras al saneamiento de lo vendido10.
En la demanda precisó el actor que los vicios ocultos consistieron en goteras en el techo, humedades en los baños y paredes, resquebrajamiento de las losas del piso 8 Ver archivo 0062 Ver archivos 0082 (carpeta AudienciasRemitidas) y 00083 10 Ver archivo 003 págs. 78 - 83 9 Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 superior y paredes, daños eléctricos, así como daños en techos, puertas y ventanas por termitas comején. La tesis que sostendrá la Sala es que, en efecto, como concluyó la a quo, la parte actora no cumplió con la carga de la prueba de los presupuestos axiológicos para el éxito de la pretensión consistente en la rescisión del contrato de compraventa, ni para el reclamo subsidiario de la rebaja del precio de venta.
Para la prosperidad de la acción redhibitoria le compelía al promotor demostrar que, los defectos señalados en la demanda constituían verdaderos vicios redhibitorios. En ese sentido, debía probar que tales vicios: i) existían al momento de la venta (art. 1915.1); ii) afectaban gravemente el uso o valor del inmueble, al punto que no lo habría comprado o lo hubiese adquirido por un precio inferior (art. 1915.2) y, iii) no fueron informados por las vendedoras, y ser de tal naturaleza que el comprador no lo conociera ni pudiera razonablemente conocerlo, salvo que incurriera en negligencia grave o tuviera conocimientos técnicos que le permitieran detectarlo con facilidad (art. 1915.3).
Condiciones esenciales que no se encuentran acreditadas. Con relación al primer elemento, los medios suasorios son insuficientes para dar por probado que las goteras en el techo, los daños eléctricos y por termitas (comején), eran defectos que estaban presentes en el inmueble previo a la venta. El demandante manifestó que tales defectos los detectó una vez producida la entrega material, así como la testigo Beatriz Elena Rendón Castaño, hermana de aquel, quien adujo que observó tales vicios al ocupar el inmueble antes de cumplirse un mes de la entrega del inmueble.
Sin embargo, los dichos del demandante y su hermana no se aprecian suficientes para considerar la presencia de tales vicios antes de la venta. No se acompañan otros medios de prueba que corroboren las atestaciones del actor y su hermana, como pueden ser fotografías o videograbaciones que permitan visualizarlos, ni los daños aludidos hicieron parte del informe técnico que fue presentado con la demanda, tampoco fue un hecho admitido por las vendedoras.
Por el contrario, la demandada Claudia Estrada al ser indagada por tales defectos y si los informó al comprador señaló: “No, doctora, porque nosotros, cuando nosotros vivimos en esa casa como tres años, y cuando nos llevamos a pasar, Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 nosotros le hicimos el mantenimiento al techo. Entonces, cuando nosotros estábamos y cuando la vendimos, no tenía ningún ese problema”.
Por su parte, a la testigo Paula Andrea González, quien fungió como comisionista de la venta, se le preguntó si evidenció termitas o irregularidades en el techo, respondió: “No, la verdad no”. De tal forma, el demandante no logró probar, pese a ser su carga, que esos defectos estaban presentes con anterioridad a la venta, sus afirmaciones, al igual que las de la testigo Beatriz Elena Rendón resultan insuficientes, la pasiva no admitió tal supuesto y, contrario a ello, la testigo Paula Andrea González manifestó no haberlos observado.
Además, fallas como goteras en el techo o daños por comején en ventanas y puertas habrían sido fácilmente detectables durante una visita al inmueble, la cual el propio comprador reconoció haber realizado antes de concretar la adquisición del predio. Ahora, en caso de existir tales defectos antes de la venta, tampoco hay prueba de que su presencia afectaba gravemente el uso o valor del bien, por el contrario, el actor manifestó en interrogatorio que hizo “mantenimiento de techos, goteras, sistema eléctrico de la cocina y el cambio de las tejas del patio de atrás” y que “se sanearon lo que es las goteras, el problema eléctrico de las cocinas y las humedades de las paredes”.
Adicionalmente, como bien indicó la a quo, la habitabilidad del bien por el actor desde su entrega material y su permanencia aun para el momento en que este rindió interrogatorio de parte (octubre de 2023), también es indicativa de la ausencia de gravedad del vicio, es decir, bien pudo el demandante seguir residiendo en el bien, sin que los daños representaran la necesidad de desalojo, verbigracia, por amenaza de ruina.
Aunque el demandante afirmó haber realizado reparaciones locativas que le permitieron “medio vivir” en el inmueble, y en la apelación sostuvo que no tenía otra opción habitacional y que el bien no era habitable en condiciones dignas, lo cierto es que, según su propio interrogatorio, logró subsanar los defectos y continuó ocupando el inmueble.
Esta circunstancia descarta la gravedad de los vicios alegados y, además, debilita su pretensión al evidenciar que el inmueble era funcional tras las intervenciones realizadas. Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 Además, correspondía al extremo activo acreditar la gravedad del daño, carga procesal que no fue satisfecha. En consecuencia, debe asumir las consecuencias negativas derivadas de dicha omisión. Por el contrario, la habitabilidad del inmueble y las reparaciones efectuadas desvirtúan la trascendencia de las goteras en el techo, los daños eléctricos y los ocasionados por termitas (comején), vicios que, además, no fueron objeto de análisis en el informe técnico que acompañó la demanda.
Sobre el informe técnico que se aportó con la demanda y que apreció la juez como prueba documental, el apelante manifestó que pese a ser tratado como tal, debía estimarse que fue elaborado por un profesional con conocimientos especializados en estructuras. Además, que si bien no fue reconocido formalmente como pericia, no pierde valor por su idoneidad y experiencia, debiéndose apreciar la prueba con mayor profundidad, dada la gravedad de los riesgos involucrados.
Respecto de la calificación del medio de prueba, la Sala advierte que, en el auto que decretó pruebas, el informe elaborado por el ingeniero civil fue decretado como prueba documental, así mismo se ordenó la práctica de testimonio de este último, sin que mereciera reproche de las partes, menos aún se indicó en la apelación que deba estimarse como prueba pericial, de ahí que, se comparta o no la caracterización del medio de convicción, no pueda la Sala impartir un calificativo distinto.
Empero, la declaración rendida por Rodrigo Bolívar, decretada como testimonio, sí debe considerarse rendida por un testigo técnico. La figura del testigo técnico se aplica a personas que, además de contar con conocimientos técnicos, científicos o artísticos, han tenido percepción directa de los hechos. En este caso, ambos requisitos se cumplen, en tanto, el declarante observó directamente los defectos del bien después de la venta y posee formación especializada en el área de la ingeniería civil, lo que le otorga mayor grado de conocimiento y especialización que un testigo común. En el informe señala el profesional que el objeto de la visita al inmueble es “analizar el estado del segundo piso de la edificación” y, responder al interrogante de “por qué presenta tantas grietas y humedades y si su estado estructural es óptimo, Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 debido a grietas en la losa de las escalas”11; indicó que en la inspección realizada observó “innumerables grietas, la mayoría en el costado oriental”, que son “producto de la adición de un tercer nivel terminado en techo, apoyado sobre una losa placa fácil sin ningún refuerzo que soporte el muro”; identificó grietas, falta del sistema antisísmico, estructural y de apoyo para las reformas ejecutadas que, para su reparación requiere: “darle a la edificación estabilidad estructural suficiente para resistir las fuerzas y momentos adicionales generados al incrementar los pisos y por ende el tonelaje de carga a la edificación existente”, adicionalmente, “revoques, pinturas marcos de puertas, ventanería en general”; finalmente, concluyó: - La estructura como está actualmente trabaja forzada, esto conlleva a que se sigan presentando grietas, humedades y que al seguir deformándose las losas sigan presionando con más fuerza marco puertas y ventanas. - La estructura debe ser reforzada a fin de que pueda absorber las cargas adicionales con los apoyos respectivos. - Tampoco se puede predecir cuál será el comportamiento de esta estructura cuando se presente un sismo de regular intensidad. - Se puede concluir también que la estructura actual es una estructura débil e insegura, que está causando múltiples problemas al conjunto de la edificación. - A modo de conclusión final se puede decir que es prioritario someter esta estructura a reparaciones urgentes, antes que las fuerzas internas y externas a las que está sometida la estructura amenacen con un deterioro más severo y por qué no el colapso de la estructura”.
Como advirtió la falladora, el informe elaborado por el ingeniero civil, así como la declaración rendida en juicio presenta inexactitudes graves que afectan la credibilidad de sus conclusiones y le restan valor probatorio, impidiendo que puedan ser acogidas. Ciertamente, en el dictamen se deja en claro que se fundamentó en la norma NSR10 y el normograma municipal POT de Envigado, sin considerar “información sobre planos anteriores”, por cuanto consultó en las dos curadurías y en el Departamento de Envigado, sin lograr su obtención. La consulta de los planos y de la licencia de construcción para ampliación resultaba trascendental para el estudio que le fue encomendado al ingeniero, más aún cuando señala como causa de las grietas, humedades y la deformación de las losas y, en general, de los problemas estructurales, la adición de un tercer piso, de ahí que estuviera llamado a verificar si la construcción de esa tercera planta contaba o 11 Archivo 0003 pág. 17 y ss.
Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 no con licencia de construcción y, si se ajustó a los planos autorizados por la curaduría. La respuesta a la prueba de oficio decretada por el Juzgado permite evidenciar que, en efecto, la licencia de construcción fue otorgada por la Curaduría Segunda de Envigado a las demandadas Claudia Yaneth Estrada y María Mercedes Piedrahita mediante la Resolución C2ER-0543-16 del 8 de agosto de 2016 en la modalidad de ampliación, construcción de modificación y aprobación de planos para propiedad horizontal12, contemplándose en las consideraciones del acto administrativo que el proyecto cumplía “con la normatividad vigente en el Plan de Ordenamiento Territorial (…) y con las normas vigentes”, así como con “las disposiciones sismo-resistentes establecidas en la Ley 400 de 1997 -NSR10- (..).
En ese orden, la ausencia de información de la licencia de construcción y de los planos aprobados por la entidad competente derruye con contundencia las conclusiones del profesional, en tanto, de conformidad con lo establecido en artículo 2.2.6.1.1.7 del decreto 1077 de 2015, la licencia “es la autorización previa para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen, los Planes Especiales de Manejo y Protección de Bienes de Interés Cultural, y demás normatividad que regule la materia”, en donde se concretan “de manera específica los usos, edificabilidad, volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos aprobados para la respectiva edificación”.
Respecto de la ampliación, contempla la disposición: “La edificación que incremente el área construida podrá aprobarse adosada o aislada de la construcción existente, pero en todo caso, la sumatoria de ambas debe circunscribirse al potencial de construcción permitido para el predio o predios objeto de la licencia según lo definido en las normas urbanísticas”.
El parágrafo 2 del art. 2.2.6.1.2.1.1 indica que la expedición de la licencia comprende, por parte de la autoridad encargada de su estudio, trámite y expedición, entre otras actuaciones, “la revisión del diseño estructural y la certificación del cumplimiento de las normas con base en las cuáles fue expedida”. 12 Ver archivo 0081 Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 De tal modo, el ingeniero atribuyó los daños estructurales observados (grietas, humedades y deformaciones en la losa) a la adición de un tercer piso sin el soporte adecuado.
Sin embargo, no verificó si dicha ampliación contaba con licencia de construcción, tampoco si fue ejecutada conforme a los planos aprobados por la autoridad competente. El recurrente sostiene que el demandante actuó de buena fe al no obtener la licencia de construcción ni los planos del inmueble. Sin embargo, aunque se hayan realizado gestiones previas, ello no elimina la pérdida de eficacia probatoria del informe técnico, cuyo valor se ve seriamente comprometido al no contar con dichos documentos.
Un profesional que elabora un informe técnico sobre problemas estructurales debe comprender la relevancia de contar con los planos y la licencia de construcción, y procurar su obtención antes de emitir conclusiones. Esta exigencia cobra aún más importancia cuando se afirma que la causa del daño estructural es una ampliación o la construcción de un tercer piso.
Señaló también el apelante que la licencia de construcción y planos no reflejan la realidad física del inmueble construido, no obstante, dicho alegato debió fundamentarse desde la demanda y respaldarse en un medio probatorio, como el informe técnico, a fin de dar la oportunidad a la contraparte de ejercer el derecho de contradicción y no sorprenderla intempestivamente vulnerándole el derecho fundamental al debido proceso, de tal modo que, al no ser parte del debate probatorio en primera instancia, no puede esta Sala pronunciarse al respecto.
Así las cosas, las conclusiones del profesional se basan en una suposición que no contrasta con la realidad jurídica del inmueble ni con los documentos técnicos oficiales, como los planos, la memoria estructural o la licencia. Este respaldo documental era fundamental para evaluar tanto la legalidad como la adecuación técnica de la ampliación, máxime cuando, conforme al artículo 2.2.6.1.2.1.1 del Decreto 1077 de 2015, el estudio, trámite y expedición de la licencia de construcción implica la revisión del diseño estructural y la certificación del cumplimiento de normas técnicas como la NSR-10, de ahí que, contrario al criterio del recurrente, no pueda imprimírsele eficiencia probatoria a las conclusiones esbozadas por el experto.
Como si no fuera poco, dejó de lado que en el predio contiguo se estaba realizando una construcción y, por ende, era un aspecto que debía considerar en la búsqueda Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 de la causa de los defectos, imponiéndose reforzar la conclusión ante la presencia de otro factor que pudo incidir. Según las demandadas Claudia Estrada y María Mercedes Piedrahita, las grietas por el asentamiento y las humedades obedecían a la construcción contigua, cuya reparación estaba a cargo del encargado de la obra una vez finalizara.
María Mercedes puntualizó que, la construcción vecina se ubicaba a mano derecha de la vivienda. El ingeniero al ser indagado sobre el asentamiento por la construcción colindante depuso: “yo les podría decir, al lado derecho hay una edificación de cinco niveles. Si fuera cierto que esa edificación afectó la casa, entonces afectaría el lado izquierdo y la mayoría de las grietas se presentan en el lado derecho.
El hecho de que si haya una construcción a un lado no implica que si hay hundimientos tenga que ser por la construcción. Es decir, los hundimientos pueden ser que se haga una construcción, pero en este caso no se presenta ninguna evidencia de que el muro que colinda con la edificación nueva tenga problemas de asentamientos o tenga grietas.
Los asentamientos se dan, aparecen cuando aparecen grietas, deterioros en el muro y el muro está intacto contra el lado izquierdo”. Tales aseveraciones se contraponen con los dichos de la testigo Paula Andrea González, quien manifestó que observó grietas en el patio justo al lado de donde estaban realizando una construcción: “A simple vista lo único que yo puedo decir que vi es, perdón, en la parte del patio donde estaba anexo prácticamente a una construcción que estaban haciendo en la casa de al lado.
Estaban haciendo un edificio. Tomaron una casa, hicieron un edificio al lado. Se evidenciaban unas grietas en ese lado del patio que pues todos los vimos”. La construcción de una edificación en el predio colindante le imponía además al profesional indagar sobre la existencia de un acta de vecindad, en tanto, es un documento que sirve al propósito de establecer las condiciones físicas en que se hallaba el predio objeto de venta antes del desarrollo de la obra vecina, sin embargo, nada dijo el profesional en el informe, ni en la declaración que rindió. Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 Aunado a ello, el profesional aseveró que el inmueble carecía de columnas y vigas y, al ser indagada, la testigo Paula Andrea afirmó que al visitar la vivienda observó columnas.
Aun cuando en apelación se cuestiona la valoración probatoria realizada por la a quo por imprimir credibilidad al testimonio de Paula Andrea González por no poseer conocimientos especializados, no verificar la idoneidad o el material de las estructuras y, en su sentir, no servir de fundamento para desvirtuar los hallazgos técnicos del ingeniero, cierto es que a una persona que se dedica a vender inmuebles no le representa ninguna dificultad observar la presencia de vigas, columnas, grietas, menos aún de una construcción en el predio colindante.
Además, su testimonio se aprecia útil y espontáneo, sin que se hallen motivos para desconfiar de su veracidad. Sumado a lo anterior, al rendir la declaración, el señor Bolívar señaló: “ella es una construcción que es inestable en el sentido de que cualquier movimiento telúrico de regular intensidad puede colapsar la parte de atrás”, aseveración que contraría una de sus conclusiones del informe escrito en donde indicó: “tampoco se puede predecir cuál será el comportamiento de esta estructura cuando se presente un sismo de regular intensidad”.
Así, es incontestable que las conclusiones del profesional que rindió un informe escrito y que depuso en audiencia carecen de solidez técnica y de la coherencia necesaria para otorgarles valor probatorio que impide apreciarla con mayor profundidad como pretende el apelante. La omisión de elementos esenciales como la verificación de la licencia de construcción y la aprobación del diseño estructural, del acta de vecindad, las contradicciones entre su testimonio y el contenido el informe, así como la consideración de factores externos relevantes, como la construcción colindante, debilitan sustancialmente la credibilidad del examen y sus conclusiones.
En consecuencia, sus afirmaciones no pueden ser acogidas como fundamento suficiente para considerar que los vicios del inmueble revisten la gravedad que se enrostra en el informe y, que son de tal magnitud, que afectan gravemente el uso o el valor del inmueble, al punto que no lo habría comprado el actor o lo habría hecho por un precio menor.
Con relación a este último aspecto, tampoco se probó que, aun tratándose de vicios de poca importancia que posibilitan el uso del bien, sí disminuyen su valor y justifiquen la rebaja proporcional del precio, como posibilita el art. 1925 del CC. Si Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 bien se aportó una cotización elaborada por el ingeniero Rodrigo Bolívar donde se señala que el reforzamiento de la edificación tiene un costo total de $31’914.00013, cierto es que, dicho medio de prueba no es útil para probar que, la presencia de los defectos alegados genera la depreciación del inmueble, máxime cuando el informe no menciona la pérdida de valor del bien inmueble, y, fue la única prueba de orden técnico que, como se anotó, adolece de serios yerros que impiden considerar las conclusiones del profesional.
Conforme lo anterior, no se cumplen las condiciones de ley para considerar la existencia de verdaderos vicios redhibitorios que viabilicen la rescisión, tampoco de la rebaja del precio por vicios de poca relevancia, porque tampoco se cumplió la carga demostrativa de la depreciación, aspecto medular para la prosperidad del reclamo. Adicionalmente, la Sala encuentra que tampoco se cumple el requisito del art. 1915.3, que exige la falta de información del vendedor y el comportamiento diligente del comprador.
Al absolver interrogatorio el demandante relató que vio un aviso en una página, contactó con una persona de la inmobiliaria y concertaron una visita, precisó: “Vi la casa, me pareció bonita. El hecho de estar viviendo en Santa Rosa y viajando no tenía la opción de verla varias veces. Me guie porque me pareció bonita, me dijeron que todo estaba en orden”, más adelante señaló que, solo visitó una vez el inmueble.
Se le preguntó si revisó el reglamento de propiedad horizontal y el certificado de libertad y tradición del inmueble, respondiendo: “Yo solamente verifique que el inmueble fuera de las señoras en cuestión”. La demandada Claudia Estrada depuso: “nosotros estábamos vendiendo la casa, teníamos varias inmobiliarias ofreciendo la casa, y por medio de Andrea fue la niña de la inmobiliaria la que más mostró la casa en varias ocasiones con distintas personas.
Ese día me llamó y me solicitó la cita para ir con don Antonio, igual siempre tenía a ella como que le prendiera las luces de la casa, tener todo en orden, ella fue en muchas ocasiones, y bueno, ese día fue que don Antonio fue a la casa, le gustó mucho la casa, le gustó mucho la casa, él fue solo, nos sentamos en el balcón, hicimos la negociación, y enseguida que la casa estaban haciendo un edificio, y al entrar obviamente en el garaje, como en varias paredes de la casa se veía que la pintura estaba embombada, tenía unas grietas, que 13 Archivo 0003 págs. 41 y 42 Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 nosotras en el momento siempre hablábamos acerca de eso, porque el ingeniero, el de la obra enseguida, se comprometió a organizarnos absolutamente todo, porque él antes de hacer esa construcción de cinco pisos, él fue, tomó fotos e hizo video de la casa, para ver en qué condiciones estaba, él siempre me aseguró, me dijo, no hay ningún problema, cuando yo termine la obra, yo le arreglo su casa, fue lo que el ingeniero me dijo, pero sí tuve varios inconvenientes, como fueron las goteras, pero yo siempre ahí mismo iba, y él mandaba a uno de los trabajadores a organizarnos las tejas, eso sí, él ahí mismo lo hacía. Bueno doctora, y entonces quedamos, yo le dije a don Antonio, pues igual era un valor muy costoso la casa, de mucha plata, le dije que si quería verla en varias ocasiones, que con mucho gusto, que me llamara, que yo se la mostraba, porque vi que fue solo, entonces me dijo que no, que la casa era para él, y que a él le gustaba la casa así, y doctora, entonces ya hicimos todo lo pertinente a la compraventa, cómo quedaron las fechas, y la verdad, pues él sabía que enseguida de la casa estaba haciendo un edificio, él estaba enterado, y yo le dije que el ingeniero se encargaba de hacer los respectivos arreglos (…) yo fui muy, muy clara con él, yo no escondí absolutamente nada” La demandada Elizabeth Montoya dijo: “El inmueble la verdad estaba en buenas condiciones, estaba habitable, nosotras vivíamos ahí pues en perfectas condiciones.
Sí había humedad y había grietas que se le hizo saber al señor Antonio desde el principio que eso fue lo que me contó Claudia y María Mercedes porque no era algo que teníamos que ocultar, pero la casa estaba en buen estado y tengo entendido que al señor Antonio le gustaba el inmueble y estaba cómodo con el negocio que se estaba haciendo”.
María Mercedes Piedrahita indicó: “Hasta el día en que don Antonio fue, entonces ella me llama (Claudia) y me dice que vino un señor, le gustó mucho la casa, no se demoró mucho, simplemente la vio, le gustó muchísimo y me dijo que quería comprarla (…) Claudia le dijo a don Antonio que podía hablar con el ingeniero para que le organizara lo que había, los daños que había”.
A su turno, la testigo Paula Andrea se le preguntó si pudo evidenciar las grietas y humedades, contestando como se indicó previamente, que advirtió en la visita que realizó al inmueble con el comprador Antonio José Rendón que estaban construyendo un edificio al lado, evidenciando grietas en ese lado, precisando “todos vimos”. Agregó: “Doña Claudia fue muy honesta y dijo, esas grietas que están ahí, las que evidenciamos o las que yo vi también, la construcción de al lado, pues es a raíz de la construcción de al lado y el constructor de al lado dijo que las arregla, pues asume el arreglo”, indicó que siempre mostró el inmueble en el día, no en la noche.
Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 Se le indagó a la testigo qué manifestó el demandante al evidenciar las grietas, quien respondió: “el las preguntó lógicamente, él pregunto qué eso qué, y doña Claudia le contestó que era a raíz de la construcción que estaban haciendo al lado, pero que constructor dijo que arregla, pues arreglaba todo, lo que, pues todo lo que se dañara por consecuencia de esa construcción, pues no dijo nada más. El solo preguntó, no dijo nada más”.
Aunado a ello, el registro fotográfico aportado con el informe técnico enseña una humedad que presenta la vivienda y una grieta horizontal, percibiéndose que ambas son notables: De tal manera que, las grietas y humedades, en tanto defectos visibles en el inmueble, no solo pudieron ser advertidas por el comprador dada su notoriedad, sino que, además, según la testigo Paula Andrea González se observó especialmente una grieta que era notable, la cual fue informada expresamente por la vendedora Claudia Estrada al comprador, indicándole que obedecía a la construcción del predio colindante que debía reparar el encargado de la obra.
Esto evidencia que no hubo falta de información de las vendedoras, ni se trataba de vicios ocultos, sino de condiciones evidentes que podían ser percibidas con una inspección mínima y razonable. En este contexto, tratándose de una vivienda de aproximados veinte años de antigüedad, según se desprende del certificado de libertad, que había sido objeto de ampliación por la construcción de un tercer piso, y que además colindaba con la construcción de un edificio, era exigible al comprador un mayor grado de diligencia. No bastaba con una única visita superficial, de poco tiempo, ni con dejarse guiar por la apariencia estética del inmueble.
Por el contrario, debió realizar una revisión más detallada, verificar el levantamiento de un acta de vecindad, consultar y cerciorarse que la ampliación o construcción de la tercera planta contaba con la respectiva licencia y que los diseños estructurales aprobados se Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 compadecían con la obra realizada y, en su caso, solicitar una evaluación técnica.
Al no hacerlo, incumplió con el estándar de diligencia que le era exigible, lo que le impide ahora alegar desconocimiento de condiciones que desde la preventa resultaban evidentes o que, con una mínima precaución, pudo haber conocido, más aún cuando la observación de la grieta representaba una alerta que le imponía actuar con la diligencia y el cuidado que emplean ordinariamente en sus propios negocios.
Por consiguiente, tampoco se considera demostrada la condición establecida en el art. 1915.3 del CC que inviabiliza la estimación de las pretensiones e impone la confirmación de la decisión controvertida. En lo concerniente al pago de servicios públicos e impuesto predial, no se ajusta a los supuestos que sirven de base para formular la acción redhibitoria, pues no se trata de vicios ocultos en el inmueble, sino cargas económicas o deudas derivadas de las prestaciones convenidas por los extremos contractuales.
Ahora, si en uso de la interpretación de la demanda, se estudiara una eventual acción de cumplimiento contractual, tampoco tendría la vocación de prosperar, en tanto, el éxito del cumplimiento forzoso del contrato impone la acreditación de los siguientes presupuestos: “i) que verse sobre contrato bilateral válido; ii) que el demandante haya cumplido las obligaciones a su cargo, o se haya allanado a cumplirlas, y iii) que el demandado se haya separado de sus compromisos contractuales total o parcialmente14, sin que del acervo probatorio emane la superación de los tales elementos.
Esto, porque la misma escritura pública de venta contiene una anotación donde expresamente los partícipes del contrato declararon: “LAS VENDEDORAS entrega el bien a paz y salvo por concepto de impuestos, tasas, contribuciones, valorizaciones, así como debidamente cancelados los servicios de acueducto y alcantarillado, energía eléctrica; siendo de cargo de LA COMPRADORA las sumas que por tales conceptos se liquiden a partir de la fecha de esta escritura”15, asimismo señala “que será de cargo de los compradores los valores que liquiden las empresas de servicios públicos del Municipio por concepto de reajustes en los respectivos servicios con posterioridad al presente contrato, así como los impuestos, tasas, contribuciones y gravámenes que sobre el inmueble decreten o liquiden la Nación yo el Municipio a partir de la fecha de esta escritura”. 14 15 Cfr. CSJ, SC 11 mar. 2004, exp. 7582 Archivo 00003 pág. 80 Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 Con la demanda se aportaron unas facturas de servicios públicos con fecha de vencimiento16 y de impuesto predial17 del año 2021 con sellos de pago, sin embargo, no permiten apreciar quién realizó el pago, tampoco evidenciar con claridad los periodos facturados.
Así, la declaración de paz y salvo realizada por las partes y la indeterminación de las facturas aportada impiden considerar un incumplimiento de las vendedoras, por lo que bien hizo la a quo en desestimar esta pretensión. Así las cosas, la Sala comparte la decisión desestimatoria de primera instancia, en tanto no se aprecian probados los presupuestos axiológicos para que salga avante la pretensión principal consistente en la rescisión de la venta por vicios ocultos, menos aún, los elementos estructurales para la rebaja del precio que se pretendió en forma subsidiaria, tampoco los que corresponde al cumplimiento forzoso del contrato por pago de servicios públicos y predial, motivos por los cuales se confirmará la decisión recurrida y se condenará en costas en esta instancia al demandante (art. 365.3 CGP). 5.4 Condena en costas y agencias en derecho.
El recurrente cuestiona la condena en costas, alegando que la demanda fue presentada en ejercicio legítimo del derecho constitucional de acceso a la justicia y con fundamento en la buena fe. Sin embargo, este argumento no está llamado a prosperar, ya que la condena fue impuesta en cumplimiento del mandato legal previsto en el numeral 1 del artículo 365 del Código General del Proceso, que establece que la parte vencida debe ser condenada en costas a favor de su contraparte.
La invocación de la buena fe o del derecho de acceso a la justicia no exime al vencido del cumplimiento de esta carga procesal, si los gastos judiciales representaban una barrera económica para acudir a la jurisdicción, pudo haber acudido a la figura del amparo de pobreza, sin que en el expediente se observe solicitud alguna en ese sentido.
Por último, con relación al reproche en contra de la fijación de agencias en derecho, le corresponde hacer uso del mecanismo judicial que establece el ordenamiento 16 17 Ibid. pág. 38 Ibid. págs. 36, Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 procesal, a saber, a través de los recursos de reposición y apelación contra el auto que aprueba la liquidación de costas. 6.
SÍNTESIS Y CONCLUSIÓN. La Sala estima que la parte actora no cumplió con la carga de acreditar los elementos estructurales para la prosperidad de la acción redhibitoria y de la pretensión subsidiaria de rebaja del precio. Los defectos alegados no fueron probados como vicios ocultos existentes al momento de la venta, ni se demostró que afectaron gravemente el uso o valor del inmueble.
Además, se evidenció que el comprador conocía o podía conocer tales condiciones con una inspección diligente, lo cual excluye la configuración de vicios redhibitorios conforme al artículo 1915 del CC. En cuanto a la pretensión subsidiaria de rebaja del precio, tampoco se probó la depreciación del inmueble atribuible a los defectos alegados, ya que no se presentó una valoración técnica confiable que soporte una disminución real en su valor, como exige el artículo 1925 del CC.
Motivos por los cuales, se confirmará la decisión apelada y se condenará en costas a la parte demandante (art. 365.3 CGP). En mérito de lo expuesto, el TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN SALA PRIMERA DE DECISIÓN CIVIL, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley; 7.
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia de primera instancia, proferida el 29 de enero de 2024, dentro del asunto de la referencia, por las razones expuestas.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte demandante, fijando para el efecto como agencias en derecho el equivalente a un (1) salario mínimo legal mensual vigente.
TERCERO: DEVOLVER el expediente al juzgado de origen, una vez se encuentre ejecutoriada la presente sentencia.
NOTIFÍQUESE (Firma electrónica) SERGIO RAÚL CARDOSO GONZÁLEZ Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02 Magistrado (Firma electrónica) MARTÍN AGUDELO RAMÍREZ Magistrado (Firma electrónica) JOSÉ OMAR BOHÓRQUEZ VIDUEÑAS Magistrado Firmado Por: Sergio Raul Cardoso Gonzalez Magistrado Sala 001 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Jorge Martin Agudelo Ramirez Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jose Omar Bohorquez Vidueñas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 007 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: a30ecb5bc7c511b3ece889c00fba3353a41935c6a7e73b5a57c4447ef3a3443b Documento generado en 16/06/2025 09:12:24 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Radicado Nro. 05 266 31 03 003 2021 00298 02