TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CUNDINAMARCA SALA DE DECISIÓN LABORAL Magistrada Ponente: Martha Ruth Ospina Gaitán Expediente No. 25307 31 05 001 2022 00090 01 Luis Ignacio Cristancho Durán vs. Martha de la Concepción Gómez Castro Bogotá D.C., veinticuatro (24) de junio de dos mil veinticinco (2025). De conformidad con el artículo 13 de la Ley 2213 de 2022, resuelve la Sala el recurso de apelación interpuesto por el demandante contra la sentencia condenatoria proferida el 21 de marzo de 2025 por el Juzgado Primero Laboral del Circuito de Girardot - Cundinamarca, dentro del proceso ordinario de la referencia. Previa deliberación de los magistrados y conforme a los términos acordados en la Sala de Decisión, se profiere la siguiente, Sentencia Antecedentes 1.
Demanda. Luis Ignacio Cristancho Durán presenta demanda en contra de Martha de la Concepción Gómez Castro, con el fin de que se declare la existencia de un contrato de mandato verbal celebrado entre las partes, mediante el cual el demandante prestó sus servicios profesionales como abogado a la demandada en el proceso de pertenencia radicado bajo el número 2017-089 ante el Juzgado 2 Civil Municipal de Girardot, en consecuencia, se condene al pago de los honorarios profesionales en la suma de $832.500.000, equivalentes al 10% del valor comercial del inmueble objeto del litigio, junto con los intereses moratorios a la tasa máxima legal autorizada desde el 18 de febrero de 2019, fecha en que se le revocó el poder y costas.
Como fundamento fáctico de lo pretendido manifiesta, en síntesis, que a mediados de 2017 la señora Martha de la Concepción Gómez Castro acudió al abogado demandante con más de dos décadas de experiencia para que la representara en un proceso de pertenencia iniciado en su contra por Luis Eduardo Rojas y Flor María Vivas Torres, relacionado con un predio de aproximadamente 25 hectáreas en Girardot, señala que celebraron un contrato verbal de mandato en el que acordaron como honorarios el 10% del valor comercial del inmueble, estimado en $8.325.000.000, según declaración judicial de la demandada. 1 Expediente No. 25307 31 05 001 2022 00090 01 Aduce que realizó múltiples actuaciones profesionales, como contestar la demanda, presentar demanda de reconvención, proponer excepciones previas por falta de competencia del juzgado debido al alto valor del predio, así como gestionar su impulso procesal, lo que le originó realizar más de 30 viajes a Girardot.
Expresa que el 6 de febrero de 2019 la demandada, días antes que culminara el proceso, le revocó injustamente el poder constituyendo nuevo apoderado, poco tiempo antes de culminar por desistimiento tácito de los demandantes, hecho ocurrido el 27 de marzo de 2019, señala que esa revocatoria tuvo como objetivo evadir el pago de los honorarios pactados.
Relata que el 10 de mayo de 2019, mediante mensaje de WhatsApp, le reclamó formalmente el pago de lo adeudado sin obtener respuesta, que la demandada no ha cancelado los gastos derivados de los viajes, ni los honorarios acordados a pesar de que el proceso concluyó exitosamente, gracias a las gestiones del demandante, agrega que el plazo de prescripción de la acción inició el 12 de febrero de 2019, fecha de notificación de la revocatoria del poder, y se interrumpió con el reclamo formal del 10 de mayo del mismo año. (PDF 01). 2.
La demanda correspondió al Juzgado Primero Laboral del Circuito de Girardot, Cundinamarca, sede judicial que la admitió por auto de 22 de agosto de 2022, ordenó su notificación y el traslado de rigor (PDF 06). 3. Contestación de demanda. La demandada Martha de la Concepción Gómez Castro, contestó con oposición a las pretensiones de la demanda, manifiesta que el monto reclamado por el demandante es excesivo y no se ajusta al valor real del predio en cuestión, que, de existir alguna obligación, debería limitarse al 10% del valor catastral de 25 hectáreas equivalente a $11.239.619.
En cuanto a los hechos los niega en su mayoría, cuestiona la validez del poder otorgado al demandante por inconsistencias en las fechas y la falta de firma en algunos documentos y refuta la efectividad de la gestión profesional del actor, expresando que fue otro abogado quien logró la terminación del litigio. Los argumentos de defensa se centran en la inexistencia de una obligación válida, la desproporción del monto reclamado y la prescripción de la acción, que no hubo un contrato de mandato formal y que de existir estaría prescrito al superar el plazo de tres años establecido por la ley, aduce que actuó dentro de sus derechos al revocar el poder otorgado al demandante, sin necesidad de justificación previa. 2 Expediente No. 25307 31 05 001 2022 00090 01 Como excepciones de mérito formuló las denominadas «COBRO DE LO NO DEBIDO (…) PRESCRIPCIÓN (…)» (fls. 8 a 14 del PDF 09 y 2 a 9 del PDF 18). 4.
Sentencia de primera instancia. El Juzgado Primero Laboral del Circuito de Girardot - Cundinamarca, mediante sentencia proferida el 21 de marzo de 2025 resolvió: «PRIMERO: declarar la existencia de un contrato de prestación de servicios profesionales de abogado entre el doctor Luis Ignacio Cristancho Durán y Martha de la Concepción Gómez Castro, el cual tuvo por objeto la defensa dentro del proceso de pertenencia de Luis Eduardo Rojas y Flor María Vivas Torres contra Martha de la Concepción Gómez Castro, radicado 25307 40 03 002 2017 0008900, adelantado ante el Juzgado Segundo Civil Municipal de Girardot … SEGUNDO: Condenar a Martha de la Concepción Gómez Castro a pagar al actor Luis Ignacio Cristancho Duran la suma de $11.834.857, por concepto de honorarios profesionales, valor que deberá ser reconocido debidamente indexado a partir del 19 de febrero de 2019, fecha en que quedó ejecutoriado el auto que aceptó la revocatoria del poder y hasta que se cumpla su pago efectivo.
TERCERO: Absolver a Martha de la Concepción Gómez Castro de las demás pretensiones de la demanda.
CUARTO: condenar en costas a Martha de la Concepción Gómez Castro, fijándose las agencias en derecho en la suma de $1.400.000 a favor de la parte demandante» (minuto 30:25 a 1:10:50 del archivo 36) 5. Recurso de apelación. Inconforme con la decisión de primera instancia, el demandante interpuso recurso de apelación que sustentó en los siguientes términos: «(…) me permito interponer el recurso de apelación de la siguiente manera.
Está probado su señoría y se reitera nuevamente que existió una relación laboral de mandato con la señora Martha de la Concepción Gómez Castro. Está probado que se realizó una labor procesal que condujo al desistimiento tácito, un resultado positivo dentro del cual la señora Martha Concepción Gómez Castro salió victoriosa … está probado que el valor comercial del inmueble es por la suma de 8.250 millones de pesos y no por ningún avalúo catastral, es ridículo pensar que un valor catastral, una fanegada valga cuatro millones de pesos, una hectárea valga cuatro millones de pesos, en el sitio más deprimido de nuestro país en este momento, no vale absolutamente ese precio.
Su señoría en la demanda que se presentó ante su despacho, se presentó un avalúo catastral, un avalúo comercial, que no fue en ningún momento objetado por la parte demandada, se aportó y obra en el despacho aparte de eso, otro avalúo comercial el que el doctor Juan Carlos Canosa Duarte presentó a su despacho el día que rindió testimonio, nada tiene que ver su señoría que no se hubiera presentado el avalúo comercial en la demanda de pertenencia, esto es una reunión, un contrato de mandato que en su momento se realizó con la señora Marta de la Concepción se pactó el 10 % de los honorarios de un avalúo comercial.
¿A quién se le ocurre, doctora, que un profesional del derecho le vaya a trabajar por 11 millones y pico cuando un predio de esos vale más de 8 mil y pico de millones de pesos? teniendo en cuenta el avalúo comercial presentado por ese profesional que ella misma contrató y que ella confesó en las excepciones previas que valía 8.500 millones de pesos. estos 3 Expediente No. 25307 31 05 001 2022 00090 01 documentos jamás fueron controvertidos, ni tachados de falsos, ni absolutamente nada.
Doctora, la ubicación de este previo, por ese avaluó que se hizo de 8 mil y pico de millones de pesos por el experto, queda ubicado en un lugar privilegiado de Girardot. y no obedece siquiera al valor de una casa de interés social de las que venden en esa ciudad. Por tanto, su señoría debe tenerse como plena prueba el avalúo comercial y que sirvió como base para tasar los honorarios del 10 % el aportado con la demanda que cursa en este despacho, aportado por el doctor Juan Carlos Canosa Duarte que en su momento se iba allegar al proceso de pertenencia y que en ninguna parte fueron debatidos por la parte demandada.
Por tanto, son plena prueba. y hacen parte de una confesión judicial de la parte de demanda de doña Martha Concepción, que, en su momento, en las excepciones previas aceptó que era ese el avalúo del previo. Es contrario a la ley, doctora, porque esto se trae un desequilibrio económico terrible, este es un contrato conmutativo, los contratos de mandato, ese contrato es conmutativo porque las cargas económicas deben ser iguales y en este caso la carga y lo que estamos mirando es que la carga es totalmente desigual y que está sucediendo que se convirtió en un contrato de mandato gratuito, que no conduce realmente a ninguna clase de interés que se pactara con ella, ni ninguna clase de contrato laboral que se pactara, de mandato que se pactara con ella.
¿Cómo es posible, su señoría, que se enriquezca una persona ilícitamente en un momento determinado que gracias a la labor del profesional del derecho le devuelven un predio de 8.500 millones de pesos y le pagan al profesional del derecho 11 millones de pesos? El desequilibrio económico es terrible y no tiene por qué el cliente del profesional del derecho enriquecerse ilícitamente de esa manera con la labor que en un momento de desempeñó.
No existe un equilibrio en este sentido y le reitero su señoría, está probado que el avalúo comercial fue la base para señalar que era el 10 % de los honorarios los pactados con la señora Martha de la Concesión Gómez Castro, y ningún avalúo catastral, por eso su señoría se daba aplicación a lo dispuesto en el artículo 1280 del Código de Comercio teniendo en cuenta que esta señora me revocó el poder de una manera abusiva a escondidas que si no se pregunta se calló la boca para timar al profesional del derecho y mal puede salir triunfante una persona que engaña al profesional del derecho, que el profesional del derecho le recupera un predio de 8 mil y pico de millones de pesos y que la señora resulte pagándole 11 millones de pesos, lo cual conlleva, como le dije a su señoría, un desequilibrio económico terrible entre las partes.
Nada tiene que ver, como le señalaba el avalúo si se presentó o no dentro del proceso de pertenencia, ese avalúo fue presentado y fue enviado a la oficina en su momento y con base en eso fue que se hizo el acuerdo. En este momento uno reflexiona y se pone a pensar ¿qué abogado va a litigar a una zona fuera de su jurisdicción en un problema que estaba lleno de invasiones? Esa tierra de un poco de gente que venía de todas partes del país y de terreros que inclusive salió por televisión, que hubo hasta muertos, se les recupera, lo tiene la señora que bien embolatado lo tenía y sale triunfante para timar al profesional del derecho, ya lo había hecho en otro proceso lo mismo, a las mismas, con las mismas mañas y con el mismo engaño. Entonces, su señoría, yo sí le pido conceder el recurso de apelación en este sentido y tener como prueba el dictamen como el avalúo comercial que se aportó con la demanda como prueba fehaciente del 10% de los honorarios profesionales que se pactaron con el suscrito, de otra manera me habría lesionado en mis intereses económicos y demás como profesional del derecho…» (minuto 1:11:11 a 1:20:22 del archivo 36) 6.
Alegatos de conclusión. En el término de traslado, solo el demandante presentó alegaciones de segunda instancia, insistiendo en lo dicho en la sustentación del recurso de apelación, en cuanto a su inconformidad porque se basó la sentencia para fijar los honorarios del 10% en el avalúo catastral del inmueble en 4 Expediente No. 25307 31 05 001 2022 00090 01 lugar del valor comercial, que el avalúo catastral solo tiene fines tributarios y no refleja el valor real del bien, el cual ascendía a $8.300.000.000, según pruebas presentadas, incluyendo confesiones de la demandada, avalúos comerciales y testimonios, considera que la sentencia ignoró estos medios de prueba, adoptando una postura irracional al tasarlos en $11.834.857, suma que ni siquiera cubre los gastos de viáticos durante el proceso que requirió múltiples viajes a otra ciudad.
El demandante sostiene que la sentencia convirtió un contrato de mandato oneroso en gratuito, violando los artículos 2143 y 2184 del Código Civil, que establecen la obligación de remunerar al mandatario de manera justa, que la demandada actuó de mala fe al revocarle el poder sin causa justificada, con el único fin de evitar el pago de los honorarios, conducta que la sentencia de primera instancia habría premiado.
Finalmente, insiste en que se revoque la sentencia recurrida y se fijen los honorarios conforme al valor comercial del inmueble, tal como se había pactado y probado durante el proceso, que la decisión de primera instancia careció de fundamento probatorio y legal, generando un enriquecimiento sin causa para la demandada y un perjuicio injusto para él como profesional del derecho (PDF 04 Subcarpeta 02SegundaInstancia). 7.
Problema (s) jurídico (s) por resolver. De conformidad con el principio de consonancia consagrado en el artículo 66A CPTSS, el problema jurídico por resolver se concreta a determinar si erró o no la Juzgadora de primer grado al tasar el monto de los honorarios en favor del demandante. 8. Resolución al (los) problema (s) jurídico (s). De antemano la Sala anuncia que se confirmará la sentencia apelada. 9.
Fundamentos normativos y jurisprudenciales. Artículo 34 del CST, 15, 16, 17, 22 y 23 de la Ley 100 de 1993, CSJ sentencias SL., 11 sep. 2013 rad. 38741, y SL 3009 de 15 feb. 2017 rad. 47044, CSJ SL 3014-2019, CSJ SL 3111-2021, CSJ SL2279-2024, CSJ SL673-2021, reiterada en la CSJ SL2465-2021, SL3867-2021, SL3606-2021 y SL883-2025. Consideraciones En el presente asunto constituyen puntos pacíficos la existencia de un contrato de prestación de servicios profesionales de abogado entre las partes, cuyo objeto fue la representación de la demandada en el proceso de pertenencia con radicado 5 Expediente No. 25307 31 05 001 2022 00090 01 25307 40 03 002 2017 00089 00, tramitado ante el Juzgado Segundo Civil Municipal de Girardot, comoquiera que así lo declaró la Juzgadora de primer grado, sin que ninguna de las partes manifestara reproche al respecto.
Lo que se debate es el criterio aplicado por la Juzgadora de primera instancia para la fijación de los honorarios profesionales entre las partes, toda vez que el accionante alega que debieron cuantificarse con base en el valor establecido en el avalúo comercial del inmueble, y no con base al avalúo catastral del predio. Para resolver lo pertinente, lo primero por recordar es que, como es bien sabido, el ejercicio de la abogacía como profesión liberal, una vez cumplido un servicio encomendado por el contratante o poderdante, permite generar para el profesional del derecho el pago de los honorarios correspondientes, con sujeción a lo pactado de manera escrita o verbal, a menos que se demuestre lo contrario, que se pactaron los servicios profesionales de manera gratuita.
De ahí que le compete al interesado en obtener su remuneración por servicios prestados, demostrar los siguientes aspectos: a) que realmente prestó sus servicios; y b) el monto de sus honorarios o, en su defecto, lo que acostumbran a cobrar los abogados en atención a la naturaleza, cantidad, calidad e intensidad, u otros factores pertinentes relativos a las gestiones cumplidas.
El Código Civil establece las normas concernientes al contrato de mandato, la denominación que se le puede otorgar a este tipo de prestación de servicios, título 28 artículos 2142, 2143, 2144, 2184, resaltando que el artículo 2143 refiere que el mandato puede ser gratuito o remunerado, normas que son aplicables al presente asunto por expresa remisión analógica establecida en el artículo 145 del CPTSS.
Así lo dejó entrever también la Corte Constitucional en sentencia C-1178 de 2001, aunque de forma más clara, en la que precisó: «Sea lo primero recordar que todos los profesionales del derecho, como los que ejercen otras profesiones, tienen derecho a percibir una remuneración por la labor adelantada, en la forma convenida y, a falta de convenio, según lo disponga la ley y lo evalúen los jueces (…)» La jueza del conocimiento, en la sentencia apelada, no consideró los avalúos comerciales presentados por el demandante, porque estos no formaron parte del proceso civil original en el que se basó la defensa del abogado Luis Ignacio Cristancho Durán, ni fueron sometidos a contradicción por las partes en dicho proceso, además el avalúo comercial fue elaborado después de la negociación inicial de los honorarios y no se incorporó al expediente del juicio de pertenencia, lo 6 Expediente No. 25307 31 05 001 2022 00090 01 que imposibilitó su validación como prueba; que por el contrario, el avalúo catastral sí formó parte del proceso, fue debidamente controvertido y utilizado por el demandante para sustentar excepciones, concluyendo la Jueza del conocimiento que la base más confiable y objetiva para calcular los honorarios del actor aplicando el 10% pactado sobre este valor catastral.
El demandante centra su inconformidad, básicamente en esa interpretación que hizo la Juzgadora de primer grado para fijar los honorarios, dado que, en su sentir deben apreciarse las pruebas en su integralidad para determinar que el monto sobre el cual deben ser tasados tales honorarios es el establecido en el avalúo comercial y no en el catastral, que solo sirve para base fiscal.
En esa dirección, con el objeto de dar solución al problema jurídico planteado, procede la Sala a analizar la totalidad de los medios de prueba recaudados, con el fin de establecer si acertó o no la Juzgadora de primer grado al momento de establecer la base para la tasación de los honorarios profesionales del demandante. A folios 1 a 223 y 234 a 235 del PDF 02 obra copia de algunas de las actuaciones adelantadas en el marco del proceso bajo el número de radicado 25307 40 03 002 2017 00089 00 adelantado ante el Juzgado Segundo Civil Municipal de Girardot, en el que actuaron como demandantes Luis Eduardo Rojas y Flor María Vivas en contra de la demandada Martha de la Concepción Gómez Castro, sin embargo, dicho expediente no fue adosado en su integridad y tampoco guarda el orden original.
Obra a folios 227 del PDF 02 copia de una captura de pantalla de lo que aparenta ser un mensaje a través de la aplicación de mensajería WhatsApp, pero de dicho documento no se puede extraer con total certeza los intervinientes, dado que no es posible descifrar quienes participaron en la misma, pues solo se infiere el nombre de un contacto «Martha Gomez <sic> Verbal Ibague <sic>».
Aparece a folios 228 a 233 del PDF 02 copia de la trazabilidad de envíos de correos electrónicos de fecha 6 de julio de 2017, bajo el asunto «Fwd: Avalúo lote 23 hts» con remitente «martha gomez <marthagomez57@hotmail.com>» y destinatarios «Yesid Dario Niño S <yedanise@gmail.com>; juancarloscanosaabogados@hotmail.com <juancarloscanosaabogados@hotmail.com>», del cual se corrobora que cuenta con dos archivos adjuntos «Avaluo lote 23 hectareas girardot.PDF;
ATT00001.htm». A folios 236 a 252 del PDF 02, reposa copia del Informe de Avalúo Comercial Rural del Lote de terreno rural identificado con el nombre de « Lote No 2», en la Vereda 7 Expediente No. 25307 31 05 001 2022 00090 01 Guabinal – Plan, Municipio de Girardot, en el que se describe como propietario a «LA SOCIEDAD PEÑÓN REAL SAS», el cual data del 4 de julio de 2017 y fue realizado por el avaluador Sergio Iván Ramírez Martínez.
Del mismo se extrae que el informe fue solicitado por la Constructora AXXO RB SAS, con el propósito de determinar el valor comercial del inmueble en un mercado abierto bajo condiciones equilibradas de oferta y demanda. El informe inicia con los datos básicos del inmueble. La visita al predio se realizó el 23 de junio de 2017, y fue entregado el 4 de julio del mismo año. Se incluyen detalles jurídicos, como la titulación del terreno mediante Escritura Pública Nº 2053, otorgada en la Notaría Primera del Círculo de Ibagué, matrícula inmobiliaria Nº 30784486, código catastral 00-00-0006-0607-000, y la ausencia de gravámenes según el propietario.
En cuanto a los linderos registrados en la escritura pública describen límites con el condominio Villa María, la vía férrea, un carreteable y la vía intermunicipal GirardotTocaima, y se indica que, durante la visita, se confirmaron estos linderos con áreas aproximadas para cada dirección. La tenencia del terreno corresponde a Peñón Real SAS y se menciona una servidumbre legalizada para acceso a la Hacienda Santo Domingo.
El terreno tiene forma geométrica irregular, pendiente del 2%, y destino económico agropecuario. En cuanto a la ubicación geográfica del municipio de Girardot se detalla con coordenadas astronómicas (4°18'18" latitud norte, 74°48'06" longitud oeste), altitud (289 msnm), clima cálido (temperatura promedio 33.3°C), y división política. El predio cuenta con acceso por la vía Girardot-Tocaima, transporte público disponible, servicios de acueducto y energía eléctrica (prestados por Acuagy S.A E.S.P y Energía de Cundinamarca, respectivamente), y estratificación socioeconómica 3.
Se indica que el avalúo se realizó mediante el método comparativo de mercado, analizando transacciones recientes de propiedades similares. Se listan cinco valores referenciales por hectárea (entre $420 y $460 millones), con un valor promedio de $440 millones. El área total del predio es de 23 hectáreas y 3,791 m², resultando en un valor total de $10.286.804.000 y se acompaña un registro fotográfico completamente ilegible.
Reposa a folios 5 a 7 del PDF 09 copia del auto de fecha 23 de octubre de 2020 proferido por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Girardot, por medio del cual se admitió la demanda «VERBAL - REIVINDICATORIA» adelantado por la hoy demandada, Martha de la Concepción Gómez Castro en contra de Luis Eduardo Rojas y Flor María Vivas Torres. 8 Expediente No. 25307 31 05 001 2022 00090 01 A folio 15 del PDF 09 obra copia del certificado de paz y salvo emitido por la Tesorería Municipal de Girardot, suscrito por el Tesorero Municipal Edgar Prieto Casilimas de fecha 10 de junio de 2019, correspondiente a una certificación oficial que acredita que el predio identificado con el número catastral 00-00-0006-0608000, denominado «Lote 2 Vereda Portachuelo», propiedad de la demandada Martha de la Concepción Gómez Castro, se encuentra al día en el pago del Impuesto Predial Unificado para la vigencia del 2019, de igual forma, en dicho documento se señala: «Que en el Catastro vigente aparece(n) inscrito(s), GÓMEZ CASTRO MARTHA DE LA CONCEPCIÓN, como propietario(s) del predio identificado bajo el Número Catastral 00-00-0006-0608-000, denominado LOTE 2 VEREDA PORTACHUELO, ubicado en LOTE 2 VEREDA PORTACHUELO, con una cabida superficial de 210 Hectáreas, 3021 m² y 0 m² de construcción y un avalúo de: $994,128,000.
(NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO MILLONES CIENTO VEINTIOCHO MIL PESOS M.L.) para la vigencia del 2019. (…) El presente paz y salvo se expide sin perjuicio de la Conservación Catastral informada por parte del IGAC posterior a la fecha del presente Acto Administrativo. (Resolución 2555 de 1988)» Como el demandante acompañó con su demanda copia parcial e incompleta del expediente judicial adelantado ante el Juzgado Segundo Civil Municipal de Girardot, la Juzgadora de instancia dispuso requerir a dicha sede judicial con el fin de obtener una copia integra de las actuaciones allí surtidas, por lo que dicha sede judicial, en cumplimiento de lo ordenado allegó el expediente adelantado bajo el radicado N° 25307 40 03 002 2017 00089 00 (Cuaderno C02ExpedienteJuzgado2CivlMunicipal), del cual se extrae lo siguiente: Cuaderno Subcarpeta Proceso 25307 40 03 002 2017 00089 00 Adelantado por Luis Eduardo Rojas y María Vivas en contra de Martha Gómez Castro Cuaderno 2 Correspondiente a la demanda de reconvención presentada en el curso del proceso adelantado con radicado 25307 31 03 001 2005 000266 seguido ante el Juzgado primero Civil del Circuito de Girardot 1 2 1 3 2 3 4 4 5 Contenido Cuaderno de pruebas allegadas en escrito de excepciones de la demandada Martha Gómez Castro en el proceso 2017 00089, el cual se integra de 4 subcarpetas Escrito de excepciones previas formuladas dentro del proceso 2017 00089 00 Cuaderno de Segunda Instancia dentro del proceso 2005 00266 01 N° de Folios 126 24 126 126 180 131 6 147 9 Expediente No. 25307 31 05 001 2022 00090 01 6 Demanda de reconvención dentro del proceso de pertenencia 2017 00089 00 27 Revisado el expediente, se establece que no fue aportado con la contestación de la demanda, ni con los anexos del cuaderno de excepciones, ni con la demanda de reconvención, copia de un dictamen o peritaje respecto del inmueble en contienda, como tampoco un avalúo comercial de este.
En dicho expediente se evidencia que la demanda de pertenencia, adelantada por los señores Luis Eduardo Rojas y María Vivas en contra de la hoy demandada, como pretensiones plantearon las siguientes: «1- Que mediante sentencia se declare que la señora MARTHA DE LA CONCEPCIÓN GÓMEZ CASTRO, ha perdido la propiedad del predio del cual se pide la declaración de pertenencia por haber operado la prescripción extintiva del derecho de dominio. 2- Que mediante sentencia se declare que LUIS EDUARDO ROJAS, identificado con la cédula de ciudadanía número 3.205.779 de Tocaima y FLOR MARÍA VIVAS TORRES, identificada con la cédula de ciudadanía número 20.615.063 de Girardot, han adquirido la propiedad y pleno dominio, por Prescripción Extraordinaria Adquisitiva del Dominio del predio en menor extensión que se pretende en prescripción y que se describe de la siguiente manera: Predio conocido con el nombre de LA BOLSA, que se encuentra dentro de los siguientes linderos, Por el Norte, en línea semirrecta, en extensión de 898.73 metros, partiendo del camellón que separa el predio en mayor extensión del objeto de prescripción, colindando con predio la Siria de propiedad de Diva Casas, y en línea quebrada en extensión de 600.38 metros, con predios de la misma hacienda Santo Domingo en posesión de los herederos del señor Ortiz.
Por el Oriente, colinda con el río Bogotá, en línea sinuosa y en extensión de 376.74 metros, Por el Sur, colinda con predios de la Mansión del Peñón y Hacienda la Siria, en línea sinuosa, y en extensión de 1.650.50 metros, Quebrada la Sangradera y Quebrada Guabinal de por medio. se gira hacia el Norte, en extensión de 172 metros, camellón de por medio, con predios de la misma Hacienda Santo Domingo en mayor extensión del cual se segrega este predio, hasta encontrar los predios de la Hacienda La Siria punto de partida.
Este predio segregado tiene una extensión superficial de 25 hectáreas 8.8833.40 M2. Este predio se segrega del predio en mayor extensión que se identifica así: “Lote 2 ubicado en el municipio de Girardot, Departamento de Cundinamarca, república de Colombia, vereda Guabinal - Plan; con un área de 210 hectáreas 3021 metros cuadrados, alinderado así (…)» La juez a quo incorporó al expediente como prueba documental el informe del Avalúo Comercial Rural del predio «Lote No 2, Vereda Guabinal – Plan, Municipio de Girardot, Departamento de Cundinamarca», realizado por el perito avaluador Sergio Iván Ramírez Martínez, solicitado por Martha de la Concepción Gómez Castro, propietaria de 10 Expediente No. 25307 31 05 001 2022 00090 01 dicho inmueble, con el fin de determinar el valor comercial del predio en un mercado abierto, considerando condiciones equilibradas de oferta y demanda, en el que se detalla la información básica de este, incluyendo su tipo (finca rural), uso actual (agropecuario), y características físicas como topografía (pendiente del 2%), forma geométrica irregular, y acceso mediante una servidumbre legalizada.
En cuanto a los datos de identificación del predio se enlista la escritura pública y certificado de libertad, así como su adquisición, mediante compraventa registrada en la Escritura Pública Nº 88 del 22 de enero de 2018, matrícula inmobiliaria Nº 307-84485, código catastral Nº 00-00-0006-0020-000. Se dice que el avalúo se realizó mediante el método comparativo de mercado, considerando transacciones recientes de propiedades similares.
El valor por hectárea se estableció en $305.000.000, resultando en un valor total del globo de terreno de $8.235.000.000 (ocho mil doscientos treinta y cinco millones de pesos) correspondiente a un área de 27 hectáreas, y se señalan los linderos de la siguiente manera: «Norte: En línea quebrada con predio del condominio Villa María, en sentido de occidente a oriente en una longitud de 500.45 metros, luego continúa en sentido sur-norte en una longitud de 133.70 metros y de allí en sentido occidente a oriente en una longitud de 223.74 metros hasta encontrar la carrilera del tren.
Oriente: En línea quebrada con predios del vendedor Nicolás Perdomo y zona de línea del ferrocarril nacional, en sentido de norte a sur en una longitud de 464.00 metros. Sur: En línea quebrada en cerca con carretera de propiedad de Nicolás Perdomo, en sentido de oriente a occidente en una longitud de 733.12 metros. Occidente: En línea quebrada con la vía que de Girardot conduce a Tocaima, en sentido de sur a norte en una longitud de 201.74 metros » (PDF 31).
Además, se practicaron las pruebas personales contentivas de declaraciones de terceros e interrogatorios de parte. El testigo Juan Carlos Canosa Torrado, manifestó que conoce al abogado demandante Luis Ignacio Cristancho Durán, desde hace aproximadamente 25 años, ya que este había sido alumno de su hermano Fernando en la Universidad Católica y posteriormente se vinculó a su oficina profesional, que a la demandada Martha de la Concepción Gómez Castro, la conoció a mediados de 2017, cuando llegó a la oficina por recomendación de Juan Pablo Bustos, quien colaboraba con ella en un proyecto relacionado con una estación de gasolina.
Relató que la señora Martha y su esposo don Nicolás Perdomo, mantuvieron una relación cercana con él, incluso compartiendo almuerzos en el Club Unión de Girardot. Refirió que la señora Martha le solicitó un estudio de títulos sobre una finca de su propiedad, donde descubrió irregularidades en los folios de matrícula debido a errores en el registro, señaló que la señora Martha contrató al doctor Cristancho 11 Expediente No. 25307 31 05 001 2022 00090 01 para representarla en dos procesos: uno relacionado con la resolución de contrato y simulación en Ibagué, y otro sobre un conflicto de pertenencia de tierras en Girardot.
El testigo hizo hincapié en que, durante las negociaciones de honorarios entre la señora Martha y el doctor Cristancho, él intervino para mediar. Indicó que inicialmente el doctor Cristancho solicitaba el 25% del valor del inmueble bajo el esquema de cuota litis, pero tras su intervención, se acordó un 10% del valor comercial del lote en disputa, que según los avalúos enviados por la señora Martha al correo institucional de la oficina, ascendía a aproximadamente 8,500 o 8,900 millones de pesos, dijo que ese acuerdo se realizó en presencia de varias personas, incluyendo al esposo de la señora Martha, su hijo Juan Carlos Canosa Duarte, y el doctor Jorge Luis Murcia. En cuanto a la labor, señaló que el doctor Cristancho actuó diligentemente en el proceso de pertenencia, presentando excepciones previas por falta de competencia del juez municipal debido al alto valor del inmueble y expresó que, tras la revocatoria del poder del doctor Cristancho y la designación de un nuevo abogado, el proceso sufrió un desistimiento tácito por incumplimiento de cargas procesales.
Mencionó que no hubo un contrato escrito de mandato entre las partes, atribuyendo esto a la confianza generada por la relación cercana con la señora Martha y su esposo, refirió que, aunque no conoció físicamente los lotes en disputa, tuvo acceso a la documentación jurídica y a los avalúos que respaldaban el valor comercial de las tierras.
Señaló que el doctor Cristancho perdió un proceso Laboral previo en Ibagué, por falta de legitimación en la causa, ya que el poder había sido otorgado por el esposo de la señora Martha y no por ella directamente. No obstante, enfatizó que, en el caso actual, el acuerdo de honorarios se realizó con la señora Martha, y que el doctor Cristancho siempre actuó con profesionalismo y dedicación (minuto 05:20 a 07:20 y 48:28 a 1:37:50 del archivo 32) El deponente Juan Carlos Canosa Duarte declaró sobre su relación profesional con el doctor Luis Ignacio Cristancho y su conocimiento del caso involucrando a la señora Martha de la Concepción Gómez Castro.
Manifestó que conoce al doctor Cristancho desde su infancia, ya que este era amigo personal de su padre y ambos trabajaban en la misma oficina ubicada en la calle 12B número 8-39 de Bogotá, señaló que, tras culminar sus estudios, se incorporó a dicha oficina, donde los 12 Expediente No. 25307 31 05 001 2022 00090 01 abogados, aunque independientes, se colaboraban entre sí bajo un acuerdo de retribución mutua.
Respecto a la señora Martha Gómez, señaló que la conoció en 2017 cuando ella acudió a la oficina buscando representación legal para dos asuntos: uno relacionado con la resolución de un contrato de venta de un terreno y otro sobre una acción de pertenencia de un predio en Girardot y el doctor Cristancho asumió ambos casos. El testigo señaló que, en el proceso de pertenencia, los honorarios se pactaron verbalmente en un 10% del valor comercial del inmueble, avaluado inicialmente en más de 10,000 millones de pesos, aunque luego se ajustó a 8,250 millones, según un avalúo posterior enviado por la señora Martha.
El declarante refirió que estuvo presente durante la negociación de los honorarios y recordó que su padre, también abogado en la oficina, sugirió reducir la tarifa del 15% al 10%., adujo que, aunque el acuerdo fue verbal, no se materializó por escrito, atribuyendo esto a la confianza que el doctor Cristancho, como « hombre de pueblo», solía depositar en sus clientes, expresando que esta práctica cambió tras el incidente con la señora Martha, llevando al testigo a formalizar contratos con todos sus clientes.
El deponente describió su participación en el caso, mencionando que revisó el expediente en el Palacio de Justicia de Girardot en varias ocasiones y acompañó al doctor Cristancho en reuniones con la señora Martha en Girardot. Relató que, tras un tiempo, el poder del doctor Cristancho fue revocado sin previo aviso, ingresó un nuevo abogado en el proceso.
Además, mencionó un incidente similar en el otro proceso donde los honorarios pactados fueron eliminados de un contrato de transacción presentado ante el juzgado de conocimiento de esa acción. En respuesta a preguntas del abogado de la parte demandada, el declarante sostuvo que no conoció físicamente el predio en disputa, pero confirmó que el acuerdo de honorarios se refería al valor del lote específico objeto de la acción de pertenencia, no al predio completo.
También aclaró que, aunque los abogados de la oficina trabajaban de manera independiente, compartían un correo electrónico común para fines de organización, aunque cada uno mantenía su propia identidad legal y facturación. El testigo negó tener conocimiento de un proceso de resolución de contrato en el que el doctor Cristancho demandara a la señora Martha, pero sí confirmó que este representó a Nicolás Perdomo, esposo de Martha, en un caso similar.
Explicó que, tras un acuerdo inicial, los honorarios del doctor Cristancho fueron excluidos del 13 Expediente No. 25307 31 05 001 2022 00090 01 contrato presentado al juzgado, lo que derivó en un proceso laboral para reclamar su pago, concluyó su declaración destacando la reputación y confianza que caracterizaban la relación entre los abogados de la oficina y sus clientes, aunque admitió que este caso llevó a cambios en sus prácticas profesionales (minuto 1:39:00 a 2:20:50 del archivo 32) La demandada Martha de la Concepción Gómez Castro, en su interrogatorio de parte confirmó que se había instaurado un proceso de pertenencia en Girardot sobre un predio de 25 hectáreas de su propiedad, cuyos demandantes fueron la señora Flor Marina Vivas y el señor Luis Eduardo Rojas.
Respecto al avalúo presentado en el proceso fue enfática al señalar que correspondía a las 210 hectáreas de su propiedad y no a las 25 hectáreas en litigio. Reiteró en múltiples ocasiones: «No fue el avalúo de las 25 hectáreas. Nunca. Eran de las 210 hectáreas completas». Además, manifestó que no recordaba con exactitud el monto total del avalúo, pero aclaró que este era de carácter catastral y no comercial: « No son 400, ni a 480, ni a 480 millones por hectárea, ni nada de esas cosas, doctora.
No. Porque eso no es para urbanizar. Es una finca». Sobre los honorarios pactados reconoció en varias ocasiones que se había acordado un 10% sobre el valor de las 25 hectáreas, pero basados en el avalúo catastral. La Jueza le preguntó: «Para precisar doña Martha, sí se pactó el 10% pero sobre las 25 hectáreas. ¿Es así su respuesta?», a lo que ella respondió: «Sí, las 25 hectáreas, sí».
Más adelante, insistió: «No completo, solamente las 25 hectáreas». Sin embargo, también sostuvo que nunca se llegó a un acuerdo definitivo sobre el monto total de los honorarios y negó haber pactado cifras específicas como 400 o 500 millones de pesos. Expuso que su relación con los abogados del caso fue principalmente con el doctor Juan Carlos Canosa Torrado, y no con el doctor Cristancho.
Indicó que el doctor Canosa era quien la orientaba y le solicitaba acudir a los juzgados, mientras que el doctor Cristancho no mantenía comunicación directa con ella, dijo que, en una ocasión, el doctor Cristancho le informó que no continuaría con el proceso debido a problemas de salud, y que esto quedó plasmado en un escrito. Respecto a la firma del poder, señaló que no leyó el documento y que lo firmó sin revisar su contenido, lo que atribuyó a un error común: «Yo firmé el poder.
Porque uno a veces firma sin leer las cosas. Por eso es por lo que le pasan las cosas ». Negó haber negociado los honorarios directamente con el doctor Cristancho, afirmando que todas las 14 Expediente No. 25307 31 05 001 2022 00090 01 conversaciones al respecto fueron con el doctor Canosa Torrado, aunque reconoció que nunca se concretó un acuerdo definitivo.
Finalmente, la señora Gómez Castro expresó su disposición de pagar honorarios justos por los servicios recibidos, pero rechazó las cifras elevadas que, según ella, le fueron mencionadas sin fundamento. Destacó que los abogados nunca visitaron el predio en cuestión, lo cual consideró relevante para evaluar su trabajo: «Una cosa es decir y otra cosa es ver» (minuto 2:25:00 a 2:55:24 del archivo 32).
El demandante Luis Ignacio Cristancho, en su interrogatorio explicó las razones por las cuales no se formalizó un contrato escrito con la señora Martha Gómez Castro y su fallecido esposo, Nicolás Perdomo, manifestando la confianza generada por estas personas, debido a su reputación en el municipio de Girardot como individuos honorables, lo que fue determinante para no exigir un contrato formal, dijo que era una práctica común en sus relaciones con otros clientes, como Mercado Zapatoca y dueños de parques industriales en Mosquera, donde tampoco se firmaban contratos debido a la confianza mutua y a que eran clientes referidos.
Señaló que previamente había tenido un vínculo jurídico con la señora Martha y su esposo en un proceso de resolución de contrato en Ibagué, donde representó al señor Perdomo. En esa ocasión, también surgieron problemas porque, tras firmarse una transacción, se eliminó una cláusula que establecía el pago de sus honorarios. Este incidente llevó al demandante a interponer una demanda laboral contra la señora Martha, la cual fue resuelta desfavorablemente porque el juez determinó que la relación contractual había sido con el señor Perdomo y no directamente con ella.
Frente a la negociación del 10% de honorarios sobre el valor del predio, aseguró que este porcentaje correspondía al avalúo comercial y no al catastral, ya que este último solo sirve como referencia para impuestos municipales. Explicó que el terreno en disputa eran 27 hectáreas, desmembradas de una propiedad más grande de 215 hectáreas, y que el valor estimado de cada hectárea era de aproximadamente 300 millones de pesos, basándose en transacciones similares en la zona.
El actor relató que la negociación se llevó a cabo en la oficina del abogado Juan Carlos Canosa en Bogotá, donde se pactó el 10% y se otorgó un poder para representar a la señora Martha en el proceso de pertenencia. Sin embargo, mencionó que le revocaron el poder de manera abrupta y sin previo aviso, nombrando a otro abogado que asumió el caso, lo que le impidió iniciar un incidente de honorarios dentro del proceso, porque ya no tenía participación legal en él. Negó haber abandonado el proceso voluntariamente o por motivos de salud, enfatizando 15 Expediente No. 25307 31 05 001 2022 00090 01 que su salida se debió exclusivamente a la revocación del poder.
También mencionó que intentó cobrar sus honorarios mediante comunicaciones como WhatsApp, pero sin éxito (minuto 2:56:10 a 3:03:59 del archivo 32 y minuto 00:00 a 09:40 del archivo 33) Analizadas una a una y en su conjunto las pruebas mencionadas, bajo los principios de la sana crítica, necesidad de la prueba y libre formación del convencimiento del juez laboral de que tratan los artículos 60 y 61 CPTSS, 164 y 167 CGP, aplicables por remisión del artículo 145 CPTSS, la Sala arriba a la conclusión de acompañar lo decidido por la juzgadora de instancia, en cuanto al monto de los honorarios objeto de condena, pero por las consideraciones que a continuación se exponen.
En el sub lite, como se dijo, no se discute la existencia del contrato de prestación de servicios profesionales celebrado entre el demandante, en su calidad de abogado, y la demandada, como beneficiaria de su gestión, en el marco del proceso de pertenencia adelantando en contra de esta última, debido a que así fue declarado por la Juzgadora de primer grado, sin que las partes manifestaran reproche alguno, y cuenta con la prueba documental recaudada.
El núcleo del debate jurídico gira en torno a determinar el monto de los honorarios pactados entre las partes, respecto de los cuales muestra inconformidad el apelante quien considera que debieron fijarse en el 10% del avalúo comercial del predio y no sobre el avalúo catastral. De los interrogatorios de parte y los testimonios rendidos en el plenario, se establece que existe coincidencia en que el acuerdo pactado consistió en el 10% del valor de las 25 hectáreas en disputa en el marco del proceso de pertenencia. No obstante, mientras la demandada sostiene que este porcentaje se refería al valor establecido en el avalúo catastral, el demandante insiste en que corresponde al determinado en el avalúo comercial del inmueble.
En este sentido, los testimonios de los señores Juan Carlos Canosa Torrado y Juan Carlos Canosa Duarte, fueron consistentes y concordantes al afirmar que la negociación se basó en el valor comercial del inmueble. El primero dijo que intervino en la mediación entre las partes, logrando reducir la tarifa inicial del 25% al 10%, y que este porcentaje se pactó sobre un valor aproximado de 8,500 a 8,900 millones de pesos, según avalúos enviados por la demandada.
Por su parte, el segundo testigo relató que el acuerdo se realizó verbalmente en presencia de varias personas, incluyendo al esposo de la demandada, y que el valor comercial del predio superaba los 10,000 millones de pesos inicialmente, ajustándose luego a 16 Expediente No. 25307 31 05 001 2022 00090 01 8,250 millones, afirmando que el demandante actuó diligentemente en el proceso, presentó excepciones previas y gestionó el caso hasta la revocatoria abrupta del poder.
En contraste, la demandada, en su interrogatorio, admitió que el acuerdo consistió en el 10% del valor de las 25 hectáreas, pero insistió en que este se refería al avalúo catastral, sin aportar prueba alguna que respaldara su afirmación. Su declaración fue evasiva en múltiples ocasiones, limitándose a repetir que « no fue el avalúo de las 25 hectáreas» y que «no son 400, ni 480 millones por hectárea», sin ofrecer datos concretos, dijo que firmó el poder sin leerlo, lo que debilita su postura, ya que no es usual firmar algún documento sin leerlo, a lo que se suma que sus afirmaciones por si solas no son suficientes para dar por demostrado, tal porcentaje, en virtud del principio general del derecho de que nadie puede fabricar su propia prueba (CSJ SL51092020, CSJ SL676-2021, CSJ SL2262-2022, CSJ SL1230-2024, CSJ SL1540-2024, CSJ SL1540-2024, CSJ SL1822-2024), por tanto, lo relatado por la demandada debía estar respaldado con otros medios de convencimiento, lo que no sucedió. Así las cosas, es dable tener por demostrado que el acuerdo de honorarios se pactó sobre el valor comercial del inmueble objeto del proceso de pertenencia en el que el demandante representó a la aquí demandante, conclusión que se armoniza con el contenido del artículo 2 del Decreto 1420 de 1998, hoy compilado en el artículo 2.2.2.3.2 del Decreto 1170 de 2015, el cual dispone: « Valor Comercial de un Inmueble.
Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más probable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien». No obstante, acreditado que la base para el cálculo de los honorarios era el valor comercial del inmueble, la carga probatoria de la demostración de dicha cifra correspondía al demandante, es decir, debió allegar al proceso el avalúo comercial técnicamente elaborado, correspondiente de forma específica y concreta a las 25 hectáreas objeto del proceso de pertenencia en el que representó a la demandada, sin embargo, el dictamen aportado con la demanda, corresponde a un inmueble diferente perteneciente a una sociedad ajena a la hoy demandada, identificado bajo el código catastral 00-00-0006-0607-000 y matrícula inmobiliaria N° 307-84486, con linderos distintos y cuya área es de 23 hectáreas.
Adicionalmente, el segundo avalúo comercial, aportado por el testigo e incorporado por la Juzgadora de primer grado, corresponde a un terreno diferente de 27 hectáreas, identificado con el código catastral 00-00-0006-0020-000 y matrícula 17 Expediente No. 25307 31 05 001 2022 00090 01 inmobiliaria N° 307-84485, el cual, si bien corresponde al lote de mayor extensión, no tiene correspondencia con las 25 hectáreas objeto del proceso de pertenencia. En ambos casos, se observa una discrepancia tanto en la identificación jurídica, como en la extensión del inmueble, así como en sus linderos, lo que impide tener certeza sobre el valor comercial real de las hectáreas en litigio en el marco del mencionado proceso de pertenencia. La anterior conclusión se respalda en lo siguiente: PREDIO OBJETO DE DEMANDA DE PERTENENCIA Predio Predio en menor extensión ( ) conocido con el nombre de LA BOLSA Propietario MARTHA DE LA CONCEPCIÓN GÓMEZ CASTRO Matricula Inmobiliaria Mayor 307-88602 extensión Código Catastral Mayor Extensión 00-00-0006-0020-000 «Predio conocido con el nombre de LA BOLSA, que se encuentra dentro de los siguientes linderos, Por el Norte, en línea semirrecta, en extensión de 898.73 metros, partiendo del camellón que separa el predio en mayor extensión del objeto de prescripción, colindando con predio la Siria de propiedad de Diva Casas, y en línea quebrada en extensión de 600.38 metros, con predios de la misma hacienda Santo Domingo en posesión de los herederos del señor Ortiz.
Por el Oriente, colinda con el río Bogotá, en Linderos objeto de la demanda de pertenencia línea sinuosa y en extensión de 376.74 metros, Por el Sur, colinda con predios de la Mansión del Peñón y Hacienda la Siria, en línea sinuosa, y en extensión de 1.650.50 metros, Quebrada la Sangradera y Quebrada Guabinal de por medio. se gira hacia el Norte, en extensión de 172 metros, camellón de por medio, con predios de la misma Hacienda Santo Domingo en mayor extensión del cual se segrega este predio, hasta encontrar los predios de la Hacienda La Siria punto de partida.
Este predio segregado tiene una extensión superficial de 25 hectáreas 8.8833.40 M2. Este predio se segrega del predio en mayor extensión que se identifica así: “Lote 2 ubicado en el municipio de Girardot, Departamento de Cundinamarca, república de Colombia, vereda Guabinal» AVALÚO ALLEGADO CON LA DEMANDA (Fls. 236 - 252 PDF 02) Predio LOTE DE TERRENO RURAL IDENTIFICADO CON EL NOMBRE "LOTE No 2" Propietario LA SOCIEDAD PEÑÓN REAL NIT 900.925.668-7 Solicitante CONSTRUCTORA AXXO RB Fecha Julio 04 del año 2017 18 Expediente No. 25307 31 05 001 2022 00090 01 ESCRITURA Titulación PÚBLICA N° 2053 OTORGADA EL DÍA 08 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2016 EN LA NOTARIA PRIMERA DEL CÍRCULO DE IBAGUÉ Matricula Inmobiliaria Código Catastral 307-84486 00-00-0006-0607-000 «NORTE: EN LÍNEA QUEBRADA CON PREDIO DEL CONDOMINIO VILLA MARÍA, EN SENTIDO DE OCCIDENTE A ORIENTE EN UNA LONGITUD DE 560.45 METROS, LUEGO CONTINÚA EN SENTIDO SUR-NORTE EN UNA LONGITUD DE 133.70 METROS Y DE ALLÍ, EN LINDEROS REGISTRADOS EN LA ESCRITURA PÚBLICA OBTENIDA POR EL ACTUAL DUEÑO SENTIDO OCCIDENTE A ORIENTE EN UNA LONGITUD DE 223.74 METROS HASTA ENCONTRAR LA CARRILERA DEL TREN.
ORIENTE: EN LÍNEA QUEBRADA CON PREDIOS DEL VENDEDOR NICOLÁS PERDOMO CON ZONA DE LÍNEA DEL FERROCARRIL NACIONAL, EN SENTIDO DE NORTE A SUR EN UNA LONGITUD DE 484.90 METROS. SUR: EN LÍNEA QUEBRADA EN CERCA CON CARRETEABLE DE PROPIEDAD DE NICOLÁS PERDOMO, EN SENTIDO DE ORIENTE A OCCIDENTE EN UNA LONGITUD DE 733.12 METROS. OCCIDENTE: EN LÍNEA QUEBRADA CON LA VÍA QUE DE GIRARDOT CONDUCE A TOCAIMA EN SENTIDO DE SUR A NORTE EN UNA LONGITUD DE 201.74 METROS» «NORTE: LINDEROS Y ÁREAS SEGÚN VISITA CONDOMINIO VILLA MIRIAM CON UNA ÁREA APROXIMADAMENTE DE 839 M².
ORIENTE: QUEBRADA / VÍA FÉRREA CON UNA ÁREA APROXIMADAMENTE DE 283 M². SUR: CALLEJUELA CON UNA ÁREA APROXIMADAMENTE DE 465 M². OCCIDENTE: VÍA INTERMUNICIPAL GIRARDOT / TOCAIMA CON APROXIMADAMENTE DE 205 M²». Valor Hectárea $440,000,000.00 Rural N° Hectáreas del 23 hectáreas avalúo AVALÚO ALLEGADO POR EL TESTIGO (PDF 31) Predio LOTE DE TERRENO RURAL IDENTIFICADO CON EL NOMBRE "LOTE No 2" Propietario MARTHA DE LA CONCEPCIÓN GÓMEZ CASTRO Solicitante MARTHA DE LA CONCEPCIÓN GÓMEZ CASTRO Fecha Agosto 26 del año 2017 Titulación Matricula Inmobiliaria Código Catastral ESCRITURA PÚBLICA N° 88 OTORGADA EL DÍA 22 DE ENERO DEL AÑO 2016 307-84485 00-00-0006-0020-000 19 Expediente No. 25307 31 05 001 2022 00090 01 «NORTE: EN LÍNEA QUEBRADA CON PREDIO DEL CONDOMINIO VILLA MARÍA, EN SENTIDO DE OCCIDENTE A ORIENTE EN UNA LONGITUD DE 500.45 METROS, LUEGO CONTINÚA EN SENTIDO SUR-NORTE EN UNA LONGITUD DE 133.70 METROS Y DE ALLÍ EN LINDEROS REGISTRADOS EN LA ESCRITURA PÚBLICA OBTENIDA POR EL ACTUAL DUEÑO SENTIDO OCCIDENTE A ORIENTE EN UNA LONGITUD DE 223.74 METROS HASTA ENCONTRAR LA CARRILERA DEL TREN.
ORIENTE: EN LÍNEA QUEBRADA CON PREDIOS DEL VENDEDOR NICOLÁS PERDOMO Y ZONA DE LÍNEA DEL FERROCARRIL NACIONAL, EN SENTIDO DE NORTE A SUR EN UNA LONGITUD DE 464.00 METROS. SUR: EN LÍNEA QUEBRADA EN CERCA CON CARRETERA DE PROPIEDAD DE NICOLÁS PERDOMO, EN SENTIDO DE ORIENTE A OCCIDENTE EN UNA LONGITUD DE 733.12 METROS. OCCIDENTE: EN LÍNEA QUEBRADA CON LA VÍA QUE DE GIRARDOT CONDUCE A TOCAIMA, EN SENTIDO DE SUR A NORTE EN UNA LONGITUD DE 201.74 METROS» Valor Hectárea Rural $305,000,000.00 N° Hectáreas del avalúo 27 hectáreas Además, revisado el expediente tramitado en el Juzgado Segundo Civil Municipal de Girardot, bajo el radicado N° 25307 40 03 002 2017 00089 00, en sus más de 890 folios, no reposa avalúo comercial o dictamen pericial alguno al que se pudiera acudir, con el fin de establecer el valor comercial de las 25 hectáreas objeto de la litis.
En este punto, la Sala considera que desacertó la Juzgadora de primer grado al restarle valor probatorio a los dictámenes únicamente por no haber sido incorporados al proceso civil de pertenencia, ya que su análisis debía centrarse en si los mismos correspondían o no al inmueble objeto de litigio en el cual fue representante de la pasiva el abogado demandante, y no en el proceso en que fueron presentados, sin embargo, una vez se constata que ninguno de ellos se refiere a las 25 hectáreas específicas que estaban en debate en el mentado proceso de pertenencia, su valor probatorio se diluye.
Interesa precisar que, como principio universal en cuestión de la carga probatoria, que quien pretende demandar un derecho o quien se opone o excepciona, está obligado a acreditar tal aseveración y a demostrar los hechos que lo generan o aquellos en que se funda, según sea el caso (CSJ sentencias SL del 20 de marzo de 2013 Rad. 45120 y SL del 6 de septiembre de 2012 Rad. 37804) y en el presente asunto no se cumplió lo dicho, ya que no reposa en el plenario medio de prueba alguno que permita establecer con meridiana claridad el valor comercial de las 25 20 Expediente No. 25307 31 05 001 2022 00090 01 hectáreas objeto de proceso de pertenencia y sobre las cuales se fijó el monto de los honorarios.
En ese orden, al no haberse logrado acreditar con prueba objetiva, técnica y suficiente el valor comercial de las citadas 25 hectáreas objeto del proceso de pertenencia, y siendo esta una carga procesal del demandante, la consecuencia no podía ser otra que negar las pretensiones de la demanda, por falta de acreditación de uno de sus supuestos esenciales.
En consecuencia, considera la Sala que la Juzgadora de primer grado erró al acoger el avalúo catastral como base para la liquidación de los honorarios profesionales en favor del demandante, no obstante, como el accionante es el único apelante, en aplicación del principio del derecho de la non reformatio in pejus, le está vedado a este Tribunal hacer más gravosa su situación respecto del monto de los honorarios establecidos por la jueza a quo (CSJ SL1068-2023, CSJ SL2037-2023, CSJ SL2558-2023, CSJ AL1159-2024), por tanto, mal haría esta Corporación en variar lo decidido en la sentencia impugnada, imponiendo una solución más lesiva a los intereses del actor, razón por la cual no queda otro camino que confirmar la sentencia recurrida, pero por las razones expuestas en esta providencia, las cuales enfatizan la falta de prueba suficiente para determinar el valor comercial exacto de las 25 hectáreas y la imposibilidad de tasar los honorarios conforme a lo pretendido por el demandante.
En síntesis, mientras la prueba testimonial corrobora que el acuerdo se basó en el valor comercial, la ausencia de un avalúo específico en cuanto al inmueble objeto del litigio en el aludido Juzgado Segundo Municipal de Girardot, imposibilita fijar el monto reclamado y ante esta carencia probatoria, la decisión de primera instancia, que optó por tener como base el avalúo catastral, se mantiene por aplicación del principio antes mencionado, sin perjuicio de las consideraciones jurídicas aquí desarrolladas.
Costas a cargo de la parte demandante por perder su recurso, en su liquidación inclúyase la suma de $1.430.000 por concepto de agencias en derecho. En mérito de lo expuesto, la Sala Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, 21 Expediente No. 25307 31 05 001 2022 00090 01 Resuelve Primero. confirmar la sentencia apelada, pero por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia. Segundo: Costas a cargo del demandante por perder su recurso, inclúyanse como agencias en derecho la suma de $1.430.000.
Tercero: Devolver el expediente digitalizado al juzgado de origen, a través del uso de los medios tecnológicos respectivos. Secretaría proceda de conformidad. Notifíquese y cúmplase, MARTHA RUTH OSPINA GAITÁN Magistrada LAURA FREIDEL BETANCOURT Magistrada JAVIER ANTONIO FERNÁNDEZ SIERRA Magistrado 22