REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL Magistrada Ponente: AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Bogotá D.C., veintisiete (27) de noviembre de dos mil veinticinco (2025). Discutido en las Salas de Decisión celebradas el 4, 11, 19 y 25 de agosto, 1, 8, 15, 22 y 29 de septiembre, 6, 14 y 20 de octubre, 4, 10, 18 y 24 de noviembre, todos del año 2025, aprobado en esta última.
Ref. Proceso verbal de BANCO DAVIVIENDA S.A. contra MARTHA ISABEL MEDINA CASTAÑO. (Apelación Auto). Rad. 11001-3103-044-2017-0024701. I. ASUNTO POR RESOLVER Se decide el recurso de apelación interpuesto por el Banco Davivienda S.A., contra el auto proferido el 24 de febrero de 2025, por el Juzgado Cuarenta y Cuatro Civil del Circuito de Bogotá, mediante el cual declaró fundada la oposición presentada por los señores Yefer Yulián Lombana y Franquy David Díaz Lombana a la diligencia de entrega practicada el 12 de febrero de 2020.
II.
ANTECEDENTES 1. El Banco Davivienda S.A. adquirió el derecho de dominio del inmueble ubicado en la Carrera 23A No. 65B-60 Sur, Lote 6, Manzana 102, Predio San José de esta ciudad, mediante contrato de compraventa elevado a escritura pública No. 3190 del 12 de julio de 2013, otorgada en la Notaría Cuarenta y Ocho del Círculo de la misma urbe, registrado en el folio de matrícula inmobiliaria No. 50S-697529.
El 30 de enero de 2015, la mencionada entidad celebró con la señora Martha Isabel Medina Castaño un contrato de leasing habitacional sobre el referido predio. 2. Por otro lado, sin ninguna relación con la anterior negociación, el 4 de marzo de 2016, se inscribió en la anotación No. 3 del folio de matrícula del aludido inmueble, el documento escriturario No. 410 del 18 de marzo de 2014, ante la Notaría Cuarenta y Cinco de esta metrópoli, mediante la cual el Banco Davivienda S.A. vendió el predio a Débora Gómez López.
Posteriormente se demostraría la falsedad de ese escrito, por lo que la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos canceló dicha anotación1. Sin embargo, antes de que se descubriera el fraude, Débora Gómez López vendió la heredad a Maryluz (sic) Galvis Castellanos, según consta en el documento escritural No. 1352 del 27 de mayo de 2016, inscrito en el memorado folio. 3.
Posteriormente, a través del instrumento público No. 3053 del 8 de noviembre de 2016, otorgado en la Notaría Setenta y Seis del Círculo de Bogotá, la señora Mary Luz Galvis Castellanos vendió el predio a Franquy David Díaz Lombana y Yefer Yulián Lombana, quienes manifiestan que entraron en posesión del inmueble desde ese momento2. 4. Debido al incumplimiento de la arrendataria, el 31 de marzo de 2017, la institución financiera promovió demanda de restitución de inmueble, el cual concluyó con sentencia del 20 de junio de 2018, que ordenó la terminación del leasing y la entrega del terreno a su propietaria3. 5.
El 12 de febrero de 2020, se llevó a cabo la diligencia de secuestro, practicada por el Juzgado Veintinueve de Pequeñas Causas y Competencias Múltiples de Bogotá, comisionado para esa actuación, quien, una vez presentada la oposición por los señores Franquy David Díaz 1 Archivo “037CertificadoTradición.pdf” en “C01 Principal” en “01 Primera Instancia”. 2 Folio 2, Archivo “019MemorialReconstruccionProceso.pdf”, ib. 3 Folio 206, Archivo “001DemandaAnexos.pdf”, cit.
Ref. Proceso verbal de BANCO DAVIVIENDA S.A. contra MARTHA ISABEL MEDINA CASTAÑO. (Apelación Auto). Rad. 11001-3103-044-2017-00247-01. Lombana y Yefer Yulián Lombana, dispuso el envío del expediente al despacho de origen. 6. En audiencia virtual celebrada el 24 de febrero de 2025, luego de escuchar los alegatos formulados por las partes y ponderar las pruebas, el comitente declaró fundada la oposición a la entrega practicada el 12 de febrero de 2020.
En sustento, estimó que el elemento material –la aprehensión física del inmueble– era “evidente”, porque con apoyo en la “inspección judicial” y la “diligencia de entrega y de secuestro” del 10 de febrero de 2020, se corroboró que los opositores detentaban la tenencia del predio. Sin embargo, el elemento decisivo fue el ánimus, que el juez definió como la “real intención y manifestación de aquel que tiene la cosa por sí para tenerla sin reconocer dominio en para tenerla por sí, como su único dueño”.
Sostuvo que ese presupuesto subjetivo debe “trascender a la esfera externa por actos inequívocos”. Tampoco evidenció mala fe en la conducta de los opositores. En lugar de ver sus intentos de registro como prueba de un conocimiento malicioso, el fallador los interpretó como la “genuina” intención de perfeccionar el título. Afirmó que los citados “ingresaron al predio como poseedores de buena fe, en virtud de la entrega material que les hizo la otra propietaria”; de suerte que, si de alguien se pudiera predicar la mala fe, sería de “la señora Débora Gómez López quien fue la que terminó falsificando la escritura pública” que originó el vicio en la tradición, sumado a que manifestaron no conocer a la citada4. 7.
Inconforme con la decisión, el apoderado del banco demandante interpuso reposición y en subsidio apelación5, alegó que los opositores obraron de mala fe; sin embargo su razonamiento fue desestimado, al sostener que “las pruebas, todo lo contrario, lo que permiten acreditar es la buena fe”, pues los señores Franquy David y Yeler Yulián actuaron como 4 Archivo “034ActaResuelveOposición.pdf”, ibídem 5 Minuto 56:58, Archivo “033GrabaciónAudiencia.url”, cit.
Ref. Proceso verbal de BANCO DAVIVIENDA S.A. contra MARTHA ISABEL MEDINA CASTAÑO. (Apelación Auto). Rad. 11001-3103-044-2017-00247-01. “legítimos tenedores, un legítimo poseedor de un predio”; finalmente, se concedió la alzada6. 8. Durante el término de traslado, la apoderada de los opositores alegó que la entidad financiera demandante realizó apreciaciones subjetivas, pues su representados obraron de buena fe, ya que cuando otorgaron la escritura pública No. 3053 del 8 de noviembre de 2016 en la Notaría Setenta y Seis del Círculo de esta ciudad, la suscribieron con quien para ese momento ostentaba la calidad de propietaria, razonamientos con apoyo en los cuales pidió mantener la decisión7.
III. CONSIDERACIONES La competencia para la resolución del asunto del epígrafe recae en la Sala de Decisión, en aplicación de lo dispuesto en el numeral 1 del artículo 318 y el inciso primero del canon 359 del C.G.P.. A su turno, la regla 309 ejusdem establece el régimen jurídico aplicable a las oposiciones a la entrega de bienes inmuebles, constituyendo una norma de orden público procesal que delimita de manera taxativa los casos en que procede y los requisitos que debe cumplir quien la formula.
El numeral segundo de esa disposición señala que podrá oponerse la persona en cuyo poder se encuentra el bien y contra quien la sentencia no produzca efectos, si en cualquier forma alega hechos constitutivos de posesión y presenta prueba siquiera sumaria que los demuestre. El primer requisito implica que el opositor debe ser un tercero ajeno al proceso, que no haya sido parte en el mismo ni esté vinculado a sus efectos por relaciones de causahabiencia o representación. El segundo exige que el opositor alegue hechos constitutivos de posesión, comprendida conforme a la doctrina civilista, por dos elementos: el corpus, 6 Archivo “034 Acta resuelve Oposición” en “C01 Principal” en “01 Primera Instancia”. 7 Archivo “045 Descorre Traslado Apelación”, ibídem. 8 Artículo 31: “Los tribunales superiores de distrito judicial conocen, en sala civil: 1.
De la segunda instancia de los procesos que conocen en primera los jueces civiles de circuito”. 9 Artículo 35: “Corresponde a las salas de decisión dictar las sentencias y los autos que decidan la apelación contra (…) o el que rechace la oposición a la diligencia de entrega o resuelva sobre ella (…)”. Ref. Proceso verbal de BANCO DAVIVIENDA S.A. contra MARTHA ISABEL MEDINA CASTAÑO. (Apelación Auto).
Rad. 11001-3103-044-2017-00247-01. entendido como la tenencia material del bien y, el animus domini, consistente en la intención de comportarse como señor y dueño. Ahora bien, en el caso bajo análisis, no solo hay que determinar si los opositores acreditaron los supuestos de hecho mencionados, sino que, además, se debe resolver lo concerniente a la cancelación del título traslaticio de dominio del que emana su derecho.
En concreto, si los actos y negocios jurídicos derivados de la compraventa espuria son irradiados por los efectos de la declaración de invalidez efectuada por el registrador de instrumentos públicos en la Resolución 306 del 22 de agosto de 2017, o, en otras palabras, si esta decisión afecta a los terceros poseedores. Al respecto, la jurisprudencia ha precisado que, cualquiera sea la forma en que se haya declarado la ineficacia de un acto o contrato, bien sea por la vía judicial o administrativa, “la consecuencia jurídica siempre es la misma: declarar que el negocio jurídico no se ha celebrado jamás; lo cual tiene la aptitud de producir acción contra terceros poseedores”10.
Así lo consagra expresamente el artículo 1748 del C.C.: “La nulidad judicialmente pronunciada da acción reivindicatoria contra terceros poseedores, sin perjuicio de las excepciones legales”. Sobre el particular, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Honorable Corte Suprema de Justicia precisó en la misma providencia antes referida, lo siguiente: “Ahora bien, aun cuando es cierto que el artículo 1748 consagra la acción reivindicatoria contra terceros poseedores, luego de declarada judicialmente la nulidad, no es menos verdadero que esa disposición establece que ello es así ‘sin perjuicio de las excepciones legales’.
Entre las excepciones que establece la ley se encuentran: (…) c) Cuando se trata de un poseedor de buena fe, como ocurre en las situaciones señaladas por el segundo inciso del artículo 105 del Código de Comercio, o el 2154 del Civil. d) Cuando se trata de bienes sujetos a registro, la declaración de invalidez no le es oponible al tercero poseedor a título oneroso que adquirió el bien con anterioridad a la inscripción de la demanda de nulidad en el registro público. 10 Corte Suprema de Justicia, SC3201-2018 del 9 de agosto.
Radicación n° 05001-31-03-010-2011-00338-01. M.P.: Ariel Salazar Ramírez. Ref. Proceso verbal de BANCO DAVIVIENDA S.A. contra MARTHA ISABEL MEDINA CASTAÑO. (Apelación Auto). Rad. 11001-3103-044-2017-00247-01. En efecto, en caso de bienes sujetos a registro, si el subadquirente de un bien sometido a esa formalidad lo adquiere con el conocimiento de que no hubo fraude ni otro vicio en el negocio, porque así lo demuestra el registro público, entonces la publicidad de la situación jurídica del bien es garantía de la legitimidad de su derecho, por lo que no podría resultar perjudicado por hechos anteriores que no constaban en el registro al momento de su adquisición; a menos que por otro medio se demuestre su mala fe.
En ese caso la declaración de invalidez o ineficacia no surte efectos frente a los terceros que adquirieron el bien con anterioridad a la inscripción en el registro de la situación que podría amenazar su derecho, es decir que la invalidación del acto les es inoponible. (…) Existen, en síntesis, dos circunstancias en las cuales generalmente el tercero subadquirente está obligado a restituir el bien: cuando adquiere a título gratuito y cuando es poseedor de mala fe, es decir cuando conoce el motivo de la nulidad (incapacidad natural, error, violencia dolo, disposición legal) sin importar el título de su adquisición, porque el tercero de mala fe no merece protección. Y, sin embargo, aun el tercero poseedor de mala fe puede triunfar cuando ha cumplido los requisitos materiales para ganar el bien por usucapión extraordinaria”.
En el caso bajo análisis, los señores Yefer Yulián Lombana y Franquy David Díaz Lombana satisfacen plenamente el requisito exigido en el numeral 2 del artículo 309 numeral del C.G.P., pues su condición de terceros es indiscutible, toda vez que no fueron parte en el proceso de restitución de inmueble arrendado que el Banco Davivienda S.A. adelantó contra Martha Isabel Medina Castaño, ni son sus causahabientes, por lo que la sentencia proferida en dicho trámite no les es oponible, dado que su vínculo con el inmueble no deriva de la relación contractual de leasing que fue objeto de terminación. El corpus, se encuentra acreditado con la diligencia practicada el 12 de febrero de 2020, por la juez comisionada, la cual fue atendida personalmente por los opositores, quienes detentan la aprehensión material del inmueble desde el 8 de noviembre de 2016, como consta en la cláusula quinta de la escritura pública No. 3053 del 8 de noviembre de 2016: “Que el día de hoy LA VENDEDORA ha hecho entrega real y material del inmueble que vende a los COMPRADORES, junto con todos sus usos, costumbres, servidumbres, anexidades, que legalmente le corresponden sin reserva, ni limitación de ninguna naturaleza y en el estado en que se encuentra, lo mismo que a PAZ Y SALVO, de impuestos, tasas, valorizaciones y contribuciones hasta la fecha causados, por lo tanto los que a partir de ahora se causen por cualquier concepto serán a cargo de los compradores, quienes lo declaran recibido a su entera satisfacción, y están en posesión real y material del mismo” (se resalta).
Ref. Proceso verbal de BANCO DAVIVIENDA S.A. contra MARTHA ISABEL MEDINA CASTAÑO. (Apelación Auto). Rad. 11001-3103-044-2017-00247-01. La posesión –tiene dicho la Corte– “es un hecho, y todo punto referido a sus elementos, calidades o vicios, corresponde también, por modo fundamental, a cuestiones fácticas”11. Precisamente por ello, los títulos como las promesas de compraventa y escrituras, en principio, no transmiten posesión, a menos que se señale “explícita y palmariamente que se entrega la posesión material de la cosa objeto del contrato”12.
En consecuencia, como la estipulación contractual antes citada expresó clara, explícita, contundente e inequívocamente que el día de la celebración de la escritura pública los compradores entraron en posesión material del inmueble, no hay ninguna razón para restarle veracidad a esa previsión. El animus domini, que requiere la manifestación de la voluntad de actuar como dueño, también se encuentra acreditado con los contratos de arrendamiento aportados a la actuación, los cuales son la manifestación más clara de la intención de los opositores de comportarse como señores y dueños, ejerciendo facultades de disposición sobre el inmueble.
De igual modo, obra en el expediente la declaración ante notario No. 7130 del 21 de octubre de 2017, rendida por el señor Yefer Yulian Lombana, bajo juramento, en la que manifestó su posesión “de manera regular, quieta, pública, pacífica e ininterrumpida” desde nueve meses antes de esa fecha, sin reconocer a nadie más en la misma condición13.
Finalmente, el argumento central del apelante, según el cual los opositores actuaron de mala fe, carece de fundamento probatorio y jurídico. Resulta imperativo establecer una clara distinción entre la mala fe del autor del fraude original y la buena fe de los adquirentes posteriores, quienes al confiar en el registro público son portadores de una buena fe objetiva, en los términos señalados por la jurisprudencia citada líneas arriba.
En efecto, no está sujeto a discusión que la cadena de títulos que llevó a los opositores a la posesión del inmueble tuvo su origen en una escritura Corte Suprema de Justicia, SC5187-2020 del 18 de diciembre. Radicación: M.P.: Luis Armando Tolosa Villabona. 25290-31-03-002-2013-00266-01. 12 Corte Suprema de Justicia, SC5187-2020 del 18 de diciembre.
Radicación: M.P.: Luis Armando Tolosa Villabona. 25290-31-03-002-2013-00266-01. 13 Folio 39, Archivo “020PruebasReconstrucción.pdf”. 11 Ref. Proceso verbal de BANCO DAVIVIENDA S.A. contra MARTHA ISABEL MEDINA CASTAÑO. (Apelación Auto). Rad. 11001-3103-044-2017-00247-01. pública de compraventa fraudulenta entre el Banco Davivienda S.A. y la señora Débora Gómez López.
Sin embargo, ese documento, a pesar de su vicio, fue inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria el 4 de marzo de 2016, mientras que la demanda de restitución del inmueble por parte del banco se instauró el 31 de marzo de 2017. Este lapso de más de un año entre el registro del título viciado y la iniciación del proceso de restitución es de la máxima relevancia, pues el sistema de registro de propiedad inmueble en Colombia se rige por el principio de la fe pública, que protege a los terceros de buena fe que adquieren un derecho real confiando en lo que allí se publicita.
Por ello, como los señores Lombana y Díaz Lombana obtuvieron el inmueble el 8 de noviembre de 2016, es decir, cuando la anotación del título fraudulento aún estaba vigente y sin que pesara ninguna medida cautelar sobre el predio, inviable resulta, exigirles mayor diligencia, toda vez que la información del registro público es la única fuente fiable para verificar la situación jurídica de un inmueble.
Lejos de demostrar mala fe, el comportamiento de los opositores evidencia su probidad, máxime cuando al enterarse de la actuación administrativa sobre el folio de matrícula, el 29 de noviembre de 2016, acudieron a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para solicitar ser vinculados a dicho proceso y así defender sus derechos, lo que, en vez de revelar un intento de ocultar un fraude, es la gestión propia de un comprador que busca proteger su inversión. En contraste, la inacción del Banco Davivienda S.A. durante un período de tiempo considerable, permitió que el vicio en el título se perpetuara en el registro, creando una apariencia de legalidad en la que los opositores, actuando de buena fe, confiaron.
De hecho, no es admisible que la entidad financiera, estando obligada a conocer la situación fraudulenta que refulgía públicamente desde el 18 de marzo de 2014, no haya detectado un ilícito que podía afectar, como en efecto sucedió, a terceros de buena fe. Ref. Proceso verbal de BANCO DAVIVIENDA S.A. contra MARTHA ISABEL MEDINA CASTAÑO. (Apelación Auto).
Rad. 11001-3103-044-2017-00247-01. Las consideraciones que preceden permiten concluir que el juzgador de primera instancia acertó al considerar que el comportamiento de los opositores fue el de un “legítimo poseedor de un predio”, por lo que, al cumplirse todos los requisitos exigidos por el artículo 309 del estatuto procesal, no quedaba ninguna otra alternativa distinta a declarar fundada la oposición. Sin que sean necesarias más elucubraciones, por innecesarias, se respaldará la providencia censurada, con la consecuente condena en costas a cargo del apelante, dada la resolución desfavorable del recurso (numeral 1, artículo 365 del C.G.P).
IV. DECISIÓN Por lo expuesto, la SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, V.
RESUELVE
Primero. CONFIRMAR el auto proferido el 24 de febrero de 2025, por el Juzgado Cuarenta y Cuatro Civil del Circuito de Bogotá. Segundo. CONDENAR en costas de la instancia a la apelante. Liquídense conforme al artículo 366 del C.G.P., para cuyo efecto la Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho la suma de $1.600.000. Tercero. DEVOLVER el expediente digitalizado a la autoridad de origen.
Por la Secretaría ofíciese y déjense las constancias a que haya lugar.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Magistrada FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ Magistrada Ref. Proceso verbal de BANCO DAVIVIENDA S.A. contra MARTHA ISABEL MEDINA CASTAÑO. (Apelación Auto). Rad. 11001-3103-044-2017-00247-01. JOSÉ ALFONSO ISAZA DÁVILA Magistrado (Ausencia Justificada) Firmado Por: Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: e6e6dacdd6a978ea9ad76ffb6e31826819ae18e50a209f5abf59a17b9a80fb6b Documento generado en 27/11/2025 03:02:37 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Ref.
Proceso verbal de BANCO DAVIVIENDA S.A. contra MARTHA ISABEL MEDINA CASTAÑO. (Apelación Auto). Rad. 11001-3103-044-2017-00247-01.