Declarativo Demandante: Edificio Multifamiliar Velas Al Mar Demandado: Alianza Fiduciaria S.A. y BLP Constructores S.A. Rad. 11001310300120240045301 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada Ponente Aprobado en sala de decisión del 25 de junio de 2025.
Acta 23. Bogotá D.C., veinticinco (25) de junio de dos mil veinticinco (2025). Procede el Tribunal a decidir el recurso de apelación formulado por el extremo demandado contra la sentencia proferida por el Juzgado 1° Civil del Circuito de Bogotá, el 17 de marzo de 2025.
ANTECEDENTES 1. El Edificio Multifamiliar Velas Al Mar impulsó la demanda de la referencia, con el fin de que se declare que Alianza Fiduciaria S.A. como vocera del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Parqueo Velas Al Mar y, BPL Constructores S.A.S. incumplieron unas de las obligaciones pactadas en la escritura pública N°5407 del 26 de octubre de 2016, otorgada por la Notaría 48 del Círculo de Bogotá, específicamente, al no haber entregado los 11 parqueaderos de visitantes que se ubicarían según los planos aprobados y las licencias oficiales, en donde se dispuso inicialmente la sala de ventas y el apartamento modelo de la copropiedad.
Consecuencialmente, para que se declare que deben atender en un término no superior a dos meses, todas las cargas negociales que estuvieren pendientes, como pagar al conjunto residencial, a título de indemnización, los perjuicios que se hubieren causado por no haber puesto a disposición las zonas comunes mencionadas. 001-2024-00453-01 1 2.
El demandante hizo un relato preciso de las circunstancias en las que fundamentaba las pretensiones, anotando que: 2.1. A través de escritura pública N°0423 del 22 de marzo de 2013, otorgada por la Notaría 26 del Círculo de Bogotá, Alianza Fiduciaria S.A. adquirió el inmueble con folio de matrícula 080-112906, que se ubica en la Calle 20 N°3 - 06 de la ciudad de Santa Marta (Magdalena) y, constituyó el Patrimonio Autónomo denominado Fideicomiso Parqueo Velas Al Mar. 2.2.
El 10 de mayo de 2013 se suscribió entre Alianza Fiduciaria S.A. (fiduciaria) y, BPL Constructores S.A.S. (fideicomitente gerente), un contrato de fiducia mercantil de administración inmobiliaria, mediante el cual se dio origen al Patrimonio Autónomo Fideicomiso Velas Al Mar. 2.3. El contrato de fiducia mercantil de administración inmobiliaria fue modificado por medio del Otro Sí N°1 del 3 de julio de 2013 y, del Otro Sí N°2 del 10 de junio de 2014, en los que se adecuaron las cláusulas primera y novena del pacto, “(…) transfiriendo todas las relaciones jurídico-negociales, derechos y obligaciones del FIDEICOMISO PROYECTO VELAS AL MAR al FIDEICOMISO PARQUEO VELAS AL MAR”, adaptando el objeto del convenio para “el desarrollo de un proyecto inmobiliario” y, liquidando al primero. 2.4.
Conforme a la cláusula séptima del contrato de fiducia mercantil de administración inmobiliaria, mientras Alianza Fiduciaria S.A. en su condición fiduciaria o vocera del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Velas Al Mar, mantendría la titularidad del predio sobre el cual se levantaría el proyecto y, trasladaría el dominio de las unidades inmobiliarias que conformarían el complejo de apartamentos, a los beneficiarios de área y/o compradores finales.
BPL Constructores S.A.S. en su calidad de fideicomitente - gerente, ejecutaría la obra bajo su única y exclusiva responsabilidad técnica, financiera, jurídica y administrativa. 2.5. Para la ejecución de la primera etapa, se expidió la Resolución N°47001-1-130049 del 12 de diciembre de 2013, por medio de la cual la Curaduría Urbana N°1 de Santa Marta otorgó una licencia de construcción, autorizando que se desarrollaran 90 parqueaderos privados, 30 estacionamientos para visitantes, zona comunes y amenidades para un área 001-2024-00453-01 2 total de 11.147,51 mts2, con una edificación de apartamentos conformada por un semisótano, dos (2) plataformas y del piso 4 al piso 14 más altillo para vivienda equivalentes al 57.5% del proyecto. 2.6.
Con las Resoluciones N°014 del 4 de febrero de 2014, N°097 del 15 de abril de 2015, N°366 del 17 de diciembre de 2015, N°219 del 5 de julio de 2016 y, N°249 del 25 de julio de 2016, expedidas por la Curaduría N°1 de Santa Marta, se aprobaron adiciones, rediseños arquitectónicos, prórrogas de licencia y, quedaron autorizados los planos definitivos de la propiedad horizontal, dejando sentado la autoridad urbana que la etapa I del proyecto quedaría conformada por “por noventa (92) unidades de vivienda, noventa y dos (92) unidades de parqueaderos privados, treinta y un (31) parqueaderos de visitantes y zona comunes”. 2.7.
BPL Constructores S.A.S. levantó una sala de ventas y un apartamento modelo, con carácter temporal, según el parágrafo 3 del artículo 2.2.6.1.1.7 del Decreto 1077 de 2015 y el artículo 24 de la Ley 675 de 2001, espacios que debían ser desmontados una vez se vendiera el 51% del coeficiente de propiedad. 2.8. En escritura pública N°5407 del 26 de octubre de 2016, otorgada por la Notaría 48 del Círculo de Bogotá, se constituyó el reglamento de propiedad horizontal del Edificio Multifamiliar Velas Al Mar, en donde se consignó que la primera etapa del proyecto tendría 92 apartamentos y 92 parqueaderos privados. 2.9.
En el mes de diciembre de 2019, se superó el 51% de las ventas de la primera torre, motivo por el cual BPL Constructores S.A.S. hizo entrega parcial de las zonas comunes, oportunidad en la que adjudicó 5 estacionamientos sobre la carrera tercera, 14 sobre la carrera cuarta y, 2 al interior del Edificio Multifamiliar Velas Al Mar. 2.10. En reunión del 30 de agosto de 2022, entre representantes del Edificio Multifamiliar Velas al Mar y BPL Constructores S.A.S., el fideicomitente gerente informó que no se continuaría con la segunda etapa del proyecto, pero que en el espacio que se había destinado para ello, se construiría una torre totalmente independiente a la obra inicial y, ofreció entregar la sala de ventas, como el apartamento modelo en el estado en el 001-2024-00453-01 3 que se encontraba para que fueran arrendados, o en su defecto, demolerlos para construir los aparcamientos que faltaban, los que sólo podrían tener listos para el 15 de marzo de 2023.
Esa propuesta fue rechazada por el Consejo de Administración de la copropiedad. 2.11. El 26 de abril de 2023, ante la falta de entrega de la totalidad de los bienes comunes, el administrador del Edificio Multifamiliar Velas al Mar elevó petición solicitando información sobre el particular, recibiendo como respuesta que los espacios estaban siendo utilizados todavía, para la comercialización de un proyecto de la Constructora Lambda S.A.S. y, que cuando ya no se requirieran, es que se procedería de conformidad. 2.12.
BPL Constructores S.A.S. solicitó ante la Curaduría Urbana N°2 de Santa Marta una nueva licencia de construcción para el terreno restante, la cual fue concedida mediante el acto administrativo N°0148 del 21 de abril de 2023, en donde se expresó que como el nuevo proyecto no correspondía a una etapa de la obra inicialmente planteada, se debía “modificar la propiedad horizontal existente, con el objeto de independizar las áreas, cabidas y linderos de la superficie predial en donde se implanta cada proyecto”.
Esa situación es indicativa de que a la fecha la fideicomitente gerente continúa usufructuando unos espacios que debía entregar a los titulares de dominio de la torre 1 del Edificio Multifamiliar Velas al Mar, afectando los derechos de la copropiedad, generándole importantes perjuicios y, contrariando lo dispuesto en el artículo 83 del reglamento de propiedad horizontal, numeral 1°, literales c) y f). 3.
Surtido el traslado respectivo, las convocadas se opusieron al éxito de las pretensiones, formulando las excepciones de mérito que denominaron “existencia de un acuerdo de voluntades contenido en el artículo 84 del reglamento de propiedad horizontal y falta de cumplimiento de los requisitos para que se constituya una responsabilidad civil contractual”, “inexistencia del daño como elemento estructural de la responsabilidad civil, el demandante no demostró el perjuicio que alega” y, “buena fe”. 001-2024-00453-01 4 4.
El funcionario de primer grado accedió parcialmente a las pretensiones, ordenándole a BLP Constructores S.A. que en un plazo no mayor a dos meses, hiciera entrega de los 11 parqueaderos de visitantes, haciendo las adecuaciones que se requirieran para ello; que le pagara por concepto de perjuicios a la copropiedad la suma de $3.200.000, por cada mes de arrendamiento que se ha podido obtener respecto de los estacionamientos de ya haber sido recibidos, desde el 15 de marzo de 2023, que fue la fecha en la que le habían indicado al Edificio Multifamiliar Velas Al Mar que podían tener listos los estacionamientos, según ofrecimiento que se hizo en reunión con su administrador, hasta que se finalice la cesión de esas zonas comunes, asumiendo los intereses moratorios causados desde la data en cita; y, que además, cancele las costas procesales a favor de la parte contraria1.
Para arribar a la decisión anotó, que como fueron puntos pacíficos en la actuación lo consignado en el reglamento de propiedad horizontal y, la comercialización de toda la primera etapa del proyecto inmobiliario, lo pertinente era analizar la cláusula transitoria del artículo 83 de la escritura pública N°5407 del 26 de octubre de 2016, otorgada por la Notaría 48 del Círculo de Bogotá, específicamente los literales c) y f), que como tenía un carácter temporal, esto es, mientras se vendiera el 51% de las unidades habitacionales de la torre 1, no habilitaba a la pasiva para que siguiera utilizando una zona común que se comprometió a entregar cumplida la referida condición. Sin que el desistimiento de la construcción de la otra parte del conjunto por decisión única y exclusiva de la demandada, no atribuible a la actora, deba afectar a los beneficiarios de área de los apartamentos, quienes de ninguna forma tuvieron la intención de extender en el tiempo el uso del espacio destinado a los parqueaderos de visitantes hasta que la empresa accionada levantara una nueva edificación. Además, indicó que como estaba plenamente probada la independización del área restante y, la expedición de una nueva licencia a favor de un tercero no habría razón para que la constructora siguiera en una situación de incumplimiento frente a los estacionamientos que se solicitan.
Finalmente, destacó que, mediante el trabajo pericial aportado por la demandante, no cuestionado por las demandadas, quedó establecido el usufructo que pudo haber generado el uso del área por parte de la 1 Minuto 7:28 a 52:53 / 025VideoAudienciaFALLO / 01PrimeraInstancia 001-2024-00453-01 5 copropiedad, siendo este el fundamento de la condena impuesta.
Y que devenía improcedente llamar a responder a Alianza Fiduciaria S.A., si lo cierto es que el reglamento de propiedad horizontal estableció exclusividad en la obligación, pero para el constructor. 5. En desacuerdo con tal determinación las demandadas apelaron, exponiendo los específicos reparos al fallo en audiencia y, sustentando sus inconformidades ante esta Corporación, los que se encaminaron a que: 5.1.
No se puede hablar de un incumplimiento, porque la escritura pública N°5407 del 26 de octubre de 2016, otorgada por la Notaría 48 del Círculo de Bogotá, a través de la cual se constituyó el Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio Multifamiliar Velas Al Mar, no ha sido modificado a la fecha, de ahí que la autorización para el desarrollo del proyecto siga estando para un conjunto abierto en 2 etapas.
Para el efecto, téngase en cuenta que del artículo 84 del citado estatuto, se desprende una autorización para que el constructor haga uso de la sala de ventas y el apartamento modelo para la promoción del proyecto hasta que se termine el proceso de comercialización; que del artículo 2° de la mencionada disposición, se extrae que la obligatoriedad del documento es respecto de los propietarios de las unidades privadas, como de sus causahabientes a cualquier título; y, que el artículo 24 de la Ley 675 de 2001 regula que cuando se trate de conjuntos desarrollados por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los residentes, se refieren a aquellos localizados en cada una de las obras concluidas. 5.2.
La interpretación del interrogatorio de parte de Oscar Antonio Baracaldo Morales, como representante legal de BPL Constructores S.A.S., en concordancia con de la Resolución N°148 de abril de 2020, pues lo cierto es que el acto administrativo pone una condición para la independización de la primera etapa del Edificio Multifamiliar Velas Al Mar, que es la modificación del reglamento de propiedad horizontal. 5.3.
Resulta inviable la indemnización de perjuicios calculada con el valor promedio mensual de los parqueaderos, pues como los estacionamientos cuya entrega se discute están ubicados en zona comunes de la copropiedad, no serían susceptibles de ser alquilados, sino de ser 001-2024-00453-01 6 utilizados de forma gratuita, a menos que el cobro de ese rubro hubiere sido autorizado en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio Multifamiliar Velas Al Mar, lo que no se demuestra en la actuación. Tan es así que el avalúo comercial que se incorporó a las diligencias para justificar ese reconocimiento se elaboró bajo la “hipotética posibilidad” de que pudiera recibirse ese rubro por la administración y, con el fin de evaluar los “posibles daños o perjuicios” causados.
Con el agregado que para que se pueda condenar al pago de daños, estos deben estar indiscutiblemente probados, lo que ocurre cuando no hay duda de su concreta realización. 5.4. El obrar de la constructora como fideicomitente gerente no ha sido de mala fe, en la medida en que ha cumplido con la normatividad colombiana y lo pactado frente a la construcción del proyecto inmobiliario. 6.
Sobre la alzada se pronunció la demandante, refiriendo que como la autorización temporal que se le había dado a la constructora quedó sin efectos desde la expedición de la Resolución N°0148 del 21 de abril de 2023, por la Curaduría Urbana N°2 de Santa Marta, para que Construcciones Lambda S.A.S. ejecutara una obra completamente independiente de la que aquí es objeto de discusión, es claro que la pasiva debe finalizar el proceso de entrega de las zonas comunes a las que se comprometió frente a la primera etapa del Edificio Multifamiliar Velas Al Mar.
Polémica que pasará a resolverse al tenor de las siguientes, CONSIDERACIONES 1. En desarrollo de los artículos 871 del Código de Comercio y 1602 del Código Civil, las partes de un contrato quedan atadas no solo a lo que expresamente se obligaron, sino también a todo lo que corresponda a la naturaleza del convenio según la ley, la costumbre o la equidad natural, negocio que, en términos generales, solo puede ser invalidado por el consentimiento mutuo o por causas legales.
Esto indica que, existiendo entonces el acuerdo, los convencionistas deben cumplirlo de buena fe y con lealtad, dentro del término señalado y en la forma pactada, pues alejarse de lo dispuesto en esas previsiones genera su incumplimiento y responsabilidad, en punto que éste “además de revestir determinados comportamientos sociales y recoger el conjunto de derechos y obligaciones que los interesados optaron por asumir, 001-2024-00453-01 7 reflejo palpable -entre otros aspectos- de su voluntad libre para autodeterminarse, con la connotación de una categoría jurídica que, con apego a las descripciones abstractas de la ley, ha de evaluarse en procura de visualizar eventuales desbordamientos o abusos, ya relacionados con quienes en él intervinieron, o vinculados a los compromisos acordados”2.
En ese orden, la Corte Suprema de Justicia ha sintetizado que para que se configure la responsabilidad que surge de un contrato debe obrar el incumplimiento de un deber negocial, un daño y una relación de causalidad, “lo primero indica la inejecución de las obligaciones contraídas en el contrato; lo segundo, vale decir el daño, se concreta con la prueba de la lesión o detrimento que sufrió el actor en su patrimonio, porque no siempre el incumplimiento de uno de los extremos del contrato ocasiona perjuicios al otro, pues hay eventos se dan en que no se produce daño alguno, es por lo que precisamente por lo que se tiene que cuando se demanda judicialmente el pago de los perjuicios, le incumbe al actor demostrar el daño cuya reparación solicita y su cuantía, debido este último aspecto a que la condena que por este tópico se haga, no puede ir más allá del detrimento patrimonial sufrido por la víctima, carga de la prueba en cabeza del demandante que la establece el artículo 1757 del Código Civil que dispone que incumbe probar las obligaciones a quien alega su existencia”3. 2.
El A-quo explicó que la demandante había cumplido con la carga de probar los hechos en que se fundaron las pretensiones, esto es, el incumplimiento contractual de la demandada, la indemnización solicitada, soportada en un dictamen pericial y, que el condicionamiento al que hacía referencia la pasiva, para la entrega de los parqueaderos de visitantes, era la comercialización del 51% de coeficiente de propiedad sobre la primera etapa del proyecto, sin que el desistimiento en la construcción de la segunda etapa deba afectar a los beneficiarios de área de la torre que se levantó, pues los compradores de las unidades inmobiliarias de ninguna forma se obligaron a esperar la venta de cualquier otra obra de la constructora sobre el terreno restante.
Esa decisión la confrontó el extremo demandado, al considerar que no ha faltado a sus compromisos negociales en cuanto a que no se ha modificado el reglamento de propiedad horizontal frente a los cambios que tuvo la obra, cuestión indispensable previo a que surja una obligación de entrega de la zona común destinada para parqueaderos, principalmente porque sólo así habrá una 2 3 CSJ.
Sentencia S-081 del 15 de agosto de 2008. CSJ. Sentencia del 14 de marzo de 1996. 001-2024-00453-01 8 independización real del área destinada para la primera y segunda etapa de la copropiedad. 3. En orden a resolver la litis, de manera inicial el Tribunal hará alusión al aparte en el que se enmarca la discusión, en donde se lee inequívocamente que: “ARTÍCULO
83. CLAUSULA TRANSITORIA ESPECIAL. 1. ADMINISTRACION. Considerando que el EDIFICIO MULTIFAMILIAR VELAS AL MAR Propiedad Horizontal se desarrollará por etapas, las unidades privadas que conforman el cien por ciento (100%) del conjunto serán construidas y entregadas en etapas sucesivas y por lo mismo no adquirirán existencia material en forma simultánea. c. Una vez se haya entregado mediante acta o con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa respectiva, las unidades privadas que conformen la primera etapa del Conjunto, que representen el cincuenta y uno por ciento (51%) de las unidades de esa Etapa, el propietario inicial y/o el constructor citará a una Asamblea de propietarios para que ésta elija el consejo de administración y este elija el administrador del Conjunto.
Elegido así el administrador, el propietario inicial y/o el constructor entregará a este la administración del interior del conjunto que ha sido entregado. Una vez convocada la asamblea de propietarios, ésta designará el Consejo de Administración quien designará el administrador definitivo. Si por cualquier razón no se designare el administrador dentro del término legal, el propietario inicial y/o el constructor designará al administrador definitivo del conjunto y entregará a este la administración de la etapa del Conjunto que haya sido entregado.
La constructora no tendrá responsabilidad alguna por parte de esta designación. … f. Los bienes comunes de cada una de las etapas que conforman el proyecto se entregarán al administrador definitivo, elegido o designado, según lo previsto en el literal c) anterior dentro del mes siguiente a la fecha en que sea entregada la administración del respectivo interior.
De la entrega se dejará constancia en un acta, en la que se anotarán los detalles que deben ser reparados o corregidos, sin que ello constituya causa suficiente para negarse a recibir. Si el administrador no comparece a recibir el plazo fijado, el último día del plazo fijado el constructor levantará un acta con la firma de dos testigos, contemplando las condiciones en que se encuentran los bienes comunes, que se entenderán entregados de esta manera en atención a que los mismos son necesarios para la ocupación de los inmuebles ” Por la situación fáctica del proceso y la disposición inmediatamente anunciada, la Sala examinará la inejecución, ejecución imperfecta o tardía de las obligaciones a cargo de la constructora, así como el cumplimiento de los compromisos de la copropiedad. 001-2024-00453-01 9 Así, leído el escrito de demanda se advierte que el incumplimiento contractual que exige la convocante emana de la falta de entrega de unos parqueaderos de visitantes, hecho que desde luego fue reconocido por la constructora al contestar la demanda y, por el representante legal al rendir su interrogatorio, quien al ser cuestionado sobre la independización de la torre dos no sólo manifestó que era una posibilidad, pues se tendría que esperar, pues ya anteriormente habían tenido la licencia de construcción de la torre con los 102 apartamentos, pero “aun teniendo la prórroga de la Fiducia para las ventas, no logramos el punto de equilibrio.
Por tal razón desistimos y devolvimos todo el dinero a los compradores y la torre pues no se ejecutó. Tenemos un convenio con una nueva firma que pretende desarrollar el proyecto en una torre totalmente diferente ”4. Sino que por esa razón ellos tendrían que asumir el cambio del reglamento “una vez se llegue a punto de equilibrio, para poder naturalmente hacer la construcción de esa segunda torre totalmente independiente”.
En la medida en que "Hoy en día hay una licencia totalmente diferente a lo que originalmente se había proyectado” Además, quien al ser abordado sobre la razón por la que el espacio destinado para los parqueaderos estaba funcionando como sala de ventas para un proyecto que no tenía nada que ver con el conjunto, indicó que “Claro eso de alguna manera, el constructor que tiene el aporte el proyecto en este momento ha buscado evitar utilizarlo.
Pero volvemos al punto que para nosotros y ante la asesoría de nuestro abogado urbanista, es que, si no se llega a ese punto de equilibrio que se pretendía, se lograría para finales del año pasado retornaría el previo a nuestra propiedad y tendríamos que volver a buscar una licencia que sí penetre el mercado, como tiene que ser lastimosamente muy atractiva la licencia que sacó el señor Antonio Pérez de Landa, pero comercialmente nada va a funcionar hasta el día de hoy”.
Así, en vista de que el incumplimiento que se imputa a la constructora recae sobre la entrega de unas áreas comunes, es del caso mencionar que dicha obligación está regulada por en el artículo 24 de la Ley 675 de 2001 y, que ese compromiso en el particular surgió desde que se ejecutó el 51% de los coeficientes de los bienes objeto del proyecto, en el sub judice no hay discusión frente a que pasiva está en mora de atender a sus cargas negociales, pero sí en torno a que el artículo 83 del reglamento de la 4 Cuaderno principal, audio 021 Video Audiencia récord 22:15 001-2024-00453-01 10 copropiedad hubiere suspendido o no la obligación de entrega de los parqueaderos.
Siendo útil tener en cuenta, que: 3.1. La parte demandante presentó cómo prueba de su cumplimiento actas de reunión entre BLP Constructores S.A., los representantes del Edificio Velas Al Mar el 30 de agosto de 2022 y, el consejo de administración del 19 de febrero y 19 de marzo ambas de 2024; la escritura Pública N°0423 del 22 de marzo de 2013, mediante la cual se constituyó una fiducia mercantil; un avaluó comercial realizado por William Robledo Giraldo; una respuesta emitida por el fideicomitente gerente el 4 de mayo del 2023; las resoluciones de licenciamiento del proyecto; y, el reglamento de propiedad horizontal. 3.2.
La parte demandada pidió se tuviera en cuenta la escritura pública N°5407 del 2016 correspondiente al reglamento de la copropiedad, como los actos constitutivos del fidecomiso. 3.3. Bajo ese panorama, debe decirse que, de la valoración conjunta del acervo probatorio se desprende que se hizo la venta completa de los bienes que conforman la torre I del Edificio Multifamiliar Velas Al Mar y, que a la fecha efectivamente se encuentra pendiente la entrega de los parqueaderos que según los planos iniciales, se ubicarían en la zona donde esta edificada una sala de ventas, como un apartamento modelo, los cuales la pasiva se había comprometido a entregar en el mes de marzo del 2023.
También que pese a la constructora demandada insistió en que cumplió con sus cargas y, que no ha hecho la entrega por la autorización existente en el reglamento de propiedad horizontal, no quedó corroborado tal aspecto pues escrutados los actos administrativos N°014 del 4 de febrero de 2014, N°097 del 15 abril de 2015, N°366 del 17 de diciembre de 2015, N°219 del 5 de julio de 2016 y N°0249 del 25 de julio de 2016, se tiene que la Curaduría Urbana N°1 de Santa Marta el 12 de diciembre de 2013, otorgó la licencia No. 47001-1-13-0049 “en la modalidad de obra nueva”, a la sociedad BLP Constructores S.A., para llevar a cabo la construcción del proyecto Velas Al Mar en el predio con asiento registral No. 080-112906, el cual sería un conjunto que constaría de dos etapas.
Sin embargo, de acuerdo con la prueba documental, así como de la declaración del representante legal de la constructora, quedó claro que se 001-2024-00453-01 11 desistió de la edificación de esa segunda etapa, que incluso hubo una devolución de dineros y que se decidió que la torre I sería independiente, también que ya se habían adelantado las gestiones de licenciamiento para que otra constructora tomara el proyecto.
Así entonces, encuentra la Sala que existió una confesión por parte de este extremo procesal en los términos del canon 191 del Código General del Proceso teniendo como resultado que el proyecto como inicialmente había sido concebido no habrá de realizarse de manera alguna. Significa lo anterior, que si bien al constituirse el reglamento de propiedad se pactó una cláusula de manera transitoria en la cual “el conjunto autoriza[ba] desde ahora al propietario inicial y/o constructor para que la unidad privada modelo que promueva la totalidad del Edificio Multifamiliar Velas Al Mar perma[neciera] en dicho conjunto hasta la total comercialización del conjunto”, dado el desistimiento y la independización que realizó el constructor primigenio, es indiscutible que ya la unidad residencial no constaría de dos torres como inicialmente fue concebido, circunstancia por la cual, tal condicionamiento perdió exigibilidad frente a la constructora, pues no existe razonamiento para mantener las construcciones en el estado que se encuentran para beneficio único y exclusivo de un tercero. Siendo del caso reiterar que, en efecto, la convocada ya ha debido cumplir con su obligación para con los estacionamientos y, que su tardanza en darles el uso a los beneficiarios de área que compraron unas unidades inmobiliarias en el edificio de esas zonas comunes les ha causado un perjuicio importante, por haber recibido de forma incompleta el objeto contratado. 3.4.
Ahora bien, como otro de los puntos objeto de reproche tiene relación con una indebida valoración de las pruebas al haberse dado por terminado el proyecto, conviene hacer referencia a que se presentan vicios en el análisis de los elementos de juicio esencialmente, cuando el juez de conocimiento omite o deja de lado, sin razón aparente, medios de prueba que visiblemente hubieran variado el sentido de la decisión proferida, además de configurar marcados y ostensibles yerros en la misma.
Así entonces, partiendo del anterior recuento, dicha omisión no se evidencia, ya que a la decisión a la cual se arrimó en el caso en concreto obedeció al conjunto pleno de los medios de convicción que militan en el expediente, conforme al principio de unidad e indivisibilidad de la prueba, el cual dispone 001-2024-00453-01 12 que “toda decisión judicial debe fundarse en las pruebas regular y oportunamente allegadas al proceso”, al tenor de lo reglado en el artículo 164 del Código General del Proceso, las cuales deberán ser “apreciadas en conjunto, de acuerdo con las reglas de la sana crítica”, según lo que estipula el artículo 176 ibidem.
También de acuerdo con la autonomía y la independencia del juzgador, tema sobre el que la Corte Suprema de justicia10 ha dejado zanjado que es el director del proceso la persona facultada para apreciar el material que hubiere sido allegado a las diligencias, de la forma más idónea y, fundamentándose en el principio de la sana crítica. Lo narrado hasta aquí, sin que pueda desconocerse que el representante legal de la constructora dijo en su declaración, que en la parte del terreno no edificada se desarrollaría una obra por un tercero, declaración a la que debe dársele trascendencia como lo pretende el apelante.
Tampoco la existencia de la resolución N°148 del 2020, pues aunque ese acto administrativo no repose en el paginario, habilita a que se haga la modificación el reglamento que se ha venido discutiendo, obligación que no se encuentra en cabeza de la copropiedad, pero sí de la constructora accionada, ya que en el mismo reglamento dispone que “el propietario inicial y/o el constructor sin necesidad de autorización previa de los máximos órganos de administración, podrá reformar, adicionar, modificar y adecuar el presente reglamento de propiedad con el fin de incorporar al texto del mismo la nueva área y linderos de las unidades de dominio”5, de donde es lógico que esa carga debía suplirla del propietario del predio matriz.
Finalmente, es del caso decir que aceptado que con el interrogatorio se puedan probar hechos favorables dentro del devenir procesal sería contravenir la naturaleza del medio de prueba, ya que el fin último de aquel es la confesión o, en otras palabras, buscar la aceptación de hechos perjudiciales a quien declara. Además, sería desatender el principio de que “a nadie le está permitido constituir su propia prueba”6, como también soslayar la carga que prevé el artículo 167 del Código General del Proceso, según el cual “incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen”.
En ese orden, con la declaración del demandado y aún con la presunción de buena fe, no se demostró que subsistiera el interés de llevarse a acabo la segunda fase 5 6 Literal b. del numeral 3. artículo 83. CSJ. Sentencia SC14426 del 7 de octubre de 2016. 001-2024-00453-01 13 del proyecto, así entonces se encuentra que la parte demandada no honró su obligación de probar lo alegado.
Por lo expuesto, el alegato hecho por este aspecto carece de vocación de prosperidad. 4. Así las cosas, analizando otro de los puntos que fue objeto de reparo de la demandada, quien discrepó de la condena impuesta por perjuicios sustentando que los estacionamientos no podían ser arrendados, pues su destinación era exclusivamente para el uso de los visitantes, memórese que los “perjuicios sólo dan lugar a indemnización si quien los aduce logra probar que son ciertos, porque incluso en los eventos en que se deja establecida la responsabilidad por un hecho injusto, ésta no conduce en todos los casos, ni de manera indefectible, a la imposición de la condena en perjuicios, toda vez que, para que haya lugar a indemnización se requiere que haya perjuicios, los que deben demostrarse porque la culpa, por censurable que sea, no los produce de suyo.
Vale esto como decir que quien demanda que se le indemnice debe probar que los ha sufrido. Más todavía: bien puede haber culpa y haberse demostrado perjuicios y, sin embargo, no prosperar la acción indemnizatoria porque no se haya acreditado que esos sean efecto de aquélla; en otros términos, es preciso establecer el vínculo de causalidad entre una y otros‟ (G.J. t LX, pág. 61)”.
Igualmente, que “El daño irrogado a una persona, por tanto, no puede ser de cualquier estirpe, sino que es preciso que su existencia se encuentre debidamente acreditada, esto es que sea cierto; por oposición a aquél otro que sencillamente está basado en suposiciones, conjeturas, o meras expectativas. Claro está que esa certeza no debe ser entendida como aquella que se acerca a la noción de verdad científica, sino que se halla enmarcada en el ámbito de lo razonable, de lo altamente probable o previsible, o de lo que por ser muy verosímil es susceptible de ser tenido en consideración” por lo que, quien “pretenda el resarcimiento de un daño deberá, entonces, aportar al proceso los elementos de prueba suficientes que permitan al juez ponderarlo, medir su magnitud, y apreciar sus consecuencias y manifestaciones; de suerte que en el arbitrio del sentenciador se asiente la convicción de que, de no haber mediado el daño, la víctima se habría hallado en una mejor situación”.
Pues, “En caso contrario, la incertidumbre del daño será un obstáculo insalvable para que el juez logre considerarlo como tangible 001-2024-00453-01 14 y, por ende, para que realice una condena en tal sentido, pues “un daño incierto no resulta indemnizable, porque el derecho no indemniza ilusiones sino realidades”7. En ese contexto, la parte interesada para probar su dicho, aportó un documento denominado “avaluó comercial” cuyo propósito consistía en “obtener el valor comercial de los parqueaderos de visitantes, en un mercado abierto, si existiese la hipotética posibilidad de comercializar esas zonas, siendo éste el precio por el cual se efectuaría una operación de compra venta, entre personas conocedoras de valores de la propiedad raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un equilibrio de oferta y demanda, de igual manera se calculara los posibles daños o perjuicios causados por BLP Constructores”, informe aquel en el que se determinó que el Edificio Multifamiliar Velas Al Mar tuvo un perjuicio por lucro cesante en razón al incumplimiento contractual por parte de la constructora desde el 15 de marzo de 2023, al no recibir algún tipo de rubro por concepto de arrendamiento de los estacionamientos.
Todo con base a que durante 10 días al mes la zona pendiente de entrega hubiese podido ser arrendada por un valor mensual de $3.200.000. Respecto a dicha probanza, debe indicarse que, como el demandante no demostró el perjuicio que alega y, en la primera instancia se echaron de menos las previsiones del reglamento de la copropiedad, puntualmente que el artículo 72 de la Ley 675 de 2001 establece sobre el aprovechamiento de áreas comunes, que “Las actividades que puedan desarrollarse en las áreas comunes de las cuales se derive un aprovechamiento económico podrán ser reglamentadas por la Asamblea de Copropietarios o por la Junta Administradora de las Unidades Inmobiliarias Cerradas y podrá imponérseles el pago de un canon, en condiciones de justicia y equidad.
Parágrafo. Los dineros recibidos por concepto de la explotación de las áreas comunes sólo podrán beneficiar a la persona jurídica y serán destinados al pago de los gastos y expensas comunes de la unidad inmobiliaria”, habrá de revocarse lo dispuesto sobre la materia, aun cuando el extremo pasivo no hubiere controvertido el avalúo. Lo narrado, con el agregado que, de la revisión efectuada al reglamento de propiedad horizontal, se extrajo que a pesar de que en el artículo 14 se 7 CSJ.
Sentencia del 9 de julio de 2012. Exp. 2002-00101. 001-2024-00453-01 15 estableció que “el patrimonio de la persona jurídica está constituido por los ingresos de cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, fondo de reserva, donaciones, arrendamientos, explotaciones económicas y rendimientos financieros de cualquier naturaleza, bienes muebles e inmuebles y mejoras que adquiera del giro normal del objeto social” y, que en el parágrafo primero del artículo 17 se estipuló que: “el Consejo de Administración del Conjunto establecerá los mecanismos para el mantenimiento y uso de los parqueaderos comunes de visitantes o residentes; en principio y hasta tanto lo reglamente el Consejo de Administración el uso de los parqueaderos comunes para residentes o de visitantes del conjunto será que lo ocupa el que primero llegue.
No podrá asignarse parqueadero específico a ningún propietario ó visitante del Conjunto hasta tanto así lo determine el Consejo de Administración”. Del estudio realizado a las probanzas, en el expediente no milita medio de convicción que permita establecer algún tipo de acuerdo por parte del órgano de administración, mediante el cual se estableciera el arrendamiento de estos bienes comunes, ni la tarifa establecida para ello, para que se pudiera tener como viable la estimación realizada.
Tan es así que en la tasación que se realizó para calcular dicho monto se tuvo en cuenta fue el 60% del valor del avaluó del inmueble y, sobre este monto se tuvo como renta presuntiva el 1%. Por lo expuesto, el reparo hecho por este aspecto tampoco tiene vocación de prosperidad, máxime cuando según la jurisprudencia en cita la parte interesada no probó que el perjuicio reclamado fuera cierto, por el contrario, se acreditó que la falta de entrega de los estacionamientos sí ha generado traumatismos en la copropiedad.
De esta manera, de acuerdo con lo expuesto en procedencia se revocará el ordinal tercero de la decisión apelada, negando la condena en perjuicios y, confirmando, en lo demás, la sentencia de primera instancia. DECISIÓN Por el mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala de decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
001-2024-00453-01 16 PRIMERO: REVOCAR el ordinal tercero de la sentencia de fecha y procedencia anotadas, para en su lugar, negar la condena en perjuicios solicitada.
SEGUNDO: CONFIRMAR en lo demás la providencia recurrida.
TERCERO: CONDENAR en costas de esta instancia en un 80% al apelante. Se fijan como agencias en derecho de este grado un salario mínimo legal mensual vigente. Notifíquese, HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada GERMÁN VALENZUELA VALBUENA Magistrado Firmado Por: Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., 001-2024-00453-01 17 German Valenzuela Valbuena Magistrado Sala 019 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 1b0f6a67b8310b092b2cb681bfb567f2f6b49c71af368df796391eae8b086bda Documento generado en 25/06/2025 11:54:14 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica